Главная --> Публикации --> Застройщикам нужны ипотечные деньги До конца года в москве откроется 15 крупных торговых центров Строить таунхаусы целыми поселками придумали в россии Зарубежная ипотека Брокерский брак

Законодатели разрушили старую систему землеотвода, а новая, аукционная, до сих пор не может заработать

Власти большинства поволжских регионов вынуждены констатировать: рыночные инструменты распределения земли пока не заработали. В начале года казалось, что просто произошла заминка на старте очередного делового сезона. Сегодня очевидно, что не решены системные проблемы, которые обозначились отнюдь не в последний момент, и это ставит под сомнение заявленные темпы жилищного строительства.

Но, главное, нижегородские чиновники пытаются раскрутить аукционный механизм, который все никак не может набрать обороты. Из 912 аукционов по продаже прав аренды на земельные участки, запланированных на 2007 год, состоялось всего три. Крупные инвесторы претендуют на большие территории под комплексное строительство, а малым и средним компаниям правительство намерено выделять площадки весьма скромного размера под точечную застройку. Но пока земли не хватает ни тем, ни другим.

Заниматься подбором участков для аукционной продажи под строительство жилья в Нижегородской области теперь будет специальная рабочая группа. В конце августа региональное правительство решило объединить усилия различных подразделений областной власти и администрации Нижнего Новгорода, так или иначе причастных к выделению земли застройщикам. Таким способом предполагается снять административные барьеры, возникающие на стыке ведомственных интересов: несмотря на то, что землю под застройку передает или сдает в аренду областное правительство, градостроительные документы согласовываются в мэрии, а техусловия выдают энергетики, газовики и коммунальщики.

Цену вопроса хорошо знают строители. Оформление земельной площадки и подключение к коммуникациям одна из наиболее существенных статей затрат в строительстве, в общей смете расходов на нее приходится от 15 до 30%, сообщила журналу Эксперт Волга директор по маркетингу компании Жилстрой­НН Ольга Сажина. При запланированных объемах ввода жилья бюджетных средств на организацию аукционов требуется на порядок больше, чем запланировано. В результате площадки выставляются на торги без необходимой подготовки.

Цена вопроса
В рамках нацпроекта Доступное жилье в Нижегородской области под застройку в 20062010 годах предусмотрено выделить 55 земельных участков, которые должны продаваться на аукционе. Как минимум десять площадок под комплексную застройку с выходом квартир до 1 млн кв. м чиновники планировали выставить на аукцион еще в начале года. Сегодня министр строительства Валерий Англичанинов признает, что проблемы, связанные с проведением рыночной оценки, межеванием, регистрацией, постановкой на кадастровый учет, выдачей техусловий, оказались сложнее, чем думали. Да и средств на полноценную предпродажную подготовку земли явно недостаточно. В бюджете 2007 года предусмотрено 6,7 млн рублей на подготовку к приватизации объектов недвижимости и земельных участков и еще 13 млн к сдаче в аренду через аукцион. Причем эта статья тоже комплексная, в ней не разделяются недвижимость и земля. Сколько участков можно подготовить за счет таких ресурсов, в экономическом отделе областного мингосимущества ответить затруднились.

Нижегородские строители готовы мириться с тем, что власть нарушает правила, для них главное чтобы правительство взяло на себя получение техусловий, оградив застройщика от произвола организаций­монополистов. В Чебоксарах пакет документов и техусловий готовят, по согласованию с мэрией, сами участники торгов, вынужденные тратить на это немало времени и сил без гарантии на победу в торгах. Не исключено, что подобные условия ожидают и строителей в Самаре. Здесь тоже заложена финансовая мина под земельные аукционы. Здешние чиновники, сначала бодро заявившие о старте торгов уже в начале 2007 года, сегодня куда более осторожны в своих прогнозах: первые земельные аукционы они обещают провести в конце нынешнего начале 2008 года. Организовать их берется городская власть, у которой осталась прерогатива распоряжаться застроенными городскими территориями. По информации руководителя департамента строительства и архитектуры Самары Сергея Бахчева, его ведомство сейчас рассматривает 14 площадок, отобранных для торгов, но к концу года оно сможет подготовить не более пяти. На финансирование пилотного проекта из городской казны выделено 4 млн рублей. Гн Бахчев признает, что проведение аукционов процесс куда более затратный, особенно если учесть, что под застройку будут выделяться, скорее всего, площадки, требующие расселения и сноса ветхого жилья. Для инвесторов это весьма привлекательные участ­ки, так как они находятся в центральных районах города. Возможно, инвесторы и согласились бы взять на себя их подготовку, но при известных гарантиях, которые мэрия не обещает.
Торги с заданным результатом

Итоги первого аукциона оспорила областная прокуратура: оказалось, земля находится в парковой зоне. Как отметила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, это означает, что при подготовке к аукциону не было проведено даже зонирование. Победитель второго аукциона компания Жилстрой­НН получил участок без необходимой инженерной подготовки и выдачи техусловий. Эти работы правительство, очевидно, будет проводить за счет авансового платежа компании, который составил 60 млн рублей при общей стоимости права аренды 220 млн рублей.

