Главная --> Публикации --> Коммерческая недвижимость: что ждать в 2008 году? Москва – лучший город для торговли Кому станет доступнее дачная амнистия Льготы подорожали Перемен не ждем?

В борьбе за клиента
Весь 2007 год застройщики планово повышали цены на готовые новостройки, а потом предлагали скидки и бонусы. Играют на повышение и продавцы вторичного жилья, особенно экономкласса, говорит Александр Крапин, гендиректор Rway. По его словам, крупные игроки пытаются поддержать искусственное завышение цен активными PR-кампаниями. Реальных сделок на рынке мало, и они происходят со скидкой в 5-15% к цене предложения, добавляет он. Представитель крупного девелопера заявил, что продавцы сейчас сильно заинтересованы в покупателях, но не готовы опустить рынок, поэтому идет разноплановое воздействие на потребителя, стимулирующее его к покупке по существующим ценам. Пресс-секретарь ГК МИАН Светлана Фуфаева отмечает перераспределение бюджетов в пользу эмоциональных носителей: интернета, радио, ТВ, а также косвенных методов воздействия (PR и т. п.). По словам сотрудника рекламного агентства, некоторые застройщики уменьшили объемы рекламы в деловых изданиях и вместо модульной рекламы публикуют строчки и рамки в газетах бесплатных объявлений.

Российский рынок приближается по своим параметрам к европейскому, снижение доходности в любом сегменте нормальный процесс, говорят аналитики.

При нынешних ценах менее 10% москвичей могут купить новое жилье, даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста доходов, подсчитывает Крапин. По его словам, недовольство недоступным жильем нивелируется властями: в Москве в 2008 г. из запланированных 5 млн кв. м на городские жилищные программы будет выделено уже 2,58 млн кв. м.

Аналитик МИАН Алексей Кудрявцев привел данные о 30%-ном росте числа заявок на квартиры в ноябре, однако не сказал, сколько из них оформились в реальные сделки. Количество звонков от потребителей не отражает реального спроса, говорит Олег Репченко, руководитель ирн.ru. Согласно опросу ирн.ru, 5% москвичей планировали в 2007 г. покупку квартиры.

Если даже предложение сожмется до нуля, у платежеспособного спроса есть предел, возражает Репченко. Средняя цена 1 кв. м новостроек, по данным МИАН, в ноябре составила $499 В Миэле называют $577 Элитный покупатель платил по $15 000-20 000 за 1 кв. м, говорит Надя Кот, управляющий директор Кирсанова риэлти.

Предложение и цены
Квартир на продажу будет меньше, резюмирует Кудрявцев. С учетом запрета на точечное строительство он прогнозирует сужение предложения, которое сейчас составляет примерно 300 объектов. По его данным, к ноябрю остановлены уже 25 точечных строек.

Репченко не исключает, что в 2008 г. отдельные новостройки подорожают как минимум прибавляя в цене по мере достройки дома, в целом же цены останутся на нынешнем уровне. Сергей Лядов, пресс-секретарь Сити XXI век, говорит о продолжении 5-10%-ной коррекции цен на низкокачественное жилье.

Ипотека вряд ли сможет помочь рынку: максимум, на что она способна, поддержать продажи, размышляет Дмитрий Таганов, аналитик Инкома. По данным застройщиков, новостройки по ипотеке покупают 5-10% клиентов.

В ноябре в Москве насчитывалось около 6,4 млн кв. м качественных офисных площадей (из них около 900 000 кв. м класса А), по оценке Knight Frank. По прогнозу Jones Lang LaSalle, к концу 2007 г. предложение достигнет 7,3 млн кв. м. В 2008 г. активное строительство бизнес-центров, в том числе в рамках многофункциональных проектов, продолжится в основном за пределами ТТК и на МКАД, арендные ставки и цены продаж будут расти, высказывают общее мнение аналитики Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko. По прогнозу Юрия Юдакова из Praedium, в 2008 г., как и в 2007 г., будет развиваться тенденция брать метры с запасом, а излишки сдавать в субаренду.

