Главная --> Публикации --> Не выбрал управляющую компанию? квартплата будет расти и расти Кто имеет право на расширение жилья? Владимир ресин: "мы сами будем продавать жилье" Новая градостроительная политика москвы Строители жилья пытаются сохранить равновесие

В начале 90-х годов специально для канадских бизнесменов, планирующих финансировать строительство объектов недвижимости в российской столице, по инициативе посольства Канады была подготовлена аналитическая записка. Она называлась Analysis of Russian Real Estate Opportunities ("Анализ возможностей российской недвижимости") и начиналась так: "Если вы любите такие слова, как 'право' или 'собственность', то российский рынок не для вас". Дальше инвесторы могли и не читать. Тем более что за рассказом о шаткости правовой системы следовало описание многочисленных бюрократических проволочек. "Жаль, что Россия не может экспортировать бюрократов, потому что в этой области она точно превосходит других", - ехидничали авторы. Заканчивалось повествование напутствием-утешением: "Но не думайте, что московская недвижимость - джунгли, из которых не выбраться ни одному иностранцу. Ищите опытных российских партнеров, потому что только они знают, как преодолеть препятствия, которые могут сделать убыточным любой, даже потенциально выгодный проект, и обращайтесь за консультацией к преуспевшим североамериканским игрокам и их российским коллегам".

Президент компании GVASawyer американец Камерон Сойер хотел создать в России классическую девелоперскую компанию. Одно из основных препятствий на этом пути - дефицит доступного для девелопера капитала.

Жилищный рынок привлекательный, но очень рискованный. Ведь он построен на схемах финансирования, которые могут рухнуть в любой момент. Прежде всего из-за этого в Москве и много недостроя, и часто затягиваются сроки строительства.

Среди удачливых упоминалась и компания "Перестройка" - одно из первых совместных предприятий, которым руководил бизнесмен Андрей Строев. В то время компания выступала генеральным подрядчиком ряда строительных проектов, реализующихся в Москве. Правда, уже в 1993 году "Перестройка" прекратила свое существование. Одна из версий краха - интересы г-на Строева не совпали с интересами ряда крупных строительных трестов и мэрии. Генерального директора "Перестройки" обвинили в утаивании части валютной выручки, и он вынужден был уехать на Запад.

- После распада "Перестройки" я остался в России и вместе со своими коллегами решил создать классическую девелоперскую компанию. Мы хотели самостоятельно разрабатывать проекты, привлекать инвестиции, управлять построенными зданиями. К тому времени у нас уже имелся кое-какой опыт и, казалось, реализации наших планов ничего не помешает.

После распада "Перестройки" прошло некоторое время, и несколько ее бывших сотрудников решили создать собственную девелоперскую компанию. И создали GVASawyer. Ее президентом был избран американец Камерон Сойер - в "Перестройке" он руководил отделом лизинга и маркетинга. До этого работал в Атланте, юристом в отделе недвижимости фирмы Powell, Goldstein, Frazer Murphy, представлял интересы таких крупных компаний, как LaSalle Partners, Industrial Bank of Japan, Chase Manhattan Bank, Carter Associates, SportsTown. Предложение поработать в Москве Сойера заинтересовало - оно сулило захватывающее и интересное приключение.

Местные инвесторы не очень-то хотели финансировать строительство новых объектов недвижимости, потому что у них были более выгодные варианты вложения денег. Это было время бурной приватизации, и доходность в двадцать-тридцать процентов годовых они считали просто смешной. Западные инвесторы в этот сектор тоже не спешили, потому что никому не верили. А высокая, по европейским меркам, ставка прибыльности их даже отпугивала - выглядела уж очень подозрительной.

В девяносто третьем году офисные помещения были в дефиците, а цены росли как на дрожжах. С привлечением инвестиций, по идее, не должно было возникнуть никаких проблем - это был очень выгодный бизнес. Таковы были предположения. Но мы ошибались.

- Значит, далеко еще рынку недвижимости до западных аналогов?

