Главная --> Публикации --> Ипотека хуже террактов Офисы в екатеринбурге до сих пор в основном распродают «мелкой нарезкой» За ипотечный кризис заплатят инвестбанкиры Осенний марафон цен на недвижимость: первые итоги Ипотека — двигатель загородного рынка

Попробуем объяснить так, чтобы было понятно всем. Для наглядности рынок недвижимости в идеальном состоянии можно сравнить с маятником. Если маятнику ничто не мешает, он движется в заданном темпе, с определенной цикличностью. Но поскольку на рынок недвижимости воздействует множество факторов, он, скорее, напоминает маятник, мечущийся под ударами порывистого ветра. И здесь теория циклов не срабатывает. Особенно, когда речь идет о становлении рынка недвижимости, а наш рынок еще переживает этот процесс.

Сегодня некоторые аналитики, прогнозируя изменение уровня цен на жилье, опираются на метод функционального анализа. Суть его заключается в выявлении цикличности в поведении рынка недвижимости. Так, определив цикличность роста и падения цен, можно прогнозировать временные и количественные изменения стоимости квадратного метра на ближайшие несколько лет. По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, метод содержит разумное зерно, если представить себе, что рынок недвижимости некая идеализированная система, которая подчиняется простым законам математики, а реальная жизнь не оказывает на нее ровным счетом никакого влияния.

Оба этих цикла довольно похожи и охватывают рынок недвижимости за последние пять лет. Сейчас на рынке вновь наблюдается стабилизация цен, и если формально применить математику, то дальнейшее поведение рынка легко предсказуемо: цены снова должны вырасти в два раза. То есть в 2009 году средняя стоимость квадратного метра жилья достигнет $9,5 тыс.

Действительно, за последние несколько лет в поведении рынка недвижимости ярко проявились два подобных цикла. С начала 2002 года наблюдалось затишье, а с осени этого же года на рынке начался рост цен, и к весне 2004 года стоимость квартир выросла практически вдвое. Затем до конца 2004 года наблюдалась стагнация, а с начала 2005 года рынок начал раскачиваться, и за вторую половину 2005 года до конца 2006 года цены снова выросли в два раза.

Последние два прыжка стали возможны по большей части из-за относительно низкого уровня начальных цен в Москве ($500-$1000 за кв. метр) по сравнению с ценами на жилье в Европе и Америке. Такие цены сложились из-за политической и экономической нестабильности России девяностых годов. Когда же появилась политическая стабильность, а затем стала укрепляться экономика, подросло благосостояние граждан, цены постепенно подтянулись к стоимости недвижимости в развитых странах.

Однако, по мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru, подобный прогноз оторван от жизни и, скорее всего, годится только для бумажных построений. В реальности же рынок с каждым скачком стоимости метра приближался к своему ценовому потолку и сегодня, судя по всему, его достиг.

Подытожим. Еще пять лет назад у Москвы был существенный потенциал для роста цен. Сейчас она уже догнала мировые столицы, и на рынке начались новые процессы. Так, для покупателей жилья бизнес-класса и элиты, появился выбор: приобрести его в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице. Там и цены сравнимые, и жизнь стабильнее, меньше рисков для долгосрочных инвестиций. Вместе с тем, обычным людям, живущим на фиксированную зарплату, все труднее решить жилищные проблемы, так как рост их доходов стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье эконом-класса.

Средняя стоимость столичного жилья составляет сейчас около $4-5 тыс., что примерно соответствует уровню цен в ведущих европейских столицах и США. Жилье бизнес-класса оценивается около $7-10 тыс. за кв. метр, а предложения в элитном сегменте, как в Москве, так и за рубежом достигают $50 тыс. (Например, Остоженка и Манхэттен). Поэтому можно заключить, что Москва по ценам на все классы жилья вышла на мировой уровень.

Ольга, менеджер среднего звена, узнав о грядущем сносе хрущевки в Черемушках, в которой прошли ее школьные и студенческие годы, активно занялась квартирным вопросом матери-пенсионерки, проживающей в сносимой пятиэтажке. Посмотрев квартиру, в которую собиралась переселяться мать, неравнодушная дочь пришла в ужас. Предлагаемое взамен старой трешки жилье находилось на 1-м этаже и выходило окнами на оживленную автомагистраль. Расположение нового дома также не радовало: до метро и местного рынка, где пенсионерка была завсегдатаем, нужно было ехать на автобусе с двумя пересадками, тогда как прежде на дорогу уходило 5-10 минут неспешным шагом.

