Главная --> Публикации --> Новый новосибирск Пермь — тоже город непрерывного роста цен? Щербинка все-таки станет москвой Неуправляемые пузыри Жилищная недостаточность

Сегодня в ЦАО, который занимает 6% территории столицы, сконцентрировано самое дорогое и качественное жилье. Владельцами недвижимости здесь являются наиболее обеспеченные граждане. Разброс цен огромен от 4 до 50 тыс. долл. и выше за квадрат. Стоимость квадратного метра зависит от множества факторов, но в первую очередь от местоположения дома. Еще одна интересная особенность квартир в ЦАО безграничное разнообразие планировок. Здесь можно отыскать жилплощадь на любой вкус и, соответственно, кошелек. Объясняется это и архитектурной неоднородностью застройки, и многочисленными переделками и перестройками, которые имели место в разные периоды времени: после революции, Великой Отечественной войны и т. д.

На карте Москвы Центральный административный округ (ЦАО) стоит особняком. У москвичей, зарубежных и иногородних покупателей жилья, а также инвесторов сложился образ ЦАО как наиболее статусного в столице места для жизни. В отличие от других крупных европейских городов, где помимо исторического центра всегда есть несколько не менее престижных районов, в Москве у центра пока нет явных конкурентов.

Если в удаленных от центра районах на цену квадратного метра жилой недвижимости влияют прежде всего такие факторы, как состояние квартиры и тип дома, близость к станции метро, наличие инфраструктуры и экологическая чистота местности, то в ЦАО вне зависимости от района расклад другой.

Цена вопроса

Доходные дома
Первые доходные дома были построены в Москве в середине XIX века, и их возводили вплоть до революции. Тогда (еще на момент строительства) они подразделялись на богатые, средней руки, дешевые и бесплатные, на содержание которых выделяли средства меценаты. Многие из этих зданий сохранились до сей поры. Естественно, что статус доходных домов влиял и на отделку фасадов, и на внутреннюю планировку квартир. Сегодня наибольшим спросом пользуются богатые доходные дома, построенные в стиле классики или модерн. Они прихотливо украшены лепниной и декором как изнутри, так и снаружи, имеют просторные холлы, центральное отопление и водоснабжение, иногда даже лифт. Количество этажей от 4 до 1 Минусом является изношенность коммуникаций, стен и деревянных перекрытий, а также отсутствие парковочных мест около дома.

По обобщенным данным специалистов риелторских фирм, на стоимость квадрата в центре столицы влияют (в порядке убывания) следующие факторы:
престижность района, улицы;
вид из окна и архитектурное окружение;
состояние и тип здания, квартиры;
наличие машино-места или парковки;
состояние двора и подъезда;
наличие лифта и мусоропровода;
социальное окружение;
экология;
инфраструктура;
близость к метро.
В каких домах продают и покупают жилье

Площадь квартир в дорогих домах от 100 до 500 кв. м, высота потолков от 3,6 до 6 м. Планировка изначально коридорная, есть один или два санузла с окнами, два входа парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух- или трехсторонние квартиры. Часто можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранилась изысканная лепнина на потолке и наборный дубовый паркет, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерна, могут быть необычной формы большие арочные, узкие (по несколько на комнату), квадратные, эркерные. Стоимость квадратного метра составляет от 5 тыс. до 15 тыс. долл. в обычном богатом доходном доме и от 8 тыс. до 30 тыс. долл. в полностью реконструированном особняке.

Цена квадратного метра заметно повышается, если проведен капитальный ремонт здания с заменой перекрытий, труб и проводки. Иногда строение реконструируют полностью, оставляя нетронутым лишь исторический фасад. Богатых доходных домов много в районе Тверской, Патриарших прудов, Арбата, Китай-города. Дешевые можно встретить на окраинах ЦАО вне Садового кольца и у его границ.

Недорогие и бесплатные дома изначально были бедны как в плане отделки фасадов, часто ограничивающейся кирпичной кладкой или штукатуркой, так и в плане внутреннего убранства. Количество этажей здесь колеблется от пяти до восьми. Площадь квартир небольшая, вплоть до 20 кв. м, высота потолков от 2,9 до 3,4 м, вместо лепнины сводчатый переход от стен к потолку, кухни и санузлы маленькие, ванна часто расположена прямо на кухне или вовсе отсутствует. Стоимость квадратного метра такой квартиры чуть меньше, чем в других доходных домах (от 4,2 тыс. до 8 тыс. долл.), но из-за небольшой площади общая сумма уже гораздо ниже.

Многие большие квартиры были превращены в коммуналки таковы печальные последствия уплотнения в послереволюционные годы. Но значительная часть старых коммуналок уже расселена. На данный момент на рынке остались только сложные варианты, когда жильцы принципиально не хотят переезжать или ставят практически невыполнимые финансовые условия. Часто расселению мешают плохие отношения между соседями, доходящие до судебных тяжб. Состояние таких квартир, как правило, плачевное. Для приведения их в приличный вид требуются внушительные финансовые вложения.

Сталинский ампир
Сталинскими называют дома, возведенные в 30 50-е годы XX века. Они выделяются пышной фасадной отделкой, основанной на образцах старинной архитектуры, имеют от 5 до 12 этажей. В них толстые наружные стены, дубовые оконные рамы и паркет, внушительных размеров холлы и общественные лестницы, два-четыре лифта, большая придомовая территория с автостоянкой, часто закрытый двор. Недостатками являются ветхость и изношенность коммуникаций и перекрытий, наличие коммуналок. Сталинскими домами застроена Тверская улица, Ленинский, Кутузовский проспекты, проспект Мира, Фрунзенская и Смоленская набережные, много их и в других уголках центра. Среди зданий сталинского периода выделяют Семь сестер знаменитые высотки. Дома на Кудринской площади (22 этажа), Котельнической набережной (26 этажей), Садово-Спасской улице (24 этажа), гостиница Украина (частично) жилые. К их отличительным особенностям можно отнести величественные общественные помещения, отделанные мрамором и бронзой, с коврами на лест­ницах, лепнину и хрустальные люстры, панорамный вид на Москву, а также разнообразие планировочных решений. Например, есть квартиры-пентхаусы, как в пятиэтажных башенках высотной части здания на Котельнической набережной, где на каждом этаже по одной двухкомнатной квартире.