В Нижнем Новгороде, Саратове, Ярославле региональные власти привлекают московских застройщиков в масштабные жилищные проекты, стремясь таким способом компенсировать дефицит финансовых и материально­технических ресурсов местных участников рынка. В Саратове аукцион на право застройки земельного участка площадью 22 га выиграл столичный холдинг Пересвет­групп, который готов вложить 3 млрд рублей в постройку жилого комплекса. Московская группа СУ155 через входящую в нее Верхневолжскую инвестиционно­строительную компанию выложила 730 млн рублей за участок в 23 га в Ярославле, вдвое превысив стартовую цену. Здесь будет построен микрорайон с полной социальной инфраструктурой школой, детскими садами, торгово­развлекательным и спортивным центрами. В Нижнем Новгороде группа приобрела землю под застройку еще дороже, хотя здесь она досталась инвестору вообще без торгов: компания Нижегородкапстрой, учрежденная СУ155 и областным правительством, оказалась единственным претендентом на земельный участок. В результате аукцион был признан несостоявшимся, а Нижегородкапстрой получил 9,5 га земли целевым назначением по стартовой цене 650 млн рублей.

Земельным активом областных чиновников в Самаре остаются пригороды. В частности, район Самарского Заречья территория левого берега реки Самары общей площадью 2 тыс. га, где региональная власть планирует сосредоточить основной объем жилищного строительства. По расчетам облправительства, к 2016 году здесь должно появиться 6,3 млн кв. м жилья. Местных застройщиков громадье планов не вдохновляет: освоить такие участки можно либо при мощной бюджетной поддержке, либо по госзаказу. При существующих бюджетных проблемах главными претендентами на землю станут лишь крупные инвесторы, в первую очередь московские компании, которые сейчас активно пошли в регионы.

Земля оптом и в розницу
Отпугнув нижегородский строительный бизнес высокими ценами на площадки под комплексную застройку, областное министерство государственного имущества решило выставить на торги и относительно недорогие участки площадью менее гектара. Формируя такие лоты, правительство хочет привлечь на аукционы небольшие компании.

По оценке участников рынка, результаты подобных аукционов предрешены: даже для крупных региональных компаний такая стоимость аренды непомерно высока. По словам Ольги Сажиной из Жилстрой­НН, главная трудность для застройщика заключается в необходимости авансового платежа. По старым правилам строители расплачивались с мэрией, предоставлявшей участки, после продажи квартир, сейчас деньги нужно найти до начала строительства.

Татьяна Романчева отмечает, что небольшие площадки, которые еще остались в городе, неинтересны крупным инвесторам, реализующим комплексные проекты и ориентированным на определенную категорию покупателей. Средний бизнес с появлением таких инвесторов и дифференциацией строительного рынка вынужден переходить на субподряд. Точечная застройка может стать нишей для проявления самостоятельности небольших компаний. Для участников рынка этот фактор стоит на первом месте, хотя они трезво оценивают минусы уплотнительной застройки. По словам одного из участников аукциона, вицепрезидента Нижегородстроя Дмитрия Баранова, на маленькой площадке много жилья не построишь, а стартовая цена для таких лотов довольно значительна. Ольга Сажина также не считает условия аукциона льготными для середняков: стоимость аренды земельных участков для них слишком высока.

На торгах в начале августа нижегородское мингосимущества разыгрывало право трехлетней аренды двух земельных участков: один площадью 0,3 га по стартовой цене 18 млн рублей, второй 0,62 га с начальной стоимостью 38 млн рублей. В отличие от предыдущих торгов, вокруг одного из этих лотов даже развернулась борьба: на площадку в центре города претендовало сразу шесть компаний. В результате лот ушел с превышением стартовой цены почти вдвое за 34,5 млн рублей. Причем победившая на аукционе Нижегородская инвестиционная компания получила и техническую документацию, так что, по словам ее гендиректора Сергея Рожкова, сразу может приступить к проектированию. В министерстве сообщили, что участки уплотнительной застройки внутри уже сформировавшихся микрорайонов требуют меньше затрат на подготовку, так как основные внутриквартальные разводки уже сделаны, поэтому они перспективны для продажи на аукционе.

Запутанный клубок
Бизнес тоже еще не готов к инвестициям в подготовку земельных участков для последующей продажи. Прорыв в этом направлении планирует лишь казанская компания Миллениум Зилант­Сити, финансирующая предпродажную подготовку трех самых крупных и многообещающих площадок в центре столицы Татарстана. Их застройка амбициозный замысел республиканской власти, которая хочет видеть в Казани архитектурные ансамбли мирового уровня. Проектированием застройки одного из участков занимается Хосе Асебило главный архитектор Барселоны. Проект для правобережья реки Казанки разрабатывают американское архитектурное бюро NBBJ и казанская творческая лаборатория Токаревых. Задача девелопера в лице Миллениум Зилант­Сити привлечь к этим проектам внимание солидных инвесторов. Решить ее помогает городская власть: она обеспечила начальный капитал Миллениум Зилант­Сити земельные участки и коммерческую недвижимость, распоряжаясь которой, компания может инвестировать средства в обустройство и подготовку к торгам престижных участков.

Власти Чебоксар тоже пытаются найти баланс между необходимостью комплексной застройки и интересами местных компаний, которые претендуют на небольшие площадки под единичные проекты. Исключить спекулятивный интерес и привлечь местных застройщиков к освоению больших участков помогли бы льготные кредиты под гарантии государства для того, чтобы быстро строить сети и дороги, считают в региональном правительстве. Однако это пока из области пожеланий.