Вероятнее всего, заметно перегнать мировые столицы Москва не сможет. Если цены и будут расти, то пропорционально росту цен на недвижимость в других странах. Этот рост будет обусловлен процессом инфляции и составит 10%-15%-20% в год. Так что очередного выстрела вверх с низкого старта у Москвы уже не получится.
Владельцы расселяемых московских пятиэтажек могут взамен старой квартиры получить не новое жилье, а денежную компенсацию. Вот только есть ли смысл в такой альтернативе?

Обмен предлагаемых для переселения квадратных метров на рубли на первый взгляд и правда не кажется удачной идеей.

Ольга обратилась в районный жилищный отдел с просьбой заменить натуральную компенсацию за сносимое жилье денежной, чтобы на выплаченные средства купить недвижимость, удовлетворяющую запросам самой хозяйки и ее наследников. Однако благожелательные чиновники неожиданно разоткровенничались: по их словам, несмотря на то что подписанное в марте 2007 г. постановление правительства Москвы об обеспечении прав граждан при переселении предполагает выплату денежной компенсации тем переселенцам, которых не устроило предлагаемое новое жилье, городские власти делают все возможное, чтобы такой вариант стал максимально невыгодным для москвичей.

Например, метраж среднестатистической двушки в панельном доме морально устаревшей серии составляет около 44 кв. м. В то же время площадь 2-комнатной квартиры в новом панельном доме на ул. Лукинской, вл. 2 АБВ и вл. 4 АБВ (20 минут транспортом от ст. м. Юго-Западная) начинается от 54,4 кв. м. Более привлекательный вариант панельный дом в Гольянове на ул. Камчатской, вл. 4, это уже двушки площадью более 70 кв. м.

Во-первых, жилье, за которое обитатель хрущевки рассчитывает получить деньги, далеко от идеала как правило, это малогабаритка не слишком удачной планировки и самое дешевое жилье на рынке. Таким образом, выручить за нее средства, достаточные для приобретения жилья хотя бы с тем же количеством комнат, что и в прежней квартире, задача невыполнимая.

Здесь есть еще два ограничивающих фактора: быстрый рост цен на рынке жилья и необходимость приобрести квартиру с соблюдением всех социальных норм, убежден Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. В первом случае а примером такой ситуации может служить 2006 год, когда квадратный метр дорожал на 10% в месяц, есть риск остаться ни с чем, даже если за вашу прежнюю квартиру была выплачена вполне адекватная сумма. Если с момента оценки до начисления денег на счет прошло хотя бы полгода, цена жилья может вырасти в 1,5 раза. В этом случае купить приличное жилье в пределах района уже невозможно, особенно если учесть, что квартиры в хрущевках на сегодня являются, пожалуй, самыми дешевыми на рынке. Что же касается соблюдения социальных норм (особенно если в сносимом жилье проживают очередники города на получение жилплощади), задача усложняется в разы.

Само собой, даже если переселенцу заплатят рыночную цену за каждый квадратный метр старой квартиры, на покупку средненькой 2-комнатной квартиры понадобится почти в 1,5 раза больше средств. Полученной при таких условиях компенсации хватит скорее всего на однушку в современной новостройке. Так, метраж однушек в новых девятиэтажках на ул. Окской как раз составляет около 43 кв. м.

Постановление об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) было принято в марте текущего года. По мнению одного из разработчиков документа председателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степана Орлова, ППМ расширяет права собственников квартир при переселении. Возможность получения от города денежной компенсации за квартиру по рыночной цене депутат считает принципиальным нововведением по сравнению со старыми законодательными актами.

Во-вторых, сама оценка рыночной стоимости тонкий вопрос. Цену за освобождаемую квартиру назначают аккредитованные при правительстве Москвы оценщики. Если выселяемый из пятиэтажки владелец квартиры не доверяет данным предлагаемой оценочной компании, он может, конечно, обратиться к независимому эксперту. Но если в первом случае эта услуга была для собственника бесплатной, то оплатить услуги специалиста со стороны придется из своего кармана, а это от 3000 до 6500 руб.

