Главная --> Публикации --> Москва – лучший город для торговли Кому станет доступнее дачная амнистия Льготы подорожали Перемен не ждем? Послы заинтересовались остоженкой

Складов мало
Кроме строящегося терминала класса А НЛК-Батайск (50 000 кв. м), остальные складские проекты только анонсированы. Среди них Логопарк Дон (220 000 кв. м), Эрмитаж-южный (70 000 кв. м) и первая очередь (35 100 кв. м) комплекса класса В Атлант от Нового содружества.


В планах мэрии на 2008 г. увеличить объемы новостроек на 10% (по сравнению с 2007 г.) и сдать 950 000 кв. м, рассказывает представитель мэрии Владимир Диденко. По его оценке, в 2007 г. в Ростове будет построено 858 000 кв. м жилья.

Интеко через свою дочернюю структуру ККПД-инвест начнет строительство в пос. Левенцовка, где компания получила в аренду более 36,5 га земли.

Новые кварталы
В 2008 г. стартуют два крупных проекта на окраинах города. Ростовкапстрой (СП ПИК-региона и Ростовгорстроя) планирует начать строительство жилого комплекса Норд. По данным министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, общая площадь застройки 220 000 кв. м, инвестиции 4 млрд руб.

Места для сетевиков
В 2008 г. продолжится строительство торговых центров. Мегацентр Горизонт увеличит площади до 120 000 кв. м. Концерн Единство планирует ввести первую очередь ТРК Мегамаг (88 000 кв. м). ГК Мир комвек достроит ТРК Шоколад (более 70 000 кв. м), Adm Group ТРЦ Калинка-малинка (70 000 кв. м). Анонсировано строительство еще нескольких крупных комплексов: ТРЦ КИТ (50 000 кв. м, девелопер КИТ-кэпитал), ТРК Park House (100 000 кв. м, УК Молл менеджмент), ТРК Гранд-Ростов (100 000 кв. м, группа Вестер).

Предложение на рынке жилья в следующем году превысит спрос, прогнозируют риэлторы, и не только потому, что в Ростове больше строят. В октябре ноябре 2007 г. покупатели старались зафиксировать сбережения перед выборами, рассказывает директор АН Акцент Евгений Тенишев, в 2008 г., по его мнению, большая часть этих квартир может быть выставлена на продажу. Частные инвесторы теряют интерес к ростовским новостройкам: их число снизилось более чем в три раза (с 70% в 2006 г. до 15-20% в 2007 г.) и эта тенденция набирает силу, говорит гендиректор Титула Евгений Сосницкий: На рынок попадают объекты, достроенные до 3-5-го этажа, цены на них уже высокие и не интересны спекулянтам.

Дорогие офисы
По данным Светланы Аксеновой из Нирлана, сейчас в центре города офисы сдаются по 650-900 руб. за 1 кв. м, в спальных районах по 400-700 руб. Прирост с начала года составил всего 2-3%. Арендные ставки в бизнес-центрах даже немного снизились до 1100 руб. за 1 кв. м. Аксенова и вслед за ней специалист АН Квартал Дмитрий Саркисьян считают, что аренда в 2008 г. не подорожает. Из-за высокой арендной платы дорогие офисы непопулярны у ростовских предпринимателей. Устойчивым останется только спрос на новые помещения класса С.
По данным председателя комитета по строительству Александра Чуракова, в 2008 г. в Екатеринбурге планируется построить 870 000 кв. м жилья (на 60 000 кв. м больше, чем в 2007 г.) и это, несмотря на заканчивающийся у застройщиков запас площадок. Управляющий партнер БК-недвижимости Павел Кузнецов в 2008 г. пророчит застройщикам кризис из-за недостатка финансирования и небольшого платежеспособного спроса. По его словам, весь следующий год, как и в 2007 г., цены на новостройки будут стоять или даже снижаться.

В 2007 г. арендные ставки и цены продаж на торговую недвижимость выросли примерно на 10-15%, по информации Нирлан. В центре города арендные ставки в среднем составили $1200-3000 за 1 кв. м в год, покупка обходилась в $4000-12 000 за 1 кв. м. Ставка аренды в спальных районах равна $540-600 за 1 кв. м в год, минимальная цена продажи $1000 за 1 кв. м. Основные арендаторы качественных торговых площадей сетевые ритейлеры, ни один местный оператор не осилит такую арендную плату, которую платят федеральные и международные компании, отмечает Сосницкий.

