Главная --> Публикации --> Ипотека — двигатель загородного рынка Где пройдут рокады? Чтобы договор не стал приговором Ипотека. недвижимость петербурга и кризис в сша «россию» заметят издалека

В конце второго квартала 2007 года на рынке жилья в большинстве регионов наблюдается сильное снижение ликвидности, носящее системный характер. Сухая строчка из доклада, выпущенного одним из ведущих консультантов на рынке российской коммерческой недвижимости, Swiss Realty Group, в конце августа, прозвучала для многих строительных компаний как прощальная сирена. Надежда, что стагнация и скрытое снижение цен, уже случившиеся в столичных мегаполисах, не проникнут в провинцию, исчезла.

Экспансия крупных строительных компаний в регионы не спасет их от циклического спада на рынке недвижимости. Цены на квартиры и офисы в регионах шагнули вслед за столичными вниз.

Общий сценарий стагнации в российских регионах мало отличается от московского.

Знакомый сценарий
По словам директора по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Ильи Шершнева, основанием для такого вывода стало полномасштабное исследование, проведенное компанией в последние месяцы. В ходе работы над ним была изучена вся информация о строительных проектах, находящаяся в открытом доступе, а также проведены сотни личных глубинных интервью с участниками рынка. В результате аналитики констатировали наличие сильной зависимости региональных рынков от странового развития. Большая часть регионов повторяет один и тот же цикл. При этом видно некоторое запаздывание цикла по отношению к Москве на 36 и более месяцев.

Чтобы смысл происходящего стал понятнее, нужно принять во внимание, что 2006 год был рекордным по росту цен на недвижимость не только в Москве. Средний годовой рост стоимости жилья по стране достиг 44%. Лидерами роста стали столицы: по данным агентства DISCOVERY Research Group, в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%, в Санкт-Петербурге 123%. Но и провинция по темпам роста от них не отставала: в Екатеринбурге цены выросли на 107%, в Новосибирске на 5060%, в Ростове-на-Дону на 55%. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном объеме предложения, росте доходов населения, развитии ипотечного кредитования и ряде других факторов. Вместе с тем, несмотря на рост цен, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики в 2006 году в России было построено 50 200 тыс. кв. м жилой площади, что лишь на 15,24% превышает показатели 2005 года. При этом почти 40% от данного объема было построено самим населением за счет собственных и заемных средств. Высокая доля самостроя, по сути, означает, что строительная отрасль просто не справляется с огромным накопленным спросом на жилье. Рост цен в этой ситуации играет стимулирующую роль после скачка цен 2006 года многие потенциальные покупатели распрощались с надеждой на приобретение квартир, а отложенные по такому случаю деньги пошли на строительство индивидуальных домов и загородной недвижимости.

При различных ставках продажи цены еще в начале года зафиксировались на определенных отметках и затем начали снижение, достигшее в номинальном выражении 510%. При этом реальное снижение цен на жилую недвижимость в федеральном масштабе составляет с учетом скидок и других форм поощрения, которые предлагают покупателям девелоперы, порядка 1520%, комментирует ситуацию Илья Шершнев.

Кроме того, масштабный рост ввода жилья выбивался из стандартных пропорций роста двух взаимосвязанных отраслей строительной и строительных материалов. Производство последних в России росло в этот период отнюдь не так быстро, как можно было ожидать, учитывая показатели ввода жилья. В частности, с января по май, по данным Росстата, выпуск строительного кирпича увеличился всего на 17%, кровельных и изоляционных материалов на 9%, цемента на 24%, крупных стеновых блоков на 23%.

Своими руками
В пользу этой версии событий свидетельствует и статистика. По итогам первого полугодия 2007 года объемы ввода жилья в стране выросли почти в полтора раза, на 42%, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Столь резкий рост вызвал поначалу недоумение и даже недоверие. По правительственным прогнозам, рост никак не мог быть выше 1520%. Об этом, в частности, говорил незадолго до подведения полугодичных итогов глава Росстроя Сергей Круглик: В первом полугодии будет введено порядка 16 млн квадратных метров жилья, и мы надеемся, что к концу года выйдем не на запланированные 56 млн, а на 6061 млн квадратных метров, превзойдя все плановые показатели 2007 года.

