Главная --> Публикации --> Продать квартиру – это тебе не мацони кушать! Жилье для автомобиля обходится москвичам недешево Не выбрал управляющую компанию? квартплата будет расти и расти Кто имеет право на расширение жилья? Владимир ресин: "мы сами будем продавать жилье"

Южная Африка: между черным и белым

У россиян, имеющих дело с недвижимостью лишь от случая к случаю, до сих пор существует два четких стереотипа. Первый: купить жилье – значит поменять с доплатой меньшую жилплощадь на большую, в лучшем случае – стать владельцем загородного дома. Причем все это – поближе к прежнему месту обитания. Второй: недвижимость за рубежом – нечто таинственное и безумно дорогое, что по карману только очень обеспеченным людям. Мало кто догадывается, что владелец скромной московской квартиры (расположенной, правда, не на самой окраине) на вырученные от ее продажи деньги вполне может прикупить еще лучшую квартиру, но уже на берегу Индийского или Атлантического океана. Например, в Южно-Африканской Республике.

Прежде чем начать разговор собственно о недвижимости, имеет смысл совершить краткий историко-географический экскурс. Первоначально земли на юге Африки населяли бушмены, готтентоты и банту. Но вот в 1652 г. голландская Ост-Индийская компания решила основать на территории современной ЮАР Капскую колонию. Господствующее положение в ней заняли переселенцы из Голландии – буры. В 1806 г. в результате долгих войн Великобритания захватила колонию, и буры покинули ее, основав на захваченных у местного населения землях Оранжевое свободное государство и республику Трансвааль. Но и эти поселения попали под власть Великобритании. В 1910 г. все территории были объединены в Южно-Африканский Союз (ЮАС). Лишь в 1961 г. правительство ЮАС объявило о выходе страны из Британского Содружества и провозгласило создание Южно-Африканской Республики.

Возможно, кому-то это покажется забавным, но сегодня на мировом рынке недвижимости ЮАР активно конкурирует с такими общепризнанными лидерами как Испания, Португалия, Германия, США. Достаточно сказать, что брат принцессы Дианы лорд Спенсер, сын Маргарет Тэтчер Марк, Майкл Джексон, Борис Беккер, Михаэль Шумахер и многие другие мировые знаменитости имеют свой дом на юге Черного континента. Вообще же более 80% инвесторов, вкладывающих деньги в юарскую недвижимость, – европейцы, особый интерес к здешнему жилью проявляют голландцы, ирландцы, израильтяне и американцы. И все потому, что по соотношению цена/качество недвижимость в ЮАР – одна из самых привлекательных в мире.

Сегодня примерно 25% населения страны составляют потомки европейских переселенцев, около 10% – индусы, остальные 65% – представители коренных негроидных племен.

Вся история ЮАР – особенно второй половины ХХ века, – это история борьбы коренного населения за свои права. Как известно, борьба эта увенчалась успехом, режим апартеида пал, что, в частности, привело к снятию с ЮАР международной экономической блокады.

ЮАР была и остается самым богатым и экономически развитым государством Африки: автострады здесь ничуть не хуже, чем в Европе или Америке, крупные города поражают архитектурной красотой и изысканностью, а ультрасовременные многоэтажные шопинг-центры – обилием товаров. ЮАР может похвастаться новейшими технологическими и научными разработками – например, в области медицины и золотодобывающей промышленности, и это делает ее одной из самых научно значимых стран мира.

Плюсы перевешивают минусы

Еще один несомненный плюс ЮАР – здешний климат, отличающийся мягкостью и незначительным среднегодовым колебанием температур. В период жарких летних месяцев, с декабря по февраль, температура не превышает +30oC, зимой же, в июне-августе, в стране можно найти лишь несколько уголков, где ночная температура падает ниже 0oC. Есть ряд мест на побережье (в первую очередь, Порт Элизабет, Дурбан, Ист Лондон), к которым вполне применимо понятие «край вечного лета». А климат в районе Йоханнесбурга вообще считается одним из самых здоровых в мире.

И при этом нигде больше не встретишь такого удивительного сочетания современности и древности, такого смешения стилей и разнообразия культур. На одном городском перекрестке стоят закрывающие полнеба монстры-небоскребы и уютные домики в колониальном стиле. В окрестностях крупнейших мегаполисов вроде Кейптауна или Дурбана можно найти великолепные заповедники и девственные пляжи. В одном ресторане готовят спагетти и пиццу, а в другом, в двух шагах от него, – мясо крокодила и «чакалаку», острое овощное южноафриканское блюдо. Этой экзотичностью, этим соединением вроде бы несоединимого ЮАР и привлекает иностранцев: одни охотно приезжают сюда в качестве туристов, другие – в качестве студентов, но все чаще и чаще – в качестве владельцев недвижимости, то есть постоянных жителей.

