Главная --> Публикации --> Копить или купить? На солнечной стороне альп Жилье в новостройке: ищем доступный вариант Лужков торопит развязку Панельная элита

По данным консалтинговой компании Сибрегионразвитие, на начало II квартала 2007 г. в Новосибирске насчитывалось около 750 000 кв. м торговых площадей. Больше половины из них, 420 000 кв. м, приходилось на долю 31 современных торговых центров, построенных после 2000 г. По прогнозу мэрии Новосибирска, к 2010 г. предложение торговых площадей возрастет до 1,65 млн кв. м.

К середине 2007 г. ставки аренды и цены продаж торговых помещений перестали расти. О дефиците магазинов в городе уже почти не вспоминают, хотя новые крупные торговые объекты появятся не ранее чем в конце года.

По данным АН Сибакадемстройнедвижимость, во II квартале по сравнению с первыми тремя месяцами 2007 г. средние аренды снизились на 3,4% и сейчас составляют 1415 руб. за 1 кв. м в месяц. Наиболее высокие ставки аренды были зафиксированы в этот период в торговых центрах Центрального района 2537 руб. за 1 кв. м в месяц и Железнодорожного 2019 руб. за 1 кв. м.

Торговый сегмент теряет популярность
Торговая недвижимость Новосибирска до этого года являлась лидером по притоку денежных средств, привлекая инвесторов высокой доходностью, констатирует директор АН Акрополь Зафар Умаров. Однако в этом году торговые площади дорожают не так быстро, отмечает риэлтор. Если за 2006 г. они прибавили в цене 60% и более, а наиболее востребованные объекты до 100%, то за первое полугодие 2007 г. прирост составил около 20-25%. Рост ставок аренды также замедлился: в прошлом году они выросли на 50-70%, а с начала этого года не более чем на 10%. Ставки капитализации торговой недвижимости по сравнению с прошлым годом упали вдвое до 13%.

Предложение растет
По данным областной администрации, в первом полугодии 2007 г. в Новосибирске в эксплуатацию было сдано более 120 000 кв. м в 36 новых торговых и торгово-развлекательных комплексах. Объем инвестиций в их открытие в администрации оценивают в 2,2 млрд руб.

Цены продаж торговых площадей в среднем составляют около 83 500 руб. за 1 кв. м, подсчитала аналитик Сибакадемстройнедвижимости Татьяна Высоцкая. По ее данным, дороже всего продавались помещения в Железнодорожном и Центральном районах по цене более 115 500 руб. за 1 кв. м.

Сейчас ставки аренды на торговые площади в Новосибирске слишком высоки, и цена [многих помещений] не соответствует их качеству, категоричен совладелец екатеринбургской розничной сети Золотое яблочко (парфюмерия и косметика) Иван Кузовлев. Планы сети по приходу в Новосибирск пришлось отложить. Подходящих помещений пока найти не удалось, сетует Кузовлев. Возможно, подходящее помещение отыщется в одном из будущих торговых центров, надеется он.

По словам Назарова, у арендаторов перестали котироваться помещения, расположенные в местах с невысоким пешеходным потоком, ставки аренды на них упали до 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц. Напротив, все больший интерес вызывают помещения в торговых центрах в первую очередь благодаря высокой проходимости.

Новые торгцентры
В октябре 2007 г. компания IKEA планирует сдать свой ТЦ Мега площадью более 140 000 кв. м и стоимостью около 4 млрд руб. Под магазины IKEA отводится 25 000 кв. м, остальное будет сдаваться в аренду здесь будет не менее 150 павильонов, гипермаркет, каток, зал игровых автоматов, рестораны и кафе. Якорными арендаторами выступят Ашан, Leroy Merlin, М.Видео. Остальные площади будут распределены между новосибирскими компаниями, в том числе работающими как франчайзи международных марок.

По оценке DSO Consulting, сейчас в Новосибирске в стадии строительства находятся 1-1,5 млн кв. м магазинов. Из них на крупные торговые центры площадью свыше 20 000 кв. м приходится не менее 800 000 кв. м.

В 2008 г. будет сдан в эксплуатацию ТЦ Зауралье общей площадью около 67 000 кв. м (инвестор банк Глобэкс). Арендные ставки предположительно составят от $100 до $2500 за 1 кв. м в год.

