Главная --> Публикации --> Земельный налог: сколько и за что платит собственник Без фискальных комплексов Москва строится и побеждает Покупателей жилья будут проверять на честность Коттеджные поселки. бульварный роман

Компания Aladdin Software Security R.D.-- представитель российского среднего бизнеса на рынке информационной безопасности -- 13 лет арендовала офис на Лубянке в особняке XVIII века. Статус памятника архитектуры не позволял проводить в здании ремонт с перепланировкой. Это ограничивало расширение штата и рост самой компании. Переезд назревал давно, а вместе с ним вставала и проблема выбора: снимать новые площади или выкупать собственные?

Большинству растущих компаний рано или поздно приходится решать проблему: арендовать или купить помещение для собственного офиса? Глядя на стремительно растущие цены на квадратные метры офисной недвижимости, постоянный дефицит качественных площадей, мысль о покупке кажется наиболее разумной. Однако около 90% столичных компаний все еще помещения арендуют.

Руководство компании Aladdin предпочло аренду: поскольку в их случае рост бизнеса составляет более 40%, то выводить средства из оборота нецелесообразно. Сегодня сотрудники Aladdin очень довольны своим удаленным от центра офисом на улице Докукина -- 800 кв. м в бизнес-центре категории Б по цене 420 у. е. в месяц. Договор аренды заключен на семь лет вперед, есть парковка, кафе. Рядом Третье транспортное кольцо. Переезд завершился в начале 2007 года.

Вопрос покупки или аренды очень индивидуален,-- считает Сергей Груздев, генеральный директор Aladdin.-- Здесь нет универсальных рецептов. Например, наши коллеги, сделав выбор в пользу приобретения здания, столкнулись с тем, что в процессе оформления офиса в собственность и ремонта штат вырос и площади нового офиса оказалось недостаточно.

Эксперт приводит пример из собственной практики: В Сретенском тупике в небольшом офисном центре, которому можно присвоить класс B-, собственник помещений продавал комнату размером 43 кв. м. Подобные сделки сейчас крайне редки, коммерческой недвижимости продается мало, в основном она сдается в аренду. Покупатель нашелся, правда, после достаточно длительных поисков, и заплатил за объект $400 тыс. Фирм, готовых купить такой объект для себя, за время показа были единицы, большинство звонков поступало от участников рынка, подбирающих помещения для дальнейшей их сдачи в аренду. В том же офисном центре компании арендовали площади по ставке $650, то есть эта же комната обходилась бы арендатору приблизительно в $28 тыс. в год. Окупаемость при пересдаче или экономии на собственной аренде -- 14 лет. Малый бизнес вряд ли готов к столь объемным вложениям на такой длительный срок.

Этот пример, считают эксперты рынка, очень показателен для компаний, работающих в Москве. Руководитель отделения Тургеневское корпорации Инком-недвижимость Юрий Усков считает, что у представителя малого и среднего бизнеса больше шансов арендовать офисные площади, чем купить их. Допустим, у нас есть возможность выкупить офис на 60 кв. м по $10 тыс. за 1 кв. м или арендовать его по $600 за 1 кв. м в год. Годовая аренда такого помещения будет стоить $36 тыс. Затраченные на покупку $600 тыс. будут окупаться минимум 17 лет,-- рассуждает господин Усков.-- По большому счету решение сводится к оценке, выгодно ли небольшой фирме извлекать из оборота большую сумму и адекватная ли это плата за уверенность.

Что нам стоит
Небольшие офисные площади можно купить. Высокий спрос в этом сегменте отмечает член совета директоров компании Mirax Group Максим Темников. По его словам, Mirax Group старается совмещать продажи крупных и маленьких объемов. Офисы площадью от 50 до 200 кв. м быстро раскупаются. Собственные площади можно использовать как актив для получения кредита. Кроме того, это сокращает финансовые риски: арендная ставка, которая для небольших компаний существенна, может с течением времени вырасти, соответственно, вырастут и затраты,-- говорит Максим Темников.

И аренда, и покупка офисных площадей -- затратные статьи. Но если при аренде эту статью можно назвать текущими расходами, то покупка -- это капитальные вложения. И слово капитальный здесь имеет второй смысл, а именно огромные вложения. Если фирма способна выделить из своих активов сумму порядка $700-800 тыс. и заморозить ее на несколько лет, то вряд ли ее можно отнести к малому бизнесу.

По данным Mirax Group, ставки аренды офисов класса Б в Москве с 2005 года выросли на 25-30%, класса А -- на 30-35%. Сегодня арендные платежи составляют в среднем $1-1,5 тыс. за 1 кв. м, и в течение нескольких лет ожидается рост показателей на 10-15% ежегодно. При этом разница в ставке аренды или цене покупки между небольшим офисом и крупным помещением составляет около 10%.

Девелопер в любом случае не проиграет: средняя цена этажа остается прежней даже при дроблении площадей, которое требует расширения коридоров и общественных зон. Хотя продавцу удобнее иметь дело с крупным инвестором: чем меньше собственников или арендаторов, тем эффективнее управление и проблем возникает меньше. Тем не менее большинство собственников бизнес-центров класса А не спешат продавать площади. Поэтому найти 2-3 тыс. кв. м в таком центре под покупку сложно,-- заключает представитель Mirax Group.

Арендодателю выгоднее сдать в одни руки большую площадь, чем дробить на отдельные блоки. К тому же это не всегда возможно, выделить автономные блоки,-- рассказывает Сергей Лобкарев.-- Потому небольшим компаниям выгоднее купить блок в бизнес-центре на этапе строительства, став соинвестором, а потом и собственником.

По расчетам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости агентства МИАН, напротив, получается, что стоимость аренды небольшого метража выше по сравнению с большими площадями. По его утверждению, разница в арендных ставках между крупными (от 500 кв. м) и мелкими арендаторами может составлять 10-15%, поскольку крупный арендатор получает скидку на объем арендуемых площадей. На небольшие площади таких скидок не дают. Кроме того, существует практика субаренды: крупный арендатор дробит свои площади или сдает площади от 50 до 100 кв. м другим компаниям. Стоимость арендной ставки в таком случае может составлять от $1200 за 1 кв. м и более (при средней стоимости аренды в офисе класса А $850 за 1 кв. м).

