Главная --> Публикации --> Чем меньше, тем дороже Склады входят в моду Высокие тарифы и ажиотажный спрос на оформление "соток" создаются искусственно Землю -- рабочим Земельный налог: сколько и за что платит собственник



К середине лета столичные строительные компании закончили подведение итогов прошлого года. Прогнозы экспертов об уменьшении доли строительных гигантов на московском рынке недвижимости не оправдались. По подсчетам ЭВ, около 90% жилья типовых серий по-прежнему строят четыре компании. Рост цен на жилье приравнял строителей к нефтяникам: им срочно пришлось искать применение полученной сверхприбыли. Одни рискнули попробовать силы в новых секторах рынка недвижимости, другие постарались застолбить побольше дорожающих земельных участков в столице и вложились в их застройку, третьи отправились искать удачу в других городах.

В минувшем году в Москве было построено и сдано в эксплуатацию около 5 млн. кв. м. По-прежнему чуть менее 90% типовых серий приходится на четыре компании: СУ-155, ДСК-1, ПИК и Главстрой. Интересно, что все они перешагнули в 2006 году гроссмейстерскую отметку в 1 млн квадратов. В 2005 году это достижение оказалось по силам только Главмосстрою, который вместе с Моспромстройматериалами влился в корпорацию Главстрой, управляющую строительными активами Базэла. Лидерами в строительной отрасли были и остаются компании, преимущественно возводящие панельное жилье: они лишены недостатка в виде длинного технологического цикла, присущего монолитному строительству (примерно 2,53 года), что позволяет ежегодно демонстрировать завидные объемы ввода. По итогам 2006 года только 10 застройщиков перешагнули в жилищном строительстве рубеж в 80 тыс. кв. м. В 2005 году планку в 100 тыс. кв. м покорили 12 компаний.

Серийные мэтры

ДСК-1 остался на второй позиции, сдав в 2006 году годовую норму. Сегодня каждый четвертый метр в Москве возводится комбинатом. Но, кажется, второе место не особо расстроило гендиректора комбината Владимира Копелева. Его топ-менеджеры перестали выполнять только заказы города и научились зарабатывать приличные деньги на инвестировании проектов. ДСК-1 наряду с Интеко входит в число крупнейших инвесторов на рынке жилья в Москве. Чистая прибыль на радость акционерам комбината растет устойчивыми темпами. В минувшем году по горзаказу было возведено 33% продукции, 35% ушло на инвестиционные объекты и еще 32% в область. В первом полугодии доля области выросла до 41%, а доля инвестпроектов заметно сократилась до 14%. Попутно расширилась и производственная линейка: к стандартным сериям П-44Т и Юбилейному были добавлены П-44К (в ней только одно- и двухкомнатные квартиры квадратный метр в них дороже, чем в больших квартирах) и П-25ТМ. Дефицит строительных площадок в Москве заставил комбинат выйти за пределы МКАД. Помимо столицы ДСК-1 методично застраивает подмосковные Балашиху, Одинцово, Люберцы, Красногорский и Солнечногорский районы.

Первая пятерка лидеров сохранила значительный отрыв от конкурентов. Однако в ней произошли изменения. Новым лидером нашего списка стало СУ-155, которое переместилось с прошлогодней третьей позиции сразу на высшую ступеньку пьедестала почета. СУ-155, объединяющее 120 компаний, планировало сдать 1,3 млн. кв. м еще в 2005 году, но тогда это не получилось. Теперь попытка оказалась удачной. Основную долю в объеме строительства заняла фирменная серия индивидуального панельного дома И-15 Кроме того, компания строила корпуса серии ИП-46С. Статус лидера обязал СУ-155 искать новые площадки во многих регионах. Особо бурную активность топ-менеджеры развили в Нижегородской и Ивановской областях, где губернаторами являются Валерий Шанцев и Михаил Мень, не чужие столичному стройкомплексу люди. В Москве СУ-155 отметилось ударной работой в микрорайоне Северное Тушино. Строители управления построили несколько современных учебных корпусов для РХТУ им. Менделеева (27 тыс. кв. м). Интересно, что компания тратит значительные средства не только на техническое перевооружение своих производств, но и на освоение новых технологий. Безотходное производство заработало в Вологодской области, где Леспромсевер освоил выпуск топливных гранул. СТД-Люкс в Домодедове наладило производство погонажных изделий. На Белостолбовском кирпичном заводе запустили линию по изготовлению лицевого керамического кирпича мощностью 30 млн. штук в год.