Строительные компании пока осваивают задел площадки, полученные до 1 октября 2005 года. На большинство из них у строителей нет полного пакета документов. По этой причине нижегородское правительство проводит ревизию выданных мэрией участков. Теперь застройщик в обязательном порядке должен пройти через инвестсовет при губернаторе, который дает разрешение на строительство. В Самаре, где из 514 объектов 237 не имеют разрешительных документов, городской департамент строительства и архитектуры при поддержке Регистрационной палаты предлагает свою помощь в оформлении документации. В свое время самар­ская мэрия постаралась продать как можно больше земельных участков, которые сейчас вовлечены в коммерческий оборот. Однако и эти ресурсы не бесконечны.

Сервейинг территорий мог бы стать самостоятельным видом бизнеса. Концепцию его развития предложил в свое время Поволжский антикризисный институт (ПАИ, Казань). Специализированные управляющие компании должны разрабатывать план освоения находящихся в госсобственности земельных участков в соответствии с тенденциями городского развития, осуществлять инженерную подготовку и продавать на открытых торгах частным инвесторам. Однако все упирается не только в желание или нежелание властей этим заниматься, но и, прежде всего, в отсутствие генеральных планов развития многих поволжских городов. Как считает советник полпреда президента в Приволжском федеральном округе Татьяна Терехина, по этой причине нет объективной картины того, сколько у нас свободных площадок под застройку и какого они назначения, не разработаны проекты детальной планировки, правила землепользования и застройки, включающие карту правового зонирования и оценку кадастровой стоимости земли. Вдобавок не определены нормы расселения ветхого фонда, изза чего нередко возникают затяжные конфликты между застройщиками и жителями сносимых домов.

Ассоциация строителей России (АСР) подсчитала, что средневзвешенный рост цен на цемент с начала года составил 106,2%. По данным Союза инженеров­сметчиков (СИС), теперь цемент обходится российским строителям в среднем в 4,4 тыс. рублей за тонну без НДС и транспортных издержек. Покупая стройматериал по такой цене, они оплачивают не только его стоимость, но и модернизацию цементных производств и строительство новых заводов, объясняют представители цементной промышленности. Но строители уверены, что могли бы нести меньшие нагрузки, если бы производители работали в более конкурентных условиях.

Участники рынка опасаются, что через два­три года затягивание процедуры предоставления подготовленных земельных участков с техническими условиями приведет к сокращению строительного задела и снижению темпов ввода жилья.
С начала года цемент подорожал в два раза. Теперь, по подсчетам поволжских строителей, его дешевле импортировать, чем закупать на региональных заводах. С помощью импортного сырья отрасль сможет пережить дефицит стройматериала, который должен быть преодолен к 2010 году, с открытием новых цементных производств.

Потребность Приволжского федерального округа в цементе выше, чем возможности региональных предприятий, и при нынешних темпах строительства оценивается в 1015 млн тонн в год. Особенно остро дефицит ощущается в областях, где объемы строительства высокие, а собственного производства этого стройматериала нет в Нижегородской области, Татарстане, которым нужно 0,8 млн и 2 млн тонн цемента в год соответственно.

Все для строительного фронта
Фактическая мощность поволжских цементных заводов (см. карту) около 8,5 млн тонн в год. Это седьмая часть всего производимого в России цемента (около 60 млн тонн). Но этих объемов едва хватает даже домашним для производителей рынкам.

Инвесторы поневоле
Высокая цена на цемент объясняется не только нехваткой стройматериала, но и политикой производителей, которые закладывают в себестоимость продукции свои инвестиционные издержки. Они обращают внимание на то, что, в конечном счете, вложения, которые приходится разделять с ними потребителям продукции, приведут к снижению цен. Но это далекая перспектива.

При этом стоит учитывать то, что дефицит цемента наблюдается практически на всей территории России, и поволжские заводы работают не только на региональный рынок. Например, почти треть продукции Мордовцемента, крупнейшего производителя этого стройматериала в Поволжье, реализуется в Москве и Московской области.

Главное направление технологической модернизации заводов это перевод производства на более экономичный сухой способ. В первом полугодии 2007 года Мордовцемент запустил новую технологическую линию полусухого способа производства клинкера (полуфабриката, в дальнейшем идущего на производство цемента) мощностью 760 тыс. тонн в год (из него можно получать около 1 млн тонн цемента). Сухим способом будет делать цемент и новый завод компании, строящийся рядом с существующим.

Другая проблема существующие цементные заводы были основаны еще в прошлом и позапрошлом веках, их оборудование изношено, поэтому сейчас они работают ниже проектных показателей (см. график), а себестоимость их продукции выше, чем на современных европейских предприятиях. Чтобы увеличить норму выработки и повысить эффективность наших производств, необходима модернизация их технологий и оборудования. Так, Сергей Мещеряков, директор по связям с общественностью Евроцемент групп, говорит, что на реализацию программы по модернизации завода Жигулевские стройматериалы в 20052006 годах было направлено 108 млн рублей, еще 248 млн предприятие получило в текущем году. Всего на замену изношенной техники и оборудования своего завода в Самарской области Евроцемент планировал потратить около 400 млн рублей. Как результат ожидается, что Жигулевские стройматериалы выпустят в этом году 1,5 млн тонн цемента против 1,24 млн в прошлом году. Но лицензия на добычу цементного сырья под Жигулевском заканчивается у Евроцемента в 2015 году. Более высокими темпами компания сейчас инвестирует в Ульяновский завод в этом году вложения в Ульяновскцемент составят 421 млн рублей. Это в 7,6 раза больше, чем в 2006 году, отмечает г­н Мещеряков. Планируется, что в 2007 году предприятие выпустит 1,9 млн тонн цемента против прошлогодних 1,5 млн.