У самого синего моря

С начала 90-х за ЮАР прочно закрепилось название «зона особой криминогенной обстановки»: по уровню преступности страна занимает первое место в мире (по этому показателю после ЮАР идут Россия и США). Однако местные жители считают, что зарубежные СМИ здорово преувеличивают размах преступности. Да, ЮАР – не Швейцария, Новая Зеландия или Норвегия (страны – лидеры «по спокойствию»). Преступность в ЮАР, особенно в городских кварталах, носит далеко не эпизодический характер. Однако те, кто приезжает сюда, немедленно убеждаются: жизнь в Йоханнесбурге и Кейптауне ничуть не страшнее жизни в Москве и Санкт-Петербурге. Просто в городах ЮАР, равно как и во всех крупных городах мира, имеющих проблемы с преступностью, необходимо неукоснительно соблюдать правило: не ходи туда, где ты не чувствуешь себя спокойно. Ведь, согласитесь, вряд ли вы без особой нужды предпримите ночную прогулку по нью-йоркским Гарлему или Бронксу, и в арабские предместья Парижа тоже просто так не сунетесь.

Наиболее обеспеченные покупатели предпочитают север Йоханнесбурга – Города Золота, бизнес-столицы ЮАР. Когда-то в 1886 г. исследователь Джордж Харрисон наткнулся здесь на богатейшее золотое месторождение. С тех пор и началась история Йоханнесбурга, который сегодня является самым крупным городом континента. Северная его часть – район Сандтон, место отелей мирового класса, эксклюзивных магазинов и ресторанов, а также роскошных частных вил, над каждой из которых изрядно потрудились архитекторы и дизайнеры: ведь большие земельные площади позволяют воплотить в жизнь их смелые фантазии. Не стоит также забывать, что Йоханнесбург – самый «высокогорный» город Африки: он расположен на высоте 1753 м над уровнем моря, что обеспечивает буквально каждому домовладельцу сказочный вид из окна.

С точки зрения покупки недвижимости наибольший интерес для иностранцев представляют несколько городов и регионов ЮАР. Прежде всего, это – мыс Доброй Надежды. Здесь наиболее благоприятная социальная обстановка, этот край всегда был далек от расовых и межэтнических столкновений. К тому же мыс Доброй Надежды славен своими виноградниками и фруктовыми садами, а обилие поселений европейского типа создает иллюзию «старушки Европы», только с изрядной примесью африканской экзотики.

Куда любопытнее для потенциального домовладельца два других города – Кейптаун и Дурбан. Точнее, не сами эти города, а их пригороды: такие, например, как Хилкрест и Клуф, что неподалеку от Дурбана, или Хот Бэй, расположенный рядом с Кейптауном. Популярность этих мест настолько высока, что дома здесь раскупаются еще на стадии строительства.

Претория – административная столица ЮАР – находится всего в 60 км к северу от Йоханнесбурга. Но иностранцы нечасто покупают здесь недвижимость. Разве что кого-то особо привлечет свято сохраняющиеся в столице архитектурные традиции африканеров: Претория известна как город красивых домов, цветущих садов и деревьев джакаранда.

Раз всплыло слово «дом», значит, самое время поговорить о том, что же вообще представляет из себя рынок недвижимости в ЮАР. Как и в любой цивилизованной стране, на продажу здесь выставляется жилье любого типа – квартиры, дуплексы (двухэтажные квартиры), таунхаусы, дома, виллы. И, как опять же в любой цивилизованной стране, в ЮАР принято считать не комнаты, а спальни (наличие гостиной как бы само собой подразумевается). Поэтому юаровская квартира с одной спальней – это наша двухкомнатная квартира; как правило, очень приличная – не менее 60 кв. м общей площади. Что же касается домов, то тут число комнат может быть самым разным, равно как и предназначение помещений: в одном доме, помимо спален, гостиной и кухни, вполне могут разместиться кабинет, прачечная, игротека, столовая, квартира для гостей, да еще и так называемая «бабушкина квартира» с отдельными спальней, кухней и ванной комнатой.