Неожиданный расцвет самостроя был бы меньшей неожиданностью, если бы чиновники и строительные компании, повсеместно ударившиеся в гонку за златым тельцом, лучше понимали рынок, на котором работают. Российский сектор жилой недвижимости действительно испытывает острый дефицит. В среднем на одного россиянина приходится 20,8 кв. м площади. Разрыв с Западной Европой более чем двукратный. Если же брать в расчет только жилье, не нуждающееся в капитальном ремонте, средний метраж на одного человека в России составит всего 13,5 кв. м. Дефицит жилья в общероссийском масштабе, согласно оценкам правительства, составляет 1,7 млрд кв. м. На его устранение при ежегодном росте ввода жилья на 10% понадобится 16 лет. Однако огромный фронт работ, который гарантировал почти бесконечное благополучие чиновно-строительного бизнеса, отнюдь не единственный фактор, формирующий этот рынок.

Однако у этого парадокса есть достаточно простое объяснение, делающее любую версию о приписках лишней сущностью. Сверхплановые квадратные метры строили не компании и холдинги, а обычные граждане в 2007 году доля частной застройки по вводу выросла с 40% до 50%. Строили не полгода, а гораздо дольше галопирующий рост цен начал выдавливать покупателей в пригороды еще в 2005-м, строительный цикл составляет в среднем год, к тому же необходимо учесть эффект введения упрощенного порядка регистрации в БТИ с осени 2006 года. И главное, строили не в городах потому что дорого, а в пригородах где земля дешевле, потому что инфраструктуры нет. Именно это объясняет несовпадение объемов строительства и производства стройматериалов. Около половины нового индивидуального жилья, по данным Росстата, не имеет либо канализации, либо горячего или холодного водоснабжения.

Вопрос: Аналитический центр, который Вы возглавляете, еженедельно изучает динамику цен на рынке недвижимости Москвы. Как рассчитывается индекс жилья? Для расчета используются цены в объявлениях или реальные цены сделок?

Ждать десятилетиями современный россиянин, в отличие от своих отцов, выстаивавших многолетние очереди за госквартирой, психологически не готов. Рост доходов только подстегивает его нетерпение. Жилье ему нужно сейчас, а не через пять, десять или пятнадцать лет. И он не ждет, а идет и строит сам.
В Москву инвестировать поздно, здесь цены на жилье не вырастут. В Сочи или Питере все уже давно подорожало. Потенциал роста имеет среднее Подмосковье...

Вопрос: Какова погрешность?

Ответ: Это очень долгая история. Если говорить совсем в двух словах, то берется информация по квартирам, которые представлены на рынке, так или иначе это данные по ценам предложения, потому что данные по ценам продаж достать нереально. Они, как правило, закрыты и разбросаны по всему рынку. Далее, путем статистических методов идет обработка баз, устраняются статистические погрешности, выборки варьируются, и, соответственно, получается интегральный показатель, который мы называем индекс стоимости жилья. Он учитывает корректировку цен предложений к ценам реальных продаж по тем данным, которые у нас есть. То есть используется фактически двухступенчатая схема: считаем по ценам предложения, потом вносим корректировку в цену продаж.

Вопрос: Пытаются ли крупные игроки рынка влиять на Вашу работу?

Ответ: Сложный вопрос. Смотря как оценивать, потому что сами погрешности метода не очень велики. Но так как существует статистический разброс во входящих данных, а данные по рынку не идеальны, то здесь сложно оценить, какова погрешность в силу того, что до конца не все понятно. Допустим, есть информация, что такая-то компания продает квартиру по такой-то цене, а реально ли она ее продает или просто выставила сладкое предложение, чтоб все звонили и говорили: Мы очень хотим!. А компания таким образом делает себе дешевую рекламу. И ее сотрудники потом говорят: Знаете, мы только что продали, мы вам найдем не хуже. Или там просто чистая ошибка в каких-то параметрах. Мы поэтому при подсчетах по возможности все явно грубые ошибки вычищаем, но понятно, что какие-то варианты остаются, и они носят уже системный характер, они от нас не сильно зависят, поэтому сложно здесь точно определить величину погрешности.

Вопрос: Аналитики, в том числе и Вы, в своих обзорах предсказывают оживление на рынке недвижимости этой осенью. Вы считаете, что до конца года цены вырастут?