Согласно новому постановлению для получения денежной компенсации за свою квартиру собственник должен составить письменное заявление и заключить гражданско-правовой договор с департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Если в семье заявителя есть несовершеннолетние, чиновники вправе потребовать документ о согласии органов опеки и попечительства на сделку.

Впрочем, прецеденты выплаты денег вместо выделения нового жилья имели место и до принятия постановления. Однако число их едва ли можно считать показательным. Так, по данным Николая Федосеева, заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, по состоянию на начало 2006 г. москвичей, получивших денежную компенсацию взамен квартир, было всего два.

Если сомнений в цене старой квартиры не возникло, ее хозяин получает денежную компенсацию стоимости своего жилья. Правда, получить на руки деньги, выплачиваемые в качестве возмещения за отчуждаемую квартиру, невозможно. Они перечисляются на открытый переселенцем банковский счет и могут быть использованы им только для покупки другой квартиры. И только после того, как бывший обладатель жилья в хрущевке подберет новую квартиру, деньги с его целевого счета перечисляются продавцу.

Что касается цены вопроса, независимый оценщик квартиры, чьи услуги оплачивает департамент, должен придерживаться формулы рыночная стоимость отчуждаемого помещения плюс убытки, причиненные собственнику его изъятием. Такими убытками, как отмечается в ЖК РФ, могут считаться затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если же предложенная за изымаемую квартиру цена не устраивает ее обитателя, к его услугам независимые оценщики. Повторную оценку, правда, придется оплатить из личных средств, зато эти данные очень пригодятся, если вопрос с квартирой придется решать в суде.

Граждане, получившие денежное возмещение за жилое помещение, по закону имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения.

Впрочем, данные разных оценщиков вряд ли будут различаться в разы, считает Евгений Якубовский, замгендиректора компании Новая площадь. Даже применение разных подходов при оценке не должно дать радикально отличающиеся цифры. Потому вопрос обращения к независимым специалистам можно считать скорее мерой психологического воздействия.

Если вы не согласны с назначенной к выплате суммой, акт оценки следует направить на экспертизу в объединение саморегулируемых организаций оценщиков, советует Константин Апрелев. Если эксперты признают ошибку аккредитованных при правительстве Москвы оценщиков, вы вправе подать жалобу в департамент муниципального жилья. И уже следующим шагом может быть проведение независимой организацией оценки, которая также должна пройти экспертизу в объединении. Если власти не торопятся реагировать на жалобу, с этими документами можно обратиться в суд.

Но если сносимый дом и правда был оценен несправедливо дешево, подача судебного иска вполне оправданна. Прецеденты выигранных переселенцами судебных тяжб, по словам Ковалева, уже были. Однако все они касались квартир в Центральной административном округе Москвы, где даже ветхое жилье, по мнению эксперта, может стоить до $10 000 за 1 кв. м.

С Якубовским согласен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Как правило, данные оценки одной квартиры разными компаниями не сильно различаются, отмечает эксперт. Наша компания уже выступала в роли независимого оценщика в таких спорах. Как правило, специалисты Blackwood после проведения оценочных работ называли приблизительно ту же цифру, что и представители компании, привлекаемой городом. Это действительно авторитетные высокопрофессиональные специалисты, и я во многом доверяю их оценке. Другое дело, что многие владельцы старых квартир не вполне адекватно оценивают свою недвижимость выражаясь фигурально, путают старье с антиквариатом. В этом случае альтернативная оценка попросту избавит их от лишних иллюзий и бесполезных судебных издержек.

В целом эксперты не поддерживают расхожую точку зрения о том, что выплата денежной компенсации максимально невыгодна переселенцам. По мнению Ковалева, рыночная цена жилья в сносимых домах составляет $1500-4000 за 1 кв. м. Таким образом, если площадь квартиры достаточно велика, требовать деньги вместо жилья в неудобно расположенной новостройке вполне целесообразно.

Несмотря на то что на сегодня в Москве расселено более половины ветхого и морально устаревшего жилого фонда (около 5 млн кв. м), механизм переселения остается сырым и недоработанным. Это оставляет массу возможностей для таких судебных исков. Но, анализируя уже выигранные суды, могу с уверенностью сказать, что шансов на успех больше у коллективных исков, в одиночку суд выиграть сложнее, делится наблюдениями Иван Гурьев, директор по развитию инвестиционной группы Жилторг.