Особняки и усадьбы
Этот штучный товар расположенные в центре Москвы, отдельно стоящие одно- трехэтажные особняки и купеческие усадьбы площадью от 250 до 2,5 тыс. кв. м с придомовой территорией пользуется небольшим, но устойчивым и постоянно растущим спросом. Как правило, такие здания не подвергают реконструкции и продают под чистовую внутреннюю отделку; разве что могут быть отремонтированы фасад и коммуникации. Это невозобновляемый ресурс, потому что строительство дома на одну семью в центре невыгодно для девелоперов. Особняки и усадьбы располагаются в границах Садового кольца, в районе Арбата, станции метро Кропоткинская, Китай-города, Красных Ворот и т. п. Иногда можно найти особняк между Садовым и Третьим транспортными кольцами. Квадратный метр здания, нуждающегося в реконструкции, стоит от 5 тыс. до 10 тыс. долл., реконструированного от 8 тыс. до 25 тыс. долл. Следует иметь в виду, что коммунальные расходы по содержанию особняка во много раз выше, чем содержание квартиры аналогичной площади.

В дорогих сталинских домах, выходящих на Садовое кольцо, Тверскую или другие престижные улицы, площадь лоджий достигает 4 6 кв. м. Часто они отделаны арками, пилястрами, лепниной, мозаикой и росписью. Но кухни и санузлы (даже в самых дорогих сталинках) небольшие и узкие. Стоимость квадратного метра в обычной сталинке от 5 тыс. до 14 тыс. долл., в высотке от 9 тыс. до 18 тыс. долл.

Однокомнатные квартиры в сталинках практически отсутствуют. Двухкомнатные занимают около 50 кв. м площади, трехкомнатные от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатные от 120 до 150 кв. м, высота потолков от 3 до 3,6 м. Квартиры в таких домах часто имеют необычную планировку: в больших может быть два санузла, причем нередко с окнами; в середине жилища, как правило, располагается просторный квадратный холл, в который выходят двери комнат. Кухня-столовая иногда состоит из двух смежных помещений, не разделенных дверью. Перепады высоты пола между прихожей и жилыми помещениями не редкость. Бывает, что в толстые стены комнат встроены небольшие шкафчики, а окна есть в коридоре, постирочной или гардеробной.

Осколки хрущевской эпохи
Как известно, все пятиэтажные классические хрущевки в ЦАО уже снесены, однако остались девятиэтажные панельные здания, а также построенные в 60-е годы кирпичные пятиэтажки и крупноблочные 12-этажные башни. Большинство этих домов со скучными однообразными фасадами и квартирами, поделенными на маленькие комнаты (часто проходные) и крошечную кухню, являются прямыми кандидатами под снос в ближайшие десять лет. Хрущевки можно увидеть на Пресне, в районе улицы 1905 года, станций метро Бауманская, Таганская. Стоимость квадрата составляет от 4 до 9 тыс. долл.

Дома ЦК и Совмина
Эти кирпичные многоэтажные башни построены в 60 80-х годах прошлого века для работников и руководителей ЦК, Совмина, Минобороны, Политбюро. Заселены они были исключительно представителями партийной и административной элиты, а также видными деятелями культуры, науки и искусства. Так как ни коммуналок, ни малообеспеченных семей в них не было изначально, то в этих домах и сейчас сохраняется социальная однородность. Башни из желтого кирпича, достигающие обычно 10 14 этажей, расположены на тихих и уютных центральных улочках в основном в районе станций метро Маяковская, Кропоткинская, Чистых прудов и Арбата. Всего их в ЦАО около 10 Квартиры отличает удобная планировка (часто имеется два санузла, несколько холлов, кладовая и гардеробная), многие из них двусторонние. Площадь двухкомнатной квартиры от 70 до 90 кв. м, трехкомнатной до 125 кв. м, кухни от 10 до 15 кв. м, высота потолков 2,9 3 м. Около такого дома, за которым, как правило, ведется постоянный уход, есть благоустроенный закрытый двор, парковка. Подъезд ухоженный, отремонтированный, коммуникации по большей части в приличном состоянии. Стоимость квадратного метра от 6,5 тыс. до 20 тыс. долл.

Современные дома
С 70-х по 90-е годы прошлого века в центре Москвы возводили много современных многоэтажных блочных и панельных зданий, которые ассоциируются, скорее, со спальным районом. Причиной тому послужила нехватка площади для очередников и преобладание функционализма в архитектуре. Это 12 24-этажные башни, какими, например, застроен Новый Арбат. Их довольно много между Садовым и Третьим транспортным кольцом, кое-где они есть даже в районе станции метро Кропоткинская. Планировка квартир в них самая привычная, изысками в виде высоких потолков и двух санузлов они не блещут. Квартиры одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные площадью от 30 до 120 кв. м. Цена квадрата от 4,5 тыс. до 10 тыс. долл.

Пятиэтажки и брежневки
Брежневские дома возведены в 70-х годах из желтоватого кирпича, достигают пяти девяти этажей. Их можно встретить практически в каждом уголке центра, но особенно их много между Садовым и Третьим транспортным кольцом в районе станций метро Таганская, Красносельская, Спортивная, Бауманская, Краснопресненская и т. п. Это наиболее оптимальный вариант для тех, кто хочет приобрести недорогое, но качественное жилье в ЦАО. Ведь брежневки относятся к несносимым сериям. Их конструкция и коммуникации до сих пор в хорошем состоянии, планировка квартир вполне сносна и представляет собой улучшенную хрущевскую. Так, санузел здесь маленький, но раздельный, кухня 5 7 кв. м, в прихожей шкаф-кладовка, высота потолков 2,75 2,85 м, пол паркетный, есть лифт и мусоропровод (впрочем, в пятиэтажных домах лифт отсутствует). В поздний брежневский период появились 14-этажные кирпичные башни с большими лоджиями, двумя лифтами, квартирами улучшенной планировки с большой кухней (8 12 кв. м) ими, как правило, управляли ЖСК. Стоимость квадратного метра в такой категории зданий варьируется от 4 до 9 тыс. долл.