В минувшем году УК Главстрой чуть уменьшила объемы жилищного строительства, чем тут же воспользовались дышащие в спину конкуренты. Поэтому застройщик потерял пальму первенства и делит 34-е места с ПИКом. Главмосстрой и Моспромстройматериалы под управлением Главстроя сдали в минувшем году в эксплуатацию в Москве и области около 1 млн. кв. м. Проектировщики ГМС не стали выдумывать велосипед, а решили модернизировать старые проверенные серии. В результате в Москве все больше становится крупнопанельных домов ГМС-1 с высотой этажа 3 м, с модернизированной теплоизоляцией. Кроме того, руководство Главмосстроя предприняло попытку создания индустриальной системы монолитного домостроения. Речь идет о серии ГМС-3 на ее основе можно строить жилые комплексы разной этажности и конфигурации. Сейчас строители Главстроя ставят коробки для жилых домов в поселках Северный, Некрасовка, Щербинка и в Южном Бутове. В этом году планируется построить более 1 млн. квадратов жилья. Причем компания все больше строит монолитного жилья. В начале года сдан жилой комплекс бизнес-класса Долина грез в Крылатском.

Сделал ставку на Подмосковье и еще один гигант панельного строительства группа компаний ПИК, переместившаяся за год в списке вверх на одну позицию. В Московской области наиболее масштабные проекты находятся у нее районе Новокуркино в г. Химки (около 1 млн. кв. м, в 2006 году сдано 6 корпусов), районе Ярославский в г. Мытищи (более 1 млн. кв. м), районе Юбилейный в г. Химки (около 300 тыс. кв. м). Во всех трех случаях речь идет о районах комплексной застройки. То есть посреди поля строится город в городе: помимо жилых домов серий КОПЭ и КОПЭ-М-Парус возводятся инженерные сети, спортивные объекты, школы и т.д. Понятно, что такая схема существенно удорожает квартиры, но особого выбора у покупателей нет. В столице в 2006 году ПИК сдал Госкомиссии жилой комплекс Крылатские огни, несколько корпусов в микрорайоне NewПеределкино и по Ярославскому шоссе. Близится к завершению строительство микрорайона комплексной застройки Волгоградский, расположенного на пересечении ул. Окская и Волжского б-ра. Добавим, что группа ПИК в рамках диверсификации портфеля активно осваивает и сегмент элитного жилья. Один из наиболее ярких архитектурных проектов компании клубный дом в Филипповском переулке и Английский квартал на Мытной улице. В марте 2006 года был приобретен крупнейший региональный девелопер Стройинвестрегион, что автоматически превратило группу ПИК в компанию национального масштаба.

Почетное пятое место Дон-строя, активно занявшегося коммерческой недвижимостью, занял МФС- Отметим, что второй год подряд первую пятерку замыкает компания, специализирующаяся на монолитном строительстве.

Большой общественный резонанс вызвал ввод в строй Главстроем лечебно-клинического корпуса Боткинской больницы (около 100 тыс. кв. м) и нового здания для арбитражного суда Московского округа. В этом году в общественный послужной список компании также будет занесен медицинский центр МГУ, здание для театра Петра Фоменко. Наконец, появление олигархических структур среди акционеров заставило компанию обратить внимание и на рынок элитного монолитного жилья: Главмосстрой с большим удовольствием и размахом осваивает столичную Золотую милю в районе Остоженки.

Близкие к мэрии гендиректоры ЗАО Мосфундаментстрой-6 (МФС-6) Виктор Нестеренко и ЗАО Мосстроймеханизация-5 (МСМ-5) Обид Ясинов, видимо, придерживаются принципа стабильность признак мастерства. Возглавляемые ими компании дружно поднялись на одну ступеньку и заняли соответственно пятое и шестое места в списке ЭВ. В прошлом году МФС-6 завершил с Интеко проекты Грандъ-парк, более 790 тыс. кв. м было сдано по городским социальным программам. Интересно, что более 200 тыс. кв. м застройщик ввел по индивидуальным проектам, при этом 59 тыс. квадратов в четырех современных комфортабельных домах получили переселенцы из ветхих пятиэтажек (3 дома в САО и 1 в ЦАО). Сейчас самым интересным проектом в портфеле МФС-6 считается реконструкция района Левобережный (САО). Здесь планируется построить помимо жилья и две школы, поликлинику. В целом проект идет по графику. Однако, как выяснил ЭВ, этот план несколько забуксовал федеральные ведомства пока не разрешили сносить в районе будущей застройке свои объекты. Отметим, что стремительный взлет по сданным квадратным метрам МФС-6 обеспечило присоединение к нему ЗАО СУ-83, одной из старейших столичных компаний (возводит серии П-44Т, П-46М, П3М и И-155).

Монолитный стройотряд

Группа Дон-строй, в которую входит около 30 компаний, после громкого успеха в 2005 году, когда были сданы жилые комплексы Воробьевы горы (299 тыс. кв. м) и Триумф-палас (311,5 тыс. кв. м), в прошлом году осуществила прорыв в нише коммерческой недвижимости, поэтому в сегменте жилищного строительства она откатилась с пятого места на седьмое. Сейчас компания проводит квартальную застройку в районе метро Беговая (370 тыс. кв. м) и в районе Лосиного Острова (310 тыс. кв. м), начинается застройка участка на строящемся Краснопресненском проспекте (565 тыс. кв. м). Большой интерес среди участников рынка вызвал строящийся небоскреб класса de luxe Дом на Мосфильмовской. Проект 200-метрового здания явно равняется на знаменитые высотки Нью-Йорка и Дубая.