Дом с «бабушкиной квартирой»

Из чего понятно: найти что-нибудь совсем дешевое, вроде нашей «хрущевки», уже несколько раз сменившей хозяев, в городах ЮАР не составляет труда. Но ехать за этим на другой конец света вряд ли стоит. То ли дело собственный домик в «пляжном» районе Плеттенберг Бэй или в прибрежной Книксе. Тут и климат мягкий, и городской суеты совсем не слышно, и соседство приличное: ведь до недавних пор эти края активно заселяли европейцы. Впрочем, теперь здесь все чаще можно услышать и русскую речь.

Для того чтобы сориентировать читателей в ценах, приведем лишь несколько примеров. Таунхаус в Йоханнесбурге (2 спальни, 1 ванная комната, гостиная, столовая, кухня, кабинет, общий бассейн, крытая автостоянка) выставляется на продажу по цене $35 тыс. Дом в Кейптауне (3 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная, столовая, кухня, бассейн, крытая автостоянка) – по цене $85 тыс., похожий дом в Йоханнесбурге (только ванных комнат в нем не 2, а 3) – по цене $60 тыс. Кроме того, немаловажное значение имеет «первичность» и «вторичность» дома или квартиры. Постоянные жители ЮАР, безусловно, отдают предпочтение новостройкам, поэтому 50-метровая новая квартира может стоить куда дороже, чем 80-метровая «старая».

Процедура приобретения недвижимости в ЮАР имеет юридические и финансовые особенности. Основную деятельность по осуществлению сделки берет на себя поверенный, который, как правило, является представителем продавца.

Как стать африканцем

НДС, который в ЮАР составляет 14%, обычно выплачивается покупателем недвижимости. Он же оплачивает офисные расходы риэлтора и услуги департамента по заключению договоров о продаже недвижимости, вносит комиссию за юридические услуги. Кроме того, в статью расходов придется внести сумму, которая пойдет на уплату так называемой пошлины за трансферт: она исчисляется по скользящей шкале и может составлять 10-12% от стоимости самой недвижимости. При этом временно проживающим в ЮАР иностранцам не стоит рассчитывать на выдачу ипотечных кредитов: займы выдаются только резидентам страны.

Как только нужный вариант найден и одобрен покупателем, составляется письменное предложение о покупке – этот документ является долговым обязательством, вступающим в юридическую силу с момента подписания и обмена контрактами. В течение нескольких дней после того, как документ подписан, будущему домовладельцу необходимо депонировать задаток в размере 10% от стоимости собственности. Операция перевода недвижимости на имя покупателя осуществляется в срок до 3 месяцев после личного подписания клиентом всех необходимых документов и выплаты оставшейся денежной суммы.

С видом на жительство все несколько сложнее. Сам по себе факт владения домом или квартирой в ЮАР не дает гарантии на получение гражданства. В ЮАР, как и во многих других странах, для иностранцев существует два основных иммиграционных пути: профессиональная и бизнес-иммиграция. Первая рассчитана на специалистов, чьи профессии пользуются повышенным спросом на местном рынке труда – в ЮАР это компьютерщики, специалисты в IT-областях, ученые и т. д. Вторая – на тех, кто готов вложить немалые деньги (не менее $250 тыс.) в экономику ЮАР, покупая уже действующий бизнес или открывая новое предприятие.

Обычная виза в ЮАР оформляется без особых проблем в течение 11 рабочих дней. Для ее получения аппликанту придется предоставить в посольство стандартный набор документов: анкету-заявление, 2 фотографии, действующий загранпаспорт, ксерокопии страниц внутреннего паспорта, справку с места работы с указанием занимаемой должности.

Каждый потенциальный иммигрант проходит массу проверок. Тем не менее, получить вид на жительство, а спустя 3–4 года и на проживание в стране и гражданство ЮАР – дело вполне посильное.
Загородный рынок постепенно заполняется каркасными домами. Что касается материалов, то население по-прежнему предпочитает дерево.

ЮАР для ведения бизнеса – весьма удачное место. Этому благоприятствуют огромные запасы минеральных ресурсов, развитая инфраструктура, избыток дешевой рабочей силы, а также льготы, которые готова предоставлять иностранным бизнесменам каждая провинция страны. Самыми процветающими считаются виды бизнеса, связанные с производством и/или экспортом. В ЮАР имеются отделения практически всех крупнейших компаний мира. Например, здесь собираются автомобили солидных концернов – BMW, MERCEDES, FORD, MAZDA, NISSAN, TOYOTA и т. д. А местный завод по сборке BMW в 2002 г. был отмечен как лучший в мире. Россияне тоже обозначили свое бизнес-присутствие в Южной Африке, особенно в Кейптауне и его окрестностях. Один из наших соотечественников даже выкупил там виноградники и стал производителем знаменитых южно-африканских вин.