Замдиректора филиала Ренова-стройгруп Александр Лаптев объясняет замерший спрос ожидаемым пополнением предложения. В городе активно рекламируются новые крупные проекты, в 2008 г. начинаются продажи в Академическом (новом районе на 9 млн кв. м от Реновы-стройгруп).

Если у застройщика хорошая репутация и строительство идет по плану, то ситуация на рынке мало влияет на привлечение средств, утверждает руководитель службы продаж Олипса Петр Латий. Его поддерживает гендиректор Недвижимости Екатеринбурга Татьяна Кутишенко. По ее словам, в 2007 г. были снижены цены на неудачные объекты, а качественные дома от финансово устойчивых компаний, наоборот, подорожали. Кутишенко прогнозирует дальнейшую дифференциацию цен: в 2008 г., по ее мнению, бизнес-класс подорожает на 15-18%, а экономкласс на 9-12%. Директор АН Новосел Евгений Новоселов ожидает в 2008 г. отток покупателей со вторичного на первичный рынок, поэтому старое жилье будет дешеветь, а новое дорожать.

Лаптев предупреждает, что рынок может и не выдержать такого числа офисов класса А и В+. На перспективу заявлен 1 млн кв. м, но есть риск, что они не будут заполнены, считает он. Лаптев советует девелоперам присмотреться к офисам класса D, переоборудовав их в хороший класс С или В-.

Арендаторов мало
В 2008 г. ожидается ввод 30 многофункциональных объектов, где арендаторам будет предложено 360 000 кв. м офисов, приводит цифры аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили. Если застройщики выполнят обещанное, в городе появится вдвое больше офисов, чем сейчас, и они начнут конкурировать за клиентов, радуется он. Но, по данным городской администрации, в 2008 г. сдадут не более 20 качественных деловых центров на 255 000 кв. м. Московские эксперты из Jones Lang LaSalle (JLL) склонны называть еще более скромную цифру ввода 43 000 кв. м.

Много новых магазинов
Ни один из заявленных крупных торговых объектов в 2007 г. не был открыт, их ввод в эксплуатацию перенесен на 2008 г. По подсчетам УПН, в следующем году будет введено 450 000 кв. м. В том числе в торгово-развлекательных центрах Мегаполис (30 000 кв. м), Prisma (100 000 кв. м), Рок-н-молл (66 000 кв. м), Седьмое небо (47 000 кв. м), Neon Mall (30 000 кв. м) и в торговых комплексах White Market (22 000 кв. м) и Гулливер (10 500 кв. м).

Сейчас в новых объектах, по данным JLL, запрашиваемые арендные ставки на стадии строительства составляют от $760 до $969 за 1 кв. м в год. Средние расценки на екатеринбургские офисы начинаются от $310.

Девелоперам становится все сложнее работать в торговом сегменте, неудачные или устаревшие объекты вытесняются с рынка, говорят Суханов и Лаптев. По данным администрации, в 2008 г. ожидается реконцепция девяти городских торговых центров. В их числе Дирижабль (девелопер Олипс), который будет достроен и реконструирован; Nebo (девелопер А-2), который перепрофилируется в бизнес-центр.

По мнению Лаптева, пополнение предложения способно привести к застою или даже снижению арендных ставок, хотя в нескольких наиболее успешных объектах они продолжат расти. Гендиректор Оборонснабсбыта Игорь Суханов, напротив, считает, что собственники торговых центров еще не готовы пересмотреть ценовую политику и будут стараться как можно быстрее окупить вложенные деньги. Застыть или снизиться могут цены продаж, да и то неликвидных объектов, а наиболее привлекательные помещения, по его прогнозу, будут дорожать не менее чем на 1,5% в месяц.


Третий по счету продуктовый магазин шаговой доступности был открыт на днях в Петербурге. В нем нет спиртного, а ассортимент составляют дешевые товары первой необходимости отечественного производства. Это очередной шаг городских властей в попытке вывести малообеспеченных людей из-под ига сетевых гипермаркетов.