Две трети квадратов (400 из 600 тыс.) в 2006 году ввел в эксплуатацию по муниципальному заказу МСМ- Компания сдала около 4 тыс. квартир военнослужащим в Кожухове. Сейчас идет заселение в Митине, муниципальное жилье строится в поселке Северный. Отметим, что МСМ-5 обладает одним из самых крупных и современных в столице парков строительных машин и техники. Проектировщики компании совместно с мастерскими разработали ряд интересных индивидуальных проектов. Заметно выделяются архитектурными решениями дома в поселке Отрадное возле Красногорска, на улице Анохина (м. Юго-Западная), на улице Молодцова в Кунцеве.

Разделившая с Кростом восьмую и девятую позиции Интеко после продажи своих панельных активов ПИКу явно сместила акценты деятельности. Ее руководители любят подчеркнуть журналистам смену курса: мол, от строительства жилья Интеко повернулась к возведению офисных зданий, гостиниц и другой коммерческой недвижимости. Большое внимание в компании уделяют развитию нового направления бизнеса созданию национальной гостиничной сети. Однако эти заявления не расслабляют конкурентов. Они хорошо знают, что компания не потеряла интерес к сегменту жилищной недвижимости. Об этом красноречиво говорит хотя бы отрыв Интеко от следующего за ней Квартала. Разница между игроками составляет более 200 тыс. кв. м.

Интересный проект в сегменте элитного жилья осуществляет компания в центре Москвы на Остоженке.

Монолитное домостроение в Москве носит преимущественно коммерческий характер и выступает, по мнению специалистов, противовесом городским социальным программам, составляя, таким образом, количественную и качественную основы первичного рынка жилья Москвы. Всего монолитным домостроением в столице занимаются около 300 игроков.

Вернулся в первую десятку после двухлетнего перерыва Крост, ведомый профессором Международной академии архитектуры Алексеем Добашиным. Крост так же, как и Интеко, активно развивает новые виды бизнеса. В частности, планируется создать в Москве сеть фитнес-клубов. В 2006 году Крост построил около 300 тыс. кв. м жилья. В активе компании реконструкция 75 и 82 кварталов в Хорошево-Мневниках (проекты Велтон парк и Юнион парк), Посольский Дом (Борисоглебский пер.), Премьер (ул. Фотиевой, вл. 6). Сдавать ежегодно 300 тыс. кв. м жилой недвижимости намерен и замыкающий десятку Квартал. Правда, к 2010 году. Пока в рамках реконструкции квартала 3233 района вблизи метро Проспект Вернадского компания сдала в минувшем году около 83 тыс. кв. м жилья. Это элитный дом по адресу: Ленинский проспект, д. 92, корп. 1 и дом бизнес-класса по адресу: ул. Удальцова, д. 17, корп. 1, 2, состоящий из двух секций коммерческой и муниципальной. Муниципальная секция предназначена под переселение жителей из сносимых компанией Квартал пятиэтажных домов.

Любопытно, что такие крупные участники рынка нетипового жилищного строительства, как Mirax group, Миракс, Конти, Авгур Эстейт, Капитал Групп, на сей раз не вошли в наш список. Дело в том, что в прошлом году они попали в так называемую технологическую паузу: жилья сдавали мало, зато заложили много новых проектов. В 2006 году Миракс сделал ставку на коммерческое строительство. Портфель перспективных проектов в 20062007 годах составляет более 5,5 млн. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса, офисных помещений класса А и В. Сейчас компания строит жилые комплексы Mirax Park (325 тыс. кв. м), Дом на Таганке (27 тыс. кв. м), (185 226 кв. м), 2-ю очередь Кутузовской Ривьеры, Рублевская Ривьера (200 тыс. кв. м жилья), Форт Кутузов, Well House (166 тыс. кв. м). Так что возвращение Mirax в компанию лидеров московского жилищного строительства не за горами. Авгур Эстейт завершает реализацию проектов, начатых компанией в Москве и регионах в прошлом году. В Москве компания заканчивает строительство жилого комплекса переменной этажности в районе Смоленской площади. В конце года начнется строительство нового микрорайона в поселке Коммунарка по Калужскому шоссе (3 км от МКАД). Конти недавно завершила строительство элитного жилого комплекса переменной этажности Покровский берег и занята строительством жилого комплекса Континенталь рядом с Серебряным Бором.

Технопауза

По мнению аналитика Эксперт РА Александра Воронова, рост доли бюджетного строительства позволит сохранить достаточно высокую долю панельных конструкций в структуре вводимого жилья. Это, в свою очередь, обеспечит загрузку московских ДСК.

