Главная --> Публикации --> Покупателей жилья будут проверять на честность Коттеджные поселки. бульварный роман Города подмосковья: коломна Антикредитный кредит Костыль для элитного рынка

Красивые макеты, впечатляющие презентации архитектурных излишеств. Но стоит заговорить о жилье, как лица собеседников мрачнеют. И вновь оживляются, если спросишь про офис или магазин.

В Санкт-Петербурге завершился международный форум участников рынка недвижимости - ProEstate. Такой концентрации девелоперов в России еще не было. Но даже им не удалось разрешить дилемму: насколько выгодно строить магазины и офисы, настолько невыгодно, несмотря на высокие цены, - жилье. Сделать жилье и массовым, и доступным пока не получается ни у бизнеса, ни у чиновников.

Продавал город и участки под жилье. Никакого ажиотажа: так, один из участков ушел за 65 миллионов рублей при старте 4 И то в кулуарах ворчали - дорого: ну не дают квартиры столько прибыли, сколько АЗС или даже бизнес-центр. Характерный штрих: Объединенная промышленная корпорация, ранее желавшая на месте Балтийского завода построить элитный жилой массив, объявила о приостановке проекта, поскольку не уверена в прибыльности проекта.

Гвоздем форума стал аукцион, на котором власти Питера продали бизнесу несколько объектов вместе с землей. А гвоздем гвоздя - старое общежитие, которое подорожало в 45 раз и ушло за 403 миллиона рублей (плюс 17,7 миллиона инвестор должен заплатить за расселение). Схватились две фирмы: у одной - здание рядом, у другой -АЗС, победила та, что с бензином. И что теперь строить вместо общаги? Участок невелик, высотный регламент не разрешит расти выше 9 этажей, а главное, покупатель отдал как минимум вдвое дороже рыночной цены, и ему предстоит хорошо подумать, что же за проект окупит эти затраты. Но точно не квартиры. Я слышал мнения, что лучше всего расширить АЗС - и все дела, прочие варианты уведут в минус.

Исправит ли эту ситуацию нацпроект Доступное жилье, сказать трудно. Так, Петербург рьяно взялся за его реализацию и вошел в число городов с самым высоким темпом роста цен на жилье (120 процентов за 2006 год, выше только в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и в Московской области). Причину аналитики видят в давлении ипотечных денег, а также в прямых государственных (в том числе муниципальных) вливаниях.

По словам топ-менеджера одной из крупнейших компаний Натальи Кирпиченко, бизнес жилья едва ли не самый сложный. Скажем, иностранцы вообще не идут в этот сектор - боятся пролететь. Риски: узость платежеспособного спроса и менталитет (проще продавать коммерческую недвижимость себе подобному, то есть от бизнеса бизнесу, чем жилье гражданам,-сказала г-жа Кирпиченко). При том что 56 процентов народа России нуждается в расширении жилья, строится почти столько же, сколько выбывает от ветшания. Не потому ли и цены за 5 лет взлетели в 10 раз, что объем жилого фонда практически не прирастает? А рост цен в свою очередь подкосил спрос: по оценкам, только 26 миллионов россиян в ближайшие 7 лет смогут купить новую квартиру, за что им суммарно придется выложить 370 миллиардов долларов. Ипотека им поможет? По оценкам, звучавшим на форуме, средняя нагрузка на кошелек россиянина, ввязавшегося в ипотеку, - 40 тысяч рублей в месяц.

Интересно, что либеральный ли, дирижистский ли вариант земельной политики пока ничего не меняет. Если в Москве не разрешают приватизировать землю, то в Питере уже 17 процентов земли - в частных руках (самый большой процент по России). Далее, Москва держит ставку выкупа земли по максимуму (даже выше положенных законом предельных 20 процентов от кадастровой цены), Питер, несмотря на жалобы застройщиков, на самом деле не жадничает (13,5 процента от кадастра - втрое ниже, чем в Москве). Инвестору, по большому счету, все равно, собственность на землю или, как в Москве, долгосрочная аренда.

Неудивительно, что даже ограниченный спрос превышает предложение. По отдельным районам города строят вдвое меньше, чем хотят купить. Дефицит вынуждает 50-60 тысяч горожан (столько могут позволить себе ипотеку) идти на рожон и залезать в котлованы. До конца года массовые новостройки в Питере подорожают процентов на 10, а элитное жилье дорожает еще быстрее.

