Главная --> Публикации --> Пермь — тоже город непрерывного роста цен? Щербинка все-таки станет москвой Неуправляемые пузыри Жилищная недостаточность Фнс может начать собирать подоходный налог со всех владельцев двух и более квартир

Процедура изъятия земель в пользу государства сегодня крайне непрозрачна. При реализации крупных инфраструктурных проектов, будь то строительство дорог или закладка нового городского района, интересы государства и собственника неизбежно сталкиваются. На каких условиях может быть отчуждена земля и как должна рассчитываться компенсация, каждая из сторон понимает по-своему. Достаточно вспомнить получившую широкую известность историю с отчуждением земель вдоль строящейся скоростной трассы Москва--Санкт-Петербург или нынешний конфликт жителей Сочи с городской администрацией по поводу стоимости земли, изымаемой для строительства олимпийских объектов.

В 2008 году могут вступить в силу новые правила отчуждения земельных участков в пользу государства. Как уверяют в Министерстве экономического развития, государство будет выкупать у граждан и предприятий землю по рыночной цене. МЭРТ подготовило соответствующие поправки в закон и согласовало их со всеми министерствами. Передаваемые гражданам взамен изъятых новые участки будут сразу же оформлены в собственность.

Сейчас Гражданским кодексом предусмотрены два способа отчуждения земель для государственных и муниципальных нужд -- добровольный и принудительный, напомнил Андрей Ивакин. В первом случае стороны договариваются о цене выкупа и совершают сделку. Второй вариант предусмотрен на тот случай, если собственник отказывается продавать свою землю по предложенной цене и требует за нее большую сумму. В этом случае цену выкупа устанавливает суд, он же выносит решение о принудительном отчуждении.

Как заявил вчера заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТ Андрей Ивакин, Минэкономразвития подготовило и внесло в правительство поправки по выкупу у граждан и юридических лиц земли для государственных и муниципальных нужд. Уже осенью, по словам чиновника, соответствующий законопроект, над которым министерство работало два с половиной года, может быть внесен в Госдуму. Мы рассчитываем, что закон заработает уже в 2008 году, -- сказал г-н Ивакин. Без этого закона, по его словам, очень трудно заключать сделки с гражданами и юридическими лицами о выкупе земельных участков из-за неточностей и пробелов в действующем законодательстве.

Одна из непреодолимых сложностей, по мнению МЭРТ, состоит в том, что решение о выкупе сегодня должно приниматься органами власти, определенными федеральным законом. В новом законе эта норма будет прописана более корректно: определять органы власти, уполномоченные на изъятие земли, будет федеральное правительство, региональная исполнительная власть или органы местного самоуправления. В зависимости от того, в чьих интересах осуществляется изъятие земли. Это даст возможность правительству распределить полномочия между ведомствами по принятию решений об изъятии, обращению в суд или заключению договоров с собственниками.

Закон в его нынешнем виде содержит также закрытый перечень обоснований для отчуждения земли. Изъятие может быть связано с выполнением международных обязательств России, с размещением энергетических и атомных объектов, строительством дорог, систем связи и других коммуникаций, с защитой государственной границы и обеспечением безопасности страны. При этом закон оставляет возможность добавить к этому перечню и другие случаи, но каждый из них должен быть принят федеральным законом, уточнил чиновник.

Кроме того, Земельный кодекс требует предоставления взамен изымаемого равноценного участка, запрещая при этом предоставление участка на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Но в настоящее время многие граждане и юридические лица владеют участками именно на таких правах. В исправление ситуации новый законопроект дает возможность предоставления участков взамен отчуждаемых без торгов. Физические лица будут получать участки взамен изымаемых из пожизненного наследуемого владения в собственность. Юридические лица будут получать участки взамен изымаемых из постоянного бессрочного в аренду на 49 лет, уточнил чиновник МЭРТ.