Строительные горизонты

Как отметил после поздравления жителей с новосельем нижегородский губернатор Валерий Шанцев, задача власти помогать тем, кто не в состоянии приобрести жилье самостоятельно. В ближайшее время весь ветхий фонд в микрорайоне будет снесен, а жители старых домов получат бесплатно жилье в новых квартирах. Затем глава региона прошел к одному из ветхих домов в микрорайоне, сел за руль экскаватора и снес часть дома. Для большинства жителей старых двухэтажных шлакоблочных домиков в районе застройки нового микрорайона это по-настоящему счастливая, если не единственная возможность обрести новое современное комфортное жилье, ведь многие из них стоят в очереди на жилье десятилетиями. По словам многих жителей, они не верили в удачный ход строительства. Общая жилая площадь двух новых домов превысит 8 тыс. кв. м. В них будет 20 трехкомнатных квартир площадью 86 кв. м, 80 двухкомнатных (по 65 кв. м) и 40 однокомнатных (по 42 кв. м).

Вместе с тем панельное домостроение практически не может использоваться в уплотнительной застройке, городу необходимы масштабные площадки. Лимит Марфино, Молжаниново, Кожухово, Щербинки очевиден. При этом строительство бюджетного жилья сильно монополизировано оператором выступают, как правило, Москапстрой и Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов Департамента градостроительной политики Москвы. Как считает Александр Воронов, сокращение доли и площади коммерческой застройки приведет к дальнейшему росту цен на новостройки.
На днях в Кстове (Нижегородская область) местный губернатор Валерий Шанцев вручил ордера и ключи от новых квартир жителям двух домов микрорайона Щитковый. Первое в стране жилье, построенное по президентской программе Доступное и комфортное жилье гражданам России, было возведено силами Нижегородкапстроя дочки столичной группы компаний СУ-15

Всего в переулке Щитковый будет снесено 14 двухэтажных домиков 1953 года постройки. На их месте будет построен комплекс современных жилых зданий на 510 квартир улучшенной планировки, с муниципальной отделкой и сантехникой. В ходе застройки планируется применить московский опыт расселения ветхого жилья. Вместе с жителями переулка Щитковый жилищные условия улучшат около 1500 жителей г. Кстова, стоящих в очереди на улучшение жилья.

Первые две современные десятиэтажки в микрорайоне Щитковый построены всего за год силами Нижегородкапстроя организации, учрежденной осенью 2005 года правительством области и группой компаний СУ-15 В них переселяются более 150 семей из домиков, расположенных в районе застройки. На презентации пилотных домов по президентской программе Доступное и комфортное жилье гражданам России, которая прошла чуть ранее, помимо губернатора участвовали министр строительства Нижегородской области Валерий Англичанинов, председатель совета директоров группы компаний СУ-155 Михаил Балакин, генеральный директор ОАО Нижегородкапстрой Игорь Крупин. Как пояснил г-н Крупин, Нижегородкапстрой намерен вложить 453 млн. рублей в строительство жилого комплекса Щитковый. Застройку участка планируется завершить в IV квартале 2008 года.

Помимо микрорайона Щитковый в Кстове (38 тыс. кв. м) Нижегородкапстрой строит и микрорайон Печерская Гряда в Нижнем (свыше 100 тыс. кв. м). По словам губернатора, кроме Нижнего Новгорода и Кстова федеральный проект будет реализовываться в городах Арзамас, Дзержинск и Балахна. В 2007 году с участием дочки московской компании будет построено в области не менее 200 тыс. кв. м жилья.

Как отметили в пресс-службе правительства Нижегородской области, железобетонные изделия на строительство нового микрорайона поставляются с заводов в Иванове и Кстове, принадлежащих группе компаний СУ-15 На обоих предприятиях и в ивановском ДСК, и на Кстовском заводе ЖБИ сейчас ведутся масштабные работы по модернизации. Ивановский ДСК осваивает новую серию домов, отвечающую современным требованиям к жилью. Кстовский завод ЖБИ по сути возводится заново. После почти десятилетнего простоя здесь восстанавливаются старые цеха, возводятся новые, закупается и устанавливается новейшее оборудование. Завод также будет производить новую серию домов. Мощность завода после его восстановления также составит 250 тыс. кв. метров жилья в год.

Казалось бы, рост цен исчерпал платежеспособный спрос на квартиры, и это привело к стагнации на рынке, а дорогая московская недвижимость начала терять в цене и в популярности. Но, говорят риэлторы, рынок оживает и помогает ему развивающаяся ипотека. Правда, некоторые эксперты опасаются, как бы помощь не вышла боком однажды она уже неплохо разогрела рынок.

Интересно, что первый в регионах объект по федеральной программе построила московская компания. Не секрет, что возросшая в последние годы активность столичных строительных гигантов в субъектах Федерации вызывает, порой, прохладное отношение у местных властей. Очень часто региональные лидеры, прикрываясь якобы интересами местного бизнеса, не пускают на свой строительный рынок столичных застройщиков. Раздражение местных властей и дружественных им строительных организаций понять можно, ведь москвичи и их дочки строят быстрее и качественнее. К тому же цены на коммерческие квартиры и загородные коттеджи за счет больших оборотов они предлагают ниже, чем на местных рынках недвижимости. Немудрено, что клиент в массовом порядке уходит к столичным компаниям. Правда, потребитель от этого только выигрывает: цены на жилье из-за обострения конкуренции идут вниз, растет предложение, повышаются строительные стандарты. Пример Ивановской и Нижегородской областей, которые возглавили, по выражению мэра столицы Юрия Лужкова, два крепких московских хозяйственника Михаил Мень и Валерий Шанцев, соответственно, яркое тому подтверждение.

