Главная --> Публикации --> Деревья растут до небес Продать квартиру – это тебе не мацони кушать! Жилье для автомобиля обходится москвичам недешево Не выбрал управляющую компанию? квартплата будет расти и расти Кто имеет право на расширение жилья?

Наука торговать
Московские торговые сети стали заходить в Смоленск три года назад. Довольно быстро большинство заметных муниципальных магазинов площадью от 800 до 1000 квадратных метров превратились в сетевые супермаркеты. По неофициальным данным, месячный оборот каждого торгового предприятия Магнита и Копейки, закрепившихся в городе первыми, колеблется от $1,5 млн до $3 млн, немногим меньше у недавно присоединившихся к этой компании сетей Дикси и Континент света. Существенную роль сыграло и радушие городской администрации, которая установила москвичам стоимость аренды на порядок ниже рыночной (на срок до 15 лет), в центре Смоленска доходящей до $100 за метр в месяц. Поэтому москвичей просто потрясло известие о том, что с некоторых пор один из трех смоленскх магазинов Дикси и один из двух магазинов Континента света принадлежит уже не муниципалитету, а гражданке Людмиле Болоховой, представители которой объявили о немедленном повышении арендных расценок. На условиях анонимности представитель одного из арендаторов сообщил Власти, что новые хозяева помещения взвинтили аренду в семь раз: вместо $7, которые собирала городская администрация, частным владельцам придется платить по $50 за квадратный метр.

Невиданный скандал разразился в Смоленске: никому не известная 78-летняя горожанка за 78 млн руб. купила на никем не замеченном аукционе шесть крупных магазинов, в том числе надолго арендованных московскими торговыми сетями. Простота и изящество схемы позволяют легко реализовать ее и в других городах страны.

Ни в местных изданиях, на страницах которых обычно публикуется информация местных властей, ни на муниципальном сайте объявления о продаже имущества так и не появилось. Сообщение об аукционе было напечатано в ежедневном федеральном выпуске Комсомольской правды, у которого нет смоленской вкладки и который в отличие от пятничной толстушки купить в городе непросто. Анатолий Таранов, директор проводившего аукцион МУП Долговой центр города Смоленска (никаких долгов на магазинах не висело, просто долговой центр обеспечивает и приватизационные торги), объяснил выбор рекламного носителя желанием расширить географию и привлечь столичных покупателей. Однако обнаружить крохотный текст, затерявшийся среди рекламы поп-концертов, мог бы только очень искушенный человек. Ни в Москве, ни в других точках расширенной географии таких не нашлось.

Новость была шокирующей еще и потому, что арендаторы не скрывали намерения выкупить арендуемые помещения, внесенные в прогнозный план приватизации 2007 года. Просто прогноз стал былью незаметно для самых заинтересованных лиц. И неудивительно.

Впрочем, все необходимые формальности устроители аукциона соблюли. Объявление было дано в срок, торги прошли безупречно, а их результаты завизировал первый вице-мэр Смоленска Владимир Лабовский.

В итоге аукцион, организованный в одной из комнат долгового центра, прошел почти по-семейному. Помимо организаторов -- четырех невозмутимых чиновников и аукциониста -- присутствовал только 26-летний юрист, представитель престарелой Людмилы Болоховой, действовавший по доверенности. Он подтвердил намерение своего доверителя купить шесть из десяти разбросанных по всему городу муниципальных магазинов общей площадью 4,5 тыс. квадратных метров и во всех случаях был признан победителем на первом же шаге. Квадратный метр городской недвижимости обошелся Людмиле Болоховой в среднем в $67 По самым скромным оценкам, эта цена в три раза ниже рыночной.

Как только о происшествии стало известно, мнения горожан разделились. Некоторые откровенно радовались: Москвичей кинули -- хорошо, давно пора! А то понаехали тут, скупили все!

Невыносимая легкость
К сожалению, Власти так и не удалось выяснить, как Людмила Болохова собирается распорядиться свалившимся на нее счастьем. От общения с прессой старушка отказалась наотрез, хотя и не успела убежать от фотографа, запечатлевшего новую хозяйку магазина на фоне собственности. По отзывам соседей, раньше в покупке магазинов либо иного заметного имущества одинокая пожилая женщина, недавно поселившаяся в одном из новых домов в центре Смоленска, замечена не была, да и образа жизни всегда придерживалась скромного -- никаких ночных клубов и раритетных авто.

