Главная --> Публикации --> Где пройдут рокады? Чтобы договор не стал приговором Ипотека. недвижимость петербурга и кризис в сша «россию» заметят издалека В селе никола-ленивец открылся фестиваль "архстояние"

Раньше срока
План под угрозой Большинство ипотечных кредитов гасится досрочно. Зачастую вместо 10 15 лет люди погашают ссуды за три года, а то и еще быстрее. Именно по этой причине некоторые отделения в прошлом году не смогли выполнить план по росту портфеля ипотечных кредитов ведь им пришлось еще компенсировать досрочное погашение.

Эти выводы следуют из статистики за первое полугодие, опубликованной Центробанком. ЦБ впервые раскрыл данные и о том, как возросли обязательства граждан по ипотечным кредитам перед банками, и по объему новых кредитов.

Вывод: люди гасят ссуды как по плану, предусмотренному условиями кредитования, так и досрочно, констатирует директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. По его оценке, плановое погашение составляет около 0,5% в месяц от величины портфеля ипотечных кредитов. На 1 июля люди задолжали банкам по ипотечным кредитам 374,4 млрд руб. Тогда за II квартал в качестве обязательных платежей по основному долгу банкам должно было вернуться около 5,5 млрд руб. А всего они получили на 30 млрд руб. больше т. е. это как раз досрочное погашение.

Оказалось, что во II квартале было выдано кредитов на 120,8 млрд руб., а обязательства граждан увеличились лишь на 85,1 млрд руб. Та же картина по итогам I квартала: банки оформили кредитов на 82,3 млрд руб., а обязательства заемщиков возросли лишь на 55,4 млрд руб.

Если полагаться на статистику Фосборн хоум, выходит, что за II квартал граждане вернули банкам 21-22 млрд руб. из собственных (во всяком случае, не занятых у кредитных организаций) денег. Это почти пятая часть всех выданных во II квартале ипотечных кредитов и 5% от всех обязательств граждан по ипотеке в стране.

Галкин указывает, что источниками погашения займов являются или новые долги, или собственные средства клиентов. В среднем по стране 6-8% выданных ипотечных кредитов идет на выплату выданных прежде, подсчитали эксперты кредитного брокера Фосборн хоум (основан банкиром Евгением Бернштамом и его партнерами). Если перевести в абсолютные деньги, в апреле июне заемщики вернули банкам 7,2-9,7 млрд руб., заняв у их конкурентов. Клиенты ВТБ 24 только 3,5% ипотечных кредитов тратят на погашение других займов, утверждает представитель ВТБ 24, а заемщики Банка Москвы менее 1%, говорит замначальника отдела ипотечного кредитования Вячеслав Шаламов.

По данным ЦБ, средневзвешенный срок ипотечного кредитования в России увеличился с октября 2005 г. почти на 2,5 года: по рублевым займам со 166 месяцев (13,8 года) до 195,8 месяца (16,3 года), а по валютным со 146,6 месяца (12,2 года) до 185,6 месяца (15,5 года).

Многих россиян гнетет, что они должны банку. Поэтому они стараются как можно скорее расплатиться, рассказывает Шаламов. Еще одна причина непрерывный рост стоимости жилья. Зарплаты граждан не поспевают за ростом цен на недвижимость, а у каждого банка есть ограничение по доле платежа по кредиту в расходах заемщика. Банкам приходится растягивать срок, чтобы ежемесячные выплаты заемщиков соответствовали их доходам, отмечает Галкин. Но в таком случае возрастает и сумма процентов, которую за время кредитов уплачивает заемщик, что стимулирует людей к досрочному погашению, добавляет председатель совета директоров Ипотечного кредитного альянса Владимир Талавер.

Ожидается, что комплексная проверка домов позволит выявить квартиры, собственники которых незаконно сдают жилье. Как отметил префект Центрального округа Сергей Байдаков, такие сигналы периодически поступают, и мы должны оперативно разобраться с этими нарушениями.

