Главная --> Публикации --> Как скажется на нашей экономике ипотечный кризис в сша Трассу москва--петербург выставили на конкурс Ускоренное изъятие частной земли под строительство спортивных объектов будет идти по специальному закону Что изменится на рынке новостроек? "абсолют", су-155, пик и московские власти инвестируют до $9 млрд в их застройку

Вдоль 250 км берегов основного русла, водохранилища, затонов, проток, каналов, бухт до недавнего времени стояло всего 117 дебаркадеров, имеющих лицензии Министерства природных ресурсов (точнее, Московско-Окского берегового водного управления, до 1 января этого года выдававшего лицензии согласно приказу МПР). По данным ГУП Мосводоканал, легальных, имеющих всю разрешительную документацию дебаркадеров и теплоходов на приколе было в восемь раз меньше только 15, из них 6 на Фрунзенской набережной. Именно по ним и был нанесен первый массированный удар им была объявлена война.

Протяженность Москвы-реки в черте города составляет 75 км. Физическое присутствие реки в Москве значительнее, чем Темзы в Лондоне, Сены в Париже и даже Дуная в Вене или Будапеште. Но роль реки в жизни города в сфере культуры, отдыха, развлечений, общепита близка к нулю.

На этот раз к мэру столицы присоединился заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования (Росприроднадзора) Олег Митволь. Большое количество выданных родным ведомством лицензий чиновник объяснил без затей: Дал взятку чиновнику и плавай у берега в самом центре.

На абордаж!
На этот раз расхожая метафора принадлежит не журналистам: Мы начали настоящую войну против этих сооружений, заявил почти год назад Юрий Лужков. Мы решим задачу по удалению этих жутких элементов с Москвы-реки. Она должна быть чистенькой. Поскольку война объявлялась уже третий или четвертый раз с 2002 года, владельцы дебаркадеров отнеслись к демаршу как к очередному китайскому предупреждению. А зря.

Цель этих действий руководитель столичного Департамента природопользования и охраны окружающей среды Леонид Бочин изложил предельно ясно: Судьба этих дебаркадеров предрешена. Мы имеем абсолютно четкую позицию мэра столицы по однозначной отбуксировке всех дебаркадеров из черты города.

Прозвучало убедительно, хотя и двусмысленно. При всем критическом отношении к чиновничеству напомним, что самоубийц среди них немного, а выдача лицензий, разрешений и согласований имеет жесткий регламент. Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР по городу Москве ни в коем случае не даст визы, если заявитель не предоставит договоры с Мосводоканалом и Мосэнерго. Договоры у владельцев дебаркадеров есть.
Тогда был дан сигнал к атаке. Вам нравятся эти баржи, установленные, например, на Фрунзенской набережной? спросил мэр подчиненных на сентябрьском совещании в прошлом году. В одной из них расположен магазин керамической плитки (магазин съехал с дебаркадера в 2004 году. М2). Действительно, торговать кафельной плиткой на Москве-реке, как минимум, не цивилизованно, согласился с Юрием Михайловичем Олег Львович. Я начинаю анализ того, почему Мосводоканал и Мосэнерго подписали технические условия на присоединение этих барж к нашим сетям и коммуникациям, добавил мэр, одновременно указав и на наличие договорных отношений, и на способ их прекращения.
Через несколько дней Мосводоканал отключил дебаркадерам воду. Владельцы подали иск в московский суд и выиграли дело. Тем не менее в июле этого года начались так называемые проверки.

В конце 1970-х, в ходе подготовки к Олимпиаде-80, обсуждался проект туристического маршрута Москва-река: чуть ли не с самолета в Шереметьево-2 толпы интуристов пересаживаются на комфортабельные лайнеры на Клязьминском водохранилище и беспрерывно наслаждаются красотами советской столицы. Проект пришлось зарубить: на два-три восторженных (Москва вторая Венеция!) было два десятка негативных отзывов участников тест-группы: кроме Кремля, Коломенского и пары-другой открытых пейзажей туристам пришлось любоваться промзонами и наползающими на полосу реки каменными набережными.

Архипелаг Москва
О вкусах не спорят, был бы вкус. В рассказе Владимира Сорокина Заплыв описывается некий Город будущего: золотые дворцы, наползающие на полосу Реки каменные набережные, бронзовые в Особом Пространстве, где живут избранные. И полки пловцов-агитаторов, совершающих заплывы в студеной сентябрьской воде. В правой руке шестикилограммовые масляные факелы. Факелы составляют цитаты из Книги Равенства. Если рука в судороге сожмет факел чуть сильнее, в факел превращается сам пловец. Что ж, по-своему красиво. В эту картину даже впишется один из дебаркадеров. Тот, что изувечил вид на стрелку Болотного острова. Чугунный, с парусами и пучеглазым истуканом.

У слова архипелаг есть и значение без негативного оттенка. Несколько лет назад группа архитекторов-градостроителей из Бельгии, Голландии, Италии, Польши, США, Мексики и Индии и несколько студентов МАрхИ на мастер-классах разработали и предложили три концепции развития городской среды Москвы. В центре двух концепций оказалась Москва-река. Особенно интересно предложение Архипелаг создание цепочки островов-доминант выше и ниже острова власти Кремля. Эти острова, обращенные как к реке, так и к материку, должны стать центрами притяжения, эффективным средством развития инфраструктуры отдыха спальных районов.

Сегодня на берегах реки появилось несколько красивых жилых комплексов, худо-бедно поднимается Сити, тают промзоны. Но никуда не делись высокие имперские набережные. Москва-река по-прежнему мертва.

Большое сожаление
Объяснить нелюбовь городских властей к дебаркадерам стремлением души к простору трудно: точечная застройка превращает улицы в тупики. Заботу об экологии тоже не нужно переоценивать. Среди коллекторов, выводящих в Москву-реку и Яузу очищенный сток (действительно, максимально очищенный сток), есть такие, каждый из которых стоит всех ресторанных дебаркадеров, вместе взятых.