Однако возможность соинвестирования на стадии строительства не приветствуют сами девелоперы. Более того, руководитель направления коммерческой недвижимости агентства МИАН не смог назвать ни одного проекта, в который соинвесторы могут войти сейчас.

Примером может служить бизнес-центр Поларс на Павелецкой, где цена за три года выросла втрое. На этапе строительства, в августе 2004 года, в Поларсе можно было выкупить офисные помещения по цене $2,1-2,7 тыс. за 1 кв. м в зависимости от этажа. В настоящее время офисные помещения в бизнес-центре Поларс продаются по цене $8 тыс. за 1 кв. м. Если же говорить об арендных ставках, то в среднем в процессе возведения бизнес-центра цены договоров предаренды растут от 5 до 10% в квартал по мере строительства объекта.

Пресс-секретарь Промсвязьнедвижимости Анна Калитаева рассказывает: По нашим данным, 90% иностранных и российских компаний офисы арендуют. При этом покупателей офисов больше всего среди отечественных предприятий. Решение, арендовать или покупать офис, целиком и полностью зависит от политики компании и вкусов ее руководства. Одни предпочитают работать в собственном помещении и никому не платить за аренду, а другие не хотят обременять себя вопросами управления зданием, не хотят извлекать столь ощутимые суммы из оборота и размещаются в арендованных офисах.

Масштабные проекты
Группа компаний Промсвязьнедвижимость, один из лидеров строительства коммерческой недвижимости, предпочитает сдавать свои площади в аренду ради стабильного дохода и не испытывает дефицита в арендаторах. Среди них: PricewaterhouseCoopers , Ernst Young, UPS, ОАО Мобильные телесистемы, ОАО Сибирская угольная энергетическая компания, ООО Группа Ренессанс Страхование".

Причины покупки помещения в собственность могут быть самыми разными, отмечают в Промсвязьнедвижимости: для собственных нужд, для перепродажи или сдачи в субаренду. Последние два варианта больше характерны для объектов с высоким потенциалом развития и высоким уровнем спроса, как, например, здания в Москва-Сити.

Факторы ценообразования на услуги управляющих компаний, по словам Анны Калитаевой, весьма разнообразны. В зависимости от здания, его технического оснащения, перечня оказываемых услуг стоимость будет различаться. Например, для офисов класса В это $70-90 за 1 кв. м в год, включая НДС.

Позволить себе такие офисы могут, пожалуй, только крупные компании. Поэтому в списках покупателей значатся: дочерняя компания Газпрома Стройгазкомплект, купившая два этажа в Башне-2000, ММДЦ Москва-Сити -- около 3 тыс. кв. м (эксперты оценивают сумму сделки от $17,5 млн до $25 млн). Внешторгбанк также приобрел свыше 60 тыс. кв. м площадей на 33 этажах комплекса Федерация.

Арендные ставки в Башне-2000 сегодня составляют около $1,4 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС, но с учетом эксплуатационных расходов), во втором здании -- Башне на набережной -- $975, а в Северной башне -- $700-900 в зависимости от этажа и арендуемой площади. За последние годы арендные ставки на площади в Москва-Сити росли на 15% ежегодно. Стоимость покупки площадей также увеличилась в несколько раз. В ряде строящихся объектов стоимость 1 кв. м превышает $10 тыс. Если весной 2003 года цена 1 кв. м в Башне-2000 составляла $5 тыс., то весной этого года она возросла уже до $14 тыс.

Острый дефицит
Согласно отчету международной компании Jones Lang LaSalle, по объему арендованных и проданных офисных площадей Москва значительно опережает европейские столицы. Так, объем проданных и сданных квадратных метров в Москве по сравнению с первой половиной 2006 года увеличился на 76%, что составляет 936 тыс. кв. м.

Среди крупных договоров аренды стоит назвать сделку компании Вымпелком и Forum Properties. В прошлом году оператор сотовой связи снял три офисных здания бизнес-центра Эрмитаж Плаза. Вымпелком -- единственный арендатор площади более 30 тыс. кв. м сроком на десять лет.

Однако речь идет не об интересах компаний малого и среднего бизнеса. Купить качественные офисные помещения (класса А или Б) размером менее 1 тыс. кв. м сейчас крайне трудно. Да и число бизнес-центров, которые выставляются на продажу этажами (то есть в диапазоне 1-2,5 тыс. кв. м), очень ограниченно. Чем меньшую площадь занимает компания, тем меньше у нее возможностей для дальнейшего роста площадей и тем меньше прав в здании. Таким образом, покупка на перспективу решает вопрос собственного расширения и позволяет заработать как на растущей аренде, так и на растущей стоимости офисной недвижимости.

Спрос на покупку значительно превышает предложение. В силу этих причин рост цены продажи обгонял рост арендных ставок. Например, если с июля прошлого года арендные ставки в среднем по рынку классов А и Б выросли на 12-15%, то в сегменте продаж офисных площадей они выросли на 40-50%,-- рассказывает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов.

Несмотря на высокие цены, количество вакантных офисных площадей в центре Москвы в ближайшее время будет оставаться минимальным,-- уверена Алла Глазкова, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.-- Средняя по рынку доходность офисной недвижимости составляет 8%.

Причины недостатка офисов малого формата Сергей Лобкарев видит в изменении как структуры, так и требований к качеству потенциальных арендаторов подобных площадей. Под структурой арендаторов понимается система или даже политика набора арендаторов в бизнес-центр. Размещение может происходить по отраслевому признаку (например, все газовики или нефтяники) или, наоборот, строиться так, чтобы не встречались конкурирующие компании. Под качеством потенциальных арендаторов подразумевается известность компании на рынке и ее платежеспособность. Сегодня собственник имеет возможность подбирать себе арендаторов в первую очередь из тех компаний, которые представляют собой известные брэнды. Естественно, при таком подходе страдают мелкие арендаторы: договоры с ними, как правило, заключаются в последнюю очередь.

Аренда или покупка
Предприниматели, как правило, принимают решения о покупке или аренде офиса, опираясь на следующие умозаключения: если доходность собственного бизнеса ниже возможной рентабельности здания или помещения, то эффективнее приобрести его в собственность,-- высказывает мнение заместитель генерального директора Миэль -- Коммерческая недвижимость Элина Занина.