Поэтому для реализации нашего первого проекта - кстати, именно в этом здании сейчас располагается наш офис - мы долго не могли найти инвесторов. Я написал подробный бизнес-план, ездил в Нью-Йорк, Лондон, Париж, встречался с инвесторами, убеждал их в целесообразности проекта и в его выгодности. В ответ они только смеялись. Тогда мы решили не ждать манны небесной и решили зарабатывать деньги сами - занялись строительным бизнесом. Первым нашим заказом был подряд на капитальную реконструкцию огромной московской квартиры финансового директора крупной западной фирмы. Этот заказ мы выполнили, и это помогло нам пережить временные трудности с финансированием девелоперского проекта. Потом инвесторы все же нашлись. Более того, проект стал предметом изучения в Гарвардской школе бизнеса. Выяснилось, что мы одними из первых в России привлекли институциональный западный капитал и внедрили западную схему финансирования. Помню, тогда все удивлялись - зачем платить налоги, если существенно снижается ставка прибыльности. Трудно было найти общий язык с арендаторами, которые хотели рассчитываться только наличными. Приходилось отказываться от таких партнеров. Зато теперь пробил наш час. Большинство арендаторов уже не хочет платить "черным налом", хочет прозрачности. Появляются и цивилизованные схемы финансирования проектов, с использованием банковских кредитов в том числе. Мы успешно работаем с русскими банками, которые два года назад и слышать не хотели о недвижимости. Теперь кредитные ресурсы позволяют создать финансовый рычаг для девелоперского проекта. Это повышает прибыльность и снижает налогооблагаемую базу. По сути дела, классический девелоперский бизнес начинает развиваться только сейчас.

Городские власти первыми поняли потенциал этого рынка. Муниципалитет сам является крупнейшим девелопером, нашим бизнесом он занимается и непосредственно, и через аффилированные структуры. Поэтому власти города не особо заинтересованы создавать нам благоприятные условия, ведь мы с ними конкурируем.

- Здесь все только начинается. Я полагаю, что одно из главных препятствий для развития девелопмента - неразвитость финансового сектора. А финансовые операции - основа девелоперского бизнеса. Капитализация этого рынка пока сравнительно невелика, хотя объем инвестиций в недвижимость растет с каждым годом. Девелоперскую компанию можно сравнить с пекарней. Будет мука - будет хлеб. "Мука", в нашем случае, это капитал. "Хлеб" - готовые здания. Пока "муки" мало. Ощущается дефицит доступного для девелоперов капитала. Но я надеюсь, что в скором времени все изменится. Хотя бы потому, что российский рынок недвижимости уникален. Мне даже трудно сравнивать его с европейскими аналогами.

А здесь всего не хватает. Офисов, например. Их требуется в десятки раз больше. Ну, может, не по тем ценам, которые сложились сейчас. Но цены рано или поздно должны будут снизиться, это естественно. Чем меньше будет стоить капитал, тем меньше будут ставки аренды. Повторюсь - у рынка большой потенциал. Ведь те компании, которые сегодня не могут себе позволить арендовать хороший офис за пятьсот-шестьсот долларов, завтра, когда офисная площадь будет стоить триста долларов, придут на этот рынок. И к этому надо готовиться.

Дело в том, что в Западной Европе все рынки недвижимости находятся в состоянии равновесия. Там есть баланс спроса и предложения. Чуть-чуть не хватает предложения - на рынок моментально приходит капитал, увеличиваются объемы нового строительства. Как только спрос падает, финансирование перекрывается до тех пор, пока баланс не восстановится. На западных рынках хорошо зарабатывают те компании, которые отслеживают потоки информации, пристально следят за конъюнктурой.

- А почему иностранные инвесторы не очень-то активны на московском рынке недвижимости? Прежде всего на рынке жилищного строительства?

И с жильем, в принципе, то же самое. И здесь ощущается дефицит предложения - жилья явно недостаточно, и спрос на него высок. Но я не думаю, что так будет всегда. Сейчас огромные потоки капитала "крутятся" на этом рынке, строится много домов, и цены рано или поздно на это отреагируют. Сегодня-то они сверхъестественно высоки. Хотя, с другой стороны, если будет развиваться ипотечное кредитование, то это будет стимулировать покупательскую способность, а вместе с тем и рост цен. Но все же уверенно спрогнозировать их динамику практически невозможно. Если обладаешь таким даром, надо бросать бизнес и становиться спекулянтом. Известно только, что циклы роста и падения цен свойственны всем рынкам недвижимости. Просто в России этот процесс в силу разбалансированности рынка может быть более резким или даже катастрофичным. Рынок еще свежий, сырой.

- Чего же так боятся иностранцы?

- Я тоже задаю себе этот вопрос. Иностранные инвесторы вообще до сих пор осторожно относятся к России как объекту инвестиций. И меня это удивляет. В девяносто седьмом году, когда экономические факторы были хуже, чем сейчас, был большой приток инвестиций. В том числе и в жилье, и в коммерческую недвижимость. Хотя всем тогда было ясно - российская экономика больна. Сегодня вроде бы картина другая, экономика растет. Но иностранных инвесторов мало. Мы, например, пока преимущественно работаем с российскими деньгами.

