Главная --> Публикации --> Не пренебрегайте маленькими Доступному жилью не хватает дешевого цемента Ипотека-2008. что год грядущий нам готовит? Аренда жилья. квартира на день или год — в чем разница? Не желаете ли церковь, сэр?

Компания "Комплекс гостиницы "Орленок" владеет в Москве одноименным трехзвездочным отелем, который замдиректора по маркетингу Hotel Consulting and Development Groupe (HCDG) Марина Смирнова назвала одним из немногих примеров, когда российским владельцам удалось превратить весьма среднюю "советскую" ( "Орленок" ранее принадлежал ЦК ВЛКСМ) нецентральную гостиницу в успешное предприятие. "При стоимости номера "у стойки" от $80 до $100 в сутки средняя загрузка отеля в 2002 г. составила 76% , что является очень хорошим показателем", - говорит Смирнова.

Первым московским гостиничным оператором, приступившим к реализации масштабной региональной программы, стала компания "Комплекс гостиницы "Орленок". Она строит торгово-развлекательные комплексы с гостиницами в Йошкар-Оле и Казани, а вскоре начнет аналогичный проект в Нижнем Новгороде.

В регионах "Орленок" будет владельцем и управляющим торгово-развлекательных комплексов с гостиницами, супермаркетами, боулингами, казино, ресторанами, кинозалами, паркингами и т. п. Притом если в Москве, например, помещение под боулинг "Орленок" предоставляет в аренду, то в регионах компания сама, по словам ее гендиректора Анатолия Кузнецова, намерена заниматься таким бизнесом.

Эксперты оценивают оборот "Орленка" в $7 млн без учета доходов от аренды. В "Орленке" сейчас 262 номера (треть площадей гостиничного комплекса) , а остальное занимают развлекательные заведения, офисы и магазины.

К осени этого года, по словам Кузнецова, начнется строительство комплекса площадью 100 000 кв. м стоимостью $40 млн в Нижнем Новгороде. Кузнецов говорит, что проекты финансируются частично за счет собственных и частично за счет кредитных средств, привлеченных в том числе в МДМ-банке и Сбербанке.

Сейчас, сообщил "Ведомостям" Кузнецов, параллельно строятся два комплекса в центральных районах Йошкар-Олы и Казани. Объекты планируется вводить в строй очередями: частично в этом, частично в следующем году. Кузнецов говорит, что казанский комплекс будет общей площадью 54 000 кв. м и обойдется в $17 млн. Проект в Йошкар-Оле чуть меньше - площадью 35 000 кв. м и стоимостью $10 млн.

По словам Кузнецова, договоры с основными операторами комплексов еще не заключены: к примеру, на аренду площадей под супермаркет в казанском "Орленке" сейчас идет тендер, в котором участвуют сети "Перекресток", "Патэрсон" и "Рамстор".

В местных администрациях "Ведомостям" подтвердили, что московская компания ведет у них строительство. Как сказал "Ведомостям" замначальника казанского управления торговли, потребительских услуг и общественного питания Рамиль Лотфуллин, конкурентов у "Орленка" в регионе по сути не будет. По его словам, комплексов, равных по набору услуг и уровню сервиса тому, что предлагает "Орленок", в Казани нет.

В Казани у Орленка будет четырехзвездочная гостиница на 200 номеров, в Йошкар-Оле - на 150 и в Нижнем Новгороде - на 20 А UMACO ищет инвесторов под создание 20 бизнес-отелей по 200 номеров в крупных городах. Во многих "миллионниках" существует спрос на отели со стоимостью номеров около $100, заявил "Ведомостям" один из сотрудников UMACO.
Российские банки начали создавать рынок вторичных инвестиций.

"Орленок" оказался первым московским гостиничным оператором, который приступил к реализации масштабной региональной программы. Аналогичные планы есть еще у одного московского оператора - UMACO, владельца гостиничного брэнда "Катерина", но пока он ведет только строительство на курорте "Красная поляна" небольшого отеля "Катерина-Альпик" на 27 номеров стоимостью $1 млн.

