Главная --> Публикации --> Офисы в екатеринбурге до сих пор в основном распродают «мелкой нарезкой» За ипотечный кризис заплатят инвестбанкиры Осенний марафон цен на недвижимость: первые итоги Ипотека — двигатель загородного рынка Где пройдут рокады?

Поданным Петербургской недвижимости, в области и в окраинных районах городского подчинения (Курортном, Пушкинском и проч.) строится и продается более 160 коттеджных поселков. Еще около 50 с землеотводом, но в стадии проектирования.

По объему застройки рынок коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленинградской области уступает подмосковному на порядок, в денежном выражении разрыв еще больше. Это отставание дает петербургским девелоперам редкую возможность учиться не на собственных ошибках, а на просчетах коллег.

Общие тенденции (с учетом лага во времени) совпадают: увеличиваются масштабы застройки в границах отдельного поселения (подмосковный формат мегапоселков под Питером еще не прижился, но к тому идет); в элитном сегменте тяготение к концептам и интересным архитектурным решениям; возрастает роль ипотеки и других кредитных схем; сокращается разрыв между спросом и предложением в сегменте экономкласса; активно осваиваются направления, которые прежде считались неперспективными; уменьшается доля спекулятивных операций с землей девелопмент становится выгоднее банальной перепродажи. Еще один важный процесс, в разных вариантах отработанный подмосковными застройщиками, но пока с трудом реализуемый в Северо-Западном регионе, преобразование стародачных поселков и поселений.

В Подмосковье, по сведениям агентства Rway, насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков, в фазе активной реализации около 23 Но: размер имеет значение! Подмосковные поселения значительно больше по площади и по количеству домовладений: общая площадь рынка коттеджей в Московском регионе 5,4 млн кв. м (примерно 15 000 домовладений), в петербургских пригородах возводится и продается 743 000 кв. м коттеджей (около 5200 домов и участков). В деньгах: Подмосковье $18 млрд (данные портала ирн.ru), Петербург и Ленобласть $1,2 млрд (данные АН Итака).

И проблемы тоже общие. На первом месте транспортная. Если еще год-полтора назад местные девелоперы уверенно указывали удаленность в километрах, то теперь все чаще в часах и минутах. Но каждый автовладелец немедленно делает мысленную поправку: час езды это в лучшем случае 2-3 часа в пятницу вечером из города и столько же в воскресенье, начиная с середины дня, в обратном направлении. Вторая проблема капризы спроса. Уверенность в том, что сметут все, уступает место жалобам на дефицит информации: что будет строиться в непосредственной близости от очередного поселка развлекательный комплекс или мусоросжигающий завод? Как будет восприниматься потенциальными покупателями технология панельной сборки? Себестоимость ниже, но и ассоциации с щитовыми домиками советской эпохи продажам не способствуют. Насколько затянется реконструкция Приозерской трассы? Как повлияет на статус конкретной зоны размещение поблизости очередного складского терминала или автосборочного производства?

Главными рычагами развития в обоих регионах остаются завышенная стоимость городского жилья и дефицит свободных площадок в городской черте.

Наконец, очень полезен подмосковный опыт экспериментов с инфраструктурой. Обязательно ли тратиться на фитнес-клуб и бассейн или лучше ограничиться баскетбольной площадкой? Застройщики уже начинают учитывать парадокс, с которым в Подмосковье столкнулись вплотную: чем лучше инфраструктура, тем меньше природы. Так уж получается. Это не критично для ближних поселений, где ландшафтные радости и без того минимальны (по меркам Карельского перешейка, конечно), и для дальних дач за радиусом 70-80 км поликлинику и школу строить все равно без толку. А вот в зоне средней доступности (условно 15-60 км) эту проблему приходится каждый раз решать заново.

Похоже, что верхний слой спроса со стороны тех, кто всю жизнь мечтал о собственном домике и вот наконец-то получил возможность свою мечту реализовать, уже исчерпан. Новый спрос со стороны тех, кто внимательно взвешивает плюсы и минусы пригородного образа жизни, включая стоимость эксплуатации и качество управления, мотивирован иначе, более подробно и рационально. Не факт, что все застройщики к этому готовы.

Комплекс расположен в 8 км от КАД. На территории 31 га разместятся 27 коттеджей (от 176 до 264 кв. м с наделами от 14 до 42 соток), около 150 секций таунхаусов (от 114 до 181 кв. м и участками по 2 сотки) и малоэтажные дома на 300 апартаментов (от 70 до 161 кв. м). Строительство началось в прошлом году; продажи, по словам представителей застройщика, идут успешно. Инвестиции в проект составят около $73 млн.

Компромисс
В крупномасштабных проектах петербургские застройщики идут по пути комплексного освоения площадок. Сочетание малоэтажных домов, таунхаусов и коттеджей несколько размывает социальную однородность, зато позволяет диверсифицировать спрос. По такому принципу организован, например, комплекс Бель Виль под Павловском.

Неравномерность спроса (коттеджи, по словам представителей застройщика, вдруг пошли с опережением графика) регулируется ценовой политикой. С декабря 2006 г. цена на коттеджи и стоимость земли выросли почти вдвое, хотя квартиры и секции практически не подорожали. В поселке предусмотрены торговый и спортивный комплексы, детский сад. В 2007 г. появилась возможность приобретать жилье в комплексе по ипотечной схеме. В июле Еврофинанс-Моснарбанк (он же основной инвестор строительства) выдал первые ипотечные кредиты на покупку жилья в Бель Виле. Проект предполагается завершить в начале 2009 г.

Коттеджи сдаются под чистовую отделку. Земельный участок оформляется в собственность покупателя после окончания строительства дома. Коттеджи, по данным на июль, продавались по $1920 за 1 кв. м, сотка земли по $12 80 1 кв. м в таунхаусах оценивался в $1750 (включая придомовую территорию), в малоэтажных домах в $1600.

Генеральный директор компании НеваИнвестПроект Максим Красненко комментирует: проект будет сдаваться очередями на протяжении пяти лет (чтобы избежать затоваривания рынка); обширная территория, зонирование и особенности ландшафта позволяют строить обособленные очереди (к вопросу о проживании на стройплощадке). По мнению Красненко, большинство покупателей выберут Кивеннапа для постоянного проживания. Площадь квартир от 40 до 90 кв. м (базовая цена от $1600 за квадрат), в таунхаусах от 102 до 150 кв. м (от $1800). Цены на коттеджи еще не утверждены. Застройщик предложит на выбор 10 типовых проектов из различных материалов (газобетона, оцилиндрованного бревна, клееного бруса) площадью от 120 до 200 кв. м.

Смешанные комплексы строятся не обязательно в ближнем пригороде. В июле этого года компания НеваИнвестПроект заявила один из крупнейших проектов на областном рынке малоэтажного жилья: рядом с поселком Первомайское (Выборгский район, около 70 км от центра Петербурга) будет строиться комплекс Кивеннапа. Название происходит то ли от шведского Kivanebb (спорная земля), то ли от Kifvanebbet (форпост, передовые укрепления). Площадь будущего комплекса более 70 га. Проект предусматривает 14 3-этажных домов на 36 квартир каждый, 17 таунхаусов (204 секции) и 166 индивидуальных коттеджей. Всего свыше 870 домовладений.

Директор департамента загородной недвижимости компании Адвекс Ольга Астахова полагает, что при разумном планировании и организации насыщенной инфраструктуры жилье в комплексе такого типа найдет своего покупателя.

По мнению директора управления Загород корпорации Петербургская недвижимость Дмитрия Демидова, в Петербурге реализация таких проектов несет в себе определенный риск: Я не уверен, что петербуржцам это понравится.

