Главная --> Публикации --> Офисы на заказ Чем меньше, тем дороже Склады входят в моду Высокие тарифы и ажиотажный спрос на оформление "соток" создаются искусственно Землю -- рабочим

Существует ли в принципе выход из такой сложной ситуации? Как покупателю понять, долго ли еще продлится строительство? Делают ли застройщики и девелоперы загородных проектов что-то для того, чтобы облегчить существование своим первым покупателям?

Возведение коттеджных поселков процесс небыстрый, тянется он как минимум несколько лет. И в очень неприятное положение попадает здесь тот, кто купил дом первым. Ему предстоит выбор: либо жить на стройплощадке, либо первые годы вообще не пользоваться своим новым домом. Альтернатива, что и говорить, из числа тех, когда варианты оба хуже

До той поры, когда по поселку станет безопасно ходить, понадобится как минимум пять лет, говорит Наталья Орлова, директор департамента На Чеховской компании Новый город. Подавляющее большинство проектов загородных поселков рассчитаны на длительные сроки реализации, соглашается Олег Анцибор, проект-менеджер компании Delta еstate. В среднем с момента начала строительства до завершения продаж проходит от трех до десяти лет.

Как в мультфильмах это не рисуется
Профессионалы рынка недвижимости обычно достаточно скептически относятся к мнениям своих коллег-конкурентов, однако в вопросе о том, как много времени должно пройти до того счастливого часа, когда коттеджный поселок обретет окончательный жилой вид, они проявили редкое единодушие: годы, причем долгие.

Впрочем, есть у происходящего и светлая сторона. Как отмечает Олег Анцибор, все неудобства, связанные со строительством, компенсируются на первоначальных этапах продаж низкой ценой. Практика показывает, что первые дома в коттеджных поселках приобретаются еще до начала открытых продаж лицами, входящими в структуру девелоперской компании или приближенными к ней, говорит эксперт. Как правило, люди просто не живут в приобретенных домах до тех пор, пока поселок не приобретет цивилизованные очертания. А к моменту завершения проекта реальная стоимость жилых построек увеличивается минимум в полтора-два раза.

Любой достаточно крупный проект не может быть реализован за год или даже за два, объясняет Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. Коттеджный поселок строится как минимум три года. Потом нужно еще время (самое меньшее, год-два) на то, чтобы все жители завершили ремонты и окончательно осела пыль. Только тогда жителям становится по-настоящему уютно не только на собственных участках, но и вокруг. Долгие сроки строительства это, увы, реалии жизни. Как в мультфильмах это не рисуется.

Очередями и заборами
Застройщики серьезность проблемы осознают и меры для ее решения принимают. Самое очевидное строить и продавать поселок не сразу, а поэтапно. Основной инструмент, обеспечивающий нормальное проживание в поселке людей, которые купили домовладение на ранней стадии проекта, это разбивка процесса строительства на очереди и последующая их сдача в таком же порядке, рассказывает Ирина Цой, пресс-секретарь компании Rodex Group. При этом время от начала строительства и до сдачи каждой очереди в эксплуатацию составляет от полугода до одного года.

Что ж, имея столь солидный инвестиционный бонус, можно смириться с тем, что проживание в новом доме некоторое время невозможно. Но с другой стороны, удорожание в последние годы было вызвано не столько созреванием объектов, сколько общим ростом цен. Что будет, если рынок наш станет более предсказуемым, с традиционным для развитых экономик ростом цен в 10 15% годовых? Найдутся ли тогда желающие инвестировать с доходностью, не сильно превышающей ставки обычного банковского депозита? Ответы на эти вопросы даст только время.

Есть и еще несколько достаточно эффективных приемов. Как отмечает Жанна Потапкина, застройщик должен постараться завершить все масштабные земляные работы в самом начале строительства. Прокладка различных труб, коммуникаций, проведение дорог все это сопровождается большими выемками земли, грязью, говорит она. В нашем поселке это было сделано на самом раннем этапе, и теперь такие работы не будут беспокоить наших жителей.

По словам эксперта, обычно первая очередь появляется в районе главного въезда в поселок, а затем строительство движется вглубь. В целом, резюмирует Ирина Цой, проблему удается решить, и достаточно успешно.

