Главная --> Публикации --> Ломаем барьеры Скидки и бонусы как двигатель продаж Экспорт цен Далеко от москвы Почему даже крупные корпорации нарушают градостроительное законодательство

Рынок-то перегрет
Из-за безудержного роста цен слова о доступном жилье вызывали саркастическую улыбку. Но нет худа без добра. Нашлась у медали и вторая сторона, для многих стремительное удорожание квартир стало источником неплохого дохода. Выгодней покупать квартиру на этапе строительства, поскольку есть возможность сэкономить примерно в 1,5 раза. Но надежнее с уже оформленным правом собственности, считает аналитик компании DOKI Александр Скобкин. То есть, когда вся документация подписана, и застройщику срочно нужны деньги для начала строительных работ. В таком случае риски не велики, а экономия существенна.

Стагнация на рынке заставила многих усомниться в том, что вложения в недвижимость могут по доходности соперничать с покупкой ценных бумаг или вложением денег в инвестиционные фонды. Может статься, что купленная в расчете на неплохие барыши квартира не принесет ожидаемых дивидендов. Стоит ли сегодня вкладывать деньги в недвижимость? И если да, то в какую?

До недавнего времени, по оценкам компании DOKI, примерно 30-50% квартир приобреталось в инвестиционных целях. Традиционная схема получения дохода в относительно короткий срок выглядит следующим образом: квартира покупается на стадии выхода на площадку, а продается уже после окончания всех работ и сдачи дома в эксплуатацию. Пика своего цена достигала после оформления права собственности. Правда, сейчас появился существенный нюанс: чтобы продажа квартиры не облагалась налогом, необходимо выждать не меньше трех лет. Подобный закон приняли, чтобы охладить инвесторов.

Вину за рост цен многие возлагают на частных инвесторов, решивших купить вторую, третью квартиру. С частными инвесторами пытались бороться даже на государственном уровне, изменив систему налогообложения. Многие участники рынка склонны считать, что вред от частных инвестиций сильно преувеличен. Например, по мнению специалистов, в действительности частные инвесторы мало влияют на рынок, поскольку сначала основные жилищные массивы продают крупные компании, которые и формируют цены. Частные инвесторы, разумеется, не в состоянии конкурировать с гигантами. Они довольствуются крохами со стола великанов, и стараются продать свои квартиры в последнюю очередь, когда права собственности уже оформлены, а дом хорошо обжит.

Как отмечают участники рынка, время дилетантов прошло. Операции с недвижимостью по-прежнему приносят неплохие деньги, но трезво оценить ситуацию могут только профессионалы.

Некогда беспроигрышная схема, похоже, уже стала частью истории. Времена меняются, и сегодня в событиях на рынке ориентироваться не так просто. Как считает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов, московская жилая недвижимость перестала быть предметом спекуляций. Инвесторы, которые использовали квартиры как краткосрочный инструмент, уходят с рынка. Их место занимают те, кто делает ставку на длинные деньги, например, приобретают квартиры, чтобы обеспечить жильем подрастающее поколение, а пока получать доход от аренды.
Без дилетантов

Утешит инвесторов, может, разве что тот факт, что в ближайшей перспективе (конец 2007 г.-начало 2008 г.) возможно возобновление роста цен на московскую недвижимость в районе 10% в год, что сопоставимо с показателями инфляции (7-8% на 2007 г. по прогнозам Минэкономразвития).

Инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, но в отдельных сегментах. Подобные вложения стали доступны только профессионалам рынка, способным просчитать все тонкости подобной операции. Инвесторам, плохо владеющим нюансами рынка, уже не удастся получить прибыль так легко, как это было в прошлом году: инструмент перестал быть массовым. В настоящее время наблюдается снижение доли инвестиционных покупок с 20% до 5-7%, говорит руководитель аналитической службы Агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев.

Второй вариант дома бизнес-класса. Только построенные или находящиеся на различных этапах строительства. Что-то не сверхэлитное, не в суперместах, но все равно в пределах традиционно престижного сектора Москвы запад, юго-запад. Такие квартиры всегда будут оставаться ликвидными, никакого снижения цен на них не ожидается. Цены на них $6-9 тысяч за 1 кв. м, площади начинаются от 80 кв. м. Так что такая инвестиция где-то от полумиллиона, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город.