Инвестору выгодно заплатить деньги и не предоставлять жилье в своих домах, поскольку появление переселенцев в новостройках зачастую сопряжено со множеством проблем, поддерживает Ковалев. Одно дело, если речь идет о панельных домах, где подселение бывших обитателей хрущеб не вызовет ни удивления, ни негативной реакции. Но если новый объект относится к более дорогому сегменту, социальная неоднородность жителей дома может стать причиной жалоб покупателей квартир.

Более того, инвестор, занимающийся расселением сносимого дома, сам с радостью предложит вам деньги. В последнее время денежная компенсация предлагается переселенцам раньше, чем натуральная, считает Иван Гурьев. Это если речь идет о частной инициативе инвестора при расселении ветхого дома при строительстве нового жилья на месте аварийных зданий.


Столичные власти любят успокаивать москвичей, гастарбайтеров и гостей столицы. Мол, Москва дорога только для командировочных зарубежных топ-менеджеров. Дороговизна аренды квартир, содержания жилья и стоимости их жизни не касается обычных постоянных и временных жителей города, повторяют чиновники непременную мантру.

Если же метраж квартиры в пятиэтажке, предназначенной под снос, невелик и располагается она не в пределах Садового кольца, разумнее будет выбрать натуральную компенсацию, считает Иван Гурьев. За квартиру большего метража можно доплатить не по рыночной цене, а по расценкам БТИ.

Да, москвичи зарабатывают больше всех в России. Средняя заработная плата в марте 2007 г. в Москве, по данным Росстата, достигла $800 (20 791 руб.), а по сведениям Мосстата, даже приблизилась к рубежу $1000 в месяц (25 515 руб.) и значительно опережает среднероссийскую (12 186 руб.). Но средний москвич получает в 3-3,5 раза меньше среднего парижанина, лондонца или ньюйоркца. Вопрос в величине и структуре расходов горожан. Среднестатистический москвич может тратить на еду меньшую долю дохода, чем жители других регионов России. Если в Москве покупать продукты в гипермаркетах, то мясо, масло, молоко и овощи окажутся на 20% дороже, чем в провинции.

Обычных москвичей это не касается, успокаивает земляков столичное руководство. Заместитель мэра Юрий Росляк заявил, что расходы зарубежных руководителей не отражают потребительскую корзину среднего москвича и рейтинг, составленный на основе этих показателей, не должен служить жителям столицы поводом для беспокойства. Действительно ли так дорога Москва и правы ли жители России в своей неприязни к сытым столичным жителям?

В Москве значительно ниже цены на обслуживание жилья ежемесячная квартирная плата за среднюю двушку не превышает $120-140, что в 4-5 раз меньше, чем в других мировых столицах.

Теперь сравним стоимость жизни в Москве с аналогичными показателями некоторых европейских и американских мегаполисов.

В этой ситуации выходом для молодой семьи может стать аренда квартиры. Наем средней по качеству и удаленной от метро единички в Москве обойдется в 15 000 руб. ($600) в месяц, это составит около 30% дохода молодой семьи из двух взрослых со средней мосстатовской зарплатой и ребенка. Если та же семья решит, что ребенок должен иметь пусть маленькую, но собственную комнату, то аренда малогабаритной двушки в 5-этажном или 9-этажном панельном доме постройки 1960-1970-х гг. обойдется уже в 20 000 руб. (около $800) 40% того же дохода.

Однако это компенсируется недоступностью квартир. Жилья в Москве строится немало, но стоимость столичного квадратного метра достигла уровня Парижа и лишь немного недотягивает до Лондона и Нью-Йорка. И это при более высоком, чем во Франции (4,5-5,5% годовых), Великобритании (6%) и США (6,3-6,7%) проценте по ипотечным кредитам.

В Лондоне при средней зарплате 2200-2400 фунтов стерлингов крайне сложно снять квартиру дешевле чем за 800 фунтов в месяц. Но за эти деньги можно надеяться на маленькую (20-40 кв. м) 1-комнатную студию в отдаленном районе или в месте с малоприятным окружением там, где преимущественно проживают безработные и выходцы из британских колоний Азии и Африки. За 1000-1200 фунтов 25% дохода лондонской семьи (при двух работающих) можно найти такую же квартиру на тихой окраине. 2-комнатная квартира (40-60 кв. м) в обычном районе обойдется в 30% месячной зарплаты двоих родителей 1400-1600 фунтов.