Стоит отметить, что в европейских городах на дебаркадерах расположены не только рестораны и кафе, но и бассейны, выставочные центры, танцевальные студии, кинозалы. Разумеется, в первую очередь развивается самый рентабельный сектор дорогие рестораны на престижных набережных. Чтобы за первой очередью наступила вторая, число дебаркадеров надо увеличить в разы, они должны встать в Тушине, Щукине, Мневниках, у Печатников, Марьина, Братеева, Капотни. Тысячи дебаркадеров это иное качество жизни города, иная сфера хозяйства, иные цены, иной уровень заинтересованности в экологии реки.

Одна из причин атаки на дебаркадеры хорошо известна. Право выдачи лицензий на водопользование в акватории Москвы-реки городская администрация получила только 1 января этого года в связи со вступлением в силу поправок в Водный кодекс.

Да, владельцы ресторанов (и не только речных), а также любых других компаний, от мелких офисов до крупных предприятий, при заключении договоров стремятся занизить нормы образования жидких и твердых отходов, облегчить условия их утилизации. Как правило, различные схемы оптимизации расходов применяются в ходе исполнения договоров и общения с контролирующими органами. Такая проблема есть. Но она называется не дебаркадер, она называется коррупция.

Собственно, почему? Практика общепринятая. Например, объявляя мораторий на точечную застройку, мэр подчеркнул, что там, где строительство начато, оно будет продолжено. Оказалось, что контрактов до объявления моратория было заключено немало. Строители поспешили обозначить начало работ. Местные жители устроили акции протеста, дело дошло до стрельбы в воздух. Вот это действительно проблема, которую придется решать. Но ведь против дебаркадеров местные жители не выступали, не так ли? Думается, несколько десятков дебаркадеров не стоят большого сожаления городской администрации.

К большому сожалению, сетует Л. Бочин, за несколько дней до вступления в силу нового Водного кодекса, когда полномочия Московско-Окского водно-бассейнового управления (Московско-Окского бассейнового водного управления. М2) истекали, эта организация не постыдилась пролонгировать договоры на водопользование с очень многими предприятиями.

Первый свяжет яхт-клуб Крокус-Сити у МКАД и причал в зоне отдыха Карамышево. Часть промежуточных причалов (Строгино, Щукино, Серебряный бор-1, -2, -3, Троице-Лыково и др.) относительно хорошо оборудованы. Часть причалов (по улицам Исаковского, Живописной и др.) только придется создавать.

Наши, московские, родные
Но столичные власти способны и на другое отношение к проблеме дебаркадеров. В соответствии с распоряжением, подписанным первым заместителем мэра в правительстве Москвы Владимиром Ресиным, в столице создается новый вид транспортных услуг водное такси. Услуги будут оказываться силами ГУП Берега Москвы (создано постановлением правительства Москвы №77-ПП от 02.02.1999 г.). По сообщению агентства Интерфакс от 18 июня 2007 года, будут организованы три маршрута.

Напомним, дебаркадер (от французского debarquer сходить, выгружать на берег, barque большая лодка, барка) плавучая пристань, причал, прикрепленный к суше или подводным опорам. Основа современного дебаркадера понтон бетонный корпус на стальной арматуре, заполненный полистиролом легким, экологически безопасным, стекловидным веществом. Бетонный, не подверженный коррозии корпус существенное преимущество дебаркадера перед баржами и теплоходами в качестве пристани.

Что касается второго маршрута на Химкинском водохранилище, то, по словам генерального директора ООО Водное такси Григория Чугунова, его можно будет запустить только при наличии береговой инфраструктуры оборудования для швартовки маломерных судов и обслуживания пассажиров. Речь идет о новых причалах на западном берегу водохранилища. Организовывать новые причалы придется и на третьем маршруте вокруг Болотного острова.

Новые, внепричальные функции средневековые дебаркадеры стали приобретать в XII веке: прямо на них ставили свои скамьи и столы самые расторопные менялы и торговцы, а не позже XVII века на дебаркадерах появились первые таверны. Надо думать, московским властям не понадобится 500 лет, чтобы не только водное такси, но и причальные сооружения повернулись к потребителю лицом. Ведь это будут не чужие, федеральные, а наши, московские дебаркадеры.

Таким образом, в распоряжении заместителя мэра подразумевается именно установка новых дебаркадеров.
Есть и другой повод по-доброму улыбнуться. Стоимость аренды такси от 2 тыс. до 8 тыс. руб. в час в зависимости от вместимости, класса и срока заказа. По московским меркам, такси недорогое. Ну, не совсем такси. Право, не на работу же такси заказывать свыше 5 часов. Рекомендую Яшму: лавочки на верхней палубе сдвигаются, на борту мангал, столики...

Неважно, что подобный проект (судя по описанию, вполне типовой) в Германии реально купить в разы дешевле. Не имеет значения, что дешевле обойдется и готовый дебаркадер с рестораном и бассейном. Непринципиально, что это за частная компания, заказавшая такой проект предприятию с уставным фондом в тысячу минимальных размеров оплаты труда, созданному в целях обеспечения безопасности жителей города при отдыхе на воде, обустройства и обслуживания пляжей, очистки водоемов и реки Москвы от нефтепродуктов и других загрязнений в местах массового отдыха граждан. Неинтересно даже, существует ли эта частная компания вообще. Главное то, что предпринимателям, желающим заняться бизнесом на московской воде, подсказали, куда им теперь следует обращаться.

Кумпарсита по-московски
Но вот еще одно интересное сообщение. О том, что ГУП Берега Москвы разработало проект искусственного пляжа на понтоне. На плавучей платформе находятся бассейны с системой очистки и подогрева воды, шезлонги, душевые, туалеты, кабинки для переодевания. И ресторан. По информации заместителя гендиректора ГУП Дмитрия Соловьева, заказчик проекта стоимостью около Є500 тыс. некая частная компания. Плавучую платформу можно установить на любом водоеме: Это хороший и экономически выгодный путь решения проблемы отдыха в столице.

В Москве большие люди решают свои большие проблемы. Значит, такого ресторанчика здесь еще долго не будет. Может быть, уже никогда.

Пару лет назад довелось побывать в одном волжском городке. Ресторан на дебаркадере, кажется, не больше 20 м в длину. Ужин по цене московского бизнес-ланча. Играет не аккордеон, а всего лишь баян. Но крепкие местные ребята разговаривают между собой почти как английские джентльмены (так, чтобы слышали только те, к кому обращена речь, и не беспокоились остальные независимо от расстояния до тех и других). Баянист играет Цветущий май, Рио-Риту, Валенки, Коробейников, Кумпарситу, Тико-Тико, Встречу. А когда поднимаешься на верхнюю палубу, слышишь, как тихая музыка эхом возвращается от дальнего, темного берега.