Что можно порекомендовать? Своего рода штучный товар. Некие квартиры, которых в принципе немного. И речь не только об элитных новостройках. Например, очень хорошим спросом пользуются большие (от 100-120 кв. м) квартиры на Фрунзенской набережной, в известных старых домах на Поварской улице, в переулках Арбата, на Чистых прудах. Но это достаточно крупная инвестиция от 100 кв. м при цене квадрата примерно по $15 тысяч. Так что общая сумма будет начинаться от $1,5 миллиона.

Проверенный способ сдать квартиру в аренду. Мечта многих россиян стать рантье, разжиться еще одной-двумя квартирами и жить на доходы с аренды. Впрочем, и тут не все так просто.

С тем, что больше всего растут в цене бизнес-класс и элита-класс согласны практически все эксперты. При этом наиболее ликвидными по-прежнему остаются самые дешевые однушки. На них, правда, рост цен остановился в первую очередь. В результате перед частными инвесторами стоит дилемма что лучше: купить квартиру, которая может подорожать на 50%, но непонятно когда удастся сбросить ее с рук, или ликвидную, но с небольшими показателями доходности?
Купить, чтобы сдать

Тем же, кто во что бы то ни стало хочет заработать на перепродаже недвижимости, сегодня советуют обратить внимание не на городские квартиры, а на загородную недвижимость. Но, как считает Валерия Родионова, прежде чем вкладывать деньги, следует тщательно изучить рынок, а лучше посоветоваться с профессионалами среди множества доступных объектов далеко не все могут оказаться прибыльными.
Юрий Лужков продолжает кампанию по сносу архитектурных памятников Москвы. Как и обещано, к первому октября один из редчайших образцов московского модерна - Военторг - сравняли с землей. На месте стильного, элегантного здания с неповторимым историческим лицом за два года вырастет типовой торговый комплекс весьма провинциального вида. Все потому, что мэр столицы здание Военторга памятником архитектуры не считал, о чем и информировал министра культуры России Михаила Швыдкого.

Аренда принесет не столько быстрые, сколько длинные деньги, обеспечивая собственнику стабильный ежемесячный доход. Однако при сегодняшних ценах и арендных ставках квартира может окупаться очень долго, говорит Александр Скобкин. Даже учитывая рост арендных ставок, покупать квартиры ради того, чтобы потом сдать, экономически не выгодно. Другое дело, что и продавать квартиру, доставшуюся по наследству, вместо того, чтобы отдать ее в аренду, торопиться не стоит.

Разрушение Военторга стало возможным после решения московского правительства о сносе гостиницы «Москва». Прецедент был создан. На недавнем архитектурном совете по воссозданию гостиницы «Москва» был представлен проект комплекса на двести гостиничных номеров, где, по предположению проектировщиков, за «живые деньги» смогут размещаться депутаты Госдумы, их помощники и гости, а также офисы. Само здание будет воссоздано по историческому, щусевскому проекту. Та же история, что и с Военторгом. Разница лишь в том, что магазин, сконструированный Сергеем Залесским в 1913 году, был зданием элегантным, а щусевская гостиница, которую начали строить в 1932 году, надо признаться - уродливой формы, хотя все к ней привыкли; отдельной любовью ее любят ценители крепких напитков как изображение на этикетке «Столичной».

Проект восстановления сломанного здания, которое уже никогда не будет причислено к памятникам архитектуры, окончательно не утвержден, но уже сейчас очевидно, что торгово-офисный центр будет состоять на одну треть из ювелирно-мехового магазина, а на две трети - из офисов. Вопреки воле заказчика, который не желал никаких исторических реминисценций, будет весьма приблизительно воссоздан исторический облик старого здания Военторга с вкраплениями старых деталей. Затея абсурдна, поскольку воссоздать историю невозможно. Новое здание со старыми очертаниями всегда выглядит нелепо, претенциозно и провинциально. Достаточно взглянуть на исторический центр Москвы с его главным новоделом - храмом Христа Спасителя. С кварталом перестроенных особняков по стилистике перекликаются монстры - Центр Галины Вишневской на Остоженке, дом 'Патриарх' на Патриарших прудах. Этот, мягко говоря, дурной тон, новые здания с мотивами приблизительного историзма названы новым московским стилем. Стоит заметить, что стремительный рост новоделов в центре Москвы десятилетие назад начался под бурные протесты общественности. Но очень быстро стало понятно, что экономического механизма, который мог бы сохранить исторический город, не существует. В Москве вопреки мировой практике гораздо выгоднее разрушать и заново строить, нежели реконструировать. Оправданием новоделам служило утверждение о том, что новый московский стиль сохранил исторический градостроительный силуэт города.