Тем не менее иностранцы и москвичи (каждый второй девелопер в регионах - москвич, остальные - с московским участием) - вот два главных игрока в бизнес-недвижимости. За год объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость вырос в 10 раз, правда, пока почти все взяла Москва, но то ли еще будет. Так, шведы развили в том же Питере беспрецедентную активность, а одна компания пообещала вложить в город 5 миллиардов долларов.

Обратные тенденции наблюдаются на рынке бизнес-недвижимости. Диву даешься, сколько России нужно еще магазинов, офисов и гостиниц. Хотя локальные перегревы уже есть: так, Питер через два года будет полностью насыщен магазинами, уже теперь кое-где они мешают друг другу. Интересно, что после реконструкции крупнейший городской рынок - Апраксин двор, скорее всего, перестанет быть чисто торговым: там будут как минимум гостиницы. Вот за это стоит побороться. Тендер едва объявили, а иные компании уже заявляют о готовности вложить туда миллиард долларов. Что до остальной России, то там еще тех же магазинов строить и строить. Глава московского офиса одной из американских компаний Дэвид О,Хара с восторгом говорит о Екатеринбурге, Челябинске, Перми и Ростове, хотя добавляет: не везде просто работать в силу низкой прозрачности и местного законотворчества.

Беда лишь в том, что никакая Олимпиада не поможет решить вопрос, с которого мы начали, - жилье. Он как проклятый: нет инвестиций - плохо, есть - еще хуже. И вряд ли утешит то, что проблема, похоже, не решена вообще нигде в мире. Низкие ставки на ипотеку (за счет госсубсидий) в странах типа Швеции оборачиваются огромными налогами, а идти по американскому пути (доходные дома, и всю жизнь - на съемной квартире) мешает менталитет.
Предположения о том, что темпы роста цен на вторичном рынке могут снизиться, оправдались. Но снижение составило только 0,5%, что пока нельзя считать новой тенденцией. Прирост цен на вторичном рынке в сентябре составил 4,5% в долларах (5,5% в рублях), на рынке новостроек 2,9% в долларах (3,9% в рублях), а в секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 6,5 % в валюте, или 7,5% в рублях.

Есть, однако, город в России, до которого и Питеру, а теперь и Москве далеко - это Сочи. Победа в олимпийском тендере совпала с инвестиционным бумом в России. 300-летие Петербурга случилось раньше бума и так не выстрелило. Конечно, все на форуме пережевывали, как земля в Сочи за ночь подорожала на 50 процентов и что теперь метр в центре Сочи стоит в 2,5 раза дороже, чем в подмосковной элитной Барвихе. Но уныния нет, есть эйфория и страстное желание участвовать во всех тендерах и во всех победить.

При общем увеличении цен максимальный ценовой рост был отмечен в наиболее дорогих 10-12-этажных, кирпичных домах. Квартиры, предлагаемые в других типах кирпичных домов, также дорожали приличными темпами.

Одновременно объем рынка продолжает уменьшаться и в основном за счет дешевых квартир. Поэтому реальное увеличение цен в конкретных сегментах рынка было на 1-1,5% меньше расчетного.

Наибольший прирост цен в сентябре был отмечен в наиболее дорогих административных округах города: Центральном и Западном. В остальных округах рост цен был менее интенсивен.

Подтверждением того, что на рынке уменьшается доля дешевого жилья, является отрицательная динамика присутствия на рынке квартир, расположенных в 5-этажных панельных домах. При этом доля дорогих квартир (например, 6-8-этажные кирпичные дома) увеличивается.

Прогноз

Доля квартир в общем городском рынке, предлагаемых к продаже в Центральном АО, и в сентябре продолжила свое увеличение. И это еще раз подчеркивает продолжающееся изменение структуры рынка.

Из приведенных данных видно, что наибольший вклад в рост цен в этот период был обеспечен наиболее дорогими округами. Максимальный разрыв в росте цен в различных округах достиг 12% (ЦАО и ВАО).

Структура предложений на вторичном рынке продолжает изменяться. В процентном отношении доля дорогого жилья увеличивается, а дешевого снижается. В результате, на естественный рост цен накладывается и этот дополнительный фактор. В приведенной таблице показано процентное увеличение цен во всех административных округах города за период с сентября 2002 по сентябрь 2003 года (за 100-процентную отметку выбран сентябрь 2002 года).