Евгений Скоморовский
Генеральный директор Century 21 Запад:
На сегодняшний день я не могу привести ни одного примера законных жилых дебаркадеров, расположенных в акватории Москвы-реки на территории Москвы. Соответственно, обзавестись таким жильем в столице нереально. Более того, по законодательству РФ жилыми помещениями могут быть жилые дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания, специализированные дома и помещения, а также квартиры.
К сожалению многих поклонников жизни на воде, теория и практика города Москвы пока не предусматривают использование водной глади для расположения жилья. Я достаточно скептически оцениваю перспективы появления жилых дебаркадеров в Москве в ближайшем будущем. На настоящий момент городские власти фактически объявили войну существующим дебаркадерам, используемым в различных целях на территории Москвы.
Судя по настрою чиновников, в этой битве победа останется за ними. Честно говоря, глядя на зачастую уродливые существующие дебаркадеры, даже хочется пожелать им успеха. И все-таки есть надежда, что рано или поздно наш город созреет для того, чтобы создать открытые и понятные условия для использования своего водного пространства, что может сделать столицу еще краше и разнообразнее.
В первый августовский день руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин провел пресс-конференцию под названием Реализация национального проекта Доступное жилье, на которой в том числе были подведены итоги работы столичного стройкомплекса за первое полугодие 2007 года.

Антон Гололобов
Руководитель пресс-службы корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Вряд ли стоит сегодня планировать подобные приобретения: слишком уж возросло количество проблем у их владельцев. Московские власти сделали эти объекты, так сказать, персонами нон-грата в столице.
С 1 января 2007 года городская администрация вернула себе в полном объеме права на лицензирование дебаркадеров: нетрудно догадаться, что таких лицензий будет выдано, мягко говоря, немного. А с объектами, возведенными даже на вполне законных основаниях до указанной даты, городская администрация уже ведет ожесточенную борьбу всеми доступными и тоже законными способами.
Власти объясняют такую активность прежде всего стремлением вернуть набережным аккуратный вид. Однако при этом владельцы дебаркадеров теряют возможность за символическую плату приобретать сотни квадратных метров столичной площади: по заключенным ранее договорам арендаторы водной поверхности получали их по ставкам в сотни раз меньшим, чем средняя цена арендуемой столичной земли.
Так как эта лазейка теперь закрыта, остается говорить лишь о приобретении дебаркадера в качестве альтернативы загородному дому. Но даже если забыть о пристальном внимании к подобным объектам федеральных властей, владелец дебаркадера сталкивается с большим количеством всяческих проблем.
Так что плавучие дома (хаусботы) в наших широтах обречены оставаться экзотикой. Их призвание летний отдых, но никак не круглогодичное постоянное проживание. Этому мешают и неразвитость подходящей инфраструктуры, и дороговизна обслуживания, и суровый климат Подмосковья, где навигация длится всего лишь несколько месяцев.
Скорее всего рынок хаусботов будет развиваться за счет сдачи их в сезонную аренду, организации экзотических гостиниц, комфортабельных туристических маршрутов для небольших компаний. Поэтому в ближайшее время продажи плавучих домов вряд ли будут превышать пару десятков в год.

Особенностью текущего года глава столичного стройкомплекса считает значительное увеличение доли социального жилья для очередников, переселенцев из домов сносимого пятиэтажного и ветхого фонда, молодых семей и других категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если в прошлом году по госзаказу было построено 1,87 млн кв. м, то в нынешнем объемы жилья по социальным программам запланировано увеличить до 2,23 млн кв. м. Многие москвичи могут купить квартиру у города, воспользовавшись социальной ипотекой. Данная программа предусматривает целый ряд льгот начиная от субсидий на первоначальный взнос и заканчивая процентной ставкой. Да и обычная ипотека стала намного доступней, считает глава стройкомплекса. Во-первых, ее дают на срок до 30 лет, во-вторых, за кредит сегодня выплачивают в среднем 10%, то есть почти столько же, сколько съедает инфляция. И по моей информации, ипотекой стали пользоваться гораздо больше людей, сказал В. Ресин.

Владимир Ресин подчеркнул, что благодаря усилиям столичных властей удается вносить существенный вклад в реализацию выдвинутого Президентом России В. В. Путиным национального проекта. На протяжении последних полутора десятилетий главным приоритетом в градостроительной политике московского правительства было и остается строительство жилья, сказал он. В первом полугодии 2007 года из запланированных 5 млн кв. м жилья возвели свыше 2,6 млн кв. м. Одновременно с этим в границах новых кварталов появились все необходимые объекты сопутствующей инфраструктуры.

Еще одно важное решение, принятое недавно мэром Юрием Лужковым, касается прекращения точечной застройки в сложившихся кварталах. В настоящее время готовится документ, регламентирующий все вопросы, которые связаны с точечным строительством. Теперь члены правительства Москвы не рассматривают распорядительные документы на возведение новых точечных объектов и не предоставляют такие бумаги. Реализация всех инвестиционных проектов может начинаться только после получения официальной справки на имя мэра Москвы о том, что объект не является точечным. Дома, к возведению которых уже приступили, будут построены, а там, где работы еще не начались, проведут экспертизу.

Между тем столичные власти не намерены сокращать строительство коммерческого жилья, ведь доля города сегодня составляет 30 50% от стоимости реализуемых квартир. Именно эти поступления в бюджет и позволяют наращивать объемы возведения муниципальных домов.

Один из вопросов журналистов касался дефицита жилья в Москве. Если принять во внимание последнюю методику расчетов по числу человек, проживающих в одной комнате, то в Москве этот показатель находится на уровне 1,3, а, скажем, в Нью-Йорке он равен 0,51, в Сеуле 1,95, в Париже и Риме 0,8, в Токио 0,9 Нам еще надо работать, чтобы достичь того уровня, когда в комнате будет проживать один человек, ответил руководитель столичного стройкомплекса.

