Главная --> Публикации --> "квадрат" по осени считают Воронежское огуп «губерния» претендует на московскую землю Архитектурный беспредел подходит к концу? Шесть сотен новостроек ждут покупателей Застройщикам нужны ипотечные деньги

Дмитрий Медведев пообещал полноценно развивать ипотеку в России. При этом уточнил, что снижения ставок не планируется. При таком уровне инфляции, который запланирован сейчас, мы не можем дальше снижать процентную ипотечную ставку, заявил исполняющий обязанности вице-премьера.

И.о. вице-премьера Дмитрий Медведев пообещал полноценное развитие ипотеки в России по российскому варианту, который не предполагает снижения ставок в ближайшее время. Сдерживающим фактором остается инфляция. После кризиса в США банкам приходится повышать ставки или сохранять в ущерб доходности. В любом случае они не могут опуститься ниже 9% в долларах и 10% в рублях.

По словам Дмитрия Медведева, правительство готово развивать ипотеку полноценным образом. По российской, а не по скомпрометировавшим себя японской или американской моделям, подчеркнул он.

Ситуация изменится далеко не сразу после окончания кризиса, его будут очень долго забывать Ранее выступления чиновника на тему развития ипотеки предполагали активные меры по снижению стоимости кредитов.

Американская и японская модели ипотечного кредитования основаны на кредитах subprime. Их можно получить без первоначального взноса, достаточного обеспечения и достаточного подтверждения доходов.

Исполняющий обязанности вице-премьера рассказал, что сейчас объем выданных ипотечных кредитов составляет значимую для России цифру 600 млрд рублей. В целом система ипотечных кредитов выстроена по разумным правилам, но есть сдерживающий общеэкономический эффект инфляция, которая мешает снизить ставку.

Прежде чем выдать ипотечный кредит, в АИЖК обязательно оценивают платежеспособность заемщика, проверяют его доход, рассчитывают максимальную сумму кредита и оформляют пакет документов (кредитный договор, договор купли-продажи квартиры, договор об ипотеке и договоры страхования).

В государственном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию смогли объяснить, что такое российская модель, только на своем примере.

Средняя ставка по ипотеке в России составляет 10,5 11% в рублях и 12% в долларах.

Купленная клиентом недвижимость не оформляется как залог. Агентство использует другой институт. При приобретении жилья оно оформляется в собственность и составляется закладная на приобретаемую недвижимость, в которой отражаются все платежи в погашение ипотечного кредита. До погашения суммы кредита жилье нельзя продать или подарить без согласования в установленном порядке с кредитором, объяснила директор департамента по коммуникациям АИЖК Анна Ярцева.

Российские банки занимают деньги на кредиты у европейских и американских. Кризис в США привел к росту ставок и падению доверия к закладным. Кроме того, привлекательность российских закладных ограничена национальным рейтингом и рейтингом банка, который закладную выдает, перечисляет господин Комолов.

Директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов уверен, что снижения ждать не приходится.

Пока банкам приходится или поднимать ставки, или держать на старом уровне в ущерб доходности, чтобы сохранить клиентов и удержать долю рынка.

Ситуация изменится далеко не сразу после окончания кризиса. Его будут очень долго забывать, отметил Павел Комолов.

Если государство сможет предложить коммерческим банкам относительно дешевые инструменты долгосрочного финансирования, можно будет ожидать снижения процентных ставок, добавил господин Шапочкин.

Понижение процентной ставки банком по ипотечному кредиту возможно только при условии снижения стоимости привлечения долгосрочных ресурсов. В противном случае банк не сможет понизить процентную ставку по кредиту, потому что его деятельность будет убыточна, говорит начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин.

Директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов говорит, что поводов для серьезных опасений из-за роста стоимости фондирования нет. По причине относительно небольших объемов ипотеки в нашей стране кризис не окажет существенного влияния на российские рынки, уверен банкир.

Найти длинные деньги в России сложно. Один источник это вклады населения. Но они не создаются на десятилетия, их нельзя взять и раздать на кредиты по 15 лет. А пенсионные средства использовать запрещено, объяснил Павел Комолов.