Ответ: Скорее нет, потому что есть компании, которые считают статистику по базам одной или нескольких крупных компаний. Обычно это беда всех крупных аналитиков, которые работают внутри компании. Здесь может быть и нерепрезентативность или другие какие-либо моменты. Мы же сами собираем данные по рынку: берем все возможные базы, в том числе, и независимые источники. Мы не зависим от какого-либо одного поставщика, поэтому здесь манипуляции не очень возможны. В плане прямого давления никогда не сталкивались. Если застройщики хотят прогнуть свою позицию, то они проводят свое исследование каких-то внутренних данных, готовят пресс-релизы, устраивают пресс-конференцию, заявляют в очередной раз, что цены в два раза вырастут и стоимость жилья будет 10 тыс долл за метр.

Вопрос: Какая, на Ваш взгляд, справедливая цена на квадратный метр в столице?

Ответ: Здесь не надо путать две вещи: оживление рынка и рост цен это разные вещи. Сложилось мнение, что при оживлении рынка цены должны идти вверх. Ничего подобного. Я неоднократно говорил и писал, что в нашем понимании оживление рынка это возвращение активности на рынок на нормальный уровень. Была стагнация, и она была выражена, прежде всего, в малом количестве звонков и сделок, в выжидательной позиции покупателей. Оживление - это когда покупатели от выжидательной позиции переходят в более активную фазу; когда они понимают, что все что можно выждать выждали, на сколько-то цены скорректировались ниже все равно не будет. После этого оборот на рынке возвращается к нормальной активности. Но это вовсе не означает, что цены должны расти.

Когда баланса не было, цены выстрели вверх. Это было свидетельством того, что, несмотря на ограниченность предложений, все равно спрос был больше. Потом цены откатились назад это говорит о том, что маятник цен равновесия перескочил отметку и сейчас вернулся назад. И я считаю, что в ближайшее время цены ни вниз, ни вверх не пойдут, поэтому не знаю, на сколько нынешний уровень цен справедлив, но он экономически обоснован.

Ответ: Само понятие здесь, на мой взгляд, не очень определено, в каком смысле справедливая? Кто должен выступать гарантом справедливости? Справедливая цена может быть при коммунизме, и то не совсем понятно каким образом. Там цен вообще нет: одним дали квартиру, другим нет. В условиях рынка правильно говорить не о справедливой цене, а о рыночной цене и об экономически обоснованной цене. А экономически обоснованная цена - это тот уровень цен, который сложился. Это 4 тыс долл за квадратный метр в среднем с учетом всей вторички. Если брать более дорогие новостройки, то цена ближе к 5 тыс долл. Это тот уровень цен, при котором возник баланс спроса и предложения: с учетом всех особенностей предложения, в том числе его ограниченность в Москве. И с учетом всех параметров спроса: с одной стороны, ограниченностью платежеспособностью населения, с другой стороны, возможности ипотеки, бонусов менеджеров, покупателей из регионов.

Вопрос: Как предстоящие выборы в парламент и президентские выборы повлияют на рынок недвижимости? Могут ли власти нерыночными методами снизить цены на жилье в России перед выборами? Каков Ваш прогноз по ценам на 2008 год?

Нередко под справедливой ценой понимают себестоимость строительства: но я считаю, что это чистый популизм, потому что обычно в качестве себестоимости считают просто стоимость строительства здания. В общем, что построить здание в Москве, что в чистом поле цена примерно одна и та же. Но надо понимать, что есть стоимость земли, которая определяется опять же рыночными условиями. Есть сложная система коммуникаций, и к ней надо подключиться, социальная инфраструктура, налоги, стоимость денег во времени и куча вещей, которые строительную себестоимость увеличивают в разы, и получается инвестиционная стоимость, которая и приводит уже ближе к сегодняшнему уровню цен. Застройщику за все эти напряги тоже надо денег заработать. Поэтому, мне кажется, что справедливая цена - это больше популизм перед выборами.

Вопрос: Оказывает ли влияние на цену метра в Москве постоянный приток мигрантов?