Негде класть
По данным вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, сейчас в городе всего 726 000 кв. м складов. PR-директор Евразии логистик Наталья Полухина уточняет, что лишь 120 000 кв. м из них качественные. Полухина прогнозирует, что к концу 2008 г. качественных складов будет уже 720 000 кв. м: 280 000 кв. м предложит потребителям Евразия логистик (она уже сдала первую очередь логопарка в Верхней Пышме), по 100 000 кв. м MLP и Raven Russia.

Хотя планировалось открыть 70 таких торговых точек общей площадью порядка 10 тыс. кв. м, пока открылись только три магазина. А универмаги растут как на дрожжах. Только за первое полугодие сетевики освоили более 700 тыс. кв. м новых торговых площадей.

Окраина Приморского района, где открылся новый магазин шаговой доступности, буквально наводнена огромными универмагами. Именно они диктуют обывателям, что и почем покупать. Поэтому год назад комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) разработал программу создания продуктовых магазинов социальной направленности. И начиная с весны они начали открываться. Пиар-кампания была громогласной. 70 новых торговых точек! Товары на четверть дешевле! Расположение -- в удобных для жителей спальных районов местах! Началась борьба с монополиями гипермаркетов! Но результаты пока не слишком впечатляют.

Как рассказали корреспонденту Времени новостей в КЭРППиТ, открыть новые торговые места даже при покровительстве чиновников городской администрации оказалось не так просто. Ведь большинство потенциальных магазинов -- участки земли, на которых надо что-то построить. А это оформление земли, передача ее в аренду, подключение к городским коммуникациям. Приморский район, например, возводил свой павильон больше года. При этом помещение и оборудование были готовы еще три месяца назад, но энергетики слишком долго подключали павильон к системам подачи электроэнергии и водоснабжения. В итоге бюрократические процедуры затягивают процесс на годы. Сейчас в городскую администрацию подано порядка 250 заявок на создание магазинов шаговой доступности, 54 из них одобрены. Но когда торговые точки откроются, сказать невозможно.

Более того, из трех магазинов шаговой доступности только последний новый. Первые два появились в результате смены вывески на других мини-маркетах. При этом лишившиеся собственных названий магазины тоже не торговали спиртным и продавали дешевые товары.

С точки зрения самих предпринимателей весь этот процесс кажется очень странным. Как рассказал корреспонденту Времени новостей председатель ассоциации малого и среднего бизнеса Петербурга Сергей Веснов, за последние три года в ходе борьбы за благоустройство остановок общественного транспорта и у станций метрополитена были закрыты порядка тысячи таких магазинов. Еще около ста прекратили свое существование в 2007 году из-за повышения арендной платы.

По словам заместителя председателя КЭРППиТ Николая Архипова, работа продолжится, тем более что у предпринимателей есть стимул работать с магазинами шаговой доступности. Ведь им дают недвижимость в аренду на срок не менее десяти лет, освобождают от внесения первого увеличенного взноса за земельные участки и предоставляют субсидии в размере 50-процентной ставки арендной платы.

Стал ли обладателем этого не совсем традиционного жилья очередной заезжий москвич, Времени новостей пока выяснить не удалось, но ожидается, что 2008 год станет рекордным по числу россиян, купивших недвижимость в Великобритании.

Несомненно, подобные торговые точки нужны. В тех трех, что открылись, постоянно толпится народ -- цены там на самом деле ниже общегородских и товары качественные. Только спрашивается, зачем надо было делать двойную работу -- закрывать сотни, а потом с неимоверным трудом открывать единицы? Такими темпами шагать до магазинов шаговой доступности петербуржцам придется еще очень долго.
Не так давно в Лондоне продавалась церковь. Настоящая старинная англиканская церковь с высокой башней. Памятник архитектуры, охраняющийся государством. Помещение было продано девелоперам, а те реконструировали его и превратили в... элитное жилье. Внутреннее пространство разделили на десять уровней. В доме появилось три спальни, столько же ванных комнат и гостиных. Здание оборудовано лифтом, на котором можно подняться на замечательную обзорную площадку. Стоимость -- 4,5 млн фунтов стерлингов (более 9 млн долл.). Это одно из тех редких предложений на рынке, которые интересуют российских клиентов, -- объяснил Василий Мядлец, генеральный директор одного из риэлторских агентств, ориентирующихся на покупателей из стран СНГ. -- К нему уже приценивались несколько крупных московских бизнесменов.

