Главная --> Публикации --> Получи, квартира, паспорт! Социальная инфраструктура инженерной не замена Офисы на заказ Чем меньше, тем дороже Склады входят в моду

От Крестовского моста путепровода, построенного над Николаевской железной дорогой и названного по заставе, оберегавшей когда-то современные ей московские рубежи, слева по проспекту Мира с Мурманского проезда начинается район Останкинский. С юга он ограничен Октябрьской (Николаевской) железной дорогой. Четыре года назад площадь района увеличилась до 1240 га за счет присоединения территорий ВВЦ и Главного ботанического сада им. Н. В. Цицина Российской академии наук.

В Москве множество районов. И у каждого из них своя история. Иногда уходящая в глубь веков, иногда совсем коротенькая. Но даже если московская история района коротка, существует история домосковская: история села, усадьбы, просто места.

Усадьба Останкино
Первое упоминание о селе Останкино содержится в одной из межевых книг и помечено 1558 годом. В писцовых книгах оно названо сельцом Осташкино на суходоле, вотчиной за Василием Яковлевым Щелкаловым, что было преж сего поместье за немчином за Орном.

Первая ассоциация (да и последняя для большинства граждан нашей родины), возникающая при упоминание Останкинского района, телебашня. Но начнем мы не с нее, а с села Останкино, которому район обязан своим названием. И с усадьбы, выросшей на месте этого села и превратившейся впоследствии в Государственный музей творчества крепостных, а еще позже в музей-усадьбу Останкино.

В Смутное время Осташково было разорено, а Троицкая церковь сожжена. В 1617 году имение (уже Останкино) досталось князю Ивану Борисовичу Черкасскому. В 1625 1627 годах он отстраивает церковь снова. Но она не сохранилась. На ее месте в 1678 1683 годах по приказу внучатого племянника Ивана Борисовича, Михаила Яковлевича Черкасского, крепостной каменных дел мастер Потехин возводит каменный храм, который стоит до сих пор. Это самый старый из ныне сохранившихся на территории усадьбы памятников. Внутри храма девятиярусный резной иконостас. Два его нижних яруса относятся ко времени постройки, остальные к концу XVIII века. Пятиглавый храм в стиле московского узорочья возведен из красного кирпича, отделанного белым резным камнем и полихромными изразцами.

Василий Яковлевич Щелкалов был дьяком Посольского приказа, ведавшим делами Предуралья, занимал должность печатника, то есть хранителя государственной печати и заведующего личной царской канцелярией. Дослужился до чина окольничего. При нем были выстроены дом и деревянная Троицкая церковь, его деловые люди вырыли первый пруд на ручье Горячка. Еще одна запруда была устроена позже, на реке Копытовке, в наше время заключенной в трубу под заводом Калибр.

С 1719 года имением владеет князь Алексей Михайлович Черкасский. Кабинет-министр при дворе Анны Иоанновны и сенатор во время правления Елизаветы, он превратил Останкино в место для отдыха, охоты и пышных празднеств, куда съезжалась не только московская и петербургская знать, но и царствующие особы. В июле 1730 года усадьбу посетила императрица Анна Иоанновна. В 1742 году здесь четырежды принимали императрицу Елизавету Петровну.

При Михаиле Черкасском село становится одной из крупнейших подмосковных усадеб. По описанию 1678 года, помимо сокольничего двора там имелись двор приказчика, псарный двор, пятьдесят пять дворов дворовых и задворных людей, двадцать дворов бобыльских и двор скотный.

В первое время Останкино для Петра Борисовича, проживавшего сначала в Петербурге, а после смерти супруги и дочери в Кусково, имело только хозяйственное значение. Там размещаются оранжереи, цветники и теплицы, где выращивают экзотические фрукты. Судьба усадьбы меняется, когда во владение вступает сын Петра Борисовича Николай Петрович.