Местные СМИ сообщили, что сетевики завалили гневными письмами городскую администрацию и горсовет и даже пожаловались в прокуратуру. Правда, исполняющий обязанности прокурора области Виктор Лосев факт подачи таких заявлений не подтвердил.

Арендаторы проданных помещений почувствовали себя жестоко обманутыми. Заместитель директора электротехнической компании Континент света Сергей Близнюк заявил: Магазин продали за 9 миллионов, а на капитальный ремонт помещений и подвала мы потратили половину этой суммы! Поэтому с выкупом объекта у нас никаких проблем не было бы. Заключая договор аренды на десять лет, мы сразу хотели включить в него пункт о праве выкупа, но нам не разрешили. В смоленском представительстве Дикси также были шокированы поведением городской администрации. Мы сейчас не предпринимаем никаких шагов, этим занимается наше московское руководство,-- сказал один из руководящих сотрудников торговой сети.

Выяснилось, что в городском законодательстве есть лазейка, позволяющая напечатать объявление о смоленском аукционе хоть в New York Times. Дело в том, что рупоры городской администрации в муниципальном законе указаны по именам -- Рабочий путь и Смоленские новости, а вот про то, где должны печататься объявления об аукционах, нет ни слова.

Зато в горсовете, который с мэром давно на ножах, разразилась настоящая буря. Депутат Алексей Казаков потребовал разобраться с неэффективным управлением имуществом. Его коллега Владимир Загрядский тут же предложил отменить результаты злосчастных аукционов и завершить на этом приватизацию муниципального имущества. После нескольких безуспешных попыток горсовет все-таки получил для очной беседы руководителя долгового центра Анатолия Таранова, и с его участием прошло заседание постоянной комиссии по законности, регламенту и этике. Депутатов взволновала легкость, с которой серьезных людей обвели вокруг пальца.

Депутат Сергей Маслаков выразился жестче: Кого-то обманули -- это точно. Непонятно пока, кого больше -- московских предпринимателей, рассчитывавших на долгосрочную аренду, или городскую казну, в которую денег попало намного меньше, чем могло бы. Но то, что всех, в том числе и москвичей, опередила бабушка со своими миллионами, наводит на мысль, что муниципальный долговой центр действовал по определенному плану. Кто его придумал -- пусть разбираются компетентные органы.

Всем мэрам пример
По результатам беседы комиссия приняла решение приостановить приватизацию до лучших времен и наконец определить, где должны печататься объявления об аукционах. Заместитель председателя горсовета Эдуард Качановский сообщил Власти: Если бы в городском законодательстве четко прописали процедуру приватизации муниципальной собственности, не было бы этого скандала. Объявление об аукционе только в федеральном издании лишило многих смоленских предпринимателей возможности принять участие в торгах. Конкуренции, по сути, никакой не было, и огромные площади ушли по заниженной цене, нанеся существенный урон городской казне. Правда, недавние поправки в федеральный закон N131 Об общих принципах организации органов местного самоуправления освободили нас от необходимости ускоренной распродажи свыше тысячи объектов муниципальной собственности, а ведь от такого ускорения сделки порой становятся совсем уж непрозрачными. Эдуард Качановский считает, что всю информацию об аукционах нужно размещать в СМИ задолго до торгов, тогда подобного абсурда мы сможем избежать.

***Примечательно, что первыми подобные утечки информации подвергли сомнению отставные силовики. Полковник милиции Анатолий Семцов, который в свое время был заместителем главы областного управления внутренних дел, заявил Власти: Мне смешно, что сам Владислав Халецкий и расследует эти нарушения. В местной прессе сейчас пишут, что мэр, который ничего не знал о том, что творится у него под носом, теперь-то уж рьяно взялся за дело. А у меня нет никаких сомнений, что глава городской администрации все и организовал. А координатор Национального антикоррупционного комитета по Смоленской области, бывший сотрудник спецслужб Владимир Шаргаев констатировал: Если большой кусок городской собственности продается конспиративно -- ищи подвоха. И на месте правоохранительных органов, которые всем этим, несомненно, должны заняться, я поинтересовался бы у бабушки, откуда она узнала об аукционе. А вообще, подобные мероприятия проводились и раньше, только теперь городское имущество стали распродавать оптом, а не в розницу.