Другая проблема возникает из-за неточностей в Земельном кодексе, который предлагает на выбор два варианта компенсации за изымаемый участок: денежную или натуральную -- аналогичным земельным участком. При этом кодекс запрещает предоставлять участки земли для жилищного строительства без торгов. На взгляд Андрея Ивакина, это абсурд.

Размещать новые крупные объекты придется на территориях, определенных градостроительной документацией советского времени. И это не прогноз скептика, а факт, приведенный на совещании, организованном минрегионом и контрольным управлением администрации президента России.

Сегодня, по словам г-на Ивакина, в России тормозится заключение целого ряда сделок о выкупе земли для общественных нужд. В Геленджике есть решение об отчуждении земли, по некоторым участкам уже заключены договоры о выкупе между Росавиацией и собственником. Но органы Росрегистрации отказываются регистрировать эти сделки со ссылкой на букву закона, заявляя, что у Росавиации нет на это полномочий, -- пояснил чиновник.
Как уже сообщала Российская газета, на прошлой неделе была утверждена федеральная целевая программа экономического и социального развития Дальнего Востока и Забайкалья до 2013 года. Судя по всему, ей уготован непростой старт.

С 1 января 2010 года нельзя без документов территориального планирования выдавать разрешения на строительство. В таком, хуже губернаторского, положении рискуют оказаться органы власти во многих регионах.

Дело в том, что с 1 января будущего года вступает в силу норма принятого в 2004 году Градостроительного кодекса РФ, которая не допускает принятия органами государственной власти и местного самоуправления решений, связанных с распоряжением землей, если нет предусмотренных законодательством схем территориального планирования. Речь идет о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую...

Но не только дальневосточникам, надо думать, адресовал свою реплику заместитель министра Владимир Дедюхин: Такое отношение к разработке документов территориального планирования может быть вызвано, на наш взгляд, либо непониманием ситуации, либо безалаберным отношением к самому процессу управления развитием территории.

Из Дальневосточного федерального округа в минрегион не поступило ни одной схемы территориального планирования. В качестве оправдания заместитель руководителя департамента градостроительства администрации Приморского края Юрий Данченко пояснил, что конкурс на разработку схемы территориального планирования края состоится 4 сентября. Также медленно идет разработка Концепции комплексного развития и управления прибрежной зоной юга Приморья и Владивостока.

Руководители регионов сетуют на отсутствие профессионалов как в своих аппаратах, так и в организациях - разработчиках схем. Однако же в Ростовской и Самарской областях сумели так организовать конкурсы на создание схем территориального планирования и заключили государственные контракты с теми разработчиками, чтобы все получилось как надо.

С 2004 года, когда был принят Градостроительный кодекс, прошло несколько лет, а до января осталось всего несколько месяцев. Тем не менее в минрегион поступило всего 11 схем территориального планирования, а успешно прошли согласование четыре.

В Уральском федеральном округе к разработке схем территориального планирования приступила только половина субъектов Федерации - Челябинская область, Ханты-Мансийский АО и Ямало-Ненецкий АО, однако при этом в ЯНАО схема территориального планирования разрабатывается еще с 2002 года, в ХМАО - с 2005 года. Два субъекта из шести (Свердловская и Тюменская области) не представили информацию о ходе разработки схем территориального планирования. Получить объяснения от представителей еще одного отстающего региона - Курганской области, где по информации министерства только проведен конкурс на разработку схемы территориального планирования, не удалось.

В Сибирском федеральном округе десять из четырнадцати регионов уже приступили к разработке указанных документов. Среди отстающих - Бурятия, Хакасия и Агинский Бурятский АО. При этом в Хакасии даже не определены сроки проведения конкурса.

Из одиннадцати регионов Северо-Западного округа два - Санкт-Петербург и Карелия - уже разработали схемы территориального планирования, еще пять - разрабатывают их, в двух - Мурманской области и Республике Коми - подготовлена конкурсная документация и лишь о какой-либо активности двух субъектов - Вологодской и Псковской области - ничего не известно.