Еще одна мера наличие как минимум двух дорог, ведущих в поселок. По одной катаются жители, по другой заезжает тяжелая строительная техника, все эти тракторы и самосвалы.

Следует, правда, отметить, что подобный график производства требует от девелопера больших объемов инвестирования. Если собственных средств недостаточно, прокладывать инфраструктуру для второй и последующих очередей застройщик будет только из средств, полученных от покупателей первой очереди. Иначе никак

В целом все эти вопросы и создают реноме застройщика, резюмирует Жанна Потапкина. Компании, которые хотят работать не только сегодня, но и остаться на рынке завтра, должны учитывать такие вещи. Застройщик должен быть открыт перед покупателем и, если не в силах предотвратить какие-то негативные факторы, по крайней мере, честно предупреждать о них.

И, наконец, напоминает Олег Анцибор, в поселке с самого начала должна функционировать хотя бы минимальная инфраструктура. Знание того, что необходимый продуктовый магазин появится только в третьей очереди поселка, вряд ли утешит жителя очереди первой ему покупать продукты нужно уже сейчас. То же самое касается и освещения дорог, озеленения и обустройства общественных зон в поселке, где предполагается проживание людей, все это должно быть с самого начала, пусть и в минимальном наборе. И, разумеется, первая очередь должна быть обеспечена надежной охраной не следует забывать, что идущая по соседству стройка сама по себе является источником повышенной опасности для жителей.

Кроме того, планомерное освоение поселка (сейчас первая очередь, строго через год вторая) возможно только в том случае, если застройщик с самого начала знает, что и в какой последовательности он будет делать. Чаще же случается так, что сначала покупается кусок земли, осваивается, а потом у застройщика появляется возможность прикупить земли по соседству, где и возникает абсолютно никем не ожидавшаяся вторая очередь. Я неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда в начале продаж объявляется, что поселок будет очень небольшим, камерным, а потом он начинал буквально разбухать, отмечает Наталья Орлова. Аналогичная неприятность может произойти и с общественными зонами: сегодня здесь парк, а завтра вторая очередь. Самое обидное, что покупатели не могут тут сделать ровно ничего: по бумагам и законам их собственность ограничивается периметром их участка, не более того.

Но Наталья Орлова вносит в обсуждение изрядную долю скепсиса. По ее мнению, даже зонирование мало что дает прежде всего, потому, что покупатель сначала приобретает участок и только потом начинает его застройку. Дома все равно возводятся с разной скоростью, отмечает она. Даже если все общественные работы завершены, рядом с твоим домом все равно будут прогуливаться рабочие, возводящие дом соседа. Гарантированно оказаться в уже обжитой среде можно только в том случае, если ты покупаешь последний дом.

Разговаривая с людьми, планирующими покупку загородного дома, я всегда стараюсь прояснить ключевой вопрос: насколько срочно вам нужно поселиться в этом месте? говорит один из риэлторов. Ситуации могут быть совершенно разные. В одном случае человеку есть где жить, и приобретение он рассматривает скорее как инвестицию по крайней мере, на первые 3 5 лет. В таком случае добро пожаловать на первичный рынок! Если же видно, что по финансовым и семейным обстоятельствам необходимо жилье, причем достаточно срочно, рекомендация будет однозначной: не покупать новостройку. Особенно это относится к семьям с детьми. Совсем малышей (лет до пяти) еще можно удержать в границах участка. Но потом ребенок начинает рваться за забор, а там его поджидает в высшей степени неприятный и жестокий мир от строителей из стран СНГ до груженых КАМАЗов, которые могут сбить.

Что делать?
Ответ на этот традиционный для нашей страны вопрос (если задавать его применительно к покупателям загородных объектов) будет неутешительным сделать ничего нельзя. Рекомендации могут быть, как в известном анекдоте: расслабиться и попытаться получить удовольствие.

Единственное, что можно сделать, это попытаться проанализировать окружение поселка. Известно, к примеру, что лес приватизации и застройке не подлежит. Это значит, что если поселок граничит с лесным массивом, то появление там новых очередей маловероятно. Если же рядом с поселком расположился пустырь или пастбище есть очень большая вероятность, что земля эта будет перепрофилирована. Но чересчур полагаться на собственную проницательность тоже вряд ли стоит. Люди, которые приехали в первый раз, вряд ли способны разглядеть подобные нюансы, спускает с небес на землю Жанна Потапкина. Глаза открываются, когда приезжаешь в 10 20-й раз.
Николаю Маслову отдадут «Ростехинвентаризацию», которая возьмет на себя функции всех российских БТИ.