Мэр Смоленска Владислав Халецкий, которого народная молва считает одним из главных действующих лиц в этой истории, хранит гордое молчание. Впрочем, в конце августа источники в городской администрации сообщили, что Халецкий затеял служебное расследование действий руководителя муниципального предприятия, продавшего злосчастные магазины, и даже приказал подготовить судебные иски о признании результатов аукционов недействительными. В кулуарах прозрачно намекают на то, что глава долгового центра Анатолий Таранов в конце концов может ответить за все и за всех.

Так что московским компаниям, раскинувшим сети по стране, вскоре придется столкнуться с валом проблем, организованных по смоленской технологии. Ведь федеральных газет, непроданного имущества и скромных старушек в стране еще много. За всеми не уследишь.
Кризис ликвидности докатился до российских банков. Их клиентам теперь гораздо сложнее получить ипотечный кредит. Поскольку эти кредиты банки в большинстве своем рефинансировали за рубежом. Эксперты и банкиры предрекают ужесточение условий кредитования и рост ставок.

Оптовый подход может и не ограничиться одним Смоленском. Полковник Семцов подчеркнул: Повторение подобных инцидентов возможно в будущем и в других регионах, где не работает закон. Согласился с ним и глава местного отделения Справедливой России Михаил Старшинов, одновременно являющийся секретарем оргбюро президиума ЦК партии. Он назвал смоленский аукцион характерным примером расхищения государственного имущества и отметил: Пока такие лазейки остаются в законодательных актах других городов (местным законотворцам есть над чем задуматься), повторение подобных недоразумений возможно где угодно.

Генеральный директор брокерской компании Кредитмарт Николай Корчагин сообщил Эксперту Online, что среди банков, с которыми он работает, никто не прекращал выдачу ипотечных кредитов. Не слышал об этом и зампред правления СДМ-банка Владимир Луценко. Но спокойствия на рынке нет.

Сегодня в СМИ появилась информация о том, что Москоммерцбанк до октября приостановил выдачу ипотечных кредитов. В частности, об этом написала газета Ведомости. Ей о Москоммерце рассказали несколько банкиров и кредитных брокеров, сотрудничающих с банком. Однако в самом банке эту информацию категорически опровергли. Мы не приостанавливали выдачу кредитов, сообщила Эксперту Online представитель Москоммерцбанка Юлия Мячина. Напротив, мы сегодня открыли филиал в Нижнем Новгороде. Наша стратегия развития это ипотечное кредитование. Если бы мы не смогли выдавать кредиты, то зачем же нам было бы расширяться, выходить в новые регионы? Это было бы нелогично.

Причиной этого стал мировой кризис ликвидности. У многих банков фондирование ипотеки завязано на мировые рынки капитала. Большие длинные деньги многие могут привлечь только за рубежом. А сейчас, когда ликвидность мирового финансового рынка уменьшилась, условия фондирования ухудшились, говорит Корчагин. По данным другого кредитного брокера, банки, работающие с ипотекой, фондируют свои кредиты на 80% за рубежом. Сейчас фондировать кредиты на Западе стало очень сложно, соглашается аналитик ИК Финам Владимир Сергиевский. Причем речь идет даже не о росте стоимости фондирования, а о затруднении в получении денег в целом. Банки пытаются задействовать российские ресурсы, что подтверждает заметный сейчас бум сделок РЕПО.

Как отмечает Владимир Луценко, объем выдачи ипотечных кредитов в последнее время сократился в два раза: Банки стали ужесточать требования к заемщикам. Если раньше кредит получали те, кто на грани соответствия критериям банков, то сейчас таким клиентам кредиты перестали предоставлять. Также пристальное внимание банки стали обращать на выдачу особо крупных кредитов.

По мнению Корчагина, следующим этапом для некоторых банков может стать повышение процентных ставок. Кстати, Москоммерцбанк их уже повысил 13 августа на 0,5−1% и увеличил первоначальный взнос. Например, по кредитной программе банка Залог 50 для заемщиков без официально подтвержденного дохода ставка по кредиту вырастет с 12,5% до 13,5% годовых в долларах США. Максимальная сумма кредита по программе Залог составит не более 70% стоимости объекта недвижимости, говорится в пресс-релизе банка.