Владимир Ресин упомянул на конференции и о проблемах обманутых соинвесторов. Городская комиссия, созданная для разрешения таких вопросов, провела уже около 80 заседаний. Она на регулярной основе следит за ходом дел, принимает решения по соблюдению графиков подготовки градостроительной документации и самого строительства. Многие дома уже сданы, жители получили ключи от новых квартир. Последний дом для дольщиков будет готов в 2009 году. И по тем адресам, где не заведено уголовных дел, проблему удастся решить.

На рыночную стоимость помещения под магазин, офис или предприятие сферы услуг (например, ресторан) влияет множество объективных и субъективных факторов, начиная с экономической ситуации в стране и заканчивая наличием свежего ремонта и даже гораздо более мелкими нюансами. Одна из таких частностей, которая, впрочем, порой имеет довольно большое значение, прошлое недвижимости.

Он сообщил, что в Москве есть программа возведения доходных домов, которая может быть реализована как на государственной, так и на коммерческой основе (последнее вероятнее). Несколько домов уже построено, и в настоящее время ведется поиск участков, которые можно отвести под доходные дома. Помимо этого на месте общежитий, которые попали в программу размещения гостиниц в городе, решено построить недорогие двух- и трехзвездочные отели. Делая прогноз о росте цен на жилье, В. Ресин сказал, что не видит факторов, которые могли бы сегодня резко повлиять на увеличение стоимости недвижимости. Однако жилье из чего-то же строится, заметил глава стройкомплекса, и поэтому, если стоимость стройматериалов растет, это не может не повлиять на ценообразование квадратного метра. Кроме того, следует принять во внимание инфляцию. А вообще, объемы строящегося жилья растут, причем не только по Москве, но и по всей России. Поток покупателей в столице становится меньше, люди теперь приобретают квартиры там, где живут, в Тамбове, Орле, Омске, где ведется большое строительство. И еще: сейчас многие москвичи имеют возможность купить жилье в области, где оно дешевле. Думаю, резкого подорожания быть не должно, пояснил В. Ресин.

Однако если прежний съемщик занимался тем же бизнесом, что и очередной, данный факт может рассматриваться не как преимущество, а как недостаток. В частности, стоит задуматься и попытаться выяснить, почему помещение освободилось. Это связано с какими-то личными причинами либо с внешними факторами? Не слишком ли высока для данного вида бизнеса арендная ставка? Практика показывает, что излишний оптимизм, не подкрепленный тщательным расчетом, в таком сложном деле, как организация бизнеса, способен обернуться неудачей.

Конечно, речь идет не об исторической ценности здания, не о связанных с ним именитых людях и памятных событиях, хотя все это, безусловно, поможет сдать или продать площади подороже. Новому собственнику или арендатору помещения необходимо навести справки о том, кто являлся его предшественником и какой бизнес там раньше располагался, причем лучше сделать это заранее. Приобретая недвижимость с инвестиционными целями, покупателю тоже следует загодя подумать, кому и для каких целей он планирует сдавать ее. В подобной ситуации curriculum vitae объекта может помочь сориентироваться. Например, если раньше в здании располагался банк, это в некоторой степени повышает его привлекательность для арендаторов из финансового сектора.

В ситуациях, похожих на описанную выше, ловушкой для новичков (и не только для них) выступает фактор уникальности предложения. Объекты, расположенные на улице Тверской или, скажем, Арбате, долго не пустуют: их расхватывают буквально за несколько дней. Поэтому у потенциального арендатора на принятие взвешенного решения времени остается очень мало. Впрочем, справедливости ради надо сказать, что настоящие профессионалы прекрасно знают параметры своего бизнеса и способны в кратчайшие сроки оценить вероятность его успеха на новом месте.

Приведу пример. В помещении, расположенном на ближних подступах к улице Тверской, за два года сменилось четыре арендатора. Поскольку объект был ориентирован на ресторанный бизнес, проблем с поиском новых жильцов, работающих в той же сфере, не возникало. При этом владелец неуклонно повышал арендную плату в соответствии с текущей ситуацией на рынке и инфляцией, в результате чего ставка достигла критической отметки, когда даже привлекательное расположение не позволяет сохранить рентабельность бизнеса. Очередной ресторатор с восторгом хватался за возможность разместить свое заведение на статусной улице, где свободные площади появляются крайне редко, и не обращал особого внимания на то, что его предшественники здесь почему-то не прижились. Вероятно, он был убежден, что уж с ним подобного не случится. Но чудес не бывает. Впрочем, собственника такой нюанс, как банкротство его очередного арендатора, совершенно не смущал, ведь число претендентов на помещение в одном из главных торговых коридоров столицы не уменьшилось.

Фантастический сценарий, не правда ли, особенно в условиях хронического дефицита качественных помещений street-retail в Москве? Тем не менее отдельные компании сознательно выбирают подобную стратегию, и вовсе не из соображений благотворительности. При таком подходе у владельца недвижимости не возникает проблем с поиском клиентов, более того, процветание их бизнеса гарантирует ему постоянный доход. К тому же каждый новый наниматель обычно нуждается в предоставлении арендных каникул или льготных условий на период подготовки и отделки помещения.

Иногда собственник выбирает противоположную стратегию: он покупает недвижимость в соответствии с заранее определенными параметрами, максимально соответствующими потребностям конкретного бизнеса. Другими словами, он стремится создать как можно более комфортные условия для арендатора, ведь их интересы тесно взаимосвязаны. Для многих арендодателей долгосрочные отношения с финансово благополучной компанией предпочтительнее чехарды нанимателей, даже если при этом можно повышать ставки несколько раз в год. В данной ситуации собственник по сути выполняет за своего будущего клиента необходимую подготовительную работу, включая проверку объекта с точки зрения успешности деятельности арендатора.

Обычно организация останавливала свой выбор на бывших или даже действующих заведениях общепита: для данных объектов не нужно осуществлять дополнительных согласований, ведь они соответствовали необходимым техническим требованиям и санитарным нормам. Так что расходы клиента сводились в основном к тому, чтобы отделать помещение в соответствии с выбранной концепцией. Кроме того, посетители уже протоптали туда дорожку, привыкнув, что в этом месте располагается еда, а уж под какой вывеской вопрос второй.

