Главная --> Публикации --> Историческая часть города лион Хождение по дачным мукам Очередники: права, возможности, ограничения Копить или купить? На солнечной стороне альп



В Подмосковье стартует очередной мегапроект. В Ногинском районе планируется построить около 1,2 млн кв. м жилья.

В Ногинском районе Подмосковья в черте города Электроугли (примерно в 20 км от МКАД) планируется построить новый жилой район Светлый город примерно на 3540 тысяч жителей. Управляет проектом одноименная компания, а собственниками 216 гектар земли, на которой планируется возвести около 1,2 млн многоэтажного и малоэтажного жилья, выступают некие западные инвесторы. Проект планировки был одобрен в июле, сейчас разрабатывается эскиз застройки.

Иллюстрация: arhmc.ru

Строительство Светлого города стартует с возведения коттеджного поселка Папильон (в переводе с франц. бабочка, дорожно-транспортная сеть поселка напоминает раскрытые крылья бабочки) на 330 домов, включая 270 коттеджей и 60 таунхаусов. В рамках первой очереди планируется построить около 100 домов, а также объекты инфраструктуры: школу, торгово-бытовой комплекс, гостиницу, физкультурно-оздоровительный комплекс. Об открытии продаж застройщик планирует объявить 15 сентября. На рынок будут выставлены договора подряда с участками от 20 соток и домами площадью от 200 кв. м по цене порядка 380400 тыс. долларов. Метр в таунхаусе площадью 180 кв. м обойдется примерно в 1,5 тыс. долларов. Поселок будет подключен к городским инженерным коммуникациям. Коттеджная застройка проще с точки зрения освоения земельного участка и разработки проектной документации. Что касается высотного строительства, то оно будет осуществляться не точечно, а небольшими кварталами, поэтому мы его откладываем на год-полгода. Скорее всего, на площадку выйдем только следующей осенью, сообщила г-жа Береснева. Продавать квартиры в многоэтажках застройщики намерены примерно по 38 тыс. рублей за квадратный метр.

Как сообщили в управлении архитектуры и градостроительства Ногинского района, два участка под застройку относятся к категории земель поселений (могут использоваться для строительства высотных домов), а один отведен под индивидуальное жилищное строительство. Держателями титульных прав на землю выступают ООО Северная звезда, ООО Созвездие и ООО Эксперт. По словам исполнительного директора компании Светлый город (управляет проектом) Татьяны Бересневой, земля была приобретена собственниками на вторичном рынке. Проект застройки разработан архитектурной мастерской Сергея Цыцина, которая входит в концерн МонАрх, учрежденный в 2003 году одним из нынешних заместителей главы столичного стройкомплекса Сергеем Амбарцумяном.

Стоит отметить, что Светлый город пятый по счету подмосковный мегапроект. Ранее о намерении построить крупные жилые районы заявляли компании Нафта-Москва (проект Рублево-Архангельское в трех километрах к северо-западу от Москвы), Коалко (Большое Домодедово в южном Подмосковье), Масштаб (проект А101 на Калужском шоссе) и греческая компания Michaniki Group (около 900 тыс. кв. м жилья на Киевском шоссе). Как заявил недавно первый заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев, еще два проекта комплексной застройки могут быть реализованы на территории Красногорского и Ступинского районов. Впрочем, пока все заявленные проекты находятся на начальной стадии и не поступили в продажу, а тяга девелоперов к гигантомании может объясняться их желанием попасть в круг участников национального жилищного проекта, получив льготы по строительству дорог и инженерной инфраструктуры.
Судебное дело о признании недействительным контракта на реконструкцию гостиницы Россия, проводимую компанией СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского, закончилось в пользу девелопера. Как известно, проигравшая сторона -- компания Монаб (дочка Еврофинанс--Моснарбанка) -- требовала признать конкурс, проведенный мосправительством, притворным, и ей удавалось это сделать на протяжении года. Арбитражный суд Москвы в минувшую пятницу подтвердил законность договоров, заключенных правительством Москвы с СТ Девелопментом, в числе которых инвестконтракт, договор аренды земельного участка под гостиницей Россия на время строительства и договор с победителем конкурса. Комментируя решение суда, г-н Чигиринский заявил: Мы не сомневались в своей правоте и в том, что сумеем ее доказать в суде. Мы давно и серьезно работаем над этим проектом и уверены, что реализуем его наилучшим образом. Адвокат Московской палаты адвокатов Ольга Глазкова, представлявшая в суде интересы СТ Девелопмента, назвала решение суда законным, но заметила, что у проигравшей стороны есть право его обжаловать. Получить комментарии в Монабе пока не удалось.