Доход такой же семьи в Париже, по данным Национального института статистических и экономических исследований, составит около 4700 евро. 1-комнатную квартиру в современных домах на окраинах в непрестижном квартале, населенном преимущественно выходцами из из французских колоний, она сможет снять за 750-900 евро, 2-комнатную за 900-1300 евро. Впрочем, молодая семья может выбирать: за 30% своего дохода 1400 евро она может позволить себе типовую 1-комнатную квартиру площадью от 35 до 45 кв. м в центре (1-6-й округ, Латинский квартал, Сен-Жермен) или маленькую двушку, стоимость аренды которой начинается с 1300 евро.

Проблемы городского трафика очень серьезны во всех мировых мегаполисах. Только в Европе, США, Канаде и Австралии мэрии с трудом, но решают их, развивая общественный транспорт и ограничивая различными способами движение частных автомашин в центре города. В Москве общественный транспорт сравнительно дешев, но не всегда удобен, а его сеть развита неравномерно, особенно трудна дорога из районов, расположенных за МКАД, где нет метро: Солнцево, Митино, Жулебино. Кроме того, в Москве отсутствуют рокадные линии метро, которые позволяют доехать с одной окраины до другой, минуя центр. Разовый проезд в московском метро стоит 17 руб. (около $0,7), а билет на наземный транспорт у водителя почти $1 (25 руб.), тогда как в Париже около $1,8 и $1,37 соответственно, а в Нью-Йорке $ Постоянный житель российской столицы потратит на годовой единый (9800 руб.) почти 40% своей месячной зарплаты, тогда как парижанин $690: около 22%. Цена месячного единого (метро и автобус) в Нью-Йорке $63 (1625 руб. по курсу 25,8 руб./$) сопоставима с московской. Впрочем, если пользоваться еще и автобусами-экспрессами, то придется заплатить почти в два раза дороже $120.

Примерно такое же соотношение аренда/зарплата и в Нью-Йорке, где объявления о сдаче жилья внаем начинаются с $1200, а нормальная 1-комнатная квартира в обычном районе стоит $1500-1800 в месяц.

Парижской семье, которая отправится за продуктами в Ашан в один из пригородов, поход в гипермаркет обойдется дороже: 1 л молока стоит 1,03 евро (если купить шесть сразу то 90 евроцентов), 1 кг свинины 8,4 евро, куриная тушка 4,3 евро, килограмм яблок 2,9-3,2 евро, пачка масла 2,4 евро, 1 кг картофеля обойдется в 1,1 евро, наконец, десяток яиц в 1,35 евро.

Подсчитаем наконец расходы на питание. В Москве, если предположить, что семья покупает продукты в близлежащем Ашане, самый дешевый литровый пакет молока стоит около 15 руб. (45 евроцентов), 1 кг свинины 168 руб. (около 5 евро), 1 кг куриной тушки 73 руб. (чуть более 2 евро), 1 кг яблок и апельсинов около 35 руб. (1 евро), 0,5 кг масла около 70 руб. (2 евро), наконец, картофель летом и осенью обойдется примерно в 9-12 руб. (25-30 евроцентов) за 1 кг, десяток яиц (если покупать упаковку по 30 штук 23 руб. (65 евроцентов).

Дешева ли жизнь в Москве при таком соотношении цен и зарплат или жители российской столицы переплачивают за предоставляемые им блага по сравнению с обитателями западных мегаполисов, предоставим судить самим москвичам.
России угрожает кризис на рынке ипотечного кредитования. На днях с такими заголовками вышли десятки российских печатных изданий. Они провели параллели с ипотечным кризисом в США. Там банки настолько упростили условия кредитования, что стали выдавать деньги ненадежным заемщикам и без первоначального взноса. Как результат - рост числа невозвратов, породивших банковский кризис. Насколько уместно сравнение американского рынка ипотечного кредитования и рынка российского, существуют ли реальные угрозы для отечественной ипотеки? На эти и другие вопросы в интервью телеканалу Вести ответил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка.