Не перестараться
По мнению Писарева, на цены влияют два фактора: доходы населения и проценты по ипотечным кредитам. Доходы растут, ипотека дешевеет. Ипотека действительно переходит из разряда благих намерений в фактор, оказывающий влияние на рынок недвижимости.

В интервью Ведомостям руководитель ГК ПИК Кирилл Писарев сказал, что цены на жилье весной 2006 г. начали расти по той причине, что резко увеличилась его доступность (поскольку в 2005 г. выросли цены на нефть, а многие банки объявили об ипотечных программах и начали снижать ставки). Хотя вряд ли можно утверждать, что чем недоступнее жилье, тем оно дешевле.

Лояльность банков на стадии безудержного роста рынка они готовы были выдавать кредиты без оглядки на реальную платежеспособность заемщика уже удивляет некоторых аналитиков, напомнивших про кризис ипотечного рынка США.

Число ипотечных сделок в 2006 г. по сравнению с 2005 г. возросло в два раза и составило, по данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, 9328 договоров. В 2005 г. их было 4600, в 2004 г. 4358, а в 2003 г. 307 Ипотека внесла свой посильный вклад в разжигание квартирного ажиотажа, подтверждают специалисты аналитического центра ирн.ru. По оценке Валерия Казейкина, вице-президента МАИФ, в 2007 г. уже выдано на 200% больше кредитов, чем в 2006 г.

Не случайно Москоммерцбанк, один из самых лояльных к клиентам, приостановил рост портфеля закладных в связи с кризисом на американском рынке и увеличил размер процентной ставки для заемщиков с неподтвержденными доходами.

В России только 10% покупателей используют ипотеку, поэтому ее роль на рынке не является определяющей, а самый дорогой московский рынок вообще перенасыщен живыми деньгами, однако через 2-3 года примерно 35-50% наших граждан станут приобретать квартиры в кредит, вот тогда и может наступить кризис, прогнозируют специалисты ирн.ru.

Спрос обещал вернуться
Практически единственный фактор, определяющий сейчас ситуацию на рынке недвижимости, потребительские ожидания, говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН Агентство недвижимости. На рынке происходит накопление отложенного спроса со стороны людей, ожидающих большего снижения цен, однако подобный процесс ожидания не может продолжаться вечно, вторят аналитики ирн.ru. Тем более что обвал цен становится все менее вероятным.

Но в целом ипотечный рынок продолжает подогревать покупательский спрос на городское и загородное жилье. Ипотечные программы служат якорем, удерживающим средний класс на рынке жилья и продолжающим создавать ощущение высокого спроса, хотя доля людей, которые реально могут воспользоваться ипотекой, мала, отмечают на ирн.ru.

А эксперты прогнозируют рост. Более того, риэлторы говорят о том, что уже фиксируют рост спроса, за которым последует и подорожание. В МИАН, например, с конца июня наблюдают увеличение покупательской активности. В июле был зафиксирован резкий рост спроса на новостройки на 20-30% (по сравнению с июнем) и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости на 10%. Объем предложения также не остается статичным: если в сегменте первичного жилья МИАН отмечает стабильность объемов или статистически незначимые колебания на уровне 1-5%, то на вторичном рынке резкое его снижение, на 10-20% в зависимости от сегмента.

По данным МИАН, около 4% москвичей, планировавших покупку жилья в 2007 г., не в состоянии откладывать ее на 2008 г. В пересчете на сделки это не так уж мало больше, чем было заключено сделок в первом полугодии. Летом, по словам Кудрявцева, жилье в Москве покупали прежде всего семьи, которые не могут дальше тянуть с решением жилищного вопроса и тем более дожидаться осеннего роста рынка.

По данным Миэля, средний уровень цен на первичном рынке Москвы к середине августа составил $5565 за 1 кв. м, на вторичном $4817 за 1 кв. м. К началу августа заметно выросли цены на панельные новостройки (более 3%). По оценке Пересвет-Инвест, с начала текущего года изменения средней цены 1 кв. м составляют около 1-2,7%. Народ голосует за новое жилье, подтверждает генеральный директор компании Декра Сергей Денисов.

В Миэле также говорят о сокращении объемов предложения вторичного жилья летом. В июле количество предложений уменьшилось на 8%. Неудивительно, что цены выросли. И если в июле рост составил 1,1%, то за три недели августа 2007 г. он уже достиг отметки 1,5%, добавляет Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль. Сокращение предложения и рост цен прежде всего в сегменте экономкласса в августе отмечают и в Новой площади.

Столичные хрущевки были переоценены и, по мнению специалистов, стоят неприлично дорого. Хотя обитатели ожидающих сноса пятиэтажек вряд ли обрадуются такой рыночной тенденции, ведь это означает, что в качестве компенсации (по рыночной цене, как декларируют власти) при переселении они могут получить меньше денег, чем рассчитывали.