Одни из самых известных новых элитных зданий Патриарх около станции метро Маяковская, Времена года на Полянке, Золотая миля в Хамовниках, Стольник, Купер-хаус, Палаты Муравьевых, Дворянское гнездо на Остоженке, дом-яйцо в районе Чистых прудов. Стоимость квадратного метра в уже заселенных домах, в квартире с евроремонтом составляет от 10 до 50 тыс. долл.

Новые дома
В границах Садового кольца уже построили и возводят в настоящее время элитные жилые здания. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом дома несколько дешевле: класс от чуть выше среднего до элитного. Отличительные черты элитного здания: его авторы известные застройщик и архитектор, небольшое количество квартир в доме, выразительный фасад, красивый вид из окна, благоустроенная придомовая территория, подземный паркинг, многоуровневая система охраны, роскошная отделка общих помещений, наличие консьержа. В самых дорогих домах предусмотрены даже такие изыски, как ванна для мытья лап собакам, холодильник для мехов, фонтан в вестибюле, индивидуальный лифт для автомобиля, поднимающий машину на уровень квартиры, где в холле и расположена стоянка В элитных квартирах высокие потолки, несколько санузлов, общая площадь от 100 до 1 тыс. кв. м. Часто квартиры имеют несколько уровней.

Отдельная категория элитной недвижимости пентхаусы. Как правило, площадь их не менее 250 кв. м, потолки высокие, есть выход на открытую террасу или эксплуатируемую кровлю, в некоторых предусмотрены свои лифтовая шахта и выход из дома. Характерная деталь панорамное остекление с видом на четыре стороны света. Классический пентхаус расположен на крыше в гордом одиночестве. Если рядом на кровле находятся два или три пентхауса, то это уже серьезное отступление от норм суперэлитного жилья. Стоимость квадрата от 12 до 30 тыс. долл.

Помимо элитных в ЦАО строят и многоэтажные монолитно-кирпичные жилые здания бизнес-класса они базируются в недорогом центре, в районе кольцевых станций метро и у границ округа. В них от 7 до 24 этажей, от 50 до 500 квартир, может быть несколько подъездов. Фасады больше похожи на застройку периферийных районов, отсутствуют дополнительная инфраструктура и центральное кондиционирование. Квартиры увеличенной площади с потолками 2,8 3 м и двумя санузлами. Стоимость квадратного метра от 4,5 до 10 тыс. долл.

Статус и цена жилья в ЦАО в основном определяются принципом трех М место, место и еще раз место. Именно расположением дома прежде всего руководствуется большинство покупателей. На статус места влияют сохранность и однородность исторической застройки, относительная выравненность социального окружения, отсутствие вблизи промышленных объектов и крупных магистралей. Традиционным спросом пользуются здания на набережных и вблизи зеленых зон.

Место обитания

Арбат
Арбатские переулки для любого москвича имеют особое психологическое значение: этот район многократно воспет в прозе и стихах, и традиционно считается Меккой творческой интеллигенции. Здесь сохранилось множество малоэтажных особняков и дорогих доходных домов памятников истории и культуры, хотя немало зданий XX века от сталинских домов до панельных девятиэтажек. Хорошо развита инфраструктура, практически нет промышленных сооружений. Арбат привлекателен для девелоперов там активно возводят новые элитные клубные дома, хотя главный акцент сделан все же на реконструкции существующей застройки. Стоимость квадрата от 6 до 30 тыс. долл.

Золотая миля
Так называют отрезок между Остоженкой и Пречистенской набережной. Эти места считались элитными еще в XIX веке, и нынешняя популярность Золотой мили не в последнюю очередь обусловлена высокой архитектурной и декоративной ценностью исторической застройки, а также близостью к Кремлю, Москве-реке и храму Христа-Спасителя. Сегодня в районе наибольшая по меркам ЦАО концентрация новых клубных и малоквартирных домов класса de luxe, много реконструированных и отремонтированных старинных зданий, дорогих ресторанов и бутиков. Впрочем, в настоящее время рядом с дорогими новоделами еще соседствует незначительное количество менее престижных строений. Стоимость квадратного метра здесь значительно выше, чем в других районах центра, и доходит до 50 тыс. долл.

Тверская и окрестности
Интерес москвичей к Тверской и ее окрестностям стабилен и объясняется близостью к Кремлю, развитой инфраструктурой, статусом улицы как главной знаковой магистрали столицы. Инфраструктура района ориентирована в основном на туристов, цены на повседневные товары выше, чем где бы то ни было в ЦАО, концентрация офисов высокая. Днем на Тверской и прилегающих к ней улочках в несколько раз больше людей, чем на самом деле здесь проживает. Автомобильные пробки стали привычным явлением даже в маленьких переулках, а парковочные места ценятся на вес золота. Жилой фонд составляют в основном доходные и сталинские дома. Объемы жилья в новых элитных зданиях незначительны, в основном тут реконструируют старинные дома. Тверской район остается туристическим центром города. Строительство современных зданий здесь не является приоритетной задачей. Стоимость квадратного метра от 7,5 до 25 тыс. долл.

Патриаршие пруды
Один из самых перспективных районов на рынке элитной недвижимости. Здесь есть дома ЦК, сталинки, старинные особняки и новые элитные здания. Коммуналки кое-где еще не расселены. Район выгодно отличается от других территорий центра столицы большим количеством зелени. Особенно престижны дома с видом на пруды. Инфраструктура на Патриарших развита прекрасно. Застройка здесь идет небыстро, и в будущем район в большей степени, чем другие престижные места обещает сохранить дух старой Москвы. Стоимость квадратного метра жилплощади от 8 до 30 тыс. долл.

Чистые пруды Красные Ворота
Чистые пруды один из самых любимых москвичами районов ЦАО. Исторически сложившаяся застройка здесь чрезвычайно неоднородна. Некоторые дома находятся, мягко говоря, в неудовлетворительном состоянии. Сегодня стоимость жилья в этих местах немного ниже, чем в других знаковых центральных районах. Здесь полностью отсутствуют промзоны, но в окрестностях Чистых прудов сохранилось заметное количество коммуналок. В ближайшее время планируется активное освоение района девелоперами и реконструкция зданий, имеющих историческую ценность. Стоимость квадрата от 4,5 до 15 тыс. долл.