Доля деревянных коттеджей в общем объеме предложения, по данным департамента маркетинга ЦРП Петербургская Недвижимость (Setl Group), достигает 40%. (Имеются в виду поселки, в которых дома построены по одной и той же технологии; поселки, где дома возведены по смешанным технологиям, выделены в особую группу.) В новых проектах, которые были выведены на рынок в первом полугодии, лидируют деревянные и каркасные технологии 27 и 23% соответственно. Появляется в общей структуре предложения и технология несъемной опалубки (Velox). Пока ее доля составляет всего около 4%, с начала года открыты продажи в нескольких поселках с предложением домов, возведенных по этой технологии.

Россияне настолько любят деревянные дома, что, несмотря на продвижение на самом высоком уровне сборно-каркасных малоэтажных технологий, покупатели даже в этом сегменте предпочитают конструкции с применением дерева. Выбирая, по какой технологии будет возведен частный дом, клиенты в первую очередь обращают внимание на экологичность материалов, как, впрочем, и на их долговечность.

По данным компании GREENSIDE, сегодня основную долю на рынке технологий коттеджного строительства занимает традиционный материал кирпич (26%) и современный брус (29,5%). Доля объектов каркасного домостроения, домов из пено и газобетона, по оценке этой компании, значительно меньше по 9% от общего количества коттеджных поселков. Дерево экологичный и хорошо зарекомендовавший себя материал, он не вызывает сомнений в использовании как у застройщиков, так и у покупателей, отмечает руководитель отдела загородной недвижимости департамента маркетинга ЦРП Петербургская Недвижимость Ольга Трошева. Аналогичный вывод делает Регина Колесникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании Экспосити, на основе обращений в оргкомитет выставки Коттеджи в Озерках: Большинство частных клиентов проявляют интерес к деревянным технологиям. Конечно, каркас это быстро и дешево, но люди, которые имеют средства, все же отдают предпочтение деревянному домостроению. Для них важно качество, поэтому на рынке лидируют российские и финские компании, которые давно себя зарекомендовали.

По данным компании Вуокатти Русь СПб, около трети загородных домов, строящихся с применением деревянных технологий, приходится на клееный брус. При этом брус производится из разных пород дерева, что заметно влияет на его цену. Например, цена 1 кв. м брусового дома, выполненного из лиственницы, достигает 3 тыс. евро.

В поселках бизнес-класса определенных предпочтений в технологиях нет. Здесь есть и каркас, и клееный брус, и ячеистый бетон. В отделке используется кирпич и керамогранит. Пока сборные технологии были в новинку, они также применялись при строительстве поселков бизнес-класса, но впоследствии прочно обосновались в сегменте комфорт (эконом). Сейчас панельно-каркасная технология иногда используется для возведения домов в поселках бизнес-класса, но при этом обязательно применяются различные методы качественной внешней или внутренней отделки.

Технологии показывают класс
Строительная технология является одной из характеристик при классификации коттеджных поселков. Так, при сооружении элитных поселков чаще других применяются технологии с использованием кирпича и дерева. Попытки позиционировать каркасные объекты как элитные окончились ничем.

Загородные объекты приобретаются или строятся как для временного, так и для постоянного проживания. В первом случае дома могут быть недорогими, не слишком теплыми, не очень долговечными. Во втором случае выбор технологии зависит от покупателя. Если загородный дом дополнение к городской квартире, покупатели, как правило, стараются заполучить добротное строение. Если речь идет об альтернативе городскому жилью, нередко важнейшим фактором становится цена, и тогда покупатель готов выбрать дешевые сборные технологии.

Что касается недорогих поселков, то там не используется только кирпич, все прочие технологии представлены. Причем в дело идут любые бетоны или дерево, а также комбинированные технологии. В поселках, где люди сами строят дома на приобретаемых ими инженерно подготовленных участках, можно встретить любые технологии.

Направление развития национального проекта строительства доступного жилья вполне аналогично тому, которое породило хрущевки в 1950−х годах. Тогда власти также брали курс на скорость строительства и дешевизну в ущерб комфорту и долговечности. Официальный срок службы и домов первых массовых серий, и нынешних малоэтажных каркасных домов в подавляющем большинстве случаев составляет около 50 лет, то есть примерно укладывается в срок жизни одного поколения. Однако в некоторых странах Запада, откуда к нам пришли сборные дома и каркасные технологии, наблюдается переизбыток жилья. В этом случае лет через 20−30 желание поменять дом будет выглядеть столь же естественно, как желание поменять автомобиль или бытовую технику. Применительно к России это пока что ненаучная фантастика.