Здание Военторга было построено по проекту архитектора Сергея Залесского в 1913 году. В 1994 году магазин был закрыт. Минобороны, задолжавшее городу за аренду земли и коммунальные платежи, расплатилось зданием. С 1997 года здание на Воздвиженке входит в охранную зону Кремля с особым режимом регенерации - памятники архитектуры нельзя ни сносить, ни перестраивать. В том же году зданию Военторга был присвоен статус вновь выявленного памятника архитектуры. Столичные власти в соответствии с действующими законами были вправе вычеркнуть этот объект из списка. Но они этого не сделали. После серии сделок почти все акции Военторга стали принадлежать КБФ 'АСТ'. Летом 2003 года вышло постановление правительства Москвы о том, что комплекс зданий бывшего Военторга должен быть реконструирован до 2005 года 'со сносом всех строений'. 13 августа главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил, что окончательное решение по сносу зданий на Воздвиженке будет принято на заседании общественного градостроительного совета, но 25 августа компания 'Сатори' начала работы. Министр культуры отправил телеграмму мэру Москвы с протестом. Лужков ответил, что здание Военторга памятником архитектуры не считает и потому не видит причин для прекращения работ по его разборке.

СПРАВКА

По инициативе «Народной партии» в Госдуму был внесен законопроект, согласно которому Москва должна «поделиться» столичными функциями с восемью городами России. Так, Центральный банк предлагается перенести в Красноярск, а Конституционный суд – во Владивосток. Автор инициативы – первый заместитель председателя «Народной партии» Валерий Гальченко – говорит, что таким образом можно устранить дисбаланс в социально-экономическом развитии России, а также решить геополитические проблемы на востоке страны. Однако эксперты полагают, что для устранения «перекосов» в развитии России нужна гораздо более масштабная административно-территориальная реформа, связанная скорее с укрупнением регионов и развитием муниципальной власти. А геополитические проблемы, по мнению экспертов, можно решить скорее переносом столицы целиком, со всеми ее функциями, куда-нибудь к российско-китайской границе.

России нужна масштабная административно-территориальная реформа, одного лишь перераспределения столичных функций уже недостаточно.

Валерий Гальченко заявляет, что всерьез рассчитывает на принятие внесенного законопроекта. По его словам, в течение пары недель он пройдет через Совет Думы и к концу октября может быть рассмотрен профильным комитетом. Г-н Гальченко затруднился сказать, как относятся к его инициативе коллеги-депутаты. «Некоторые говорят: «Я готов поставить свою подпись», другие говорят: «Ты сошел с ума». Кто-то говорит: «Ты против кого пошел, против всего московского чиновничества?», – отмечает Валерий Гальченко. – Я понимаю, что сегодня формальным способом – голосованием в Думе – такую проблему решить нельзя. Но это не значит, что ее не надо обсуждать». Эксперты не сомневаются, что главная подоплека инициативы «Народной партии» – предвыборная агитация. «Это сильная инициатива. «Народная партия» хочет таким образом привлечь поддержку избирателей этих городов, – сказал RBC daily председатель Фонда аналитических программ «Экспертиза» Марк Урнов. – Но эта инициатива столь же утопична, сколь сильна. Часть избирателей, наверное, на это «купится». Для региональных избирателей это достаточно актуально, но не думаю, чтобы это помогло «Народной партии» пройти 5%-ный барьер».