Фрунзенская Плющиха
Район включает Фрунзенскую набережную. Она издавна считается престижной, что неудивительно. Ведь отсюда открывается замечательный вид на ЦПКиО им. Горького и Нескучный сад, крупные исторические зеленые зоны сад Мандельштама, усадьбу Трубецких. Здесь много памятников архитектуры. Экологическая ситуация в этих местах немного лучше, чем в других районах ЦАО. Жилой фонд, сформированный в основном сталинской застройкой и ведомственными домами, находится в хорошем состоянии, поэтому новые здания здесь возводят не очень активно. Исключение сделано только для клубных домов класса de luxe. Стоимость квадратного метра от 6 до 30 тыс. долл.

Кузнецкий мост Лубянка
Этот старомосковский район место концентрации дорогих магазинов, модных ресторанов и ночных клубов. Именно здесь расположены ЦУМ и улица бутиков Третьяковский проезд, комплекс Детский мир. Застройка в основном представлена доходными домами начала века и старомосковскими особняками, многие из которых до сих пор находятся в неудовлетворительном состоянии, а также добротными сталинскими домами. Улицу Кузнецкий мост планируют сделать пешеходной, таким образом повысив ее статус. Новые дома можно сосчитать по пальцам, поскольку большая часть старой застройки является памятниками архитектуры. В основном в продажу поступают квартиры старого фонда, их стоимость варьируется от 6,5 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м.

Замоскворечье
Замоскворечье перспективный район, который в будущем обещает стать вторым Арбатом. Здесь хорошо развита инфраструктура и транспорт­ная система. Украшает район Водоотводный канал. В Замоскворечье расположены Третьяковская галерея, множество храмов и памятников архитектуры. Существующие промышленные предприятия предполагают постепенно вывести за пределы района. По большей части старая застройка Замоскворечья была малоэтажной, к настоящему времени здания износились, и темпы сноса и сооружения новых домов очень высоки. Активно возводят здесь и офисные здания, часто это реконструированные или заново возведенные доходные дома. Встречаются в продаже особняки и усадьбы. Особенно ценятся дома на набережных, площадках, откуда открывается вид на Кремль и храм Христа Спасителя. Но следует иметь в виду, что приобретать в районе недорогую недвижимость в неотремонтированном дешевом здании опасно, потому что в ближайшие годы темпы строительства намечено увеличить. Стоимость квадратного метра от 5 до 25 тыс. долл.

Цветной бульвар Сретенка
Район замечателен тем, что в этих местах до сих пор сохранилась двух-, трехэтажная застройка середины XIX века, узкие улочки, необычные перепады рельефа. Район страдает от транспортных перегрузок и, соответственно, экологических проблем. В целом территория Цветного бульвара Сретенки еще не освоена в достаточной мере девелоперами, хотя здесь есть новые престижные дома. Стоимость квадратного метра от 5,5 до 25 тыс. долл.

Якиманка
Этот район наиболее озелененный: именно здесь расположены Нескучный сад и ЦПКиО им. Горького. Уже в начале 90-х отсюда было выведено 16 промышленных предприятий. В ближайшее время намечено выведение завода Красный Октябрь и реализация на его основе проекта Золотой остров здесь появится уникальный многофункциональный комплекс, цены на квартиры в котором, по предварительным оценкам, от 20 тыс. долл. за 1 кв. м. В районе множество учреждений культуры и науки, включая Центральный дом художника и знаменитую Пироговскую больницу. Архитектурная застройка сформирована в основном зданиями сталинской эпохи и доходными домами, много и кирпичных строений середины конца XX века, старинных купеческих усадеб и палат. Новые здания возводят точечно, потому что найти площадку очень сложно. Поэтому все дома элитные и дорогие. Стоимость квадрата от 5 до 25 тыс. долл.

Пресня
Район Пресни обладает развитой инфраструктурой, однако благодаря своему положению за пределами Садового кольца входит в категорию недорогого центра. Застройка сформирована зданиями всех эпох, среди которых большая часть сталинские, ведомственные, современные панельные, дешевые доходные дома, брежневки; выделяется высотка на Баррикадной.

Новослободская Тверская-Ямская
Спокойный район, на территории которого расположено множество культурно-образовательных и деловых учреждений. Застройка образована доходными домами средней руки, сталинскими постройками, кирпичными многоэтажками советского времени, есть и старинные купеческие особняки. В настоящее время здесь возводят обекты бизнес- и экономкласса, вблизи станции метро Маяковская строят несколько элитных домов. В районе хорошо развита инфраструктура, много зелени, не так выражена проблема парковочных мест. Стоимость квадратного метра от 5 до 20 тыс. долл.

Таганский
Исторически Таганка рабочий район. Здесь много промзон, практически отсутствуют дореволюционные здания, немного и сталинской архитектуры. Район позиционируется как дешевый центр. Однако хорошей репутацией традиционно пользуются Котельническая набережная и угол между Яузским бульваром и Серебрянической набережной здесь и зелени больше, и застройка получше, и цены повыше.

Возводимое в районе новое жилье относится к бизнес- или даже экономклассу. Рядом с Пресней идет строительство делового центра Москва-Сити, что может резко повысить престижность района в ближайшем будущем. Стоимость квадратного метра от 4 до 13 тыс. долл.

Лефортово
Район, которому долгое время не уделялось должного внимания, постепенно возрождается и обещает стать добротным недорогим центром, а то и перейти в более высокую категорию. Сегодня здесь осваивают площадки под дома бизнес- и экономкласса, восстанавливают Лефортовский парк. В данный момент большую часть застройки занимают панельные и блочные дома с незначительным количеством ветхих старинных особняков и доходных домов. При этом деловая жизнь района весьма активна. Здесь расположено множество офисов, небольших предприятий, Московский государственный технический университет им. Баумана. Стоимость квадратного метра от 4 до 8 тыс. долл.

В будущем после вывода промзон Таганку планируют превратить в современный район бизнес-класса с большим количеством как офисной, так и жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра от 3,8 до 12 тыс. долл.

Стагнация вторичного рынка московского жилья, продолжающаяся уже более полугода, не могла не коснуться стоимости квартир в Центральном округе с января 2007 года они подешевели в среднем на 10 15%. Особенно заметно снижение цен в секторе недорогих и переоцененных в период ажиотажного спроса квартир. Стоимость квадратного метра в районах, расположенных вне центра столицы, упала более существенно (вплоть до 20% на наиболее переоцененные квартиры).