Алексей Михайлович был последним из князей Черкасских. Его единственная дочь Варвара Алексеевна вышла замуж за графа Петра Борисовича Шереметева. После смерти князя усадьба перешла к Шереметевым и оставалась в их владении до 1917 года.

Первая премьера в Останкинском театре состоялась в июле 1795 года. Сезон открыл спектакль Зелмира и Смелон, или Взятие Измаила по пьесе Козловского. Зрителей поразила роскошь декораций, исполненных по рисункам Гонзаго, техническое оснащение сцены, великолепная акустика и мастерство исполнителей. Но особенно яркий талант и красота примы театра, крепостной актрисы Прасковьи Ивановны Жемчуговой (впоследствии графини Шереметевой). Но золотой век Останкина продолжался недолго. Петр Николаевич переехал в Петербург и увез с собой в столицу будущую жену и других актеров и музыкантов.

Новый владелец прекрасно образован, учился в Лейденском университете, четыре года путешествовал по Европе, еще в юности страстно увлекся искусством. Полюбил музыку, театр и книги. Собранная им библиотека была одной из богатейших в России. Но главным делом его жизни стал театр. В Кусково и Останкино он собрал крепостных детей, обучил их танцам, пению и декламации и составил из них актерскую труппу. Увлеченный идеей собственного театра, он распорядился выстроить в Останкино дворец, в котором хватило бы места не только для подобающей жизни хозяина и многочисленных гостей, но и для оборудованного согласно последним требованиям театрального помещения. Дворец был возведен по проекту П. И. Аргунова к 1795 году. Театр занимал в нем центральное и главенствующее место.

К концу девятнадцатого века обстоятельства вынудили хозяев имения рассматривать его не только как свою подмосковную резиденцию или уникальный художественный музей, но и как источник дохода. Земли Останкина застроились сдаваемыми в аренду летними дачами, а Останкинский парк стал местом прогулок горожан.

Еще один раз, в 1817 году, в Останкине был организован пышный праздник с театральным представлением, музыкой и фейерверками. В честь высокого гостя прусского короля Вильгельма III и его зятя будущего императора Николая I это действо организовал новый владелец имения, четырнадцатилетний Дмитрий Николаевич Шереметев. Он же впоследствии перестроил и несколько видоизменил облик дворца и прилегающих построек.

Сносить, нельзя оставить
Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда Москвы (Городская МВК*), которая теперь будет решать, аварийный дом или нет, организация не новая. Она появилась еще в 1993 году, однако лишь с августа 2007 к ее полномочиям добавилось рассмотрение вопросов и принятие решений о признании домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. К слову сказать, в таком деликатном случае, как снос домов в историческом центре, к работе Городской МВК подключается Комиссия по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы, которая, по идее, и будет принимать решение, сносить старинное здание или нет.

В 1917 году владелец усадьбы Александр Дмитриевич Шереметев покидает Россию, а в декабре того же года Комиссия по охране искусства и старины Моссовета берет под охрану все ценности останкинского ансамбля. С 1919 года он становится государственным музеем. Это обстоятельство спасло уникальный архитектурно-исторический комплекс от запустения и разрушения и позволило ему сохраниться до наших дней.
В конце августа городское правительство утвердило новый порядок признания домов аварийными. Снести дом теперь можно будет только по решению Городской межведомственной комиссии. Что это меняет на практике и что теперь нужно сделать, чтобы снести свой дом по закону?

А по оценке компании Vesco Realty, всего в России насчитывается порядка 100 млн кв. м ветхого жилья (срок эксплуатации которого завершился, и изношенность не позволяет дальнейшую эксплуатацию без значительных вложений в комплексную реконструкцию здания), около 10% от данного объема составляют аварийные дома (жилой фонд, эксплуатация которого по тем или иным причинам, вне зависимости от срока эксплуатации, опасна для жильцов). В Москве подобного жилья насчитывается порядка 3-4 млн кв. м.