Андрей БЕКЕТОВ, аналитик рынка недвижимости, специально для КДО

Учитывая складывающуюся ситуацию, можно предположить, что и в октябре общий рост цен будет значительный: примерно 3-5 процентов. При этом, как и в предыдущие месяцы, он будет обеспечиваться не только естественным ростом, но и продолжающимся изменением качества предлагаемого жилья.

Российская газета: Федеральный бюджет выделяет на капремонт старого жилья и расселение из аварийных домов 250 млрд. рублей, причем 10 млрд. - до конца нынешнего года. А в Минрегионе России, например, говорят, что общая потребность - 1-1,5 трлн. рублей... Как определялась сумма?

Для этого создается специальный фонд. Жильцы-собственники оплатят не менее пяти процентов стоимости ремонта, остальные 95 составят бюджетные средства и средства фонда.Как воспользоваться принятым в конце июля Федеральным законом О Фонде содействия реформированию ЖКХ тем, кто хочет привести свой дом в порядок? На вопросы РГ ответил один из разработчиков закона, директор Департамента территориального развития Минэкономразвития России Ремир Мукумов.

Что касается расхождений в экспертных оценках, это естественно. Стоимость ремонта зависит от того, что вы хотите сделать с домом. Можно ведь в принципе превратить его в новый дом, но тогда придется выполнить огромный объем работ - от укрепления фундамента вплоть до перекладки крыши, это дорого. Плюс к тому, если финансирование проводить целиком за счет бюджета, цена будет на 20-30 процентов выше - у исполнителей не будет стимулов экономить.

Ремир Мукумов: Есть статданные о количестве нуждающегося в ремонте жилья и экспертные оценки, сколько это может стоить. Так, на 1 января 2007 года аварийного жилья в России насчитывалось 11,2 млн. кв. метров. При подготовке закона учитывалось Послание президента РФ, в котором прямо указывалось, что объем фонда должен быть не менее 250 млрд. рублей.

РГ: Каким образом будет происходить распределение денег?

И поэтому, когда разрабатывался закон, было принято принципиальное решение: необходимо софинансирование со стороны жителей. Это повысит, во-первых, их ответственность к расходованию бюджетных средств. И, во-вторых, не даст раздуть смету. И еще было решено позволить товариществам собственников жилья и управляющим компаниям самим выбирать подрядчика.

Чтобы получить реальные деньги, субъекты обращаются в фонд содействия реформе ЖКХ. Но при этом им необходимо выполнить ряд условий: создать ТСЖ, провести конкурсы по привлечению управляющих компаний, выдавать бюджетные субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг людям, а не коммунальным предприятиям. И так далее.

Мукумов: Логика закона такова. Сначала определяются лимиты для каждого субъекта РФ исходя из принципа пропорциональности по общей площади жилых помещений в конкретном регионе. Но при этом установлено два ограничения: сумма не может быть меньше, чем 500 млн. рублей, и не больше 8 млрд.

РГ: Вы оценивали, сколько регионов на данный момент полностью соответствует всем требуемым законом условиям?

И только выполнение этих условий (либо наличие нормативных правовых актов, предусматривающих, что эти условия будут выполнены) дает регионам доступ к средствам фонда.

РГ: Есть продвинутые мэры, продвинутые города, опередившие регион в проведении коммунальной реформы. К примеру, Ангарск. То есть может быть так, что регион в целом каким-то условиям закона не соответствует, а отдельный город соответствует. Что, в этом случае его жители будут наказаны и не смогут провести ремонт?

Мукумов: На сегодняшний день прямо прийти и получить деньги могут четыре региона. Но оставшиеся регионы вместо того, чтобы говорить, что от них требуют невозможного, должны принять те законодательные акты, которые необходимы. К примеру, часть регионов не хочет переходить на выдачу субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг непосредственно жителям. Но ведь есть постановление правительства РФ. Его надо выполнять.

РГ: Кто определяет, какая сумма выделяется муниципалитету?

Мукумов: Региональным органам власти, если они хотят получить средства фонда, необходимо все равно выполнить условия. Но в законе есть возможность для муниципалитетов, которые показали себя лидерами, заявиться на получение средств фонда напрямую.