Осенью откроется ТРЦ Парк Роял площадью 77 000 кв. м. Его девелопер новосибирская компания Автоярус. Соинвесторами строительства стали продуктовая сеть Кора (она займет в новом ТРЦ 9000 кв. м) и Синема-Парк (он разместит здесь свой мультиплекс).

Банк Сибконтакт и Росевродевелопмент решили совместно достроить в Новосибирске торгово-офисный центр общей площадью более 100 000 кв. м. Банк будет инвестировать строительство офисной части проекта, а Росевродевелопмент торговой. Общая площадь комплекса превысит 100 000 кв. м, объем инвестиций составит около $150 млн.

Многофункциональные центры строят ТРЦ на территории НМЗ им. Кузьмина. Уже определено, что одним из крупных арендаторов станет Рамстор.

Новые ТЦ городу не нужны
Областные власти полагают, что ниша торговых и торгово-развлекательных центров близка к насыщению.
По мнению губернатора Новосибирской области Виктора Толоконского, торговых центров в Новосибирске уже достаточно. Ритейлеры должны заняться освоением территорий рядом с Новосибирском, поэтому областная администрация больше не станет выделять им земельные участки в черте города, заявил губернатор. В виде исключения он пообещал найти место крупным объектам, подобным Мега от IKEA.
К концу 2007 г. девелоперы обещают открыть как минимум два крупных торговых центра. Еще несколько объектов, в основном на окраинах города, заявлены к строительству в ближайшие годы.

В 2008-2009 гг. планируется сдать в эксплуатацию ТРЦ Планета (девелопер Росевродевелопмент) общей площадью 100 000 кв. м, а также реализовать проекты двух ТРК площадью 130 000 и 60 000 кв. м (девелопер Advantage Group).

Изюминкой третьей очереди Колизея, которая планируется к сдаче в 2009 г., станет пешеходная улица, которую расположат внутри торгового центра.

Среди наиболее заметных проектов на рынке возведение в самом центре Перми второй и третьей очередей торгового центра Колизей (девелопер Финансово-строительная компания). Вторая очередь готовится к сдаче уже в сентябре 2007 г. Ее ядром будет восьмизальный кинотеатр, оператором которого станет пермская компания Панорама (владеет в Перми кинотеатрами Триумф, Кристалл).

Другой крупный объект, который готовится к сдаче в конце 2007 начале 2008 г., это вторая очередь ТЦ Семья (девелопер УК ЭКС). Его площадь должна составить 70 000 кв. м, размер инвестиций $40 млн.

Общая площадь всех трех очередей ТЦ составит примерно 95 000 кв. м. В возведение Колизея девелопер вложит около $150 млн.

Ритейлеры активно обживают ул. Мира в удаленном от центра Индустриальном районе, неожиданно для экспертов ставшую значимым торговым коридором Перми. Помимо открывшегося в 2005 г. ТЦ Столица и множества бутиков здесь может появиться новый торгово-развлекательный комплекс. Компания Норма, владеющая сетью магазинов Норман-Виват, недавно приобрела здание кинотеатра Мир, расположенного в непосредственной близости от ТЦ Столица. Сейчас Норма изучает разные варианты использования здания, склоняясь к переоборудованию его в ТРК, якорями которого станут продуктовый гипермаркет, а также кафе и пивной ресторан.

ТЦ в спальных районах
Новые торговые центры начинают строиться на окраинах Перми. Раньше девелоперы предпочитали обустраивать центр города, что, по мнению директора компании MVM Андрея Ярославцева, может обернуться для них проблемами с заполняемостью. К тому же у пермяков пока не сформировалась привычка совершать покупки именно в центре города и специально сюда ездить, говорит Ярославцев.

До сих пор в Кировском районе работали в основном небольшие магазины, рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости корпорации Перспектива Игорь Голубев. Новый ТЦ, говорит эксперт, имеет все шансы стать центром притяжения покупательских потоков. Приблизительный объем инвестиций в его строительство, по разным оценкам, составляет от 380 млн до 460 млн руб.

Первый крупный ТЦ начал работу летом и в удаленном Кировском районе Перми. Сеть магазинов Чкаловский (товары для дома и строительные материалы) открыла здесь одноименный ТЦ общей площадью 13 000 кв. м. Кроме специализированных товаров формата DIY в ТЦ нашли себе место продуктовый супермаркет Виват и Эксперт, который занимается торговлей бытовой техникой.

