Главная --> Публикации --> Города подмосковья: коломна Антикредитный кредит Костыль для элитного рынка Унять архаику Квартиры с историей

По просьбе мэра автор документа - главный архитектор Москвы Александр Кузьмин - отдельно прокомментировал статью градкодекса, посвященную точечной застройке. Итак, отныне на не подлежащей реорганизации застроенной жилой территории можно будет строить, во-первых, детсады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, поликлиники, транспортные или инженерные объекты, необходимые для обслуживания живущих здесь москвичей. А во-вторых - жилые дома, строительство которых осуществляется по городскому заказу. Например, стартовый дом для переселения жителей из сносимых пятиэтажек, пояснил Кузьмин. Впрочем, в проекте градкодекса такой конкретизации нет, зато в планах на этот год есть строительство 2,5 млн квадратных метров муниципального жилья.

Во вторник министры столичного правительства утвердили проект документа, в который свели все ныне существующие законы о порядке застройки в Москве, - Градостроительный кодекс столицы. Мэр назвал этот объемный кондуит, состоящий из 82 статей, градостроительной конституцией москвичей, по которой у любого горожанина есть право как минимум знать, что построят в его квартале, районе, округе и городе, как максимум предлагать собственные проекты преобразования территории, на которой он живет. Впрочем, грамотных законов Москве хватало и раньше - жаль, на практике их редко соблюдают.

Кроме того, в Москве довольно случаев, когда на участке, где по всем документам должен был встать муниципальный дом, в итоге вырастал коммерческий, а покаявшиеся инвесторы, выигравшие право строительства по городскому заказу, просили дать им возможность исправиться на других участках. И получали его - вместо повестки в прокуратуру. Как избежать этой ситуации впредь, из градкодекса тоже не ясно. Впрочем, здесь скорее надо чтить кодекс уголовный.

То есть получается, что, отняв у инвесторов право уплотнительной застройки, город оставил это право за собой? И если раньше жители уплотняемых кварталов выходили воевать с жадными инвесторами и зачастую даже отстаивали свои права в судах, то теперь им придется воевать с чиновниками, а главное - с москвичами-очередниками, у которых своя бездомная правда. Классовых столкновений здесь будет не избежать.

Глава экономического департамента Юрий Росляк, видимо, почувствовав размытость статьи по борьбе с точечной застройкой, предложил ввести в градкодекс понятие предельной емкости территории. Например, если по всем нормам (с учетом природных территорий, дорог, инженерной и другой инфраструктуры) район может вместить не более 5 млн квадратных метров капитальных строений, то легко оценить его строительный потенциал. А когда все 5 миллионов построены, любое новое строительство здесь просто незаконно. Причем, чтобы в порыве энтузиазма не построили случайно больше запланированного, надо вести работу по определению предельной емкости в режиме мониторинга - вычитать площадь каждого строящегося объекта, будь то мини-булочная или громадный офисный центр.

Из плюсов - в той же статье москвичам возвращают право участия в публичных слушаниях (с недавних пор его заменил термин информирование), протокол которых должен будет обязательно учитываться при принятии решения о новом строительстве на этой территории. Причем, как подчеркнул Кузьмин, слушания должны проводиться на этапе проектирования, а не тогда, когда на стройку уже выезжают бульдозеры. Но опять-таки не ясно: если жители резко против стройки - например, как любят говорить чиновники, из-за эгоистических побуждений, то какова законодательная сила таких протоколов?

- Не дожидаясь вступления в силу нового градкодекса, я срочно выпущу распоряжение по повторным согласованиям, - взорвался в конце заседания Лужков. - Оно будет очень простым. Как только чиновник любого уровня вынесет проект на повторное согласование, он будет уволен. Причем немедленно.
Из-за кризиса на западных финансовых рынках банки вынуждены отказываться от привлечения финансирования для развития бизнеса. Городской ипотечный банк -- дочка Morgan Stanley -- первым среди российских банков заявил об отказе от запланированного на конец года выпуска ипотечных облигаций. Банкиры решают сложную задачу: как на стагнируемом рынке сохранить доходность и темпы роста кредитного бизнеса.

И хотя о коррупции на заседании не было сказано ни слова, по умолчанию все вводимые ограничения на застройку призваны оставить как можно меньше места для творчества чиновников - в частности, по многочисленным согласованиям одного и того же проекта. Ведь нередко согласованный на первом этапе проект строительства, к примеру, рыбного магазина на 100 квадратных метров, к пятому согласованию уже оказывается торгово-офисным центром размером в 20 рыбных магазинов.

Городской ипотечный банк (ГИБ) -- один из крупнейших ипотечных банков в России. В 2006 году ГИБ выдал ипотечных кредитов на сумму $217,37 млн. ГИБ был создан при участии Росгосстраха. В конце 2006 года банк приобрела компания Morgan Stanley. Собственный капитал ГИБа составляет более 1 млрд руб.

