Главная --> Публикации --> В ожидании роста Историческая часть города лион Хождение по дачным мукам Очередники: права, возможности, ограничения Копить или купить?

Сегодня многие россияне размышляют а не приобрести ли квартиру или дом на черноморских курортах России? Приближающаяся Олимпиада будет только поднимать цены на недвижимость, поэтому в любом случае вложения оправдаются. Сочи уже сейчас стал ценовым лидером побережья, за столь короткое время со дня объявления его столицей зимней Олимпиады, цены на жилье здесь выросли на 20 %. А за минувший год Сочи подорожал в два раза. По прогнозам, к олимпийскому 2014-му году сочинские квартиры и домавзлетят в цене еще вдвое! Есть риск не успеть за ценовой гонкой. Может быть, выбрать другой город? Что нам предложит, например, Анапа?

Краснодарский край сегодня у всех на слуху. По понятным причинам тон задает Сочи здесь через 7 лет пройдут зимние Олимпийские игры. Но на побережье кроме Сочи есть и другие достойные города Геленджик, Новороссийск, Анапа. Задумываясь о покупке недвижимости у Черного моря, стоит обратить внимание на них.

Что касается строительства жилья, то оно до недавнего времени велось стихийно, говорить о планомерном продуманном строительстве не приходится. Однако прекрасной Анапе удалось пережить непростые для страны времена, и сегодня она возрождается вновь.

Лучшая детская здравница в СССР
Анапа находится в 52 км от Новороссийска, на северо-восточном берегу Анапской бухты, окруженной отрогами Главного Кавказского хребта. Добираться до Анапы легко всеми известными способами самолетом, поездом, автомобилем.
Прибавим сюда целительный климат, лечебные грязи, которые продлили жизнь огромному количеству людей. Много лет Анапа была признанным детским морским курортом, всесоюзной здравницей сама природа создала здесь все условия для детей, например великолепные пляжи. Сюда в советские времена приезжали отдыхать, набираться здоровья и сил ребята со всей большой страны.

В центре Анапы земля очень дорогая, там строятся в основном мини-гостиницы. Активное жилищное строительство идет в районах 3-А, 3-Б. Это высокий морской берег, дорога до центра города занимает всего 10 минут. Строятся постепенно и коттеджные поселки, впрочем поодаль от моря. Кто предпочитает покупать недвижимость в Анапе? Москвичи, северяне, а в последнее время в теплые края потянулся и народ с Урала.

Самые доступные цены
Какова же сегодня ситуация на рынке недвижимости Анапы? По сравнению с прошлым сезоном цены на недвижимость в Анапе уже выросли более чем на 30 %, по ценовой динамике город не уступал даже Сочи. Но, как рассказал руководитель департамента по связям с общественностью инвестиционной компании Бэст Виктор ПЯТКОВ, в Анапе самые низкие цены на жилье по сравнению с Сочи и Геленджиком, в новостройках от 28.000 руб. до 50.000 руб. за кв.м. Что касается жилья на вторичном рынке, тут самым молодым домам 20 лет. Много ветхого жилья. В среднем, однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке площадью 31-32 кв. м стоит от $50 тыс.

Бэст уже заканчивает строить Бриз. Отметим, что при строительстве применялись современные технологии энергосберегающие и сейсмоустойчивые. У Бриза собственная инфраструктура: магазины, спортивно-оздоровительный комплекс, медицинский центр, многоярусная стоянка. В двух шагах от комплекса ресторан и кафе, пиццерия, минимаркет и необходимые бытовые службы.

Приморский Бриз
Итак, главный вопрос что и где купить, чтобы выгодно вложить деньги в ликвидный объект?
Поскольку пока что современного многоэтажного жилья в Анапе строится не так уж и много, стоит обратить внимание на жилой десятиэтажный комплекс с пентхаусами Бриз, который возводит инвестиционная компания Бэст (Бэст-Анапа). Компания работает в Москве, Подмосковье и юге России.

Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире класса A всего 1200-1300 долларов. Согласитесь, с московскими ценами даже и сравнивать нельзя.

У комплекса очень удачное расположение, всего в семи минутах езды от центра города и живописной набережной. Из окон дома открываются потрясающие виды на горы, виноградники и реликтовые рощи, море и панораму города. Так что жители Бриза окунутся во все многообразие летней анапской жизни от атмосферы нескончаемого праздника, которым живет город весь сезон, до ощущения торжественного покоя, который дарят горы. Разумеется, у жилого комплекса Бриз своя огороженная территория и охрана.


Чтобы выполнить городские программы по обеспечению жильем, московские власти решили часть квартир приобрести в Подмосковье. В ближайшие полтора года на покупку почти 1,2 млн кв. м (около трети вводимого в 2007-2008 гг. муниципального жилья) будет направлено более 50 млрд руб. -- эта сумма предусматривает 30-процентный дисконт от рыночной стоимости подмосковного жилья. Взамен чиновники могут пообещать компаниям-продавцам привлекательные площадки в Москве.