Участники рынка полагают, что заявленные застройщиком цены вполне конкурентоспособны. По оценке руководителя аналитического отдела корпорации Инком Дмитрия Таганова, в Ногинске новостройки продаются в среднем по 43,5 тыс. рублей за квадратный метр. Примерно такой же уровень цен сложился в городе Электроугли. Но, с другой стороны, вряд ли девелоперы смогут привлечь покупателей из Москвы. Горьковское и Носовихинское шоссе считаются одними из самых загруженных и экологически неблагоприятных подмосковных трасс. В Ногинском районе сосредоточено колоссальное количество промышленности, которая до сих пор функционирует, всевозможные комбинаты, предприятия. Названия Электроугли, Электросталь, Черноголовка говорят сами за себя. Это традиционно самое дешевое место, говорит заместитель генерального директора компании Новый город Наталья Ветлугина. В рейтинге подмосковных районов, составленном недавно специалистами ВНИИ культурного и природного наследия, Ногинский район занимает одно из последних мест. На этом фоне слишком амбициозно выглядят заявленные 1,2 млн кв. м жилья. В прошлом году во всем Ногинском районе было сдано всего около 70 тыс. кв. м квартир. Поэтому реализовать такие объемы, рассчитывая только на локальный спрос, будет затруднительно.

Проект реконструкции гостиницы Россия предполагает, что гостиничные площади займут 99 тыс. кв. м, под торговые цели планируется выделить 57 тыс. кв. м. Площадь общественно-культурной зоны составит 89,5 тыс. кв. м (из них 30 тыс. кв. м займет музей). Под паркинг отводится 75 тыс. кв. м. Апартаменты займут 10 тыс. кв. м. В комплексе предусмотрено строительство концертного зала на 2,5 тыс. мест и уникального -- самого большого в стране -- филармонического зала на 1,2 тыс. мест.

В проходившем в ноябре 2004 года конкурсе по определению девелопера-инвестора для реализации проекта сноса гостиницы Россия и строительства на ее территории многофункционального комплекса кроме СТ Девелопмента участвовали австрийский концерн Bauholding Strabag AG (с компанией Dubai Investments из ОАЭ в качестве соинвестора), ЗАО Монаб и ООО Консайн. В результате победила структура Шалвы Чигиринского, предложившая наименьшую сумму инвестиций -- 830 млн долл. Правительство Москвы заключило с СТ Девелопментом договор, обязывающий урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы. В январе 2006 года был подписан договор аренды земельного участка под строительство, а в июле того же года -- инвестконтракт, согласно которому право собственности на новый комплекс делится между компанией, которая получает 51%, и мосправительством -- 49%.

24 октября 2006 года Высший арбитражный суд удовлетворил иск Монаба, а 23 января 2007-го президиум Высшего арбитражного суда признал недействительными решения конкурсной комиссии, а также соответствующего распоряжения правительства Москвы об утверждении его итогов. В марте же был признан недействительным и инвестконтракт с СТ Девелопментом.

Итогами конкурса остался недоволен Монаб, который планировал вложить в проект 2 млрд долл. Он 25 февраля 2005 года обратился в арбитражный суд Москвы с иском к столичному правительству. Представители Монаба заявляли, что конкурсная комиссия была создана с нарушением: ее должен был назначить орган, проводящий конкурс, а не мэр своим распоряжением. Кроме того, истец утверждал, что решение о выборе девелопера оформлено в ненадлежащей форме (без указания наименований и адресов участников конкурса), а протокол о согласии лица, выигравшего конкурс, подписан Шалвой Чигиринским 20 ноября, хотя конкурс проводился 29 ноября. В своем иске Монаб требовал отменить распоряжение правительства и решение конкурсной комиссии о выборе СТ Девелопмента победителем.