«Сегодня разница между жителями Москвы и провинции достигает неимоверных размеров. Концентрация бюджета и компаний в Москве приводит к еще большему расслоению, – сказал RBC daily Валерий Гальченко. – Поэтому необходимо добиться того, чтобы в конечном итоге и бюджет, и чиновники, и связанные с этим ресурсы были рассредоточены по всей стране. Хочу привести пример: Бонн или Берлин не являются самыми крупными городами в Германии. А у нас все сосредоточено в Москве – деньги, власть». В качестве примера успешного решения геополитических задач г-н Гальченко привел перенос столицы Казахстана из Алма-Аты в Астану, расположенную на территориях, граничащих с Россией. «Те степи, которые сегодня оказались в границах Казахстана, – это на самом деле российские казацкие степи. Назарбаев это знал и понимал, что в таких условиях постоянная экспансия Москвы в эти районы вполне возможна. Года три-четыре назад там даже какие-то казаки пытались какие-то перевороты устраивать, – говорит Валерий Гальченко. – А, перенеся столицу, Назарбаев как бы сказал: ребята, это казахские земли, даже не думайте о них, забудьте». Именно геополитическими соображениями, отмечает г-н Гальченко, руководствовался Петр Первый, перенося столицу в Петербург: основная угроза в то время исходила от Швеции. «Сегодня ситуация другая: все угрозы нашей целостности находятся на Востоке», – полагает г-н Гальченко. Кроме того, по его мнению, в Москве накопилась «критическая масса чиновников». «Результат – коррупционный взрыв, какого не знал мир, – отмечает первый зампред «Народной партии». – Это тоже одна из проблем, которую можно решить, распределяя столичные функции».

Впрочем, эксперты полагают, что в самой идее разделения функций – не таком радикальном, как предлагает «Народная партия», – разумное зерно все же есть. Они отмечают, что сейчас Москва действительно перегружена управляющими функциями, причем не только столичными. «Москва уже перестала быть просто столицей государства. Она становится глобальным городом, функции которого выходят за пределы России, – сказал RBC daily руководитель санкт-петербургского Центра исследований «Географическое бюро» Константин Аксенов. – Москва явно должна сделать выбор: или оставаться глобальным городом, и тогда функции более низкого уровня перейдут в другие места, просто по инфраструктурным соображениям, или она будет задыхаться от избытка функций». По мнению г-на Аксенова, разделять столицу на восемь городов нецелесообразно, и примеров такого удачного разделения нет. «Другое дело – разделение между двумя, максимум тремя центрами, это возможная практика, особенно если воспринимать Москву не как столицу, а как глобальный город, – говорит Константин Аксенов. – Сейчас Европа идет именно по этому пути – пути разделения управленческих функций. В разных городах были и будут разные функции Евросоюза. Не было и не будет единой столицы ЕС».

Утопичной идею разделения столичных функций между восемью городами считают и сами представители регионов. «Есть примеры, когда разные города выполняют столичные функции, – но это в условиях, когда развиты дороги, коммуникации, – сказал RBC daily представитель в Совете Федерации Федерального Собрания РФ от Законодательного собрания Красноярского края Вячеслав Новиков. – Тогда не играет роли, где расположен тот или иной орган власти. У нас же это невозможно». «Мне кажется, что сейчас государственные органы и так недостаточно эффективно работают, – соглашается руководитель проекта фонда «Институт экономики города» Дмитрий Ланцев. – Если мы начнем такую перестройку – она займет много времени и окончательно парализует власть». По мнению г-на Ланцева, полагать, что если разделить столичные функции, то благосостояние Москвы разделится между восемью городами, – довольно наивно. «Действительно, в Москве к государственным органам подтянулось и руководство крупнейших компаний. Но не думаю, что если функции разделить, то капитал непременно последует за ними, – говорит он. – Города с высокой концентрацией капитала есть во всем мире. Причем будут они столицей или нет – уже второй вопрос. Например, Нью-Йорк столицей не является. Концентрация капитала – это просто исторически сложившийся факт, и полагаю, что изменить это будет уже сложно».

Что же касается геополитических соображений,к которым апеллирует «Народная партия», то распыление столичных функций, по мнению экспертов, не даст России ничего. «Если переносить столицу – то целиком, как это сделал Назарбаев, – полагает Вячеслав Новиков. – Он таким образом решил проблему малонаселенных северных территорий, граничащих с Россией. У нас такая же проблема с Сибирью и Дальним Востоком. Исходя из геополитических соображений, имело бы смысл сделать столицу ближе к границе с Китаем – в каком-нибудь городе вроде Читы».
Российские инвесторы, желающие сохранить капиталы, покупают недвижимость в стабильной Испании, те, кто хочет заработать и готов рискнуть, выбирают растущие рынки Турции и Болгарии.