Сколько сегодня в Москве ветхого и аварийного жилья, определить довольно сложно. В 2002 году, когда появилась программа Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда, для столицы назывались такие цифры: 1613,3 тыс. кв. м ветхого жилья, из них 107 тыс. аварийное. Кстати, согласно тому же документу, доля ветхого и аварийного жилья в жилфонде РФ 1,8%. По более свежим данным, эта цифра заметно больше: в докладе президиума Госсовета (который датируется 2007 годом) говорится уже о 14%.

Действовавшие с 1999 года Методика определения аварийности строений и Методика выявления аварийности в зданиях жилфонда Москвы будут переработаны (на эти цели средства в пределах полумиллиона рублей выделяются из московского бюджета по статье Капитальный ремонт жилищного фонда) до конца года.

Трудности с оценкой возникают и потому, что нет общепринятого определения, что такое аварийное жилье. Еще в мае президент обратил внимание на то, что в законодательстве существуют люки, белые места: нет самого понятия, что такое аварийное жилье и что такое ветхое жилье Аварийное жилье мы должны расселять за 48 часов, а что такое аварийное жилье непонятно. Теперь этим будет заниматься МВК конечно, не подготовкой определения, а признанием дома аварийным в каждом конкретном случае. Руководствоваться при этом комиссия теперь будет, что существенно, критериями не на основе документов городского правительства, а на основе Жилищного кодекса РФ и постановления правительства РФ №47**.

Пошаговая инструкция: как снести свой дом
Если вы считаете, что ваш дом непригоден для жизни, а в списке оснований для сноса есть подходящее, или, напротив, вы уверены, что ваш дом не должен быть снесен, действовать нужно следующим образом. Заявление и нужный пакет документов (заверенные у нотариуса копии правоустанавливающих документов на помещение и техпаспорт на квартиру) передается по старинке в префектуру. Именно она должна провести предварительное обследование помещений дома. После этого все документы передаются на рассмотрение Городской МВК.

По новым правилам, дом признается непригодным для жилья, например, в случае если он пострадал от природных или техногенных катастроф; если дом может обрушиться из-за старости или расположен в опасных зонах (полный перечень таких оснований, равно как и обстоятельств, не являющихся основаниями согласно постановлению №47, приводится ниже в приложениях). Теперь пространства для маневра остается заметно меньше: один-единственный документ описывает все основания для признания дома аварийным и одна организация выносит вердикт сносить или оставить.

По итогам проверки комиссии готовится заключение о признании помещения пригодным/непригодным для проживания. Заканчивается этап соответствующим распоряжением префекта (это именно распоряжение решение уже принято комиссией). Так что за результатами тоже нужно идти в префектуру, там заявитель (опять предъявив документ, удостоверяющий личность) получает или заверенную копию распоряжения префекта, или же мотивированный отказ. При желании можно вообще никуда не ходить, а получить документ по почте в течение 5 дней после того, как он будет готов.

Надо отметить, что при приеме документов на заявлении ставится штамп префектуры с указанием даты и времени приема; а МВК должна оценить, соответствует ли помещение условиям постановления №47, в течение 30 рабочих дней с этого момента (увы, не 48 часов).

Жилое помещение признается непригодным для проживания, если:

Приложение 1

Приложение 2

* Расположено в полносборном, кирпичном или каменном, деревянном или построенном из местных материалов доме, имеющем деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об опасности обрушения. Такие дома признаются аварийными и подлежат сносу.
* Находится в доме, расположенном на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве.
* Находится в доме, расположенном в производственной зоне, зоне инженерной или транспортной инфраструктуры, в санитарно-защитной зоне, в случаях когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
* Расположено в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Дома признаются аварийными и подлежат сносу.
* Расположено на территориях, прилегающих к воздушной линии электропер
едачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
* Находится в многоквартирном доме, получившем повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние этих домов сулит опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
* Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, признаются непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
* Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, признаются непригодными для проживания.

* отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
* отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
* несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания не являются:

** Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

* В состав Городской МВК входят представители Комплекса социальной сферы Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, Департамента имущества Москвы, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы, Москомархитектуры, Комитета по культурному наследию Москвы, префектур административных округов, Мосжилинспекции, Управления Роспотребнадзора по Москве, Управления Государственной противопожарной службы МЧС России г. Москвы, Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, ГУП МосгорБТИ, ГУП МосжилНИИпроект, ГУП МНИИТЭП. К работе в необходимых случаях могут привлекаться квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций.

Однако причиной беспокойства банкиров стало то, что некоторые банки выдают ипотечные ссуды без первоначального взноса, а их клиентами подчас становятся люди с низким уровнем доходов. Именно эти ссуды вызвали ипотечный кризис в США, от которого сейчас трясет всю мировую финансовую систему. Впрочем, опрошенные РГ эксперты полагают, что страхи преувеличены.

Кризис ипотечного кредитования в США продолжается. Инвестбанки, торгующие ипотечными ценными бумагами, один за одним объявляют дефолт. В связи с этим представители некоторых крупнейших банков России выступили с предупреждением, что подобная ситуация может возникнуть и у нас в России, где сейчас идет бум ипотечного кредитования, поддержанный заявлениями президента страны о необходимости решения жилищных проблем граждан.

Напомним, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог покупаемого жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков - если клиент по какой-либо причине отказывается выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Но процедура изъятия и продажи жилья не так-то проста, если оно является единственной крышей над головой заемщика. Кроме того, цены на недвижимость могут упасть, и тогда банк не покроет затраты.

Хотя рынок ипотеки и растет быстрыми темпами, он начал свой рост с низкого старта. Если в прошлом году граждане взяли у банков на ипотеку 250 миллиардов рублей, то в первом полугодии этого года суммы такого кредитования достигли 140 миллиардов. Но пока у нас ипотека занимает ничтожную часть в объеме ВВП, по таким программам покупается лишь 5 процентов жилья, - поясняет первый зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. Если кризис и возможен, то он будет иметь локальный характер. И затронет только те банки, которые проводят неаккуратную политику, отмечает эксперт. Но таких банков немного, и они не играют фундаментальной роли. И маловероятно, что их поведение спровоцирует кризис всей банковской системы, уверен Медведев. Впрочем, советует депутат, ЦБ, возможно, все-таки следует внимательнее отнестись к ипотечным банкам, чтобы не допустить дефолта в отдельно взятых кредитных организациях.

В России, по данным ВЦИОМ, более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют. Но все равно этот рынок растет стремительно. В 2005 году объем выданных ипотечных займов увеличился в 3 раза, а в 2006 году - в 4,4 раза, подсчитали эксперты. Банки заманивают клиентов, предлагая все более и более выгодные условия кредитования. В свою очередь, утверждают некоторые аналитики, среди заемщиков все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2 - 3 года.

Похожая ситуация сейчас возникла в США. Вплоть до 2006 года цены на недвижимость в Штатах шли в рост. И многие американцы брали кредиты под любые проценты, потому что их все равно можно было окупить, перепродав квартиру. В то же время банки активно продвигали свои услуги на рынке ипотечного кредитования - они выдавали займы без первоначального взноса и не требовали у граждан справки о доходах. Но потом цены на квадратные метры снизились, а процентные ставки по кредитам выросли. В результате почти 1,5 миллиона американцев не в состоянии выплачивать долг банкам. Объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 триллиона долларов. На грани банкротства оказались около полусотни кредитных организаций. А это поставило под удар посредников - инвестиционные компании и банки, торгующие облигациями, обеспеченными ипотечным залогом, и, соответственно, всю финансовую систему США. А вместе с ними международных инвесторов и центробанки развивающихся стран, которые вкладывали деньги в американские ценные бумаги.

1 процента. Более серьезная ситуация зреет на рынке потребительского кредитования. Здесь граждане задолжали банкам более двух процентов, а в отдельных банках размер просроченных займов достигает угрожающих размеров - более пятой выданных денег.