За последний год этот показатель снизился на 20-30%. Такое снижение связано с активным ростом цен продажи офисных объектов. С начала 2007 года рост цен продажи офисных площадей составил порядка 15%. Связано это с растущим спросом на офисные помещения и одновременно уменьшающимся объемом предложения объектов на продажу: в условиях роста цен продавцы не спешат выставлять свои объекты. При этом сроки окупаемости качественных бизнес-центров, по оценке Blackwood, составляют от 5 до 12 лет и зависят от местоположения объекта, определяющего уровень цен продажи и ставок аренды.

Расположение офиса в некоторых случаях оказывается существенным обстоятельством и может служить одним из основных факторов бизнеса, отодвигающих вопросы покупки или аренды на второй план. Так, эксперт департамента недвижимости инвестиционного холдинга Финам Сергей Харченко называет несколько причин в пользу арендуемого московского офиса на территории Европейско-Азиатской биржи: удобство места, его узнаваемость партнерами, доступность клиентам, комфорт для сотрудников.

Если деятельность компании приносит более высокую прибыль, нежели инвестирование средств в недвижимость, офисные площади, как правило, арендуются. Хотя собственный офис -- элемент престижа компании, и этот вопрос остро встает по мере развития бизнеса.

Эксперт Финама считает для своей компании вариант покупки оптимальным в финансовом плане: через шесть-семь лет вложенные деньги возвращаются, при этом компания становится собственником ликвидного актива. Но признает, что для малого бизнеса ситуация может быть иной из-за недостатка средств: Им придется или изымать слишком большую сумму из оборота, или брать кредит, а это пока достаточно дорогое удовольствие -- мало кому хочется залезать в банковскую кабалу. Как результат, в этом сегменте сейчас более 90% помещений находится в аренде.

Если говорить о том, почему мы арендуем офис, то здесь от нас зависит не так много. Наш центральный офис удобен, но находится в памятнике архитектуры: его просто не продают. Тем не менее мы владеем рядом помещений и продолжаем покупать их, в частности, для наших вспомогательных подразделений,-- объясняет Сергей Харченко.-- По сути, основная наша проблема сейчас связана с тем, что в центре Москвы сложно найти помещение для компании, насчитывающей более 500 сотрудников (причем штат постоянно растет), а переезд в спальный район или Подмосковье невыгоден для нашего бизнеса. В итоге основная часть используемых нами помещений находится в аренде, но мы готовы купить помещение, если найдем подходящее.

Виртуальный офис -- это система удаленной работы сотрудников или предоставление ряда коммуникационных услуг от сторонней организации. При переводе сотрудника в виртуальный офис необходимо оплатить услуги связи и приобрести компьютеры. За дополнительную плату оператор виртуального офиса поможет обзавестись прямым московским телефонным номером (запись сообщений, переадресация вызова, виртуальный секретарь call-центра), физическим адресом для почты, сайтом-визиткой и даже помещением на время деловых встреч. К примеру, система mango office представляет собой виртуальный прямой московский или питерский номер, на который можно отправлять факс или голосовую почту, установить приветствие или записать рекламное сообщение. Единый номер с функцией переадресации позволяет объединить сотрудников в корпоративную сеть и создать эффект присутствия в офисе. По словам менеджера по продажам системы Андрея Вашуркина, этой системой часто пользуются компании со штатом в несколько человек или такие службы, как такси и туристические агентства, которым ежедневно поступает большое количество звонков. Подключение к виртуальному офису стоит в Москве от 990 до 2200 руб. Ежемесячная абонентская плата -- 970-6970 руб. в зависимости от оператора и объема предоставляемых услуг. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU, перевод на удаленную работу сотрудника столичного офиса может сэкономить организации более $10 тыс. в год.
Мораторий на приватизацию памятников архитектуры отменен 1 января 2007 года. В течение этого года комитеты по культурному наследию каждого региона РФ утвердят перечни памятников, которые государство готово передать в частную собственность. Приватизация культурного наследия стартует с 1 января 2008 года -- с этого момента вступят в силу законодательные акты, регулирующие процедуру передачи памятников и их использование в коммерческих целях.

Виртуальный офис
Руководитель проекта CommercialRealty.RU Алексей Зюзин предлагает решение офисной проблемы в духе современных технологий: Начинающим компаниям я советую сначала воспользоваться услугами одного из операторов виртуального офиса (odicom.ru, mangooffice.ru и др.), а уже потом задумываться об аренде помещения. Возможно, эти сервисы решили бы все проблемы и необходимость в офисе пропала бы сама собой.

В середине 90-х мы искали офис для своей компании,-- рассказывает Аркадий Шакс, генеральный директор ЗАО Михалково(действующего на территории одноименной усадьбы) .-- Главное управление охраны памятников (ГУОП) разрешило нам в 1995 году арендовать один из четырех --разрушенный флигель усадьбы. Состояние хозяйства было удручающим. Усадьба построена в XVIII веке, до революции она принадлежала Дашковым и Паниным. Со второй половины XIX века и при советской власти постройки использовала под складские и производственные помещения суконная фабрика.

В Москве в частную собственность должно перейти около 500 памятников архитектуры. Среди них: несколько десятков усадеб. Это архитектурно-парковые комплексы на территории от 5-7 га с хозяйским домом и другими постройками в едином стиле преимущественно XVIII-XIX веков. Образцы дореволюционного барства в советские времена особо не жаловали -- усадьбы, за редким исключением, использовались под склады, лечебные и воспитательные учреждения. Едва ли не все объекты культурного наследия требуют капитального ремонта.

В то же время префектура округа предложила коммерсантам разработать концепцию развития всего парка, 9 га из которого занимает территория усадьбы Михалково. Предполагалось превращение зданий усадьбы в культурно-оздоровительный комплекс. Для этого чиновники предлагали создать ОАО с участием города (30%).

Охранно-арендный договор с ГУОПом ЗАО Михалково позволил арендовать шесть фланкирующих башен, металлическую ограду, остатки контрфорсной стены. В 1996 году чиновники разрешили арендовать центральное ядро усадьбы -- четыре постройки, при условии что арендаторы займутся реставрацией усадьбы.