Стройка за неделю
По словам Ольги Трошевой, панельно-каркасная технология не только самая дешевая, но также позволяет экономить время сборки дома. Опираясь на эти два достоинства сборных малоэтажных домов, власти рассчитывают обеспечить сравнительно недорогим жильем как можно больше людей.

Более 80% малоэтажного жилья в мире построено по каркасной технологии, даже в регионах с суровой зимой (Канаде, Скандинавии и т.д.). Сейчас все большее распространение получает панельно-каркасная технология, когда все сборные элементы изготовлены на заводе. Основой дома служит каркас из дерева (чаще всего профилированный или клееный брус) или металла (конструкции из оцинкованной низколегированной стали), на который навешиваются панели (бетонные, деревянные, любые другие) с утеплителем внутри (минеральная или базальтовая вата). Причем в заводские панели уже все включено, даже электропроводка и стеклопакеты. В качестве внешней отделки годятся любые материалы: натуральный или искусственный камень, сайдинг, дерево.

Считается, что каркасная технология недорогая. Однако компании-производители и застройщики зачастую лукавят, называя в рекламных объявлениях цену сборного дома. Сама коробка стоит немного, у большинства компаний ее стоимость почти одинакова. Но когда называют низкую цену, обычно это означает, что стоимость сетей, фундамента и крыши в нее не включена, говорит Владислав Агзамов, коммерческий директор компании Haus-Konzert Содружество. Если к стоимости коробки добавить затраты на приобретение земельного участка, инженерию, кровлю и фундамент, меньше 150 тыс. у.е. сегодня вряд ли получится.

Панели, которые изготавливают в заводских условиях, должны соответствовать типовому проекту. Как правило, производители предлагают несколько вариантов сборных домов (различающиеся главным образом площадью). Потребительские характеристики панельно-каркасных домов не хуже, чем у прочих. А по теплосбережению они могут их даже превосходить. Главный дефект таких домов неудачные планировки типовых проектов, однако определенную часть покупателей это не смущает.

Каркасные конструкции сравнительно легкие, поэтому их можно возводить на облегченном фундаменте. Для сборки каркасных домов не нужна тяжелая строительная техника и большое количество рабочих рук, ее можно выполнять в любое время года, затратив на это всего несколько дней. Весь строительный процесс занимает два-три месяца, поскольку подготовку площадки к строительству и устройство фундамента никто не отменял.

Заливные дома
Применяются при строительстве загородных домов и бетонные технологии. Наиболее популярные в последнее время материалы газобетон и пенобетон (ячеистые бетоны). Их применяют для изготовления блоков в заводских условиях (выпекают в печах), пенобетон также применяется в жидком виде как заполнитель навесных панелей, поскольку он обладает хорошими теплоизоляционными качествами. Учитывая относительную легкость таких блоков, при строительстве можно использовать облегченные фундаменты. Кроме того, значительный размер блоков позволяет ускорить строительный процесс (по крайней мере, по сравнению с кирпичной кладкой). При этом гарантированный срок службы таких домов 100 лет.

Ощущая растущий интерес к каркасным технологиям, компании-производители, ранее уже работавшие на рынке малоэтажного домостроения, наращивают производство. Появляются и новые игроки. Компания ТК Дом Гатчина, которая использует в строительстве навесные сэндвич-панели, специально разработала проекты таун-хаузов по цене 20−24 тыс. рублей за 1 кв. м. Компания Содружество увеличивает мощности завода Haus-Konzept: выпуская сегодня 2,5 тыс. кв. м жилья в месяц, производитель готовится открыть цех, где будут изготавливаться большепролетные конструкции, которые также можно использовать в жилищном строительстве. Холдинг Балтрос запустил в нынешнем году первую очередь домостроительного комбината Славянский с проектной мощностью 60 комплектов домов в месяц. После ввода второй очереди ежемесячно будет выпускаться примерно 170 домов, а позже предполагается наладить производство сборных элементов для строительства таунхаузов.

Дань традиции
Кирпич традиционный материал, который применяется в загородном строительстве. Он хорошо сохраняет тепло в кладке, срок службы кирпичного дома 100−150 лет. За последние годы кирпич сильно изменился. Например, он полегчал в два раза: старый весил 4,5−5 кг, современный 2,1−2, Форма и цвет теперь могут быть любыми. Выпускается пористый кирпич (пустоты могут составлять до 50% объема), который хорошо сохраняет тепло.