В связи с этим вспоминается такой случай: мы работали с фирмой, которая занимается выкупом площадей под рестораны и последующей сдачей их в аренду. Прежде чем приобрести недвижимость в собственность, компания проводила всестороннюю оценку с точки зрения привлекательности объекта для потенциального арендатора. Среди прочего эксперты выясняли, какой именно тип ресторана предпочтительнее разместить в помещении, сколько денег и времени потребуется на его переоборудование под конкретное заведение. Далее рассчитывали арендную ставку так, чтобы проект мог окупиться в сроки, средние для этого типа предприятий общественного питания.

Впрочем, нередко прошлое недвижимости все же мешает деятельности ее нового владельца или арендатора. В первую очередь это характерно для тех предприятий общественного питания и ретейла, целевой аудиторией которых являются жители расположенных по соседству домов. Они хорошо помнят, что находилось в том или ином месте, а также судьбу заведения, и сломать сложившиеся стереотипы бывает очень непросто. Особенно если профили нового бизнеса и предыдущего совпадают. Представьте себе приличный ресторан, открытый на месте рюмочной в наихудшем смысле этого слова. Очевидно, если он не относится к известной сети и не обладает раскрученным брендом, то какое-то время будет вынужден нести бремя репутации своего предшественника, а ведь первые месяцы предприятие и без того обычно работает в убыток.

Надо сказать, любые исключения из правила о наличии у объекта ресторанного прошлого рассматривали особенно тщательно. Кстати, однажды для одного из клиентов купили продуктовый магазин. Дело в том, что в подвале здания раньше действовало кафе, при котором имелась небольшая кухня. На минусовом этаже решили разместить служебные помещения, а в бывшем торговом зале поставить столики. Такая концепция позволила снизить размер начальных затрат, что помогло заведению не просто выжить, но и начать быстро приносить прибыль.

Немного истории.

На рынке встречаются помещения, идеально приспособленные под конкретный вид деятельности. Их даже не рассматривают операторы, действующие в другой области. Например, в Москве можно найти немало мест, имеющих статус ресторанных, например Камергерский переулок, Триумфальная площадь и другие, а также такие локальные объекты, как бывший ресторан София, где теперь обитают Ростик’c-KFC и IL-Патио. В подобных случаях прошлое недвижимости, неважно, темное или светлое, фактически обязывает арендатора либо собственника следовать сложившейся традиции и не допускать перепрофилирования. Кстати, эти ограничения не только складываются исторически, их иногда даже устанавливает городская администрация. В частности, в столице нельзя использовать в других целях помещение, если оно зарегистрировано как предназначенное для предприятий бытового обслуживания.
Обороты рынка коммерческой недвижимости растут с каждым годом. Например, в 2002 г. столичный фонд офисов классов А и В пополнился 200 000 кв. м, а в 2003 г. ожидается двойное увеличение объемов построенного - до 400 000 кв. м. И это не предел - чтобы догнать европейские столицы по уровню обеспеченности торговыми, складскими и офисными помещениями, в Москве необходимо построить еще сотни объектов. Кому предстоит бороться за право разделить растущий рынок?

Изменение состава игроков рынка, слияние и поглощение компаний происходят и сейчас. Возможно, менее глобальные, но не менее очевидные. Компании, содействующие новым проектам девелоперов и представляющие интересы будущих арендаторов зданий, получают за свою работу вознаграждение, которое при нынешнем размахе строительства составляет постоянный и хороший доход. Поэтому желающих принять участие в разделе рынка только прибавляется.

Первые профессиональные консультанты и участники рынка сделок с коммерческой недвижимостью появились в столице одновременно с возникновением самого рынка - в начале 90-х гг. Спустя десяток лет их состав значительно изменился, и самым кардинальным образом - в период преодоления кризиса в 1998 - 1999 гг. Главным событием этого этапа, по признанию самих специалистов, стало закрытие компании Western Group, до 1998 г. объединявшей лучшие силы столичных консультантов и брокеров. Уходя к конкурентам или начиная собственный бизнес, эти кадры и составили костяк формирующегося сообщества компаний, участвующих в разделе рынка современного. Так, например, ликвидация Western Group повлияла на развитие компании Noble Gibbons, штат которой, приняв около 10 специалистов WG, расширился до 50 человек. В Western Group в разное время успели поработать и Сергей Рябокобылко, нынешний совладелец компании Stiles Riabokobylko, и Денис Габа, учредитель "Габа-Эстейта".

Игроки и игры.

"Многие компании рассматривают инвестирование в недвижимость как привлекательное капиталовложение, - считает ведущий специалист по маркетингу компании "Система-Галс" Елена Енарьева. - Следствием этого стали активизация старых и появление новых игроков на рынке. Часто компания создается специально под какой-то определенный проект". Енарьева вспоминает, например, как в начале 1992 г. для реализации проекта строительства делового и культурного центра "Риверсайд Тауэрз" правительством Москвы и Союзом архитекторов было создано ЗАО "Москва - Красные холмы", в том же 1992 г. для реализации масштабного проекта строительства ММДЦ "Сити" было создано ОАО "Сити". Помимо российских компаний этот бизнес привлекает внимание и иностранных инвесторов. В качестве примера можно привести британскую компанию Fleming Family Partners, которая объявила об открытии в России фонда инвестиций в рынок коммерческой недвижимости.

По мнению Рябокобылко, сейчас в столице на рынке офисов международного класса действует не более 4 - 5 компаний. "Клиенты предъявляют и к своим проектам, и к оказывающим их сопровождение компаниям очень высокие требования, - считает он. - Поэтому брокеры и консультанты стремятся оказывать им услуги на привычном для них уровне, включая анализ общей ситуации, инвестиционные консультации, оценку и планирование проектов, их полное ведение".

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Москвы действуют несколько десятков компаний, оказывающих консультационные и брокерские услуги. Однако они очень разные как по размерам и объемам проводимых сделок, так и по профилю работы. Если судить по классу недвижимости и уровню клиентов, обращающихся к услугам компании, на рынке недвижимости высшего уровня отчетливо видны лидеры - мультисервисные компании, как правило представленные мировыми брэндами. Их специализация - офисная, торговая, складская недвижимость международного класса, консалтинг инвестиционных проектов, маркетинг. К таким компаниям относятся традиционно упоминаемые в СМИ, участвующие в тендерах Jones Lang LaSalle, Stiles Riabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis.