Лидер ипотечного кредитования в России – банк DeltaCredit (с 1998 г. выдал 2000 кредитов на общую сумму более 75 млн долларов) продал пул ипотечных кредитов с фиксированной ставкой доходности и средневзвешенным сроком погашения 9,5 лет «Москоммерцбанку». Сумма сделки составила более 11 млн долларов. По словам главы казначейства DeltaCredit банка Альберта Хисаметдинова, заключенная сделка приведет к запуску механизма рефинансирования банковских активов, к снижению рисков по кредитному портфелю и улучшению финансовых показателей банка. Однако от сделки банк получит и дополнительные дивиденды. Этого не скрывают в финансовом институте. «Банк также получит дополнительный доход, равный чистой приведенной стоимости будущих платежей по пулу проданных ипотечных кредитов», – заявил RBC daily г-н Хисаметдинов. Также схема сделки предполагает, что кредиты переводятся с баланса одного банка на баланс другого, но обслуживание будет продолжать банк DeltaCredit. Поэтому на клиентах это никак не отразится, но финансовый институт будет получать комиссионные за обслуживание.

Вчера банк DeltaCredit и «Москоммерцбанк» объявили о первой на российском рынке официальной сделке по купле-продаже пула ипотечных кредитов. Пока правительство и законодатели препираются по поводу судьбы важнейшего для рынка законопроекта «Об ипотечных ценных бумагах», финансовые институты пытаются внедрять схемы рефинансирования банковских активов. Эксперты расценивают сделку между банком DeltaCredit и «Москоммерцбанком» как первый реальный шаг на пути формирования рынка вторичных инвестиций. По утверждению опрошенных RBC daily представителей финансовых институтов, основа в виде спроса уже создана, а сам процесс станет заметным уже в ближайшие полтора-два года.

Эксперты уверены, что после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах» количество банков, желающих заняться ипотечным кредитованием, вырастет на порядок. Поэтому для финансовых институтов важно застолбить место на этом рынке уже сейчас. Это RBC daily подтвердил и господин Сагдиев: «Мы выступаем стратегическим партнером «Казкоммерцбанка», который является крупнейшим игроком на рынке ипотеки в Казахстане (по некоторым данным, выдал кредиты на 70 млн долл. – RBC daily). Поэтому мы тоже собираемся начать активные действия в сегменте ипотечного кредитования в Москве и Московской области. Сделка с DeltaCredit уже сейчас позволила нам занять около 5% рынка, завоевание устойчивых позиций на котором – для нас одно из приоритетных направлений. Надеюсь, что в будущем году мы сможем выдать кредитов на сумму в 50 млн долл.».

Другому участнику сделки, «Москоммерцбанку» (образован в 2001 году, доверенное лицо и стратегический партнер ОАО «Казкоммерцбанк» в России), покупка также принесет как текущую, так и потенциальную выгоду. В свое время банк был создан для обслуживания крупных корпоративных клиентов. Но изменившаяся ситуация на банковском рынке изменила приоритеты: развитие розничных услуг на данный момент является более перспективным направлением. Однако ни мощности, ни опыт в привлечении заемщиков в один момент не нарабатываются. Поэтому, с одной стороны, по утверждению заместителя председателя правления «Москоммерцбанка» Асхата Сагдиева, сделка с DeltaCredit является эффективным размещением пассивов в долгосрочный, качественный актив с достаточно высокой доходностью и высоким уровнем обеспечения. С другой стороны, это хорошая возможность начать освоение перспективного рынка ипотечного кредитования. Привлекательность этого сегмента очевидна: более трети россиян не просто хотят улучшить свои жилищные условия, но и обладают достаточными средствами для того, чтобы воспользоваться ипотечным кредитом. То есть являются потенциальными клиентами банков, развивающих данное направление.

Тем не менее первая и пока единственная сделка, хотя и является выражением положительной динамики, но не подтверждает наличие тенденции. Правда, в DeltaCredit к этому вопросу относятся весьма оптимистически. «Мы провели серьезные маркетинговые исследования и убедились в существовании спроса на такие долгосрочные активы. Продажа пула ипотечных кредитов является первым шагом в направлении секьюритизации активов в России и задает формат совершения таких сделок на будущее. На следующий год мы планируем провести две такие сделки, в 2005 году – четыре. И это не просто умозрительные планы. Они строятся на определенных, уже достигнутых договоренностях», – утверждает господин Хисаметдинов.