Желание россиян побыстрее сбросить долгое бремя снижает прибыли банкиров, несколько месяцев назад призналась аналитикам инвестбанков зампред правления Сбербанка Алла Алешкина: банк тратит время и деньги на анализ заемщика и рассчитывает на платежи с процентами. Погашение в треть от объема выдаваемых кредитов высокий показатель, согласен руководитель ипотечного бизнеса Morgan Stanley в России Максим Ермилов. До недавнего времени Morgan Stanley оценивал его на уровне 20-25%. Впрочем, много досрочно погашаемых кредитов и за рубежом. Так, в Великобритании по окончании моратория на досрочное погашение, который чаще всего составляет около трех лет, банкам возвращается около половины оставшейся задолженности, рассказывает Ермилов. В России продукты, в которых при растущем сроке моратория на досрочное погашение снижается ставка, пока не пользуются спросом люди не хотят лишать себя возможности рассчитаться раньше, уверяет Ермилов.
В центре Москвы в ближайшее время пройдет проверка на предмет незаконного заселения квартир. Об этом сообщили в пресс-службе Центрального административного округа столицы.

Пристальное внимание арендодателям уделяет в последние годы и Федеральная налоговая служба (ФНС), которая все чаще заявляет, что среди приоритетов ее работы сбор подоходного налога с арендодателей. По разным оценкам, сегодня в России сдается внаем от 10 до 30% квартир. При этом угрозы налоговиков приводят не только к повышению арендной платы. Также растет число граждан, в принудительном порядке выплативших налог со своих доходов.

О необходимости усилить контроль за сдачей в аренду жилья в апреле заявлял мэр Москвы Юрий Лужков. Он отметил, что в настоящее время большинство квартир сдается в аренду без оформления документов. Однако, по его мнению, этот вопрос должен решаться на федеральном уровне. При этом, по словам Лужкова, правительство Москвы уже обращалось к федеральным властям с предложением усилить ответственность за незаконную сдачу квартир.

По мнению экспертов, от уплаты налогов арендодатели воздерживаются не только в силу традиционного нежелания, но также и по причине сложности порядка заполнения декларации (3 НДФЛ). Эта декларация по доходам за год подается не позднее апреля следующего года, а сумма налога составляет 13%. К ней также прилагаются расписки о получении денег от арендаторов или выписки из банка в случае безналичного расчета (основание платежа прописывается в платежном поручении) и т.д. Налоговый орган проверяет данные документы в течение трех месяцев.

Напомним, если ФНС докажет, что квартира сдавалась в аренду и имело место получение денежных средств, арендодателям придется заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Но возможны и уголовные санкции, когда невыплаченный налог представляет собой сумму крупного или особо крупного размера (198-я статья УК) приблизительно 800 долларов в месяц.

Как бы то ни было, сложности заполнения деклараций и отсутствие какого-либо серьезного наказания не стимулируют выплату налогов с доходов от аренды. Многие эксперты вообще не видят смысла связываться с налоговиками в данном случае, замечая, что работающему москвичу, сдающему более одной квартиры, дешевле не регистрироваться, а заплатить штраф или взятку.

При этом сумма налога может быть сокращена: если арендодатель сдает более одной квартиры, он должен зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица либо с образованием такового. Однако в этом случае он должен вести отчетность, а это услуги бухгалтера, которые также стоят денег. Кроме того, необходимо будет доказать, что сэкономленные средства требуются на развитие бизнеса ведь минимизация налогов в стране запрещена в силу постановления о критериях необоснованности налоговой выгоды.

Ипотека в рост
По данным УФРС по Свердловской области, за первое полугодие 2007 г. зарегистрировано 3216 сделок, содержащих условия об ипотеке жилья. 1895 кредитов выдало и рефинансировало Свердловское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. Это на 30% больше, чем за аналогичный период 2006 г. Их объем равен 2,663 млрд руб., что на 95% больше, чем за тот же период в 2006 г. Средний размер кредита в Екатеринбурге вырос с 1,2 млн руб. в июле 2006 г. до 1,8 млн руб. в июле 2007 г.

