Главная --> Публикации --> Коттеджные поселки. бульварный роман Города подмосковья: коломна Антикредитный кредит Костыль для элитного рынка Унять архаику

Рамсторы в последние годы развивались заметно медленнее конкурентов: их совокупная выручка росла на 20-25% ежегодно, хотя даже более крупные сети, например Пятерочка и Магнит, показывали 50-80% роста. Это порождало слухи о возможной продаже сети. В начале 2005 года на рынке обсуждали возможную продажу Рамсторов американской Wal-Mart, весной 2006 года -- Седьмому континенту (после того как ритейлер выкупил часть помещений сети). В прошлом сентябре топ-менеджер Альфа-групп рассказывал корреспонденту Ъ, что Альфа, а также Wal-Mart и французская Carrefour подавали заявки на розничный бизнес Koc (его компания Migros Turk владела 50% сети Рамстор, а также еще примерно 560 магазинами в Азербайджане, Казахстане, Болгарии, Македонии и др.). Всего два дня назад турецкая газета Sabah писала о переговорах Альфы и Koc. Но в итоге никому из этих компаний Рамсторы не достались.

Российские магазины турецкого Koc Holding не достались ни Wal-Mart, ни Carrefour, ни X5 Retail Group. Вчера компания Migros Turk (входит в Koc) объявила, что продала 50% сети Рамстор своим землякам -- турецкой строительной Enka за $542,5 млн. Теперь Enka владеет 100% сети, но, по мнению экспертов, это лишь временно. Enka интересует только недвижимость магазинов, а розничный бизнес, который оценивается в $600 млн, она может продать.

ООО Рамэнка -- оператор сети Рамстор в России, учреждено в 1997 году. Владеет 10 ТЦ и около 55 гипер- и супермаркетами в Москве, Подмосковье и других регионах. Согласно финансовой отчетности Migros чистая выручка Рамэнки в 2006 году -- $626 млн. Ранее по 50% Рамэнки принадлежало турецким компаниям Migros и Enka.

Вчера Migros объявила о продаже своих 50% в Рамсторах за $542,5 млн турецкой строительной компании Enka Insaat Sanayi AS, которой уже принадлежало 50% сети. Сделка пока не одобрена российскими надзорными органами, а цена может в будущем измениться, говорится в сообщении Migros, опубликованном на Стамбульской фондовой бирже. Эту информацию Ъ подтвердил источник в российском офисе Enka.

Enka в первую очередь заинтересовала недвижимость Рамсторов, отмечает аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко. По данным сайта Рамэнки, четыре крупнейших ТЦ компании занимают площадь в 275 тыс.кв.м. Поэтому, предположил он, стоит ожидать, что Enka продаст розничный бизнес сети. Собеседник Ъ из Enka вчера отметил, что перепродажа Рамсторов не исключена, но пока этот вопрос не обсуждался. По его словам, в конце ноября или в декабре состоится совет директоров Enka, где будет утверждена новая стратегия развития сети. Вероятно, розничный бизнес Рамсторов будет выведен в отдельную управляющую компанию (ей не будет принадлежать недвижимость сети), добавил он. Всю Рамэнку Алексей Кривошапко оценивает в $1,1-1,2 млрд, а непосредственно розничный бизнес -- около $600 млн.

Турецкий холдинг Enka основан в 1957 году. Строительное подразделение компании занимается возведением промышленных объектов, мостов, моллов, аэропортов и трубопроводов в Турции. С 90-х годов работает в России и сейчас владеет примерно 135 тыс. кв. м офисных площадей в Москве.

Продажа остальных розничных активов Migros может состояться через шесть-девять месяцев, когда закончится их аудит, сообщили Ъ в офисе турецкой компании. Единственным финансовым консультантом Migros по-прежнему выступает JPMorgan. Топ-менеджер Альфа-групп ранее утверждал, что заграничные розничные активы Migros интересуют группу едва ли не больше, чем российские.
Можно ли, купив недвижимость и зарегистрировав свое право на нее, в один не очень прекрасный день лишиться этого права? Представьте, можно!