Ценовая дифференциация продолжается: качественное жилье (кирпичные, монолитные дома, улучшенная панель) медленно, но все же дорожает, типовое панельные дома стандартных серий П-44Т, КОПЭ, П-3М и др., а также хрущевки и ветхий фонд постепенно теряет в цене. Кудрявцев полагает, что эта тенденция сохранится как минимум несколько месяцев.

Плата за ауру
Всего в Подмосковье насчитывается примерно полсотни мест, которые традиционно относятся к стародачным. Они есть практически на каждом направлении, рассказывает Наталья Ветлугина, аналитик Нового города, исключая, может быть, только юг области. На южном направлении условно Расторгуево попадает в стародачные места, но оно расположено вплотную к г. Видное. Там есть несколько предложений, но в общей массе пригородной застройки они теряются. Хотя по деньгам это, пожалуй, самый экономичный вариант.

Но, по мнению Олега Репченко, руководителя ирн.ru, хрущевки не обесценятся никогда. При сносе старых, аварийных домов город предоставляет новое жилье в пределах административного округа. К тому же всегда найдутся люди, которые отдадут предпочтение поношенному панельному дому окнами на Кремль, а не квартире бизнес-класса в Южном Бутове, аргументирует аналитик.
Дача, дачники это так пошло, говорила эстетка Раневская в чеховском Вишневом саде, противясь раздроблению последнего на мелкие участки. Но прогресс неумолим, и старый вишневый сад пришлось продать и вырубить, а на его месте появились многочисленные дачные домики. Такой же участи не избежали и стародачные места Подмосковья. Мало кто из прежних владельцев и их наследников сохранил в первозданном виде некогда обширные (по советским, да и по нынешним меркам) участки. Только вместо дачных домиков на распродаваемой земле возникают новорусские коттеджи.

Стоимость сотки земли в стародачных местах варьируется в зависимости от раскрученности бренда, говорит Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-Брокеридж. На Николиной горе, давно и плотно застроенной дорогими коттеджами, участки продаются от $50 000 до $350 000 за сотку (для сравнения: в 1997 г. максимальная стоимость сотки здесь составляла $9000). В Малаховке, например, сотка сейчас стоит $20 000-30 000, а каких-нибудь 10 лет назад участок с вековыми соснами там продавался по $1000 за сотку, самые крутые предложения не превышали $150 В небрендовых стародачных местах покупка земли обойдется от $8000 до $25 000 за сотку речь идет об участке в 15 соток с лесными деревьями, с возможным обеспечением коммуникациями.

Рынок стародачных мест неоднороден, о какой-то средней цене на землю здесь говорить сложно, признается Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Самые дорогие участки по Рублево-Успенскому шоссе в Жуковке, Барвихе, Ильинском, на Николиной горе. Стоимость сотки земли в этих местах колеблется от $60 000 до $300 000, а то и до $350 00 По Минскому и Киевскому шоссе землю можно купить от $25 000 до $80 000, по Ярославскому, Калужскому и Дмитровскому по $40 000 за сотку. На непрестижных направлениях (Казанское Рязанское Каширское) земля продается от $5000-10 000 за сотку. Еще 10 лет назад никто не мог предположить, что такие цены в принципе возможны.

Новорусской инфраструктуры, как в коттеджных поселках, на территории старых дач нет, подтверждает Ветлугина. Здесь не найти столь популярной среди элитных загородных поселков единой концепции застройки, также нет охраны и хороших коммуникаций, да и на Феррари туда не поедешь, так как он ко второй поездке придет в негодность.

Платя такие деньги, люди готовы мириться с главной проблемой стародачных мест изношенными коммуникациями. Существующих электрических мощностей здесь не хватает, газ проведен не везде, водопровод и канализация отсутствуют, дороги символические. Подсоединение нового коттеджа, построенного на месте снесенной старой дачи, к инженерным коммуникациям может лишить света целый поселок. Проблема решается либо строительством новой подстанции, либо усилением мощности существующей, категорична Щербакова.

Сейчас предложение в стародачных местах от общего объема загородного рынка составляет не более 4%, а, например, в 2000 г. оно занимало около 10-11% рынка, подсчитывает Алексей Бабкин, директор департамента элитной загородной недвижимости HomeHunter. Правда, говорит он, и заявок на такие объекты поступает не так много. Балашов объясняет это тем, что нередко продажи проходят внутри, среди своих, сложилась практика продажи части обширного участка преуспевающему соседу или соседям. Однажды, вспоминает он, на Николиной горе продавался участок, напоминающий звезду Давида так его обкромсали со всех сторон наследники, продавая кусочки соседям. Стоимость подобных участков на 20-25% ниже, чем в охраняемых коттеджных поселках, расположенных по соседству.