- Может, их настораживает излишнее административное давление на рынок недвижимости? Во всяком случае, на это жалуются многие его игроки.

- Я не знаю. Возможно, у некоторых уже есть негативный опыт ведения дел с российским партнерами. До середины девяностых годов рынок был диким, многие российские предприниматели получали инвестиции, а потом "кидали" инвестора. Признаться, мы ожидали бурного притока иностранных инвестиций еще год назад. Мы в этом заинтересованы, потому что хотим создать инвестиционный фонд для финансирования крупных девелоперских проектов. До кризиса мы были близки к тому, чтобы получить большой транш - двести миллионов долларов. Но сегодня потенциальные партнеры говорят, что пока не готовы вкладываться в российский рынок. Ждут, наверное, каких-то еще доказательств.

Такая нездоровая конкуренция порождает и те многочисленные "обременения", что несут независимые девелоперы - как российские, так и иностранные. Городу выгодно навесить на нас массу обязательств. Например, по строительству инфраструктуры. А это очень мешает развитию бизнеса. Те структуры, что связаны с городом, от такой барщины освобождены, а нам приходится платить "за себя и за того парня". Это по крайней мере нечестно.

- Да, в этой области есть проблемы. Мне кажется, самая главная заключается в том, что чиновники, которые выдают девелоперам разрешения на реализацию тех или иных проектов, одновременно с ними и конкурируют. Это неправильно. Ведь что получается: по сути, муниципалитет сам - крупнейший девелопер, занимается нашим бизнесом и непосредственно, и через аффилированные структуры. Вообще потенциал этого рынка первыми поняли городские власти. Поэтому они особо не заинтересованы создавать нам благоприятные условия, ведь мы с ними конкурируем.

- Там все иначе. Между чиновником и бизнесом - китайская стена. Если какая-то городская структура и занимается девелопментом, то строит исключительно социальные объекты -школы, больницы, которые совершенно не конкурируют с коммерческими объектами.

- Но кто-то должен заниматься созданием городской инфраструктуры, социальных объектов. А как вообще эти вопросы решаются в Европе?

- Какие сегменты московского рынка недвижимости сегодня, на ваш взгляд, наиболее привлекательны для инвестиций?

Или вот вам другой пример. Девелопер строит офисное здание. Ему надо подключиться к источнику электроэнергии. Решение этого вопроса вообще с властями не связано! Энергоснабжающие компании - коммерческие структуры. Они продают электроэнергию и очень заинтересованы в привлечении нового клиента. Ты звонишь и говоришь - я начну строительство такого-то здания, и мне нужно столько-то электроэнергии. Да они такому заказу только рады будут и бесплатно поставят трансформаторные подстанции, бесплатно подключат. Ведь они напрямую заинтересованы в этом. А как принято в России? Хочешь подключиться - построй подстанцию. Еще хуже, что нас заставляют потреблять тепло от центральных тепловых пунктов (ЦТП). Я этого не понимаю, потому что убежден - система центрального теплоснабжения неэффективна и убыточна. Ее надо разрушить. Очевидно, что будущее за автономной системой теплоснабжения. Система центрального отопления предназначена для страны, в которой не считают стоимость энергии, в которой нет соответствующего оборудования. Такой системе не место в современной экономике, где учитывается реальная стоимость энергии. Судите сами: три четверти тепла теряется по пути из ЦТП, прокладка труб обходится в несколько раз дороже, чем приобретение котла. Разве не глупо сохранять нынешнюю систему, заставлять к ней подключаться, поддерживать, ремонтировать - и в то же время запрещать брать газ, который есть везде в Москве, и создавать автономный узел? Полагаю, что проблема обострится лет через пять-десять, когда цены на газ сравняются с мировыми. Тогда центральная система отопления просто обанкротится - из-за теплопотерь она станет абсолютно неэффективной. Мы, кстати, в бюджетах резервируем суммы на перестройку системы отопления. Когда через пять-десять лет эта система рухнет, власти вынуждены будут разрешить нам отключаться и создавать автономные котельные. Деньги у нас на это будут.