В общем, у покупателя не должно быть розовых очков. Что касается возможности как-то проконтролировать процесс строительства по соседству, то повлиять на него никак нельзя.

Информацию о ликвидации бюро технической инвентаризации (БТИ), которые должны быть полностью или частично преобразованы в филиалы «Ростехинвентаризации», озвучил первый заместитель главы Госстроя Николай Маслов. По его словам, БТИ в кратчайшие сроки должны передать свои архивы «Ростехинвентаризации», поскольку уже с 1 октября вступает в силу единый порядок присвоения федеральных инвентаризационных номеров на объекты недвижимости. Таким образом, архивы необходимы для создания единой базы данных по объектам недвижимости. Участники рынка оценивают создание такой базы данных положительно. «Если удастся создать единый архив и в него будет доступ у риэлтерских организаций, это, несомненно, окажет положительное влияние на рынок», - сказал RBC daily начальник аналитического отдела риэлтерской компании «Бест-недвижимость» Владислав Луцков.

С 17 сентября этого года, после вступления в силу поправок к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрацию сделок объектов недвижимости осуществляет ФГУП «Ростехинвентаризация». БТИ, которые раньше занимались техническим учетом и инвентаризацией, а также регистрацией прав на недвижимое имущество, должны быть ликвидированы как факт. Не исключено, что не все функции БТИ будут переданы «Ростехинвентаризации» - часть отойдет Росземкадастру, а часть вообще предлагается отдать на откуп коммерческим структурам. Впрочем, процедура регистрации прав на недвижимое имущество приносит хорошие прибыли, поэтому вряд ли кто-то, будь то БТИ или «Ростехинвентаризация», захочет отдать такой источник доходов.

Однако во всей этой истории довольно много путаницы. Как сообщил RBC daily Андрей Карлин, директор по земельно-имущественным отношениям компании «Пачолли аудит и консалтинг», принимавший участие в разработке этой микрореформы, передача архивов рассматривается лишь в качестве вспомогательной функции. Основной же должно стать собственно право технической инвентаризации, то есть оценки объектов недвижимости. «У «Ростехинвентаризации» должна остаться лишь часть технических функций, а именно инвентаризация объектов недвижимости и ведение единого реестра, - говорит Андрей Карлин. – Функции же по регистрации прав и взаимодействию с регистрационной палатой перейдут Росземкадастру». Это заявление находится в прямом противоречии со словами Николая Маслова о том, что создание «Ростехинвентаризации» позволит решить проблему неучтенного имущества. Более того, как сказал RBC daily директор московского представительства томского Института оценки собственности и финансовой деятельности Андрей Воровченко, проблема неучтенного имущества промышленных предприятий (а речь идет именно о нем) упирается не в получение справки в БТИ, а в регистрацию прав на землю в Росземкадастре. Кроме того, как сообщили RBC daily в фонде «Институт экономики города», который тоже имеет отношение к разработке этой реформы, рассматривается вопрос о передаче функций по технической инвентаризации объектов недвижимости на откуп рынку. «Действительно, первоначально считалось, что технической инвентаризацией будет заниматься «Ростехинвентаризация», - сказала RBC daily эксперт института Мария Сафарова. – Однако сейчас все идет к тому, чтобы отдать эту часть на рынок частных услуг. Это коммерческая деятельность в чистом виде, и мы считаем, что ей должны заниматься частные компании». Впрочем, последнее предложение выглядит не совсем реальным.

