Главная --> Публикации --> 5 хитростей опытного арендатора Кому станет доступнее дачная амнистия Будущее — другая страна Коммерческая недвижимость: что ждать в 2008 году? Москва – лучший город для торговли

Правда, для этого необходимо еще отладить механизмы рефинансирования и вложить немалые средства в региональное строительство. АИЖК первым предложило рынку ипотечные кредиты под 15-18% годовых в рублях. Особенно активно компания работает в регионах, выкупая закладные у местных агентств, соблюдающих установленные АИЖК ставки. Соглашение о рефинансировании подписано уже более чем с половиной субъектов федерации. В Самарской области, например, агентство недавно выкупило тысячную закладную.

В среду Госстрой РФ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подписали соглашение о сотрудничестве в области развития федеральной системы ипотечного кредитования в России. Соглашение позволит поддерживать баланс между спросом и предложением на рынке недвижимости и не допустить резкого роста цен на жилье. Руководители обеих организаций также надеются, что их договоренности станут еще одним шагом к тому, чтобы сделать ипотеку по-настоящему массовой.

АИЖК, в свою очередь, поможет найти источники финансирования новых проектов. "Мы можем рефинансировать кредиты на сумму около 9 млрд. рублей. Это позволит Госстрою построить 1 млн. кв. м жилья в регионах", - объясняет Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК. Агентство будет не только рефинансировать ипотечные кредиты, но и разрабатывать механизмы привлечения внебюджетных источников финансирования с использованием инструментов фондового рынка. Госстрой совместно с региональными властями организует выделение земельных участков под застройку и оформление необходимой документации на землю, позаботится о комплексных планах строительства и надзоре за реализацией инвестиционных проектов. Кроме того, у этого ведомства есть собственные планы в отношении ипотеки.

При таком уровне активности не сотрудничать с Госстроем, являющимся инвестором примерно 40% региональных жилищных проектов, было бы просто невозможно. По мнению Станислава Михайловского, исполнительного директора группы компаний "Свой дом", активно работающих в регионах, потенциально воспользоваться кредитами АИЖК может около трети населения России. Но сильный подогрев спроса может вызвать резкий взлет цен на недвижимость. Поэтому при запуске ипотеки особенно важно обеспечить условия для адекватного роста предложения. Этим, согласно соглашению, и должен заняться Госстрой.

Гарантом по кредитам также выступит Госстрой. По мнению Семеняки, соглашение с Госстроем позволит четко планировать экономические показатели ипотеки начиная уже со следующего года. Участники рынка настроены более пессимистично. Руководитель одной из риэлторских компаний сказал "Финансовым Известиям", что ипотеку можно будет считать по-настоящему массовой только после того, как будет выдан как минимум миллион кредитов, а достичь этого удастся не раньше чем через 4-5 лет. Причем процесс активного получения кредитов начнется не в регионах, а в столице, где уровень зарплат значительно выше. Для провинции даже 15% годовых в рублях пока является запредельной суммой.
В Подмосковье на новогодние праздники можно арендовать не только загородный дом, но и апартаменты в отеле или пансионате, доме отдыха, туристической базе и т.д. Все зависит от желания клиентов. Семейные пары предпочитают снимать загородный коттедж с высоким уровнем комфорта. Любители активного отдыха могут снять номер в отеле или туристической базе, предлагающей целый набор дополнительных услуг: катание на коньках и лыжах, лошадях, закрытые бассейны и теннисные корты, спортивные залы и spa-салоны.

В июне этого года Госстрой договорился со Всемирным банком о выделении двух займов на общую сумму $600 млн. на развитие системы ЖКХ, инженерной инфраструктуры и жилищного строительства по ипотечным схемам. В 2004-2005 годах, по словам Николая Кошмана, председателя Госстроя, Россия намерена привлечь еще $1 млрд. на развитие ипотеки на кредиты ЕБРР и МБРР. Процентная ставка по займам составит 5% годовых, причем первые пять лет погашение долга будет беспроцентным.

Арендные ставки значительно повышаются, зачастую найм загородного дома на новогодние каникулы практически равняется месячной оплате коттеджа.