Наконец, в российской столице крайне высока стоимость формально бесплатных муниципальных услуг. Очень велики неудобства при пользовании государственными услугами и инфраструктурой. По сравнению с жителями западных столиц москвичи тратят на 25-30% больше времени в очередях и получают за уплаченные налоги услуги низкого качества. В Москве, по данным Мосстата, доходы 10% самых богатых жителей в 55 (!) раз превышают доходы 10% самых бедных. Этот разрыв в 2-2,5 раза больше, чем в западных столицах. Экологические условия в Москве хуже, чем в Нью-Йорке, Париже или Лондоне, из-за более высокого уровня выбросов вследствие большого количества устаревших автомобилей и меньшей, чем в этих городах, площади зеленых зон.

- Ну, вообще говоря, параллели неуместно проводить. То есть, в России существуют другие условия, и предпосылок на сегодняшний день нет никаких. У нас рубль крепнет, у них валюта становится слабее. Процентные ставки у нас снижаются, у них последнее время наблюдается устойчивый рост процентных ставок. И это, собственно, было одной из причин, спровоцировавших большое количество невозвратов в Соединенных Штатах. Потому что у нас разные условия кредитования по ипотеке. У нас фиксируется ставка на длинный срок, то есть до погашения кредита ставка фиксирована, на период, к примеру, 20-30 лет. А в США в этом сегменте возникли проблемы: там ставка плавающая, она пересчитывается с определенной периодичностью - раз в квартал, раз в год, и она привязана к учетной ставке Федеральной резервной системы. Поскольку там ставки только с 2006 года выросли на 1%, люди, соответственно, стали платить больше по кредитам. И поскольку это были люди с невысокими доходами, вот эта дополнительная нагрузка привела к тому, что у людей возникли финансовые сложности. И вы уже сказали, что там не было первоначального взноса. У людей еще нет мотивации держаться за квартиру, потому что они полностью за счет кредита купили эту квартиру. И если они не могут платить по кредиту, они просто бросили эти платежи, и квартиру забрал себе кредитор.

- В России может случиться кризис на ипотечном рынке, как в США?

- Без первоначального взноса сейчас вот это пытаются делать в Москве, где конкуренция высокая. Но вообще говоря, таких кредитов очень, очень мало на рынке. Сегодня все кредиты выданы качественным заемщикам, потому что проверяют заемщика, проверяется предмет залога. Поэтому у нас статистика дефолтов в 10 раз лучше, чем в США. Заемщик качественный, это еще подтверждается тем, что у нас многие банки, наше агентство, мы сделали выпуски как в России, так и на международных рынках. На базе этих кредитов выпустили ценные бумаги. Так вот рейтинг этих бумаг был получен лучше, даже чем у самой Российской Федерации, на 2-3 ступени выше.

- Но вот в России рынок ипотечного кредитования достаточно молод еще, и, конечно же, скорее всего, в России не дают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Какие условия у нас?

- Эти цифры корреспондируют и с данными Росстата, потому что сегодня в среднем по кредиту семья должна платить 12 тысяч рублей в месяц. То есть заработок семьи должен быть хотя бы раза в 2 больше - 24 тысячи. У нас доход меньше, чем 24 тысячи, в стране имеет, соответственно, порядка 70% семей. То есть это объективная картина: люди, у которых, нет способности делать большие сбережения, не могут брать кредит. Поэтому что планируется делать? Во-первых, правительство планирует в рамках разрабатываемой концепции формировать все-таки сегменты жилья по более доступной цене, то, что эконом-классом можно называть. Это будет нормальное жилье, хорошего качества, но будут использоваться различные меры господдержки для снижения стоимости жилья. Соответственно, те, кто может купить, будут покупать, те, кто не может, будут брать внаем. Мы, с другой стороны, для людей предложим новые кредитные продукты, в которых будет учтено, что люди сегодня получают немного, но их доходы стабильно растут. И поэтому там платежи будут пересчитываться, но с некой предсказуемой величиной.

- И несмотря на это, социологический опрос говорит о том, что 72% россиян не собираются брать ипотеку: дорого, неудобно. Как решать этот вопрос, чтобы развивался наш рынок?

- Ну, эти данные сейчас регулярно начала публиковать Федеральная регистрационная служба. Им за это большое спасибо. Вот по их данным, на середину текущего года всего ипотекой в России воспользовались 400 тысяч семей для улучшения жилищных условий.

- А вот сейчас есть данные о том, столько россиян уже взяли ипотеку?