В качестве обоснования своей позиции Госстрой приводит, во-первых, большое количество неучтенных объектов: по данным Николая Маслова, в России около 10 млн незарегистрированных объектов недвижимости. БТИ, по мнению опрошенных RBC daily экспертов, не справляются с регистрацией объектов недвижимости, в результате государство несет убытки в виде недополучения налогов. Увеличение налогооблагаемой базыназывается в качестве еще одной причины ликвидации БТИ: не секрет, что оценка БТИ, на основании которой уплачивается налог на имущество, в несколько раз отличается от рыночной стоимости объектов. Иногда разница достигает огромных размеров. Это приводит к тому, что владельцы огромных домов платят государству налог в размере 100-200 рублей. Еще одна причина ликвидации БТИ, которая была названа Николаем Масловым, - слишком большая рентабельность этих предприятий. Дело в том, что тарифы на услуги БТИ устанавливают муниципалитеты, в ведении которых и находятся эти предприятия. По словам г-на Маслова, в результате этого рентабельность БТИ достигала 70-100%, в то время как она не должна превышать 15-17%. С 1 ноября Госстрой обещает ввести новые тарифы на эти услуги. Главный вывод, который, по мнению первого замглавы Госстроя, необходимо сделать из этой инициативы, - передача прав по регистрации сделок на федеральный уровень позволит существенно пополнить казну налогами с рынка недвижимости.

Присматривая курортную недвижимость VIP-формата на морском побережье, россияне, отринув все прочие соблазны, выбирают всего лишь между двумя средиземноморскими Ривьерами французским Лазурным Берегом и итальянской Лигурией. При всем сходстве природных условий разница в предложениях на риэлторских рынках двух этих регионов достаточно ощутима. Но еще больше отличий в образе жизни, который невольно предстоит перенять тем, кто станет владеть жильем в окрестностях Ниццы либо Генуи.

Дело как раз в высокой рентабельности БТИ, которую должны унаследовать филиалы «Ростехинвентаризации». Даже если тарифы на услуги будут понижены, как обещал Николай Маслов, возможность зарабатывать хорошие деньги на этой ниве у филиалов нового ФГУПа сохранится. Только теперь все средства будут поступать федеральным органам. До сих пор БТИ работали по следующей схеме: муниципальные власти утверждают тарифы на услуги бюро, полученные от населения и юрлиц средства БТИ аккумулируют как прибыль, часть которой отдают в бюджет муниципальных образований. Размер «доли города» зависел от конкретного муниципального образования, в некоторых он составлял 50%. Теперь муниципалитеты этих денег лишатся. Весьма маловероятно, что «Ростехинвентаризация» захочет отдать столь прибыльную часть своей деятельности на откуп частникам. Кроме того, по мнению Марии Сафаровой, БТИ сейчас вполне справляются со своими функциями, их передача другой госструктуре никакой пользы рынку не принесет. Такого же мнения придерживается и Андрей Карлин, утверждающий, что если «Ростехинвентаризация» со своими филиалами станет копией БТИ с тем лишь отличием, что она будет подчинена федеральному центру, то произойдет простая подмена одной монополии другой. У этой, на первый взгляд, бессмысленной операции есть одно логичное объяснение. Как сообщил RBC daily информированный источник в Госстрое, «Ростехинвентаризация» создается с сугубо политической целью. По данным источника, возглавить эту структуру будет предложено Николаю Маслову. Маслов якобы проявляет твердую решимость баллотироваться в мэры Москвы, но Кремль это не устраивает (последний уже принял решение оставить на столичном хозяйстве Юрия Лужкова), и он предлагает Маслову довольно хлебное место в обмен на отказ от участия в столичных выборах.

Критерии недвижимости класса люкс для того и другого побережья практически одинаковы: престижность местечка и близость к морю, наличие приватного пляжа и причала, размер прилегающей к дому территории, наличие в непосредственной близости площадки для тенниса или полей для гольфа. Кроме того, цена зависит от габаритов самой квартиры, размеров бассейна и гаража, от возраста строения и того, насколько хорошо охраняется та или иная резиденция либо комплекс. И все же ажиотажный спрос со стороны иностранцев (главным образом англичан, американцев и россиян) характерен лишь для окрестностей Ниццы, тогда как Лигурию предпочитают сами итальянцы и упрямые италоманы. И даже более низкая стоимость квадратных метров итальянского жилья не меняет картину.

Сравнить эти два удивительных места по престижности больше не с чем по крайней мере, на территории Европы им нет равных. Это действительно лучшее из лучшего. У двух Ривьер много общего, но у каждой свой характер, и те, кто решил купить второй дом именно здесь, непременно должны сначала прочувствовать атмосферу и Лазурного Берега, и Лигурии, сравнить их и выбрать наиболее близкую.