В трех регионах из четырнадцати, входящих в Приволжский округ (Башкирия, Саратовская и Самарская области), схемы территориального планирования уже разработаны, в девяти регионах - разрабатываются, и только в двух (Кировской и Ульяновской областях) такая работа, по информации минрегиона, не ведется. Как заявил помощник полпреда по ПФО Беслан Барганджия, завершение работ по большинству схем территориального планирования планируется только в 2008 году.

Но особую озабоченность вызывает слабая подготовленность муниципального уровня управления к решению задачи разработки документов территориального планирования. К разработке генеральных планов и правил застройки приступили лишь несколько десятков городских и единицы сельских поселений.

Близко от Москвы, в Центральном федеральном округе, на сегодняшний день утверждена схема территориального планирования Московской области и прошли согласование Смоленская и Липецкая область. Остальные пока запаздывают.

Подземные расходы, включая аварийные источники энергоснабжения и платформы для пассажиров, только в ближайшие три года составят как минимум 113 миллиардов рублей. Большую часть денег планируют взять из средств столичных налогоплательщиков, часть - из бюджета.

Вчера на заседании правительства Москвы были одобрены планы строительства новых станций метро на пять лет вперед.

Для разгрузки центра Москвы первой откроется станция Трубная: уже через неделю - 30 августа. С новой станции можно будет сделать пересадку на Цветной бульвар. Сретенский бульвар откроют, предположительно, в декабре этого года. С этой станции можно будет перейти на станции Чистые пруды и Тургеневская.

Глава столичного метрополитена Гаев пообещал открыть к 2013 году 12 новых станций. До конца 2007 года появятся четыре новые станции: две на Люблинской линии - Трубная и Сретенский бульвар, а две на Строгинско-Митинской линии- Строгино и Кунцевская- То есть там, где, по данным метрополитена, отмечен максимальный объем потока пассажиров. Так, например, открытие центрального участка Люблинско-Дмитровской линии с двумя новыми станциями и пересадками на три линии метро позволит перенаправить сюда пассажиропотоки с юго-восточного участка Таганско-Краснопресненской линии.

А после открытия Митино столичное метро и вовсе уведут за МКАД. Так, на территории Подмосковья в Мякининской пойме Москвы-реки построят станцию Мякининская. Она расположится рядом с новым административно-общественным центром Московской области и торговым комплексом Крокус-Сити. На 2011 год запланировано и строительство Пронской ради того, чтобы приблизить к большой земле микрорайон Жулебино.

Под новый, 2008 год (ориентировочно 24 декабря) обещают открыть станцию метро Строгино Митинско-Строгинской линии. А расположенная на этой же ветке станция метро Славянский бульвар начнет принимать пассажиров в первом полугодии 2008 года. В планах также строительство Волоколамской, которую введут в 2009 году, Митино - в 2011 году, а затем Рождествено. Ожидается, что с открытием этих трех станций значительно разгрузится северный участок Таганско-Краснопресненской линии, работающий сейчас на пределе пропускной способности.

По оценке главы департамента транспорта и связи Леонида Липсица, открытие новых станций метро, запланированных в ближайшие три года, приведет к изменению пассажиропотоков и вызовет необходимость корректировки схем и режимов работы всего наземного городского транспорта. В частности, после открытия подземки от Митино до станции Строгино в зону пешеходной доступности этой линии попадет половина жителей прилегающих городских микрорайонов. Как считает Липсиц, в результате перераспределения пассажиропотока будет высвобождено не менее 25 автобусов. В частности, по словам главного транспортника города, пассажиропоток от станции Щукинская сократится на треть, а в автобусы, следующие по Строгинскому шоссе и Новощукинскому шоссе, будут загружены в два раза меньше, чем сейчас.
Правительство Москвы собирается повысить штрафы за нецелевое использование сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости и земельных участков, находящихся в городской собственности. Впрочем, и новые штрафы будут символическими.