Эмиль Юсупов уверен, что допустимая для банка ставка не может опуститься ниже 9% в долларах и 10% в рублях.
Генпрокуратура обнаружила нарушения реализации закона о дачной амнистии. Выяснилось, что местные органы исполнительной власти намеренно тормозят оформление прав собственности требуют документы, не указанные в законе, не устанавливают цены на землеустроительные работы и не ведут необходимую разъяснительную работу.

По словам Дмитрия Шапочкина, при формировании ставки, кроме макроэкономических условий, учитывается стоимость привлечения денежных средств.

Их нашли по итогам проверок, проведенных в связи с обращениями о нарушениях прав владельцев дачных участков и созданных на них объектов недвижимости.

Генпрокуратура выявила массовые нарушения при реализации закона о дачной амнистии.

Закон о дачной амнистии должен упрощать процедуру оформления земли в собственность. Один из этапов оформления межевание участка.

Остальные пункты закона выполняются с различной степенью формальности, в каких-то регионах лучше, в каких-то хуже Руководству Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) внесены представления об устранении нарушений, а прокурорам субъектов Федерации поручено активизировать надзор на местах.

Кроме того, проверки показали, что органы местного самоуправления намеренно создают административные барьеры для граждан, оформляющих свои участки. В частности, ведется недостаточная разъяснительная работа, Росрегистрация требует документы, не предусмотренные законодательством, и нарушает сроки рассмотрения заявлений.

Как отмечается в сообщении Генпрокуратуры, высокая стоимость землеустроительных работ часто препятствует оформлению гражданами прав собственности. По закону органы исполнительной власти должны устанавливать предельные цены на услуги по межеванию, а также осуществлять их финансирование. На практике выяснилось, что во многих субъектах Федерации этими полномочиями пренебрегают.

По итогам проверок прокуроры вынесли более 1,2 тыс. представлений, объявили 400 предостережений должностным лицам, заявили около 200 протестов на незаконные правовые акты, возбудили более 60 уголовных дел. А исполнение законодательства по дачной амнистии оставили под контролем Генпрокуратуры.

Подтвердились также факты волокиты при оформлении землеустроительной документации Роснедвижимостью.

В соответствии с ним для оформления земли в собственность в регистрационную палату необходимо представить кадастровый план участка и любой документ, подтверждающий выделение земли в пользование.

Закон о дачной амнистии, устанавливающий упрощенный порядок регистрации земельных участков и построенных объектов собственности, действует с 1 сентября 2006 года и касается граждан, получивших земельные участки до 30 октября 2001 года. Действие закона до 1 января 2010 года.

По ходу реализации дачной амнистии выяснилось, что регистрация прав осталась дорогой процедурой, отнимающей очень много времени.

По разным данным, к началу дачной амнистии в регистрации своих прав нуждались от 20 до 50 млн российских семей. За год действия закона в собственность было оформлено немногим более половины земельных участков и построек.

Межевое дело предполагает наличие документов, которые владелец участка получает после землеустроительных работ.

Все, кто хотел зарегистрировать свои права, с той или иной скоростью это сделали, говорит эксперт юридической фирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Кошкин. Основная проблема заключается в том, что у многих, кто хочет оформить право собственности, нет межевого дела.

Остальные пункты закона выполняются с различной степенью формальности, в каких-то регионах лучше, в каких-то хуже, замечает Максим Кошкин.

Но по словам Максима Кошкина, все сваливать на топографов не совсем правильно. Стоимость услуг по межеванию, которые оказывают коммерческие организации, это вопрос формирования этого рынка, отмечает эксперт. Межевание проводится не только в связи с дачной амнистией.

Чаще всего выполнение условий дачной амнистии зависит от порядочности и организованности садовых или дачных товариществ и кооперативов. Организациям, которые представляют права ряда собственников, проще пригласить топографа, в то время как для одного человека это дороговато.