Стоит отметить, что это не единственное разбирательство, в котором участвует Шалва Чигиринский. В июле 2007 года стало известно, что в арбитражный суд Москвы поступили три иска к правительству Москвы, в которых оспаривается аукцион по продаже отеля Советский и договор с покупателем -- компанией Советский лимитед, подконтрольной г-ну Чигиринскому. Иски были поданы арендатором гостиницы, который считает торги незаконными из-за судебных запретов на их проведение. Отель Советский был куплен компанией Чигиринского на аукционе 19 июня за 63 млн долл. По словам представителя СТ Девелопмента Ильи Левитова, комментировавшего тогда сделку газете Время новостей, у компании большие планы на этот объект, хотя концепция еще не разработана. Однако известно, что поблизости у Шалвы Чигиринского есть участок, который он намерен развивать вкупе с гостиницей Советская.

Ситуацию переломило заседание арбитражного суда Москвы 16 августа. Именно тогда судебное дело обернулось не в пользу Монаба. Суд отказался затребовать у столичного правительства протокол совещания по реконструкции гостиницы Россия от 8 июня 2004 года, который, по мнению адвокатов Монаба, доказывает участие СТ Девелопмента в проекте еще до победы в конкурсе. По мнению истца, эти документы могли стать доказательством того, что сделка была притворной. А в минувшую пятницу суд и вовсе встал на сторону СТ Девелопмента.

Сегодня приобретение жилья рассматривается как инвестиция

Снижение цен на столичном рынке жилья обратило на себя внимание потенциальных покупателей. Однако непонятно, как будет развиваться ценовая ситуация в дальнейшем, инвестировать ли собственные средства в жилье и если да, то в какое?

Классифицировать дома можно по различным признакам. Наиболее часто жилые здания группируют в зависимости от строительного материала, из которого они построены и типа самой постройки. Так различают панельные дома, блочные, кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитно-каркасные; низкоэтажное городское строительство сегодня представлено так называемыми таун-хаусами.

Что представляет собой жилой фонд?

Из кирпича также строились известные сталинки и хрущевки. Первые отличались повышенным комфортом (парадные подъезды с лифтами, высокие потолки, внушительные по толщине стены, благородно оформленные фасады и пр.). Вторые решали проблему массового расселения в начале 60-х, поэтому строились исходя из минимальных требований: 5 этажей, отсутствие лифта, совмещенный санузел, кухня не более 6 кв. м, практически отсутствующая прихожая.

С начала прошлого века лидирующие позиции занимает строительство из кирпича. Наличие сырья (глины), пожаробезопасность материала (по сравнению с деревом), возможность строить высокоэтажное здание - все это стимулировало развитие кирпичного домостроения. В предвоенные и послевоенные годы подавляющее количество таких зданий представляло собой перенаселенные коммуналки и элитные квартиры с просторными кухнями, лифтом, мусоропроводом и даже комнатой для прислуги. Сегодня сохранившиеся здания той эпохи либо выкуплены коммерческими фирмами и сдаются под офисы, либо переделаны из коммуналок в просторные дорогостоящие квартиры, цены на которые в основном определяются местоположением (подавляющее число послереволюционных построек сконцентрированы в историческом центре города).

Остальные довольствовались входящими в моду вслед за кирпичными постройками панельными и блочными домами (материал - бетон). Их неоспоримое преимущество перед кирпичными - высокая скорость возведения. Панель представляла собой целую стену, а блок, чуть ли не комнату. Такое жилье не нужно было собирать по кирпичику, оно строилось сразу целыми этажами! При этом качество панели оставляло желать лучшего. Характерные недостатки железо-бетонной плиты: плохая паропроницаемость (бетон не впитывает и не отдает влагу или, как говорят в народе, не дышит) и низкие теплоизоляционные свойства. Помимо этого качество межпанельных стыков при соединении плит (держались чуть ли ни на одной сварке выступающих из панелей петель) оставляло желать лучшего - очень часто именно здесь обнаруживались щели и как выражались часто сами жильцы, дом сифонил. Сегодня самые первые панели (панельные дома) уже сносят в массовом порядке, возводя на их месте современные жилые здания.