Сегодняшние тенденции рынка вторичного жилья ЦАО

В статье использовалась информация агентств недвижимости, работающих в ЦАО.
Частные инвесторы ждут, когда начнется заявленное освоение земельного участка между Алтуфьевским шоссе и станцией метро Бибирево. По их мнению, этот жилой район в силу удачного расположения и участия в проекте сразу двух крупных девелоперских компаний способен стать хитом первичного рынка столицы.Но ответы на два главных вопроса, связанных с продажной стоимостью квартир и датой начала строительства, по-прежнему остаются тайной. По неофициальной информации, главным сдерживающим фактором для реализации этого проекта остается неурегулированный порядок, в соответствии с которым должны заменить расположенные на участке высоковольтные линии на их подземные аналоги.

По мнению большинства экспертов рынка недвижимости, за стагнацией (осенью 2007 года весной 2008 года) должен последовать медленный, но неизбежный рост цен и еще более заметный отрыв стоимости жилья в ЦАО от стоимости квартир в других районах Москвы. По одним оценкам ожидается ежемесячное повышение цен в ЦАО на 1 1,5%, по другим уже к началу 2008 года стоимость квадрата подскочит на 20%. Сегодня средняя цена квадратного метра жилплощади в ЦАО составляет, по оценкам аналитической службы ирн, 6,188 тыс. долл., что в 1,2 2,1 раза превышает аналогичный показатель по остальным округам Москвы. Квартиры в ЦАО всегда будут в цене, в их пользу говорит историко-архитектурное окружение, не имеющее аналогов в других округах столицы.

Другой вопрос, захотят ли они к этому моменту сами заниматься строительством этого района или предпочтут с немалой выгодой для себя переуступить права сторонним инвесторам. Вопрос не риторический. Два года достаточно большой срок, за который могут произойти серьезные изменения инвестиционного потенциала жилищного строительства в городе.
Поэтому вероятно, что одним из самых доходных бизнесов в сфере недвижимости способна стать подготовка подобных площадок к строительству и их дальнейшая продажа иностранным девелоперам. Вполне возможно, последние в скором времени все же появятся в Москве и будут с большой охотой браться за различные строительные проекты, сулящие им около 10 15% прибыли.

Предположим, что все эти вопросы рано или поздно (инвесторы планируют сделать это в течение года, а специалисты считают эти сроки абсолютно нереальными и выделяют на них около двух двух с половиной лет) будут решены. Точнее говоря, и предполагать нечего: имена инвесторов настолько громкие, что они будут решены.

Достаточно ли этого, чтобы проект, рассчитанный на 1 млн кв. м жилья, был удачно реализован? Наверное, нет. Все будет целиком и полностью зависеть от ценовой и маркетинговой политики продаж. И если насчет наличия интересной и продуманной рекламной кампании даже сомневаться не приходится, то вот цены Многие сомневаются, что даже на начальном этапе реализации девелоперы предложат инвесторам интересные цены. Не любят они этого делать. Возможно, зря. Поскольку проект большой и долгосрочный и требует относительно низкой стартовой стоимости 1 кв. м.

Но вернемся к настоящему: рынок по-прежнему стоит, а девелоперы с опаской подходят к осуществлению крупных проектов жилищного строительства. Но у проекта в СВАО прекрасное и счастливое будущее. Северо-Восточный округ прочно стоит на ногах, привлекая все больше инвесторов самых разных профилей. А покупатели с удовольствием выбирают новостройки на Северо-Востоке: они видят, что округ развивается, и развивается хорошо.

И представить нельзя, что эти компании когда-нибудь выведут на рынок объект с подобными стартовыми ценами. Слишком высоко они забрались, чтобы строить и продавать подобное дешевое жилье. Но, собственно говоря, почему? Что плохого случится с имиджем компании, если в ее портфолио золотыми буквами будет записана реализация удачного проекта нового микрорайона в Москве. Не самого престижного. Но удобного и относительно дешевого. Это может стать визитной карточкой этих компаний лучше любого элитного особнячка в центре столицы. Ведь именно такие проекты, когда они переходят в разряд реализованных, свидетельствуют о высочайшем профессионализме всех его участников. Так что игра стоит свеч.

К примеру, если взять за основу существующую ценовую ситуацию, то мог бы получиться приблизительно следующий расклад. Предположим, что сейчас средняя продажная стоимость новостроек, возводимых в СВАО, составляет порядка $4200 за 1 кв. м. Отбросим от нее порядка 5 10% различного рода скидок, которые наверняка предоставляют девелоперы реальным покупателям с живыми деньгами, готовым единовременно выплатить полную стоимость приобретения.
Получаем около $3800 3900 за квадрат. Минус 5% премии за новый объект на рынке и еще где-то 10% за уже конкретный объект с определенными сроками возведения. Итого чуть меньше $3500 за 1 кв. м. Очень привлекательная цена для любого инвестора, да и для обычного покупателя, присматривающего себе новую квартиру на северо-востоке столицы. Готовы ли к ней нынешние владельцы этого проекта? Конечно, нет!

Петр Машаров
Генеральный директор компании Century 21 Еврогруп Недвижимость:
В настоящее время в Москве практически не осталось больших пятен под застройку. Единственным вариантом является освоение участков, занятых сейчас высоковольтными линиями, а также железнодорожными путями.
Одним из таких районов является участок между Алтуфьевским шоссе и станцией метро Бибирево, на котором возможно возвести сотни тысяч квадратных метров жилья. То, что данным проектом занимаются крупнейшие девелоперские компании Москвы, говорит о том, что скоро на рынке появятся первые предложения.
Сложность данного проекта заключается в урегулировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами: энергетиками, московской администрацией и федеральными властями. А перспективы этого участка очень радужны: ведь если целый район Москвы, построенный на землях, ранее служивших отстойником в системе канализационных стоков, активно застроили и распродали, то ЛЭП или железнодорожные пути тем более реально перенести.
При этом стоимость жилья, как обычно и бывает при застройке обширных территорий, из-за большого объема предложения будет в среднем ниже, чем в соседних районах или в точечных новостройках. Это хорошо видно на примере Ходынского поля: там сейчас можно приобрести квартиру в почти готовом доме намного дешевле ($4,5 5 тыс. за 1 кв. м), чем, например, в доме у метро Юго-Западная ($5 5,8 тыс.).