- Да. Но динамика большая. Из этих 400 тысяч только в первом квартале 56 тысяч семей взяли кредиты. По этому году мы ожидаем, что более 300, где-то 340 тысяч, возьмут только в этом году. Поэтому цифра - она там приблизится к миллиону.

- Но это не так много?

- Ну, это не только мои прогнозы. Сейчас много западных инвестиционных банков выпустили отчеты по ипотеке. По этим отчетам они считают, что к 2010 году суммарно более трех миллионов семей воспользуются ипотекой, и у нас объем выданных кредитов превысит где-то полтора триллиона рублей. То есть это уже будет значительная цифра для экономики. И если сегодня у нас по ипотеке в среднем по России каждая десятая квартира покупается, то через 3 года прогнозируется, что это будет уже каждая пятая квартира покупаться с помощью ипотеки.

- То есть прогнозы у вас позитивные?

- По рублевым кредитам средняя ставка - то, что Центральный банк дает, - это 13,4%. Многие банки предлагают диапазон продуктов, где ставка минимально варьируется от 11 до 1 И люди могут выбирать - это зависит от срока, размера, как раз от первоначального взноса. Мы с 1 июля снизили ставку минимальную 10,7 И планируем, что, поскольку наша задача в рамках правительственной программы выступать такого рода ориентиром для рынка, дальнейшее снижение до конца года соразмерно тому, как Центральный банк снижает учетную ставку.

- А какая сейчас средняя ставка по кредиту ипотечному?

- Ну, есть задача, есть объективные предпосылки. Все-таки у нас ставка это величина, которая зависит от стоимости денег. То есть сегодня, если по ипотечным ценным бумагам в среднем деньги привлекаются где-то под 7-8% годовых, то вот с учетом инфраструктуры, у нас получается в районе 11 - уже можно безубыточно кредитовать. По мере снижения уровня инфляции будет снижаться стоимость привлекаемого капитала. Соответственно, будет снижаться и процентная ставка. Я абсолютно уверен, что реалистично ее достичь к 2010 году на уровне 8% годовых. Там реальная цифра. Мы для себя ее в планах закладываем.

- Да, несмотря на то, что в Америке кризис, там ставки по ипотечным кредитам намного меньше, и в Европе меньше. Россия к этим уровням придет?

- Безусловно. Они, на мой взгляд, приходят по трех направлениям. Первое направление это иностранный капитал активно покупает ипотечные ценные бумаги. Прелесть этих бумаг в том, что вы можете выпустить разные бумаги по соотношению риска доходности для разной группы инвесторов. Поэтому и пенсионные фонды западные приходят (к сожалению, наши пока не покупают), и спекулятивные фонды покупают, потому что там разный спектр бумаг. Это вот одно направление. Второе: западные банки активно покупают российские банки региональные для того, чтобы все-таки заниматься розницей, и активно сейчас вот идет покупка таких розничных банков, не только московских, но и региональных. То есть это прямые инвестиции в банковских сектор. И третье направление это создание фондов недвижимости. Причем если раньше интересовались только коммерческой недвижимостью в Москве в основном, то сейчас вот эти фонды недвижимости планируют инвестировать строительство уже и жилья в регионах. То есть третье направление - это инвестирование в стройку. Мне кажется, это хорошо, потому что это означает, что данный капитал рассматривает проект Доступное жилье как долгосрочный, раз они идут на такого рода инфраструктурные вложения. Поэтому туда не только будут деньги бюджета вкладываться и российских инвесторов, но и западных. И, мне кажется, человек от этого только выиграет, потому что сегодня уже пошла конкуренция, когда, например, для стройки не только российские банки предлагают кредиты, но и, скажем там, венгерские, китайские банки дают достаточно дешевые кредиты при условии, что вы берете на стройку китайского или венгерского подрядчика. Такие примеры уже есть в Поволжье, в Сибирском федеральном округе. Мне кажется? это хорошо. Это удешевляет.

- У нас сейчас достаточно много приходит денег с Запада, приток капитала достаточно большой в Россию. Эти деньги как-то используются в ипотечном бизнесе?

- Она понижается, понижается.

- То есть себестоимость квадратного метра, если мы берем венгерского рабочего, не повышается?