Он уверен, что реализация закона зависит от эффективности работы органов местного самоуправления. Если не хватает сотрудников в управлениях Росрегистрации и Роснедвижимости, возникают астрономические очереди.

По словам начальника Московского метрополитена Дмитрия Гаева, в ближайшие три года будет построено семь новых станций, начнется прокладка второго пересадочного контура, метро появится в самых отдаленных районах. На эти нужды из городского бюджета выделяют 103 миллиарда рублей. Но этого мало - найти средства на подземку еще и в федеральном бюджете мэр Москвы Юрий Лужков поручил депутатам из Единой России.

Деятельность Генпрокуратуры и ее дальнейший контроль, безусловно, положительно скажется на проведении дачной амнистии, надеется эксперт.

На сегодняшний день пассажиры теряют по 10-15 минут на преодоление пересадок в час пик. 95% пересадочных узлов имеют 2-3-кратный перегруз. Самые сложные участки - Выхино, Комсомольская, Щукинская, Белорусская и пересадка с Менделеевской на Новослободскую.

Активный метрострой уже начался. В конце августа для пассажиров открылась станция Трубная Люблинской линии. А ближе к зиме закончится строительство Сретенского бульвара, Строгино и пересадочной станции Кунцевская- Впереди постройка еще четырех станций. Однако власти уверены, что для разгрузки метро этого недостаточно. Рассчитанный на 6,5 миллиона пассажиров в день, сегодня метрополитен перевозит свыше 9 миллионов человек, 10 из 12 линий подземки работают со сверхнормативной нагрузкой, а четыре (Таганско-Краснопресненская, Серпуховско-Тимирязевская, Калужско-Рижская и Замоскворецкая) вовсе исчерпали свою пропускную способность.

В настоящий момент деньги на развитие московской метросети выделяются из столичного и федерального бюджетов. И если город с каждым годом выделяет все больше средств, то доля финансирования из федерального бюджета, напротив, снижается. В лучшем случае от федералов достается 11%, а то и меньше.

- Для того чтобы снять это напряжение, необходимо строить новые станции, - уверен начальник метро Дмитрий Гаев. - Однако на это нужны средства.

- Мы неоднократно поднимали этот вопрос на заседаниях Мосгордумы и правительства Москвы, - говорит депутат Мосгордумы Степан Орлов. - При этом мы настаиваем на совместном финансировании 50 на 5 И имеем полное моральное право просить этой поддержки - Москва выполняет столичную функцию, сюда приезжает огромное количество туристов, в том числе и из других регионов. Поэтому было бы справедливо, если бы федеральный бюджет принимал более активное участие в финансировании строительства московского метро. Однако вот уже много лет этот вопрос остается открытым. В этой связи мэр счел нужным обратиться к руководству партии Единая Россия с просьбой взять под контроль строительство метро, в том числе в вопросе выделения средств. Очень хочется надеяться, что Единая Россия поддержит эти предложения и с участием партии ситуация сдвинется с мертвой точки.

Меж тем, по словам главы столичного департамента экономической политики Марины Оглоблиной, в 2001 году вышло распоряжение правительства РФ, по которому Минфин должен обеспечивать минимум 20-процентное финансирование метростроя.

- Благодаря новым технологиям можно открывать по нескольку новых станций в год, - говорит начальник подземки Дмитрий Гаев. - Уже сейчас, к примеру, эскалаторные проходы сооружаются не за 1,5-2 года, как раньше, а за 6 месяцев. Были бы деньги...

В метрополитене отмечают, что если средства найдутся, то уже к середине следующего десятилетия метрополитен дойдет до самых отдаленных районов столицы.