В этом месяце на Мордовцементе намерены смонтировать необходимое для организации этого производства оборудование. Вначале оно будет перерабатывать 14 тонн покрышек в час, а затем мощности увеличатся до 20 тонн. Производительность предприятия составит 12 тыс. гигакалорий в час, что обеспечит 15% общей тепловой энергии на обжиг клинкера на новой технологической линии полусухого способа производства. Затем тепловая энергия будет использована и на строящемся цементном заводе, планируют в компании. Сейчас там обсуждается еще и возможность возведения второй очереди предприятия по выработке альтернативного топлива за счет переработки твердых бытовых отходов.

Кроме того, снизить собственные издержки Мордовцемент рассчитывает за счет внедрения новых ресурсосберегающих технологий. Речь идет о замене дорогого источника энергии газа на альтернативное топливо, которое предприятие планирует производить, перерабатывая измельченные старые автомобильные покрышки.

Сейчас же строители подумывают о закупке импортного стройматериала. Стоимость цемента для ЖБИ в Германии составляет 70 евро (2450 рублей) за тонну. Поэтому складывается парадоксальная ситуация: выгоднее привозить импортный цемент, чем покупать его на региональных заводах, говорит главный инженер самарского ОАО Коттедж (занимается выпуском изделий из ячеистого бетона) Валерий Нижегородцев.

Борьба с дефицитом
Забота о снижении издержек вполне своевременна в регионе должны появиться новые цементные производства суммарной мощностью более 15 млн тонн в год (см. карту), и проблема дефицита, который заставляет строителей покупать его по любым ценам, будет решена. Правда, это перспектива 2010 года, напоминает Юсуп Батдалов, президент ВолгоКамской региональной ассоциации производителей бетона и железобетона (Татарстан), а часть проектов вообще может быть не реализована. Например, в Татарстане, где предполагалось построить два завода, запасы цементного сырья не насколько велики, чтобы ждать появления крупных производств и инвесторов, считает он. Но выход есть. Это организация небольших предприятий мощностью около 70 тыс. тонн в год. Они обойдутся инвесторам в 400 млн рублей (для сравнения: строительство завода мощностью 1 млн тонн цемента в год обойдется в 220250 млн долларов, или 56 млрд рублей). При бюджетной поддержке это по силам местным строителям, полагает Юсуп Батдалов.

Ленинградское шоссе, известное среди московских автомобилистов непролазными пробками, уже очень скоро перестанет быть проблемной зоной, обретя 18 полос движения. К новому году планируется завершить реконструкцию трассы в районе станции метро Сокол, после чего будет открыто сквозное бессветофорное движение по Ленинградскому тоннелю как в сторону области, так и в сторону центра. Развязка на Соколе - это ключевой пункт во всем проекте реконструкции Ленинградки. Он же одновременно - самый сложный и масштабный участок

По подсчетам Юсупа Батдалова, при отлаженной системе поставок цена импортного цемента в регионе составит 41004200 рублей за тонну, то есть примерно столько, сколько он стоит, по подсчетам АСР, уже сейчас. Если региональные заводы поднимут цены на свою продукцию еще выше (в чем строители, правда, сомневаются), потребители смогут переключиться на импортный материал.

Реконструкцию решили начать с Ленинградского тоннеля, по которому движение шло направо, в сторону Войковской и Речного вокзала. Сам тоннель уже давно устарел. Он слишком узок для идущего по нему потока транспорта и, как следствие, был вечно перегружен. К тому же надежность его конструкций, выполненных по старым советским стандартам, при нынешней загрузке оставляет желать лучшего. Его бетонное основание слишком тонко, а лежит оно на пропитанных водой грунтах. Наконец, в старом тоннеле не было даже необходимой по всем правилам полосы безопасности. Поэтому любой сломавшийся автомобиль или мелкая авария делали его практически непроходимым.

Сокол несет двойную нагрузку. Во-первых, здесь трасса раздваивается - Ленинградское шоссе уходит направо, Волоколамское -налево. Во-вторых, здесь же Ленинградку пересекают Балтийская улица и ул. Алабяна - тоже очень оживленные и проблемные из-за светофоров на перекрестке. Как собираются распутать этот клубок проблем строители и что получат от них в подарок москвичи к новому году?

И хотя Ленинградский тоннель откроется к новому году, а развитие улицы Алабяна - дело более отдаленного будущего, первые плоды реконструкции видны уже сегодня: Ленинградка стала разгонной при движении в область. После того, как строители закончили и открыли первый тоннель в рамках большой Ленинградки - от ст. метро Динамо до ст. метро Аэропорт, - скорость движения на шоссе резко повысилась. Кое-кому на столь коротком участке удавалось разогнаться до ста километров в час и более.