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:
Причиной подобного рода экспериментов является дефицит земли в столице. (Конечно, можно строить, например, в Подмосковье. Но, как бы популярна и востребована ни была жилая недвижимость в области, она никогда не сможет сравниться с московской, спрос на которую растет с каждым днем.) Реализуя такие проекты, правительство по максимуму пытается использовать полезные земли. Понятно, что обременения усложняют работу для девелоперов, но, поскольку в столице количество крупных участков под застройку уменьшается, а спрос на жилье неизменно растет, они готовы пойти и на это.
Безусловно, согласование переноса ЛЭП и сам процесс демонтажа и прокладки кабеля под землей будут достаточно трудоемкими и долгосрочными, поскольку опыт по проведению подобных работ минимален.
Что касается уровня цен на запланированное на этом участке жилье, то следует ожидать, что стоимость объектов будет на 3 7% ниже средней цены жилья такого класса в данном районе. Несмотря на то что перенос ЛЭП требует немалых денежных средств (это увеличивает себестоимость строительства в целом), на формирование цен на квартиры повлияет факт одновременной сдачи в эксплуатацию большого количества жилья, что позволит несколько снизить цены.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ:
Речь идет об участке порядка 100 га, расположенном вдоль улиц Бибиревской, Плещеева и Корнейчука и ограниченном Алтуфьевским шоссе с запада и МКАД с востока.
В этой зоне компании Интеко и Mirax Group собираются осуществить опытный проект, убрав под землю 5 км высоковольтных линий и построив на освободившемся пространстве порядка 1 млн кв. м жилья.
У Mirax Group уже был опыт подведения подземной линии к одному из объектов, стоимость работ составила $4,1 млн за 1 км. Если отталкиваться от этой цифры, то $20,5 млн дополнительных расходов при распределении их на 1 млн кв. м запланированных жилых площадей дадут увеличение стоимости 1 кв. м всего на $2 Ситуация вполне привлекательная, чтобы запустить экспериментальный пилотный проект.
Место для его реализации выбрано достаточно удачное: северо-восток Москвы пользуется хорошим спросом у жителей столицы и в настоящий момент динамично развивается. В июле 2007 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в СВАО составляла $4284.
Многое будет зависеть от класса объектов, которые будут возведены. Статусу района больше всего подходит жилье эконом- и бизнес-класса, но, учитывая портфель проектов застройщиков, вряд ли это будут панельные дома. Что касается сложностей, с которыми застройщикам предстоит столкнуться, то главная из них большое количество согласований, на которые они отводят себе всего около года. Предстоит решить вопросы и с сетевыми компаниями, и с владельцами гаражей и других построек, находящихся в зоне интересов, и с природоохранными организациями. Поэтому вполне вероятно, что намеченные сроки реализации проекта (до конца 2009 года) могут быть перенесены.

Наталья Саакянц
Заместитель генерального директора МИАН-Девелопмент:
Земельный участок, расположенный между Алтуфьевским шоссе и станцией метро Бибирево, является привлекательным для застройщиков. Но те обременения, которые он с собой несет, могут сделать реализацию проекта значительно дороже. На сегодняшний день по санитарным нормам жилые дома должны быть расположены в 50 м от ЛЭП. Что касается линий электропередачи, убранных под землю, то возникает несколько проблем.
Если на данном участке будут возводиться коммерческие дома, то вполне вероятно, что у девелопера возникнет проблема с их реализацией из-за чисто обывательского опасения людей жить над высоковольтными линиями. Кроме того, с учетом обычной глубины залегания кабеля проведение масштабных строительных работ вблизи него также создаст определенные трудности.
Естественно, что при нейтрализации электромагнитных полей такой кабель нельзя просто проложить под землей это потребует дополнительной экранизации, что повлияет на затраты. Сегодня сложно оценить конечную стоимость 1 кв. м жилья для потребителя. Ясно, что без правильной маркетинговой составляющей, которая учитывала бы опасения потенциальных покупателей, реализация проекта может иметь свои сложности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, то оно считается общей собственностью. Она может быть долевой и совместной. Владеть, пользоваться и тем более распоряжаться имуществом в общей собственности сложнее: ведь собственников несколько у каждого из них будет свое мнение. Возникают спорные моменты, некоторые из них комментирует юрист М2.

Наталия Тихоновская
Управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Новостройки:
Рентабельность таких проектов зависит в первую очередь от объема возводимых площадей: чем крупнее проект, тем меньше финансовая нагрузка на 1 кв. м готового жилья. На сегодняшний день подземная прокладка кабеля не является основной проблемой застройщиков уже есть примеры успешно осуществленных проектов такого характера. Эти затраты сопоставимы с вложениями, которые необходимы для обеспечения возводимого района энергетическими мощностями, а также для подведения к нему газа. Что касается подземной прокладки линий электропередачи, стоимость таких работ в зависимости от сложности составляет от 17,5 тыс. до 28 тыс. руб. за погонный метр кабеля.
Количество площадок под застройку в Москве ограничено. В этой ситуации застройщикам приходится либо возводить свои объекты на территории бывших промзон, либо строить на площадях, в данный момент занятых линиями электропередачи. Учитывая тот факт, что строительство на месте выводимых промзон связано с большим количеством обременений, оно является более затратным по сравнению с освобождением площадок от линий электропередачи для последующего строительства.
Реализация таких проектов возможна даже в сегменте эконом-класса, тогда как на территориях промзон строятся жилые комплексы бизнес-класса. Например, в уже воплощенном проекте подземная прокладка кабеля добавила к стоимости 1 кв. м жилья около 70 75 руб.

Ваши опасения беспочвенны. Никто не может запретить вам продать свою долю. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественной покупке.
Право преимущественной покупки установлено ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно положениям закона, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых реализует ее. Если никто из них не приобретет долю в течение месяца со дня извещения или все откажутся от покупки, собственник вправе продать свою долю любому лицу.
Если правило преимущественной покупки будет нарушено, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следует знать, что если вы уже договорились с одним из участников долевой собственности о том, что вы продаете ему долю, то тогда соблюдать правило преимущественной покупки не надо это не будет считаться нарушением закона.