Другой вектор развития выбрала компания Желдорипотека (девелоперская дочка РЖД). Компания строит коттеджный поселок в золотом треугольнике Репино Ленинское Комарово, уже изрядно насыщенном различными проектами. Петербургский филиал ЗАО Желдорипотека полагается на вкус и фантазию покупателей и предлагает участки, оснащенные инженерной инфраструктурой, но без жестких архитектурно-планировочных ограничений. По мнению генерального директора петербургского филиала Эдуарда Киямова, на рынке загородных объектов есть группа покупателей, потребности которых не вписываются в установленные застройщиком рамки. При этом организаторы проекта не опасаются, что на территории появится очередной шанхайчик: местоположение обязывает, предполагаемый уровень цен (около $21 000 за сотку) отсечет и случайных клиентов, и спекулянтов. Особенности рельефа (местность холмистая) и размеры наделов (минимум 16 соток) позволяют расположить домовладения обособленно. До нового поселка от Петербурга 45 км. 56 домов разместятся на 16,5 га.

В Подмосковье мегапоселков смешанного типа насчитывается уже около полутора десятков, правда, достроенных ни одного.

Похоже, ажиотажный спрос исчерпан и начинается вдумчивая дифференциация рынка: или сезонное жилье без излишеств на приличном удалении, но с красотами и большой водой (по такому принципу реализует свои проекты, например, компания Стинком, которая осваивает целый полуостров на Пионерском озере поселки Заозерье, Зайчихино), или крупный смешанный комплекс с развитой инфраструктурой, или небольшие дорогие поселки вблизи мегаполиса и в раскрученных курортных зонах с концепцией и по строгому, предусматривающему ограничения архитектурному проекту.

Застройщик полностью обеспечивает инженерию (подводит воду, электричество, газ, телефон и проч.); инфраструктура без излишеств: административное здание, парковка и детская площадка.

Земля и доля
По словам генерального директора АН Бекар Ирина Гудкиной, сигналом для рынка земельных участков в этом году стали торги, организованные петербургским фондом имущества. В апреле и мае фонд продал три аварийных здания в Зеленогорске и Комарово, ценность представляли, естественно, не сами постройки, а только земля. Покупатели подняли цену до $15 000 за сотку.

Поселки бизнес-класса ($300 000-700 000 за домовладение) без особых примет пока тоже находят спрос, но все с большим трудом. Принципиально важным становится выбор участка.

Ирина Гудкина говорит, что после оглашения результата этих торгов покупатели как с цепи сорвались спрос резко активизировался. Просматриваются (и покупаются) даже те объекты, которые сами риэлторы считали переоцененными.

В июле за нежилое 3-этажное здание в Репино (2200 кв. м) на участке площадью 4588 кв. м торговались 26 претендентов. В результате стартовая цена была превышена в пять раз, и победитель (физическое лицо) заплатил за лот 50 млн руб. Таким образом, земля обошлась ему в 10 897 руб. за 1 кв. м более $40 000 за сотку. По словам директора фонда имущества Андрея Степаненко, достигнута рекордная цена за объект в Репино, что неудивительно при дефиците предложения в Курортном районе. Проданное здание не представляет ценности, поэтому полученную в ходе торгов сумму можно считать ценой земельного участка.

Другой известный проект Золотая миля снят с продажи. Участок площадью около 15 га расположен на первой линии, у залива, на 47-м км Приморского шоссе (рядом с

В Репино Миэль-СПб (представляет интересы покупателя) и Бекар (представитель продавца) договорились о сделке по участку площадью 1,1 га. Полтора года назад известный девелопер Василий Сопромадзе предполагал построить здесь 10 домов элитного класса, но затем отказался от проекта и выставил его на продажу. Объект спорный: для 10 серьезных домовладений территории маловато, а продавать оптом цена будет ниже. Однако стороны договорились, по предварительным данным, цена сделки составила около $26 000 за сотку. Покупатель московская фирма, по-видимому, на участке будет строиться корпоративная база отдыха.

Здесь планировали построить коттеджный поселок 25 домов с участками площадью от 40 до 85 соток. Проектировщики придумали возвести апарт-отели в английском стиле площадью от 323 до 532,9 кв. м рекреационная зона, жилье строить формально нельзя Предполагаемый объем инвестиций свыше $40 млн.

поселком Серово). Инвестор и организатор проекта компания Серово, участок в аренде на 49 лет. На нем расположены 32 строения в собственности; раньше здесь был детский спортивный лагерь.

Генеральный директор компании Сфера плюс Татьяна Чевергова отмечает, что тенденция скупать земельные участки (неважно, маленькие, большие, ИЖС или садоводство) для последующей перепродажи себя практически изжила. Она объясняет это и повышением цен (за последний год на 30-50% в зависимости от направления), и готовностью инвесторов подождать с получением прибыли. Все чаще покупатели земель сельхозназначения сами стремятся изменить категорию участка на ДНП (дачное некоммерческое партнерство), реже меняют категорию земли на ИЖС (это на порядок дороже) и сами выступают в роли инвесторов при застройке коттеджных поселков, отмечает Чевергова.

Покупатели активно интересовались проектом, но сделку заключать не спешили. Стартовая цена была определена в $13 млн. Летом нашелся покупатель, готовый уплатить стартовую цену, но теперь уже отказались продавцы, решившие, что будут реализовывать проект самостоятельно.

Директор департамента аналитики группы компаний Аверс Дмитрий Свительман говорит: Рынок коттеджных поселков развивается по общей схеме новых направлений бизнеса: сначала снимаются сливки, затем начинается серьезное освоение рыночной ниши. Сливки сейчас поселки бизнес-класса в престижных местах. Серьезное освоение начнется с массовым строительством поселков экономкласса (или даже с преобразованием старых садоводств в таковые). Соответственно, земля в раскрученных районах стоит в разы больше, чем в других, даже несмотря на одинаковое расстояние до города и лучшую транспортную доступность.

По данным Сферы плюс, в 2005 г. 80% фермерских хозяйств приобретались для перепродажи; в 2007 г. доля таких сделок сократилась до 30%.

Вот с освоением стародачных территорий пока многое непонятно. В крупные массивы, нарезанные на сотни 6-соточных участков, инвестор не идет, потому что незачем. В суперпрестижных Комарово и Репино территории находятся под присмотром местных властей и КГИОП. А в небольших перспективных садоводствах инвесторы наталкиваются на упорное сопротивление старожилов.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов замечает, что южные направления Ломоносовский, Тосненский районы сегодня недооценены и, кстати, поэтому банки все охотнее берут в залог объекты, расположенные именно здесь: пока кредит выплачивается, объект будет дорожать и банку спокойнее, и заемщику приятно

Результат: несколько дел в арбитраже, заявления в милицию и прокуратуру, в садоводстве два председателя правления, счет блокирован, хозяйственная деятельность парализована

Например, в садоводстве Сестроречье, недалеко от Солнечного, три десятка участков из 204 скупил предприниматель Александр Колотов. Он строит коттеджи, чтобы сдавать их в аренду. И своей цели не скрывает: вытеснить лишних и сделать дорогой поселок для своих. Пожарные водоемы фактически приватизированы, прежде общедоступное озерко обнесено 3-метровым забором и сдано в аренду Методы вполне рейдерские: шантаж, угрозы и проч. Сам Колотов, впрочем, говорит, что просто наводит порядок в садоводстве: оплачивает уборку мусора, улучшает подъезды, ставит указатели.