Поскольку компании этого звена не обмениваются информацией о сделках, точно определить, какая компания из них работает с большей эффективностью, невозможно. Что не мешает пресс-службам компаний периодически заявлять о контроле "над 80% " того или иного рынка.

Однако лидирующие позиции этих компаний очевидны далеко не во всех секторах рынка. Когда речь идет о сделках с офисами классов А и В или крупнейшими торговыми комплексами Москвы, объем рынка определен и прозрачен. По итогам каждого года можно понять, какие компании и каким объемом площадей занимались. Однако оценить емкость рынка коммерческой недвижимости в иных секторах сложно - рынок офисных помещений класса С и торговых площадей в старых объектах вообще не поддается анализу. Но именно в этом сегменте действует наибольшее число игроков.

Еще одна категория игроков - небольшие частные компании, изначально ориентированные на 1 - 2 сегмента рынка коммерческой недвижимости (например, занимаются только стрит-ритейлом или складами) , которые, не наращивая числа клиентов и брокеров, спокойно проводят несколько десятков сделок в год. Лидеры находятся в значительном отрыве не столько по объему проведенных сделок, сколько по чистоте и силе брэндов, представленных на рынке, - это золотой ключ к получению самых сладких и дорогих контрактов с солидными клиентами. Остальным участникам рынка, чтобы выйти на их уровень, потребуются значительные финансовые, административные, кадровые и технологические ресурсы, которые копились у лидеров годами. Поэтому у "новичков" есть два варианта вхождения: первый - агрессивная реклама, рассчитанная на быструю отдачу по звонкам в офис, по обращению клиентов, и второй - медленное наращивание объемов сделок по мере роста профессионального уровня компании и в надежде на получение серьезных клиентов за свои подкрепленные хорошими рекомендациями заслуги.

Многие потенциальные клиенты офисных помещений класса В и С, по мнению генерального директора Colliers International Сергея Гипша, обращаются за получением конкретной и простой услуги, например снять офис, который нужен "вчера". В риэлторских компаниях, которые занимаются такими помещениями, обычно задействовано большое количество порой не очень опытных агентов и ведется полная база недвижимости классов С и В. Клиенту подбирают несколько объектов, 2 - 3 дня показывают и получают свои комиссионные. К компаниям, работающим по такой системе, относятся, в частности, столичные риэлторские компании, которые начинали работу на рынке жилой недвижимости.

"Старые" участники рынка вынуждены менять свою структуру по мере развития бизнеса и изменений на рынке. С одной стороны, компании изменяются количественно: например, за последний год компания Colliers Int. по числу сотрудников выросла на 30% , в Stiles Riabokobylko за последние два года вдвое увеличился штат. Штат "Габа-Эстейта" с трех сотрудников в начале работы компании разросся до 30 человек.

Растем вширь.

Существенно изменилась и компания Colliers Int. , после того как 2002 г. пригласила консультантов по структурированию бизнеса, чтобы исключить дублирование функций между отделами и сделать работу более эффективной. В компании усилилась оценочная деятельность, появился новый отдел продвижения, а Рубен Алчуджян, перешедший в Collers Int. из Jones Lang LaSalle в августе 2003 г. , возглавил отдел складской и индустриальной недвижимости и собирается координировать работу компании с корпоративными клиентами в области офисной недвижимости. "Таким образом, мы пытаемся изменить представление о нас как о компании, традиционно специализирующейся на услугах девелоперам и владельцам недвижимости, - говорит Гипш. - И сейчас мы развиваем ту часть работы, которая направлена на представление интересов клиентов".

С другой стороны, компании меняются качественно, структурируя свою работу, усиливая отделы по работе с разными сегментами рынка за счет привлечения сильных специалистов. Так, в Stiles Riabokobylko произошел ряд кадровых изменений, новые сотрудники были назначены на должности директоров: Николас Олливант (отдел финансовых услуг) , Тамара Кушваха (инвестиционный отдел) , Наталия Орешина (отдел торговой недвижимости).

Из специалистов, занимавшихся маркетингом в департаментах ритейла, офисов, был сформирован общий отдел маркетинга и исследований, который возглавил Аслан Кипов. Сюда же вошли приглашенные специалисты по оценке, разработке концепций, социологии.

Новое направление компании - гостиничный бизнес - будет развивать приглашенный в Colliers Int. Роберт Стоддард (25-летний опыт работы в гостиничных сетях Hyatt Hotel, The Residence Inn Company).

Компания решила укрепить и свои региональные офисы (Санкт-Петербург, Киев, Алма-Ата) : здесь значительно усилены направления ритейла, внедряются те же схема и качество сервиса, что и в головном московском офисе. А вот направление жилой недвижимости в Москве, в котором компания решила попробовать себя в 2003 г. , было закрыто.

"Одно из важнейших событий этого года - мы стали партнерами компании Fleming Family Partners по управлению фондом FFP Russia Real Estate Fund и будем консультировать фонд по инвестициям в офисную недвижимость класса А", - говорит Гипш.

Кадровые приобретения и оптимизация работы компаний, обострение конкуренции между ними представляются вполне обоснованными в свете появления в 2003 г. новых игроков. В последние полгода на рынке заметно активизировались компании Swiss Realty Group, 4Rent, SMT, а также управляющие компании и риэлторские агентства, традиционно специализировавшиеся на жилье.

В ожидании нового.

"Мы не конкурируем с лидерами рынка, поскольку у нас разные категории клиентов, - считает председатель правления компании "Миэль-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. - Компании Colliers Int. , Stiles Riabokobylko, Jones Lang LaSalle предлагают в большинстве своем объекты класса А - крупные деловые и торговые центры. В нашей базе данных больше офисов класса В, торговых площадей среднего и небольшого метража, помещений под рестораны".

Новость нынешней осени - представление "Миэль-Недвижимостью" нового брэнда, компании с пока еще не определившимся названием, специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью. Теперь все "нежилые" сделки и консультации "Миэль" будет проводить через новую фирму.

С первым условием - кадрами - в "Миэле" вопрос решен: штат управления уже насчитывает 50 сотрудников. Второе условие - создание специальной структуры - будет выполнено в ноябре. Сейчас в "Миэле" обсуждаются варианты названия новой компании, специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью, и третье условие - объем инвестиций в развитие нового брэнда.