Офисный рынок тоже очень привлекательный, хотя он и самый развитый - здесь самое большое предложение по отношению к спросу. Все больше крупных западных компаний снимает площади. Ставки рентабельности остались на прежнем уровне. Например, офисные здания класса "А" можно строить с землей "под ключ" за две тысячи долларов за квадратный метр, с учетом земли и процентов, а сдавать за пятьсот долларов. Четырехкратная разница. Изумительная цифра. Это дает возможность хорошо зарабатывать даже без финансового рычага, без кредита. Ну а если есть нормальный кредит (двенадцать-пятнадцать процентов годовых на пять лет), то ставка прибыльности вообще фантастическая.

- Во-первых, ритейл: строительство магазинов, гипермаркетов. Это объясняется тем, что количество торговых помещений на душу населения в Москве в десять раз меньше, чем в Европе. А покупательная способность среднестатистического москвича, как это ни странно, близка к среднеевропейской. Прибыльность подобных проектов очевидна. Над финансированием одного из них мы сейчас работаем.

- Он привлекательный, но очень рискованный. Ведь этот рынок построен на схемах финансирования, которые могут рухнуть в любой момент. Объясню почему. Дело в том, что до сих пор землю для строительства жилых домов девелоперы получали на основании инвестиционных договоров с городом. То есть они не покупали ее, а делились с городом жильем. Что мы наблюдаем: строители роют котлован, начинают строить, и как только первый этаж "вылезает" из земли - начинают продавать квартиры. А дальше строительство уже финансируется покупателями. Таким образом, отпадает необходимость привлекать большие финансовые ресурсы. Если же денег на что-то не хватает, они берут краткосрочные кредиты в банке, кстати, под высокие проценты, и продолжают строительство. Но это очень рискованная система, поскольку нет уверенности, что денег хватит на окончание строительства. Именно из-за проблем с финансированием в Москве и много недостроя, и часто затягиваются сроки строительства. Ничего подобного нет на Западе. Там никто не начнет строить, пока проект не будет просчитан до цента, и все деньги, до последнего цента, должны лежать на счете. Пока что рыночные условия позволяют жить этой системе - покупатели готовы оплачивать товар вперед из-за дефицита предложения. Но рано или поздно рынок насытится, и люди не захотят покупать то, что еще не существует. Это же противоестественно. Они захотят увидеть товар лицом. И тогда эта система рухнет.

- А насколько интересен для инвестиций рынок жилья?

- А вы пытались заниматься строительством жилья?

А здесь всего не хватает. Офисов, например. Их требуется в десятки раз больше. Ну, может, не по тем ценам, которые сложились сейчас. Но цены рано или поздно должны будут снизиться, это естественно.

- Кстати, в прошлом году было заявление, что теперь в городе будет практиковаться выкуп земли.

- Да, и сейчас мы рассматриваем несколько проектов. Особенно нам интересен сектор сверхдорогих домов, потому что спрос в этом секторе достаточно большой. Богатых людей много, а домов, построенных по современной технологии, очень мало. До сих пор элитные дома не достигли уровня домов на Парк-авеню в Нью-Йорке. В Москве нет ни одного дома такого уровня. У нас есть доступ к технологиям, архитекторы, содевелоперы из Нью-Йорка и Парижа. Мы понимаем, как это строить, и рассматриваем несколько предложений. Но с каждым днем становится тяжелее найти землю под проекты. Очень большой ажиотаж вокруг земли в центре города. Она есть у многих, но не у всех есть финансирование для реализации проектов. Конечно, тяжело работать в таких условиях. Поэтому я жду, когда невозможно будет финансировать строительство за счет покупателей жилья. Тогда количество девелоперов на рынке сократится. Останутся только компании, имеющие доступ к капиталу.

- Кажется, московский рынок недвижимости вообще с трудом поддается какому-либо анализу. Насколько он информационно прозрачен?

- Я слышал об этом. Это, конечно, здорово. Но при одном условии: земля должна продаваться действительно на конкурсной основе, а не распределяться на фиктивных конкурсах, где зачастую есть предварительные договоренности. Конкурсы должны быть реальными, с реальными участниками и с равными условиями. Такие прецеденты уже есть. Но куда чаще условия конкурсов не прозрачны. Есть любимцы, они-то и получают хорошие участки. Остальные довольствуются остатками с максимально плохими условиями - буквально на грани прибыльности. Ведь очень тяжело поддерживать рентабельность при распределении долей с городом пятьдесят на пятьдесят. Здесь, кстати, важно не столько процентное соотношение, сколько стоимость выкупа доли. Когда-то она была небольшой, но в последнее время стоимость выкупа беспредельно повышалась, иногда даже превышала рыночную стоимость квадратного метра. Это создает проблемы инвесторам. Стоимость доли должна быть предсказуемой. И опять же - почему это происходит? Почему местные девелоперы работают, казалось бы, на кабальных условиях? Потому что они работают на деньги покупателей и могут себе позволить много платить за эти участки. А город, в свою очередь, чувствует, что можно поднять цены.