- У нас есть проект окружной железной дороги, которую можно использовать в качестве еще одной кольцевой линии, - говорит он. - Напрямую с метро она соединяться не будет. Но можно будет спроектировать удобные пересадочные узлы. Ведь кроме проблемы перегруженности есть проблема и недоразвитости подземки. Более 20% жителей столицы вынуждены добираться до метро на наземном транспорте. На это у них уходит от 20 до 40 минут. Тут нам на помощь вновь приходят железные дороги. В первую очередь нужно взять те районы, у жителей которых нет никакой надежды на метро - к примеру, Бирюлево-Западное и Бирюлево-Восточное. Из этих районов до Павелецкого вокзала нужно запустить специальный поезд-челнок, который будет курсировать каждые 10 минут. Конечно, для этих целей придется построить дополнительные пути, но в любом случае это будет в 10 раз дешевле, чем строительство метро. А главное, мы сможем гораздо быстрее помочь людям.

Впрочем, пока вопрос финансирования остается открытым, чиновники пытаются найти более дешевые пути решения транспортной проблемы. К примеру, главный архитектор города Александр Кузьмин предложил разгрузить линии метрополитена при помощи железных дорог.

Как утверждают опрошенные RBC daily участники рынка, минувшим летом самый сильный рост цен на столичном рынке наблюдался на недорогие квартиры в панельных домах и «хрущевках». Риэлторы говорят, что цены росли из-за повышенного спроса на дешевые квартиры, который, в свою очередь, был вызван несколькими факторами. Во-первых, активностью рантье, которые скупают недорогие квартиры с целью их последующей сдачи внаем. Во-вторых, появившимся у населения желанием вкладывать свободные средства в недвижимость как в наиболее надежный и доходный инвестиционный инструмент. Впрочем, риэлторы утверждают, что с началом осени панельные дома перестанут быть лидерами роста цен и в дальнейшем цены будут расти равномерно до конца года на все типы жилья.

Какие станции откроют в ближайшее время
В конце 2007 года откроются станции Сретенский бульвар, Строгино и Кунцево- В июле следующего года пассажиры смогут спуститься на Славянский бульвар. На 2009 год запланировано открытие станций Волоколамская и Мякинино. В то же время Люблинскую линию протянут от станции Трубная до Марьиной Рощи, открыв между ними Достоевскую. Год спустя на схеме метро появится станция Зябликово. Наконец, в 2011 году первых пассажиров должны принять станции Митино, Технопарк и Братеево. Помимо этого в начале следующего десятилетия начнется сооружение второго метрокольца, которое позволит разгрузить центральные пересадочные узлы. Первый участок его, как планируется, пройдет через станцию легкого метро - Международную. Линия также перехватит наиболее загруженные подъезды к кольцевой линии: Таганско-Краснопресненскую в районе Полежаевской, Замоскворецкую - в районе Динамо и Серпуховско-Тимирязевскую - у Савеловской. То есть она замкнет такие новые районы, как Шелепиха и Ходынка. По предварительным прогнозам, строительство этого участка будет длиться 3-4 года.
Цены на столичную недвижимость толкают вверх рантье и инвесторы, рассматривающие квартиры в Москве как удачное вложение свободных средств. Остальное население стремительно скупает дешевое панельное жилье, пока цены на него не взлетели.

Всплеск спроса на недорогое жилье в панельных домах риэлторы объясняют несколькими причинами. Так, по версии Владислава Луцкова, летом наблюдался не рост спроса на «панель», а некоторое затишье на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса, связанное с сезонными факторами. «Летом люди, которые зарабатывают достаточно, чтобы купить квартиру в современном монолитно-кирпичном доме, отдыхают, а не занимаются приобретением недвижимости», - считает г-н Луцков. По версии компании МИАН, рост спроса на дешевое жилье был связан в том числе и с активизацией класса рантье, которые приобретают жилье с целью его последующей сдачи внаем в преддверии традиционного осеннего роста цен на рынке аренды. Известно, что наибольшим спросом там пользуются именно недорогие квартиры, на которые цены каждую осень увеличиваются. «В конце сентября по сравнению с августом на рынке аренды в секторе недорогих квартир (до 500 долл. в месяц) произошел существенный рост цен, - говорит Андрей Жинган. – Цены выросли на 15-20%. Если летом на рынке можно было найти однокомнатную квартиру по цене 250-270 долл. за месяц, то сейчас нижняя планка поднялась до 300 долл. Это связано с тем, что в начале осени в Москву возвращаются студенты и те люди, которые работают в столице. Они и обеспечивают рост спроса». На рынке аренды более дорогих квартир таких ценовых скачков не наблюдается.