- Ну, у банка, наверное, проблема в том, что он заинтересован в сокращении сроков. Поэтому, с одной стороны, проблема в том, что надо собирать все-таки достаточно большое количество бумаг, чтобы сформировать кредитное дело. В некоторых регионах есть очереди в Федеральную регистрационную службу. Это замедляет процесс выдачи кредитов. Если бы работали кредитные бюро, вам не надо было бы использовать службу безопасности, подтверждать доходы. Это все вы бы очень быстро получали из бюро кредитных историй. Но, в целом, мне кажется, для банков это сегодня достаточно привлекательный бизнес. И количество банков, которые входят в ипотеку - и российских, и зарубежных, - это, собственно, подтверждает.

- Хорошо. А вот что касается банков и заемщиков, с какими проблемами они сталкиваются? Давайте сначала про банки.

- А что касается банков, много невозвратов?

А для заемщика проблемы другого рода. Есть обилие программ, ему надо сориентироваться, что там ему подходит. С другой стороны, несмотря на внешнюю похожесть программ, есть определенные хитрости в кредитных договорах. Поэтому мы постарались разработать некую стандартную форму, которая бы обеспечивала некий баланс между правами кредитора и заемщика так, чтобы сбалансировать интересы. Ну, в частности, что важно для заемщика? Чтобы у вас была фиксированная ставка, чтобы вы не зависели от колебаний инфляции, рынка, иначе банк склонен на вас этот риск переложить. Второе: чтобы у вас было право досрочно погасить кредит, если вы стали больше зарабатывать. Третье: чтобы при наступлении неплатежеспособности у вас был некий переходный период. Вот у нас он 6 месяцев, чтобы была возможность найти новую работу, чтобы сразу вас не начинали выселять из квартиры. Это все обеспечивает определенную защиту для заемщика.

- А что касается заемщика? Вот вы говорите, что есть полгода, когда человек может справиться со своим кризисом, найти новую работу. Если ему не удается и он не может платить по кредиту, по счетам, что делается с его квартирой?

- Банки эту статистику не раскрывают. По нашему портфелю количество дефолтов - это 8 случаев на каждую тысячу кредитов. То есть 0,8%. Ну, мы полагаем, что по рынку показатели схожие, потому что все используют в общем-то более-менее единые стандарты и документацию. Думаю, что не превышает 1%.

- Рынок недвижимости стремительно растет. Именно рынок ипотеки сделал тут свое дело? Многие стали пользоваться ипотекой, и поэтому квадратный метр стал расти?

- Разные бывают ситуации. Основная причина на сегодня прекращения платежей по кредиту это развод семьи. И в большинстве таких ситуаций заемщики просто сами получают согласие кредиторов и сами продают квартиру. Это наиболее правильный путь, потому что они продают по рыночной цене, и при этом у них минимальные издержки. Кредитор забирает деньги по кредиту, а остальное - сверх кредита - забирают разводящиеся супруги, делят. А неразумный способ поведения - к сожалению, он тоже имеет место, - через суд. То есть вы идете в суд, за это время проценты по кредиту набегают, судебные издержки, адвокаты... Все это плюсуется, потом жилье продается уже не по рыночной цене, а лишь бы быстро продать - здесь тоже могут быть потери. В итоге заемщик платит за все, получает на руки значительно меньшую сумму денег. То есть кредитор все деньги возвращает через длительное время, а заемщик недополучает приличную сумму. Поэтому, если уже развод случился, то лучше самому продать квартиру и получить на руки деньги. И люди не судятся, приходят в ипотеку. У них есть приватизированное жилье. Скажем, одна двухкомнатная квартира. Если вы больший метраж не потянули по ипотеке, то тех денег, что вы получите, вам хватит, чтобы купить в собственность ту площадь, с который вы сделали попытку.

- Меня пугает ваше слово пока.

- Ну, во-первых, растет все. Ипотека, к счастью, пока не виновата. Потому что ипотека финансирует каждую десятую сделку. Это всего 10% денег на рынке.

- Да, те, у кого есть деньги, те действительно покупают.

- Ну, в будущем она, конечно, будет оказывать влияние. Когда рынок будет развит и, как во всем мире, половина всех сделок будет осуществляться с помощью ипотеки, тогда влияние будет действительно серьезное. 10% - это небольшое количество денег для этого рынка. Основной все-таки рост (в прошлом году был 50-процентный рост в среднем по стране) - это потому, что выросли доходы людей. То есть люди и без ипотеки покупают по ценам, которые растут на 50%.



Главная --> Публикации