Но зато подавляющее большинство старых дач расположено в лесу. На участках сформирован ландшафт. С точки зрения природно-ландшафтных характеристик, говорит Анатолий Балашов, руководитель департамента загородной недвижимости Кирсанова Риэлти, есть просто эксклюзивные объекты, например Переделкино или поселок Ранис на Николиной горе. Искать предложение приходится долго, говорит Щербакова, а вот сроки экспозиции за последние несколько лет сократились более чем в три раза и теперь составляют в среднем три месяца.

Сосед всегда враг
Проблемы стародачных мест остались теми же самыми, что и 5-10 лет назад, это проблемы с оформлением документов на продажу, признает Ветлугина. В свое время участки выделялись практически на словах, особенно в так называемых академических поселках. У первых владельцев впоследствии появилась куча наследников, которые не всегда находились между собой в хороших отношениях, говорит она. В результате гектар мог быть разделен на 30 долей, на участки самой причудливой формы. Даже если удается договориться с людьми, то документальное оформление договоренностей занимает как минимум полгода.

Сами по себе старые дачи интересны покупателям прежде всего земельными участками, на которых они расположены. Когда при Сталине заслуженным людям начали выделять земли, то существовала четкая градация. Например, академикам давали 1 га, членкорам по 50 соток, а профессорам по 1 В основном средний размер участка в то время составлял 0,5 га. С конца 50-х гг. прошлого века произошло резкое уменьшение выделяемых земель до 8-10-12 соток, рассказывает Ветлугина.

В практике Blackwood был случай, когда договор о покупке дома был сорван буквально из-за нескольких сантиметров спорной земли. Хозяйки соседних дач когда-то были близкими подругами, а потом разругались и всячески старались напакостить друг другу. Когда одна из них узнала о том, что бывшая подруга продает дом, начались разбирательства по поводу небольшого совместного участка земли, который и в мирные времена никак не могли поделить. Дело дошло до того, что недовольная соседка подала в суд, чем, естественно, спугнула покупателей. Они предпочли искать себе землю в другом месте.

Проблемы с оформлением документов Виктор Смоленский, руководитель проекта Русская усадьба Penny Lane Realty, называет наиболее типичными для стародачных мест, далеко не все владельцы имеют свидетельства о собственности на землю и дом. Иногда существует только постановление о передаче большого участка в пользование некоему обществу (садовому товариществу или дачному кооперативу), а на руках у людей членские книжки. Часто бывает, что, кроме старенького паспорта из БТИ, владельцы не могут ничего предъявить. А ведь дача в течение времени подвергалась различным перестройкам, которые требовали соответствующей регистрации, но, как правило, никто этого сделать не удосуживался. Споры по согласованию границ участка также не редкость.

В 2004 г. в департамент загородной недвижимости Vesco Realty поступила необычная заявка любыми способами выкупить участок площадью 20-25 соток в стародачном поселке Малаховка. Как оказалось, клиент провел здесь свое детство, а повзрослев и разбогатев, решил обзавестись собственным домовладением в милом его сердцу месте. После мониторинга рынка брокер выяснил, что целых участков нужной площади в продаже не было. Тем не менее в листингах местных риэлторских компаний фигурировало несколько предложений продажи частей одного старого дома с небольшими придомовыми участками. Содольщикам было предложено одновременно продать свои наделы по цене, значительно превышающей рыночную. Несмотря на это, уговаривали их четыре месяца.

Продажа практически любого объекта в стародачном месте может стать настоящей головной болью как для покупателя и продавца, так и работающего с ними риэлтора, подтверждает Щербакова. Владельцами одного объекта могут быть от двух до 5-7 человек (различные наследники именитых и не очень именитых людей). Часто такие содольщики уже давно не общаются друг с другом из-за различных бытовых разногласий, но сожительствуют рядом и, что важно, имеют свою невыделенную долю в общем имуществе, а также разные представления о том, что делать со своей недвижимостью.

Она вспоминает случай, когда в Валентиновке продавался участок площадью 18 соток с ветхой дачей, владельцами которой выступали четыре содольщика. Выкупать долю продавца, который нашел покупателя, они не желали, думали, что им она должна достаться просто так. В результате на оформление сделки у Миэля ушло почти 12 месяцев. Еще одна сделка по продаже старой дачи в Малаховке заняла вообще несколько лет. Старушка никак не могла продать недвижимость, доставшуюся ей по наследству еще в 1956 г. Оказывается, когда женщина вступала в свои права, нотариус напутал и по документам сделал ее содольщиками соседей. Вскрылось это только в 2000 г., когда старушка захотела продать дачу. Те самые соседи, не давая формального отказа от преимущественной покупки их несуществующей на деле доли, спускали собак на представителей продавца и угрожали соседке, поскольку были уверены, что после ее смерти имущество отойдет им.

Покупателей такой недвижимости в первую очередь интересует земельный участок, а не ветхие строения, о которых спорят многочисленные содольщики, говорит Щербакова. Часто бывает, что соседи игнорируют преимущественное право покупки, препятствуя тем самым продаже конкретной доли объекта стороннему лицу. Они просто не открывают двери риэлтору, который действует как представитель совладельцев старой дачи, или почтальону, который приносит нотариальное уведомление о продаже. Риэлтор в подобных ситуациях вынужден выступать и в роли психолога, и в роли юриста, принимая на себя все бремя общения с обиженными соседями, рассказывает о профессиональных трудностях Щербакова.