В общем уже очевидно, что процесс превращения сложившихся дачных хозяйств в оазисы комфорта и достатка не будет ни простым, ни легким.
Люди, живущие за городом, как правило, имеют определенный уровень дохода, обусловленный определенной степенью занятости. И то и другое не всегда позволяет жителям загородных поселков тратить время на шопинг. Да и зачем? Не только товары, но и услуги можно получить, не выходя из дверей собственного дома. Достаточно войти в интернет и, используя любую поисковую программу, ввести запрос выезд на дом.

Председатель Союза садоводов Петербурга и Ленинградской области Леонид Зубко говорит, что ситуация типичная: Похожее происходит во всех престижных районах во Всеволожском, Курортном, Выборгском Нам известно около 20 таких случаев. Милиция с этим сделать ничего или не может, или не хочет.

Закажите пропуск
Директор отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Анатолий Балашов говорит, что заказ товаров с курьерской доставкой широко практикуется жителями коттеджных поселков. Ассортимент заказов от помидоров до телескопов. Правда, проживающий должен сообщить о курьере на пост охраны при въезде в поселок, чтобы его пропустили, уточняет Балашов. Тогда курьеру выписывают разовый пропуск на вход и проблем не возникает.

Парикмахеры и ветеринары с удовольствием приедут к клиенту домой. Крупные розничные сети доставят продукты питания. Рестораны привезут готовую еду. Косметика, одежда, обувь, белье все, что только можно пожелать. И сложившая ситуация устраивает обе стороны и покупателя, и продавца. Для первых это удобно, вторым дает возможность привлечь и удержать дополнительных клиентов.

Алексей Бабкин, директор департамента загородной недвижимости HomeHunter, говорит, что основной объем заявок, как правило, касается доставки на дом продуктов питания или готовой еды из различных ресторанов. Значительную долю составляет доставка цветов. В остальных случаях на дом привезут мебель и различную электронику, включая музыкальные и видеодиски. Бабкин добавляет, что зачастую управляющая компания поселка имеет автопарк, в составе которого есть несколько грузовых автомобилей. Их аренда возможна для личных нужд владельцев коттеджей, в том числе для доставки товаров в поселок. К примеру, подобный сервис заявлен в проекте Istrian Monopoly.

Служба эксплуатации элитного поселка, по его словам, обычно не занимается доставкой товаров жителям. Но это потому, что спектр услуг на территории самого такого поселка широк. Например, рассказывает Балашов, на территории Николино несколько ресторанов, соответственно, можно заказать блюда на дом. Для этого существует прямая связь между владельцем дома и рестораном, управляющая компания в этот процесс не вмешивается.

Сложность в том, уверен эксперт, что не существует адресной системы поселков, поэтому порядок проезда к поселку каждому курьеру нужно объяснять подробно. Поселки Миэля управляются собственной УК, которая пытается организовывать систему доставки с интересными и заслуживающими доверия поставщиками. Но выбор пока ограничен, говорит Орбант. В любом случае, считает он, будущее системы доставки это наличие посредника в виде управляющей компании, которая берет на себя выбор достойных поставщиков, объясняет им порядок проезда и доступа на территорию поселка, несет ответственность за поставку качественной продукции и своевременность такой поставки.

Савелий Орбант, директор Миэль Загородная недвижимость, напротив, считает, что в настоящее время заказ товаров с доставкой происходит нечасто. По его мнению, в основном заказывают доставку билетов, путевок, страховых полисов и т. д. Жители заказывают продукты питания, но только свежие и изготавливаемые чаще всего рядом с домом. Например, горячий хлеб, молоко и т. д. В список товаров, которые заказывают чаще всего, по мнению Орбанта, входят техника, стройматериалы, продукты питания от местных производителей, вода и фильтры для систем водоочистки.

Но бывают и забавные случаи, связанные с доставкой на дом. Савелий Орбант вспоминает, что в одном из поселков служба доставки привезла сосну длиной около 15 м, которая физически не могла быть установлена на участке хозяина. Почти 12 часов ушло на согласование возврата сосны и маневрирование фуры для выезда с территории поселка.

Оказывая востребованную услугу, управляющая компания получает свой процент, продолжает Орбант. Однако его чаще всего уплачивает поставщик, и этот бонус не влияет на конечную стоимость товара для покупателя. Более того, имея постоянного покупателя, поставщики устанавливают для управляющей компании сниженные оптовые цены.

Основная идея магазина хорошо известный с советских времен стол заказов около дома. Специалист рассказывает, что компания изначально строила свой бизнес на доставке либо в магазин сети, находящийся рядом с домом заказчика, либо по адресу покупателя. Это позволяет держать цены ниже на 10-15% по сравнению с другими магазинами города. А наладив доставку по Москве, было бы глупо не запустить услугу и по Подмосковью.

Ради лояльности
В Москве множество розничных сетей, служба доставки которых без проблем привезет заказанные товары практически в любую точку Подмосковья. Компания Новый импульс, управляющая сетью магазинов Утконос, разработала свою систему. Стоимость доставки 99 руб. Правда, вес ограничен не более 300 кг. Иван Горожанкин, заместитель руководителя отдела рекламы и дизайна розничной торговой сети Утконос, говорит, что эта услуга пользуется большим спросом, особенно в период отпусков. Но есть сложность в работе. Клиенты просто не верят, что за 99 руб. им доставят товар на следующий день в любой район Подмосковья, огорчен Горожанкин.

В сети магазинов Седьмой континент доставкой продуктов на дом занимаются с 2002 г. Генеральный директор 7К доставка Андрей Никоноров говорит, что ежемесячно этой услугой пользуются несколько тысяч человек. Наличие собственной службы доставки это сильный маркетинговый ход.

Эксперт говорит, что в компании нет конкретной ориентации по клиентской аудитории. Такая услуга удобна всем, ведь Утконос специализируется на доставке продуктов питания. Сейчас ассортимент составляет около 45 000 наименований, но к концу года должен расшириться до 65 00 Фрукты, овощи, прохладительные напитки, замороженные полуфабрикаты, мороженое, слабоалкогольные напитки. Поскольку услугу ввели недавно, продолжает Горожанкин, то пока это больше PR-ход, но в общем это часть будущего дохода, заключает он.

Сама услуга приносит более 1% товарооборота компании. Наибольшее количество заказов поступает с рублевского и калужского направлений, отмечает Никоноров.

Выручка службы доставки Седьмого континента в 2006 г. превысила $12 млн. Сложности возникают в период массового выезда москвичей на дачу. Наибольшим спросом, по словам специалиста, пользуются безалкогольные напитки, среди которых можно выделить питьевую и минеральную воду, соки. Эта товарная категория составляет до 20% товарооборота службы.

По ее мнению, сложность доставки за МКАД состоит в том, что это занимает много времени и курьер должен быть на машине (ох уж эти пробки!). Также бывает сложно найти в лесу VIP-поселки. А общение с охраной поселка Зубова называет трудным.

Заказать на дом можно не только продукты и напитки. В сети магазинов Дикая орхидея и Бюстье практикуют такую услугу. В интернете можно ознакомиться с ассортиментом и потом заказать понравившуюся вещь с доставкой как через интернет, так и позвонив в любой из существующих магазинов. Валерия Зубова, региональный директор сети Дикая орхидея, говорит, что этот сервис востребован. Можно отправить подарок, а также получить дома или в офисе выбранный и оплаченный в магазине товар, в случае если сразу не оказалось нужного размера или после переделки белья портным, рассказывает она.

Бывают ситуации, когда вызов курьера или специалиста становится вынужденным. Например, домашнее животное заболело. Тогда лучше не рисковать. Не известно, как скажется на нем транспортировка до ближайшей клиники.

В компании говорят, что для магазинов сети этот сервис является дополнительной услугой. Однако, по мнению Зубовой, он обеспечивает доход, так как весь ассортимент и размерный ряд держать в магазинах невозможно.