Цена вопроса
В праздничные дни спрос на рынке аренды загородной недвижимости превышает предложение. Если вы собираетесь снять загородный дом для празднования Нового года, желательно начинать поиск с ноября. Наймодатели уже в конце октября фиксируют арендные ставки, и они практически не меняются до праздников, а коттедж ближе к декабрю найти будет практически невозможно.

Благоустроенные коттеджи: евроремонт, современная домашняя техника, несколько спален, сауна, джакузи, площадь участка от 10 соток. Дома бизнес-класса расположены в экологически чистых и престижных районах Подмосковья (Новая Рига, Калужское, Кунцево, Минское направление).

Бизнес-класс от 7 500 рублей с человека за сутки.

Дачи или загородные дома на отдельных участках или в дачных товариществах. Площадь такого дома обычно не более 200 кв.м., участка - от 6 до 10 соток. Расположены на Дмитровском, Рязанском, Горьковском направлении.

Эконом-класс от 1 500 рублей с человека за сутки.

Выбирая район, нанимателям следует учесть, что престижность направления значительно повышает размер арендной ставки. Аренда на новогодние каникулы среднего загородного коттеджа на Рублевском шоссе обойдется нанимателям от 7 000 у.е. На Дмитровском или Каширском направлении за 7 000 у.е. можно снять гораздо более комфортный загородный дом, с большей площадью дома и участка, с ухоженным садом, бассейном и т.д.

Лучшие места Подмосковья
Наиболее престижные районы расположены на Западном направлении Московской области: Рублево-Успенское, Новорижское шоссе, также весьма популярны Кунцевское, Минское, Киевское, Калужское шоссе. В данных районах хорошо развита социально-бытовая инфраструктура: развлекательные и спортивные комплексы, гольф-клубы, конно-спортивные клубы, горно-лыжные комплексы, супермаркеты, рестораны, кинотеатры и т.д. Например, арендуя загородный дом на Новорижском шоссе, наниматели смогут насладиться не только живописными пейзажами и знаменитыми музеями, но и посетить элитный гольф-клуб Le Meridian Moscow Country Club - первое и единственное в России 18-луночное чемпионское гольф-поле.

В договоре необходимо указать соглашение о цене найма и порядке её оплаты, а также внести санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям. Это позволит собственнику взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть как можно больше случаев возникновения ответственности у нанимателя за действия, нарушающие договор найма. В дополнение к договору необходимо составить Акт о техническом состоянии жилого помещения с полным описанием жилой недвижимости и списком предметов обстановки.

Гарантии
Заключение юридически правильного договора найма гарантия соблюдения прав, как собственника жилой недвижимости, так и нанимателей. Наймодатель обязан предоставить документы, подтверждающие права собственности и право сдавать жилье в аренду. Наниматель использовать квартиру только для проживания, поддерживать ее в надлежащем состоянии и вносить плату за найм.

Масштабную программу высотного строительства Новое кольцо Москвы подверг резкой критике ее главный идеолог - мэр Москвы.

Не маловажным моментом для двух сторон является внесение в договор пункта о страховом депозите. Например, при заключении сделки аренды в нашей компании наниматели оставляют страховой депозит в размере соответствующем сумме оплаты аренды загородного дома на новогодние праздники, и в случае причинения ущерба дому, наймодатель будет застрахован от потерь.

Геологический: Специалисты Института геоэкологии не раз говорили о том, что в городе есть районы, где нужно воздержаться от высотного строительства. Рекомендуют ли они строить высотки в тех местах, где их предполагается возводить по программе Новое кольцо Москвы?

Семь вопросов Юрия Лужкова по высотному строительству, заданные им на заседании правительства Москвы

Архитектурный: В центре столицы высоток не будет. Но даже если мы собираемся строить их за пределами центральной части, насколько они уместны рядом с историческими ансамблями и усадьбами? Как это все будет соседствовать - при том что далеко не все новые высотки имеют превосходные архитектурные формы?

Транспортный: Стоит ли размещать высотные здания в узлах, где уже существует перегрузка, в первую очередь транспортная?

Технологический: Имеются ли нормативные основы для высотного строительства в России и Москве, которые нам абсолютно необходимы?

Кадровый: Достаточно ли у нас опыта для строительства высоток? Есть ли у нас абсолютно надежные подрядные организации, которые обеспечат это строительство?