С апреля по август 2007 г. цены на квартиры в Екатеринбурге снизились почти на 4%, говорят аналитики КБ Ярмарка. Если в апреле 1 кв. м вторичного жилья продавался по 68 300 руб., то в конце лета за него давали в среднем 65 769 руб.

Действительно, по данным УПН, с апреля по август (включительно) цены на жилье в центре выросли на 3,6%.

Я бы не назвал происходящее на рынке стагнацией, скорее это коррекция, объясняет поведение цен аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили. В качестве доказательства своего оптимизма он приводит продолжающийся рост стоимости хорошего жилья в центре города и прилегающих к нему районах.

С идеей сегментации рынка согласен и директор риэлторского центра Недвижимость.ру Александр Солодянкин.

Дешевеют не самые лучшие квартиры в удаленных от центра районах, а они составляют основную массу выставленного на продажу жилья, подчеркивает Тухашвили.

Сейчас, по словам Солодянкина, справедливость восстанавливается: цены на некачественные и удаленные от центра квартиры снижаются, а хорошее жилье в центре и прилегающих к нему районах постепенно дорожает.

Квартиры на Вторчермете, в отдаленном районе, и квартиры в Пионерском районе, приближенном к центру, не должны стоить одинаково, как это было в прошлом году, категоричен он.

Сейчас на рынке представлено около 10 000 объектов вторичной жилой недвижимости, что превышает объем предложения июля прошлого года в 2,5-3 раза, рассказал на пресс-конференции в начале августа управляющий партнер БК-Недвижимость Павел Кузнецов.

В августе увеличение предложения, по данным УПН, составило 3% против 15-20%, которые рынок демонстрировал в январе апреле.

Например, на начало августа 2007 г. по отношению к аналогичному периоду прошлого года их зафиксировано на 25-30% меньше. Однако 70% покупателей все равно приобретали недвижимость по существующим [высоким] ценам, настаивает Кузнецов. С ним соглашаются и другие участники рынка.

Спрос же, по его словам, расти не торопится. Кузнецов говорит, что количество сделок на рынке недвижимости упало.

Его оптимистичный настрой частично разделяет директор АН Проспектъ Александр Бабичев. Правда, по его данным, более активными для риэлторов были июнь июль, а в августе на рынке царило затишье.

По данным директора ЦН Бургомистр Петра Латия, если в 2006 г. его сотрудники закрывали по пять сделок в месяц, то зимой весной 2007 г. их число сократилось до трех. Июнь июль 2007 г. были провальными, но сейчас снова наблюдается оживление, говорит Латий.

Когда конкретно это произойдет, Бабичев сказать затруднился, хотя предположил, что это может случиться к середине осени 2007 г.: в осенний период на рынке обычно наблюдается традиционное оживление.

Чувствуется потенциальный спрос, люди присматриваются, выбирают квартиры, однако сделка не завершается, покупатель ждет еще более выгодной цены, сетует Бабичев. Он считает, что количество и объем сделок увеличатся, когда продавцы будут готовы идти на скидки, а покупатели примут нынешние цены и перестанут ожидать 10%-ного снижения цен в месяц.

Цены

Солодянкин считает, что рынок все равно отыграет назад свои проценты, если не осенью этого года, так весной следующего.
За первое полугодие 2007 г. цены на вторичное жилье упали в Казани в среднем на 15%, но риэлторы убеждены, что это еще не предел. Для многих цены до сих пор неподъемны даже с ипотекой. Поэтому логичным выглядит оживление рынка аренды. Преобладание спроса над предложением привело к 20%-ному росту цен на съемные квартиры.