Сама клиника была изначально построена по принципу семейного доктора. То есть если владелец хочет, он приезжает со своим питомцем в клинику, где ему предоставят максимальный спектр услуг. А на дому врач может сам увидеть условия содержания и кормления животного, его поведенческие особенности в естественной среде обитания. Да и взаимоотношения с владельцем строятся более непринужденно. С финансовой точки зрения это услуга, которая включена в прейскурант.

Татьяна Панкратова, исполнительный директор Международной ветеринарной клиники, которая находится в поселке Горки-10 на Рублево-Успенском шоссе, говорит, что не всех пациентов возможно транспортировать. Домашние любимцы могут быть большие или трусливые, да и владельцы не всегда готовы устраивать лишний стресс животным, особенно если они плохо себя чувствуют. Так как клиника располагается за пределами МКАД, сложностей с выездом по области нет. На вызов на дом, по ее словам, есть спрос. А если есть спрос, есть и предложение.

Единственное, что не практикуется в клинике, выполнение операций на дому. Главный врач Саймон Голдман категорически против. Невозможно доставить в дом пациента всю клинику и все медикаменты.

При необходимости и согласии владельца животное могут забрать и увезти в клинику. Неоднократно были ситуации, рассказывает Панкратова, когда врач, приезжая на дом, видел угрожающее жизни животного состояние. В таком случае животное забирают в стационар.

магазин с говорящим названием LUX4U (Люкс для тебя) продает одежду, обувь и аксессуары марок с мировой известностью. Светлана Гончарова, менеджер по работе с клиентами, считает такую схему работы востребованной, особенно в сегменте товаров класса люкс. Покупатели экономят время, уверена она, избегая многочасовых поездок по магазинам в поисках нужной вещи. Еще один плюс доставки одежды на дом, на ее взгляд, это возможность проверить до покупки, вписывается новая вещь в гардероб или нет.

Магазин на диване
Для некоторых представителей бизнес-среды спрос услуги по доставке заказов дает возможность экономить на аренде площадей. Интернет переполнен различными предложениями. Все, что требуется сетевому покупателю, это наличие свободного времени, чтобы разобраться во всем многообразии продаваемых товаров.

Светлана Гончарова вспоминает, как однажды курьер после загородной доставки предпочел маршрутке электричку. В электричке он заснул и проснулся в 100 км от Москвы. Он совершенно растерялся, и, пока он выяснял у девушки, стоявшей на платформе, куда он попал, ушел поезд на Москву. А следующий почти через 2 часа. Через месяц курьер женился на этой девушке, которая тогда показала ему на уходящий поезд и объяснила, как ехать назад.

Сложностей с доставкой за МКАД она не видит. Но говорит, что есть один минус: в этом случае вещь обойдется дороже. В связи с массовой жилой застройкой за пределами МКАД огромный пласт потребителей переезжает жить туда, рассказывает Гончарова. И таких заказов уже едва ли не больше, чем по Москве. И поскольку за МКАД проживает много весьма обеспеченных людей, соответственно, есть и качественные отличия клиентов: в большинстве случаев это покупатели, делающие покупки постоянно и в большом объеме.

Анна Шорина, владелица магазина детских товаров Babysecret.ru, до его открытия работала в розничной торговле. Она педагог по образованию, что и обусловило выбор категории товаров. Каждый километр доставки за МКАД стоит в Babysecret.ru 20 руб. Сроки доставки играют в этом бизнесе решающую роль при принятии решения о покупке. Клиенты не хотят ждать свой товар, они хотят получить его в кратчайшее время. Чем быстрее доставка, тем выше лояльность клиентов к магазину, утверждает Шорина.

Был еще один любопытный случай. Курьер мельком увидел мужа дамы, которой отвозил покупки, личность весьма известную. Курьер разволновался и захотел взять автограф, потому что этот человек оказался чуть ли ни его кумиром. Пока он преодолевал стеснение, объяснял его жене ситуацию, пока она поговорила с мужем, пока курьер поговорил с мужем (который к тому же оказался очень дружелюбным и словоохотливым), пока они решали, что написать курьеру на память, прошло достаточно много времени. После всей этой суеты курьер ушел. Просто ушел, совершенно забыв взять деньги за доставленный заказ.

Дмитрий Гаев, владелец лавки колониальных товаров Tabachok.ru, уверен, что услуга доставки становится все более востребованной. Особенно для категории товаров, не требующих непосредственного присутствия покупателя при совершении покупки.

Основная категория ее клиентов это мамы, сидящие с детьми дома, для них важны консультация перед покупкой, элемент доверия и профессионализм продавца-консультанта. Вторая категория отцы, являющиеся уверенными пользователями сети. Для них обычно бывает достаточно информации о товаре, которую они могут прочитать на сайте. Они быстро принимают решение сделать заказ. Наибольшим спросом, по словам Шориной, пользуются детские коляски и автокресла. Клиенты, живущие в элитных загородных поселках, говорит эксперт, обычно заказывают доставку в офис. Она считает, что это связано с тем, что им не хочется афишировать домашние адреса, телефоны.

Одна из компаний партнеров Tabachok.ru по продаже элитного алкоголя пытается выйти сейчас на розничный рынок. Ранее они поставляли товар только в рестораны и казино. Проезжая мимо дорогих поселков, сотрудники компании заметили, что в них в основном есть только мини-рестораны high-класса или развлекательные комплексы. И полное отсутствие магазинов за их ненадобностью. А также очень строгая система охраны.

При виртуальной торговле отсутствует наценка за аренду складских и торговых помещений. На самой доставке фирма не зарабатывает. Как правило, объясняет он, это небольшие суммы от 150 до 300 руб. в зависимости от веса товара. Эти деньги входят в транспортные расходы, зарплату курьера и т. д.

Однако, рассуждает она, периодически возникают сложности с непредсказуемостью трафика на загородных трассах, в особенности на Рублево-Успенском шоссе. Если в центре города пробку можно объехать, то на загородных шоссе это чаще всего невозможно. Кроме того, существует разница в стоимости доставки за город и в его пределах, определяющаяся большим расходом топлива.

Но не только элитный алкоголь или обычные продукты питания продают в виртуальном пространстве. Тем, кто следит за своим питанием, подойдет проект Just for You. Его специализация производство сбалансированного питания. Анастасия Митрофанова, директор по развитию проекта Just for You, рассказывает, что доставка за МКАД ничем не отличается от доставки в пределах города.

Бизнес Just for You ориентирован на состоятельных людей. Митрофанова аргументирует это использованием дорогих и качественных продуктов при производстве блюд и современными способами упаковки и доставки. К слову, 10-дневный курс питания по одной из программ стоит 750 евро.

Цель Just for You не только предоставить заказчику полезную и вкусную еду, но и избавить его от всех проблем, связанных с организацией питания в течение дня, утверждают в компании. Митрофанова уверена: это удобно, когда утром привозят термосумку, оснащенную хладоэлементами, с полным набором блюд на весь день и со всем необходимым для трапезы приборами, салфетками, зубочистками и т. д.

А вот Валерия Силина, директор по связям с общественностью корпорации Ростик Групп, говорит, что, несмотря на востребованность этой услуги, загородные кондоминиумы только формируются, спрос еще невелик и любой крупный оператор будет упираться в проблему рентабельности доставки. Ростик такую услугу пока не оказывает. Когда сети известных ресторанных брендов проникнут вглубь Подмосковья, а спрос на услугу там вырастет, тогда и замкнутся интересы обеих сторон ресторана и гостя, рассуждает она.