Раньше в Москве ставка аренды муниципальных нежилых помещений зависела от вида деятельности арендатора. С коммерческих банков город брал плату по тройной ставке, с малого бизнеса - половину ставки, а с педагогов - и вовсе "символическую", по выражению зампреда московского правительства Олега Толкачева, сумму. В основе арендной формулы была инвентаризационная оценка помещения по БТИ.

- Это еще одна серьезная проблема. Здесь нет ни прозрачности, ни статистических данных. На Западе есть официальная государственная статистика, которая четко отслеживает ситуацию. Публикуется реальная продажная стоимость каждого объекта. Здесь же люди по разным причинам скрывают реальную стоимость, реальные ставки аренды, не дают информацию. А госорганы не умеют и не желают ни собирать эти данные, ни обрабатывать их. За рубежом люди свободно делятся информацией о сделках - сколько платят покупатели, сколько арендаторы. Эта информация всем доступна, а здесь она считается чуть ли не гостайной. Это очень усложняет нашу работу. Вот и приходится судить о тенденциях рынка лишь на основе информации из неофициальных источников. Или дружить с конкурентами.
Москва сворачивает эксперимент по введению единой рыночной ставки на аренду муниципальных помещений. Серией собственных постановлений столичный градоначальник Юрий Лужков снизил ставку для отдельных категорий арендаторов. По сути, мэрия возвращается к прежней методике определения арендной платы, которая учитывала вид деятельности арендатора.

Арендная плата по новой методике состоит из затрат собственника (в 2003 г. - 238 руб. на 1 кв. м) и чистого дохода города. В него включены отчисления на реновацию (на 2003 г. - 2,5% инвентаризационной стоимости объекта) , расходы города на оформление помещения для сдачи в аренду (на 2003 г. - 50 руб. за 1 кв. м) , страховой взнос и собственно доходная часть. Последняя определяется по "рыночной стоимости" объекта, помноженной на единый коэффициент доходности 1 кв. м (на 2003 г. - 15% годовых) и на понижающий коэффициент.

Чтобы повысить доходы от аренды, в январе 2002 г. правительство Москвы решило заменить инвентаризационную оценку на рыночную. Новую методику ввели с 1 июля 2002 г. для организаций, заключающих новые договоры аренды, а с 1 января 2003 г. на нее перевели и остальных арендаторов.

К февралю мэрия была завалена жалобами арендаторов. Рентабельность аренды для города превысит 2500% , возмущался вице-мэр Валерий Шанцев. А Лужков разбранил на "местечковые интересы" департамента имущества, "вздувшего арендные платежи", и распорядился исправить методику.

В результате реформы арендная плата для банков снизилась, а для малого бизнеса - выросла примерно в пять раз (в среднем - до $150 - 200 за 1 кв. м в год). По сравнению с 2002 г. некоторые ставки выросли, по данным столичного департамента имущества, в 100 - 500 раз.

Первыми льготу получили СМИ и полиграфические предприятия - они платят за метр 5 МРОТ (500 руб. ) в год. В мае малому бизнесу вернули коэффициент 0, После этого "ситуация нормализовалась, и шквал обращений сошел на нет", говорит Дина Крылова из "ОПОРы".

Результаты коррекции оказались предсказуемыми: столичное правительство ввело понижающие "отраслевые" коэффициенты, фактически восстановив прежнюю систему. Кроме того, как минимум четыре десятка льготных ставок для конкретных организаций правительство утвердило отдельными постановлениями.

Категориальными льготами дело не ограничилось. Арендная ставка в 5 МРОТ была установлена для МГУ, ЗАО "Ритуал-Сервис", Мосгоробщества охотников и рыболовов. Выпускающему "качественную одежду для малоимущих слоев населения города" ООО "Фирма Буренка" назначено платить 9 МРОТ за метр, как и ОАО "Совинтерспорт" (оно занимается развитием олимпийского движения). Православным образовательным учреждениям установлена ставка 2 МРОТ (если они берут плату за обучение) и 0,01 МРОТ (если не берут). Ровно тот же 1 руб. за метр платит Православный центр реабилитации пострадавших от псевдорелигиозных организаций и оккультизма во имя святого праведного Иоанна Кронштадтского. А вот ФГУП "Строительное управления Минфина РФ" назначили платить 3000 руб. за метр.