Мало магазинов
Отмечая постепенное насыщение рынка качественными торговыми площадями, специалисты прогнозируют неизбежные проблемы с заполняемостью у ТЦ, пусть даже построенных недавно, но с плохо продуманной концепцией. Как неудачный пример коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев приводит торгово-офисный центр Лайнер. Он был введен в эксплуатацию в 2006 г., но сих пор заполнен в лучшем случае на две трети. Ананьев объясняет это тем, что первые два этажа шестиэтажного здания целиком отданы крупным арендаторам, торгующим электроникой. И потребители воспринимают этот магазин как место, где можно купить технику для дома, а не как полноформатный торговый центр.

Ведется строительство ТЦ Шоколад, который расположится в одном из корпусов бывшего велосипедного завода Велта. По его окончании общая площадь здания составит около 20 000 кв. м. Опрошенные Ведомостями эксперты единодушно считают, что место для расположения торгового центра выбрано неудачно. Шоколад строится на ул. Героев Хасана, известной в Перми постоянными пробками.

IKEA выбирает
Шведская сеть IKEA ведет переговоры о приобретении участка в Перми под строительство торгового центра. В пресс-службе губернатора Пермского края ранее рассказывали, что IKEA подыскивает площадку в 45-60 га. В пресс-службе IKEA сообщили, что компания рассматривает несколько вариантов, среди наиболее предпочтительных земельный участок в Кондратово, неподалеку от торгового центра Metro Cash Carry.

Несмотря на активность девелоперов, спрос на пермском рынке торговых площадей превышает предложение, говорит Голубев. Поэтому здесь, как и в сегменте офисных площадей, с начала 2007 г. происходит активный рост цен. За первое полугодие он составил 45%, средняя цена за 1 кв. м установилась на уровне 63 000 руб. Как и в случае с офисами, эксперты склонны винить в подорожании магазинов рынок жилой недвижимости. Средняя ставка аренды на торговые помещения установилась на уровне 720 руб. за 1 кв. м, рост с начала года составил 5-10%. Наиболее активный рост отмечен на торговые помещения, расположенные в центральных районах города, в среднем цена здесь увеличилась на 60-70%. По отдаленным от центра районам рост стоимости составил 25%, это наименьший показатель за первое полугодие 2007 г.



Только произойдет это в лучшем случае через три года

Постоянно буксует и Рязанский проспект. И неизвестно, где машины стоят больше: здесь или на Ленинградке.

Прославившийся дорожными заторами Ленинградский проспект, увы, не единственный рекордсмен по пробкам.

Над тем, что делать с Выхино, билось не одно проектное бюро. Тут нужна грандиозная реконструкция. И, похоже, городские власти все же остановили свой выбор на одном из проектов. Он уже готов. До конца года документ должен быть утвержден госэкспертизой. После этого строители приступят к работе.

На Рязанке всего по две полосы в каждую сторону, рядом жилые дома, переходы метро и железной дороги. Вдобавок тут же пересекаются 13 автобусных маршрутов и 20 линий маршруток. Плюс дорога в Жулебино. В общем, та еще засада.

Что будет с движением, когда начнется строительство?

Известны даже примерные даты окончания строительства. По плану, уже к 2010 году в Выхино ездить станет полегче.

Легкое метро
- В префектуре Юго-Восточного округа обсуждают строительство ветки легкого метро, - говорит Михаил Любинский. -Но пока нет точных схем. Видимо, ветка пройдет между улицей Красный Казанец и железной дорогой.

К сожалению, опыт реконструкции той же Ленинградки показывает, что во время ремонтных работ дорожное движение становится ну совершенно невозможным. То же самое прогнозируют эксперты Рязанке. Власти обещают, что стройка развязки на проспекте сильно не отразится на автомобилистах, мол, делать будут все поэтапно. Вот только москвичи, наученные горьким опытом других реконструкций столичных трасс, не верят. И правильно делают. Хотелось бы все-таки попросить мэрию, чтобы, прежде чем ковырять Рязанский проспект, была бы предложена москвичам нормальная, повторимся, НОРМАЛЬНАЯ, схема объезда участков ремонта. Чтобы не получилось, как с Ленинградкой...

Сейчас водители, которые хотят из района Вешняки-Владычино попасть в Выхино (и наоборот), должны ехать либо по МКАД, либо по улице Паперника. Пересечь железную дорогу больше негде. Эстакада соединит два округа: Восточный и Юго-Восточный. С нее будут съезды на улицу Красный Казанец и на Рязанку. С эстакады можно будет попасть как в область, так и в центр.