Анастасия Митрофанова вспоминает забавный пример. Делали доставку клиенту в первый раз. Как выяснилось позже, он неправильно указал номер дома, расположенного в районе Рублевки. Поэтому водитель принес заказ его соседу. Тот, кому по ошибке была доставлена сумка, не смутившись, взял заказ. И к тому времени, когда все выяснили и представитель компании снова пришел, чтобы забрать сумку, клиент по ошибке уже успел позавтракать. Хорошо, что соседи оказались еще и друзьями, а потому заказчик не огорчился, что его сумка оказалась в чужих руках. В итоге компания приобрела еще одного постоянного клиента.

По принципу воздушного шара

Москва побила в конце лета рекорд: средняя цена на жилье перевалила рубеж в 1300 долларов за квадратный метр. В бесконечном росте не было бы ничего необычного — в конце концов, в Лондоне жилье дорожает ежегодно на 6-8%, достигнув 5200 долларов за метр (в Париже эти цифры соответственно 3-4% и 3900 евро). Но если учесть, что средняя зарплата в Москве не превышает 450 долларов (а по России и вовсе 185 долларов), то получается, что рост цен на жилье в столице «дутый», не подкрепленный ростом экономики. И в самом деле: в этом году ВВП России вырастет максимум на 6%, а ВВП Москвы — на 9-11 процентов. В то же время уже за 9 месяцев года новостройки подорожали минимум на 20 процентов.

И все же, несмотря на явную нестыковку постулатов экономической теории (народ беден, а дорогой товар дефицитен), жилье в Москве продолжает пользоваться ажиотажным спросом и, смеем утверждать, такая ситуация сохранится еще очень долго.

Если возвратиться к первоначальным цифрам, то среднестатистическому москвичу на квадратный метр сегодня надо работать 3 месяца, а лондонцу и парижанинину, с учетом выплаты налогов и обязательных страховок (эти траты почти незнакомы россиянам), — 2-2,3 месяца. При этом необходимо учесть, что качество их жилья несравнимо с нашим (с той же панелью, немыслимой в Европе).

Можно сказать, ну что с фантаста взять? Не все так просто. Просто Веденеев в силу специфики свой профессии решился высказать то, что очевидно всем: рост Москвы вширь, ввысь бесконечен, так же как удорожание ее недвижимости. На совсем недавней строительной выставке я слышал, как один риэлтор объяснял коллегам: «Сколько ни построй — хоть 10 млн. в год, все купят. Конца и края нашей работе не видно».

Здесь необходимо немного отвлечься, чтобы заглянуть в недалекое будущее. На недавнем форуме фантастов в Копенгагене наш известный футуролог Иван Веденеев дал прогноз: к 2020 году в Москве будут жить 20-22 млн. человек, город убежит в область еще на 12-15 км, а вдоль МКАД власти на месте снесенных «брежневок» дадут добро на строительство сотен 60-80-этажных зданий. Ну и, разумеется, любое транспортное движение (личное и общественное) в городе практически остановится.

Время сказок прошло

В общем мысль ясна: московский рынок недвижимости вовсе не мыльный пузырь, а скорее воздушный шар, наполняемый горячим воздухом. Пока температура достаточна — шар на высоте. То есть все зависит от тепла — наличия денег в официальной и параллельной экономике Москвы (а обслуживание «грелки» — от нефтяных, газовых и прочих металлургическо-целлюлозных денег).

До 40% коммерческого жилья покупается приезжими (а их, как официально объявило ГУВД столицы, только за первые пять месяцев года приехало в Москву более 320 тыс.). А москвичи со стажем как изначально проживали, так и проживают в плохих условиях, и потому понятно их стремление при первой же финансовой возможности переехать в человеческую квартиру. Главный вопрос: кто в Москве занимается стратегией развития мегаполиса? Не отчитывается о ежемесячной, ежеквартальной, полугодовой, ежегодной сдаче сотен тысяч квадратных метров, а говорит: «Через 10 лет на этой улице будет то и то (или не будет, и почему) и останется ли вообще эта улица или на ее месте появится проспект.

Сегодня уже как сказка вспоминается требование Юрия Лужкова пятилетней давности о снижении себестоимости возводимого жилья до 250-300 долларов за квадратный метр (чтобы продавать по 400-450 долларов). Тогда же мэр негодовал, что из-за дороговизны многие уже построенные жилые дома по полгода и более стоят незаселенными. Эх, где те времена…

Если год назад на долю однокомнатных квартир приходилось 22% сделок, то сегодня этот показатель снизился до 14-15%. Эксперты говорят, что такой спад вызван значительным ростом интереса покупателей к трехкомнатным квартирам. Долго гадали, почему так. И выдвинули версию — это соответствует мировым тенденциям, ведь средний размер площади, приходящейся на одного жителя в столицах европейских стран, составляет не менее 35 кв. м на одного человека, в то время как в Москве этот показатель — около 19 кв. м (раньше чиновники утверждали, что 23 метра, теперь и 19 метрам многие не верят — ведь точной численности москвичей не знает никто).

Сравнение не в нашу пользу

Результаты перегрева

Власти утешают: Москва единственный город в России, где бесплатно выделяют жилье. Извечная русская традиция — сравнивать себя с худшими. Более 400 тыс. кв. м ежегодно на 11 млн. человек. Недавно я в Будапеште беседовал с местным чиновником. Он сокрушался, что такого жилья у них строят мало (к слову, будапештцев переселяют тоже из панельных домов, но панель снова для них не строят, так как справедливо полагают, что жизнь в таких объектах унижает человека). Мало — это 70 тыс. кв. м на 1,7 млн. человек. Примерно то же соотношение. Только стартовые условия другие — на будапештца приходится 27 кв. м жилья, но качественного. И о нефтедолларах в Венгрии не слыхали.

И качественное описание рынка не дает шансов на изменение тренда. Вот возьмем «однушки». Все лето отмечался ажиотажный спрос на них в спальных районах. Еще в июне квартиру в 9- или 12-этажном доме можно было купить за 35-36 тыс. долларов, сейчас их цена — за 40 тысяч. А в августе рост цен на такое жилье вообще превысил 8 процентов. Известно, что «однушки» — стартовая площадка для улучшения жилищных условий. И пройдет время, их покупатели предъявят спрос на более качественные квартиры. И далее по цепочке. И уже предъявляют. Вот снова данные статистики: больше других в августе и первой половине сентября подорожали однокомнатные квартиры в монолитно-каркасных домах (7,5%) и трехкомнатные — в кирпичных с малой кухней (7,9 процента).

Что же будет дальше? Год назад в прогнозах то и дело звучало, что рынок «перегрет» и расти ему дальше некуда. О подобном же заговорили вдруг и сегодня, почему-то в качестве главного аргумента приводя не те цифры. Вот они. С сентября 2002 г. по сентябрь 2003 г. средняя стоимость квадратного метра в новостройке выросла на треть. То есть валютная доходность инвестиций в один из самых надежных активов составила около 33% годовых. Доллар за это время подешевел на 3,4 процента. В итоге, рублевая доходность вкладов в недвижимость в среднем составила около 28% годовых — примерно вдвое выше уровня инфляции и во столько же — банковских вкладов. И отсюда странный вывод: покупают жилье ради перепродажи и, значит, когда-то это прекратится. Но ведь перепроданные квартиры кто-то снова покупает, и данная цепочка нормально, без сбоев уже долгое время функционирует. И почему она не должна продолжать действовать и через год, пусть и не с такой доходностью?

Реформа на потом

А вот переход на другой уровень благосостояния не так быстр, но все же происходит. Так, минимальный рост за тот же период пришелся на четырехкомнатные квартиры в дорогом секторе — 1,8% (квартиры от 2000 долларов за метр).