На первый взгляд кажется, что для падения цен нет оснований. В Англии и Уэльсе по-прежнему строится намного меньше жилья, чем требуется. Безработица в стране находится на рекордно низком уровне, а зарплаты неуклонно растут. Иными словами, спрос опережает предложение, а доходы населения увеличиваются. Но все не так просто. По мнению Эллиса, падение цен обусловлено двумя факторами: ростом ставок ипотечного кредитования и снижением доходов населения.

Как раз сейчас цены на недвижимость в стране пошли вниз. Правительство подтвердило, что впервые за 12 лет недвижимость дешевеет третий месяц подряд. Средний британский дом стоит сегодня 194 895 фунтов стерлингов (почти 400 тыс. долл.), и это на 4700 фунтов (2,4%) дешевле, чем в августе, когда цены достигли пика. Старший экономист британского банка Галифакс Мартин Эллис сообщил Времени новостей, что цены на жилье в Британии могут упасть на 30%. Правда, риэлторы напоминают, что поскольку с 1995 года недвижимость в стране подорожала на 231%, то есть почти в 2,5 раза, то даже 30-процентное падение станет лишь скромной коррекцией. Что может быть верно для тех, кто владеет квартирой давным-давно. Но те, кто купил ее год назад, могут оказаться на грани банкротства.

Однако, даже несмотря на такую помощь со стороны властей, миллионы британцев оказались в ситуации, когда оплата квартирных кредитов становится непосильной ношей. Исполняющий обязанности лидера третьей по величине партии либерал-демократов Минс Кемпбелл уже заявил, что правительству надо готовится к тому, что массы домовладельцев будут вынуждены в пожарном порядке и с большими потерями продавать свое жилье и все равно не смогут расплатиться с банками. В результате миллионы людей могут оказаться на улице, -- предупредил Кемпбелл.

На ситуацию в Британии повлиял и американский ипотечный кризис. Во-первых, многие английские банки давно уже работают на ипотечном рынке США и в результате кризиса не досчитались миллионов долларов. А во-вторых, рухнул большой британский банк Норзерн рок, который работал на американском рынке и также оперирует на севере Англии, выдавая доступные ипотечные кредиты наименее обеспеченным слоям населения. Если бы не срочное вмешательство британского министерства финансов, которое покрыло астрономический дефицит в 29 млрд фунтов (почти 60 млрд долл.), то в Британии могло случиться нечто вроде нашего дефолта 1998 года.

Я понимаю Мервина Кинга (глава Банка Англии. -- Ред.) и его коллег, -- говорит ВН Мартин Эллис, -- они оказались между молотом и наковальней. С одной стороны, высокие ставки создают дискомфорт в обществе и лишают людей возможности владеть собственным жильем, с другой -- растущие цены на энергоносители нагнетают инфляцию. Это сложная дилемма, в которой не просто найти решение.

Чтобы как-то облегчить положение небогатых домовладельцев, Банк Англии в минувшую пятницу впервые за два с половиной года снизил ставку рефинансирования с 5,75 до 5,5%. Но эта четвертушка процента проблемы не решает.

Я ожидаю, что 2008--2009 годы окажутся рекордными для российских покупателей, -- сказал ВН представитель крупного риэлторского агентства Ремакс Пит Кроуфорд. -- Неопределенность, связанная с появлением новой фигуры в Кремле, и снижение цен на британскую недвижимость -- прекрасная питательная среда для сделок с россиянами.

А пока британцы с тревогой смотрят в будущее, иностранцы потирают руки. Для тех, кто приезжает в Лондон с набитыми кошельками и расплачивается за недвижимость наличными, наступают благоприятные времена. И в первую очередь для богатых россиян, поток которых на берега Альбиона не иссякает. По данным ведущих британских риэлторских агентств, в 2007 году элитную недвижимость в стране уже приобрели более тысячи обладателей российских паспортов. А ведь есть и неэлитная, та, что стоит меньше 750 тыс. фунтов (меньше 1,5 млн долл.). Она тоже нередко переходит в руки выходцев из России.



Главная --> Публикации