Теперь старый тоннель разбирают практически полностью для того, чтобы заменить новым. В его основание будет заложен метр железобетона, все сборные конструкции заменят монолитными. К тому же он будет на два метра шире. Вслед за этим тоннелем на Соколе будет построен еще один. Только идти он будет перпендикулярно первому. Он соединит улицы Балтийскую и Алабяна. Причем последняя со временем будет расширена и станет крупной самостоятельной трассой, по ширине сравнимой с Ленинградским и Волоколамским шоссе. В перспективе она должна будет пройти по эстакаде над железнодорожной станцией Красный Балтиец и соединиться с улицами Космонавта Волкова и Большой Академической. Эта новая дорога будет находиться как раз посередине между Третьим и Четвертым транспортными кольцами, играть роль их дублера и станет разгружать северные сектора обеих кольцевых магистралей.

Скоростное движение по реконструируемой Ленинградке в самый разгар работ было бы невозможно без умелых действий проектировщиков. Они не только грамотно проработали проект реконструкции, но и схемы движения на время работ. Именно благодаря этому скорость на Ленинградке не снизилась.

Сотрудники ГИБДД даже были вынуждены поставить здесь дополнительный пост. Кстати, сам факт создания нового поста для того, чтобы ограничить рвение любителей быстрой езды, для Москвы - случай уникальный. Обычно гаишникам, напротив, приходится разгребать пробки для того, чтобы ускорить движение. Но, как видно, сегодня ситуация в городе постепенно меняется.

Для бесперебойного движения по Ленинградскому шоссе было очень важно, чтобы число полос в период реконструкции не сократилось. Строители сумели расширить дороги за счет тротуаров и таким образом компенсировать перекрытые участки. Сейчас в сторону области по Ленинградскому проспекту работают восемь полос: три по Волоколамскому направлению и пять - на Ленинградском шоссе.

Например, тоннель на Соколе закрывали постепенно, по частям - для того, чтобы водители не испытали шок при полном изменении схемы движения. Подготовка к его закрытию шла больше месяца, а само закрытие происходило в три этапа. Сначала были закрыты все развороты в районе станции метро Сокол. Через неделю - прямой проезд с Балтийской на Алабяна. Потом перекрыли половину тоннеля - ту его часть, по которой машины шли из центра в сторону области. И лишь затем тоннель был закрыт полностью.

Наконец, о закрытии разворотов на Соколе и возможных затруднениях на время реконструкции водителей начали предупреждать заранее. Еще до начала работ по всему городу были развешены щиты, которые не только сообщали о дорожных работах, но и предлагали оптимальные пути объезда. Например, при движении из области реконструируемый участок лучше объезжать через ул. Константина Царева, ул. Панфилова, по Безымянному проезду и через Ходынское поле. Далее водители могут сами выбрать, куда им ехать - на Третье транспортное кольцо или на Ленинградский проспект. Зато при движении из центра в область ничего объезжать не надо, потоку что светофоров на этом направлении нет уже сейчас.

Пришлось также изменить все маршруты общественного транспорта, которые пересекали Ленинградское шоссе. Часть троллейбусов была пущена до разворота в районе Петровского дворца. За счет этого их маршрут стал длиннее примерно на полтора километра. Но главное - ни один маршрут не был отменен: их количество осталось прежним.

Но, даже подземная стройка, какой бы аккуратной она ни была, при таком масштабе не может быть полностью бесшумной.

Отрадно, что, проявляя заботу об автомобилистах, в правительстве Москвы, не забыли также и о тех, кто живет поблизости от Ленинградской трассы и вовсе не обязательно ездит на машине. Несмотря на то, что эстакады строить значительно дешевле, чем углубляться под землю, мэр Москвы Юрий Лужков с самого начала поставил перед проектировщиками условие: на новой Ленинградке не должно быть эстакад на высоте 3 - 4 этажей. Безусловно, надземные эстакады стоят дешевле, но спокойствие жителей сочли более важным.

Кроме того, окрестные дома выиграют и от реконструкции коммуникаций, проложенных под шоссе. Строители обновляют газовые и канализационные трубы, системы водоснабжения и теплотрассы. Например, чугунный водопровод между станциями метро Динамо и Аэропорт был проложен еще в тридцатые годы минувшего века. Сейчас он полностью переделан. Причем для этого пришлось заказывать такие же чугунные трубы во Франции: сегодня таких труб в России не выпускают.
Санкт-Петербург В Петербурге практически одновременно стартуют несколько грандиозных по городским меркам офисных проектов. Метраж каждого из них измеряется шестизначными цифрами, а их общая площадь по крайней мере вдвое превышает нынешнее совокупное пространство петербургских бизнес-центров категорий А и В.

Строители здесь не работают по ночам, но и днем они постарались защитить окрестные районы от лишних раздражителей. Для этого в домах, выходящих фасадами на Ленинградский проспект, уже ставятся стекло-пакеты, снижающие уровень шума в квартирах.

По данным компании Colliers International (Colliers), в середине 2007 г. объем офисных площадей в деловых комплексах уровней А и В составлял в Петербурге около 480 000 кв. м (из них к высшей категории принадлежит 15% объектов, или 74 300 кв. м). Эксперты Jones Lang LaSalle (JLL) называют цифру 750 000 кв. м, в том числе 98 700 кв. м, относящихся к А-классу. Данные аналитиков других компаний, как правило, укладываются в этот диапазон.