Летом 2001 года вышло постановление правительства Москвы об утверждении градостроительной концепции и создании управляющей компании О мерах по реставрации и приспособлению усадьбы Михалково и прилегающих территорий к современному использованию. Следом был подготовлен проект постановления о создании управляющей компании Михалково. Арендаторы утвердили этот документ практически во всех необходимых инстанциях. Однако в декабре 2003 года у усадьбы появилась новая компания-арендатор. Префектура округа выпустила постановление о создании ГУП Михалково.

Все шло своим чередом,-- рассказывает Аркадий Шакс.-- Мы платили за аренду 300 кв. м в зависимости от года от $70 тыс. до $99 тыс., сдавали их в субаренду, отреставрировали здания, ограды, ворота и башни, занимались парком и заплатили за разработку проекта культурно-оздоровительного комплекса.

Выселить коммерсантов из усадьбы чиновники не могут: мешает охранно-арендный договор с ГУОПом, но и сдавать квадратные метры в субаренду префектура ЗАО Михалково запретила. Сейчас постройки усадьбы используются ЗАО в качестве собственного офиса и приемных принадлежащего ему медицинского центра.

К нам приехал начальник ГУПа и потребовал передачи всех объектов его организации,-- рассказывает Аркадий Шакс.-- Мы предложили их выкупить, ведь разработки и реставрация велись на наши собственные деньги. Позже префектура заявила, что готова выкупить проекты, но делать этого не стала.

Антикварная недвижимость
Закрытость и анонимность рынка коммерческого использования усадеб можно сравнить, пожалуй, только с рынком земли. Многие усадьбы фактически уже сейчас, до вступления законов о приватизации культурного наследия, имеют владельцев, сдаются и продаются.

Аркадий Шакс приводит такие цифры: наценка для субарендатора составляла от 25-30% от ставки арендной платы, а деньги, инвестированные в ремонт и реставрацию, из арендной платы не вычитаются. Соответственно, если нам снова разрешат сдавать помещения в субаренду, вложенные средства окупятся через 15-20 лет, не раньше,-- подытоживает генеральный директор ЗАО Михалково.

Пример конфликта между арендатором культурного наследия и властями, считают участники рынка,-- ситуация возможная, но не типичная. В большинстве случаев сторонам удается найти компромисс. Во многом благодаря тому, что договоры аренды на объекты культурного наследия содержат пункт, согласно которому государство в случае расторжения договора обязано возместить арендатору все неотъемлемые улучшения, то есть расходы на ремонт, реставрацию, проектные работы, озеленение и пр.

До принятия в 2002 году закона Об объектах культурного наследия можно было переводить в частную собственность объекты культурного наследия, что, конечно, и переводилось. После введения моратория единственным законным способом получения старинной усадьбы в свое распоряжение бала аренда. Нынешним арендаторам остается дождаться 1 января 2008 года и оформить объекты в собственность.

По оценкам риэлтеров, в Москве и Московской области сохранилось около 650 архитектурно-парковых комплексов, но не более 150 из них интересны для инвестирования и дальнейшего использования в коммерческих целях.

Кроме того, при желании в ходе перераспределения памятников можно добиться понижения статуса памятника до статуса объекта недвижимости, согласовав процедуру с Минкультом и Минимуществом, и приватизировать усадьбу. Пример тому -- продающаяся сейчас усадьба XVIII века Ивановское-Козловское с парком в 11 га на берегу Истринского водохранилища. Статуса памятника культуры у нее нет. Цена -- $15 млн.

Стоимость стариной усадьбы варьируется от $10 млн до $70 млн -- столько будет стоить усадьба с площадью построек около 300 кв. м и парком в 10-20 га. Сумму, примерно равную цене покупки, по оценкам экспертов, придется вложить в реставрационно-строительные работы и оформление объекта в собственность, как только формально это станет возможным.

Если мы говорим об элитных районах и направлениях, то действительно хороших предложений, которые не имеют проблем с документами и продаются в данный момент, не так уж много. Это примерно пять-шесть объектов, которые действительно подходят под задачи коммерческого использования усадеб,-- рассказывает Виктор Смоленский, руководитель проекта Русская усадьба в компании Penny Lane Realty.

Сейчас целиком восстановлена центральная часть усадьбы, в том числе Парадный дом, в котором проводятся творческие и деловые встречи. В отреставрированных флигелях могут на ночь размещаться гости. На территории усадьбы регулярно проходят праздники и экскурсии, устраивают киносъемки, действуют воскресная школа и постоянная выставка-продажа работ русских самобытных мастеров. В дальнейшем, после полной реставрации архитектурно-паркового комплекса, в том числе манежа и конюшни, отдых можно будет разнообразить конными прогулками и игрой в теннис.

Живая легенда
Исключением из правил можно назвать происходящее в усадьбе Середниково (до недавнего времени здесь был санаторий для больных туберкулезом): ее собственник не скрывает своего имени и открыто ведет на территории памятника коммерческую деятельность. В 1991 году усадьбу в Солнечногорском районе Московской области арендовал на 49 лет внучатый племянник и полный тезка великого поэта Михаил Юрьевич Лермонтов, основатель и руководитель ассоциации Лермонтовское наследие. Он объединил более 200 представителей рода и решил своими силами восстановить место, где когда-то жил их славный предок. Чтобы сохранить, реставрировать, а также дальше развивать усадьбу и прилегающие территории, в январе 1992 года по инициативе ассоциации был создан Национальный лермонтовский центр в Середникове.

Исследованием рынка коммерческой недвижимости и его прогнозированием занимаются многие консалтинговые и маркетинговые компании. Мы опросили 13 участников рынка и сопоставили их ответы. Анкеты с вопросами были предложены экспертам рынка, преимущественно сотрудникам компаний, обладающих опытом строительства и управления объектами в различных секторах коммерческой недвижимости. Таких как группа компаний Промсвязьнедвижимость, группа компаний Конти, ДС Девелопмент, RIGroup, AFI Development, Blackwood, ADG Group, Миэль, корпорация Знак, KR Properties, Торговый квартал, GVA Sawyer, Prime City Properties. Респонденты оценили инвестиционную привлекательность различных видов коммерческой недвижимости в будущем 2008 году и обосновали свои мнения.

По результатам опроса, проведенного BG, в 2008 году основной интерес для инвесторов в коммерческую недвижимость будут представлять регионы. В Москве появятся только единичные новые проекты, преимущественно офисные и гостиничные. Нас ожидает уход с рынка непрофессиональных девелоперских компаний и понижение статуса объектов недостаточно высокого качества.