По мнению аналитика Тройки Диалог Виктории Гранкиной, Enka нужно уже сейчас нанять квалифицированный менеджмент для управления сетью. За последние годы 'Рамстор' затормозил развитие и заметно отстал от других игроков. Поэтому нужно срочно улучшать показатели работы сети,-- отмечает она. С конца 2006 года Рамстор закрыл в России порядка десяти магазинов, а новые договоры почти не заключал. Кроме того, Рамстор неоднократно задерживал платежи поставщикам, что аналитики связывали с финансовыми проблемами сети. Впрочем, замгендиректора Рамстора Мурат Дуран вчера сообщил Ъ, что все топ-менеджеры сети остаются на своих местах, а новые назначения пока не обсуждались. Мы проанализируем все ошибки, допущенные ранее, и намерены повышать эффективность и прибыльность сети,-- заявил он.

Чтобы избежать подобных неприятностей, в разных странах для этого выбирают различные способы. В России система защиты права собственности пока только формируется. Хотя, как говорят эксперты, самые страшные времена на рынке жилья миновали. В массовом порядке не пропадают из-за квартир люди, не лишаются жилья дети неблагополучных родителей... И тем не менее, жизнь может преподнести самый неожиданный сюрприз.

Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в июле нынешнего года 27 зарегистрированных сделок с недвижимостью были признаны недействительными со всеми вытекающими из этого последствиями. Проще сказать, граждане, купившие жилье, его утратили.

Еще пример. Квартира, принадлежавшая гражданину, умершему не так давно, оказалась продана по фальшивой доверенности, а в дальнейшем еще раз перепродана. Ничего не подозревающие новые владельцы выяснили это абсолютно случайно, когда на нее стал претендовать (причем, на законных основаниях) сын покойного владельца, подавший заявление о вступлении в наследство. Суд в таком случае может признать факт добросовестности приобретения квартиры, и тем не менее она будет изъята. Это реальный случай, о нем рассказала адвокат Светлана Свириденко. Дело рассматривалось в суде в течение полутора лет.

Скажем, ребенка-сироту увезли за рубеж иностранные усыновители. Достигнув совершеннолетия, он появляется по старому адресу и требует, чтобы его восстановили в правах на жилье. За это время квартира могла сменить несколько хозяев, но проблема возникнет у тех, кто живет в ней в данный момент.

Как выяснилось в ходе обсуждения, титульное страхование крайне медленно развивается не только из-за инертности граждан, но и потому, что самого понятия титульное страхование в нашем законодательстве не существует. Как выход, используется страхование имущества или страхование финансовых рисков. Но по-настоящему ни то, ни другое не имеет отношения к титулу. Например, если страхуется имущество, то как оценить рост стоимости жилья, который в некоторые годы в столице приобретает фантастические темпы?

Дискуссия на эту тему проходила по инициативе руководителей корпорации БЕСТ-Недвижимость на круглом столе с точно характеризующим проблему названием: Титульное страхование в России: мечта или реальность?.

По данным Надежды Косаревой, президента Фонда Институт экономики города, во всем мире действует два способа решения проблемы. Первый когда запись в реестре становится гарантией государства, что интересы владельца будут защищены. В случае утраты собственности, оно в полной мере несет ответственность перед ним. Второй способ, больше использующийся в США: регистрационная запись является лишь информацией, никаких гарантий она не дает. Но при этом действует титульное страхование, которое и выполняет функцию защиты интересов приобретателей.

Еще одна неувязка сроки договоров. По идее, страхование титула предполагает бессрочное действие страхового полиса. Пока это тоже неурегулированный вопрос. И их множество.