Еще одна проблема связана с тем, что маржа, которую получают банки по ипотеке, невелика. Так, при потребительском кредитовании банки покрывают свои риски за счет маржи, которая составляет более 40 процентов, тогда как по ипотечным займам она не более 1 процента. К тому же неожиданно для многих немного качнулись вниз цены на недвижимость. Все эти факторы и стали поводом для предупреждения об опасности. Однако рынок недвижимости не падает, так что можно вести речь только о его коррекции, возражают другие эксперты. И, кстати, именно из-за непомерно высоких цен на жилье, а соответственно, и кредитов сроки возврата денег несколько растянулись. Вместе с тем уровень доходов населения не снижается, и поэтому у банков нет особых причин бояться увеличения числа неплательщиков. По данным некоторых банков, объем просроченной задолженности по ипотеке не достигает

Анатолий Печатников,
директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24:

компетентно

Объем этого рынка в США не превышает 10 процентов всего рынка ипотечного кредитования населения. Особенность американского рынка состоит в том, что это в основном (на 60 процентов) рынок перекредитования, то есть новые выдачи займов формируются прежде всего за счет перекредитования (рефинансирования) ранее выданных кредитов. В России на рефинансирование приходится только 3 процента новых выдач. Платежеспособные заемщики из сегмента sub-prime, набрав положительную годовую кредитную историю, тут же перекредитовываются на лучших условиях и переходят в сегмент prime. Так происходит естественная антиселекция плохих кредитов в этом сегменте рынка.

- Наша ситуация абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок sub-prime - кредиты, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности.

Поэтому прогнозировать общий кризис на российском ипотечном рынке только на основе повышенных дефолтов в узком и заведомо более рискованном секторе ипотечного бизнеса США было бы неверно.
Национальный проект Доступное жилье гражданам России сыграл на руку столичным застройщикам, заинтересованным в освоении новых рынков.

Кроме этого в России размер первоначального взноса при первой покупке в кредит не играет решающей роли при определении профиля риска сделки. У нас слишком низкая мобильность населения и ментальная привязанность к собственному дому. При перекредитовании - по сути, выдаче кредита под залог ранее купленной недвижимости - это действительно значимый фактор, который принимается во внимание кредиторами в США и России. В России сегодня рынок новых клиентов на 80 процентов состоит из тех, кто берет ипотеку на покупку жилья впервые. И отсутствие первоначального взноса никак не может привести к кризису в этом сегменте банковского бизнеса.

Прежде региональные власти, поддерживаемые местными строительными компаниями, до последнего сопротивлялись их экспансии. Однако задача президента увеличить объемы строительства жилья в целом по стране до 130 млн. кв. м в год сделала их более сговорчивыми. Если за предыдущие 5 лет московские строители возвели в регионах всего 2 млн. кв. м объектов недвижимости, то в этом году построят свыше миллиона, из которых более 90% жилье. Плюс еще 2 млн. кв. м на территории Московской области.



В 2002 году городские власти решили возродить эту традицию, приняв специальную программу межрегионального сотрудничества в строительной сфере. Строительство ведется по соглашениям, заключенным правительством Москвы с администрациями субъектов РФ и зарубежных стран, говорит первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса, курирующий это направление, Константин Королевский. По его словам, количество участников и объемы программы постоянно растут.

Сотрудничество московских строителей с регионами началось еще в советское время, когда строительные организации столицы возводили жилье, а также социальные и инженерные объекты во всех краях и областях страны.

Если в 2002 году основной интерес регионов заключался в привлечении инвестиций и управленческого потенциала, то сегодня инвесторы сами проявляют интерес к региональным рынкам, отмечает Константин Королевский. Он обращает внимание на то, что последнее время вслед за строительством жилья подтягивается социальная инфраструктура, идет комплексная реконструкция кварталов, строятся современные торговые и офисные центры. Инфраструктура российских городов существенно отстает от требований сегодняшнего дня, признает чиновник.