Ответ: Очень сложный вопрос. Власть нерыночными методами может влиять на цены самыми разными способами: и законодательно, и даже еще в большей степени объемами строительства: построят власти много цены упадут. Я не политолог, но как говорят многие специалисты в этой области, в нынешних условиях выборы достаточно прогнозируемы, и какой-то глобальной смены политического и экономического курса никто не ожидает. Поэтому, скорее всего, смена состава Думы и смена руководителя страны не должна повлечь каких-то серьезных перемен политического курса, а, следовательно, и на рынке это скажется опосредованно. До конца этого года цены будут такие же как сейчас, то есть от 4 тыс до 4,2 тыс долл за метр, если брать наш индекс. В следующем году, если недвижимость будет расти, то вряд ли будет 4,5 тыс долл за метр. Если рост и возобновится, то на уровне инфляции.

Вопрос: Окажет ли влияние на российский рынок жилья ипотечный кризис в США? Ужесточат ли российские банки условия получения ипотечных кредитов в связи с этим?

Ответ: Да, мигранты влияют. Но могу сказать, что раньше влияли больше. Раньше мигранты в основном были на Москву направлены, а сейчас меньше: из-за дороговизны жилья и повышения уровня жизни они направляются в другие региональные центры. Миграция, как это и должно быть, начинает немножко распределяться. Здесь можно сослаться на наше недавнее исследование по регионам, в котором оказалось, что основной поток денег из регионов-доноров сейчас идет в Краснодарский край, в частности в Сочи, так же, как в Москву и Санкт-Петербург. То есть уже вместо одной Москвы стало три точки. Я думаю, продет еще пару лет и их станет десять. Если брать те же Штаты, то не стремится все население Америки в Нью-Йорк! Есть Калифорния, есть Чикаго, есть Бостон. Есть много других городов, которые являются местными региональными центрами, где можно нормально достойно зарабатывать и жить.

Ужесточат ли банки условия выдачи ипотечных кредитов? Думаю, что должны ужесточить, но не сильно, потому что есть обратный тренд - все больше российских компаний начинают платить белую зарплату, легализуются доходы, растут доходы населения, в том числе у государственных служащих. Сейчас появляется гораздо больше людей, которые соответствуют всем формальным требованиям банков. Квартир меньше, чем кредитов, которые банки готовы дать.

Ответ: Связи практически никакой, повлиять это может только на финансовые рынки. На цены на недвижимость это никак не повлияет, потому что у них там своя история, у нас - своя. Абсолютно разное состояние рынков.

Ответ: Я думаю, что аренда будет постепенно дорожать. Взять ипотечный кредит или продолжать снимать квартиру вечная конкуренция интересов, и рынок устроен так, что он примерно выравнивает эти два канала. В последнее время в силу резкого подорожания жилья аренда оказалась более выгодной, потому что квартиры подорожали в два раза, аренда процентов на 20-2 Я думаю, что время сейчас выправит эту ситуацию. Уверен, что аренда в ближайшие пару лет подрастет. Будет достигнут баланс: что арендуй квартиру, что покупай по ипотеке - будет примерно одинаково.

Вопрос: Что будет с рынком аренды жилой недвижимости Москвы в следующем году?

Ответ: Я не думаю, что жилье будет снижаться сильно, а при небольшом снижении, при коррекции как это было сейчас, аренда все равно будет дорожать, потому что она очень сильно отстала она раза в два отстала по темпам роста от жилья. Даже если жилье на 10 процентов скорректируется, то аренде надо еще на 90 проц подорожать, чтобы восстановить баланс между соотношением аренды и продажами.

Вопрос: Если представить такую ситуацию, что цены на жилье будут снижаться, как тогда поведут себя цены на аренду квартир?

Ответ: Покупать квартиру надо, когда возникла потребность, особенно если покупаешь для себя, для жизни. Сейчас время достаточно благоприятное, на рынке спокойная ситуация, можно спокойно выбирать. Нет ажиотажа, нет такой проблемы, что цены каждый день меняются: что в одном месте договорились, в другом все съехало. Сейчас благоприятная ситуация, особенно для сложных сделок.

Вопрос: Когда Вы посоветуете покупать квартиру в Москве для проживания?

Ответ: В Москву инвестировать поздно, здесь цены на жилье не вырастут. Инвестировать надо туда, где цены сейчас низкие, и есть основания для заметного повышения цен, то есть имеются какие-то перспективы у города или региона. Если брать московский регион, то это скорее среднее Подмосковье. Там сейчас новостройки недорогие по московским меркам. Особенно если брать в направлении шоссе, которые реконструируются, где улучшается транспортная доступность, строится социальная инфраструктура. Понятно, что по мере готовности таких пунктов цена будет подтягиваться ближе к московской. Если сейчас, например, есть цены 1-1,5 тыс долл за метр в среднем Подмосковье, то в ближнем уже 3 тыс и более. Разница между ними на протяжении 3-х лет будет составлять не два раза, а процентов 30 всего.