Высокоэтажное (12-16 этажей) кирпичное строительство не имело столь массового развития, поскольку квартиры в таких домах могли себе позволить, как правило, только члены жилищных кооперативов.

Однако рост населения Москвы (да и области) требовал все больших темпов строительства и заселения новостроек. Стали появляться целые кварталы девятиэтажных и шестиэтажных панелек, не отличающихся, к сожалению, высокими эксплутационными свойствами.

О том, что хрущевки не будут стоять веками, знали с самого начала. Их строили на непродолжительный срок (в среднем 15-25 лет) для расселения тех, кто жил в коммуналках впятером или всемером в одной комнате или занимал сырые, темные, полуподвальные помещения, а также тех, кто всеми силами стремился поселиться в столице. При этом поставленная задача была выполнена и даже более того, перевыполнена, поскольку многие пятиэтажки стоят до сих пор сверх определенного для них срока.

Помимо многоэтажных зданий в настоящее время получили распространение так называемые таун-хаусы или, говоря по-русски, совмещенные коттеджи (2-4 этажа). Опыт таун-хаусов пришел к нам с Запада, где из-за экономии земельного фонда городские частные домики вынуждены стоять вплотную друг к другу. В одном подъезде (одной ячейке) таун-хауса может проживать от одной до трех-четырех семей. Как правило, таун-хаусы объединяют в небольшие кварталы, как например в Куркино.

Экономическая и политическая дестабилизация, развал СССР и первые годы становления России нарушили объемы массового строительства. А с последующим становлением рынка недвижимости появились новые типы домов: монолитно-панельные и монолитно-каркасные. У первых бетонная основа заливается по методу скользящей опалубки. Опалубка - это форма, в которую закладывают металлическую арматуру и заливают бетон (по мере высыхания бетона опалубка поднимается все выше и выше до самого верха здания). Снаружи дом обкладывают изоляцией и финишным (отделочным) материалом. У вторых из железобетона собирается несущий каркас, а стены выполняются из сравнительно легких материалов. Минимальный срок жизни монолитно-панельных и монолитно-каркасных домов определяется в 120-150 лет, то есть это очень прочные и долговечные конструкции. К сожалению, такие прогрессивные методы строительства (быстро и надежно) не заняли главенствующего места при выборе строительства жилья эконом-уровня, то есть не применяются для самого массового строительства. Эта ниша до сих пор занята панельным домостроением. Правда, оно несопоставимо по качеству с панелями эпохи массовой застройки 60-х годов. Это высокоэтажные здания (16 этажей и более), с современной тепло- и звукоизоляцией и достаточно удачной планировкой.

Последние ценовые изменения более рельефно выделяют ценность (и стоимость) того или иного вида жилья. Скажем, при общем снижении цен (при прочих равных условиях) за период с января-февраля текущего года до конца июля менее качественное жилье (например, плохая панель) подешевела больше, чем современная панель. Соотношение в среднем 8-11% к 2-5% (в зависимости от района) соответственно. Если раньше незыблемым по стоимости и надежности вариантом была квартира в сталинском доме, то уже сегодня наметилась тенденция к снижению ее стоимости, поскольку имеются весьма привлекательные предложения в монолитно-каркасных или монолитно-панельных домах (монолите). Разумеется, что через 10-15 лет данная ситуация еще более усилится.

На что делать ставку?
Сегодня приобретение жилья (объекта недвижимости) все чаще рассматривается с учетом выгоды от капиталовложений. В принципе это правильно не только для постоянных инвесторов, но и для тех, кто решает свой жилищный вопрос, поскольку для многих из них квартира - это тот единственный капитал, который они могут использовать в целях повышения собственного благополучия.

При дальнейшем снижении цен инвесторы-собственники наверняка начнут реализацию своей недвижимости, что еще более будет способствовать снижению цен на рынке и в первую очередь это может коснуться дешевого жилья, так как оно наиболее подвержено ценовым колебаниям и жилья дорогого, но не считаемого элитным на сегодняшний день по ряду причин (те самые квартиры, которые не пользуются активным спросом). Кроме того, будут падать цены на жилье, стоящее между принятыми ценовыми категориями. При этом стоимость квадратного метра в самых маленьких однокомнатных квартирах и комнатах в районах со слабой инфраструктурой и транспортной доступностью останется высокой, поскольку спрос на такое жилье самый высокий.