Ликвидация дефицита
Нехватку предложения аналитики большой четверки наблюдают и во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисном, торговом, складском. Их насыщения, за которым должно последовать снижение арендных ставок, в 2008 г. эксперты не ожидают. Вакантные площади не превышают 2%. За неполный 2007 г., по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, престижные офисы подорожали на 65,4%.

Уровень вакантных площадей невелик: по данным Praedium, менее 1%, по оценке Кnight Frank 1,6%. Пока это рынок девелоперов. Все новые объекты к моменту открытия полностью сданы, говорит Елизавета Эстрина, аналитик Praedium.

По тому же пути за Третье транспортное кольцо, ко все большим площадям и многофункциональности движутся и торговые центры. С начала 2007 г. в Москве их открылось 10, говорит Максим Гасиев, региональный директор Colliers International. На конец ноября общая площадь качественных торговых центров Москвы составила около 3,45 млн кв. м (торговая площадь более 1,76 млн кв. м), до конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 700 000 кв. м, по данным Colliers.

Власти Московской области впервые за долгие годы продали с аукциона земельные участки, находящиеся в собственности региона. Специалисты полагают, что первый опыт аукционной торговли региональной землей оказался весьма удачным, а это значит, что стартовые цены на аналогичные участки при последующих торгах могут возрасти в несколько раз Сегодня Фонд имущества Московской области провел первые за последние 80 лет аукционные торги по продаже нескольких земельных участков, находящихся в собственности подмосковного региона.

Предложение складов в 2008 г. подтянется к спросу, говорит Руслан Суворов, представитель Praedium. Пока, по его словам, оно отстает, отсюда рост арендных ставок: в 2007 г. на 7-8%.

Специалисты полагают, что торги показали достаточно активный спрос на выставленные участки (за два лота боролись 5 российских заявителей, было сделано по три аукционных шага). В связи с этим, по мнению участников рынка, при проведении последующих аукционов стартовая цена на аналогичные отводы может вырасти в несколько раз, что вызовет общий рост цен на подмосковную землю для всех категорий покупателей уже в течение ближайших 3-5 лет. На сегодняшний день территория Подмосковья составляет порядка 47 тыс. кв. км. Здесь есть торф, фосфориты, белая и красная глина, строительный и силикатный песок, цементное сырье. Однако большинство потенциальных собственников подмосковной земли привлекают не столько полезные ископаемые региона, столько его географическое положение.

На аукцион – открытый по составу участников и по форме подачи предложений – выставили участки на северо-западе области общей площадью более 90 га (приблизительно 20, 30 и 40 га). Два из них предназначены для промышленного строительства, один – для возведения жилья. Продано было два лота из трех – не нашел покупателя самый дешевый участок производственного назначения. Как сообщил RBC daily советник губернатора Московской области по экономике и инвестиционным проектам Дмитрий Саблин, одна из основных целей проведения аукциона, помимо пополнения казны региона, – определение реального спроса на подмосковную землю и продажа ее по максимальным ценам.

Покупателю необходимо организовать полную оценку земли, замер, нанимать вертолет, самому ездить за каждой бумажкой и исправлять вольные или невольные ошибки чиновников. Понятно, что на этом фоне разрослась немалая армия посредников, которые также имеют со сделки свои проценты». При этом, по словам специалиста министерства, на любом из этапов оформления покупателю могут отказать в сделке, на что найдется масса объективных причин, и, конечно, деньги, затраченные на ее подготовку, никто не вернет.

«Регион располагается в непосредственной близости к самым крупным в стране рынкам сбыта основного перечня потребительских товаров: продуктов питания и напитков, текстильных товаров, бытовой химии, бытовой техники, автомобилей», – сказал RBC daily аналитик инвестиционной компании «АТОН» Алексей Воробьев. Именно это обстоятельство делает земли региона одними из самых привлекательных для инвесторов. Несмотря на то что ежегодно в регионе продается немало землеотводов – как частникам, так и производственникам, желаемых доходов казна Подмосковья от этой торговли не получает (доходы так и не достигли запланированных 10% от всех поступлений). «Сегодня пока еще толком никто не знает, сколько реально стоит земля в том или ином регионе России, – говорит Алексей Воробьев, – поэтому и оценка участков производится весьма приблизительно». По мнению некоторых представителей подмосковной власти, сегодня земля региона продается по очень скромным ценам. «Точнее, областной бюджет получает за свою собственность несерьезные деньги, в то время как покупатель участка отдает за него нередко в два раза больше официальной цены: дельта идет в карманы чиновников и на предпродажную подготовку участка, – сказал RBC daily собеседник в Министерстве имущественных отношений Московской области. – При этом потенциальный собственник нередко тратит не только большие деньги на эту самую предпродажную подготовку, но и значительное время: от полугода до двух.