По мнению Григория Полторака, президента корпорации БЕСТ-Недвижимость, в какой-то степени обезопасить покупателя стремятся риэлторы, которые заботятся о реноме собственной компании и интересах клиента. Например, при получении расширенных выписок в паспортных столах, которые содержат информацию о том, кто владел жильем в предыдущие годы. Однако это лишь добрая воля сотрудников агентств. Государство не то что не стимулирует эти устремления, а даже препятствует им. Представители МВД так и говорят: подобная информация носит личный характер. Даже владельцу жилья в ней может быть отказано. Получается, что квартиру с неясным прошлым можно продать и купить, а вот разобраться заранее, что она собой представляет в юридическом отношении, дело многотрудное и затратное. Законом не запрещено, но и не разрешено...

В России пошли по среднему пути. Согласно вступившей в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ, создана система защиты прав добросовестного приобретателя. Если сделка была возмездной, а гражданин не знал и не мог знать о негативных моментах при ее проведении, он признается добросовестным приобретателем. В случае утраты собственности государство возмещает ему 1 млн. рублей. Хотя что это за сумма? Даже на момент принятия закона она была не актуальна для Москвы, где сейчас на эти деньги можно купить лишь комнату в коммуналке, отметил Александр Коробов, заместитель генерального директора СО Стандарт-Резерв.

И еще. Для развития системы защиты права собственности, это отметили все участники беседы, нужен обмен информацией. Дискуссия заходила в тупик, когда требовались какие-то статистические данные.

Свой путь решения проблемы предлагают в Министерстве финансов РФ. Выступавшая на круглом столе Вера Балакирева, заместитель директора Департамента финансовой политики Минфина, считает, что действовать надо сразу по нескольким направлениям. Во-первых, дать право операторам рынка получать требуемую информацию. Во-вторых, развивать другие инструменты государственной защиты собственника, не ограничиваясь выплатой того самого миллиона. Есть, например, идея взимать при регистрации небольшой сбор (аналог страхового) для перевода этих средств в специальные государственные фонды. Они-то и будут компенсировать финансовые потери собственников. Может быть также введен принцип бессрочности договоров страхования до смерти собственника.

Олег Дерипаска пытается стать полноправным участником главной московской стройки делового центра Москва-Сити. Как стало известно Ведомостям, он ведет переговоры с Михаилом Прохоровым о покупке у него 47% акций ОАО Сити. Тогда Дерипаска получит 85% в компании, которой предстоит обслуживать все коммуникации внутри и вокруг делового центра.

По признанию представителей органов регистрации, сложности возникают даже у них, когда, например, делается запрос в загсы по уточнению некоторых данных, иногда имеющих ключевое значение для регистрации права. Кроме того, нет статистики по объемам выплат (как заявили страховщики, такие случаи были), по количеству утраченных прав, по практике судебных рассмотрений подобных дел. А ведь все это имеет важное значение.

Как стало известно Ведомостям, владелец Базэла не захотел довольствоваться ролью младшего партнера в Сити. Его структуры ведут переговоры о приобретении 47% акций у Прохорова, сообщили источники, близкие к акционерам Сити, и в Базэле. Один из них добавил, что итогов переговоров следует ждать в сентябре. Гендиректор Сити Олег Байбаков не подтверждает факт ведения переговоров. Представитель группы Онэксим, управляющей активами Прохорова, от комментариев отказался.

Олег Дерипаска стал акционером Сити в июне этого года, купив у группы Гута 38% акций компании. Участники рынка оценивали размер сделки в $80 млн. Источник в Базэле рассказывал, что сделка проводилась по просьбе городских властей, желающих видеть в Сити сильных акционеров, а компанию Дерипаски заинтересовали инфраструктурные проекты Сити строительство дорог, энергосетей и коммуникаций, ведущееся за счет бюджета города.