Логика этого закона была очень простая: финансирование должно быть максимально прозрачным. В законе это видно: лимиты по регионам определяются не исходя из каких-то подковерных соображений, а в зависимости от количества жилищного фонда. Это первое. Второе. На последнем этапе живые деньги перечисляются либо ТСЖ, либо УК. Какова цель? Чтобы деньги пошли напрямую людям. Чтобы они не оставались в муниципалитетах и сам муниципалитет не проводил конкурс для подрядных организаций.

Мукумов: Объем финансирования по муниципалитетам определяется субъектами РФ.

Мукумов: Нужно проявить инициативу самим. Собрание собственников принимает решение и отправляет письмо в муниципалитет: просим включить наш дом в муниципальную программу проведения капремонта. Либо муниципальную программу по сносу аварийных домов. И таким образом, муниципалитет обязан их либо включить, либо мотивированно отказать.

РГ: Но ведь есть программы капремонта, программы по сносу. И в законе написано, что без таких программ регион и город средства из фонда не получат. Но эти программы составляют чиновники. Как жильцы могут повлиять на то, чтобы их дом был включен в программу?

Мукумов: Муниципалитет проверяет, во-первых, соответствует ли смета перечню работ, которые закреплены в федеральном законе, и тем нормативам предельной стоимости работ по капремонту, которые установил субъект. Анализирует общее количество заявок и объем имеющихся средств. После проведения этой экспертизы деньги направляются на счет ТСЖ или УК.

РГ: Допустим, ТСЖ определилось с перечнем необходимых работ и обращается в муниципалитет. Муниципалитет говорит: да, мы вас включаем. Как затем определяется сумма для конкретного уже дома?

Мукумов: Имеет смысл уже сейчас решить, какие виды работ нужны и их очередность. И потом оценить, сколько смогут внести сами собственники, чтобы узнать, на какую сумму можно делать заявку.

РГ: То есть членам товарищества можно еще на стадии подготовки заявки сделать какие-то прикидочные расчеты, чтобы определить, какие деньги понадобятся?

Мукумов: Затем ТСЖ либо управляющая компания должны отобрать подрядные организации: кто будет заменять лифт, кто будет чинить кровлю, и т.д.

РГ: И что дальше?

Мукумов: В данном случае деньги уходят из бюджета и переходят в Фонд содействия реформирования ЖКХ, а в конечном итоге на счета ТСЖ и управляющих организаций. И с этого момента они перестают быть бюджетными. На них соответственно перестает действовать закон о размещении госзаказов, который предусматривает конкурсную процедуру.

РГ: Как будут выбираться подрядчики? Поскольку речь идет о бюджетных деньгах, они должны выделяться исключительно на конкурсной основе. Но кто будет проводить конкурс, если подрядчика определяют сами собственники?

РГ: Как будет происходить софинансирование? Министр регионального развития Владимир Яковлев считает, что собственники вполне могут оплатить десять процентов стоимости ремонта. В законе написано не менее 5 процентов. Кто и как будет складывать личные и государственные деньги?

Такой механизм появился не сразу. При подготовке проекта были обсуждения: а не распространить ли правила, по которым размещаются государственные и муниципальные заказы, и на подбор подрядных организаций? Но учитывая громоздкость таких процедур (45 дней на подачу заявки, обязательное опубликование, создание конкурсной комиссии и т.д.), было принято решение от этого отказаться. Тем не менее субъект РФ, как определил закон, может самостоятельно установить правила для отбора подрядчиков ТСЖ и УК.

На уровне муниципалитета механизм контроля за расходованием средств тоже жесткий. Для получения очередной порции средств нужно будет целиком и полностью отчитаться за предыдущий этап.

Мукумов: После того, как решение о выделении средств принято, они должны поступить на счет ТСЖ или УК. По закону, собственники должны добавить к этим деньгам свои пять процентов. Контроль также возлагается на муниципалитеты и на Фонд содействия реформированию ЖКХ. В первый год в регион перечисляется 30 процентов от установленного лимита. При оформлении очередного транша надо будет представить документы, в числе прочего, и о том, сколько же денег заплатило население. Если даже 4,9 процента, а не пять, финансирование в дальнейшем будет приостановлено.