За последние два года количество сделок с коммерческой недвижимостью в "Миэле" увеличилось в среднем на 50%. Это послужило причиной создания в компании управления коммерческой недвижимости. "Рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами, и многие компании стремятся занять на нем свою нишу, - считает Лебедев. - Но несмотря на общие принципы риэлторской работы, далеко не все агентства способны эффективно работать на этом рынке: требуются специалисты, создание специальной структуры, вложения в развитие брэнда и т. д. ".

Некоторую конкуренцию признанным лидерам могут составлять и компании, специализирующиеся на более узких секторах рынка. Например, Alexim-Invest создавалась как управляющая компания, приоритетом в ее деятельности было "доверительное управление" объектами торговой недвижимости. Позже компания приобрела статус риэлторской конторы, но без претензий на захват всех направлений: Alexim-Invest специализируется на объектах street-retail в центре города. "Нам выгоднее быть лучшими среди равных, чем равными среди лучших, - говорит ведущий специалист компании Александр Мартынов. - Однако плох тот бизнесмен, который довольствуется тем, что имеет, и, вероятно, наша компания в скором времени будет оказывать услуги еще по нескольким направлениям. Но по-прежнему ставка будет делаться на профессионализм и специфику компании".

Развитие некоторых других компаний, например SMT Developments, идет менее заметно для столицы, так как они стратегически нацелены на продвижение в регионы. SMT была основана в 1999 г. и специализировалась на торговых, торгово-развлекательных центрах. В период с 1999 по 2002 г. выступила консультантом по двум десяткам проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и других городах России и ближнего зарубежья. В 2002 г. компания значительно расширила как сферу своих интересов, выйдя на рынок офисной, складской недвижимости и земельных участков, так и географию деятельности, открыв офис в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и представительство в Екатеринбурге. До конца 2003 г. компания будет представлена в шести федеральных округах России.

"И консалтинг, и брокеридж - составляющие части управления недвижимостью, - считает генеральный директор "Ермака" Татьяна Белова. - Но между управляющей и консалтинговой компаниями существует различие: в отличие от консалтинговых управляющая компания продолжает вести активную работу с арендаторами и после ввода объекта в эксплуатацию, разрешая вопросы арендных ставок, замены арендаторов, эксплуатационных служб, занимается продвижением объекта на рынке".

Еще один пример изменения профиля работы - компания "Ермак", которая вышла на рынок жилья в 1989 г. , а сейчас накопила определенный потенциал и готова обходиться без брокеров и консультантов при инвестировании собственных и привлеченных средств уже в коммерческую недвижимость. В начале 90-х гг. "Ермак" приобрел ряд торговых и офисных помещений, сдав их в аренду и управляя ими. Сейчас компания оказывает услуги по развитию и продвижению проектов коммерческой недвижимости, включая разработку концепции, оценку проекта, занимается брокериджем, эксплуатацией объектов. В 2003 г. общая площадь, находящаяся в управлении компании "Ермак", - 40 000 кв. м. В планах компании на 2003 г. - соинвестирование в московский рынок коммерческой недвижимости около $20 млн. На эти деньги планируется ввести в эксплуатацию порядка 15 000 кв. м офисных помещений класса В+ и порядка 7000 кв. м торговых площадей.

Темная лошадка.

В сентябре на рынке появился абсолютно новый игрок - компания City Estate. Она была создана летом 2003 г. на базе группы компаний, предоставляющих услуги по управлению недвижимостью. Основной акцент City Estate собирается делать на реализации офисов в бизнес-центрах класса А и в качественных зданиях класса В. По словам генерального директора компании City Estate Эдуарда Соколова, у компании много предложений по особнякам, торговым, складским и производственным помещениям, земельным участкам под застройку. "Мы делаем ставку именно на обслуживание инвестиционных проектов, - говорит Соколов. - Компания заключила ряд договоров с застройщиками на реализацию крупных офисно-торговых центров, находящихся сейчас на стадии проектных разработок, на западе и северо-западе столицы". Так, компания заключила эксклюзивный контракт с инвестором проекта нового торгово-развлекательного центра на Кутузовском проспекте. Одновременно компания планирует заняться элитным жильем и загородной недвижимостью.

Весной в СМИ появилась объемная реклама SRG, заявлявшей о том, что компания располагает предложениями на всем офисном рынке Москвы. И в этой рекламе фигурировали, в частности, объекты, которые на эксклюзивных условиях продавали другие брокеры. На сайте компании сведения о ее истории были представлены неполно, поэтому директор по развитию SRG Илья Шершнев дал пояснения. По его словам, на рынок коммерческой недвижимости нынешние владельцы компании вышли в августе 2001 г. Они реализовывали собственные инвестиционные проекты, а когда возникла необходимость развить направление консалтинга, инвесторы получили брэнд швейцарской группы Swiss Realty Group. Сейчас владельцами Swiss Realty Group (Moscow) , по словам Шершнева, де-юре являются юридические лица, а де-факто - российские инвесторы и собственники брэнда. "Это классический пример франчайзинговой модели развития консалтингового бизнеса, - считает Шершнев. - Brand owners открывают для себя еще один рынок, а работают на нем знакомые с тонкостями национального рынка российские инвесторы".

Расширение сфер деятельности участников рынка и усиление конкуренции между ними сами игроки стараются отслеживать. Однако появление на рынке Swiss Realty Group (SRG) , происхождение которой опрошенные "Ведомостями" участники рынка не смогли пояснить, стало неожиданностью.

Сейчас у SRG весьма амбициозные планы. "Мы молоды, агрессивны и активны, - говорит Шершнев, - и всегда позиционировали себя как лидеры рынка". В создании такого имиджа компания опирается в том числе на активную рекламную кампанию. "Наша реклама в СМИ будет самой заметной, - говорит Шершнев. - Кроме того, мы не собираемся размениваться [на мелочи] и будем сообщать о проведенных сделках объемом не менее 1000 кв. м, и только когда их число будет больше, чем у сегодняшних лидеров рынка". В июле таких сделок (более чем на 1000 кв. м) у SRG прошло три. Для сравнения: объем сделок, заключенных при участии Noble Gibbons / CB Richard Ellis, превысил в первом полугодии 25 000 кв. м.