Квартира находится в общей долевой собственности. Я являюсь одним из сособственников квартиры. Доля моя маленькая, поэтому хочу ее продать, но боюсь, что другие сособственники не дадут согласия на ее продажу. Что можно сделать в этой ситуации?
Дмитрий Першин, Люберцы

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Во время нашего брака моей (теперь уже бывшей) жене родители подарили жилой дом, расположенный на земельном участке (8 соток). То есть она является единоличным собственником этой недвижимости. Но после этого я произвел капитальный ремонт дома, пристроил к нему подсобное помещение, облагородил участок, разбив на нем газон, отремонтировал забор. Могу ли я рассчитывать на то, что это недвижимое имущество будет признано нашей совместной собственностью?
Геннадий Федорцов, Москва

У нас с женой есть дачный участок. Хотим продать его нашему соседу по даче. Супруга не возражает против продажи. В какой форме надо зафиксировать ее согласие?
Антон Малокремец, Москва

Мы с мужем развелись полгода назад. В настоящее время он живет со своими родителями. Я осталась проживать в трехкомнатной квартире, которая является нашей совместной собственностью. Не так давно мне стало известно, что муж потерял работу и ему нечем платить за кредит, который он взял на покупку дорогой машины для себя. Могут ли кредиторы отобрать за неуплату у нас квартиру?
Юлия Семенова, Малаховка

Да, можете. Согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака (за счет общего имущества супругов, имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов) были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др. Но для этого вам надо обратиться в суд, где и будет решаться данный вопрос.

По ряду причин мы с супругой хотим разделить наше совместно нажитое имущество (квартира, дача, автомобиль). Каким образом реально произвести такой раздел, не прибегая к брачному договору?
Алексей Исхаков, Москва

Отбирать квартиру, конечно, не будут, но так как недвижимое имущество является вашей с мужем совместной собственностью, т. е. половина квартиры принадлежит мужу, то могут наложить взыскание на его долю.
Как указано в ст. 45 Семейного кодекса РФ, по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга должника, которая причиталась бы супругу должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. Таким образом, есть риск, что кредитор мужа обратится в суд и потребует выдела доли мужа.

Я и моя сестра купили на двоих двухкомнатную квартиру (по 1/2 на каждую). В данный момент собираем документы для получения налогового вычета. Но у моей сестры зарплата намного меньше, чем у меня, то есть получать вычет она будет достаточно долго и маленькими суммами. Можно ли вычет оформить на меня одну?
Татьяна Бухарова, Мытищи

Если вы не хотите заключать брачный договор, то в соответствии с Семейным кодексом РФ у вас есть два способа разделить общее имущество.
Во-первых, соглашение о разделе имущества. Такое соглашение заключается, если между супругами нет спора о разделе имущества. То есть соглашение предполагает мирный исход дела. При этом оно может быть нотариально удостоверено.
Если между супругами нет согласия по вопросу, кому и что достанется, то вы вправе разделить имущество через суд. По требованию супругов суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них. Если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает стоимость причитающейся ему доли, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
При определении долей супругов в общем имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.
Также надо учитывать, что суд вправе отступить от равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей. Если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (пропивал, проигрывал деньги и т. д.), то его доля в совместном имуществе тоже может быть уменьшена.
Не стоит забывать, что раздел имущества супругов касается только того имущества, которое уже существует, и не затрагивает имущества, которое будет приобретено в будущем. Так, если вы состоите в браке и делите квартиру, автомобиль и дачу, а после раздела приобрели еще автомобиль или жилой дом, то это имущество будет являться совместной собственностью. Если же вы хотите разделить и будущее имущество, то лучше всего заключить брачный договор.

Квартира находится в общей долевой собственности. Собственников трое: отец, дочь, сын. Отец хочет переоформить свою долю на сына с дочкой. Как лучше всего это сделать?
Надежда Логвинова, Москва

Нет, нельзя. В соответствии с Налоговым кодексом РФ при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).
Таким образом, вы с сестрой вправе получить вычет в размере 500 тыс. руб. на каждую. Налоговый кодекс не предусматривает право передачи имущественного вычета одним совладельцем другому.

Хочу подарить свою долю в квартире племяннику. Нужно ли мне для этого согласие других участников долевой собственности?
Анатолий Кривченко, Москва

В этой ситуации отец может подарить свою долю или продать ее сыну с дочкой. Так как даритель и одаряемые являются близкими родственниками, то они освобождаются от налога, которые обязаны были бы заплатить при дарении недвижимости.
Если же стороны заключат договор купли-продажи, то продавец должен заплатить налог на доходы физического лица, полученные от продажи квартиры. Но в то же время и продавец, и покупатели получат право на имущественный налоговый вычет.
Продавец может рассчитывать на налоговый вычет в размере 1 млн руб. при условии, что доля находилась в собственности менее трех лет. Налоговый вычет, предоставляемый покупателю, составляет в сумме 1 млн руб.
Выбор, каким образом переоформить долю, за вами.

Можно ли обменивать приватизированные квартиры, или это касается только муниципального жилья? Разрешает ли закон обменять собственное жилье на муниципальное? Надо ли платить налог государству при обмене, как в случае купли продажи, если да, то какой?
Александр Кондратьев, Москва

Нет, такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки.

Проживаю с мужем в неприватизированной квартире. Вправе ли он прописать меня, если он и его сын приватизируют квартиру по долям? Может ли человек вообще отказаться приватизировать свою долю, как в этом случае поступать?
Елена Мартиросян, Москва

Обмен собственной квартиры на муниципальную реален, но при этом следует иметь в виду, что после совершения обмена вы не сможете приватизировать новую квартиру. Также вы не вправе распоряжаться ею: эта недвижимость будет принадлежать не вам, а муниципальным властям. Что касается налогообложения, то при обмене собственной квартиры на муниципальную вам не придется платить никаких налогов, поскольку вы перестаете являться собственником.

Совсем не факт, что ДЕЗы, едва превратившись в акционерные общества, займутся усовершенствованием предоставляемых услуг.