Самые дорогие предложения сегодня в бывшей рыбацкой деревушке, городке Сен-Тропе. Особый спрос существует на шикарные виллы, которых не так много дефицит земли ощущается здесь довольно давно. Понятие ценового потолка очень условно эксклюзивные исторические объекты могут оцениваться и в 25, и в 30, и даже в 50 млн евро. Сделки такого масштаба большая редкость. Гораздо чаще речь идет о диапазоне цен от 0,5 до 5 млн евро. Основные покупатели недвижимости в дорогом сегменте выходцы из Восточной Европы (русские, украинцы и т.д.). Отдать 5 млн евро за 2 3-этажную виллу на Лазурном Берегу с относительно большим садом, бассейном и гаражом для российских бизнесменов не проблема лишь бы это предложение достигло их ушей (лучшие объекты не продают через газеты и агентства, а предлагают в частном порядке только своим).

С французским шиком
Международный кинофестиваль в Каннах, карнавал в Ницце, гонки Формулы-I в Монако, теннисные турниры, ежедневное сияние огней казино, ночных клубов, кафе и ресторанов И вокруг всего этого нежный аромат цветущих круглый год тропических цветов, теплый чистый воздух, виды на самые синие волны планеты Лазурный Берег не напрасно так популярен среди богатых, знаменитых и искушенных его есть за что полюбить. Что ни день то праздник. И ради того, чтобы иметь возможность прикоснуться к этому вечному празднику, любители светских тусовок планетарного масштаба готовы выложить любые деньги за достойное жилье на линии Сен-Тропе Антиб Канны Ницца Монако.

Покупка апартаментов россиянами не редкость, но менее популярное приобретение, чем вилла. На это чаще всего идут те, кому не хочется лишних хлопот. Кроме того, содержание квартиры обходится в существенно меньшую сумму по сравнению с виллой.

Средняя цена, на которую стоит рассчитывать подбирая виллу 1,5 3 млн евро. Красивый вид из окна повышает цену до 30%, поэтому жилье на первой линии от моря самое дорогое. Желание иметь обзорный вид на море заставляет многих выбирать маленькие городки и деревушки на берегу, а не покупать дома или апартаменты в относительно крупных населенных пунктах, таких как Ницца или Канны. Особенно ценятся дома, расположенные на Кап Ферра, Кап Антиб, Кап-де-Ай, спросом у покупателей пользуются местечки Сент-Энн (Saint-Anne), Капон (Capon), Ле Канубье (Les Canoubier) и Таити (Tahiti).

Характерная для российского покупателя черта: он готов переплатить, лишь бы купить именно то, что ему понравилось. Охотники за недвижимостью из Западной Европы и Америки не позволяют эмоциям одержать победу над практичностью: для них имеет значение и цена, и то, какими темпами она будет расти (средний прирост стоимости недвижимости на Лазурном Берегу примерно 10% в год). Из тех же соображений целесообразности они предпочитают приобретать более скромное жилище в ценовом диапазоне до 1,5 млн евро. Это могут быть как апартаменты в престижном жилом комплексе с видом на морское побережье, так и аккуратные виллы правда, с совсем небольшим участком земли.

Востребована также такая категория недвижимости, как резиденция. В резиденциях класса люкс обычно 5 7 квартир. Их особенность очень большие террасы, опоясывающие все здание. Резиденции почти всегда окружены парком, размеры которого могут достигать нескольких гектаров. Территория резиденции находится под круглосуточной охраной, как правило, имеется бассейн и детская площадка. Цена квадратного метра от 5 тыс. евро.

В целом Сан-Ремо лидирует в западной Лигурии по популярности среди покупателей недвижимости. Отдыхающих привлекает веселая и праздничная атмосфера, которая царит здесь девять месяцев в году, интенсивная ночная жизнь в ресторанах, барах и казино. Город полностью отдан в распоряжение туристов здесь превосходно оборудованные пляжи, все условия для занятий спортом. Море и пляжи вполне соответствуют званию одного из самых шикарных курортов Италии. По-настоящему конкурирует с Сан-Ремо в этой части лигурийской Ривьеры только Бордичера небольшая, элегантная, наполненная древностями, с особой, аристократичной атмосферой. Предложения по виллам стартуют от 1,2 млн евро, небольшие апартаменты с видом на море стоят от 300 тыс.