Однако синдром «гиперконцентрации» власти и капитала, отмечает Константин Аксенов, – это проблема не только Москвы: такая болезнь характерна и для каждого регионального центра. И решить эту проблему сможет только масштабная административно-территориальная реформа. «У России есть ограничения, связанные с системой расселения. Эта система тоже гиперцентрализована, – говорит г-н Аксенов. – Есть крупные центры, которые сильно оторваны от своего окружения, и Москва – не единственный пример. Центры крупных регионов – это своего рода город Москва в региональном измерении. Мы сейчас перешли в новую, принципиально иную фазу социально-экономического развития, а живем в соответствии с административно-территориальным делением, созданным в 20-е годы на основе плана ГОЭЛРО и строительства социализма. Все эти недостатки этого гиперцентрализованного пространства мы сейчас пожинаем как ограничения нашего роста и развития. Поэтому глобальные процессы, которые пришли к нам, неизбежно сломают эту систему». По мнению г-на Аксенова, необходима большая прозрачность границ между регионами, не должно быть удельных князей, которые «правят своей территорией безраздельно и имеют возможность устанавливать режимы, принципиально отличающиеся друг от друга». Однако, по его мнению, сломать барьеры между регионами простыми уговорами или действиями вертикали власти невозможно: для этого необходимо сменить границы. «Укрупнение регионов – это достаточно перспективное направление развития, которое принесет свои плоды», – полагает Константин Аксенов. По его мнению, только в контексте укрупнения регионов и развития муниципальной власти можно говорить о разделении столичных функций.

Аналитики называют несколько стран, в которых стоит приобретать недвижимость, если хочешь заработать на перепродаже. Среди них молодые рынки Болгарии и Турции с быстрым ростом цен, высокой доходностью от аренды, относительно недорогой недвижимостью и относительно высокими рисками первичного рынка. Испания, которую российские покупатели стали осваивать одной из первых, теперь в числе лучших стран, пригодных для сохранения средств, в силу стабильности политической и экономической, гарантированной доходности. Российские покупатели устремились в Испанию еще в середине 1990−х. В то время большинство европейских стран отказывались иметь дело с россиянами, у которых не было не то что кредитной истории, но даже справки о доходах.

В Испании предложение превысило спрос: здесь есть из чего выбрать

В Испании спад спроса
Цены на недвижимость по всей Европе растут на протяжении нескольких последних лет. Рост цен на недвижимость в Испании был вызван постоянным увеличением туристических потоков из-за рубежа, стабильным ростом экономического положения страны, достаточно низкой стоимостью заемных средств, рассказывает директор по развитию компании Belle Fleur Кирилл Долгинский. Однако сейчас мы наблюдаем небольшую стагнацию на рынке, которая обусловлена превышением предложения над спросом.

Наши соотечественники покупают недвижимость и выбирают ее местоположение, страну, не по инвестиционной привлекательности, а по принципу нравится не нравится, комментирует генеральный директор агентства Зарубежная недвижимость Валентина Нагиева. Сначала приезжают туда как туристы, потом возникает желание купить домик в конкретном месте, обычно там, где отдыхали. Именно поэтому россияне часто приобретают самую дорогую недвижимость. Так что есть доля правды в утверждениях, будто бы российские граждане спровоцировали рост цен в Испании, а затем, освоив другие страны и охладев к ней, слегка уронили рынок. Не исключено, что интерес россиян к молодым рынкам Болгарии и Турции произведет тот же эффект.

Что касается Болгарии, то, по словам партнера компании Best of Bulgaria Харриса Менелау, в прошлом году она была признана шестой в мире по инвестиционной привлекательности. Учитывая это обстоятельство, специалисты прогнозируют быстрый рост рынка местной недвижимости. За последние три три с половиной года болгарская недвижимость и так выросла в цене в два раза. Причем в наиболее востребованных районах (Варна, Бургас) рост цен был еще значительнее. В целом по стране только за последние 12 месяцев цены увеличились на 27%. Рост цен в Болгарии происходит по той же логике, что и в Польше, Чехии и Словакии после их присоединения к ЕС, говорит Кирилл Долгинский. Однако более выгодное в инвестиционном плане географическое положение Болгарии дает основание предполагать, что здесь рост цен превысит уровень других европейских стран. На данный момент цены в Болгарии на 40% ниже, чем в Польше, Чехии и Словакии, а значит, их будущий рост очевиден.