Вопрос: В какие сегменты Вы порекомендуете вложить средства этой осенью частным инвесторам? Какой сегмент недвижимости имеет сейчас наибольший потенциал роста?

Ответ: В Сочи или Питере все уже давно подорожало. Надо искать такие регионы, которые по каким-то причинам могут очень активно развиться и могут в экономическом смысле вырасти по уровню жизни, по инфраструктуре. Скорее всего, это могут быть города и регионы, куда планирует инвестировать федеральное правительство - развивать какое-то производство, дороги и так далее, но где цены пока еще символические, относительно небольшие. В Сочи выиграли те, кто инвестировал года 3-5 назад.

Вопрос: Имеет ли смысл вкладывать деньги в недвижимость в регионах? Какие города еще сохраняют потенциал роста? Какие прогнозы относительно недвижимости города Сочи?

Ответ: Только в свой бизнес.

Вопрос: Естественный вопрос для инвестгуру: в чем Вы храните свои сбережения? Куда вы вкладываете деньги?

Ответ: Ну так чтобы вкладывать, нет. Я купил для жизни квартиру, а так чтобы вкладывать, наверное, не так много денег. А так все, что зарабатываю, вкладываю в свой бизнес пока. На мой взгляд, это самое перспективное и контролируемое вложение, чем отдать в банк или на биржу.

Вопрос: А в недвижимость не вкладываете?

Репченко Олег Николаевич, руководитель аналитического центра ирн.RU.

***

Группа компаний ПИК вчера объявила о покупке на аукционе прав аренды 20,5 га земли в Нижнем Новгороде примерно за $70 млн. На этой земле группа планирует построить 300 тыс. кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Всего за лето ПИК потратила на покупку площадок $475 млн, или более половины средств, привлеченных в компанию в ходе июньского IPO.

Известный аналитик рынка недвижимости с 10-летним опытом работы. Базовое образование: математическая школа и физический факультет МГУ (красный диплом). Более 4-х лет проработал в МИАНе начальником аналитического отдела и директором по маркетингу. Впоследствии создал независимый аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU, который стал основным поставщиком аналитики для большинства участников рынка недвижимости и СМИ. Автор системы индексов рынка недвижимости и ряда других уникальных аналитических продуктов в этой сфере. Принимал активное участие в проведении маркетинговых исследований, создании концепций застройки, а также организации рекламы и продвижения десятков инвестиционно-строительных и девелоперских проектов: новостроек, коттеджных поселков, бизнес-центров. Имеет более 10 000 публикаций и ссылок в центральных и специализированных СМИ, является аккредитованным аналитиком Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, лектором курса Управление недвижимостью при Академии народного хозяйства (АНХ). Успехи Олега Репченко отметил журнал Forbes в статье Признанный метр (Октябрь, 2005, № 10(19)).

ПИК вышла на рынок Нижнего Новгорода в 2005 году. Сейчас компания строит жилой комплекс Волжские огни и несколько домов общей площадью около 150 тыс. кв. м. Новое приобретение позволит ПИК увеличить портфель в 2,5 раза: на приобретенном участке у Оки компания планирует построить микрорайон Набережный площадью 300 тыс. кв. м, из них 230 тыс. кв. м -- жилье, 20 тыс. кв. м -- коммерческая недвижимость и 65 тыс. кв. м -- объекты социальной инфраструктуры. Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева оценивает объем инвестиций в проект в $340 млн.

ПИК-регион (дочка ГК ПИК) приобрела на аукционе нижегородских властей права долгосрочной аренды 20,5 га в границах улиц Героя Шнитникова, Булавина и реки Оки, говорится во вчерашнем сообщении компании. ПИК оказалась единственным участником торгов. До 15 сентября компания заключит договор аренды и внесет в местный бюджет 1,75 млрд руб. (около $70 млн), говорится на сайте нижегородского мингосимущества.