По данным агентства «Миэль», этим летом цены на монолитно-кирпичное жилье выросли в Москве на 15%, на жилье экономкласса – на 5%, а на квартиры в панельных домах – на 20%. Опережающий рост цен на «панель» отметили в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», правда, у них цифры получились несколько ниже. «В августе по отношению к маю цены на жилье бизнес-класса выросли на 7,5%, на квартиры с малой кухней в панельных многоэтажках – на 8,9%, на «хрущевки» – на 8,6%, - сказал RBC daily начальник аналитического отдела компании «БЕСТ-Недвижимость» Владислав Луцков. – Опережающий рост цен на квартиры в панельных домах связан с тем, что в летние месяцы был очень высокий спрос на такое жилье. В нашей компании происходило просто «вымывание» самого дешевого жилья: население практически купило все подобные квартиры, которые имелись в нашей базе данных. Предложение же не увеличивалось. Соответственно, рост спроса на фоне стабильного предложения и вызвал рост цен». В агентстве недвижимости МИАН RBC daily сообщили, что тоже наблюдали рост спроса на самые дешевые квартиры. «Летом мы были свидетелями ситуации, когда недорогая квартира уходила с рынка за считанные часы после того, как она там появлялась», - сказал RBC daily представитель компании МИАН Андрей Жинган. Таким образом, к концу сентября на рынке установились следующие цены (по данным компании «БЕСТ-Недвижимость») квадратный метр в «хрущевке» стоит сегодня в среднем 1131 долл., в типовом панельном доме – 1201 долл., в современном панельном доме – 1215 долл., в кирпичном доме (с малой кухней) – 1470 долл., в сталинских домах – 1884 долл., в современных высотках – 1688 долл.

По мнению Андрея Жингана, в последнее время в Москве появился целый класс людей, которые покупают квартиры не с целью проживания, а с целью выгодного вложения средств. «Эти люди приобретают недвижимость на начальной стадии строительства и реализуют ее после сдачи дома госкомиссии, - говорит он. – Стоимость квадратного метра при строительстве увеличивается (в связи с уменьшением инвестиционных рисков) на 30-35% в год. Дом строится в среднем два года. Заинтересованность населения в таком вложении средств понятна, ведь ни один банк, ни один паевой фонд не дает такой высокой доходности». Впрочем, средние оценки по рынку относительно роста стоимости могут сильно отличаться от проекта к проекту. Так, Андрей Жинган приводит пример, когда стоимость квадратного метра в доме возросла с 950 долл. за квадратный метр на стадии строительства до 1800-2000 долл. после его окончания.

Риэлторы отмечают еще одну особенность минувшего лета - отсутствие традиционного летнего затишья. Спрос оставался стабильно высоким, что и толкало цены вверх. А в конце лета на этом рынке был зафиксирован довольно серьезный всплеск: объемы продаж выросли на 25%. Причем он коснулся как первичного, так и вторичного рынка. На первичном рынке наибольшим спросом пользовались трехкомнатные квартиры, на которые пришлось 36% всех продаж. «Повышенный спрос на московские новостройки привел к тому, что цена квадратного метра к окончанию строительства возрастала на 10-15%, - говорит г-н Жинган. – Интересно, что население все больше и больше проявляет интерес к покупке недвижимости на стадии котлована. Например, наша компания продала более ста квартир в комплексе Шуваловский еще до начала строительства, когда даже не было рекламы. Мы регулярно проводим исследования, как население относится к покупке недвижимости на нулевом этапе. Например, в 2001 году на стадии строительства квартиру были готовы (морально) приобрести 48% москвичей, в октябре 2002 года этот процент уже составлял 65%, а в августе этого года он достиг 90%. Это говорит о том, что население осознало выгодность таких вложений, более того, это осознание теперь подкреплено материальными ресурсами».



Главная --> Публикации