Постановлением от 9 сентября столичное правительство установило коэффициент 0,2 для прачечных, химчисток, парикмахерских и других предприятий, оказывающих бытовые услуги. Тем, кто шьет или ремонтирует одежду, обувь и бытовую технику, назначен коэффициент 0, Торговые предприятия и общепит могут вообще не платить за площадь, "пропорциональную объемам льготной торговли", если они участвуют в социальных программах. Назвать число таких программ и организаций в департаменте имущества не смогли.

"Регионы могут использовать арендные ставки для поддержки и стимулирования приоритетных направлений, но для нас это сигнал: у бюджета не все прозрачно с доходами", - отмечает аналитик Standard Poor's Феликс Эйгель. По его мнению, логичнее было бы выдавать прямые субсидии.

"От единой методики расчета арендной платы правительство не отказалось, но малый бизнес и участников социальных программ поддерживать необходимо, - отмечает заместитель мэра - руководитель департамента экономической политики и развития Юрий Росляк. - Исключений в любом случае не избежать". "Надо отталкиваться от рыночной оценки, сохраняя возможность применения понижающих коэффициентов для приоритетных направлений", - одобряет новый подход чиновников депутат Мосгордумы Степан Орлов.

Екатеринбург Ни один из заявленных к открытию в 2007 г. в Екатеринбурге крупных торговых центров пока не открылся, зато закрылось несколько оптовых рынков. К 2015 г. их число сократится вдвое, обещает администрация, выполняющая ФЗ О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс РФ. Большинство из остающихся базаров уже рассмотрели варианты реконцепции и сейчас преобразуются в объекты нового формата от ритейл-парка до галереи дорогих бутиков.
По данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, в связи с требованиями закона О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс РФ к 1 августа 2007 г. в городе были закрыты Центральный рынок и рынок У вертолета. Скоро прекратит свое существование Екатерининский привоз. Из 13 рыночных объектов к 2015 г. останутся лишь восемь. Правда, к этому времени их дополнят четыре современных сельскохозяйственных рыночных комплекса. Из вещевых рынков останется лишь Таганский ряд, из автомобильных У Белой башни, из строительных Новомосковский.

СОЦИАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ: Столичные власти не намерены сокращать в 2004 г. городские социальные программы, сообщил вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. По проекту городского бюджета доходы в 2004 г. составят 342,3 млрд руб. , а расходы - 370,6 млрд руб. По сравнению с 2003 г. финансирование социальной сферы предполагается увеличить на 20% до 111,6 млрд руб. В мае правительство Москвы утвердило "консервативный"проект бюджета на 2004 г. При подготовке закона к первому чтению его доходы увеличены на 32 млрд руб. , а расходы (преимущественно, социальные) - на 38 млрд руб.

Например, Оборонснабсбыт проводит реконцепцию принадлежащего ему одноименного рынка, специализирующегося на стройматериалах, рассказал генеральный директор ГК Оборонснабсбыт Игорь Суханов. На площадке в 12 га построены 20 магазинов общей площадью 40 000 кв. м. 15 сентября на месте рынка состоится открытие концептуально нового объекта ритейл-порта Докер. В состав ритейл-порта вошли лидеры регионального рынка в своих товарных группах: Дом обоев, Центр керамики, Декор-Престиж, Дом паркета и дверей и др. По словам Суханова, 95% площадей уже сданы в аренду. Больше половины из них сдаются по пятилетним договорам, что для Екатеринбурга редкость. До 2009 г. компания планирует ввести в строй вторую очередь ритейл-порта: два гипермаркета площадью 25 000 кв. м каждый. Объем инвестиций в проект не раскрывается.

Рыночные комплексы Екатеринбурга разделились. Часть из них поменяла концепцию еще до принятия нового закона, другие приняли решение оставить существующий формат, пройдя соответствующую паспортизацию в администрации Екатеринбурга и правительстве Свердловской области.