Характер ценовых соотношений во многом определяется возможностями рынка, удовлетворенностью в том или ином виде жилья. Сегодня налицо нехватка жилплощади эконом-уровня и в тоже время далеко не все жилье продается, а если и продается, то не всегда используется (заселяется). Можно наблюдать отложенное предложение, то есть свободный жилой фонд находится в руках инвесторов, которые хотят выиграть на повышении стоимости жилья и придерживают его до более удобного случая.

Наиболее выгодной для вложений остается жилье среднего уровня и бизнес-класса. Сохраняя высокую ликвидность (быстрое превращение в денежные знаки котируемой валюты) такое жилье не так быстро дешевеет и позволяет владельцу реализовать свой капитал в минимальные сроки и без потерь.

Элитная недвижимость, как наиболее устойчивая к ценовым колебаниям, сохранит свою стоимость дольше других, но и при росте цен возрастет в цене позже других.

Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры, цена одного квадратного метра в них наиболее высокая. А вот разница в цене единицы площади двух и трехкомнатных квартир не столь великая. По большому счету трешка и двушка одинаковой площади на одном этаже стоили бы почти одинаково (на самом деле в одном доме трешка всегда больше двушки, поэтому первая дороже).

Стоит добавить, что наиболее выгодно приобретать жилье на начальной стадии строительства. В любом случае по окончании всех строительных работ и сдаче дома госкомиссии стоимость приобретенной ранее квартиры увеличится минимум на 20-30%.

Тот, кто успешно и профессионально занимается инвестированием скорее всего будет продолжать свое дело. И это несмотря на то, что таких крупных прибылей, как 5-7 лет назад уже нет и по всей видимости в обозримом будущем не будет!

Стоит ли вообще инвестировать в жилую недвижимость? Единого ответа для всех не существует.

Если судить о выгоде исключительно арифметически, то пока жилая недвижимость приносит месячный доход больше, нежели средний процент по банковскому депозиту, как минимум на 2,5-3,2% (а то и 12-23%). Правда эти цифры взяты из неофициального источника. Поскольку точных сведений никто не выдает: реальную стоимость сделок купли-продажи или сдачи в аренду, а тем более чистый доход все стараются скрыть, избегая огласки для налоговых органов. Но, если бы доходность на рынке недвижимости была бы ниже, бизнес в сфере недвижимости просто перестал бы развиваться. На сегодняшний день мы не наблюдаем такого развития событий.

Тому же, кто в первую очередь заботится об улучшении жилищных условий и просто старается не потерять деньги с течением времени желательно проконсультироваться с опытными специалистами (риэлторами, юристами) и немного изучить отечественный рынок жилья прежде, чем осуществлять сделку. Тоже самое можно порекомендовать всем, кто только начинает пробовать свои силы на рынке недвижимости в качестве инвестора: без хорошего проводника в начале пути очень сложно.

Лизинг недвижимости бесспорно востребованный механизм, и интерес к нему неуклонно растет. В России, по оценкам Эксперт РА, в объеме нового бизнеса лизинг зданий и сооружений составил 2,29%, хотя в прошлом году был меньше одного процента. В сибирском регионе ситуация отличается. Здесь недвижимость выходит на лидирующие позиции, конкурируя с грузовым автотранспортом и строительной техникой. По оценкам Эксперта-Сибирь, на данный момент около 20 лизингодателей работают с коммерческой недвижимостью на территории СФО. Из 23 компаний, исследуемых журналом в июле, за первую половину 2007 года семь заключали подобные сделки. Объем профинансированных в них средств составил 664 млн рублей по сравнению с 195 млн в I полугодии 2006 года.