В Москве же интерес инвесторов сохранится на площадки бывших промышленных объектов, которые выводят за пределы города, считают специалисты Промсвязьнедвижимости, поскольку точечная застройка участка обходится инвестору дороже.

В первом вопросе мы поинтересовались у экспертов, что будет инвестиционно привлекательнее в следующем году -- строительство коммерческой недвижимости в Москве или же в регионах. В этом вопросе респонденты на редкость единодушны. По их мнению, инвестиционная привлекательность Москвы, как столицы и финансового центра России, всегда будет высокой, но выход на московский рынок становится с каждым годом все более трудной задачей. Высока стоимость прав аренды земли, сложно получить участки под застройку, административные ограничения и согласования -- эти и другие сопутствующие факторы заставляют девелоперов и инвесторов интересоваться регионами. Проблемы инвестирования в регионы -- дистанционное управление, настороженное отношение со стороны местных властей и местных строительных компаний.

Традиционно инвестиционно привлекательными регионами считались города-миллионники, но сейчас сложилась ситуация, когда многие девелоперы вышли на эти рынки и некоторые города, как, например, Казань или Санкт-Петербург, уже перенасыщены. К примеру, торговыми площадями,-- рассказывает Григорий Печерский, вице-президент компании ADG Group.-- Нашу компанию интересуют города с населением от 400 тыс. человек. Такие как Астрахань, Томск, Ижевск, а также более крупные -- Пермь, Омск.

В ответ на вопрос В какие города, помимо двух столиц следует вкладывать деньги инвесторам в 2008 году? пришел целый список предложений. Нужно отметить, что все без исключения респонденты назвали города-миллионники (Челябинск, Новосибирск, Екатеринбург, Уфу, Самару, Ростов-на-Дону) и, конечно, Сочи. Только трое из опрошенных рекомендуют инвестировать деньги в города так называемого второго эшелона -- до 500 тыс. жителей.

Дефицит складских и качественных офисных площадей, по мнению опрошенных, наблюдается помимо городов-миллионников в Ярославле, Воронеже, Краснодаре. Нет здесь и объектов развлечений.

В вышеперечисленных городах наиболее эффективным вложением денежных средств, по мнению ADG Group, можно считать инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость.

Осторожными инвесторам следует быть с городами, строящимися изначально для обслуживания какого-либо предприятия (например, Тольятти), предостерегает директор по маркетингу ГК Конти Юрий Синяев: Инвестиции в коммерческую недвижимость подобных городов напрямую зависят от успешной деятельности предприятий. Если промышленность перестанет работать, инвесторы столкнутся с серьезными проблемами.

Кроме того, специалисты компании KR Properties уверены, что перспективны для инвестиций области, граничащие с Московским регионом. В каждом областном центре наблюдается дефицит торговой недвижимости. Хотя, нужно сказать, торговая недвижимость развивается наиболее активно фактически в любом регионе. Тем не менее именно в этот сектор рынка вкладываются основные средства от общего объема капиталовложений в коммерческую недвижимость.

Что касается наиболее интересных городов для развития гостиничного бизнеса, ими, по мнению респондентов, в следующем году будут города-миллионники. По мнению Дмитрия Сазанчикова, именно в них наибольшими темпами растет деловая активность, на 10-17% в год увеличивается поток гостей, что формирует спрос на гостиничные услуги и усиливает существующий дефицит предложения. Строительство гостиниц будет приносить высокую прибыль в городах с населением от 500 тыс. человек с высокими темпами роста бизнес-активности. Таких как Иркутск, Красноярск, Краснодар, Тула. Сегодня во всех городах наблюдается сильный дефицит качественных гостиниц.

Вектор инвестирования
В ответ на вопрос Какие виды коммерческой недвижимости будут интересны для инвесторов в следующем году? респонденты называют абсолютно разные проекты: масштабные многофункциональные комплексы (их рекомендуют строить около коттеджных поселков), такие как Павлово подворье в Подмосковье. Кроме того, пятеро опрошенных рекомендуют строить отели санаторного типа в уникальных природных и климатических зонах (около озера Байкал, на Урале, в Карелии) или же в сложившихся туристических районах, таких как Золотое кольцо, к примеру. Это ниша, по мнению сотрудников компании Blackwood, не заполнена, а ее лидерами до сих пор остаются традиционные города-курорты -- Сочи, Кисловодск, Пятигорск.

Все еще не хватает офисных площадей в Москве, и этот сектор также, по мнению всех опрошенных, интересен для инвестиций. Обеспеченность качественными офисными площадями на 1 тыс. жителей в европейских столицах колеблется на уровне 25-45 тыс. кв. м. В Москве данный показатель составляет 500 кв. м на 1 тыс. жителей. Вместе с тем в Москве происходит диверсификация экономики по структуре, схожей с мировыми финансовыми центрами. Следовательно, для достижения уровня обеспеченности офисными площадями Москве потребуется не менее 20 млн кв. м качественных офисных площадей. В среднесрочной перспективе данный уровень достигнут не будет даже при условии ввода всех заявленных на ближайшие два-три года объемов. Такие данные приводят специалисты GVA Sawyer.

Эксперты рекомендуют инвесторам обратить внимание на относительно недавно появившийся на рынке новый перспективный вид коммерческой недвижимости -- загородные офисы в ближайшем Подмосковье. Доходность загородных офисов выше, чем столичных, так как при строительстве девелоперы тратят меньше средств и сталкиваются с меньшими обременениями,-- рассказывает Юрий Синяев.

Что касается такого вида коммерческой недвижимости, как парки развлечений, мнение респондентов относительно их доходности и перспективности таково: такие проекты относят к рискованным инвестициям, поскольку этот бизнес в наибольшей степени подвержен рыночным колебаниям и изменениям в благосостоянии населения.

Дефицит офисных площадей останется и в 2008 году, так как спрос не будет до конца удовлетворен, несмотря на все заявленные проекты,-- рассказывает Павел Лебедев, вице-президент компании RIGroup.