В лучах итальянского солнца
Лигурийское побережье (Итальянская Ривьера) делится на восточное (Ривьера-де-Леванте) и западное (Ривьера-де-Поненте). Последнее вплотную примыкает к Франции. У каждого из них с точки зрения искателей действительно элитной недвижимости есть свои хиты риэлторского рынка и свои городки-аутсайдеры. При этом элитарность по-итальянски (помимо уже перечисленных критериев, общих как для Франции, так и для Италии) в наименьшей степени касается качества строительства самого дома: красивую дорогую виллу жители Лигурии могут построить в любом уголке своей провинции и при этом дать 10-летнюю гарантию на ее эксплуатацию. Главное при покупке лицо городка, его репутация, число увеселительных заведений и мероприятий, проводимых в течение лета. Роль играет также то, кто из знаменитостей живет здесь, т.е. чьим соседом предстоит стать вскоре покупателю курортной недвижимости. В частности, исходя именно из этих соображений, многие покупают жилье в Сан-Ремо это дает возможность назвать своими соседями, например, Сильвио Берлускони и Лучано Паваротти.

Характерная черта последнего времени постепенно угасающий интерес к виллам, нуждающимся в ремонте, поскольку даже небольшая на первый взгляд реконструкция может столь существенно повысить цену покупки, что никакой плавный рост стоимости, сдача в аренду и тем более перепродажа не окупят затраты. Самая популярная элитная недвижимость в Лигурии современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой и огромными парками и новые виллы с частными пляжами. В отличие от Франции, итальянцы не испытывают тяги к просторным комнатам, и абсолютно новые, хорошей планировки апартаменты общей площадью не более 120 кв.м могут иметь 2 3 спальни. Для курортного жилья данных параметров вполне достаточно, а на цене такая экономия пространства отражается вполне существенно.

И все же и Сан-Ремо, и Бордичере, и тем более всем остальным населенным пунктам Ривьеры-де-Поненте далеко до лучших курортов восточного побережья Санта Маргарита, Портофино, Нерви, Риомарджори. Самое известное и дорогое место в этом поистине райском уголке Портофино. Так же как французский городок Сен-Тропе, Портофино в прошлом был крошечной рыбацкой деревушкой. Следствием общности корней является сходство внешнего облика курортов и уровня инфраструктуры, рассчитанной на самую изысканную публику. И по сей день размеры Портофино невелики, что бесконечно удивляет всех, кто попадает сюда впервые. Число простых итальянцев, живущих на побережье, настолько мало, что для управляющих отелями большая проблема укомплектовать штат обслуживающего персонала: недвижимость в этих местах по карману только очень богатым людям, которые, разумеется, не идут работать. Цена квадратного метра апартаментов в Портофино стартует от 7 тыс. евро, отдельно стоящей виллы от 25 тыс. евро. К городкам такого же типа небольшим, но со своим собственным лицом можно отнести и соседний Рапалло, и Санта-Маргарита Лигуре, и Сестры Леванте, хотя и престижность, и стоимость жилья в них будет несколько меньшей.

Правильный выбор
Выбор между Италией и Францией довольно сложен. Начнем с того, что красиво и со вкусом отдыхать семейным людям можно и на Лазурном Берегу, и в Лигурии. Для тех, кто готов устраивать себе краткосрочный отдых в течение всего года (например, проводить week-end в своей вилле у моря), важен каждый час, и в этом смысле предпочтительнее Франция: аэропорт в Ницце имеет прямое сообщение с Москвой, от него можно быстро добраться до любой точки Французской Ривьеры. Итальянское побережье достигается с большими временными затратами: ближайший аэропорт, сообщающийся с Москвой, это Милан (2,5 часа до Лигурийского побережья), и если в Сан-Ремо можно доехать из Ниццы за полчаса, то путь в Портофино займет уже около двух часов.

Иностранцев, желающих купить недвижимость в Лигурии, гораздо меньше, чем тех, кто хочет жить в окрестностях Ниццы. Основными покупателями являются сами итальянцы те из них, кто может позволить себе подобную роскошь. Тем не менее, интерес с их стороны не дает ценам упасть ниже того высокого уровня, которого они достигли несколько лет назад. Впрочем, все сказанное справедливо только по отношению к предложениям в элитном сегменте рынка и только для Лигурийского побережья: шаг в сторону и цены падают в два-три раза.