По заверениям министра имущественных отношений Московской области Алексея Бодункова, первый положительный опыт позволяет прогнозировать, что проведение таких аукционов станет традиционным. При этом, по мнению специалистов, сегодняшний прецедент позволит Фонду имущества при следующих торгах заявлять более высокую стартовую цену на аналогичные земельные наделы. «На последующие торги могут быть выставлены земельные участки, которые будут приобретаться Московской областью в порядке реализации права преимущественной покупки с/х земель в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель федерального назначения», – говорит Дмитрий Саблин. – На оценку участков, безусловно, повлияет наличие информации о состоявшихся сделках». Специалисты считают, что цены на землю в регионе в ближайшие годы могут вырасти в разы.

Проведение же открытых аукционов должно позволить как области получить за свою собственность максимальные деньги, так и покупателю провести сделку с наименьшими затратами. «Проведение открытых аукционов позволяет покупателю приобрести в собственность земельные участки (за 15 минут торгов. – RBC daily) при абсолютной правовой защищенности, – сказал RBC daily советник губернатора Московской области по экономике и инвестиционным проектам Дмитрий Саблин. – В тоже время для Московской области это прекрасная возможность выявить реальный спрос на землю и продать ее по максимальной цене». Специалисты полагают, что сегодняшний аукцион вполне можно назвать удачным: первоначальная цена в одном случае была превышена почти на 20%.



«Сегодня еще пока на рынок земли не вышли крупные игроки, фондовые инвестиции все еще привлекают основную массу инвесторов, – говорит Алексей Воробьев. – Однако с повышением инвестиционного рейтинга страны риски падают, значит, и доходность снижается. Поэтому в ближайшие 5-10 лет земля, особенно в таких регионах, как Московская область, станет весьма привлекательным инвестиционным объектом. Цены на землю на подобных аукционах непременно будут расти». В то же время, по мнению специалистов, повышение стоимости крупных участков, продаваемых с аукциона, в ближайшее время начнет провоцировать общий рост цен на подмосковную землю для всех категорий покупателей, в том числе и для мелких частников.

Конкуренция и цены
По данным АРИН и ЦАН, в 2008 г. жилье эконом- и бизнес-класса подорожает на 6-7%, элитные квартиры до 20% в год. Аналитик АРИН Зося Завьялова такой ценовой разрыв объясняет снижающимся предложением в классе элитных домов.


В следующем году, надеются петербургские застройщики, цены на новостройки все-таки будут расти несмотря на то, что предложение значительно пополнится.

Рост предложения в первой половине 2008 г. не позволит ценам расти, полагает директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. По его мнению, начало продаж в выходящих на рынок проектах приведет к ценовой конкуренции. Рынок жилья ждет еще большее расслоение и в ценах, и в покупательских предпочтениях: при продаже новостроек будут учитываться их индивидуальные характеристики, добавляет маркетолог Петербургской недвижимости Сергей Себелев. Однако масштабные проекты не будут завершены в 2008 г., продолжает Пашков, и цены вновь могут подрасти. По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в 2008 г. появится 2,8-2,9 млн кв. м новостроек.

В пресс-службе Строймонтажа ожидают начиная с весны 2008 г. подорожания новостроек примерно на 2,5-3% в месяц, апеллируя к возможным политическим изменениям в стране после президентских выборов. Однако представители Строймонтажа не берутся предсказать, как повлияет на цены открытие продаж в масштабных комплексах Балтийская жемчужина (1 млн кв. м жилья) и Новая Ижора (0,5 млн кв. м).