Но дело не только в этих обещаниях: Сити занимается девелопментом 54-этажного комплекса на 20-м участке (180 000 кв. м) и комплекса вдоль наб. Тараса Шевченко (150 000 кв. м на участке в 5,21 га). Если проект в Москва-Сити качественный и получено разрешение на строительство, стоимость на стадии проекта составляет от $1500 до $3000 за 1 кв. м, подсчитывают специалисты Knight Frank. То есть при этих условиях проекты будут стоить минимум $495 млн. Кроме того, Сити владеет 3000 кв. м в Башне-2000 (1 кв. м офисной площади в ней стоит до $20 000). Один из девелоперов в Москва-Сити полагает, что сумма сделки может составить до $250 млн. Партнер компании Knight Frank Станислав Тихонов говорит, что в готовом офисе класса А 1 кв. м может стоить $8000-15 000 за 1 кв. м, элитное жилье от $12 000 до $20 000 за 1 кв. м, а проект на набережной не менее $700-800 млн.

Проекты на территории делового центра есть у девелоперов Шалвы и Александра Чигиринских, Сергея Полонского, владелицы Интеко Елены Батуриной, диамантера Льва Леваева, Северстальтранса, Капитал Груп, Enka и др. Сити, на 85% которого нацелился Дерипаска, работает здесь раньше всех с 1992 г. Когда-то, рассказывал Ведомостям бывший замруководителя столичного правительства Иосиф Орджоникидзе, Сити выступало заказчиком проекта, готовило территорию и коммуникации. Мы платили Сити <...> до 1,5% от общей стоимости выполняемых работ <...> Сейчас бюджетные расходы на проект сведены к минимуму <...> но уже в ближайшем будущем, когда основные объемы Москва-Сити будут построены, в том числе объекты, в которых у ОАО Сити имеется доля, заработки управляющей компании должны будут увеличиться многократно, обещал он в интервью Ведомостям.

Другой застройщик Москва-Сити считает, что и Прохоров, если продаст долю Дерипаске, неплохо заработает на проекте. Структуры Прохорова стали акционерами Сити в апреле 2005 г., купив 32% акций у компании S.P.I. Юрия Шефлера (позднее увеличили пакет до 47%). Тогда источник в Сити рассказывал, что на скупку акций Прохоров потратил $110 млн. Осенью прошлого года Сити продало права на аренду земельного участка № 16а (на нем можно построить башню площадью 250 000 кв. м) Капитал Груп, по оценкам участников рынка, за $200 млн. Позднее Сити продало компании MCG Group 40% акций в комплексе Аква-Сити Палас (площадь 211 000 кв. м, инвестиции $300 млн) за $2,3 млн. Кроме того, в апреле 2007 г. Сити продало первую очередь ТЭЦ в Москва-Сити ФГУП Технопромэкспорт примерно за $75 млн.
Итак, вопросы к нашим экспертам мы сформулировали следующим образом. Работает ли в регионах России закон № 214- ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года (с изменениями на 16 октября 2006 года)? Нуждаются ли еще строители в деньгах частных инвесторов или они переориентировались на банковские кредиты?

Один из бывших менеджеров Сити рассказывает, что в последнее время компания мало развивалась. Деловому центру необходимо единое управление, а для этого требуется хороший кадровый ресурс, возможно, у Базового элемента он имеется, говорит собеседник Ведомостей. Интерес Дерипаски к девелопменту велик, Сити как проект состоялся, и по привлекательности похожих проектов в Москве нет, констатирует коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов. К тому же Сити выступает заказчиком строительства общественных зон дорог и коммуникаций, а у Дерипаски есть строители для таких объектов Трансстрой и Strabag.

Сегодня, в соответствии с законом № 214 оформляется не более 5% от общего числа сделок. Так, в Москве ежемесячно заключается от 140 до 270 сделок по договорам долевого участия, в то время как общее число сделок купли-продажи жилья составляет 4500-7000 ежемесячно.

Краснодарский край чемпион законных схем
Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации Лидер (компания строит в Москве, Подмосковье и на юге России):
Значительного распространения договоры долевого участия не получили. По данным Федеральной регистрационной службы, количество заключаемых договоров долевого участия существенно различается по субъектам РФ. Например, в первой половине 2006 года в Краснодарском крае зарегистрировано 1125 договоров, в Москве 619, в Татарстане 50 Во Владимирской области 35, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ни одного. При этом объемы строительства в этих субъектах федерации примерно одинаковые.