Вчера первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев рассказал Ъ, что банк отказывается от секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. До конца года банк планировал выпустить рублевые ипотечные ценные бумаги в объеме более $100 млн, а также валютные облигации на $250 млн. На момент планирования выпусков привлечения в долларах преобладали в структуре нашего баланса,-- объясняет господин Исеев.-- Сейчас соотношение между кредитами, выданными в рублях и валюте, одинаковое и составляет более $45 млн ежемесячно. Причина столь резкой коррекции в стратегии финансирования -- ситуация на долговом рынке.

Участники рынка уверяют, что примеру ГИБа последуют и другие банки, ранее заявлявшие о секьюритизации. Источники Ъ в банковских кругах утверждают, что инвестбанк КИТ Финанс, который также готовился в этом году проводить сделку по секьюритизации ипотеки на сумму около $500 млн, отказался от этого по причине неблагоприятной конъюнктуры. Однако в самом КИТ Финанс утверждают, что сделка все же готовится. Он пояснил, что банк проведет сделку, когда рынок будет хорошим.

Городской ипотечный первым среди российских банков объявил об отказе от планов по секьюритизации ипотечных кредитов в текущем году. Размещать облигации по ставкам, которые есть сейчас, мы не будем,-- говорит Руслан Исеев. По его оценке, сейчас стоимость заимствований обойдется в Libor + 3,5%, тогда как банк рассчитывал размесить ипотечные бумаги по ставке Libor + 0,5%. Это логичная реакция в ситуации, когда западный рынок практически парализован,-- говорит управляющий директор инвестиционного департамента МДМ-банка Тимур Кибатуллин.-- Иностранные инвесторы опасаются инвестировать в развивающиеся рынки. Любая сделка из России обойдется в 2,5-3 раза дороже, чем в начале года,-- говорит эксперт.

Однако не все банки, столкнувшиеся с проблемами рефинансирования из-за неблагоприятной рыночной ситуации, могут рассчитывать на акционерный капитал. Поскольку секьюритизация ипотечных кредитов сейчас невозможна, мы будем привлекать кредиты под залог закладных,-- говорит первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хасаметдинов. По его словам, в этом случае ставки будут выше, чем при выпуске облигаций, но при этом ниже ставок по выдаче ипотечных кредитов. Средняя ставка по ипотечному кредиту для заемщиков сейчас составляет от 9,5% годовых. А кредит под залог закладных может обойтись в 8% и более. По оценке директора департамента операций на финансовых рынках Номос-банка Василия Федорова, короткие кредиты, которые эмитенты привлекают у организаторов выпуска ипотечных облигаций, обойдутся банкам из первой двадцатки в 8-9% годовых, из второй двадцатки -- в 9-10%, а региональные банки смогут занять лишь под 11-14%. При таких ставках операционная маржа будет минимальна, что отразится на доходности ипотечного бизнеса.

В ГИБе уверяют, что проблемы с финансированием для них не критичны и не обернутся снижением темпов роста бизнеса. Руслан Исеев пояснил, что банк рассматривает альтернативные возможности получения денежных средств. По словам Руслана Исеева, банк может привлечь финансирование акционеров, а в крайнем случае продать пул кредитов другим банкам.

1 августаглава столичного стройкомплекса Владимир Ресин воскресил точечную застройку, которую пообещал прекратить мэр Москвы Юрий Лужков в процессе своего переизбрания на пятый срок на пост городского главы. Оказалось, что точечная застройка все же возможна, если получить справку от Лужкова.

Однако наиболее болезненными последствия кризиса финансирования окажутся для банков, не имеющих программ евробондов и высоких кредитных рейтингов. Если такие банки не смогут привлечь финансирование от международных финансовых институтов, им придется сокращать объем выдачи ипотечных кредитов,-- рассуждает Тимур Кибатуллин.-- Это приведет к замедлению темпов роста бизнеса. При этом им придется накапливать деньги для выплат по уже существующим долгам, предупреждает он.

Все проекты распорядительных документов, касающиеся реализации инвестиционных проектов строительства, предоставляются на выпуск с обязательным наличием официальной справки на имя мэра Москвы о том, что данный объект не является объектом точечной застройки. Если же документы по объекту точечной застройки уже готовы, инвестконтракты оформлены, но строительство еще не начато, то такие проекты пройдут еще одну экспертизу о целесообразности строительства, - пояснил Ресин. - Работы на начатых объектах точечной застройки будут продолжены.

Как сообщил вчера на пресс-конференции Владимир Ресин, правительство Москвы подготовило распорядительный документ, дающий точное определение точечной застройки и регламентирующий все вопросы. Правда, представлен документ не был. Сейчас он проходит согласования со всеми необходимыми инстанциями, - объяснил Ресин. Но кое-что важное заммэра все же сообщил.

В конце концов в момент своего переназначения на пост мэра Лужков поддержал население города. В начале июля он отправил на доработку проект Градостроительного кодекса Москвы, заявив при этом, что точечная застройка, упоминающаяся в документе, в Москве недопустима. Похоже, теперь концепция поменялась.