Сточки зрения инвесторов более выгодной является Франция: рост цен здесь постоянный (примерно на 10% в год), а временами крайне бурный для Европы: например, отдельные особо престижные районы Лазурного Берега два года назад поднялись в цене в два раза. Инвестиции в недвижимость Ривьеры-де-Леванте и Ривьеры-де-Поненте приносят 5 6% прибыли в год. Вкладывая деньги еще на стадии проекта, можно получить порядка 25% прибыли от перепродажи.

Любители яркой светской жизни без колебаний выберут Лазурный Берег. Те, кому тусовки не так важны, хорошо подумают, прежде чем принять решение. Особенно если в их планах переселение на территорию Европы. Италия в этом отношении более лояльна: здесь относительно просто можно получить статус резидента, дающий почти те же преимущества, что и гражданство. Кроме того, во Франции очень сложна процедура наследования недвижимого имущества оставить его потомкам не так просто. Италия и с этой точки зрения предпочтительнее.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился но-вый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Согласно информации Банка России, на 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья 14,2 года Все говорит о том, что россияне верят в свое финан-совое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в це-лом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с ны-нешних 11 14% до 7 8%


Впоследние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан

Данные агентства Индикаторы рынка недвижимости свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это не предел К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этим ценовым ралли не поспевают. В конце июня текущего года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобрете-нии жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

Но это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3 4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной это-го года фондом Общественное мнение). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, притом, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому беспрецедент-ный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные прорехи, начина-ется становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кре-дитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд пони-жения процентной ставки: т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь имен-но эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кре-дитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, дина-мичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых уч-реждений сегодня выступает КБ МИА (ОАО) Коммерческий Банк Московское ипотечное агент-ство (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в со-ответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 Об организационном и финансовом обеспе-чении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве. Акционером банка стало Правительство Москвы. Тогда в 2000 г. молодая российская ипотека только вставала на ноги и делала первые шаги.

Кроме того, проблема усугубляется модными ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также не-достаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Време-на, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как пока-зывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в ев-ропейской части России, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

И вот уже более семи лет банк активно и успешно работает на рынке ипотечного кредитования. Свою деятельность КБ МИА организует на основании разработанных банком и одобренных экс-пертным советом по развитию жилищной ипотеки в г. Москве стандартов предоставления ипотечных кредитов в рамках развития Московской ипотечной программы.
За минувшие годы мы приобрели большой и качественный опыт в области ипотеки как в сфере корпоративного, так и розничного кредитования. Немногие банки, могут действительно предоставить реальные условия, сопоставимые с предлагаемыми нашим банком. В минувшем году КБ МИА (ОАО) оформил почти 800 ипотечных договоров и занял 5-е место по данному показателю среди крупнейших банков. Помимо КБ МИА (ОАО), в первую пятерку вошли такие гранды ипотечного рынка, как: КБ Москоммерцбанк(ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ ДельтаКредит. Кредитные продукты КБ МИА сегодня конкурентны с продуктами лидеров, что позволяет говорить о стабильной позиции Банка в этом сегменте ипотечного рынка. К 2010 г. Банк планирует ежегодно выдавать не менее 2500 коммерческих ипотечных кредитов и выкупать до 18 тыс. коммерческих ипо-течных кредитов, выданных другими банками.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. На наш взгляд, это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сде-лок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального рынка ипотеки от московского валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кре-диты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формирует-ся, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приоб-ретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефи-нансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд руб. (при 12,5 млрд руб. в 2005 г.) За истекший период текущего года спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжает расти, уже в июле текущего года показатели объемов рефинансиро-вания сопоставимы с данными конца прошлого года.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствова-ния рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш взгляд, грядут неизбежные и серьезные ин-фраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень, более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по нашему мнению, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