Если в 2002 году было введено в эксплуатацию всего 18 тыс. кв. м в 17 городах 10 регионов, то в 2006-м 800 тыс. кв. м в 57 городах и 10 странах зарубежья. Всего за 5 лет действия программы за пределами Москвы и области было построено более 2 млн. кв. м объектов различного назначения. В 2007 году планируется возвести еще свыше миллиона кв. м площадей, а задел на 2008 год, по предварительным оценкам, составит 1,3 млн. кв. м. На сегодняшний день в программе задействованы 33 крупных застройщика. В том числе СУ-155, ПИК-Регион, С-Холдинг, Интеко, Моспромстройматериалы, Зарубежстрой, Квартира.ру и др.

Для московских застройщиков участие в региональной программе правительства Москвы дело добровольное: после подписания договора с регионом им рассылаются письма с приглашением поучаствовать в инвестировании строительства. Соглашаться на предложенные условия или нет руководство каждой строительной компании решает самостоятельно.

На Золотом кольце реализуется ряд гостиничных проектов. В Ростове Великом усилиями московского стройкомплекса трехзвездочная гостиница была сдана в эксплуатацию в 2005 году, в Угличе в 2007-м. В планах на следующий год отели в Переславле-Залесском, Ярославле и Рыбинске. Вложения в ростовскую гостиницу составили 300 млн. руб., по предварительным расчетам, вложения должны были окупиться в течение 8 лет. Однако уже на завершающем этапе строительства к нам стали поступать предложения о ее покупке за сумму, значительно превышающую себестоимость. Это подтверждает востребованность данного сегмента региональным рынком, говорит Королевский.

Столичные застройщики, в свою очередь, обязуются привлечь в качестве подрядчиков местных проектировщиков и строителей, а после реализации проекта выплатить долю города в денежном или натуральном выражении. Как правило, размер отчислений составляет 1030%. Однако на практике подобная идиллия практически не встречается. Застройщики жалуются, что местные власти из протекционистских соображений стараются выделить им участок похуже и потруднее, рассчитывая на то, что богатые москвичи денег не считают. На шею инвесторов с благословения городской администрации вешаются не только квартальные коммуникации, но и общегородские магистральные сети, износ которых в целом по России составляет 7590%, а затраты на замену и ремонт весьма значительны. Региональные подрядчики со своей стороны многократно завышают расценки за свои не всегда качественные услуги и срывают оговоренные сроки выполнения работ.

Этот принцип не действует лишь в отношении Чеченской Республики, где силами Москвы возводится микрорайон из 8 домов общей площадью жилья 32 тыс. кв. м. Почти все московские застройщики, даже те, что не работают в регионах, получили разнарядку о переводе определенной суммы в благотворительный фонд, из которого финансируется строительство в Грозном. Размер взноса зависит от величины бизнеса компании и варьируется в пределах 310 млн. руб., рассказали МК представители одной из фирм. Региональная программа правительства Москвы предусматривает определенные обязательства со стороны участников. Администрация района должна найти и предоставить под застройку земельный участок, оснастив его необходимой инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктурой.

Бизнес набирает обороты, и по мере реализации проектов возникают вопросы, которые не были оговорены заранее. Вместе с тем в стройкомплексе отмечают, что не всегда столичным застройщикам нужна административная поддержка для работы в регионах.

Конечно, проблемы между участниками программы возникают, и мы со своей стороны стараемся их урегулировать. Претензии есть как со стороны застройщиков, так и администраций. Вот недавно к нам обратилось руководство Калининградской области, вице-губернатор просит приехать провести совместное совещание мы, они и строительная компания, говорит Королевский, подчеркивая, что это нормальный рабочий процесс.