Инвестиционный: Что это будет за строительство? Муниципальное? Нет. Философия такая - пригласить инвесторов, и пусть они строят, зарабатывают. Но городская земля является бесценной. И мы уже приняли решение - жилье в подавляющем большинстве будет строиться по городским заказам. Зачем нам развивать не городское строительство?

Принципиальный: Что мы собираемся размещать в высотках? Офисы? Мы договорились, что в исторической части города строительство офисных помещений город резко ограничит. Но разве нам нужно развивать потенциал офисных помещений в других районах?

У нас под ногами - ненадежные грунты

Возможно, из-за того, что за несколько дней до обсуждения программы на столичном правительстве случилось очередное ЧП с очередным уникальным объектом - поехала крыша у Ледового дворца в Крылатском, Юрий Лужков был особенно суров. Мэр не только отправил на доработку схему размещения объектов кольцевой программы, но и сформулировал семь вопросов, на которые нужно ответить, прежде чем решить, готова ли Москва строить высотки и в них жить. Известия с помощью экспертов попытались ответить на вопросы мэра.

Специалисты Института геоэкологии РАН, оценившие возможность освоения 50 участков, выбранных столичным правительством для вертикального рывка, признали благоприятными лишь 12 из них. Еще на 18 строить можно, но потребуются дополнительные затраты. 22 участка вообще названы сложными для освоения. На территориях, потенциально опасных по интенсивности развития карстово-суффозионных процессов, предполагается, например, построить 37-этажный жилой комплекс в районе Богородское. 42-этажный многофункциональный комплекс с гостиницей на въезде в Москву с Варшавского шоссе в районе Южное Чертаново хотят возвести на чреватом сюрпризами участке с сильно сжимаемыми водонасыщенными песчано-глинистыми породами. А восточной части участка в районе Очаково-Матвеевское, где должен разместиться 32-этажный комплекс, угрожают оползни.

В Америке небоскребами считаются дома выше 70 этажей. Самое рослое здание столичной программы Новое кольцо Москвы (НКМ) - 56-этажное. Но даже низкорослые московские высотки часто весят больше 100 тысяч тонн, а это слишком серьезная нагрузка на столичные грунты, предупреждают сотрудники ФГУП Геоцентр-Москва, поясняя, что под Нью-Йорком, Сингапуром или Куала-Лумпуром - твердые скальные породы, а у нас под ногами - ненадежные пески и глины.

Высотные планы против транспортных

Надо сказать, что инвесторы, вложившие деньги в высотное строительство - и по программе НКМ, и вне ее, - этих проблем уже хлебнули. Так, под жилой комплекс Эдельвейс на Давыдковской улице пришлось забить несколько десятков 50-метровых свай, да к тому же снабдить их датчиками, передающими информацию о состоянии грунтов. А, например, 39-этажную башню жилого комплекса Олимпия держат 182 сваи диаметром 1200 мм, уходящие под землю на 32 метра.

- Есть опасения, что сооружение высоток может опередить транспортное строительство, - поясняет Александр Кузьмин. - Например, до появления дублера Люблинской улицы о новом строительстве в этой зоне вообще сложно говорить.

Высоткам вполне по силам осложнить и транспортную проблему. Особые споры, по словам главного архитектора города, вызывают небоскребы, размещенные в зоне запланированных, но еще не построенных магистралей - к примеру, дублера Можайского шоссе, Четвертого транспортного кольца, Южной рокады.

Но камень преткновения не только в дорогах. А потянет ли высотную нагрузку, например, столичная энергосистема? По словам руководителя департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы Евгения Склярова, энергоемкость только одного объекта НКМ - 45-этажного многофункционального комплекса в проезде Серебрякова - составит 12 МВт. Для сравнения, пиковое энергопотребление столицы прошлой зимой составило 16,2 тыс. МВт. То есть примерно тысяча высотных комплексов могут сожрать всю электроэнергию, необходимую 12-миллионному городу.

- Чтобы транспортные планы сошлись с высотными, нынешние расходы на строительство дорог нужно увеличить в полтора-два раза, - подтвердил Известиям и главный инженер НИиПИ Генплана Москвы Юрий Коротков.