Условия программы КБ МИА по выкупу ипотечных кредитов в настоящее время можно на-звать одними из наиболее привлекательных на российском рынке. Среди очевидных преимуществ программы банка отсутствие обязательства обратного выкупа и предоставления поручительства. Для банков-партнеров не устанавливается обязательный график поставки и ограничение по размеру пула продаваемых ипотечных кредитов. Банки-партнеры имеют возможность продолжать обслуживать вы-данные ипотечные кредиты и после их выкупа. Процедура обслуживания кредитов предусматривает разделение функций платежного агента и ипотечного контролера, что предоставляет обслуживающему банку возможность выбора. Важно отметить, что в основе данной программы гибкий подход к опре-делению ставки рефинансирования. Для участников программы открывается возможность дополни-тельно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на период до 30 лет, используя краткосрочные ре-сурсы, и продавать выданные кредиты (уступать права требования), продолжая их обслуживание.

Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длин-ными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинанси-рования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ МИА (ОАО). Специалистами банка разработана и реализуется собственная техно-логия выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях. В свою очередь, банк проводит рефинансирование ипотечных кредит-ных операций путем открытого размещения ипотечных долговых инструментов (облигаций). Обеспе-чением размещаемых облигаций является собственный портфель выкупленных и предоставленных банком ипотечных кредитов.

Помимо выкупа ипотечных кредитов, выданных по своим стандартам, Московское ипотечное агентство в рамках программы рефинансирования рассматривает предложения банков-партнеров по выкупу ипотечных кредитов и закладных, выданных банками по их собственным ипотечным про-граммам.

КБ МИА (ОАО) рассматривает различные варианты сотрудничества, включая как участие в со-вместных проектах, так и разработку, и реализацию совместных ипотечных программ. Банкам предла-гается возможность кредитования заемщиков в соответствии с разработанными КБ МИА (ОАО) стандартами предоставления ипотечных кредитов, что позволяет обеспечить унификацию обслужива-ния таких кредитов после их выкупа. Московское ипотечное агентство, осуществляя операции по собственным стандартам, в отдельных случаях частично берет на себя функции предварительного ана-лиза предполагаемых заемщиков, тем самым оказывая методологическое содействие банку-партнеру, с одной стороны, с другой сокращая общие временные издержки процесса рефинансирования.

КБ МИА (ОАО) не стремится позиционировать себя в качестве конкурента других структур, как банковских, так и небанковских, реализующих собственные программы рефинансирования. По оценкам специалистов банка, потенциальный объем вторичного рынка ипотечных кредитов достаточно велик, и говорить о наличии серьезной конкуренции в этом сегменте пока преждевременно.

В настоящее время разработанная КБ МИА программа рефинансирования выходит за рамки Московской ипотечной программы и предлагает сотрудничество партнерам в регионах, что делает ее доступной и для региональных банков. По нашему мнению, программа банка, основанная на взаимо-выгодном партнерстве, окажет существенное влияние на увеличение клиентской базы банков-контрагентов, позволит сделать ипотечные кредиты более привлекательными для заемщиков, а также будет способствовать расширению возможностей банков-партнеров в области развития ипотечного кредитования.

Предлагаемую банком форму финансового сотрудничества с регионами не следует рассматривать как некую новую разновидность московской экспансии в регионы. Намерения банка обусловлены требованиями текущей рыночной ситуации, необходимостью усиления и расширения межрегиональ-ного обмена финансовыми активами. Направляя финансовые ресурсы в регионы, банк получает взамен качественные активы, служащие, в свою очередь, ипотечным покрытием для привлекаемых на мос-ковском финансовом рынке средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Полученные таким об-разом средства стимулируют дальнейшее развитие региональных ипотечных рынков. Очевидно, что необходимость в осуществлении подобного взаимовыгодного обмена назрела и требует широкого взаимодействия кредитных организаций.

На сегодняшний день в ипотечном портфеле банка обязательства не только московского региона, но и тамбовских, алтайских, воронежских заемщиков. На стадии согласования сделки по выкупу обязательств заемщиков ряда других регионов, в том числе и тех, где ведется жилищное строительство по программе межрегионального сотрудничества Правительства Москвы.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Московское ипотечное агентство предлагает кредитным организациям, работающим на рынке ипотечного кредитования или предполагающим приступить к проведению подобных операций, стать участниками программы по рефинансированию ипотечных кредитов на основе взаимовыгодного со-трудничества и доверительного партнерства.



Главная --> Публикации