ПИК создана в 1994 году. В июне в ходе IPO продала 15,64% акций на LSE, выручив $1,93 млрд. По 42,18% акций принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. Выручка в 2006 году -- $1,546 млрд, чистая прибыль -- $298 млн. На 1 января 2007 года стоимость проектов, по оценкам CB Richard Ellis, $8,8 млрд. Вчера капитализация на LSE на 20.00 по московскому времени составила $13,1 млрд.

В Нижнем Новгороде уже работают два московских девелопера: СУ-155 до 2009 года планирует построить в городе 1,5 млн кв. м жилья, а группа Бородино возводит микрорайон площадью 180 тыс. кв. м. Президент компании Бородино Тигран Нерсисян рассказывает, что продажная стоимость 1 кв. м жилья в городе достигает $2-2,4 тыс. PR-директор СУ-155 Федор Сарокваша говорит о $1,5-1,8 тыс. за метр. В городе огромный отложенный спрос на новое жилье, поэтому ежегодно цены на новостройки растут на треть,-- добавляет господин Сарокваша.

Всего за лето компания нарастила портфель проектов до 1,17 млн кв. м (в 2006 году она построила 1,2 млн кв. м), потратив на новые приобретения около $475 млн. С учетом того, что в саму компанию в ходе IPO было привлечено $925 млн, ПИК уже потратила более половины всех средств, вырученных в ходе размещения,-- подсчитывает аналитик Брокеркредитсервиса Татьяна Бобровская. По ее прогнозам, агрессивная политика ПИК по скупке новых участков и профильных активов позволит компании увеличить до конца года капитализацию до $14,3 млрд. Инвесторы позитивно воспринимают выход ПИК на региональные рынки,-- согласна аналитик банка Ак барс Евгения Лобачева. Она добавила, что к 2010 году, когда большинство проектов ПИК в жилой недвижимости будут завершены, доходность застройщиков может вырасти с нынешних 35% до 50%.
Инвестиционная активность в секторе торговой недвижимости и в III квартале года продолжала оставаться очень высокой. И это, несмотря на то, что доходность операций с торговыми объектами сегодня редко превышает 18-22 процентов. Однако в данном сегменте коммерческого рынка недвижимости остались «точки», которые способны приносить инвесторам и более значительную прибыль.

Сразу после IPO ПИК начала активно скупать площадки в Москве и регионах. В начале августа компания приобрела за $140 млн 92% акций Кусковского химзавода у метро Перово, где планируется построить 188 тыс. кв. м жилья и другой недвижимости. В конце августа ПИК купила 50% компании Storm Properties, владеющей правами на строительство 250 тыс. кв. м офисов в Москве, а в сентябре группа объявила о покупке 42 га в Новороссийске, где планируется построить 440 тыс. кв. м жилья.

Впрочем, иностранные девелоперы, как и прежде, предпочитают «синицу в руке». Иначе, чем объяснить длящуюся вот уже более пяти лет их любовь к крупным торговым центрам?

Сектор насыщается

Тем не менее, по количеству торговых площадей и торговых центров Россия существенно отстает от Центральной Европы (среднеевропейское соотношение — 198 кв. м торговых площадей на 1000 жителей). Однако кажущийся дефицит торговых метров с лихвой компенсируется в Москве рынками и другими формами неорганизованной торговли — на них приходится, по разным оценкам, от 38 до 50 кв. м на 1000 жителей.

На начало сентября в Москве функционировало 54 торговых центра (по классификации — все свыше 4 тыс. кв. м), с общей площадью примерно 800 тыс. кв. м, что эквивалентно 42 кв. м торговой площади на 1000 жителей Москвы и Московской области. При этом количество торговых площадей за 20 месяцев 2002 и 2003 гг. увеличилось в два раза по сравнению с тем же периодом в 2000-2001 годах.

В лучших торговых центрах (внутри Садового кольца и вдоль Кутузовского и Ленинградского проспектов) была отмечена новая тенденция — рост базовых арендных ставок составил в среднем 5-6%, в то время как в торговых центрах за пределами Садового кольца базовые арендные ставки продолжили снижаться под влиянием растущего предложения (как минимум на 3-5 процентов). Арендные ставки по лучшим торговым помещениям в среднем по городу на конец августа составили 1400 долл. за кв. м в год, в то время как средние арендные ставки по торговым центрам были значительно ниже (около 850 долл. за кв. м в год), что объясняется более низкими арендными ставками для якорных арендаторов и ресторанного сектора. Кроме того, многие владельцы торговых центров предоставляют постоянным арендаторам скидки — до 5-10 процентов.