В соответствии с законодательством приватизация жилья возможна с согласия всех совместно проживающих членов семьи. Сын вашего мужа может не только отказаться от приватизации, но и выступить против нее.
В том случае, если квартира будет приватизирована в долях, каждый из собственников вправе распоряжаться своей долей как угодно. Но надо обратить внимание, соблюдается ли норма жилой площади при вашей регистрации в квартире (на доле мужа).
До конца этого года москвичам нужно решить, кто будет эксплуатировать их дома: привычные ДЕЗы или частные управляющие компании. К последним большинство людей пока относится с недоверием возможно, совершенно напрасно. Частные компании, которые не получают дотаций от города, вынуждены самостоятельно зарабатывать деньги на свое развитие и понимают, что привлечь и удержать клиентов реально только качеством сервиса.

Очень многие строительные компании создают собственные дочерние управляющие организации, чтобы быстрее сдать дома в эксплуатацию. Нередко случается, что потом, года через два, объекты передаются ДЕЗам или частным управляющим компаниям. Лучше всего, если дом сразу попадет в руки профильной компании, которая специализируется именно на управлении и эксплуатации объектов недвижимости.

Главная особенность частных эксплуатирующих компаний заключается в том, что они, как и все коммерческие организации, самостоятельно выстраивают ценовую политику. Но они же и заинтересованы в развитии собственного дела. Конечно, бесплатный сыр встречается только в мышеловке, а дешевый не отличается хорошим качеством. Поэтому цены на услуги управляющей компании не могут быть слишком низкими. При этом жильцы имеют право знать, за что они платят деньги.
Наш основной принцип открытость, рассказывает генеральный директор управляющей компании Горжилкомплекс Юрий Нуждов. В конце года мы всегда проводим собрание или отправляем релизы жильцам и отчитываемся в том, сколько денег получили и на какие цели их потратили. Да, эксплуатация зданий это бизнес, приносящий деньги, которые мы вкладываем в свое предприятие. Но наше предприятие это и есть дома, которые мы обслуживаем. Хочу отметить, что за счет грамотного обслуживания комплексов мы в состоянии позволить себе два года подряд не поднимать цены на услуги.

Холдинг Управляющая компания Горжилкомплекс осуществляет свою деятельность на территории Юго-Западного и Западного административных округов Москвы более пяти лет, выполняя работы по эксплуатации жилых комплексов и коммерческой недвижимости. В настоящее время у холдинга Горжилкомплекс на обслуживании находится около 500 тыс. кв. м жилой площади (11 жилых комплексов), около 100 тыс. кв. м уборочной территории, более 30 тыс. кв. м офисов и иной коммерческой недвижимости, 12 автостоянок с общим количеством 1567 машиномест. В прошлом предприятие было награждено дипломом международной премии Лидер экономического развития России в номинации Лидер экономического роста-2006.

На сегодняшний день в Москве насчитывается около 130 управляющих компаний, включая акционированные ГУП, комментирует Ю. Нуждов. Из них крупных компаний не более 20%. Остальные эксплуатируют в лучшем случае один два дома. Не потому, что больше не хотят, а потому, что просто не способны обслуживать другие дома: не хватит ни сил, ни людей, ни средств. При этом управлять одним объектом более накладно, чем содержать сразу несколько: сложнее уложиться в бюджет, поскольку могут произойти неожиданные поломки (электрика, водоснабжение, лифты). Поэтому чем крупнее организация, тем больше у нее возможностей.

В каждом доме также есть отдельная диспетчерская служба, паспортисты, занимающиеся вопросами прописки, и бухгалтерия. Все они находятся в подчинении управляющих, которые также закреплены за каждым объектом. Более того, мы отказались в свое время от услуг ЧОПов и создали собственное охранное предприятие, в котором работают люди, специально подготовленные для охраны именно жилых комплексов.
Что эксплуатирующая организация предлагает жильцам это главный вопрос, ответ на который нужно получить перед тем, как сделать выбор. Люди платят деньги и хотят получать качественные услуги.
Ю. Нуждов советует посетить комплексы, которые управляющая компания обслуживает в настоящее время, посмотреть, в каком состоянии находятся дома, автостоянки, придомовые территории, как часто проводится уборка в подъездах, какой техникой располагает компания.

Ни для кого не секрет, что штат сотрудников многих управляющих компаний состоит из генерального директора и главного бухгалтера, а инженеры, сантехники, охрана и пр. являются сотрудниками других фирм, которые работают на субподряде. На качестве работы это, вполне вероятно, никак не отражается. Есть только один существенный минус увеличивается стоимость услуг. Так что разумнее сотрудничать с компаниями, имеющими собственный штат специалистов.
ДЕЗы как раз выполняют функции только заказчиков и берут работников на субподряд, отмечает Ю. Нуждов. Мы не хотели становиться ДЕЗом и постарались уйти от подобной формы работы. Со своими сотрудниками всегда проще разобраться, чем с субподрядчиками. В нашей компании работает более 350 человек. Это менеджеры, инженеры, сантехники, рабочие комплексной уборки, трактористы. Кроме того, у нас собственный парк тракторной и автотехники и аварийная служба, которая действует круглосуточно.

Горжилкомплекс заключил договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями города о проведении начислений за коммунальные услуги, говорит Ю. Нуждов. В данном случае мы выполняем функции посредников, но при этом не имеем права брать комиссионные. Полученные от жильцов деньги за отопление, воду и т. д. целенаправленно транзитом отправляются в организации ЖКХ. И расчет у нас ежемесячно составляет 100%, поскольку нам приходится кредитовать все дома, покрывать задолженности неплательщиков, чтобы расплатиться с городом.
Главная головная боль практически всех управляющих компаний сбор коммунальных платежей с жильцов. Нельзя сказать, что люди принципиально не хотят платить. В число неплательщиков в основном входят владельцы квартир, которые постоянно проживают не в Москве, а в регионах. Но именно их задолженности приходится закрывать управляющим организациям.

Следует оценить оперативность аварийных и диспетчерских служб, как сделали жильцы одного из объектов управляющей компании Горжилкомплекс. На ознакомительном собрании жильцы решили проверить, как быстро отреагирует на вызов аварийная служба в случае какого-либо происшествия, рассказывает Ю. Нуждов. Аварийная машина приехала уже через 20 минут а это, нужно отметить, был самый дальний из обслуживаемых нами комплексов.
Еще один существенный плюс крупных управляющих компаний, имеющих в эксплуатации несколько объектов, возможность управлять денежными поступлениями, перекрывая проблемные места и обеспечивая нормальное функционирование каждого дома.



Главная --> Публикации