Похоже, что рост цен на испанское жилье достиг своего апогея, подтверждает руководитель направления зарубежной недвижимости ООО Северо-Западное агентство правовой информации Денис Захаров. Аналитические данные, предоставленные банком BBVA, позволяют говорить об упорядоченном замедлении роста цен, что обусловлено небольшим спадом спроса на жилье. Также имеются данные о замедлении сроков продажи нового жилья. Если раньше этот срок составлял 14 месяцев, то теперь он увеличился до 18−20 месяцев. Аналитики BBVA отмечают также, что испанское жилье становится менее привлекательным для иностранцев. Сейчас средняя цена предложения составляет 350−500 тыс. евро. Места, которые интересуют и туристов, и покупателей недвижимости для отдыха, Коста-Брава, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль. Скорее не для инвестиционных вложений, а для сохранения капитала приобретаются дома и на побережье, и в крупных испанских городах Мадриде, Барселоне.
Болгарский рынок на подъеме

Наиболее востребованы комплексы на первой линии побережья, именно в этой категории рост цен особенно заметен: за прошедший год он составил 50−60% до 1200−1500 евро за 1 кв. м. По словам Харриса Менелау, наибольший интерес для инвесторов сегодня представляют Варна, София, Черноморское побережье, лыжные курорты. Земля на побережье предлагается по 1−15 евро за 1 кв. м, если она не подготовлена, и 30−250 евро за 1 кв. м за подготовленную.
Турция благоволит иностранцам

Болгария активно застраивается. Это касается в первую очередь крупных городов, Черноморского побережья, горнолыжных и бальнеологических курортов. Это большая стройка, говорит Валентина Нагиева. Строится много. Качество достаточно высокое, хотя до европейского уровня пока не дотягивает. Не все проекты просчитаны. Например, можно встретить готовый элитный жилой комплекс, вокруг которого ведется строительство домов, причем в более низкой ценовой нише.

В Турции цены на недвижимость достаточно низкие по сравнению с другими странами Средиземноморья. Определенный толчок рынок получил, когда вышел местный закон, облегчивший иностранцам покупку турецкой недвижимости, а также разрешивший им приобретать землю. По мнению Кирилла Долгинского, это подтолкнуло цены: За прошедший год рост цен составил 30−40% (в зависимости от расположения объекта). Особенно ярко эта тенденция прослеживается в регионе Алании, Бодрума и Калкана наиболее любимых европейскими туристами мест.

Средиземноморские набережные Турции превратились в большую строительную площадку. Жилые комплексы вырастают повсеместно

Рост стоимости недвижимости в Турции, безусловно, продолжится, полагает Кирилл Долгинский. Если перспективы вступления Турции в ЕС не слишком ясны, то принятый весной этого года закон об ипотеке, фактически разрешающий иностранным гражданам получать ипотечные кредиты в турецких банках, безусловно, повлияет на спрос среди иностранных граждан. В этом году цены вырастут не менее чем на 25%.

Турецкие власти не видят больше проблем с частными иностранными инвесторами и рассматривают новые законы, направленные на привлечение иностранного капитала и развитие местного рынка недвижимости, добавляет Денис Захаров. Турция по ценам почти как Болгария, говорит Валентина Нагиева. Но спрос здесь меньше. Определенную роль играет политическая ситуация в стране и религия. По данным компании Vivarilla, апартаменты в новых охраняемых комплексах с бассейнами на первой-второй линии от моря в Анталии или Алании стоят около 1 тыс. евро за 1 кв. м. В пешей доступности от моря можно купить апартаменты по 700−800 евро за 1 кв. м.

В то же время расходы по сделке не регулируются европейским законодательством, поэтому в каждой стране они разные. Например, в Испании на налоги, услуги риэлторов и прочие разовые расходы необходимо потратить 9−10% от суммы сделки, в Болгарии 3−5%.