Мукумов: Все это уже давным-давно есть. Миллиарды рублей запланировано уже в этом году направить на жилищное хозяйство из консолидированного бюджета субъектов РФ. Так что многие программы, сметы уже утверждены. Активно работающие ТСЖ, жилищные кооперативы все это знают. Знают, естественно, и управляющие компании, которые в большинстве пока остаются муниципальными.

РГ: Мы говорили, что жители уже могут составлять заявки в муниципалитет. Понадобится ли для этого принятие каких-то подзаконных актов, методик, утверждение бланков документации?

Мукумов: Сейчас решаются вопросы по организации фонда: это формирование наблюдательного совета, правления фонда, назначение генерального директора, регистрация юридического лица, затем - перечисление из бюджета уставного капитала этого фонда. Думаю, на это достаточно месяца-двух, и потом можно уже будет начинать работу.
Точечная застройка в Москве, которую столичные власти на словах объявили вне закона, на деле будет разрешена. Но теперь право возводить новые дома на месте спортплощадок и дворовых сквериков останется только у мэрии. Такое ограничение по размещению капитальных объектов в не подлежащих реорганизации жилых микрорайонах содержится в проекте Градостроительного кодекса Москвы, который сегодня обсудит столичное правительство.

РГ: Когда программа фактически стартует?

Получается, что война с точечным строительством свелась лишь к отстранению от него частных инвесторов. И то лишь формально: бизнес вполне может быть заинтересован в строительстве какого-нибудь объекта соцкультбыта. Скажем, нового супермаркета.

Согласно статье 42 законопроекта, по решению городских властей во двор могут воткнуть здание практически любого назначения: от объекта соцкультбыта до инженерных или транспортных служб. Можно будет построить и жилые дома - против которых, в основном, и протестуют москвичи, - но теперь только по городскому госзаказу.

Предлагаемое в проекте столичного Градостроительного кодекса решение не снимет напряжения, - уверена депутат Госдумы Галина Хованская. - Получается, что теперь точечно будем строить только социалку. А других площадок под жилье для очередников в городе, что ли, нет? Или их отдают инвесторам? По мнению Хованской, новые правила могут обернуться еще большими проблемами: столкновением жителей домов, не желающих застройки своего двора, с одной стороны, и претендентов на муниципальное жилье - с другой.

Впрочем, заявление мэра Москвы Юрия Лужкова о полном запрете точечной застройки в столице, прозвучавшее летом перед его переназначением на пост градоначальника, в последующие месяцы уже обросло несколькими но. Так, глава московского стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что уже начатые стройки останавливать все же не будут, а заключенные инвестконтракты просто еще раз перепроверят. Между тем проблема масштабная: на телефон специально созданной в мэрии горячей линии по точечной застройке с 23 июля поступило 425 звонков.

Впрочем, как и требует федеральный закон, схемы развития микрорайонов и проекты застройки перед принятием должны пройти публичные слушания. Сейчас это требование тоже есть, однако оно формальное, - говорит Галина Хованская. - Судя по поступающим мне от протестующих жителей письмам, отсутствие реальных слушаний, а не заседаний работников ДЕЗов - одна из основных причин строительных конфликтов в Москве. По мнению депутата, необходимо выпустить отдельный закон, в котором процедура проведения публичных слушаний по градостроительным планам была бы прописана в мельчайших деталях. Пока же столичные законодатели обходятся общими нормами.

Это тем более опасно, что решения о точечной застройке, судя по проекту Градостроительного кодекса Москвы, будут по-прежнему приниматься в полузакрытом режиме. Согласно федеральному законодательству все планирование территорий должно идти в рамках генплана, который утверждают законодатели, в случае Москвы - Мосгордума. Обсуждение в парламенте - публичная процедура. Однако столичная исполнительная власть, как следует из проекта московского Градостроительного кодекса, оставляют за собой право разрабатывать, утверждать и актуализировать территориальные и отраслевые схемы планирования развития территорий (таких терминов в федеральном Градостроительном кодексе нет). Как уверяют разработчики проекта кодекса, это - всего лишь инструмент реализации генплана. Однако решение о точечной застройке, которую вряд ли можно учесть в генплане, будет приниматься именно на основании этих схем. А сами схемы - постановлениями правительства Москвы, обсуждения и согласования которых трудно назвать открытой для горожан процедурой.



Главная --> Публикации