Сказать сегодня, что будет с ценами к концу осени достаточно сложно. Рынок недвижимости по традиции оживет после некоторого летнего затишья в первую декаду сентября. По общему мнению экспертов, резкого обвала цен не предполагается. Максимум 10-20% (прогноз Росгосстраха) к концу года по сравнению с его началом. По словам Олега Репченко руководителя ирн.RU падение цен с декабря 2006 года по апрель 2007 уже составило 10%. Значит к концу года можно заложить в среднем 5-7% и то, по самым неликвидным позициям.Сегодня средняя цена квадратного метра в недорогих домах колеблется от $4850 до $ 490 Самой дешевой считается плохая панель в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, стоявшая еще в марте не более $384 В качестве сравнения, более достойная современная панель продавалась по цене $420 Возможно, что приблизительно такой порядок цен, сохранится к ноябрю-декабрю 2007 года.
Участники рынка единогласно отмечают высокий уровень спроса на лизинг коммерческой недвижимости, в то время как предложение могло бы быть в разы больше.

Целью круглого стола, проходившего в пресс-центре журнала Эксперт-Сибирь 16 августа, как раз и было обсудить особенности и наиболее актуальные проблемы лизинга зданий и сооружений. Своим опытом поделились как сами лизингодатели, так и участники рынка, на практике имеющие дело с финансовой арендой и коммерческой недвижимостью.

Стоит отметить, что количество сделок с коммерческой недвижимостью в России не так велико, как в странах с развитым рынком лизинга, где эта цифра больше примерно в 10 раз. Причина тому ряд административных и законодательных преград, а также сложившиеся особенности российского рынка.

Под коммерческой недвижимостью я подразумеваю не только те помещения, которые сдаются и продаются на первых этажах жилых домов, не только проектные институты, которые сейчас арендуют как офисы класса C или D, но в первую очередь принципиально новые для города объекты, отличающиеся качеством и новизной инженерного оборудования.

В борьбе за арендатора
Развитие услуг лизинга зданий и сооружений напрямую связано с формированием спроса на недвижимость в целом, объемами застройки. Данный вопрос осветил в своем выступлении генеральный директор управляющей компании Апромако Евгений Лошаков.

В результате строительного бума часто возникает вопрос: а хватит ли на всю эту недвижимость арендаторов, хватит ли людей, которые будут ее покупать? В этом году запланирована сдача четырех бизнес-центров класса А, один из которых уже открылся. Их суммарная площадь составляет порядка 120 150 тысяч квадратных метров.

Сегодня Новосибирск является третьим крупнейшим городом в Российской Федерации после Москвы и Санкт-Петербурга. Соответственно, развитие рынка, в том числе и недвижимости, здесь идет весьма быстрыми темпами. Заявлено очень много офисных, торговых и торгово-развлекательных центров. Крупные федеральные и международные компании открывают здесь складские помещения, размещают производственные мощности, строят заводы, на территории которых есть и административные здания.

Чужие грабли
Существует мнение, что зачастую клиенты предпочитают лизингу аренду. Так ли это на самом деле, действительно ли лизинговая схема менее выгодна? Об этом, а также о механизме проведения сделки рассказала начальник отдела лизинговых операций ЗАО Сибирская Лизинговая Компания Ольга Петина.

Новосибирск является очень привлекательной площадкой для инвесторов, которые уже сейчас готовы вкладывать деньги, в том числе в коммерческую недвижимость. Такое положение инициирует повышение спроса и на смежных рынках, в частности, лизинга зданий и сооружений. Соответственно, появляется конкуренция, новые игроки, которые строят, продают и эксплуатируют.

Одним из камней преткновения в сделках с недвижимостью является земля, которая не может быть передана в лизинг. Когда она продается, особых проблем не возникает мы просто покупаем ее вместе с объектом недвижимости. Сложнее ситуация, когда требуется аренда муниципальной собственности и, следовательно, все идет через земельный комитет. Это сильно удлиняет сроки оформления сделки.

Порядок проведения лизинговой сделки выглядит следующим образом. Сначала проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете компании. В случае положительного результата мы приступаем к заключению договоров купли-продажи и лизинга. Затем проходит оплата аванса лизингополучателем нам, а нами продавцу недвижимости, после чего идет регистрация договора в юстиции. Ввиду того, что мы используем финансовые ресурсы банка под конкретные сделки, нам необходима также регистрация залога. Далее происходит финансирование и окончательный расчет с продавцом недвижимости.