В июне был закрыт еще один знаковый для города объект Центральный рынок, который располагался в самом центре Екатеринбурга. По информации городских чиновников, это произошло из-за того, что руководство рынка не смогло вовремя предоставить продленный договор аренды на использование земельного участка. В соответствии с генеральным планом развития Екатеринбурга на этом месте теперь должен появиться современный торгово-деловой центр. За реализацию проекта взялся строительный холдинг Нова-Групп, который построит на этом месте комплекс общей площадью около 70 000 кв. м. В компании рассказали, что он будет состоять из двух офисных зданий класса А и торгового центра, а также оборудован наземной и подземной парковкой на 800 машино-мест. Разработкой архитектурной концепции торгово-делового центра занимается известное английское архитектурное бюро RTKL. Нова-Групп планирует инвестировать в данный проект около $100 млн. Помимо торгово-делового центра Нова-Групп разместит рядом с объектом вдоль ул. Сакко и Ванцетти Галерею бутиков, где будут представлены марки класса de lux, а вдоль ул. Радищева (вместо ветхих строений) построит галерею магазинов, кафе, ресторанов и салонов красоты. В результате к 2009 г. на перекрестке ул. Радищева и Сакко и Ванцетти перед будущим торгово-деловым центром появится большая пешеходная зона и площадь с современным ландшафтным дизайном и фонтаном.

Проверку не прошел
Кировский оптовый рынок тоже поменял свою концепцию, в связи с чем был приравнен администрацией к торговым комплексам. Однако инспекция по потребительскому рынку, проведя в конце июля проверку, заявила, что на его территории еще находятся лотки, и взяла Кировский оптовый под особый контроль. Представители холдинговой компании КОР, в которую входит Кировский оптовый рынок, говорят, что лотки с территории торгового комплекса вынесены давно. Сейчас проводится перепрофилирование и реконструкция существующих торговых терминалов и торговых мест, а также проектирование новых торговых объектов, рассказали в компании.

Оставшиеся рынки ждут арендаторов
Построенный два года назад Новомосковский прошел паспортизацию и вписался в новую концепцию развития городских рынков По данным управляющей им компании CTM, его перспективы связаны с отказом от контейнерной торговли и возведением современных павильонов. В УК говорят, что политика администрации привела к увеличению спроса на площади в Новомосковском. Мы наблюдаем рост активности арендаторов, лишившихся своих мест [на закрывшихся рынках], в поиске новых вариантов для размещения. В городе возник явный дефицит торговых площадей рыночного формата, говорит начальник отдела маркетинга УК CTM Екатерина Кочетова. Она уточняет, что какая-то часть арендаторов, возможно, сменит формат перейдет в торговые центры, специализированные магазины либо организует бизнес за счет строительства или приобретения собственных торговых точек. Однако, по мнению Суханова, таких будет единицы, остальным это станет просто не по карману. Сейчас, по словам Кочетовой, разброс ставок в рыночных комплексах колеблется от 200 до 2000 руб. Это дешевле, чем в торговых центрах, где средняя ставка сейчас равняется 3000-3500 руб. за 1 кв. м.
Городу нужно в два раза больше торговых площадей, утверждают аналитики. В городе хотят работать крупные ритейлеры. Одни арендуют встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Вторые ожидают завершения строительства торговых центров. Третьи инвестируют в собственные объекты.

Еще ранее, в 2005 г., был закрыт и другой рынок в центре города Парковый. На его месте компания Олипс строит многофункциональный комплекс площадью 120 000 кв. м. Объем инвестиций составит $160 млн.

Магазины дорожают
Арендные ставки и цены на торговые помещения с января 2007 г. выросли на 10-15%, оценивает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. В среднем торговые площади в центре города сдаются по $1200-3000 за 1 кв. м в год, стоимость покупки колеблется от $4000 до $12 000 за 1 кв. м, говорит аналитик отдела исследований Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) Алексей Алексеев.

Общая площадь торговых помещений в Ростове, по данным Knight Frank, составляет 1,2 млн кв. м. Из них 76% приходится на долю встроенных и пристроенных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Площади в торговых центрах, по оценке ЦН Нирлан, занимают около 200 000 кв. м.

Спрос на аренду и покупку торговых площадей превышает предложение в два раза, что связано с приходом в город крупных сетевых ритейлеров, отмечают риэлторы. С начала года помещения для девяти магазинов арендовала ювелирная сеть 585, еще три магазина готовятся к открытию. Активно осваивают рынок аптечные сети Фармакор и Первая помощь, каждая из них подыскивает помещения для открытия не менее 10 аптек. Расширить свои сети планируют компания ЛВБ (входит в ГК ДжамильКо), Benetton и др.

В спальных районах арендные ставки на торговую недвижимость составляют $540-600 за 1 кв. м в год, а минимальная цена продажи $1000 за 1 кв. м, продолжает он. По прогнозу Сосницкого, до конца 2007 г. арендные ставки подрастут еще на 5-10%, а рост цен на продажу составит до 15%.