Покупка новой современной квартиры в Анапе это не только удачное вложение капитала, который без сомнений сохранится и приумножится. Это еще замечательный подарок собственной семье, которой полноценный отдых на одном из лучших черноморских курортов будет всегда обеспечен.

В Москве не хватает земли для строительства муниципального жилья,-- объяснил Ъ один из авторов распоряжения -- начальник управления градостроительных программ Департамента градостроительства г. Москвы Алексей Шепель. По его словам, нехватка муниципального жилья, которую планируется ликвидировать за счет схемы соинвестирования, очевидна уже в 2007 году. Как сообщил господин Шепель, план обеспечения очередников жильем на этот год составляет 1,911 млн кв. м, из них более 400 тыс. кв. м город приобретет у девелоперов на условиях соинвестирования. Действительно, часть жилья для нуждающихся москвичей может быть построена в Подмосковье, подтвердил один из заместителей главы Департамента градостроительной политики г. Москвы Владимира Ресина.

Правительство Москвы утвердило план ввода жилья для решения общегородских жилищных программ на 2008 год. Как сказано в распоряжении #1859-РП от 29 августа, опубликованном в конце прошлой недели, всего очередники (молодые семьи и другие льготные категории) должны получить 2,584 млн кв. м жилья. Из них 1,284 млн кв. м строится за счет средств горбюджета, 400 тыс. кв. м -- площади, полученные от инвесторов в качестве доли города. Еще 150 тыс. кв. м очередники смогут приобрести на предоставленные городом субсидии. Оставшиеся 750 тыс. кв. м городские власти планируют построить, выступая соинвестором в девелоперских проектах, в том числе за пределами Москвы. Это первый случай, когда Москва ищет квадратные метры для муниципальных программ в других городах.

По словам господина Шепеля, департамент уже ведет переговоры с рядом девелоперских компаний, строящих жилье на федеральных землях и в промзонах Москвы, а также на подмосковных участках. В частности, достигнуты договоренности о приобретении около 140 тыс. кв. м жилья у ДСК- Первый замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский подтвердил его слова, сообщив, что рассматривается возможность привлечения города в качестве соинвестора застройки микрорайона Восточное Щитниково в Балашихе и строительства в Люберцах. Он не исключил, что ДСК-1 передаст городу больше площадей, чем предположил Алексей Шепель. Условия соинвестирования менеджер комментировать отказался, заявив, что к единому мнению стороны пока не пришли. Сейчас продажи жилья в Люберцах еще не начаты, а стоимость квадратного метра в домах Восточного Щитникова (должны быть сданы в эксплуатацию в конце 2008-го -- начале 2009 года) составляет 51-57,5 тыс. руб. в зависимости от площади квартиры. В балашихинских новостройках (должны быть сданы в эксплуатацию в конце 2007 года) квадратный метр ненамного дороже -- 50-60 тыс. руб. Таким образом, разница в сроках сдачи новостроек не всегда гарантирует 30-процентную разницу в цене квартир.

Условия соинвестирования, по словам собеседников Ъ, находятся в стадии обсуждения. Алексей Шепель считает, что входить в девелоперские проекты городу лучше на ранних стадиях строительства, а размер инвестиций не должен превышать 70% от рыночной стоимости квадратного метра в готовом доме. В Департаменте экономической политики отказались от комментариев, ссылаясь на отсутствие официальных документов.

Власти США не намерены спасать спекулянтов, погоревших на ипотечном кризисе. Они готовы помочь реальному сектору и рядовым американцам, которые могут лишиться своих домов. Для этого потребуется смягчение денежной политики, решили спекулянты и сыграли на повышение.

Тем не менее руководитель отдела новостроек бюро Агент 002 Дмитрий Иванов считает, что подмосковные застройщики охотно откликнутся на предложение города, потому что из-за высоких цен они сейчас испытывают серьезные проблемы с продажами квартир. Дисконт, предлагаемый господином Шепелем, ему кажется нормальным. При оптовых продажах жилья дисконт зачастую составляет 10-40%, и это укладывается в экономику застройщика,-- говорит он. Впрочем, замгендиректора компании ДОН-Строй Тимур Баткин отмечает, что дисконт более 30% может оказаться критичным для экономики застройщика. Но у города есть рычаги воздействия на недовольных застройщиков. Продажа жилья по сниженным ценам может стать условием для получения привлекательных площадок в городе,-- говорит девелопер, строящий жилье по городским программам.

По данным RealtyTrac, в июле 2007 г. за неуплату ипотечного кредита лишились домов на 93% больше семей, чем годом ранее. Причина рост процентных ставок и снижение стоимости жилья после бума предыдущих лет, рост просроченной задолженности по высокорискованным кредитам (subprime mortgage). Ипотечный кризис резко сократил ликвидность на кредитном рынке.