Средняя площадь строящихся центров, по данным Colliers International, составит около 11 000 кв. м. По информации Пашкова, класс В будет превалировать в общем объеме предложения, примерно в три раза опережая класс А. Среди новых объектов класса В он называет Сенатор (3-я и 4-я очереди, 43 000 кв. м), Atlantic-City (53 000 кв. м), Автохаус (55 000 кв. м).

Офисный бум
В 2007 г. в Санкт-Петербурге было анонсировано значительное количество офисных проектов, в результате чего уже к концу 2009 г. объем рынка бизнес-центров класса А и В может вырасти более чем в 2,5 раза, сообщает Пашков. Он утверждает, что бум новых офисных площадей начнется уже в следующем году: объемы их ввода должны увеличиться почти в два раза по сравнению с 2007 г. и составить около 470 000 кв. м.

Руководитель аналитиков Colliers International Валерий Трушин прогнозирует в 2008 г. рост спроса на качественные помещения класса А и В, в первую очередь на помещения от 1000 кв. м. В сегменте А усилится конкуренция, следствием которой станет повышение качества новых офисных площадей, надеется Трушин.

Эксперт утверждает, что усилится и тенденция децентрализации офисного рынка. Успешные офисы можно строить в зоне Пулково-3, на территории Морского фасада, вблизи Кольцевой автодороги, в Приморском районе, перечисляет Пашков.

Пашков говорит о спаде активности девелоперов в этом сегменте из-за насыщения рынка торговой недвижимости. По мнению Казанского, назрела необходимость поиска новых идей и решений, которые привлекут покупателя. Среди удачных решений он отмечает океанариум в ТРК Планета Нептун, аквапарк в ТРК Родео драйв, искусственное море с пляжем, планируемые в ТРК Невский Колизей. Пашков говорит, что собственники земельных участков рассматривают возможность диверсификации проектов и строительства многофункциональных комплексов и ритейл-парков. В 2008 г. состоится открытие первого ритейл-парка Северный молл на пр-те Культуры, добавляет директор петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов.

Магазины все крупнее
В 2008 г. рынок торговых площадей может пополниться примерно на 1 млн кв. м, сообщают в Colliers International. Происходит укрупнение не только торговых центров, но и арендуемых в них площадей, сообщает директор департамента Colliers International Николай Казанский. По его словам, продолжится и децентрализация торгового рынка из-за дефицита земельных участков в центре города.

По данным Colliers International, сейчас в Санкт-Петербурге строится ряд крупных складских комплексов: логопарк Колпино (790 780 кв. м, девелопер Евразия логистик), Gorigo (160 000 кв. м, девелопер Catella), логопарк Нева (143 000 кв. м, Авалон логистик), 2-я очередь Уткиной Заводи (122 380 кв. м, Международное логистическое партнерство), объекты от М-индустрии (95 000 кв. м), Энерго (20 000 кв. м), АКМ лоджистикс (150 000 кв. м), Петербургского агентства недвижимости (17 500 кв. м).

Складская масса
В 2008 г. начнется массовый ввод новых складских объектов, прогнозирует Пашков. По его данным, на рынок может выйти около 750 000 кв. м. По данным Knight Frank, на различных стадиях реализации в Санкт-Петербурге находятся складские проекты совокупной площадью около 2,5 млн кв. м, в активной фазе строительства около 1 млн кв. м.

Хочу квартиру не в долг, а в рассрочку!
Сегодня (и уже 12 долгих лет!) на идее кассы взаимопомощи в Красноярске работает Конэксбизнес и К°. Компания так же, как в советское время, основывается на принципах доверия. Стать участниками целевой программы Кассы взаимопомощи: недвижимость в рассрочку этой компании просто, было бы желание. Небогатые люди, которые не могут получить ипотеку или кредит (или просто получают зарплату в конвертах), и предприниматели, имеющие деньги на покупку жилья, но не желающие отвлекать средства из бизнеса, имеют равные шансы приобрести недвижимость в рассрочку. Это удобно и эффективно. Очередность приобретения жилья устанавливается с учетом вносимых сумм и срока давности внесения вклада, по согласованной всеми участниками Кассы взаимопомощи: недвижимость в рассрочку формуле.
Особенно важно то, что вкладчики сами подбирают себе квартиры. Если выбранная недвижимость соответствует требованиям, предъявляемым компанией (достоверность документов, их соответствие, и т.д.), ее приобретают. Цена на квартиру и плата за пользование жильем фиксируются с момента приобретения недвижимости (найм оплачивается до тех пор, пока участник программы полностью не рассчитается за квартиру).