Крупный поставщик ячеистых бетонов на местном рынке КЖБИ 211, предприятие Минобороны РФ. На основе монолитной технологии также строятся дома по австрийской технологии Velox (используются плиты, выполненные в несъемной опалубке, заполненной смесью из щепы и цемента). Группа Росстро, которая выступает эксклюзивным изготовителем плит по австрийской технологии, нынешним летом открыла второй завод по производству плит Velox с проектной мощностью 1 млн штук в год.

По данным Группы ЛСР, производство кирпича заметно увеличивается. Например, в 2006 году прирост составил 6%. При этом до 28% поставок уже сегодня идет на загородный рынок.

Сегодня для индивидуального строительства предприятие Победа Группы ЛСР выпускает готовые блоки из скрепленных вместе 14,5 кирпичей. При использовании этих блоков не требуется дополнительного утепления наружных стен.

Дома из клееного бруса Kit House производит компания Питервуд, GREENSIDE выпускает дома из профилированного бруса Scandic, компания Древ Ко из некалиброванного бревна, ООО Русская усадьба делает срубы ручной сборки, ООО Росса Ракенне СПб сборные бревенчатые дома, Woodhouse строит из струганого бревна. Спросом пользуется все, но у каждого своя ценовая ниша.

Деревянное разнообразие
Нынешние деревянные дома отвечают всем современным требованиям по энергосбережению, экологии и безопасности. Спектр представленных на загородном рынке типов деревянных домов разнообразен: дома ручной рубки и заводского изготовления, дома из массивной древесины и каркасно-панельные.

По мнению Владислава Агзамова, принципиально новые технологии на рынке в ближайшее время не появятся, а вот новые материалы возможно. Например, сейчас Содружество для финишных работ на фасаде вместо штукатурки начинает использовать японские материалы. По мнению Павла Павлинова, директора по маркетингу ООО Росса Ракенне СПб, эксклюзивного дистрибутора концерна HONKA в России, технологии в области деревянного домостроения впредь будут совершенствоваться, а также появятся сочетания различных сортов дерева.

Именно в деревянном сегменте появляются если и не принципиально новые технологии, то серьезные модификации. Компания Сибирь запатентовала новый способ обработки сырого бруса в определенный профиль. Налажено производство комплектующих из сибирской сосны. Стоимость 1 кв. м сруба с учетом материалов и монтажа 500 у.е. Компания Стинком запатентовала технологию строительства загородных домов из деревянного кирпича. Основа стенового материала высушенные и профилированные деревянные элементы, из которых при помощи металлических креплений собирается дом. Из деревянного кирпича мы строим дома, которые не требуют дополнительного утепления, облицовки и использования клея. Материал мебельного качества, поэтому не нуждается в отделке, экологичен и дает абсолютную свободу проектирования, говорит руководитель группы компаний Стинком Сергей Феденко. Стоимость 1 кв. м деревянного комплекта дома 9−9,5 тыс. рублей.

По мнению специалистов GREENSIDE, в связи с ожидаемым ростом количества коттеджных поселков эконом-класса можно прогнозировать повышение интереса к каркасным конструкциям, газо и пенобетону, фахверковым домам. Поскольку идет развитие сферы загородного коттеджного домостроения, растут цены на городское жилье, совершенствуется и развивается инфраструктура и формируется положительный имидж проживания вне города, предполагается активный вывод на рынок новых объектов, и, соответственно, вырастет количество проектов, где эти технологии применяются, говорят в компании.

Куда качнется рынок
По словам Регины Колесниковой, компании производители малоэтажного жилья сейчас наращивают мощности: Мы полагаем, это связано с растущим интересом к малоэтажной застройке на территории всей России, особенно в малых городах, где стоимость земельных участков ниже, чем в Петербурге. Прогнозируется рост производства, и это касается всех без исключения технологий.

Однако появление новых материалов, увеличение объема выпуска комплектующих, совершенствование технологий и ускорение строительства не означает, что цены на загородные дома начнут снижаться. В связи с возрастающими объемами строительства технологии будут совершенствоваться. Они должны быть нацелены на повышение качества материалов и снижение себестоимости производства. Однако рыночная ситуация, а именно повышение затрат на сырье, энергоносители и рабочую силу, не позволит снизить итоговую стоимость строительных материалов, полагает Павел Павлинов.