Сейчас сделок по рефинансированию пулов ипотечных кредитов вообще не происходит, отмечает Луценко. Все ждут, чем закончится кризис ликвидности. В течение месяца, я думаю, станет понятно, что будет с ликвидностью и стоимостью денег. Я думаю, ставки по рефинансированию поднимутся на 1−1,5%. До сего времени банки в среднем фондировали свои кредиты по ставке 6−7%.

Но главный экономист Альфа-банка Наталья Орлова считает, что удержать ставки будет под силу далеко не всем. Те же, кто сможет это сделать, завоюют рынок. Сейчас удачный момент для того, чтобы некоторые банки воспользовались ситуацией и увеличили свою долю рынка. Увеличат долю рынка те банки, которые смогут избежать повышения ставок. Это прежде всего госбанки и крупные частные банки, у которых большая доля депозитов, деньги корпоративных клиентов, ценные бумаги. Удар придется на небольшие банки, которые активно работали только в рознице и фондировали кредиты за рубежом. Этим банкам придется потесниться на рынке. Что же касается госбанков, то у Сбера, например, лишь 2% активов фондируется за рубежом, остальное за счет розничных депозитов. У ВТБ доля иностранного фондирования больше, но проблем с ликвидностью не будет, поскольку у него много ценных бумаг, которые можно продать, да и число клиентов быстро растет, говорит Орлова. Кстати, именно сегодня ВТБ объявил, что не только не поднимет, но даже, может быть, снизит ставки по ипотеке.

Ставки будут подняты, скорее всего, на 1%, это вопрос времени, говорит Луценко. Сергиевский, правда, с ним не соглашается. Большинство банков будут очень осторожно повышать ставки ипотеки они в России и так достаточно высокие, а растущие проценты могут свести на нет рост объемов выданных кредитов. Например, рядовой потребитель, который и так уже с недоверием относится к банкам после раскрытия реальной процентной ставки, воспримет повышение стоимости кредита как очередную попытку обмануть себя, говорит эксперт.

Москва станет вторым мегаполисом после Дубая, где появится вращающийся небоскреб. Mirax Group приобрела права на строительство высотки по этому проекту у архитектора Дэвида Фишера. Сейчас компания подбирает участок в пределах третьего транспортного кольца, где планирует построить вращающийся 60-этажный небоскреб стоимостью более $400 млн.

По мнению Сергиевского, в проигрыше не будут и дочки иностранных банков. У них пока достаточный запас прочности, чтобы дождаться стабилизации обстановки. Скорее всего, они сократят объем выдаваемых кредитов за счет временного повышения требований к заемщикам, но сохранят предлагаемые им условия, считает эксперт.

Сейчас мы ведем переговоры сразу по нескольким земельным участкам в пределах третьего транспортного кольца, на одном из которых и реализуем этот проект,-- рассказал глава Mirax Сергей Полонский. Источник в компании сообщил Ъ, что наиболее предпочтительной в компании считают площадку на территории Большого Сити. Предполагается, что общая площадь башни составит около 110 тыс. кв. м, высота -- более 60 этажей: на нижних этажах разместятся офисы и торговые помещения, на верхних -- апартаменты. Небоскреб планируется построить в 2008-2011 годах. По оценке господина Полонского, строительная себестоимость вращающейся части башни составит около $4 тыс. за 1 кв. м, а общий объем инвестиций в проект превысит $400 млн.

Mirax Group подписала соглашение о сотрудничестве с президентом архитектурного бюро Dynamic Architecture Дэвидом Фишером, говорится в сообщении Mirax. Дэвид Фишер предложил так называемую динамическую архитектуру, суть которой -- построение здания, чьи этажи могут вращаться по одной вертикальной оси независимо друг от друга, получая энергию от ветра. Этажи собираются целиком и крепятся на центральной части здания. Сейчас Дэвид Фишер проектирует такой 68-этажный небоскреб Green Environmental Tower в Дубае. Согласно договору, Mirax получила эксклюзивные права на строительство вращающейся башни в Москве и Петербурге. В начале августа Mirax перечислила в Dynamic Architecture первый платеж, однако стоимость контракта партнеры не раскрывают. Замгендиректора группы ДОН-строй Тимур Баткин оценивает контракт в миллионы долларов.