В Москву, в Москву
Отвечая на вопрос Какие объекты коммерческой недвижимости, существующие на Западе, еще не представлены на нашем рынке?, эксперты рассказали, что в сегменте торговой недвижимости в России, и Московском регионе в частности, все еще не представлены такие виды объектов, как ритейл-парки, аутлеты, фэшн-центры, широко распространенные в Европе. Формат фестиваля (когда на площадях торговых центров собраны арендаторы, работающие в различных ценовых категориях) стал мало интересен, отметили семеро респондентов. По их мнению, торговая недвижимость постепенно сегментируется и в конечном итоге придет к узкой спецификации.

Инвесторов объектов развлечений ожидают большие затраты на этапах проектирования и строительства, уверены специалисты корпорации Знак. Так, первый из проектов корпорации -- ипподром международного класса в Красногорском районе -- строится скорее как социальный объект, а не для получения прямой прибыли. Тем не менее, по оценке экспертов, эта ниша вполне перспективна для инвесторов, готовых совмещать развлекательные объекты с торговой или гостиничной недвижимостью.

Поскольку стоимость земли в столице и Подмосковье постоянно растет, эксперты рекомендуют девелоперам, занимающимся торговой недвижимостью, увеличивать норму доходности с каждого квадратного метра за счет совмещения на одном участке объектов разного назначения. Например, первые три этажа отдаются под торговые помещения, а верхние занимают гостиница, кафе и рестораны.

Критерии успешности объектов торговой недвижимости, с которыми согласились все опрошенные, сформулировал Григорий Печерский. К ним относятся: месторасположение, правильно разработанная концепция для определенного места и определенного проекта, правильный набор арендаторов. Примером успешного проекта является Мега: сбалансирована развлекательная и торговая составляющая, которая позволяет приехать на целый день, купить все необходимое и провести время со своей семьей.

Респонденты также предостерегают инвесторов, рассматривающих проекты новых складских помещений в Московской области. Рынок складских помещений, отмечают респонденты, уже фактически поделен между несколькими крупными игроками. Поэтому компании--новички в этой нише рискуют, вкладываясь в новые проекты. Успешными могут быть совместные склады с ритейловыми компаниями, например, электроники и бытовой техники,-- считает Григорий Печерский. К тому же в Московском регионе существует значительный дефицит складов-холодильников,-- рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор Миэль -- Коммерческая недвижимость.

Эксперты уверены, что переизбытка на данный момент нет ни в одном из видов коммерческой недвижимости. Такой ответ пришел на вопрос В каком секторе коммерческой недвижимости существует переизбыток предложения?. Хотя по мнению специалистов Blackwood, через пару лет с проблемой отсутствия покупателей и арендаторов столкнутся типовые торговые центры. Поскольку конкуренция среди торговых центров в Москве высока уже сейчас. Опять же в столице проблемы с заполняемостью могут появиться у бизнес-центров, расположенных далеко от центра города (если только речь не идет о бизнес-парках) или же на тупиковой трассе.

Тренд-2008
Трендом в коммерческой недвижимости в 2008 году, по мнению большинства опрошенных, будет увеличение масштабов проектов во всех сегментах. От строительства многофункциональных комплексов, включающих в себя площади различного назначения и сетевого девелопмента (тиражирование удачного проекта в различных регионах), до лэнд-девелопмента -- развития земельных участков целых районов.

С одной стороны, все сектора коммерческой недвижимости испытывают дефицит предложения. С другой -- непродуманное инвестирование в тот или иной сектор может уже в ближайшей перспективе привести к насыщению определенных сегментов. Примером может служить рынок торговой недвижимости в Казани, который уже испытывает избыток торговых площадей. Такая же ситуация грозит Уфе в среднесрочной перспективе, если все заявленные проекты в сфере торговли реализуются в обозначенное время.

Стоит ожидать, что в 2008 году объекты, не удовлетворяющие нынешним критериям качества, постепенно перестанут приносить доход. Их ждет процесс редевелопмента, а как его следствие, сокращение числа непрофессиональных девелоперов, непрофессиональных объектов и изменение содержательной структуры рынка и игроков на нем.

Другая важная тенденция развития рынка -- постепенная переоценка в сторону понижения класса относительно давно построенных объектов. Требования, предъявляемые сегодня к строящимся объектам, намного строже, чем это было несколько лет назад, когда рынок только вступал в активную стадию развития. В качестве примера может служить бизнес-центр Riverside Towers, один из первых офисных проектов класса А, который на сегодняшний день не отвечает всем жестким требованиям, предъявляемым к офисным центрам такого класса,-- отмечает Иван Вашурин, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.

Инвесторы уже оценили потенциал Сочи: на РТС котировки Открытых инвестиций выросли на 6,63% и превысили $269 за бумагу, а в Лондоне Система Галс прибавила 5,22%, или $12,1 за акцию. Обе компании планируют строительство в будущей олимпийской столице.

Олимпийские рекорды
Доходность застройщиков, работающих в Сочи, и так выше среднего российского уровня: сейчас она составляет 100%, говорит гендиректор Новой площади Денис Семыкин, а в краткосрочной перспективе -- 150%. В Москве этот показатель составляет 20-25%, а в Петербурге -- до 25%.

Наконец, серьезные деньги застройщики смогут заработать на строительстве спортивной инфраструктуры. В рамках федеральной целевой программы Развитие Сочи как горнолыжного курорта для подготовки черноморского курорта к Играм будет выделено 327,2 млрд руб. ($12,58 млрд). Значительная часть этих средств пойдет на строительство спортивных и туристических объектов и инфраструктуры. До конца этого года планируется провести тендеры по ключевым объектам, обещают в администрации города. Условия тендеров пока не определены. Большую часть заказов на строительство спортивных объектов и развитие инфраструктуры, скорее всего, получат Главмосстрой и Мостотрест",-- считает аналитик инвестгруппы Регион Андрей Рожков. По его оценкам, на инфраструктуру будет тратиться ежегодно по $2,5 млрд до 2012 года. Строительные работы необходимо обеспечивать сырьем, и часть средств, несомненно, получат металлургические компании и цементные заводы. Цемент не имеет смысла возить за 500 км -- Новоросцемент, который находится рядом, получит большую часть заказов,-- отмечает Андрей Рожков. Вчера бумаги Новоросцемента взлетели на 20%.