К примеру, закон повышает уровень ответственности и увеличивает финансовые риски, а также требует гораздо больших финансовых затрат на первоначальном этапе строительства. В Москве очень дорогие участки под застройку, оформление прав собственности или аренды сложнее и занимает больше времени, чем в регионах. Этим частично можно объяснить небольшое число заключаемых договоров долевого строительства в Москве и Московской области.

Дело не в привычке инвесторов привлекать средства граждан по иным схемам. Основной задачей закона №214 предполагалась защита граждан от недобросовестных застройщиков. Однако, даже с учетом внесенных поправок, закон создал гораздо больше трудностей, нежели устранил проблем.

Москве и Подмосковью в меньшей степени нужно использовать долевые схемы. Поскольку плотность застроек на квадратный метр в столице существенно выше, чем в других регионах, эта проблема не является для Москвы ключевой. Другое дело в регионах, где строительные компании еще не чувствуют себя так устойчиво. Там для них очень важно привлечение денег частных инвесторов.

Местные компании нуждаются в деньгах частников
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России (АСР):
214-й закон пока работает очень плохо. Не более десяти, а может и меньше, процентов сделок осуществляется по долевым схемам. Закон так выстроен, что выполнить его требования необыкновенно трудно. Обеспечение обязательств строителей сформулировано в виде поручений банков  никто не знает что это такое. Либо в виде залогов, что очень дорого и компании неохотно на это идут. А механизм жилищных сертификатов (сертификаты выпускает компания под конкретный проект. Их могут приобретать частные лица и таким образом участвовать в строительстве. Прим. Ред.) пока еще не заработал.

Не вижу предпосылок для того, чтобы банки стали активнее кредитовать застройщиков. Последние традиционно не хотят делиться конфиденциальной информацией о финансовых потоках, и порой отказываются показать даже учредительные документы и бухгалтерский баланс. Как можно вести речь о кредитовании, если непонятно кому ты даешь деньги, и невозможно оценить вероятность их возврата?

Столичных застройщиков не понимают в регионах
Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами Независимое Бюро Ипотечного Кредитования:
Закон № 214, работает практически во всех регионах РФ, и даже чуть-чуть в Московской области. Недоумение вызывают как раз схемы, активно используемые в Москве, к примеру, предварительный договор + вексель. Московские застройщики, выходящие в другие регионы, порой натыкаются на непонимание со стороны местного населения, привыкшего к договорам долевого участия.

Принятые поправки, подготовленные при участии РСС, не повлияли на уже сложившуюся на рынке систему. За полтора года строители перестроились: есть и положительные результаты, обусловленные более тесной работой с банками. Действия ряда компаний стали более прозрачными, публичными. И защита интересов дольщиков в большей мере обеспечивается самой компанией, ее активами, схемой работы с конкретными банками, нежели положениями закона № 214.

Дольщиков защитят строители
Михаил Викторов, генеральный директор Российского Союза строителей (РСС):
Закон не оправдал ожиданий. Изначальный текст, принятый в 2004 году, радикальный и нежизнеспособный с точки зрения защиты дольщиков, оказал негативное воздействие на рынок.

Защитить дольщиков должен механизм материальной ответственности строительных компаний. Переход строительной отрасли на саморегулирование поможет сформировать систему допуска на рынок квалифицированных компаний, готовых нести материальную ответственность. Эта система более эффективная, по сравнению с нежизнеспособными юридическими схемами взаимоотношений участников рынка.

В регионах картина похожа: процент работы по закону № 214 не очень значителен, закон не стал базовой схемой для функционирования рынка жилищного строительства.