Главный архитектор Александр Кузьмин предложил ускорить работы по вводу станции метро Новокосино и участка Солнцево-Матвеевское: Мы усиленно застраиваем Кожухово. Кроме того, на востоке Москвы вместе с областью мы будем строить около 5 миллионов квадратных метров жилья,- аргументировал он свою точку зрения на стратегию развития столичного метро. В ответ начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев заявил, что пуск станции Новокосино может состояться не раньше конца 2010 года, и добавил, что в Москве обязательно будет вторая кольцевая линия. Иначе ту задачу, которую ставит мэр столицы Юрий Лужков - охват районов, находящихся за кольцевой линией метро, решить будет практически невозможно, - объяснил глава столичной подземки. На проект разгрузочного кольца он попросил три года, пояснив, что в 2011 году можно будет говорить о начале его прокладки. Мэр Москвы Юрий Лужков предложил свой вариант: использовать малое железнодорожное кольцо, которое следует освоить под перевозку пассажиров. И настоятельно рекомендовал не открывать ни одной конечной станции без обязательного перехватывающего паркинга рядом, иначе грандиозная программа по борьбе с пробками снова провалится под землю.

Чиновница отметила, что горинспекция провела в этом году 16,8 тыс. проверок нежилых помещений и 14,8 тыс. проверок земельных участков, по результатам которых к ответственности были привлечены 6656 нарушителей и в бюджет города взыскано около 116 млн. руб. штрафов.

В собственности города находится около 50 млн. квадратных метров нежилой недвижимости, из них в аренду сдается не меньше 25 млн. кв. метров, сообщила вчера руководитель Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы Любовь Оборкина. При этом городской бюджет ежегодно недополучает до 200 млн. руб. вследствие того, что городская собственность сдается в субаренду. И эта цифра кажется ей сильно заниженной, так как рынок субаренды крайне непрозрачен, на нем доминируют серые и черные схемы денежных потоков.

Однако это не предельные цены. Как правило, ставки значительно выше, когда речь заходит о субаренде. Амбиции арендатора, например государственного унитарного предприятия, которому передан в аренду объект нежилой недвижимости офис или склад, ничем не ограничены. Он может зарабатывать разными способами. Партнер юридической фирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский назвал одну из таких возможностей. По его словам, особенно распространено сегодня нарушение процедуры торгов. Информация о них либо вообще не публикуется, либо недостоверна. В результате заинтересованные компании отсеиваются, торги как таковые не проводятся, и объявленная независимыми оценщиками цена практически не повышается. То есть речь идет фактически о понижении цены аренды, резюмировал Можаровский. Благодаря этому руководители ГУПа сдают часть площадей, а то и все помещение в субаренду по более высоким расценкам, получая значительный доход.

Руководитель департамента оценки ООО ФинЭкспертиза Наталья Самохина сообщила НГ, что их компания привлекается правительством Москвы для проведения независимых экспертиз сдаваемых в аренду объектов недвижимости. Арендные ставки разные. Они зависят от месторасположения, класса здания и его состояния, сказала она. Например, на окраине Москвы офисное здание можно взять в аренду за 400 500 долл. за квадратный метр. В центре порядок цифр выше. Здесь квадратный метр нежилой недвижимости обойдется нанимателю уже от 800 до 1800 долл.

Любовь Оборкина, отвечая на вопрос НГ, призналась, что реальных рычагов для наведения порядка в арсенале госинспекции практически нет. Максимальный штраф сегодня за сдачу арендатором помещений в субаренду составляет всего 30 тыс. руб. Правда, разрабатывается новый закон, по которому он будет повышен до 100 тыс. руб. Но, если разобраться, это не столь уже большая беда для нарушителей, зарабатывающих примерно столько же всего за один месяц на сдаче в субаренду одного-двух квадратных метров.

После того как ставку начали определять на базе независимой оценки независимые оценщики, цены на аренду государственной недвижимости в столице начали приближаться к рыночным, прокомментировал ситуацию НГ вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, недвижимость, находящаяся в федеральной собственности, почти вся сдается сегодня в аренду по рыночным ценам. А вот в отношении московской недвижимости нарушения случаются.



Главная --> Публикации