К ним готовятся присоединиться и другие инвесторы. Олег Дерипаска планирует вложить $1,5-2 млрд в строительство комплекса Имеретинская Ривьера, где будет расположено несколько ключевых объектов предстоящей Олимпиады, а глава Интерроса Владимир Потанин вчера пообещал инвестировать в спортивные и культурные объекты Сочи $1,5 млрд. Группа Mercury приобрела в Сочи участок 8 га в Красной Поляне, где будет построен торговый комплекс, аналогичный Luxury Village в Барвихе. Особенно привлекательным для инвесторов выглядит строительство гостиниц, говорит партнер компании Knight Frank Константин Романов. После Олимпиады Сочи станет круглогодичным курортом, что увеличит загрузку гостиниц с нынешних 50% до 70%,-- уточняет он.

Газпром над городом
В начале декабря 2004 года стало известно, что ОАО Газпром купило участок на пересечении Большеохтинского проспекта и Конторской улицы. Газпром объявил о желании построить здесь офисное здание для всех своих дочерних компаний. По словам губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, это будет новая архитектурная доминанта в зоне, где нет регламентации по высотности.

Впрочем, за рост цен застройщикам придется расплачиваться увеличением стоимости земли. Денис Семыкин оценивает стоимость 1 га в Сочи в $100 млн, в Красной Поляне -- $50 млн. До конца этого года цены на землю вырастут на 50%, до $100 млн за 1 га. Высокие цены на землю, дефицит энергомощностей, неизбежное подорожание стройматериалов и другие затраты приведут к увеличению издержек, без учета стоимости строительных работ, с нынешних 25% до 50%.
Постройка Охта-центра вычеркнет исторический центр Санкт-Петербурга из Списка объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Решение будет вынесено на заседании организации в сентябре, объявил заместитель директора ЮНЕСКО Марсио Барбоса. Тем не менее в августе в центре северной столицы начались строительные работы. Власти и инвесторы надеются, что Охта-центр повторит судьбу Эйфелевой башни. Ненавидимой современниками доминанты, ставшей символом Парижа.

В июле на заседании правительства Санкт-Петербурга были внесены изменения в закон О целевой программе Строительство административно-делового центра в Петербурге". ООО Газпром нефть Инвест переименовано в ООО Общественно-деловой центр Охта". По новой схеме инвестирования 51% стоимости строительства вложит компания Газпром нефть, а остальное профинансирует город за счет налоговых отчислений Газпрома. Право собственности на возведенные объекты будет распределено пропорционально доле вложений. Город получит объекты социальной инфраструктуры.

Руководство Газпрома обозначило основные параметры здания: высота 300 м, минимальная площадь -- 1 млн кв. м. Средства на строительство ($3 млрд, то есть $3 тыс. за 1 кв. м) должны были выделяться согласно целевой программе, рассчитанной на 2007-2016 годы, при этом ежегодно $200 млн выплачиваются из бюджета города, а Газпром нефть вкладывает по $100 млн. Комплекс будет построен почти напротив Смольного. К небольшому участку рядом с гостиницей Охта, купленному Газпромом в 2004 году, осенью 2006 года было присоединено порядка 12 га территории Петрозавода и 10 га завода Штурманские приборы. Эти предприятия будут снесены, а на их месте разместится офисный центр.

Проект века
Еще в 2006 году глава Газпрома Алексей Миллер заявил, что его компания намерена создать для города архитектурный шедевр. К участию в конкурсе были приглашены западные архитекторы первой величины. Победитель конкурса на строительство небоскребов на месте башен-близнецов в Нью-Йорке Даниэль Либескинд, лауреат престижной архитектурной Притцкеровской премии Рем Колхас, авторы проекта галереи Тейт в Лондоне Жак Херцог и Пьер де Мерон, проектировщик здания новой Миланской ярмарки Массимилиано Фуксас, один из авторов Центра Помпиду -- сэр Ричард Роджерс.

Новый план предполагает появление в составе Охта-центра спортивных, выставочных и культурных учреждений -- археологического музея, пятизвездной гостиницы, ледовой арены и жилого квартала. Стоимость проекта -- порядка $3 млрд, но город по новой договоренности заплатит только $1 млрд. Строительство пройдет в три очереди и закончится к 2016 году. Общая площадь офисных помещений составит 280 тыс. кв. м. Комплекс займет около 70 га, из которых 4,6 га отведено под небоскреб (его достроят к 2012 году). В июне 2007 года завершился конкурс на разработку проекта.

Сам по себе конкурс и его условия вызвали протест петербургских архитекторов, которые обратились к губернатору с открытым коллективным письмом. В нем указывалось, что небоскреб будет в два раза выше шпиля Петропавловской крепости и в три раза -- купола Исаакиевского собора. Также они указали, что небоскреб строится на территории крепости Ниеншанц, где предельная высота зданий в соответствии с градостроительным регламентом Санкт-Петербурга ограничена 48 м. Тем не менее, победителем конкурса стал проект английской компании RMJM, разработавшей небоскреб высотой 396 м.

По условиям конкурса здание Газпром-сити должно стать одной из доминант города. Примечательно, что три из четырех членов жюри -- архитекторы Норман Фостер, Кишо Курокава и Рафаэль Виноли -- от судейства отказались. Объяснив свое решение тем, что строительство небоскреба в исторической части Петербурга нарушит гармонию города.

Офис Газпрома должен стать знаковым зданием, и по сему поводу вопрос о его строительстве, вероятно, был согласован на самом верху. Во всяком случае, президент Владимир Путин на пресс-конференции в феврале высказался о проекте вполне однозначно: в целом я, конечно, разделяю эти озабоченности. На протяжении жизни прошлых поколений, конечно, Петербург стал выдающимся центром мировой культуры и архитектуры, но наши поколения почти ничего не сделали. И, конечно, нужен какой-то свежий воздух здесь, нужны какие-то центры, которые бы давали толчок развитию, в том числе и деловой активности...

Руководители RMJM архитектор Филипп Никандров (выпускник Ленинградского инженерно-строительного института) и исполнительный директор Тони Кетт полагают, что противники проекта руководствуются мифами. Башня не будет видна со всех точек центра, она не попадает на ось Смольного монастыря. Мы пытались воплотить энергию барокко, не построенную доминанту Растрелли,-- считает Филипп Никандров.