По планам девелоперов, офисные гиганты будут один за другим сдаваться в эксплуатацию в 2010-2012 гг. Консультанты довольно сдержанны в прогнозах и избегают словосочетания кризис перепроизводства. Однако очевидно, что это время станет моментом истины для городского офисного рынка, и у инвесторов, которые сегодня закладывают очередные бизнес-центры, есть серьезный повод для размышлений.

Пока предложение не успевает за спросом, о чем свидетельствуют считанные проценты вакантных офисов как в бизнес-центрах, открытых совсем недавно, так и в действующих комплексах со стажем. Запрашиваемые арендные ставки в классе А увеличились за первое полугодие в среднем на 3,3%, составляя актуальный диапазон $500-940 за 1 кв. м в год (включая эксплуатационные расходы без НДС), в классе В средний рост составил 3,6%, а ценники варьируются в пределах $300-580 за 1 кв. м (данные Colliers).

Общее прибавление на рынке бизнес-центров за первое полугодие нынешнего года специалисты Praktis Consulting Brokerage оценивают в 93 265 кв. м (66 950 кв. м арендопригодных площадей). По подсчетам Becar Commercial Property SPb, ввод составил 106 500 кв. м. Эксперты Colliers приводят такие данные: около 60 000 кв. м полезного пространства категорий А и В. Как обычно, консультантам не удается прийти к общему мнению. Но порядок чисел понятен. По итогам года Becar, исходя из заявленных сроков реализации проектов, предрекает появление более 40 новых офисных центров (всего около 395 000 кв. м). Хотя в компании оговариваются: традиционно не более 50-70% площадей сдается в эксплуатацию относительно вовремя. В Colliers прогнозируют ввод в 2007 г. более 270 000 кв. м качественных площадей.

Специалисты JLL полагают, что в 2010 г. петербургский рынок высококачественных офисов преодолеет отметку в 2 млн кв. м, из которых более 600 000 кв. м будут относиться к категории А.

По прогнозу JLL, в 2007 г. рынок будет готов поглотить примерно 260 000 кв. м качественных площадей, в 2008 г. уже около 330 000 квадратов. Специалисты Colliers подсчитали, что ежегодно спрос на современные конторы увеличивается на 15-20%. Обеспеченность офисными помещениями на 1000 петербуржцев все еще невелика (актуальный показатель 260 кв. м). В Москве он составляет 460 кв. м на 1000 человек, в Варшаве 1450, в Париже 4450, а в Лондоне и вовсе 7100 кв. м. Cравнивать эти города напрямую вряд ли возможно. Они занимают разное место в международной иерархии и выполняют различные функции. Однако есть убеждение, что петербургский офисный рынок способен переварить значительно больше площадей. Этим же чувством, видимо, руководствуются и девелоперы. По нашей оценке, предложение в секторе бизнес-центров классов А и В будет расти примерно на 20-40% в год, комментирует генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.

Если не рассматривать вариант переноса в Петербург столицы России, город, очевидно, будет затоварен офисами уже через 5-7 лет. Девелоперам придется смириться с более скромной доходностью, у арендаторов наконец появится возможность выбора, а ставки за помещения класса А приблизятся к среднеевропейским.

Примерно в этот период скорее всего и пересекутся кривые диаграмм спроса и предложения. Между тем на стадии строительства будут находиться еще сотни тысяч квадратных метров офисной недвижимости класса премиум. И это без учета мегапроектов Охта-Центр на Малой Охте (в девичестве Газпром-Сити) и Морской фасад на намывных территориях западной оконечности Васильевского острова (в рамках последнего запланировано создание Сити с 1,6 млн кв. м офисных площадей).

Офисная автономка
Беспрецедентны не только масштабы будущего строительства. Девелоперы новой волны реализуют иную идеологию. Они не занимаются отдельными бизнес-центрами, а формируют деловые кварталы с замкнутой территорией, обширным паркингом и развитой социальной инфраструктурой, включающей детские сады, медицинские центры и апартаменты. Словом, стремятся сделать все, чтобы увлеченные трудоголики практически переселились в офисы.

Необходимо, впрочем, учитывать, что хронический перенос сроков и корректировка проектов уже по ходу их реализации делают любые прогнозы весьма приблизительными.

Первым примером офисного анклава, занявшего целый квартал на Петроградской набережной с практически независимой инженерной инфраструктурой, стал проект Сити Центр, реализованный в 2001-2004 гг. на территории бывшего завода Вибратор. Заводские корпуса были подвергнуты комплексной реконструкции и превратились в офисные здания категорий В и В+. Кроме того, здесь есть собственный фитнес-клуб с бассейном, центр восточных единоборств, рестораны и кафе, несколько банковских офисов, салон красоты, бизнес-отель на несколько номеров, конференц-зал и т. п. Общая площадь Сити Центра 28 000 кв. м, из них арендопригодная около 21 600 кв. м. В планах инвестора Сити Центра построить на этой территории еще один бизнес-центр, относящийся уже к классу А (примерно 15 000 кв. м).

В отсутствие сформированного городского Сити крупные очаги инвестиционной активности возникают стихийно на бывших промышленных территориях, в основном на набережных, примыкающих к центру Петербурга.