Участники рынка говорят, что из-за особенностей проекта строительство башни станет менее рентабельным, чем остальные проекты Mirax. Коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев считает, что стоимость строительно-монтажных работ в таком здании примерно вдвое выше по сравнению с обычными высотными комплексами и составляет $4-5 тыс. за 1 кв. м. Кроме того, указывает коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов, во вращающейся башне выше коэффициент потерь площадей (доля площадей, занимаемых инженерными помещениями, лифтами, холлами и т. п.-- Ъ). В домах Капитал груп коэффициент потерь достигает 20%, а в новом проекте Mirax, по словам господина Белоусова, может составить 30-40%.

Mirax Group основана в 1994 году. Входит в пятерку крупнейших московских девелоперов. Также работает на рынках Украины и Франции. 85% акций -- у Сергея Полонского, 10% -- у Артура Кириленко, 5% -- у совета директоров корпорации. Портфель проектов -- около 5 млн кв. м. Крупнейшие -- башня Федерация в ММДЦ Москва-Сити и Миракс-Плаза. Стоимость бизнеса, по собственным оценкам, около $4 млрд. Выручка в 2006 году по US GAAP -- $550 млн, EBITDA -- $237 млн.

Вскоре после этого федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) возглавил бывший топ-менеджер "Газпрома" Александр Семеняка - это было знаковое событие для рынка. Но начинали эту программу за два года до избрания Путина иностранцы. Николай Шитов, председатель правления банка DeltaCredit, специально созданного для целей ипотечного кредитования в 1998 г. , уверен, что параллельно можно и нужно запустить две программы - по социальной поддержке неимущих и отдельно коммерческую ипотеку, основанную на ставках, сложившихся на рынке.

Тимур Баткин из ДОН-строя говорит, что особенности проекта могут помочь в маркетинге здания. Но в ближайшие два-три года рынок вряд ли будет готов платить премию за уникальность здания,-- уверен Дмитрий Шмелев. Он считает, что продажная стоимость апартаментов там составит $14-18 тыс. за 1 кв. м -- столько же, сколько в башне Федерация.
В этом году президент России Владимир Путин назвал развитие программы ипотечного кредитования населения приоритетной для страны.

- Недавно банк DeltaCredit подписал партнерское соглашение с банком "Московское ипотечное агентство" (МИА) о рефинансировании последним выданных вами ипотечных кредитов. У инвестиционного фонда "США - Россия" кончились деньги?

Создавать систему ипотечного кредитования в нашей стране стали еще в 1993 г. В начале 1990-х гг. люди уже пытались получить ипотечные кредиты, но коммерческие банки не могли удовлетворить этот спрос из-за отсутствия как законодательной базы, так и долгосрочных финансовых ресурсов. Только в 1998 г. Госдума приняла два основополагающих закона: "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (о залоге недвижимости) ". Тогда же инвестиционный фонд "США - Россия" решил вложить деньги в программу жилищного ипотечного кредитования, которую он назвал DeltaCredit. Впоследствии он приобрел собственный банк (получивший то же название). Сейчас на очереди еще три законопроекта - "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", "О строительно-сберегательных кассах" и "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья".

Мы предпочитаем иметь диверсифицированные источники финансирования, как любой коммерческий банк, базируя свою работу не только на собственном капитале.

- Нет. Это связано с развитием нашей стратегии по заимствованию у третьих сторон. Мы широко анонсировали займы у Европейского банка реконструкции и развития, у Международной финансовой корпорации. Очередной шаг - подписание этого соглашения, которое свидетельствует, что заимствования [на цели развития ипотеки] возможны и на внутреннем рынке. Сейчас мы ведем переговоры еще с несколькими потенциальными инвесторами, надеюсь, что скоро будут подписаны новые документы о финансировании нашей программы.

- До тех пор, пока эти средства будут пользоваться спросом. Банк - это организация, которая покупает и продает деньги. Пока будет спрос на ипотечные кредиты, будем занимать.

- В каком объеме вы хотите привлекать внешнее финансирование?