1,6%
Квартиры в хрущевках подешевели на 1,61%, несмотря на то что они в первых строчках рейтинга спроса на вторичное жилье. Стабильны цены на квартиры улучшенной планировки (-0,01%).

0,4%
Незначительный рост цены предложения был зафиксирован летом на квартиры в сталинках (0,44%) и ленинградках (0,36%).

По данным отдела оценки компании Регионбизнесконсалтинг, за июль август 2007 г. снижение средней цены предложения 1 кв. м типового жилья составило почти 0,4%. По словам казанских риэлторов, реальные сделки закрывались с большим дисконтом торгуясь, можно было скинуть и 5% от заявленной цены.

Зоя Яковлева
Менеджер АН Прогресс
Цены на первичное и вторичное жилье практически сравнялись, и люди предпочитают покупать квартиры в новостройках

По ощущению частного маклера Андрея Графского, рынок проснулся примерно с середины августа. Он утверждает, что люди стали очень активно интересоваться недвижимостью, в основном недорогой: однокомнатными хрущевками и ленинградками. Лилия Хамитова, риэлтор АН Мегалит, возражает, что пока это только интерес, не подтвержденный сделками. Показы у нас бывают каждый день. Только вот продаж больше не становится, говорит она. У Мегалита сформирован большой список людей, которые готовы купить жилье, если бы оно продавалось со скидкой. Например, у покупателя есть 1 млн руб., а квартира стоит 1,2 млн руб., и сделка откладывается, рассказывает Хамитова. Она говорит, что не больше 20% потенциальных клиентов имеют наличные на квартиру. Риэлторы пересмотрели отношение к ипотечным сделкам. Все больше сделок совершается по ипотеке. Наличными платят, как правило, иногородние нефтяники, которые покупают детям-студентам однокомнатные квартиры, подтверждает менеджер АН Прогресс Зоя Яковлева .

Небольшое шевеление потенциальных клиентов казанские риэлторы ощутили в июле, рассказывает Валерий Абсалямов, директор АН Валери. Он склонен объяснять это покупкой квартир для иногородних студентов, поступивших в местные вузы. Правда, шевеление продолжалось недолго и особо продажи не возросли, в масштабах рынка это капля в море, с сожалением отмечает Абсалямов.

Затишье на рынке продаж резко контрастирует с активизацией рынка аренды. Здесь просто какой-то взрыв, предложение не поспевает за спросом, недоумевает Евгений Рыбаков, директор АН Аренда+. Предложений по аренде мало, подтверждает Абсалямов. Многие агентства еще указывают в объявлениях заниженные цены например, 4500-5000 руб. за однокомнатную квартиру, хотя в действительности она сдается дороже. Еще в июле в Казани с трудом можно было найти однокомнатную квартиру за 6000 руб., в августе они шли на ура уже от 7000 руб. в месяц. Риэлторы склонны объяснять это запросами иногородних студентов, однако говорят, что к концу сентября ажиотаж спадет. Многие из этих квартир, которые сейчас так трудно продать, были куплены на пике роста цен, говорит Хамитова. Чтобы как-то оправдать свои затраты, их владельцы решили заняться арендным бизнесом, объясняет она.

Специалисты банков радуются росту числа заемщиков. В августе 2007 г. нашим банком было выдано на 30% больше ипотечных кредитов, чем в июле, говорит Алексей Брусницын, пресс-секретарь Автоградбанка. Специалист кредитного отдела КБ Интехбанк Елена Хлебникова считает, что этот рост обусловлен сезонным фактором. В банке БТА-Казань подтверждают, что интерес к ипотеке увеличивается, однако, по их мнению, реальных сделок с использованием кредитов больше пока не становится. По словам Рустема Сафиуллина, начальника управления продаж розничных продуктов АКБ БТА-Казань, средний размер кредита около 1,3 млн руб. Сейчас казанские банки кредитуют заемщиков примерно под 12% годовых в рублях на срок до 25 лет.



Главная --> Публикации