Как полагают многие эксперты, основные факторы, обеспечивавшие в последние годы стабильный рост цен на жилье, ослабевают. Однако рынок недвижимости за последние четыре года доказал, что он очень инертен. И если курс доллара сегодня растет, а цены на нефть снижаются, это еще не значит, что уже завтра упадут цены на квартиры. Многие риэлторы и независимые эксперты продолжают утверждать, что рост продолжится и в будущем году. Не на 3-4% ежемесячно, но на 1-1,5% уж точно.

Кстати, безостановочный рост цен на рынке московского жилья продолжается с августа 2000 года. За это время он составил уже более 95 процентов. Основным фактором удорожания многие называют большие цены на нефть (28-30 долларов за баррель). В следующем году, как прогнозирует Международный валютный фонд, цена барреля упадет до 22 долларов. Можно предположить, что на нефтяном рынке начала развиваться негативная тенденция. Это значит, что уже к концу года можно ожидать снижения объемов выручки российскими нефтеэкспортерами и ослабления потока нефтедолларов.

Специалисты Penny Lane Realty к этой категории относят дома, которые по качеству применяемых материалов, технологий строительства, инженерной начинки могут и не уступать элитке, но находятся за пределами исторического центра Москвы, говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости этой компании.

А после 2007-2008 гг. рост цен продолжится из-за возрастающего влияния другого фактора — недостатка строительных площадок. Впрочем, к тому времени и городом, и страной станут руководить другие люди (не потому, что ЭТИ плохие, а так предписывает Конституция). Может они и возьмутся за стратегию.
Дома, именуемые нынче жильем бизнес-класса, отличные от серых типовых панелек, построенные с использованием новейших инженерных систем и оборудования, появились в столице сравнительно недавно с середины 90-х гг. прошлого века. Они более комфотны для потребителей и более выгодны для частных застройщиков, чем жилье экономкласса. По оценке экспертов, в общем объеме возводимого жилья на их долю приходится от 20% до 25% площадей. Неоднозначная оценка объясняется тем, что и девелоперы, и риэлторы не всегда сходятся во мнении по поводу позиционирования новостроек. В среднем квартира бизнес-класса в Москве стоит $5000-11 000 за 1 кв. м.

Хотя Александр Зиминский допускает, что при дефиците на рынке московской недвижимости строительство домов бизнес-класса целесообразно в любом районе Москвы. Квартиры в любом доме будут проданы. Другое дело, что покупатели становятся все более требовательными: если человек располагает средствами, достаточными для приобретения квартиры, он выберет дом более высокого качества, район, более благоприятный для проживания, поясняет он.

В классификации, предложенной компанией Новое качество, допускается, что дома бизнес-класса могут находиться в нецентральных, но престижных районах благодаря доступности, экологии, инфраструктуре. По определению Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК Конти, дома бизнес-класса это монолитные или монолитно-кирпичные здания, расположенные в хорошем районе с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой.

В числе новых технологий, позволяющих сокращать сроки и повышать качество строительства, бестраншейная прокладка коммуникаций (экономит до 50% времени на выполнение подземных коммуникаций), новейшие системы опалубки (стальная крупнощитовая, блок-формы, скользящая, тоннельная), использование при бетонировании средств интенсификации набора прочности бетона (электропрогрев, ускорители твердения бетона, модификаторы), а также ингибиторы для предотвращения коррозии арматуры, точное бурение с применением алмазной резки (для ускорения прокладки коммуникаций), применение разрядно-импульсной технологии для глубинного закрепления грунтов или крепления котлована в стесненных условиях застройки. При устройстве кровли, в том числе и эксплуатируемой, отдается предпочтение мембранам и пленкам как наиболее технологичным и сокращающим срок при укладке материалам.

Новые технологии
По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации МИАН-Девелопмент, современные технологии в строительстве домов бизнес-класса призваны решать две основные задачи: как можно быстрее и как можно качественнее возвести здание. Покупатель не может ждать свое жилье годами. Поэтому для выполнения работ на тендере выбираются подрядчики, имеющие в своем арсенале прогрессивные методы ведения работ и технику, соответствующую современному уровню строительства.

Конструкция вентилируемых фасадов позволяет смонтировать теплоизоляционный слой, который значительно повышает теплосбережение. Фасад здания обшивается облицовочными влагостойкими панелями. Кроме того, в процессе монтажа вентилируемых фасадов нет необходимости выравнивать стены, что значительно удешевляет процесс. При всех очевидных преимуществах вентилируемые фасады относительно недороги и функциональны, отмечает он.

Особо хочется отметить новинку вентилируемый фасад, которую мы воплотим в двух наших объектах, в жилых домах бизнес-класса на ул. Верхней Масловке и Удальцова, рассказывает Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы Пересвет-Девелопмент. Вентилируемые фасады проектируются таким образом, чтобы между стеной и отделочным слоем оставалась полость. Эта полость позволяет свободно перемещаться воздуху и служит для вентиляции стен. Устраняются такие нежелательные процессы, как образование грибка и сырости.

Например, в ЖК Северный парк (Ленинградское шоссе, вл. 25) установлена система климатконтроля. Воздушное отопление не только позволяет поддерживать температуру, заданную владельцем, но и выполняет функции кондиционера в теплый период года, а также вентиляции, которая обеспечивает нормальный воздухообмен, исключает повышенную влажность, запотевание окон, не дает проникать извне пыли и посторонним запахам и газам.

Инженерная мысль
Отличительная особенность домов бизнес-класса современная и качественная инженерия в отличие от домов экономкласса, где инженерные системы одни из самых дешевых на рынке (застройщики говорят, что приходится экономить, чтобы оставаться в самом бюджетном сегменте). По словам Натальи Усовой, дом бизнес-класса должен быть оснащен такими системами, как бесшумные скоростные лифты, система очистки воды, центрального кондиционирования вплоть до умного дома и т. п.

В ЖК Режиссер (ул. Пырьева, вл. 2) установлены дымоходы, что позволяет клиентам сделать камин в своей квартире. По желанию жильцов может быть установлена система тонкой очистки воды.

Организована и система пожаротушения. Здание оборудуется системами противодымной защиты и оповещения людей о пожаре, внутренним противопожарным водопроводом и автоматическим пожаротушением (автостоянки, помещения общественного и технического назначения), автоматической пожарной сигнализацией. Предусмотрены установка спринклерных оросителей над входными противопожарными дверями квартир снаружи, а также оборудование здания лифтами с режимом работы перевозка пожарных подразделений. На кровле двух корпусов Северного парка предусмотрены площадки для приема транспортной кабины пожарного вертолета.

По мнению Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга Капитал Груп, в домах бизнес-класса затраты на электричество это основополагающий фактор. Если год назад на 1 кв. м они составляли примерно $50, то сейчас ценовая планка поднялась до $250-30 В экономклассе предлагается жилье с нагрузкой по электрике не более 5-7 кВ на квартиру, в то время как в наших объектах бизнес-класса мы предлагаем минимальную нагрузку 11-13 кВ, отмечает он.

При строительстве домов бизнес-класса используются современные системы отопления с биметаллическими радиаторами и регулировкой температуры, система управления лифтовым хозяйством от ведущих производителей Mitsubishi, LG, Otis и др., системы видеонаблюдения за входными группами, прилегающей территорией и подземным паркингом, перечисляет, в свою очередь, Александр Козлов.

Система водоснабжения высотного здания подразумевает специальные технические помещения, которые строятся, как правило, через каждые 12 этажей. В них устанавливаются дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте, благодаря которым водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров.