Сделка между DeltaCredit и «Москоммерцбанком» имеет значение и для всего рынка. По сути, можно говорить о том, что вторичный рынок инвестиций в России – уже реальность. Специалисты много писали, что цивилизованным рынок финансовых услуг станет только при условии появления вторичного рынка ипотечного кредитования. В России уже предпринимались попытки минимизировать риски за счет перепродажи кредитов. Так, по неподтвержденным данным, пионер потребительского кредитования – банк «Русский Стандарт» неоднократно пытался осуществить подобную сделку, но пока ни об одном соглашении официально объявлено не было. «Для мирового рынка такие сделки – нормальная практика, – сказал RBC daily вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Анатолий Милюков. – Наши финансовые институты ищут новые формы вложения активов. Неудивительно, что первый опыт продажи кредитов был осуществлен на рынке ипотечного кредитования. Он имеет долгосрочный и устойчивый характер, поскольку в качестве обеспечения выступает недвижимость. Процесс, который будет заметен в ближайшие полтора-два года, уже пошел и в скором времени перекинется и на другие области потребительского кредитования».

Известия уже не раз писали о том, что закон Об упрощенной процедуре оформления прав собственности нужно изменить. Разработчик закона Павел Крашенинников, глава думского комитета по законодательству, лично уверял наших читателей, что ждать осталось недолго. Депутаты не подвели в пятницу поправки в закон были окончательно приняты. Теперь дело за Советом федерации и президентом после получения их подписей новые правила вступят в силу. И уже в этом году самые нетерпеливые желающие могут получить новые документы на право собственности, приложив минимум усилий.

Межевание земли, которое сделало невозможным оформление земли в собственность для тысяч россиян, больше не обязательно. Госдума в последнем чтении приняла поправки к закону о дачной амнистии, о необходимости которых Известия неоднократно писали. Теперь дорогостоящие обмеры, на которых наживались чиновники и коммерсанты, нужны только если у вас есть споры с соседями. А если вы живете в мире, то легко оформить землю в собственность и без межевания. Можно и вовсе ничего не оформлять - ведь по новому закону теперь и наследники имеют право на упрощенную процедуру оформления участка. И хотя называется все это дачной амнистией, попадают под нее владельцы и домов, и гаражей.

Пока дачной амнистией воспользовались всего около 100 тысяч человек из многомиллионной армии собственников неоформленных земельных участков. А ведь условия весьма выгодные не нужно платить за регистрацию в Бюро технической инвентаризации, достаточно просто заполнить декларацию на всю недвижимость на участке, госпошлина по сравнению с обычной процедурой меньше. В общем, пользуйся... Не хочу решили собственники. Ведь все права на полученные до декабря 2001 года земельные наделы сохраняются просто за то, что нет действующих документов, землю никто не отнимет даже и у наследников.

Когда два года назад принимали закон о дачной амнистии, казалось, что все будет прекрасно. В отведенный до 2010 года срок все без исключения реальные собственники земли без проблем оформят свои права. Но у местных чиновников была другая точка зрения. Они предлагали оформление без проблем, но за большие деньги.

За нерадивых чиновников в регионах пришлось отдуваться федералам. Проблему решили почти что кардинально. Во-первых, наследники тоже смогут недорого пройти всю процедуру оформления. Во-вторых, межевание, конечно, не отменили, но это стало опцией по желанию.

Так что, казалось бы, живи себе и живи со старыми дачно-садовыми книжками и даже справками по типу участок справа от реки, не доходя 100 метров до леса все это можно передать в наследство. Но ведь не известно, что взбредет в голову следующим властям. Поэтому оформление в собственность вещь все же нужная. Одна беда не дешевая. Правда, в основном благодаря тому, что власти на местах не удосужились обозначить верхнюю планку гонораров за межевание, без которого раньше нельзя было запустить процесс приватизации земельного участка.

Теперь у нас все будет по мировым стандартам. С одной стороны, окончательно закреплены и оформлены права собственности на землю, с другой государство и граждане настолько доверяют друг другу, что нет нужды воевать из-за нескольких сантиметров отчей земли. В Великобритании только на 20% всех земельных участков определены границы. И ничего, они живут как-то, нормально, рассказал нам в своем интервью Крашенинников.