Ситуация должна измениться в ближайшие год-полтора: к открытию запланированы сразу несколько крупных комплексов в разных частях города Fashion Centre (девелопер Росевродевелопмент), ТРК Калинка-малинка (Adm Group), ТРЦ на пр-те Нагибина (Мир Комвек), МегаМаг (Единство), Мега в Аксайском районе, ТРЦ КИТ (КИТ-Кэпитал).

Бойкая торговля
Но если фармацевты и ювелиры чаще всего нацелены на аренду встроенных помещений на первых этажах жилых и административных зданий, то продавцы одежды, обуви, аксессуаров ориентируются на размещение в качественных торговых центрах, а их в Ростове недостаточно. Вакантных качественных площадей не более 5%, говорит Сосницкий. Несмотря на обилие торговых центров в городе, к качественным объектам торговой недвижимости можно отнести только ТРЦМегацентр Горизонт и ТЦ А'Стор Плаза, считает Алексеев. А общая площадь качественных арендопригодных помещений составляет около 64 000 кв. м.

Часть площадей в строящихся ТРЦ должны занять продуктовые ритейлеры. Так, по данным участников рынка, в ТРЦ на пр-те Нагибина планируется открытие гипермаркета Седьмой континент, в Меге разместится Ашан.

По оценке начальника отдела консалтинга компании Торговый квартал Елены Бухаровой, если все заявленные проекты будут сданы в срок, то к концу 2008 г. в Ростове появится около 400 000 кв. м качественных торговых площадей. Насыщение рынка приведет к стабилизации арендных ставок, но вряд ли к их снижению, прогнозирует замначальника отдела коммерческой недвижимости Нирлана Светлана Аксенова. Собственникам некоторых работающих торговых центров придется задуматься о реконцепции, считает Бухарова.

Ростовская компания Мега-Дон (магазины Империя продуктов) строит в центре Ростова торговый центр площадью 7500 кв. м, продуктовый супермаркет займет в нем 1500-2000 кв. м, остальное будет сдаваться в аренду, рассказывает совладелец компании Ашот Хбликян. Еще два магазина строятся на территории Северного жилого массива.

Сетевые операторы не ограничиваются только арендой, а инвестируют в собственные торговые объекты. На конец января 2008 г. запланировано открытие второго гипермаркета О'кей на ул. Малиновского. Примерно в это же время должен заработать и гипермаркет Лента в пос. Янтарный (Аксайский район), строительство которого началось в апреле 2007 г. По словам менеджера по связям с общественностью Ленты Светланы Немиро, инвестиции компании оцениваются в $20 млн, общая площадь магазина около 12 000 кв. м.

Для дома и ремонта
Активное жилищное строительство и рост платежеспособности населения делает Ростов привлекательным для продавцов стройматериалов, товаров для ремонта и обустройства дома. На ул. Малиновского достраивается гипермаркет Castorama площадью около 13 500 кв. м, затем компания планирует открыть еще два магазина в Ростове и области, рассказывает менеджер департамента развития Castorama Russia Ксения Мостовская. До конца года откроется гипермаркет питерской сети Максидом, рассказывал ранее менеджер по связям с общественностью Станислав Баканов. По данным компании Лиссант-Дон, Максидом арендовал в ТЦ Меркурий на ул. Орской около 20 000 кв. м, инвестиции в открытие оцениваются в $20 млн. Договор на аренду 4500 кв. м в ТРЦ Горизонт заключила компания Лавента, развивающая сеть магазинов СантаХаус. По данным компании, магазин должен заработать в середине осени 2007 г. На это же время запланировано открытие ТРК Мега, где товары для дома представят IKEA и Leroy Merlin. А калининградский Бауцентр анонсировал до 2011 г. три гипермаркета материалов для строительства и ремонта площадью не менее 14 500 кв. м каждый. По словам коммерческого директора Бауцентр Рус Дмитрия Гаврилова, в ростовские проекты компания готова вложить до 1 млрд руб.

Кроме того, сетевые операторы активно продвигаются в города Ростовской области. По словам Хбликяна, в 2008 г. компания намерена открыть 5-8 магазинов Империя продуктов по 800 кв. м в городах области. А франчайзи Пятерочки Агроторг-Ростов осенью начнет строительство универсамов площадью 1000-1500 кв. м в пос. Каменоломни Октябрьского района, городах Зверево, Гуково, Новошахтинск, Красный Сулин, Таганрог, Цимлянск и Пролетарск, рассказывает директор компании Игорь Дмитренко. По его словам, объем инвестиций в каждый магазин составит около 26 млн руб.



Главная --> Публикации