Поправки к 214 закону существенным образом облегчат его исполнение. Хотя многие застройщики применяют более удобные для них законные формы работы с инвесторами: векселя, создание ПИФов и т.д.

ПИФы удобнее
Виктор Преснов, руководитель отдела маркетинга и рекламы Компании Пересвет-Регион (входит в ГК Пересвет-Групп, строит в Волгограде, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Саратове)
Нельзя сказать, что в России существуют города, злостно обходящие закон № 21 К сожалению, первоначально текст закона был составлен таким образом, что при всем желании исполнить его было невозможно, он не учитывал многочисленных нюансов бизнес-процесса, который должен был регулировать. В попытке защитить дольщика законодатель по большому счету обезоружил его. Многим застройщикам пришлось приостановить реализацию площадей в строящихся домах или искать альтернативные варианты оформления отношений с дольщиками, которые позволяли бы, не нарушая закон, обойти местами неоправданные, а местами просто нелогичные его требования.

Оказалось, практически все работают на основании закона № 21 Связано это с тем, что покупатели стали более грамотными, а также с жестким контролем местных властей. И если застройщик, тем более, ранее неизвестный в данном регионе, начинает применять различные схемы продаж вексельные, предварительные договоры, это отпугивает покупателей. Они предпочитают законный путь.

В Туле закон работает
Петр Машаров, Генеральный директор CENTURY21 Еврогруп Недвижимость (международная риэлтерская компания, работает по схеме франчайзинга в России и в мире)
Как ни странно, по закону № 214 работают многие застройщики в регионах. Например, до начала продаж наших объектов в Туле, мы провели маркетинговое исследование, чтобы выяснить, на каких условиях реализуют площади местные застройщики.

Что касается кредитования застройщиков, здесь особых вариантов и не существует, за исключением предложенной Сбербанком схемы. По ней он кредитует строительство всего дома, а покупатели аккумулируют деньги на спецсчете, чтобы после окончания строительства приобрести готовое жилье. Застройщик, продав квартиры, расплачивается с кредитом.

Еще одна причина распространения закона № 214 фактор ипотечного кредитования, на которое приходится свыше 50% продаж в регионах. Для банков продажи по новому закону гарантия наименьшего риска.

Наше резюме
Противоречия в ответах экспертов говорят о том, что картина по стране складывается пестрая. В иных регионах проявляется жесткая позиция властей работайте по закону, и баста. Есть регионы, и столичный, к сожалению, в их числе, где закон функционирует слабо.

Репутация самое дорогое
Владимир Фомин, руководитель пресс-службы Группы компаний СУ-155 (компания строит в Москве, Подмосковье, Нижнем Новогороде, Калининграде, Тамбове):
Полагаем, что к концу этого года большинство крупных строительных компаний все же перейдет к работе по закону. Закон, регулирующий отношения между дольщиками и застройщиками, был необходим. За его появление выступали и крупные застройщики, для которых возникновение объектов недостроя чувствительный удар по репутации строителей, дополнительное экономическое обременение: СУ-155 сегодня достраивает жилье за коллег по профессии, объекты которых были признаны недостроем.

Получается, что иного пути, как только развивать цивилизованные формы сотрудничества строителей и граждан, просто нет. Конечно, вхождение 214го закона в жизнь оказалось тяжелым, он катком прошелся по судьбам дольщиков. Разбираться с этим прямая обязанность местных властей. Но посыл принятия этого закона был правильным. Потому что схемы, широко применявшиеся до принятия закона № 214, по которым сотрудничали граждане и компании, цивилизованными назвать нельзя. Закон был трудным, вынужденным шагом вперед.

Но деньги частных инвесторов еще очень важны для строителей. Как заявил нам вицепрезидент АСР, Владимир Пономарев, в регионах цены на недвижимость в целом увеличились за полугодие на 13%. И, по его мнению, нет объективных предпосылок и факторов для стагнации регионального рынка. Соответственно, интерес людей к долевому строительству не должен ослабнуть.



Главная --> Публикации