Щербакова вспоминает случай, когда в одном стародачном месте за очень приличную сумму без участия риэлторов был приобретен участок со старой развалившейся дачей. Новый владелец срочно снес развалины и на их месте построил коттедж в 400 кв. м стоимостью $1,5 млн. Для него это был инвестиционный проект. Но когда через какое-то время он захотел продать недвижимость, выяснилось, что в старой (снесенной) даче остались прописаны три человека (один из которых умер, но данных в местных органах об этом нет, а двое других находятся в местах лишения свободы).

В 99% случаях покупки старых дач следующим шагом является их снос и строительство на этом месте нового дома, говорит Балашов. В обжитом населенном пункте сделать это не так просто. Все зависит от степени кровожадности соседей. Жалобы и легкое вымогательство не исключены. У клиентов Кирсанова Риэлти был случай, когда бабушка-соседка буквально дежурила на их участке с целью недопущения каких-либо нарушений. Каково же было их удивление, когда выяснилось, что дама не являлась собственницей дачи и просто занималась общественной работой.

не всегда это потребность в деньгах. Для некоторых решающим является то, что привычное некогда окружение сейчас сменилось: тот сосед дачу продал, тот готовится продать, а этот умер. Приехали новые владельцы, не всегда интеллигентные. Рядом может возникнуть коттеджный поселок, который начинает постепенно заползать на стародачную территорию.

Заветные участки
Как правило, старые дачи продают или наследники первых владельцев, или сами первые владельцы, которые сейчас состарились и им сложно содержать дом. Такие дачи штучный товар на рынке. Причины продажи разные,

В 2005 г. в Vesco Realty обратился клиент с пожеланием приобрести участок в бывшем ведомственном (военном) поселке Снегири на 35-м км Волоколамского шоссе. Родители клиента когда-то владели значительным участком в этом же поселке, но продали его в начале 1990-х гг. Брокеры Vesco Realty расклеили по поселку объявления, в которых собственникам старых дач предлагалось продать недвижимость. На объявление откликнулся новый собственник именно того дома, который раньше принадлежал родителям клиента агентства.

Например, у Нового города был клиент известный советский писатель. Он прожил на своей старой даче практически всю сознательную жизнь, на ней выросли его дети. Но у детей уже своя жизнь они работают по разным странам по контрактам, внуки учатся за границей. У самого писателя есть московская квартира, там у него домработница. Сил же, чтобы приезжать на участок и что-то там делать, не осталось. Прошлым летом он принял решение продавать, так как дача приходит в запустение и детям она не нужна. Да и самого писателя замучили воспоминания о некогда счастливой жизни в этом доме. Примерно так же, говорит Ветлугина, в свое время продавалась дача Андрея Миронова. Когда умерла бабушка Марии Мироновой, внучке эта дача стала не нужна, она ее продала.

Социальное неравенство в стародачных местах это уже миф, категорична Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж Аллтек Девелопмент. За последние 15 лет обедневшие представители старой советской элиты или их наследники уже все распродали. Небогатый человек, имевший дом в таком месте, понимал, что продажей этой недвижимости он может решить все свои проблемы, а заодно и проблемы нескольких поколений своих потомков.

Человек, выбирающий стародачное место, прекрасно понимает, что привычных удобств он там не найдет. Зато найдет самое лучшее место с точки зрения природы, благоприятной ауры. Хотя, сетует Ветлугина, эта среда тоже разрушается, что-то важное а именно особая атмосфера уходит безвозвратно. Понятие старые дачи доживает свой век.

Процесс вымывания старых владельцев неотвратим. Число чужаков растет, детей на улицу выпускать страшно по поселку на бешеной скорости носятся или на мотоциклах, или на машинах. Возникают какие-то новорусские клубы, которые больше похожи на бордели, резюмирует Ветлугина. Правда, на Николиной горе, в Барвихе и Жуковке, признают риэлторы, все более-менее благополучно. Там и дороги приведены в порядок, и охрана есть. А многие стародачные места приходят в упадок. Когда мы попадаем туда, то понимаем, что это навсегда поколения, пришедшие на смену старым дачникам, удержать традиции этих мест, к сожалению, не в состоянии, с горечью говорит Ветлугина.

В Новый город в свое время приходил человек покупать землю в Абрамцево, в академическом поселке на Ярославском шоссе. Участок он купил за довольно значительную по тем временам сумму, заведомо переплачивая процентов 1 Когда риэлторы его спросили, почему он не торгуется, он сказал, что у него была дача на Николиной горе и он не планировал ее продавать. Но ему было сделано такое предложение, от которого он не смог отказаться. Он понял, что сможет на эти деньги купить квартиру племянникам, отремонтировать свою московскую квартиру, приобрести землю в Абрамцево, где сохранилась академическая среда, и построить на этой земле хороший дом.



Главная --> Публикации