Итак, читайте и радуйтесь! Для регистрации будет достаточно свидетельства о праве на наследство и любого из документов на землю прежнего собственника. И межевание для оформления права собственности проводить вовсе не нужно, так же как и при купле-продаже, дарении и соответственно завещании. Чиновники теперь будут обязаны принять у граждан так называемые дефектные кадастровые планы с нечетко определенными границами.

О том, что MCG стала девелопером многофункционального комплекса на территории Экспоцентра (Краснопресненская набережная, 14), Ъ рассказали несколько участников рынка. О проекте также слышал член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. В пресс-службе MCG подтвердили эту информацию, но отказались уточнить детали проекта, в том числе на каких условиях MCG получила доступ к земле Экспоцентра. В приемной заместителя гендиректора ЗАО Экспоцентр Николая Антонова сообщили, что он уполномочен комментировать проекты компании в прессе, но отказались соединить с ним.

Скоро и у нас так будет. Остается только надеяться, что лишенные верного приработка за быстрое оформление земли своими людьми чиновники тоже начнут вести себя по-джентльменски и перестанут изобретать новые способы затруднить жизнь владельцам земельных участков. Тогда точно все получится.
MosCityGroup (MCG) Павла Фукса мало двух участков на территории ММДЦ Москва-Сити, предполагающих возведение более 480 тыс. кв. м. Как стало известно Ъ, на территории выставочного комплекса Экспоцентр рядом с Москва-Сити MCG построит многофункциональный комплекс площадью 330 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, права на проект и его реализация могут обойтись MCG примерно в $800 млн.

Предпроектные предложения по комплексу на территории Экспоцентра, разработанные архитектурным бюро Zaha Hadid Architects, были одобрены столичными властями еще осенью прошлого года. На сайте MCG этот проект носит название Юрий Долгорукий и предполагает строительство двух башен высотой 56 и 50 этажей и общей площадью около 330 тыс. кв. м.

В районе 'Москва-Сити' и его окрестностей нет рынка земли, а есть рынок проектов, поэтому, скорее всего, 'Экспоцентр' переуступил MCG только проект застройки территории, оставив за собой земельный участок,-- предполагает коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов (строит небоскреб Город столиц на участке ММДЦ #9). По его оценкам, только переуступка прав могла обойтись MCG в $330 млн (из расчета $1 тыс. за 1 кв. м). Дмитрий Луценко оценивает совокупные инвестиции в проект MCG на территории Экспоцентра в $800 млн.

MCG основана в 2006 году. Портфель проектов -- более 4 млн кв. м. Один из крупнейших (помимо небоскребов в Москва-Сити) -- строительство с Капитал Груп элитного жилого комплекса Остров Истра общей площадью 1,5 млн кв. м. Основатель и основной владелец MCG -- Павел Фукс. Финансовые показатели не раскрываются.

Для MCG Юрий Долгорукий станет третьим проектом, который компании удалось заполучить в районе ММДЦ. В Сити девелопер уже развивает два участка -- #4 и #12, где будут построены башни Imperial Tower (общей площадью около 280 тыс. кв. м) и Eurasia Tower (более 200 тыс. кв. м).

MCG не единственный девелопер ММДЦ, нацеленный на увеличение портфеля проектов в Москва-Сити. Так, Mirax Group (строит башню Федерация) займется реконструкцией подстанции #805, расположенной на 25-м участке Сити. За это компания получила право возвести по соседству офисный комплекс площадью 250 тыс. кв. м.

Согласно официальной информации на сайте Экспоцентра, его общая площадь составляет более 200 тыс. кв. м. Строительство ММДЦ Москва-Сити ведется по соседству с выставочным комплексом на участке площадью около 60 га и предполагает возведение более 4 млн кв. м. В проекты Сити инвестируют крупнейшие игроки столичного рынка недвижимости: компания израильского бизнесмена Льва Леваева AFI Development, турецкая корпорация ENKA, холдинг Капитал Груп и корпорация Mirax Group. Также разные площадки на территории ММДЦ развивают братья Шалва и Александр Чигиринские, партнером последнего выступает компания Интеко Елены Батуриной. Летом 2007 года пул инвесторов Москва-Сити пополнил Базовый элемент Олега Дерипаски, выкупивший у группы Гута 38% акций управляющей компании ММДЦ ОАО Сити (в частности, развивает участок #20).



Главная --> Публикации