Место в списке
Тем не менее, даже из презентации, сделанной RMJM, очевидно -- небоскреб будет четко просматриваться из любой точки в центре города. По мнению голландского архитектора Эрика ван Эгераата, башня Охта-центр неуместна на той территории, где ее предполагается возвести. Соглашается с ним и председатель Союза архитекторов Петербурга Владимир Попов: Мы не против того, чтобы Газпром пришел в город. Мы только предлагаем ему учитывать градостроительные правила, не насиловать город, а, наоборот, подчиниться ему.

О том, что Охта-центр возводится на месте расположения археологических памятников, а именно остатков шведской крепости Ниеншанц, президент сказал следующее: Я там жил почти пять лет, рядом буквально, я знаю, какие там архитектурные ценности. Это здания, построенные пленными немецкими солдатами после второй мировой войны, так называемые засыпные здания. Я помню, первый раз попробовал гвоздь забить в стенку, он у меня, фьють -- и съехал. Эти здания внешне смотрятся неплохо, капитально, но в общем никакой ценности собой себя не представляют... -- рассказал Владимир Путин.

Впрочем, эта аргументация убеждает не всех -- как в России, так и за ее пределами. В июле на 31-й сессии Комитета всемирного наследия руководство ЮНЕСКО предупредило власти Петербурга о недопустимости строительства. Заместитель генерального директора ЮНЕСКО Марсио Барбоса прокомментировал эту резолюцию следующим образом: Если строительство небоскреба все-таки начнется, будет принято решение об исключении города из Списка всемирного наследия.

Впрочем, есть специалисты, которые придерживаются иной точки зрения. Проблемой Охта-центра заинтересовалась ЮНЕСКО. Чтобы убедить авторитетную организацию в обратном, комитет по государственному использованию и охране памятников подготовил для Центра всемирного наследия ЮНЕСКО доклад Ландшафтно-визуальный анализ влияния высотного здания комплекса Охта-центр на силуэт исторического центра Санкт-Петербурга. Его авторы уверены, что башня не будет давать бликов на солнце за счет сотового фасада, а днем будет благодаря использованию специального стекла приобретать цвет неба. Это существенно снижает видимость небоскреба и визуальный акцент на нем.

Тень небоскребов
Осенью 2003 года власти Лондона выдали разрешение на строительство в центре города 66-этажного небоскреба по проекту итальянского архитектора Ренцо Пьяно. Сам господин Пьяно сравнил свое детище с осколком стекла, и это название закрепилось за небоскребом -- Shard of Glass, или более официально Shard London Bridge. После завершения строительства здание высотой 306 м будет самым высоким в Великобритании.

Строительство началось в августе -- сейчас расчищается площадка под будущий небоскреб северной столицы. Ждать решения ЮНЕСКО осталось недолго: следующая, 32-я сессия Комитета всемирного наследия состоится уже в сентябре. Вероятно, после заседания город лишится места в Списке всемирного наследия и дотаций ЮНЕСКО на поддержание памятников. Однако эта сумма ничтожно мала по сравнению с отчислениями в бюджет города Газпромом.

С крайне негативной реакцией общественности пришлось столкнуться и авторам проекта 38-этажного небоскреба One Franklin Street, строительство которого в середине августа было одобрено властями Бостона (штат Массачусетс, США). В марте этого года городская комиссия по историческому наследию заявила, что новый небоскреб окажет негативное воздействие на исторические здания и сооружения района Даунтаун-Кроссинг, построенные в 1905-1912 годах. А жителей района совсем не радует, что их дома будет покрывать огромная тень здания, которое к тому же закроет вид на окружающий пейзаж, будет подавлять своей массой невысокие жилые дома и сделает город абсолютно неотличимым от других американских городов, утыканных небоскребами. В ответ авторы проекта заявили, что появление новой высотки, в которой разместятся как жилые, так и офисные помещения, поможет оживить этот район, привлечет туда инвесторов и обеспечит средства на реставрацию старых зданий.

Еще на стадии проектирования осколка лондонская общественность неоднократно резко высказывалась против строительства в центре Лондона столь высокого здания. По мнению представителей организаций, выступающих за сохранение исторического и культурного наследия страны, этот небоскреб испортит внешний вид центра Лондона и его громада будет подавлять собой известные исторические здания и сооружения района, в том числе собор Святого Павла. Однако проект получил поддержку мэра Лондона Кена Ливингстона, и несмотря на постоянные задержки начала строительства -- планировалось начать работы еще в 2005 году и закончить в 2009 году, но теперь оно вряд ли будет завершено раньше 2012 года, власти от реализации проекта не отказываются. По-видимому, Shard of Glass недолго будет скучать в одиночестве. По мнению Кена Ливингстона, в городе должно появляться одно новое высотное здание в год. Сейчас проектируется четыре новых лондонских небоскреба.

Нелегко пришлось застройщикам, готовящимся возвести самый высокий небоскреб Латинской Америки. Строительство в Мехико 85-этажной Bicentennial Tower было приурочено к 200-летию независимости Мексики. Проект стоимостью $600 млн создан голландцем Ремом Колхасом. Однако строительство вызывает крайне негативную реакцию жителей районов, прилегающих к тому участку, где планируется возвести небоскреб. Горожане требуют, чтобы власти города не нарушали правил застройки, запрещающих строительство небоскребов именно в этой -- лесной -- части города. Однако власти отказываться от своих планов не намерены.

В 2008 году в одном из пригородных районов ирландской столицы -- Рингсенде -- будет завершено строительство 35-этажного небоскреба, который станет самым высоким зданием на острове Ирландия. Здание высотой 100 м носит название U2 Tower. В нем разместятся дорогие апартаменты, а два верхних этажа займет новая звукозаписывающая студия музыкантов известной рок-группы U Изначально планировалось, что высота здания составит 60 м. И против этого никто из жителей Рингсенда не возражал. Однако незадолго до начала строительства управление экологии города одобрило увеличение высоты здания до 100 м. Это вызвало резкое возмущение общественности. В числе претензий указывалось то, что новое здание закроет вид на залив для жителей, оставит в тени значительную часть района и будет нелепо смотреться на фоне остальных построек, которые в большинстве своем не выше трехэтажного дома. Между тем здание, проект которого был разработан архитектурной фирмой BCDH Architects, постепенно растет, и его открытие состоится в следующем году.



Главная --> Публикации