Если сравнивать лизинг и аренду недвижимости, я считаю, что первый намного эффективнее для организаций, находящихся на обычной системе налогообложения. Арендные и лизинговые платежи для офисного помещения в центре Новосибирска примерно равны. Отличие в том, что по истечении срока лизинга вы получаете в собственность здание, которое уже выросло в цене. Более того, лизинговые платежи фиксируются с учетом стоимости недвижимости в настоящий момент, а арендные с каждым годом увеличиваются на определенный процент. Поэтому при сопоставлении лизинга и аренды плюсов, несомненно, больше у первого.

Еще один нюанс связан с тем, что объект недвижимости обязательно должен выбирать сам лизингополучатель. В противном случае в итоге несвершившейся сделки или дефектов в реализации договора претензии могут предъявляться лизингодателю: вы предложили продавца вы и виноваты.

В первую очередь хотелось бы отметить, что в настоящее время в Российской Федерации созданы благоприятные условия для развития лизинга недвижимости. В основном благодаря использованию ускоренной амортизации имущества и отнесения лизинговых платежей на расходы с последующим уменьшением налогооблагаемой прибыли.

Платить и не переплачивать
Традиционно считается, что развитие лизинга недвижимости тормозит несовершенство налогообложения. Свое мнение высказала ведущий аудитор ЗАО БДО Юникон ГИД-Аудит Татьяна Жигулина.

Что касается НДС, то в соответствии с Налоговым кодексом лизингодатель имеет право предъявить его к вычету по предмету лизинга в тот момент, когда имущество принимается к учету в качестве объекта основных средств. Такой порядок позволяет лизингополучателю снизить платежи в бюджет, предъявив к вычету НДС с полной стоимости объекта и в дальнейшем уплачивая его только в части лизинговых платежей, что не требует дополнительного отвлечения средств.

При рассмотрении операций с лизингом недвижимости стоит остановиться на трех основных налогах: на добавленную стоимость, на имущество и на прибыль.

Остановлюсь более подробно на налоге на прибыль.

Налог на имущество уплачивается той стороной, на балансе которой числится предмет это устанавливается по взаимному соглашению лизингодателя и лизингополучателя и прописывается в договоре.

Возможен следующий вариант выхода из ситуации изначально устанавливать выкупную цену и порядок ее уплаты в договоре лизинга.

Если предмет учитывается на балансе лизингодателя, клиент признает расходы в сумме лизинговых платежей в полном объеме. Однако здесь возникают проблемы у лизингополучателя, если условиями договора предусмотрен выкуп объекта. Специалисты Минфина и налоговых органов считают, что независимо от того, у кого на балансе числится предмет лизинга, должна быть уплачена выкупная цена расходы лизингополучателей на приобретение амортизируемого имущества. И если в договоре она не выделяется, фискальные органы считают это безвозмездной передачей имущества, в результате чего возникают налоговые риски в части доначисления доходов у лизинговой компании. Существует также точка зрения, согласно которой выкупная цена в полном объеме учитывается в составе лизинговых платежей и формирует стоимость объекта.

Деньги в хорошие руки
Важным участником сделки финансовой аренды являются кредитные организации, обеспечивающие лизингодателям необходимые заемные средства. Условия и особенности получения банковского кредита лизинговыми компаниями пояснил начальник кредитного управления ОАО Банк Левобережный Андрей Сергеев.

В качестве преимуществ лизинга над покупкой недвижимости с точки зрения налогообложения могу отметить следующие. Лизингополучатель не отвлекает собственные средства, использует их более эффективно и соответственно повышает рентабельность капитала. Возможность выбора учета объектов основных средств на балансе лизингодателя либо лизингополучателя также способно улучшить финансовые показатели например, можно не платить большой налог на имущество, а равномерно распределить его в лизинговых платежах. Также при лизинге, в отличие от аренды, применяется ускоренная амортизация, за счет которой оптимизируются налоговые платежи по налогу на прибыль.

До того, как право собственности на недвижимость не будет оформлено на лизинговую компанию, деньги мы выдать не можем. Любой банк должен иметь гарантии либо в виде ипотеки предмета лизинга, либо другого залога без обеспечения кредиты не выдаются.