Одной из распространенных практик является создание совместного предприятия с местными компаниями. В этом случае участие московской стороны в СП сводится к технологическому и маркетинговому консалтингу, а также привлечению своей доли инвестиций в проект. Всю остальную работу, связанную с поиском земельного участка, привлечением проектировщиков и подрядчиков, согласованием проекта, получением разрешений и контролем над строительством, берут на себя региональные партнеры. С организационной точки зрения такой подход вполне оправдан: местные девелоперы лучше ориентируются в реалиях рынка и, как правило, имеют выходы на администрацию. Однако, находясь в Москве, трудно контролировать динамику реализации проекта. Например, Mirax Group пришлось уйти из Самары, поскольку партнер компании в регионе не смог выполнить обязательств по подбору земельного участка и получения разрешения на строительство в городе бизнес-центра.

Многие выходят на местные рынки самостоятельно, получая участки под застройку на земельных аукционах. При этом для организации бизнеса каждый выбирает свою стратегию.

Другую стратегию внедрения осуществляет в Нижнем Новгороде СУ-15 Правда, стоит сразу оговориться, что эта нетипичная для регионов схема, стала возможной во многом благодаря тому, что пост губернатора Нижегородской области занимает бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, а должность министра по строительству бывший сотрудник СУ-155 Валерий Англичанинов. СУ-155 стала соучредителем ОАО Нижегородкапстрой, блокирующий пакет в котором принадлежит правительству области. Задача компании до 2010 года построить в Нижнем Новгороде более полутора миллионов кв. м жилья. В ходе реализации проектов будут использоваться строительные материалы только нижегородских производителей (предприятие по производству сборных ЖБИ создано на базе местного завода Поиск в городе Кстово), а также потенциал местных строителей. Инвестировать в местную стройиндустрию приходится и другим столичным застройщикам. Главмосстрой, в планах которого завоевание лидирующих позиций на строительных рынках Краснодарского края и Санкт-Петербурга (в начале 2007 года компания приобрела там 4 млн. кв. м земли под комплексную застройку), объявил о покупке в этих регионах предприятий, на базе которых будет налажено производство монолита, а также фирменной панельной серии ГМС-1.

Поэтому многие застройщики не хотят связываться с СП, предпочитая через покупку бизнеса превратить местного игрока в полноправного члена своей команды. Компания ПИК-Регион сформировала свой портфель, купив крупнейшую региональную строительную компанию страны Стройинвестрегион. Таким образом, московский застройщик, во-первых, получил задел объемом 2 млн. кв. м площадей в Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде, а во-вторых уже отлаженный бизнес. В каждом регионе у Стройинвестрегиона имеется филиал, в структуру которого входят собственная проектная мастерская, служба эксплуатации и служба заказчика.

Эксперты указывают, что выбор конкретной стратегии зависит от особенностей региона: состояния строительной отрасли и рынка недвижимости в целом, местного законодательства, покупательной способности населения и т.д. Там, где покупательная способность невелика, создавать промышленное производство, ориентированное на большие объемы, московскому инвестору не имеет смысла.

Оригинальный подход к освоению рынков пропагандирует московский застройщик С-Холдинг. Компания запатентовала свои серии панельных домов и теперь продает права на их производство по принципу франчайзинга за 5% сметной стоимости строительства дома. Бортоснастку для производства железобетона по технологии С-Холдинга местные строительные компании могут как покупать, так и брать в аренду. Установить оборудование можно практически на любом худо-бедно действующем ДСК. Эта универсальность позволяет быстро развернуть производство серийных домов в любом регионе, независимо от степени его удаленности от Москвы.

Сейчас, по словам Константина Королевского, строить в регионах не менее выгодно, чем в Москве: При разных объемах капиталовложений норма прибыли на выходе получается абсолютно одинаковой. По мнению чиновника, в нынешних экономических условиях стимул для выхода в регионы имеют не только крупные компании, но и молодые застройщики, не обладающие достаточными финансовыми ресурсами для работы в Москве.

Еще пару лет назад региональные проекты считались удачными, если жилье удавалось продать хотя бы в два раза дороже себестоимости. Тогда, учитывая сроки строительства, банковские проценты, отчисления городу и прочие издержки, застройщик мог рассчитывать на 30%-ную рентабельность.



Главная --> Публикации