- Раз инвесторы выбрали нас, значит, мы оказались чем-то лучше. А если серьезно - наверное, есть две причины. Во-первых, им оказался интересен сам рынок ипотечного жилищного кредитования, сотрудничество с банком, который на нем специализируется. Во-вторых, мы показались им достаточно надежным партнером. Давая кому-то деньги, инвестор принимает на себя кредитный риск. Видимо, условия обеспечения рисков, которые мы предложили, инвесторов удовлетворили. Хотя, конечно, лучше этот вопрос задавать им.

- Интерес МИА понятен - агентство создавалось специально для развития ипотеки в Москве. Чем вы привлекательны для других инвесторов - ведь в России есть более доходные и короткие финансовые инструменты?

- АИЖК не является ритейловой организацией - оно не работает с конечным потребителем, как мы. Они рефинансируют выданные банками кредиты. В агентстве работают высококвалифицированные специалисты, и мы с ними ведем активные переговоры о сотрудничестве. Наши организации взаимодополняют друг друга на рынке - мы работаем с "розницей", с физическими лицами-заемщиками. Они представляют собой "крупнооптового" поставщика финансовых ресурсов, выпуская ценные бумаги для институциональных инвесторов и выкупая закладные на недвижимость у банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

- Сейчас на столичный рынок активно пытается выйти федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Как вы оцениваете перспективы конкуренции с его программой?

- Помимо ставок есть много других факторов, влияющих на условия выдачи кредитов. Да и сами ставки могут быть плавающими или твердыми. Например, у нас есть твердая ставка в 15% , а по другой программе - плавающая в 12% , которая может меняться при изменении ставки LIBOR. Изменятся рыночные условия - она снизится или повысится. Кстати, если проанализировать состояние финансового рынка за последние два года, то 15% в валюте в определенный момент было даже выгоднее, чем 18% в рублях, - соотношение курсов рубля и доллара практически держится на одном уровне.

- Но по их условиям работы конечные потребители должны получать кредиты под 18% годовых в рублях. А вы выдаете их под 15% в валюте. Учитывая срок кредита (10 и более лет) , условия АИЖК выглядят предпочтительнее. ..

- В некоторых субъектах РФ местные власти широко практикуют вливание бюджетных денег в собственные ипотечные программы. Там ставки по кредитам снижены до минимальных величин. Вы видите эти регионы для себя закрытыми?

Кроме того, банкам важно четко определить в будущих договоренностях с агентством важный момент - кто берет на себя кредитные риски. Потому что от этого зависит, какой должна быть наша маржа - полпроцента, 1% или все-таки больше. Стоимость кредитных рисков, обслуживания заемщика и т. д. достаточно велика. И тогда наступает момент, когда политическое декларирование низких процентных ставок становится для коммерческих участников рынка просто невыгодным. Мы, как коммерческий банк, строим свой бизнес и выдаем ипотечные кредиты по ставкам, которые сложились на рынке. А если организовывают систему распределения дотаций социально незащищенным слоям населения, мы тоже могли бы участвовать в таких программах, но не делая из этого основу для нашего бизнеса. Так давайте и назовем ее откровенно - системой государственных субсидий.

- Но местные программы, как и АИЖК, не разделяют получателей ипотечных кредитов на имущих и неимущих. Вы думаете, имея возможность получить дешевые деньги, кто-то предпочтет занимать у вас?

- В мире практикуется два варианта работы одновременно. Должна быть программа поддержки социально незащищенного населения - по льготным ставкам или с оплатой первоначального взноса за малообеспеченного человека. Мне видится здесь больше элементов социальной поддержки, а эти программы нужно четко отделять от бизнеса. Но параллельно должно развиваться ипотечное кредитование по сложившимся рыночным ставкам, и на этом базируется рынок в целом. Эти ставки должны учитывать экономические, политические, кредитные риски, общий уровень развития экономики и т. д.

Чтобы привлечь деньги с рынка, их стоимость должна соответствовать доходности рынка государственных заимствований - сегодня в среднем этот уровень составляет как раз 18% годовых в рублях. Поэтому, на мой взгляд, тому же агентству при использовании государственных гарантий можно выпускать ценные бумаги с доходностью не менее 18% годовых в рублях - тогда они будут пользоваться спросом. Но ставки размещаемых кредитов, значит, должны быть больше. В противном случае маржа агентства составит ноль, а ему и другим участникам этого рынка надо на чем-то зарабатывать.