Тема точечной застройки накалена до крайности. Строительство жилья на территориях с готовой инфраструктурой приносит максимальную прибыль застройщикам в Москве. Квартира в созданной годами подчас уникальной городской среде стоит гораздо дороже, нежели на выселках или в новом квартале. Конечно, нагрузка на мощности водоотведения и энергоснабжения специалистами просчитывается, но рядовым москвичам, привыкшим к существующей плотности, радости не прибавляет. Столичное население воспринимает в штыки кипучую строительную деятельность по соседству. Подтверждением тому служат чуть ли не ежедневные новости о протестах граждан.

В итоге можно прогнозировать, что точечная застройка все же будет сохранена как класс. Но строить будут скорее не жилые дома, а социально-бытовые объекты: детсады, магазины и прочее. Застройщики, впрочем, внакладе не останутся: власти уже пообещали активизировать комплексную реконструкцию кварталов. Для крупных компаний это даже выгоднее точечной застройки. А мелких застройщиков и так выживают из Москвы.
За пять лет RBI собирается построить 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в Петербурге и других регионах, рассказал вчера президент и совладелец холдинга Эдуард Тиктинский. Он намерен диверсифицировать бизнес компании с таким расчетом, чтобы половина его приходилась на регионы. Таким образом, в Петербурге RBI может возвести около 700 000 кв. м за пять лет. RBI планирует также осваивать новые сегменты рынка строить бизнес-центры, торговые центры и многофункциональные комплексы, добавил Тиктинский.

Впрочем, совсем уж наглых проектов строительства высоток на месте детских площадок и скверов теперь, скорее всего, не будет. Более того, не исключено, что и имеющиеся инвестконтракты могут быть пересмотрены: для жалоб москвичей на точечную застройку чиновники выделили специальную горячую телефонную линию (699-41-47). По словам Ресина, по этому телефону с 23 июля было принято 196 звонков возмущенных москвичей. И Ресин пообещал, что ни один не останется без внимания.

Основана в 1993 г.
Ввела около 593 000 кв. м жилья.
Оборот в 2005 г. около $100 млн.
Основные владельцы президент Эдуард Тиктинский (75,01%) и Morgan Stanley (24,99%).

RBI
девелоперская компания

Тиктинский в марте 2006 г. создал совместное предприятие с Дойче банком, в котором RBI принадлежит 25%, и договорился о финансировании проектов на $500 млн. А через год продал 24,99% акций одному из фондов банка Morgan Stanley. Эксперты оценили эту сделку в $50 млн. Тиктинский рассчитывает, что к концу 2008 г. его бизнес должен стоить $1 млрд, а через пять лет $2 млрд.

Чтобы выполнить амбициозные планы, холдинг до конца 2008 г. собирается потратить около $500 млн на приобретение земельных участков. Половина этих денег пойдет на покупку земли в Петербурге, остальное в Москве, Киеве, Екатеринбурге, Перми, Нижнем Новгороде, Тюмени, а также в Уфе и Алма-Ате. В прошлом году холдинг уже потратил $100 млн на покупку участков в Петербурге и Ленобласти общей площадью 40 га. На них планируется построить 300 000 кв. м, в том числе 250 000 кв. м жилья. Среди новых проектов компании строительство многофункционального комплекса на Пискаревском проспекте, а также жилых домов на Петроградской стороне и Васильевском острове. Кроме этого RBI планирует возвести микрорайон на 4000 человек в пос. Мистолово Всеволожского района, там будет построено около 100 000 кв. м малоэтажного жилья. Приступить к этим проектам холдинг намерен в следующем году, а завершить их в 2010-2011 гг. На проекты холдингу потребуется $500 млн, из которых 70% планируется привлечь в виде кредитов, говорит вице-президент по финансам и экономике RBI Алексей Ефремов. Покупка новых участков будет финансироваться из собственных и заемных средств в такой же пропорции, добавляет он. RBI ведет переговоры о кредитовании с несколькими крупнейшими мировыми банками, утверждает Ефремов. По его словам, переговоры должны завершиться в течение полугода.

Петербургу не помешает еще 700 000 кв. м жилья, говорит директор по связям с общественностью Строймонтажа Дмитрий Боголюбов. А в регионах RBI придется заново учиться преодолевать бюрократические препоны, добавляет он.

Заявленные объемы строительства не очень адекватны той доле рынка, которую компания занимает сегодня, говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. За 14 лет своего существования компания ввела около 600 000 кв. м жилья, а теперь за пять лет планирует построить почти втрое больше. Это вызов, но нет сомнений, что опытному девелоперу удастся реализовать эти планы, говорит Тетыш. По его словам, проблемой для холдинга станет получение кредитов на покупку участков. Из-за высоких рисков банки с трудом кредитуют девелоперов на эти цели, утверждает Тетыш.



Главная --> Публикации