Особенности сделок
Во всех вышеназванных странах сделки по покупке недвижимости иностранцами проводятся довольно быстро. Страны, входящие в Евросоюз или имеющие намерение туда вступить, как правило, приводят свое законодательство в соответствие с общеевропейскими нормами, ориентированными на иностранцев. В Испании иностранец (в том числе россиянин) мог получить кредиты на покупку недвижимости еще в то время, когда в России слово ипотека знали лишь специалисты. Последней к общеевропейскому процессу облегчения схемы сделок подключилась Турция, отменив в 2006 году согласование с военным ведомством, необходимое ранее иностранцам при покупке недвижимости.

Владелец турецкой недвижимости имеет определенные преимущества. Обратившись в консульство и продемонстрировав свидетельство о праве собственности, он может рассчитывать на многократную годовую визу. В течение этого года владелец недвижимости может получить вид на жительство сроком на пять лет и потом продлевать его даже не покидая страну. На получение вида на жительство могут претендовать также члены его семьи, а через три года разрешается ходатайствовать о получении турецкого гражданства. Но в случае продажи недвижимости вид на жительство аннулируется.

Покупка недвижимости в странах ЕС, как правило, дает право на получение шенгенской мультивизы и проживание в стране в течение 180 дней в году.

В Болгарии кредит или длительную рассрочку иностранцам, как правило, не дают. Заем можно оформить на собственную фирму, хотя это довольно сложная процедура: болгарские банки выдают кредиты только тем иностранным гражданам, которые в течение двух лет ведут бизнес в Болгарии.

Ипотечное кредитование также тема индивидуальная для каждой страны. Если в Испании у российских граждан есть возможность получить кредит на 50−70% от стоимости приобретаемого жилья на 5−25 лет по плавающей ставке примерно 3,75−4,25% годовых, то в Турции кредит можно взять только под залог зарегистрированной недвижимости. Риэлторы рекомендуют при необходимости брать кредит в российском банке или попробовать новую систему рассрочки Моргидж. Это нечто вроде лизинга, причем достаточно дешевого.

Основанием для получения кредита могут также стать обязательства турфирмы сдавать недвижимость в аренду, гарантируя таким образом постоянный доход для погашения кредита.

Крупные болгарские застройщики, которые реализуют инвестиционные проекты вместе с банками, заявили о своей готовности кредитовать российских покупателей под 8% годовых на 10−15 лет. К этому приложится обязательство застройщика сдавать в аренду приобретенное жилье с доходностью не меньше 8% годовых.

По словам Кирилла Долгинского, в Турции квартиры охотно арендуют и туристы, и местные жители. Соответственно, сдать апартаменты можно как в краткосрочную аренду, так и на срок до года и более. Средняя арендная плата за апартаменты в удалении от моря (500−1000 метров) составит 200−500 евро в неделю или 350−800 евро в месяц, на первой линии 300−800 евро в неделю или 300−1200 евро в месяц. Однако, отмечают риэлторы, сдача в аренду турецкой недвижимости не может отбить затраты на покупку. Дом на болгарском побережье приносит 4−8% годовых. В сезон ставки аренды достигают 1200−1300 евро в месяц.

Отдача на инвестиции
Отбить вложения или заработать на недвижимости можно, сдавая ее в аренду или перепродав при удачной конъюнктуре рынка. По словам Валентины Нагиевой, доходность от сдачи в аренду недвижимости в Испании и Болгарии оценивается в среднем в 7−8% от ее стоимости, максимум 12%. А вот по Турции данных нет, поскольку управляющие компании (УК) появились там сравнительно недавно и рынок аренды в курортных новостройках развит плохо.

В Испании функцию УК выполняют агентства недвижимости. По словам Кирилла Долгинского, покупатели стали активно интересоваться недвижимостью на Майорке. Места для строительства там немного, новые проекты появляются редко, что обеспечивает рост цен. Поскольку Майорка пользуется большой популярностью, туристические потоки возрастают, растет и спрос на краткосрочную аренду апартаментов. В сезон, с мая по сентябрь, туристы готовы арендовать апартаменты площадью 80 кв. м за 135−150 евро в сутки, рассказывает Долгинский.

Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, ее будет сдавать в аренду управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, где располагаются не только жилые дома, но и объекты социальной инфраструктуры. УК, которая хозяйствует в комплексе, готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что УК может гарантировать постоянный доход. Если квартира расположена в раскрученном месте, фирма обещает примерно 5% годовых. В Болгарии УК работают профессионально. В предложении очень много апартаментов, которые они сдают в отсутствие владельцев, говорит Валентина Нагиева.

Риэлторы советуют вкладывать средства в новое строительство в курортных районах. Там возводятся целые комплексы, в состав которых входит не только жилье (как правило, апартаменты гостиничного типа), но и спортивные сооружения, а также объекты инфраструктуры. Например, идет строительство в районе горнолыжного курорта Родопи, в 80 км от Пловдива. Сооружается новый горнолыжный курорт в Боровицах, в 70 км от Софии. Спортсмены затеяли застройку Бански. В качестве объекта инвестирования рассматривается также Бургас, через который пройдет нефтепровод.
Перспективы рынков
В Болгарии меняется характер спроса с побережья он перетекает на лыжные курорты

По словам Дениса Захарова, в Болгарии можно получить высокую прибыль, вкладываясь в строящиеся объекты: Инвестирование в недвижимость на стадии нулевого цикла в последнее время буквально захлестнуло Болгарию. Диапазон новой недвижимости здесь достаточно широк с точки зрения цены от маленьких комплексов с небольшой инфраструктурой на второй-третьей линии от моря до эксклюзивных апартаментов на первой линии по цене от 2 тыс. евро за 1 кв. м. Рост цен в период строительства составляет 20−40%.

Сегодня Турция активно застраивается, в том числе объектами транспортной и туристской инфраструктуры. Это вызвано увеличением количества отдыхающих, а также изменениями в турецком законодательстве, которые ускорили процедуру сделок купли-продажи. Строительство идет на курортах Средиземного моря. Как правило, возводятся современные охраняемые комплексы, состоящие из десятка вилл или нескольких десятков апартаментов. Побережья Черного и Эгейского морей пока почти не освоены, следовательно, у страны есть потенциал.

В Болгарии меняется характер спроса с побережья он перетекает на лыжные курорты

Перспектива для Болгарии горнолыжные курорты, где недвижимость можно использовать круглый год. Модной темой становятся также гольф-поля в сочетании с горнолыжными трассами. Однако российского покупателя этот сегмент рынка пока интересует мало. Спрос на недвижимость на болгарских горнолыжных курортах среди наших соотечественников в разы ниже, чем на побережные объекты. Российского инвестора привлекают районы с бальнеологией (SРА-курорты), которые начинают активно развиваться и застраиваться. В частности, можно отметить город Сандански, отмечает Кирилл Долгинский.

Черноморское побережье Турции перспективная территория, но требуются достаточно крупные инвестиции в развитие инфраструктуры: международный аэропорт, дороги, электроснабжение, торговые, коммерческие центры мирового уровня, отели, международные школы, говорит Кирилл Долгинский. В долгосрочной перспективе это действительно интересное направление. Протяженность еще не освоенной береговой линии по Эгейскому и Средиземному морю велика, а стоимость объектов недвижимости и земли в этих районах пока относительно низка, так что стоит обратить внимание на районы в небольшом отдалении от Бодрума и Алании, примыкающие к освоенным территориям. В среднесрочной перспективе вложения в недвижимость вдоль Средиземноморского побережья также имеют значительный потенциал.

Страну для инвестиций выбрать сложно, рассуждает Валентина Нагиева. Испанский рынок показывает мало динамики. В Турции большие риски. Пока предпочтительнее выглядит Болгария. Но к началу следующего года цены там могут взлететь до 2 тыс. евро за 1 кв. м.

Визитная карточка испанского рынка недвижимости стабильность. В Испании избыток предложения и снижение спроса ведут к замедлению роста строительного сектора, которое началось в этом году и продолжится в следующем, отмечает Денис Захаров. Однако испанские аналитики подчеркивают, что это ни в коем случае не является плохой новостью, поскольку экономика страны нуждается в меньших темпах и цикличности роста, которые поддерживают ее стабильность. Исследования показывают, что постепенное изменение компонентов роста является наиболее благоприятным для экономики. Поэтому спрос на жилье остается стабильным и имеет тенденцию к повышению.



Главная --> Публикации