Юг города самая востребованная зона для строительства новых складских комплексов, говорят в Colliers International. Больше половины строящихся складских площадей возводится на территории Шушар это объясняется активными грузоперевозками между Санкт-Петербургом, Москвой и южными регионами России, рассказывает директор департамента Colliers International Кирилл Малышев.и составит 8-12% по итогам года, говорят опрошенные аналитики: среднегодовой показатель закрепится на отметке $145 за 1 кв. м.
Например, подзабытые кассы взаимопомощи, когда с каждой получки в общий неофициальный котел отстегивали рубли в ожидании своей очереди. И потом, получив заветную сумму, покупали телевизор или стиральную машинку, ездили отдыхать и т.д. Вспомните, платили ли когда-то при этом проценты? - Боже упаси, конечно, нет. Организовывались такие кассы на взаимном доверии.

Кстати, Конэксбизнес и К° активно сотрудничает с продавцами квартир и коммерческой недвижимости, застройщиками, инвесторами, собственниками, арендаторами и предпринимателями. Выгода для всех очевидна: товарищество приобретает площади по более приемлемой цене, а сдает в аренду по рыночной. Как сдает? - возникает вопрос. А это уже другая целевая программа компании.

Нужны площади для бизнеса?
Вторая часть целевой программы Кассы взаимопомощи: недвижимость в рассрочку дает возможность вступившим в товарищество коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям приобретать коммерческую недвижимость. Так же, в рассрочку. Товарищи подбирают необходимые площади, складываются, и приобретают их. Есть непременное общее условие для целевой программы Кассы взаимопомощи: недвижимость в рассрочку, чтобы недвижимость была чистая и с документами не было проблем.

Для этого опять же нужно вступить в товарищество. Каждый вступивший вкладывает сумму по своему усмотрению и возможностям, затем товарищество приобретает недвижимость (квартиры, торговые и офисные площади) и сдает в аренду. Это выгодно, ведь арендная плата растет, и стоимость недвижимости тоже. Деньги работают, и приносят реальные дивиденды.

Прибыль, или коммерческая солидарность.
Большие деньги в чужом кармане (олигарха) обычно воспринимаются как личное оскорбление. А ведь есть реальный способ стать самому частичкой коллективного олигарха и получать ту же прибыль (из расчета на каждый вложенный рубль).

Товарищество работает по принципу доверия, и каждый человек, вступивший в него, всегда знает, какие объекты недвижимости приобретаются и на чем, собственно, зарабатывается прибыль. Нет необходимости думать о том, что делать со свободными (накопленными) деньгами, или, наоборот, как купить недвижимость более выгодно. Рассрочка - это удобно и практично, а получать прибыль на отложенные деньги - тем более выгодно. Выбор за вами.

Много ли выигрывает при этом участник первой или второй целевой программы? Немало, если учесть, что в первом случае он получает квартиру или другие площади по фиксированной цене (независимо от уровня инфляции), а во втором, при определении дивидендов на вклад, учитывается не только его сумма, но и количество времени, когда деньги работают. Чем больше вклад находится в ведении товарищества, тем больше дивидендов. При этом прибыль с лихвой покрывает инфляционную составляющую.

Коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Приобретение объектов коммерческой недвижимости в собственность.

Целевые программы компании Конэксбизнес и К°:
Касса взаимопомощи: недвижимость в рассрочку. Бесприбыльная антиинфляционная программа на приобретение вкладчиками недвижимости в рассрочку. Частные инвесторы. Приобретение жилья с целью проживания.



Главная --> Публикации