В свое время звучало немало опасений, что новые высотки изуродуют Москву. Но высотки НКМ достаточно далеки от центра и тщательно проверены на вредность с помощью ландшафтно-визуального анализа. Тремя небоскребами из списка НКМ даже решили пожертвовать, чтобы не угрожать лучшим столичным видам, в том числе - на Симонов монастырь и комплекс Рогожского старообрядческого кладбища. Их решили не строить.

Три небоскреба уже не прошли проверку на красоту

Строить сухопутные подлодки мы еще только учимся

Впрочем, эстетическая сторона вопроса отступает на второй план под напором более насущных проблем.

По мнению академика РААСН В. Травуша, небоскреб - это подводная лодка, поставленная на попа: те же рассечение на отсеки, разница в давлении, сложности эвакуации. Но проектировать и строить сухопутные подлодки мы еще только учимся. Судить об этом можно хотя бы по сентябрьскому пожару в одной из строящихся кольцевых высоток - 33-этажном комплексе у метро Семеновская, который тушили 10 пожарных расчетов. Как оказалось, дом загорелся из-за нарушения элементарных правил безопасности при проведении сварочных работ.

Как сделать высотные здания безопасными и удобными, какой материал - бетон или сталь - выбрать для каркаса здания? Чтобы разворачивать масштабное высотное строительство, нужны серьезные многоаспектные исследования - и конструкций, и материалов.

Московские городские строительные нормы (МГСН) для зданий от 75 до 400 метров, в разработке которых участвовал весь цвет научной мысли Москвы, действуют уже два года. Считается, что для столицы, начавшей строить небоскребы при полном отсутствии нормативного поля, это большое достижение. Беда в том, что по федеральному закону О техническом регулировании региональные нормы имеют не обязательный, а лишь рекомендательный статус. А федеральных технических регламентов проектирования и строительства высоток как не было, так и нет. В общем, все решает исключительно добрая воля застройщика. У которого всегда есть соблазн сэкономить - и на качестве материалов, и на системах безопасности.

Вместо норм - добрая воля застройщика

Граждане в Америке и Европе приобретать жилье в небоскребах не стремятся. В них чаще всего размещают офисы, иногда - гостиницы. Возможно, из-за антиофисных настроений столичного мэра некоторые из высоток НКМ из офисных превратятся в жилые. Но к лучшему ли это? Вот, например, одну из 9 кольцевых высоток, которые наметили построить на территории Северо-Восточного округа Москвы (она должна появиться в 5-м микрорайоне Марфино), по словам префекта СВАО Ирины Рабер, из офисной решили сделать жилой. Но тогда рядом нужно построить новую школу и детский сад, а земли для них нет.

Жилые высотки опасны для здоровья

- 52% опрошенных горожан не против жить в высотном доме, - сообщил участникам высотного заседания депутат Мосгордумы Александр Милявский. И тут же уточнил: - Однако только 13% из них хотят жить в высотке выше 15 этажа.

Как нет и особого желания москвичей обитать на высоте.

- Содержание таких зданий обходится в разы дороже: подсчитано, что повышение дома на каждые 5 этажей увеличивает затраты на его эксплуатацию на 10%, - говорит советник Российской академии архитектуры и строительных наук Анатолий Эпштейн. - Но дело не только в этом. Евросоюз распространил рекомендации не строить жилые дома выше 7 этажей совсем не случайно. Высотные дома, обычно монолитные или крупнопанельные - электромагнитные резонаторы, губительно влияющие на здоровье людей.

В итоге вышло, что за высотное будущее проголосовали 7 из 100 столичных жителей.

Главный довод в пользу высоток - экономия золотой московской земли. Жилая площадь панельного 17-этажного дома массовой серии П-44 составляет 22 тыс. кв. м. Площадь расположенной на таком же участке земли высотки может достигать 115 тыс. кв. м. Но этого аргумента мало. Необходимо учесть экологический, транспортный, социальный эффект городских затрат на высотное строительство. Но изначально программа высотного Нового кольца Москвы ориентировалась на частные капиталы. Широко известно, что затраты инвесторов на сооружение объектов НКМ могут составить $5,5 млрд. Примерно столько же составят и их доходы - именно 100-процентую рентабельность столичных высоток обещают чиновники иностранным инвесторам во время заграничных вояжей. Но что получит город? Деньги от реализации высотной программы, заявляет мэрия, пойдут на переселение москвичей из хрущоб. Но сколько именно и когда город рассчитывает получить? Об этом информации нет. А без нее начинать высотный рывок просто недальновидно - тем более на золотой столичной земле.