Архитектурный облик квартала разработан международным бюро SUAR.T в загадочном стиле псевдокинематика. Проект сочетает реконструкцию и новое строительство. В декабре 2006 г. здесь был введен в эксплуатацию первый офисный центр категории В общей площадью 10 500 кв. м. 4-этажное административное здание подросло на три уровня и было полностью переделано внутри. Все помещения разобрали в основном крупные арендаторы, заявленный уровень ставок составил 9600-10 800 руб. за 1 кв. м в год (включая НДС и эксплуатацию). На создание первенца было потрачено около 10,5 млн евро. Всего инвесторы намерены вложить в проект примерно 150 млн евро, используя собственные и заемные средства. Стройка разбита на несколько этапов и по плану финиширует в 2014 г.

У девелоперов, находящихся на старте, иной размах. Уже идет строительство комплекса Прогресс-Сити на наб. Черной Речки, 4 Проект ведет одноименная компания, созданная специально для его реализации. Речь идет об освоении площадки завода Прогресс, занимающей 4,5 га и ограниченной ул. Графова, Старобельской, Лисичанской и набережной. Земля находится в частной собственности. Само предприятие, специализирующееся на разработке и изготовлении пресс-форм и штампов, постепенно переедет на другую территорию.

Общая площадь комплекса составит до 170 000 кв. м с учетом заглубленной парковки. На офисное пространство, включая четыре башни высотой до 65 м, запланировано до 70 000 квадратов. Примерно 9000 кв. м отводится по проекту под гостиницу или апарт-отель, около 5500 кв. м под общепит, еще 5000 кв. м займет спортивный центр с бассейном. Предусмотрены также супермаркет и другая сопутствующая торговля, небольшие выставочные площади, частная поликлиника и проч.

В эпоху транспортного предколлапса, когда перемещаться по городу даже в пределах одного района в течение дня становится невозможно, мы попытались спроектировать самодостаточный бизнес-кондоминиум со всем, что необходимо клеркам, включая и рекреационную зону с парком, рассказывает руководитель бюро SUAR.T Александр Супоницкий.

Осенью здесь заработает первый бизнес-центр класса А Бенуа с оригинальными стеклянными фасадами, которые украшают фигурки в театральных костюмах, придуманных Александром Бенуа к балету Петрушка. Общая площадь здания пока составит 17 000 кв. м, еще 12 000 квадратов добавятся к нему в 2008 г.

Стартовали работы на бывшей территории завода Россия. Площадку около 16 га, расположенную на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной, напротив Смольного собора, приобрела в 2005 г. управляющая компания Теорема (в Петербурге ей принадлежит около 100 000 кв. м офисных и торговых площадей). Земля вместе с цехами, в основном подлежащими сносу, досталась инвестору по $60 за 1 кв. м. Здесь запланирован деловой квартал Полюстрово общей площадью свыше 500 000 кв. м, из которых более 300 000 квадратов займут офисы категорий А и В+. Примерно по 50 000 кв. м отводится под жилье и торгово-рекреационную функцию. Размер паркинга 5500 машино-мест. Облик комплекса, состоящего более чем из 20 зданий, разработан немецким архитектором Сергеем Чобаном. УК Теорема оценивает стоимость этого проекта в $650 млн и намерена полностью завершить его в 2012 г.

На пр-те Медиков, 10 (Петроградская сторона), будет реализован самый крупный из офисных проектов группы ЛСР. Деловой квартал Electric City расположится на бывшей площадке завода Электрик (ЛСР владеет 97% акций этого предприятия). Комплекс должен быть построен в 2011 г. на участке 7,3 га. Его общая площадь 340 000 кв. м. Офисы класса А, магазины и остальные коммерческие помещения займут 190 000 кв. м, расположившись в 10 корпусах, образующих перекрытую атриумом улицу. Архитектурное решение предложено тем же тандемом Сергей Чобан и Евгений Герасимов. Практически под всей территорией застройки запланирован двухуровневый подземный паркинг на 2800 мест. Из сопутствующей инфраструктуры для клерков предусмотрены фитнес-клуб (примерно на 6000 кв. м), разнообразный общепит (почти 8000 кв. м), медицинский центр и даже детский сад.

Неподалеку от стройплощадки УК Теорема, на Малоохтинском проспекте, 65, реализуют совместный проект банк Санкт-Петербург и компания Setl City (входит в холдинг Setl Group). Консультант и брокер компания Praktis Consulting Brokerage. Очередной деловой квартал рассчитан примерно на 150 000 кв. м высококлассных офисных площадей. В состав комплекса войдут несколько бизнес-центров, а также торговые помещения, фитнес и двухуровневый паркинг на 1800 мест. В башне высотой 97 м разместится банковская штаб-квартира. Бюджет проекта около $430 млн. Примерно 30% финансирования обеспечивает Setl City, остальные средства предоставляет банк. Сейчас идет проектирование, которым занимается альянс архитекторов из петербургского бюро Евгений Герасимов и партнеры и немецкого Сергей Чобан и партнеры.