В настоящее время большинство домов бизнес-класса имеют повышенную этажность. Жилые комплексы высотой более 20-30 этажей возводят компании Дон-Строй, Капитал Груп, Конти, Крост, Mirax и др. Требования к инженерному оснащению таких домов более жесткие. По словам Юрия Синяева, строительство высотных зданий предполагает использование сложного дорогостоящего инженерного обеспечения. Все высотные здания должны быть оборудованы системами пожарной безопасности это не только тушение, но и предотвращение возгорания, реагирование на любой очаг возгорания в любой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима.

Однако по инженерному оборудованию дома бизнес-класса во многом уступают элитному жилью, отмечает Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации Лидер. Например, если для покупателя важен особый микроклимат, то ему придется за свой счет устанавливать дополнительное оборудование у себя в квартире.

При подборе лифтовой системы учитываются высота здания, площадь этажей, максимальное число пассажиров, количество жильцов, предполагаемое число лифтов в здании. Как лифтовые шахты, так и сами кабины пожароустойчивы. Предусмотрена автономная энергосистема, которая исключает возможность блокировки лифтов. В случае отключения центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание в течение 3-4 часов лифты продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах жильцов будут вода и электричество, говорит Синяев.

В работе над проектами с недавних пор активное участие принимают маркетологи и консалтинговые фирмы, поэтому предлагаемые на продажу квартиры имеют не только необычные архитектурные решения, но и наиболее востребованные площади (исправляются ошибки строителей первого частного жилья). По данным Knight Frank, средняя площадь квартир в домах бизнес-класса составляет 90-120 кв. м. Это наблюдение основано на той информации о проектах бизнес-класса, которой располагает компания, говорит Игорь Роганович, заместитель директора стратегического консалтинга Knight Frank. В проектах бизнес-класса площадь 1-комнатных квартир варьируется от 55 до 60 кв. м, 2-комнатных от 90 до 100 кв. м, 3-комнатных 130-140 кв. м.

Оригинальный проект
Большинство домов бизнес-класса строятся по индивидуальным архитектурным проектам. Зачастую их авторы знаменитые архитекторы и компетентные архитектурные бюро. Например, проекты ЖК Аэробус, ЖК Авеню, 77, ЖК Триколор, возводимых Капитал Груп, разработала архитектурная мастерская Резерв Михаила Плоткина. Архитектурное бюро Остоженка (архитекторы Александр Скокан, Валерий Каняшин) авторы проектов ЖК Дмитровский, ЖК Поселок художников, ЖК Соколиное гнездо. Генеральным проектировщиком комплекса Янтарный город (Сити XXI век) выступает архитектурная мастерская Александров и партнеры. К слову, за разработку проекта в октябре 2004 г. на XII Международном фестивале Зодчество-2004 авторский коллектив получил бронзовый диплом в номинации Градостроительство.

По данным Капитал Груп, одно из основных требований, предъявляемых рынком к жилью бизнес-класса, наличие охраняемой огороженной территории, что редко встречается в домах более низкого ценового сегмента. Серьезные различия наблюдаются в коэффициенте машино-мест в подземном паркинге, приходящихся на одну квартиру. Если в домах экономкласса машино-мест может не быть вообще, то в бизнес-классе этот коэффициент обеспеченности машино-местами варьируется от 1,3 до 1,5 на квартиру.

По словам Алексея Белоусова, благодаря достаточно большим площадям появляются новые возможности по планировочным решениям. Как следствие, изменяется терминология рынка: вместо традиционной 2-комнатной появилось понятие двуспальная квартира, как это принято на Западе. Раньше 2-комнатная квартира имела три окна, допускалось деление на кухню, спальню и гостиную. А в ЖК Аэробус для трехоконной квартиры была предложена двуспальная планировка с большой объединенной кухонно-гостиной зоной. Последующие продажи подтвердили востребованность этого решения.

Такого же мнения придерживается и Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. Среди нежелательных объектов инфраструктуры в жилых комплексах бизнес-класса она назвала объекты социальной сферы. Я знаю, что многие покупатели были недовольны тем, что в доме бизнес-класса на ул. Бахрушина располагалась в пристройке районная управа далеко не всякий человек определенного уровня достатка хочет иметь подобное соседство, подчеркивает она.

Инфраструктура под вопросом
Современные дома бизнес-класса в подавляющем большинстве это крупные жилые комплексы, рассчитанные на не одну сотню квартир. Поэтому наличие объектов инфраструктуры в таких домах далеко не второстепенный вопрос. Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити XXI век, рассказал, что при определении, какие объекты размещать на первых этажах, застройщик учитывает потребности будущих жильцов, существующую инфраструктуру на прилегающих территориях и степень ее развития. Но основывают свои расчеты застройщики на том, что жилье в домах бизнес-класса покупают люди с достаточно высоким уровнем доходов. Поэтому в подавляющем большинстве случаев нецелесообразно размещение магазинов одежды, обуви, продуктовых магазинов, организаций жилищно-коммунального хозяйства, рассуждает он.

По данным пресс-службы компании Дон-Строй, в стилобате жилых комплексов Дон-Строя традиционно располагаются салоны красоты, SPA, фитнес-клубы, торговые галереи, сервисные службы (химчистки и проч.). В ЖК Дом на Беговой и ЖК Измайловский в стилобате, объединяющем несколько корпусов, появятся торговые центры с супермаркетом.

Но, по словам Александра Козлова, в жилых комплексах компании Пересвет-Девелопмент для удобства проживания будущих жильцов в домах предусмотрены нежилые помещения под объекты социально-бытовой инфраструктуры. Например, в жилом комплексе на ул. Удальцова будет расположена стоматологическая клиника, в жилом комплексе Алексеевский молочно-раздаточный пункт.

Больше и выше
В течение 2006-2007 гг. на столичный рынок вышел ряд новых объектов бизнес-класса, запланированных к сдаче в IV квартале 2009 г. Например, Пересвет-Девелопмент реализует несколько проектов. Один из них 19-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс на ул. Верхней Масловке, вл. 25 (САО). Комплекс состоит из трех секций, смещенных относительно друг друга, и рассчитан на 204 квартиры. Особенность проекта заключается в особом зонировании. 1-3-комнатные квартиры площадью от 50 до 125 кв. м будут располагаться со 2-го по 17-й этаж. Площади квартир увеличиваются от этажа к этажу за счет добавления выступа консоли поперечной стены. На 18-м и 19-м этажах будут двухуровневые квартиры из 5-6 комнат, в каждой из которых запроектирован камин на твердом топливе. На 1-м этаже жилого комплекса будут расположены офисные и торговые помещения. В доме предусмотрен двухуровневый паркинг на 180 машино-мест.

Хотя Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что такие объекты инфраструктуры, как салоны красоты и фитнес-залы, с каждым днем теряют свою привлекательность для покупателя. На сегодняшний момент аналитики Blackwood отмечают следующую тенденцию: большинство покупателей выбирают себе дома именно с той инфраструктурой, которой они непосредственно будут пользоваться. А так как жильцы престижных домов скорее предпочитают ездить в определенные салоны и заниматься в определенных фитнес-клубах, то платить за часто пустующие площади этого назначения на 1-м этаже своего дома становится для них нецелесообразно, рассуждает он.

Компания Дон-Строй вывела на рынок проект Бирюзова, 4 Жилой комплекс расположен по соседству с сосновой рощей, имеет удобные выезды на Третье транспортное кольцо, в 5 минутах ходьбы ст. м. Октябрьское Поле. Отличительная особенность квартир (от 65 до 182 кв. м) панорамное остекление эркеров и изящные французские балконы. Окна большинства квартир выходят на две стороны. В подземной части двухуровневый паркинг с автомойкой. Внутренний двор выполнен в стилистике соснового парка, примыкающего к воротам дома, есть детская площадка.