- На мой взгляд, нельзя получать государственные субсидии и раздавать их всем [подряд] - можно только направлять их на определенную группу населения, которая в них нуждается. А если распространять помощь на всех - ресурсы быстро исчерпаются. Насколько мне известно, в АИЖК сейчас вырабатывается долгосрочная стратегия, в рамках которой можно будет определить грань между коммерческой и социальной ипотекой. Если это удастся, то в ипотечных программах окажутся заинтересованы все - и малоимущие слои населения, которым действительно трудно выплачивать ссуды по рыночным ставкам, и коммерческие структуры, а главное, все люди, которые бы хотели стать собственниками новой квартиры.

- Это непростой вопрос. Средняя доходность по портфелю инвестиций ПФР - цифра очень важная. Мы с вами, как налогоплательщики, от нее зависим. Если она будет меньше определенного уровня, то наши будущие пенсии превратятся в песок. Можно, наверное, часть средств размещать по льготным ставкам, чтобы обеспечить жильем незащищенные слои населения. Но давать дешевые деньги всем подряд - это создавать в будущем проблемы для пенсионеров. Я, как налогоплательщик, был бы против.

- Но АИЖК планирует продавать свои облигации Пенсионному фонду России, который вроде как готов размещать средства под более низкий процент. ..

- Мы действительно уникальная структура: банк "монопродукта" - ипотеки. Единственное, за счет чего нам бы хотелось диверсифицировать бизнес, - более широкий спектр ипотечных продуктов. Недавно начали выдавать кредиты на ремонт квартир, на объекты загородной недвижимости, под инвестиционные контракты для оплаты приобретения новостроек. Мы бы не хотели заниматься рискованными операциями, например, на фондовом рынке. Недвижимость - это серьезное ликвидное обеспечение кредитов.

- Кроме ипотечных кредитов какие другие виды банковского бизнеса вы развиваете?

- Мы постоянно отслеживаем ситуацию на рынке и стараемся так сформировать наш кредитный портфель, чтобы даже в случае повторения кризиса 1998 г. мы могли бы выйти из него без потерь. На сегодняшний день отношение объема кредитного портфеля к стоимости заложенной недвижимости составляет 63%. Так что даже в случае резкого снижения цен на квартиры мы достаточно надежно защищены.

- Многие аналитики предсказывают в будущем году начало постепенного снижения цен на жилье. Какова будет политика банка в этой ситуации?

О КОМПАНИИ: Инвестиционный фонд "США - Россия" начал заниматься ипотечной программой в России с 1998 г. В конце 2001 г. он приобрел коммерческий банк "Дж. П. Морган Банк", на основе которого создан первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк DeltaCredit. Включение собственной банковской структуры в процесс ипотечного кредитования позволило сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю технологически более простой и эффективной. На сегодняшний день банк DeltaCredit выдал кредитов на общую сумму свыше $45 млн.

БИОГРАФИЯ: До назначения на пост председателя правления ЗАО "КБ ДельтаКредит" Николай Шитов занимал должность вице-президента инвестиционного фонда "США - Россия", а ранее работал в инвестиционном банке Merrill Lynch в Лондоне. Он является членом экспертной группы президиума Госсовета по вопросам жилищной политики и развития ипотеки и принимает активное участие в разработке поправок к закону об ипотеке и законопроекта об ипотечных ценных бумагах. Стажировался в США в компании FannieMae - одном из крупнейших операторов на вторичном рынке закладных, где занимался вопросами, связанными с управлением рисками, а также с управлением портфелем ипотечных ценных бумаг. Имеет степень МBA в области финансов бизнес-школы Лондонского университета (Imperial College).



DeltaCredit осуществляет кредитование на покупку готового жилья по базовой программе и программе "deltaВариант" по кредитованию покупки строящегося жилья, а также для приобретения загородной недвижимости. В мае 2002 г. Международная финансовая корпорация (МФК) и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) предоставили DeltaCredit $40 млн в качестве целевого инвестиционного займа на развитие ипотеки в России. В июле международное рейтинговое агентство Standard Poor""""""""""""""""""""""""""""""""s присвоило DeltaCredit рейтинг CCC+/POSITIVE - этот высший в России рейтинг Standard Poor""""""""""""""""""""""""""""""""s получили только три отечественных банка.



Главная --> Публикации