Что почем?

Нестабильность мировых финансовых рынков начинает все сильнее затрагивать Россию. Пока достаточно комфортно чувствует себя лишь рынок акций, который поддерживают высокие цены на нефть и надежды на новогоднее ралли с участием спекулятивного иностранного капитала.

Новое кольцо Москвы
Программу Новое кольцо Москвы, по которой в городской периферии до 2020 года должно появиться 60 небоскребов, столичное правительство приняло в 1999 году. Москве принадлежат 100% акций ОАО НКМ, которому поручили управление проектом. В мае 2000-го камень с посланием потомкам в основание первой высотки НКМ - 43-этажного жилого Эдельвейса - заложил лично мэр Москвы. С 2004 года участки под высотное строительство стали выставляться на торги. Позже строить небоскребы стали предлагать вместе с реконструкцией окружающих кварталов, чтобы они не вырастали среди хрущоб. Сегодня ведется проектирование и строительство 9 объектов НКМ. В ближайшее время обещают выставить на торги еще 12 объектов, в следующем году - 10, до 2015 года - еще 18.

Порции неблагоприятной макроэкономической статистики поступают из США с регулярной периодичностью; не видно пока конца и подсчету убытков американских и европейских банков. По мнению экспертов Global Insight, волна лишений прав на заложенные под ипотеку дома, которая уже катится по стране, сделает экономическое положение в 2008 году еще хуже. Более того, из ипотечного сектора sub-prime кризис уже перекидывается на облигации, обеспеченные долговыми обязательствами, с высшими рейтингами надежности, вплоть до ААА. Убытки там уже оцениваются JP Morgan в 260 миллиардов долларов. Если эта тенденция не остановится, то тогда под угрозой окажутся и рынки облигаций того же класса, в частности, ценных бумаг американского казначейства и долговые инструменты других стран. Пока что вероятность подобного сценария мало кто рассматривает всерьез, поскольку слишком очевидна его катастрофичность для всей мировой валютно-финансовой системы. Но нельзя не видеть, что логика развития ситуации, подкрепляемая долговременной слабостью американской экономики и валюты, двигается именно в этом направлении.

Не испытывают также особых тревог и крупные государственные и системообразующие банки, хотя доступ к ликвидности им пока что гарантирует только Банк России, но никак не западные рынки и банки.

Во-вторых, население продолжает активно избавляться от наличных долларов и переводить наличность и вклады в евро - даже с меньшей доходностью. Собственно говоря, в этом ничего особенно дурного нет, если бы при этом не снижалась общая сберегательная активность населения, что, к сожалению, также наблюдается.

Коварная валютная позиция
В России же сейчас продолжают подспудно развиваться тенденции, которые еще в сентябре 2007 года казались вполне предсказуемыми и потому нестрашными. Во-первых, несмотря на многочисленные рекомендации, банки крайне неохотно идут на ограничения кредитных программ, предпочитая потихоньку поднимать процентные ставки. Это практически никак не сдерживает кредитную экспансию, но удорожание кредита, естественно, затрудняет его обслуживание, перекладывается в издержки и цены, увеличивает потенциал невозвратов. Правда, некоторые банки начали сокращать сроки кредитования. Доля кредитов со сроком более года составляет сейчас около 55 процентов. Дело в том, что они менее доходны, поэтому, собственно говоря, банки их и сокращают, чтобы избежать нарастания дисбаланса по текущим обязательствам ввиду растущих ставок привлечения краткосрочных пассивов. К тому же не надо забывать, что разница между займами за рубежом и иностранными активами российских банков достигла 60 миллиардов долларов, которые надо в ближайшее время откуда-то доставать. Разумеется, государство уже дало понять, как и откуда банки смогут эти деньги достать, но также намекнуло, что доступны они будут отнюдь не всем. К тому же в процессе реструктуризации обязательств банкам в I половине 2008 года будет не до проработки новых масштабных инвестиционных проектов, к чему их активно призывает государство.