Жилой дом на ул. Удальцова, 8 (ЗАО), две башни, 22 и 20 этажей, между которыми предусмотрено 3-этажное нежилое здание стоматологической клиники. Жилой дом рассчитан на 175 квартир площадью от 47 до 193 кв. м. Квартиры относятся к 1-й категории комфортности (два санузла, окна на обе стороны, высота потолков 3,4 м). В подземной части дома будет двухуровневый паркинг на 199 машино-мест.

Девять корпусов высотой от 11 до 28 этажей возводятся на едином трехуровневом стилобате. В комплексе спроектированы 1-4-комнатные квартиры свободной планировки площадью от 47 до 126 кв. м. Инфраструктура предусматривает современный физкультурно-оздоровительный центр с универсальным спортивным залом, саунами и экокафе, детский клуб, а также трехуровневый подземный паркинг с автомойкой.

Экопарк Лосиный остров еще один новый проект компании Дон-Строй. Жилой комплекс разработан с учетом всех составляющих понятия экодом, говорят в компании. Это расположение на границе с национальным парком Лосиный остров и реализация экотехнологий. Применение экологически чистых натуральных материалов с повышенными теплоизоляционными свойствами позволит сократить теплопотери здания и создать в квартирах хороший микроклимат. Архитектурные решения обеспечивают максимальное естественное освещение за счет больших плоскостей остекления, панорамных окон и эркеров.

В жилом комплексе запланирована обширная инфраструктура: детский сад, подземные паркинги, магазины, салон красоты, приемный пункт прачечной-химчистки, аптека, стоматологическая клиника, кафе и другие социально-бытовые объекты. Машино-места в подземном паркинге предусмотрены для каждой квартиры. Спуститься к автомобилю, как и подняться из паркинга к себе в квартиру, можно будет на одном из бесшумных скоростных лифтов, не выходя на улицу. Территория вокруг Янтарного города будет огорожена. Безопасность обеспечат контрольно-пропускная система, круглосуточная охрана и камеры видеонаблюдения. Срок сдачи всего объекта I квартал 2010 г.

Янтарный город жилой комплекс, возводимый компанией Сити XXI век, гармонично вписывается в природный ландшафт Строгинской поймы. Он состоит из пяти корпусов. Четыре корпуса находятся на разной стадии строительства. Впервые в столице проект жилого дома предусматривает атриумы. Это внутренние холлы с большими светопрозрачными витражами, которые будут располагаться в двух домах комплекса через каждые четыре этажа. Конструкция атриумов не только подчеркнет уникальность природного ландшафта района Строгино, но и обеспечит высокий уровень комфорта и уюта. Площадь квартир колеблется от 52 до 160 кв. м.

Многофункциональный высотный жилой комплекс Континенталь, объект компании Конти, расположен в экологически чистом районе столицы, на излучине Москвы-реки в непосредственной близости к Серебряному бору (пр-т Маршала Жукова, вл. 72-74). Строительство ведется в рамках целевой программы правительства Москвы Новое кольцо Москвы. Континенталь представляет собой монолитно-кирпичное здание переменной этажности от 4 до 20, 24 и 48 этажей. Четыре уровня подземной автостоянки с мойкой и автосервисом. Инфраструктура дома включает бизнес-центр, детский досуговый центр, музыкальную школу, супермаркет, ресторан, бар, прачечную и химчистку. Срок сдачи IV квартал 2008 г.

ЖК Северный парк (Ленинградское шоссе, вл. 25, МИАН-Девелопмент) граничит с Химкинским водохранилищем и исторической лесопарковой зоной Покровское-Стрешнево. ЖК Северный парк возводится на территории около 4 га и состоит из трех корпусов 40-, 30- и 20-этажного с одноуровневыми и двухуровневыми квартирами площадью от 56 до 240 кв. м. Квартиры будут сданы покупателям в состоянии под чистовую отделку с уже выполненными с учетом пожеланий клиентов перепланировками, изначально оборудованными качественными инженерными системами. Сдача объекта запланирована на IV квартал 2007 г.

В сегменте жилья бизнес-класса разброс цен гораздо шире, чем в экономклассе, что во многом определяется как местом расположения дома, так и его инженерно-техническими параметрами. По словам Игоря Рогановича, по состоянию на июнь 2007 г. по величине средней цены лидирует ЦАО $10 470 за 1 кв. м, на 2-м месте по этому показателю ЗАО: $5830 за 1 кв. м.

Будет дороже
Качественное жилье пользуется в столице хорошим спросом, несмотря на стагнацию и провисание не слишком удачных проектов. Александр Зиминский отметил: несмотря на то что доля этого сегмента постоянно растет, рынок далек от насыщения. Поскольку общий уровень цен на московскую недвижимость высок, покупатели предпочитают заплатить чуть больше, но приобрести квартиру лучшего качества. По мнению эксперта, наиболее востребованы в сегменте бизнес-класса квартиры небольших площадей до 100 кв. м, поскольку определяющим фактором для покупателя жилья бизнес-класса является бюджет. Выбирая квартиру, покупатель ориентируется на ту сумму денег, которой располагает.

По данным Дон-Строя, в июне августе цены выросли: в среднем по объектам бизнес-класса на 1,5-2%. С наступлением сезона деловой активности мы ожидаем плавного увеличения темпов роста цен и выше в среднем до 2% в месяц, говорит Екатерина Куканова, пресс-секретарь компании Дон-Строй.

Алексей Белоусов отметил, что цены на объекты бизнес-класса стабильно растут на 3-4% в месяц. Например, стоимость 1 кв. м в ЖК Аэробус в декабре 2006 г. составляла $2900, а в августе 2007 г. выросла до $3800, что составило примерно 30% роста за полгода. Стоимость 1 кв. м в ЖК Авеню, 77 на конец 2006 г. составила $2750, а к июлю 2007 г. выросла до $3300 (20% роста). На объектах Капитал Груп, строительство которых будет завершено через два года (в 2009 г.), цены уже сравнительно высокие. В ЖК Триколор (ул. Ростокинская, вл. 2) стоимость 1 кв. м $3200, в ЖК Дмитровский (Дмитровский пр-д, вл. 4-6) около $3000.

Хотя Александр Козлов считает, что монолитные дома с начала года потеряли в цене около $100 за 1 кв. м: на начало года средняя цена 1 кв. м составляла $4650, на конец июня $455 Мы не планируем повышения цен осенью текущего года, отмечает он. А МИАН-Девелопмент рассматривает возможность поднятия осенью цены на квартиры в своих объектах бизнес-класса. Но насколько это будет и в каких конкретно объектах, покажет ситуация, которая сложится на рынке на конец августа, говорит Наталья Усова.

По словам Юрия Синяева, в ЖК Континенталь с начала года цены поднялись на 7-9% в зависимости от конкретной квартиры.

Анализируя тенденции первого полугодия 2007 г. на рынке недвижимости Москвы в сегменте жилья бизнес-класса, можно сделать вывод о том, что до конца года продолжится тенденция плавного повышения цен, говорит Сергей Лядов. Рост цен составит около 2,5% в месяц, что превысит уровень инфляции. Цены будут увеличиваться в основном за счет расширения спроса при ограничении предложения. Этому будет способствовать рост доходов населения и ипотечного кредитования. Некоторое изменение ситуации на рынке возможно с появлением новых крупных объектов, выход которых запланирован на конец 2007 начало 2008 г., отмечает он.

Ирина Котова, директор по маркетингу компании Хирш, считает, что цены на бизнес-класс в последние полгода не были подвержены никаким колебаниям. Не было роста, но и снижения тоже. Сегодня цены начали расти. Темпы, конечно, не астрономические такой спокойный рост на уровне 1,5% в месяц, говорит она.



Главная --> Публикации