Еще один девелопер-тяжеловес на петербургском офисном рынке ЗАО М, аффилированное с ВТБ. Эта компания реализует проект по созданию делового комплекса Невская ратуша на месте бывшего трамвайного парка № 4 (на участке около 6 га между Дегтярным переулком, ул. Моисеенко и Новгородской). До трети площадей в Ратуше получит городская администрация. Предполагается, что Смольному отойдет до 100 000 кв. м офисов, а около 200 000 кв. м будет сдаваться в аренду; еще 100 000 кв. м займет подземный паркинг. Стоимость проекта, по предварительным расчетам, превышает $400 млн. Город обещает выкупить свои площади по себестоимости. Правда, до 40 000 кв. м он получит бесплатно как взнос инвестора за право застройки, а также как компенсацию за инженерное обеспечение участка и расселение расположенных на нем домов. В августе был объявлен архитектурный конкурс на детальную концепцию застройки этой территории.

Еще один крупный офисный анклав (от 100 000 до 150 000 кв. м) запланирован ЛСР рядом со Смольным собором в составе Смольного квартала, где также разместится жилье высокого класса. Срок вывода комплекса на рынок 2013 г. По словам Георгия Богачева, управляющего директора группы ЛСР, отвечающего за проекты в сфере коммерческой недвижимости, масштабной инвестпрограмме предшествовали серьезные маркетинговые исследования. По их результатам был сделан вывод, что текущий дефицит офисов класса А в Петербурге составляет 250 000-300 000 кв. м. С учетом нынешних темпов экономического развития каждый год будет возникать дополнительная потребность еще примерно в 100 000-200 000 квадратов. Поэтому в ЛСР спокойны за будущее своих бизнес-кварталов. Даже если конъюнктура станет менее благоприятной, мы удержимся на рынке за счет более качественного предложения. Сложнее придется старым БЦ. Кризис в меньшей степени затрагивает сегмент премиум. Кроме того, наши расчетные вложения в офисные проекты ниже их актуальной рыночной стоимости, что также придает дополнительный запас прочности, рассуждает Богачев.

Консультанты, воздерживаясь от развернутых комментариев, признают, что сами с большим интересом следят за развитием событий. Мы наблюдаем сегодня, как девелоперы формируют вокруг центра города настоящее деловое кольцо, говорит директор департамента офисной недвижимости Becar Realty Group Алексей Чижов. Проектов заявлено действительно много. Но не стоит забывать и о том, что совокупный объем петербургского офисного рынка, включая встройки и административные корпуса, не подлежащие классификации, превышает 3 млн кв. м. Арендаторы неизбежно будут переезжать в помещения лучшего качества, вопрос в том с какой скоростью. Если заявленные комплексы будут выходить на рынок очередями и один за другим, серьезное затоваривание нам не грозит. У девелоперов будет время на то, чтобы при необходимости отреагировать на изменение конъюнктуры, скорректировав проекты. Если же произойдет массовый выброс площадей, комплексы могут довольно долго простоять полупустыми, пока спрос не догонит предложение.

Издержки гигантомании
Плюсы каждого из заявленных проектов по отдельности очевидны: формирование комфортной и современной бизнес-среды, которой до сих пор нет в Петербурге. Однако, достигнув критической массы, они могут не только спровоцировать застой на офисном рынке, но и усугубить транспортные проблемы города.

Девелоперы, работающие на Малой Охте (УК Теорема, Setl City и др.), уже в полной мере осознают надвигающуюся угрозу. Мы проанализировали, как реализация заявленных проектов приведет к росту транспортных потоков в этом районе к 2011-2012 гг. Сейчас среднесуточный трафик на мосту Петра Великого составляет около 65 000 автомобилей. Если все стройки, включая газпромовскую, состоятся, он увеличится, по нашим расчетам, на 9765 машин. Возникнет потребность в парковке на 8138 мест. Пропускная способность будущего Орловского тоннеля составит по плану около 59 000 автомобилей в сутки. Однако он не является панацеей, и усилия властей не должны сводиться к реализации одного этого проекта. Зона Малой Охты нуждается в комплексной инфраструктурной подготовке. Когда в Лондоне, например, только начинали строить Сити, туда заранее была подведена ветка метро. У нас же ситуация обратная: частные инвесторы уже вплотную заняты своими проектами, а инфраструктурные проблемы только обсуждаются, говорит руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis CB Сергей Федоров.

Это нормально, если в результате реализации новых проектов действующие бизнес-центры класса А понизят ставки и переместятся в категорию В, а неудачные объекты уйдут с рынка. Но есть и другая проблема: городские власти, к сожалению, так и не указали бизнесу место для формирования петербургского Сити. В результате локальные Сити возникают сегодня стихийно, и наличие крупных центров деловой активности, разбросанных по городу, вряд ли улучшит транспортную ситуацию. Да и с доступностью отдельных комплексов площадью 300 000-500 000 кв. м могут возникнут серьезные проблемы. Представляете, сколько машин устремится к таким офисным анклавам в часы пик? рассуждает Борис Юшенков.

Чтобы хотя бы отчасти сгладить транспортную проблему, в проекте банка Санкт-Петербург и Setl City предложено нетривиальное решение собственный причал, который позволит части клерков приезжать на работу по воде. Или, видимо, на санях зимой.

Главная проблема этой территории, на мой взгляд, отсутствие метро, говорит управляющий партнер УК Теорема Игорь Водопьянов. Я не представляю, как в наш район будут добираться люди, не имеющие машин. Для арендаторов Бенуа мы планируем запустить бесплатные шаттлы от ближайшей станции подземки, но и такие автобусы будут добираться до нас довольно долго. С этим неизбежно столкнутся все, кто строит в этом районе.



Главная --> Публикации