Запас прочности
Надо признать, что указанные негативные тенденции хотя и неприятны, но непосредственной опасности пока не представляют. Вклады физических лиц в банках-участниках системы страхования вкладов продолжали расти высокими темпами. По данным Агентства по страхованию вкладов (АСВ), январе-сентябре 2007 года они увеличились на 22 процента до 4,615 триллиона рублей, что выше, чем в соответствующем периоде прошлого года - 21,2 процента.

Инфляция и отток вкладов
В-третьих, три месяца высокой инфляции вызвали начало оттока вкладов из банковской системы. Масштаб этого явления пока не известен - просто потому, что нет оперативных данных. Банки констатируют лишь его факт и то, что отток идет в основном по краткосрочным депозитам и вкладам до востребования. Это может быть вызвано расходами на неотложные нужды и новогодние покупки при ухудшении условий получения заемных средств и одновременном росте зарплат и доходов, ожидании годовых премий и бонусов. Однако поскольку инфляционная перспектива по крайней мере до середины 2008 года остается неблагоприятной, то отток вкладов может принять гораздо большие масштабы, при перераспределении и ослаблении в целом базы привлеченных средств банков. Обычно при этом стараются избегать страшного слова кризис, но, очевидно, что проблемы и риски будут лишь возрастать. Необходимо учесть также, что для торговли и рынка недвижимости I квартал 2008 года прогнозируется не очень хорошим, а это одна из самых болевых точек российской банковской системы.

АСВ отмечает тем не менее, что в III квартале 2007 года темп прироста вкладов оказался несколько ниже, чем в III квартале 2006 года - 6,3 процента против 6,7 процента. Скорее всего, по мнению экспертов АСВ, это связано с более активным ростом депозитов в начале года в результате роста гарантий, что перераспределило динамику вкладов в течение года. Кроме того, свое влияние могла оказать неспокойная ситуация на мировых финансовых рынках, в результате чего некоторые из потенциальных вкладчиков воздер-жалась от активных действий.

К тому же в последние годы темпы роста депозитов физических лиц в рублях практически постоянно опережают темпы роста валютных депозитов. Данная тенденция продолжилась и в текущем году. На 1 октября 2007 года, по данным АСВ, доля валютных вкладов в банках с начала года снизилась на 3,2 процента, составив 13,2 процента в общем объеме вкладов.

Очевидно, резюмирует АСВ, это говорит о том, что вкладчики, исходя из устойчивой тенденции укрепления курса рубля, все в большей степени предпочитают делать сбережения именно в национальной валюте.

Валюта не в фаворе
В целом изменения валютной структуры депозитов во многом определяются динамикой курса рубля к доллару на внутреннем рынке. Как правило, при ослаблении рубля валютные депозиты (в долларовом выражении) по темпам роста начинали сближаться с динамикой рублевых вкладов. Тем не менее темпы роста рублевых депозитов всегда оставались выше динамики валютных сбережений.

В прошлом 2006 г., во II-IV кварталах процентные ставки достигли определенной стабилизации на уровне 5-5,5 процента. Но в I квартале 2007 года по данным Банка России средневзвешенная процентная ставка по рублевым депозитам со сроком свыше 1 года выросла на 2,5 процента, составив 7,9 процента годовых, а по валютным - на 1,3 процента до 6,8 процента годовых.

Однако, как уже отмечалось, динамика процентных ставок в IV квартале 2007 года вновь изменилась. По данным АСВ, во II и III кварталах 2007 года процентные ставки по привлеченным вкладам снижались, но продолжали оставаться на достаточно высоком уровне.

В исследовании АСВ отмечается характерная особенность 2006-2007 годов - произошло практически полное сближение уровня процентных ставок по рублевым и валютным вкладам.

Рост процентных ставок в начале года, отмечают эксперты АСВ, является традиционным и повторяется из года в год. Последовавшее во II и III кварталах 2007 года снижение процентных ставок также было ожидаемым. За два квартала ставки по рублевым вкладам снизились на 0,7 процента до 7,2 процента, а по валютным депозитам на 0,3 процента до 6,5 процента.



Главная --> Публикации