При этом насыщенность торговыми предприятиями дала результат: уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве увеличился по сравнению с предыдущими годами, составляя в среднем по городу 3-5%, тогда как в 2000 г. эта цифра не превышала два процента.

Сложность выбора

Средние арендные ставки по лучшим торговым коридорам (Тверская улица, Столешников переулок, Кузнецкий мМост и Новый Арбат) незначительно увеличились за первые три квартала года до 2000 долларов за кв. м в год (на 4 процента). Общее предложение по лучшим торговым коридорам оценивается сегодня в 400 тыс. кв. м при уровне свободных помещений от 6 до 8 процентов. Наиболее активными арендаторами магазинов на улицах являются магазины модной одежды и аксессуаров, а также рестораны. Кстати, доходность по торговым предприятиям в этих «коридорах» может составлять 35-40% в год, но существует объективный ограничитель такой инвестиционной деятельности — дефицит свободных помещений.

Очень значим для магазинов такой фактор, как «проходное место». За хорошее расположение порой приходится серьезно доплачивать. Исключение — только магазины для автомобилистов или узкоспециализированные «точки», для которых важен удобный проезд. Например, перемещение объекта с Пятницкой улицы в район Татарских переулков способно изменить цену аренды в 2-2,5 раза.

Торговые помещения справедливо считаются самым «капризным» сектором коммерческой недвижимости, так как для их сдачи или продажи владельцам приходится соблюдать ряд условий. И в отличие от арендаторов офисов или складов торговцы очень мобильны: последние при плохих делах готовы в считанные недели перепрофилировать магазин или, что еще более реально, попытаться сменить помещение.

Наиболее популярны, как и прежде, магазины в ЦАО. Но беда центра — мало новых помещений. В основном на рынке присутствуют здания прошлых лет. Наиболее часто в них выставляются на продажу или аренду помещения площадью 150-250 кв. метров. Если сравнивать с предложением офисов, то доля маленьких торговых помещений (80-120 кв. м) очень мала. Но именно такие магазины и в самом большом дефиците.

Неоднозначно оцениваются на рынке магазины без подсобного помещения. В этом случае «уходят» только «точки» небольшой площади (киоски и павильоны).

Факторы успеха

Если сравнивать стоимость аренды магазинов и офисов в центре города, то цены на торговую недвижимость при прочих разных показателях (расположение, площадь, срок аренды и пр.) выше офисных цен на 40-50 процентов. Это еще раз доказывает инвестиционную привлекательность магазинов. Специалисты рынка так кратко объясняют эту ситуацию: «Магазины располагаются на первых этажах людных улиц, а офисы — где придется».

Среди центров локального влияния можно выделить как наиболее сильнопритягательные: Дорогомиловская ул., центр Нового Арбата, район м. «Смоленская» со Старым Арбатом, Пушкинскую площадь, Таганский универмаг. Менее сильные центры притяжения — Покровка и Покровский бульвар, Люсиновская улица. Наиболее низко котируются район Трубной площади и Трубной улицы, район Новоспасского моста. Несмотря на расположение в географическом центре Москвы, цены аренды и продажи здесь в 2,5-3 раза ниже, чем на Арбате или в Столешниковом переулке.

Весьма важным считается фактор «проходное место», однако его формализация крайне затруднена. Например, перемещение объекта от станции метро «Белорусская» в сторону Лесной улицы способно изменить цену аренды в 3-5 раз.

Важным моментом является ограничение торгового профиля. Магазины с каким-либо ограничением (например, нельзя продавать продовольствие и особенно спиртное) падают в цене до 15-20 процентов.

Перемещение магазина с обычной улицы во дворы меняет цену аренды в среднем на 25-30 процентов. Примерно на столько же дешевеет магазин и при перемещении в подвал с первого этажа. А вот качественный ремонт, в отличие от офисных центров, совсем незначительно увеличивает стоимость аренды — не более чем на 10% по сравнению с обычным состоянием. В свою очередь, необходимость качественного ремонта понижает цену на 15-20 процентов.



Главная --> Публикации