По прогнозам Группы ЛСР, емкость рынка кирпича будет расти на 15−20% в год по крайней мере до 2015 года. При этом загородный рынок заберет до 50% кирпича уже к 2012 году. По мнению специалистов Группы Содружество, активно будут развиваться деревянные технологии и каркасно-панельное домостроение, не столько из-за дешевизны, сколько из-за скорости строительства. Доля каркасного домостроения еще несколько лет назад составляла 3−4% рынка, а сейчас она оценивается не менее чем в 25% и продолжает расти.

Цены на жилье в Красноярске растут как на дрожжах. Поэтому перед участниками последнего совещания в краевом Союзе строителей встали два извечных российских вопроса: кто виноват и что делать?

Дорожает исходное сырье дерево и плиты OSB, доля которых в себестоимости составляет почти 50%. За последнее время цены на них выросли в полтора раза. Подорожал бетон, который используется при изготовлении фундамента и стяжек, поясняет Владислав Агзамов. Поэтому снижение цен не представляется возможным. Только в ущерб качеству. Например, можно заменить утеплитель с натурального на минеральный, деревянные окна на пластиковые и т.д. Некоторое удешевление мы получим, но на качестве это скажется отрицательно.

- Даже я не возьму на себя ответственность спрогнозировать, какие цены будут к концу года, - гремел главный строитель края. - Вы говорите, что сейчас это 55 тысяч в панельном доме, а к концу года стоит ожидать все 7 Откуда такие цифры? Вы довели эти данные до общественности, а это еще больше подстегнет рынок! Предпосылок для увеличения стоимости квадратного метра жилья в крае нет, но наш строительный рынок напоминает базар, где идут торги.

Сейчас цена однокомнатной квартиры в краевой столице примерно 1,5 миллиона рублей. Если верить прогнозам, к концу года она будет стоить уже около двух миллионов. На этом фоне издевательством выглядят все разговоры о доступном и комфортном жилье для населения и рычагах административного воздействия на рынок. Поэтому заместитель губернатора края по вопросам строительства Николай Глушков своих эмоций не скрывал.

- Нормальным фирмам в долгосрочной перспективе такая ситуация невыгодна, - считает он. - Если дорожает долевое, то цены начинают поднимать все. У нас в последнее время каждый день расторгаются как минимум две сделки. Для нас это лишняя нервотрепка и потеря дохода.

Виновного в астрономических ценах искали сообща. Чиновники грешили на риэлторов и строителей, те открещивались, заявляя, что им это вообще невыгодно. По словам директора одного из красноярских центров недвижимости Александра Колганова, рост цен выгоден только черным риэлторам, которые появляются и исчезают на рынке подобно бабочкам-однодневкам.

- Механизм сдерживания цен не работает, потому что стоит строителю снизить цены, эту квартиру купят спекулянты и продадут позже. По нашим оценкам, сейчас до 40 процентов жилищных сделок осуществляются не для проживания.

Аналитики жилищного рынка обращают внимание на общемировые тенденции и особенно на спекулянтов:

- Конечно, это чистейшей воды махинация, - считает начальник отдела налогообложения физических лиц краевого управления налоговой службы Николай Пахомов. - Проблема в том, что контролировать этот процесс мы не можем. Если фирма стабильно работает, платит налоги, демонстрирует хорошие показатели, проверять нам ее незачем. И кто знает, что там у нее в сейфе. В крае примерно 45 тысяч всевозможных фирм и компаний. Проверить их все мы физически не в состоянии.

Спекулянты на совещании не присутствовали - по крайней мере, в списках приглашенных они не значились, поэтому в свою защиту ничего не сказали. Да и не совсем понятно, кого считать таковыми. Известно, что есть некие лица, которые скупают долевое жилье целыми подъездами. Также как есть и застройщики, которые этот процесс всячески приветствуют. И кто из них настоящий спекулянт, еще нужно разобраться. Действуют они в связке, умело обходя налоговое законодательство с помощью лазеек в законе. Пока дом существует только в виде стройплощадки, перепродавец, гордо именуемый инвестором, делает несколько паевых взносов. Необязательно на себя - есть же многочисленные родственники. По мере приближения срока сдачи дома права на будущие квартиры перепродаются с помощью договоров переуступки. Итого, купил за миллион, продал за полтора - и никаких налогов. Проблемы с ФНС возникнут, если договор попадет ей в руки, но застройщик вовсе не стремится знакомить налоговиков со своей кухней.