Первый принцип банка знай своего клиента. В первую очередь мы изучаем весь юридический пакет документов лизингодателя, определяем направления деятельности и, что самое главное, полномочия. Следующий момент это оценка финансового положения компании, поскольку деньги мы даем только тем, кто умеет с ними работать и на них зарабатывать. Мы запрашиваем финансовую отчетность компании и, учитывая наш документооборот, проводим экспресс-анализ: для него требуется два баланса на две отчетных даты и расшифровки его основных статей. Если экспресс-анализ дает положительные результаты, финансовое положение изучается более глубоко: мы смотрим на активы, принятые лизинговой компанией обязательства перед кредитными организациями и, что самое важное, их соответствие финансовым потокам. Если эти показатели не вызывают сомнений, третье, что мы делаем обсуждаем детали предполагаемой сделки, в том числе предмет лизинга и чистоту документов по нему. Если говорить о недвижимости это право собственности, техническая документация, возможные препятствия для совершения сделки купли-продажи и дальнейшей лизинговой сделки. Также мы интересуемся потенциальным лизингополучателем, так как именно он является основным источником денежных средств для погашения кредита. Последнее это условия сделки. Сроки подписания и взаиморасчетов должны соответствовать срокам выдачи кредита и финансирования.

Хотелось бы отметить, что банкам гораздо удобнее сотрудничать с лизинговыми компаниями. В этом случае все работы по рассмотрению документов для осуществления сделки, изучению лизингополучателя, который порой бывает непрозрачен и нам непонятен, ложатся на лизингодателя. Те, кто успешно с этим справляются, получают у банка заемные средства, тем самым увеличивают активы и расширяют круг клиентов.

Таким образом, необходимыми условиями для выдачи заемных ресурсов являются удовлетворительное финансовое положение лизинговой компании, отсутствие просроченных задолженностей перед кредиторами, наличие собственных средств для финансирования сделки в размере не менее 20 процентов от ее суммы и возможность оформления в залог предмета лизинга. Поскольку существуют ограничения на объемы предоставляемых кредитов сроком более одного года, определенные Центральным Банком как норматив, сегодня Банк Левобережный может выделить на данные операции 300 миллионов рублей. Эта цифра на текущую дату и в течение года будет изменяться в большую сторону, так как капитал банка из года в год прирастает.

Евгений Лошаков: В моем понимании, оптимальным стимулом развития небольших компаний является Новосибирский технопарк. Представители среднего и малого бизнеса реализуют свои идеи на его территории, получая возможность снять или купить в лизинг офис, производственные, складские помещения. Конечно, стоимости аренды пока никто не знает, но, насколько я помню условия президентской программы, ставки там должны быть очень низкими, растянутыми во времени и будут включаться в себестоимость производства товаров. Я видел реализованные технопарки на территории РФ (например, в Казани), и там это действительно работает. Приходит частный предприниматель, у которого нет ничего, кроме идеи, специалисты технопарка помогают ему составить бизнес-план, предоставляют все необходимые возможности для получения кредитов, помещения и имеют определенный процент от выручки.

Не обижайте малышей
За счет того, что лизинг позволяет не отвлекать единовременно большие объемы оборотных средств, он является привлекательным инструментом для малого и среднего бизнеса. А как дело обстоит конкретно с лизингом коммерческой недвижимости? Способно ли его бурное развитие решить проблему нехватки площадей для таких компаний? Мнение по этому поводу высказали участники круглого стола.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что, хотя лизинговые сделки с недвижимостью не лишены сложностей, высокий потенциал данного инструмента очевиден и всплеск предложения грядет в скором будущем.

Андрей Сергеев: Предприниматели и малый бизнес из года в год работают и зарабатывают деньги, тратя значительную часть средств на арендные платежи. Мало кому приходят в голову мысли, что потраченные суммы могут являться платежами по выкупу того объекта недвижимости, в котором они находятся. Лизинговые компании должны активнее доносить до них эту идею, и желающих взять в лизинг коммерческую недвижимость будет значительно больше. Что касается источников финансирования лизинговых операций, то, на мой взгляд, банки сейчас адекватно расценивают этот инструмент и готовы предоставлять заемные средства. Я считаю, что лизинг зданий и сооружений для многих предприятий малого и среднего бизнеса это шанс превратиться в активно развивающееся и даже крупное предприятие.



Главная --> Публикации