Первый опыт работы на рынке был для компании не слишком успешным. Столкнувшись со сложностью приобретения объектов в премиум-сегменте, SRG перестроилась на другие, по словам Шершнева, "гораздо более рентабельные" сделки и на работу "со своими клиентами", увеличивая их число за счет информации о компании, доступной в Интернете.

"На рынке мало настоящих эксклюзивов, - считает Шершнев. - Для своих клиентов я могу провести сделку с любым помещением, даже не спрашивая эксклюзивного брокера".

Задача ближайшего года - расширить спектр предоставляемых услуг, в частности, за счет освоения рынков земли и ритейла. Уже сейчас, по словам Шершнева, компания предлагает клиентам "все, что есть в офисном сегменте рынка". Летом компания заключила, по словам Шершнева, "жесткие эксклюзивы на 26 000 кв. м площадей класса В+", финансово гарантировав при этом сроки сдачи объекта в аренду.

Однако "конкуренты" пока не видят в SRG серьезного соперника. "Мы отслеживаем количество и объемы сделок, проводимых на рынке коммерческой недвижимости, и пока не знаем такого игрока, как SRG", - говорит Сергей Рябокобылко.

Руководствуясь подобными правилами игры на рынке, SRG рискует впасть в немилость коллег и конкурентов. Однако похоже, что это их не пугает. "Я рад, когда к нам относятся негативно, - говорит Шершнев. - Мы не делаем неэтичных поступков, значит, раздражаем наших конкурентов".

"Рынок в Москве очень объемный, и было бы странно, если бы на нем не появлялись новые игроки, - считает Сергей Гипш. - Однако завоевание его доли не начинается с рекламы. Лидирующие компании, которые работают в сегменте офисов классов А и В, постоянно пересекаются на тендерах, во всех значимых проектах, но SRG пока не принимает в них участия".

Весьма неохотно комментируют брокеры и консультанты даже характер рекламы SRG. "Я не думаю, что компания, приобретая рекламные полосы в печатных изданиях и заявив, что она работает со всеми лучшими объектами рынка, только на этом основании может считать себя серьезным игроком", - считает Рябокобылко.

В начале 2004 г. компания снова собирается переехать в офис еще большей площади формата open space, на сей раз, вероятно, это будет класс А.

Однако SRG усиленно расширяется: в июле в SRG работало около 10 консультантов, в августе - 15, а в сентябре, как обещает Шершнев, их будет 2 Увеличив штат, компания летом переехала в офис УПДК на Дорогомиловской улице. Вопреки всеобщему стремлению компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, занять как можно более престижный офис в центральной части города, SRG удовольствовалась классом С+, зато с просторной парковкой. Которая, видимо, очень актуальна для сотрудников компании, зарабатывающих, по словам Шершнева, на новое авто за 2 - 3 месяца.

И еще кое-что о специфике выбора кадров: в компанию на первом этапе не брали девушек и обещают не делать преференций иностранцам, в то время как, по словам Шершнева, во многих других компаниях "у российских специалистов нет возможности занять руководящую должность".

Шершнев основывает будущее лидерство своей компании на специфике работы SRG. Так, компания, по его словам, не намерена отдавать предпочтение при приеме на работу опытным специалистам рынка. "Лучше взять людей "свежих", но способных хорошо воспринять нашу корпоративную культуру", - считает Шершнев. Впрочем, SRG не собирается отказываться от соблазна переманить к себе специалистов из конкурирующих компаний, тех, "кто перерос свои должности". Однако примут, видимо, не всех: по словам Шершнева, только за один месяц компания отказала в приеме на работу двум многоопытным "коллегам" из других компаний. "Нам не нужны изгнанные воры" - так прокомментировал это Шершнев.

При всей непредсказуемости изменений в составе участников рынок подчиняет все метаморфозы определенной логике.

Направление движения.

Но бум в ритейле - это то, что происходит с городом только один раз, считает Сергей Гипш. Сейчас идет активное строительство новых объектов, а спустя некоторое время в насыщенном торговыми центрами городе начнется экстенсивный прирост новых проектов и многие существующие центры с плохо продуманной концепцией и непрофессиональным менеджментом разорятся. Следуя логике спроса, следующий прорыв - за складской недвижимостью.

Во-первых, из-за появления предложений и спроса в новых сегментах рынка. "Еще четыре года назад никто, кроме нас и, может быть, Jones Lang LaSalle, не принимал всерьез рынок торговых помещений, - вспоминает Рябокобылко. - А сейчас, например, в Noble Gibbons с приходом Сергея Азарова стало быстро развиваться это направление. Появились и специализированные по ритейлу компании: Анна Ширяева ушла из управляющей компании "Савацкий", открыла свою фирму - "Магазин магазинов".

"Владея консалтинговым бизнесом, я не вижу возможности развивать только одно направление, например только складской или только офисной недвижимости, - считает Сергей Рябокобылко. - Это неэффективная система работы. Кроме того, велика вероятность, что клиенты, обращаясь за помощью в "непрофильном" вопросе и не найдя помощи у тебя, будут уходить к компаниям-конкурентам".

ВStiles отдел складской недвижимости существует с 1995 г. и сейчас, по словам Рябокобылко, в этом отделе работают три человека, которые уже едва справляются с объемом работ, поэтому скоро отдел будут расширять. Похожая ситуация и в других компаниях. Учитывая расширяющиеся интересы клиентов, они вынуждены развивать полный цикл операций на всех секторах рынка.

"Ни у одной компании сейчас не хватит ресурсов, чтобы охватить весь рынок, - считает Сергей Гипш. - Сейчас рынок недвижимости активно развивается во всех сегментах, на рынок выходит огромное количество проектов в Москве и регионах, и на сегодняшний момент бизнеса больше, чем компании могут освоить". Поэтому шанс счастливого участия в разделе столь перспективного бизнеса, как никогда, высок.

Вторая тенденция, закладывающая большой потенциал для развития, - активное освоение столичными компаниями городов-миллионников (Санкт-Петербург, Самара, Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург). Здесь появляется все больше крупных торговых и офисных объектов, значит, есть и предмет для работы брокеров и консультантов.



Главная --> Публикации