Прямая речь
Разим Абасов, президент Союза строителей края:
- Защита бизнеса - наша основная задача. Поэтому Союз строителей в течение одной недели, максимум месяца должен выработать определенное решение и публично о нем сообщить. У красноярского рынка есть свои собственные внутренние регуляторы. Например, в Екатеринбурге цемент стоит 6 тысяч рублей за тонну, а у нас - 3700.
Группа ПИК решила потратить часть средств, вырученных в ходе июньского IPO на Лондонской бирже, на экспансию в сегмент офисной недвижимости. Вчера девелопер объявил о покупке контрольного пакета компании Storm Properties, которая владеет правами на строительство 250 тыс. кв. м офисов в Москве. Эксперты оценили сумму сделки до $250 млн.

- Да самые первые спекулянты - это сами строители, - негодует представитель риэлторской структуры, который пожелал остаться неизвестным. - Они целенаправленно придерживают самые ходовые квартиры, ждут роста цен. И ипотека им не нужна! Банки просто бегают за застройщиками с предложением аккредитоваться при них - все отказываются. Чтобы работать с банком, надо открыться, надо показать учредительные документы. Да и проще продать квартиру сразу за всю сумму, чем растягивать процесс на десять лет. А потом построить еще, дождаться очередного роста цен и продать снова! Проблему можно решить просто: свое слово должна сказать власть.

В сделку вошли только собственные проекты SP, уточняет менеджер по маркетингу SP Мария Троицкая. Она говорит, что сейчас SP ведет переговоры о покупке еще двух площадок, долю в которых получит и ПИК. В строительстве Калужского ПИК разделит роль соинвестора с SP и Marbleton Property Fund (совместный фонд американской JEB Partners и Alfa Capital Partners). Партнер консалтинговой компании S.A Ricci/King Sturge Илья Шуравин и аналитик ИК Антанта Капитал Андрей Верхоланцев оценивают сделку в $100-110 млн, а замгендиректора MR Group Виктор Микитей -- в $200-250 млн.

Группа ПИК приобрела 50% плюс одну акцию Storm Properties (SP) и получила опцион на увеличение доли до 75% в 2010 году, говорится в совместном сообщении компаний. У SP два собственных проекта -- бизнес-парк Калужский на Калужском шоссе площадью 230 тыс. кв. м и научно-технический центр Пресненский вал (24 тыс. кв. м). Еще два проекта SP реализует как девелопер, а инвестором являются другие структуры: строительство 160 тыс. кв. м офисов в Большом Сити и бизнес-центра Женевский дом в Дмитровском переулке площадью 18 тыс. кв. м.

Storm Properties создана в 2005 году. Основной владелец -- Майкл Белтон, экс-замгендиректора компании СMI Development (девелопер бизнес-центров Крылатские холмы, Балчуг Плаза и др.). Финансовые показатели не раскрываются.

ГК ПИК создана в 1994 году. В мае 2007 года в ходе IPO продала 15,64% акций на LSE, выручив $1,93 млрд. По 42,18% акций принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. Выручка в 2006 году -- $1,546 млрд, EBITDA -- $486 млрд, чистая прибыль -- $298 млн. В 2006 году ПИК построил 1,2 млн кв. м жилья. Вчера капитализация компании на LSE составила $12,312 млрд.

Коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов объясняет экспансию ПИК в офисный сегмент стремлением хеджировать риски из-за проблем с точечной застройки. К тому же доходность офисов на 50% больше, чем жилья: средняя стоимость 1 кв. м нового жилья в экономклассе, где работает ПИК, не превышает $4 тыс., а офисы продаются по $8 тыс. за 1 кв. м, добавляет Виктор Никитей из MR Group. Да и спрос на офисы в Москве на 50-70% превышает предложение, говорит господин Верхоланцев.

По словам президента ПИК Кирилла Писарева, покупка контрольного пакета SP в стратегию группы по увеличению доли офисных площадей в портфеле. У группы уже есть два проекта в этом сегменте: на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода она планирует построить 200 тыс. кв. м коммерческих площадей (инвестиции -- до $400 млн), а также владеет 25% акций проекта по застройке на территории Бадаевского пивзавода 450 тыс. кв. м жилья и 200 тыс. кв. м офисов (инвестиции -- $2,25 млрд). Выходит, после сделки портфель ПИК в офисном сегменте составляет около 500 тыс. кв. м. Жилья компания строит больше: по данным на июнь 2007 года, ее портфель в жилой недвижимости составлял свыше 8 млн кв. м.



Главная --> Публикации