Эстакада
Над железной дорогой и линией метро пройдет километровая эстакада. По две полосы в каждом направлении. Она соединит Ташкентскую и Вешняковскую улицы.

Парковка
Чтобы уменьшить автомобильный поток, проектировщики предлагают устроить перехватывающую парковку. Очень удобно. Приехал из области, оставил машину и поехал в город на метро.

Торговый центр
У дороги, соединяющей Ташкентскую улицу и улицу Хлобыстова, появится огромный торговый центр. Кроме магазинов и кафешек, тут будет пассажирский терминал. Здесь разместятся залы ожидания, кассы и технические помещения для водителей, механиков и кондукторов. Из терминала сделают удобные выходы . к автобусам, электричкам и метро.

При расширении Рязанки жилые дома сносить не будут.

Дополнительные полосы
Рязанский проспект расширят до трех полос в каждую сторону на участке от улицы Академика Скрябина до съездов на МКАД. А в районе Сормовской улицы появится даже четыре полосы.

Это старый замок, который уже давно работал как гостиница. Но в последние несколько лет у прежних владельцев, итальянских частных инвесторов, возникли финансовые проблемы они не смогли расплатиться по кредитам с UBS и внесли гостиницу в залог, рассказал газете ВЗГЛЯД генеральный директор НРК Анатолий Данилицкий.

Тоннель
На пересечении с улицами Хлобыстова и Ташкентской проспект уйдет в тоннель. В нем будет по три полосы движения в каждую сторону. Во время строительства закрывать Рязанку не станут. Движение планируют перекрывать частями.
Национальная резервная корпорация купила гостиницу, расположенную в замке в Швейцарии и канатную дорогу. Планируется, что в марте 2008 года гостиница откроется для посетителей. Покупка обошлась НРК в 14,5 млн долларов. Из-за небольшого количества номеров основной доход хозяева будут получать от ресторана.

По его словам, к НРК банк обратился с предложением в текущем году. Переговоры длились недолго. Это не было частной сделкой. НРК прошла тендер были другие участники, UBS принимал решение коллегиально. В итоге наше предложение оказалось лучшим не только по цене, но и условиям управления замком, говорит гендиректор НРК.

Позже залоговая масса была выставлена на продажу, но интереса к Шато-Гетч было мало. Возможно, не подходила цена, полагает господин Данилицкий.

В Швейцарии сделку вела компания CIS Interfinсom, которая входит в структуру НРК.

По договору мы обязались сохранить историческую ценность объекта, добавил господин Данилицкий.

Гостиница работала в категории 4 звезды плюс. Там много старых картин, мебели, фаянса. Анатолий Данилицкий говорит, что капитальный ремонт не нужен. Декоративный да. Планируется также обновить предметы интерьера и частично мебель, добавил он.

Сейчас завершается разработка нового бизнес-плана, в основе которого тот, что был у итальянцев.

НРК не планирует отказываться от этого номерной фонд небольшой, поэтому имеет смысл сохранить традицию.

Предполагается, что Шато-Гетч откроется для посетителей в марте 2008 года. Нужно провести технический аудит, консультанты и архитекторы закончат косметическую реконструкцию. И нужно закончить концепцию до того как гостиница закрылась, 80% дохода приносил ресторан, говорит господин Данилицкий.

ЗАО Национальная резервная корпорация создано в июне 2004 года для управления непрофильными активами Национального резервного банка, одним из собственников которого является депутат Госдумы Александр Лебедев.

Источник газеты ВЗГЛЯД, близкий к сделке, сообщил, что покупка обошлась НРК в 14,5 млн долларов.

На украинском побережье Черного моря у НРК есть пятизвездочный курортный комплекс Море, аквапарк Миндальная роща, который входит в одноименный рекреационный комплекс уровня 5 звезд и четырехзвездочный комплекс Слава.

Через Национальную резервную корпорацию реализуется ряд проектов в кредитно-финансовой сфере, промышленности, строительстве и сельском хозяйстве. В частности, НРК контролирует блокпакет акций Аэрофлота, НРБанка (ее доля в голосующих акциях НРБанка составляет 85%) и 26,6% Илюшин Финанс Ко. У НРК большой опыт по строительству и развитию гостиниц, курортных комплексов и коммерческой недвижимости. С 2006 года корпорация строит бизнес-центр в Азербайджане. В будущем в республике планируется построить сеть гостиниц, торговых центров и жилых домов.



Главная --> Публикации