В пятницу сразу два политика высшего ранга заявили о готовности помочь пострадавшим от кризиса. Президент США Джордж Буш предложил расширить возможности Федерального управления по жилищным вопросам в части гарантирования кредитов заемщикам с низким доходом. Это позволит тем, кто сегодня не способен погашать кредиты с плавающей процентной ставкой, рефинансировать их без потери жилья. Буш также предложил внести поправки в налоговый кодекс, чтобы рефинансирование кредита не увеличивало налоговые платежи. Но в задачи правительства не входит спасение спекулянтов или тех, кто принял решение о покупке дома, который не может себе позволить, предупредил Буш.

Слова Бернанке вернули оптимизм инвесторам. Американские индексы выросли на 1%, индекс РТС на 2,1% до 1919,89 пункта.

Председатель Федеральной резервной системы Бен Бернанке пообещал предпринять дополнительные действия <...> чтобы обеспечить упорядоченное функционирование рынков. Он солидарен с Бушем: В обязанности ФРС не входит <...> защита кредиторов и инвесторов от последствий их финансовых решений. Однако события на финансовых рынках могут иметь широкие экономические последствия, и ФРС должна их учитывать.

Кризис на рынке недвижимости чреват рецессией в экономике, заявил вчера на ежегодном симпозиуме руководителей центробанков (именно там выступал в пятницу Бернанке) экономист Гарвардского университета Мартин Фелдстейн, возглавляющий Национальное бюро экономических исследований (NBER), которое определяет циклы экономики США. Он обрисовал следующие угрозы: резкое падение цен на жилье и объемов строительства; рост стоимости заемных средств и замораживание кредитных рынков; падение объемов рефинансирования ипотеки и привлечения кредитов под залог жилья, сокращение потребительских расходов. ФРС должна быть готова снизить ставку с 5,25% до 4,25%; это стимулирует экономику, хотя разгонит инфляцию, но будет наименьшим из зол, уверен Фелдстейн. Во II квартале рост ВВП составил 4% в годовом исчислении, но кризис на ипотечном и кредитном рынках заставил ФРС заявить 17 августа, что риски замедления экономики существенно возросли.

Похоже, ФРС еще окончательно не определилась, снижать ли базовую процентную ставку 18 сентября, но, очевидно, склоняется к этому, трактует заявление Бернанке Дрю Мэйтус, старший экономист Lehman Brothers. Он уверен, что ФРС снизит ставку на 0,25 процентного пункта до 5%.

Анализ краткосрочных данных приобретет больший вес в политике ФРС в ближайшее время, считает Найджел Голт, главный аналитик по экономике США Global Insight, а все данные по июль будут иметь меньшее значение. Если Бернанке с коллегами сможет следовать этой политике, им, возможно, удастся избежать ошибок предшественников. ФРС в течение почти всего 2000 г. не считала бум в технологическом секторе пузырем, хотя он уже начал сдуваться, а индекс NASDAQ Composite упал с мартовского пика на 51,1%. Лишь 3 января 2001 г. ФРС снизила ставку сразу на 0,5 п. п. до 6%, но в марте началась рецессия, длившаяся, по оценке NBER, до ноября. (Использованы материалы WSJ.)

Финансовая система США в хорошем состоянии, уверен член совета управляющих ФРС Фредерик Мишкин, но в случае резкого падения цен на жилье центробанк должен быстро и агрессивно смягчить денежную политику: это позволит добиться того, что в случае падения цен на 20% темпы роста ВВП сократятся через три года не на 0,5, а на 0,25 п. п.

- Каково ваше первое впечатление от новых предложений по обеспечению жильем россиян?

В ответе за кризис
Кризис на ипотечном рынке стоил постов президенту Standard Poor's Кэтлин Корбет и министру финансов Саксонии Хорсту Метцу. SP, которое в разгар кризиса снизило рейтинги по сотням выпусков облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами, обвиняют в неспособности адекватно оценить риск этих инструментов. Метц по совместительству был председателем наблюдательного совета земельного банка Sachsen LB, понесшего убытки на ипотечном рынке США.
Министерство регионального развития должно сегодня внести на рассмотрение аппарата правительства России проект программы Строительство массового жилья для всех категорий граждан России. К 2025 году предлагается выйти на темпы строительства 1 кв. м жилья на душу населения в год. О том, где найти деньги для решения вечной жилищной проблемы, в интервью обозревателю Газеты Владиславу Долгову рассказал первый заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев.

- Складывается впечатление, что подмосковный стройкомплекс без особого энтузиазма участвует в объявленной гонке за количеством квадратных метров.

- Я расцениваю высказанные представителями Минрегиона и Росстроя предложения как желание осознать, при помощи каких еще механизмов - помимо тех, что уже используют региональные власти - можно поставить на поток обеспечение населения жильем. Я бы отметил, что обсуждение шло с учетом национальных интересов и схемы расселения работоспособных россиян по территории страны. По крайней мере очевидно, что в России существуют населенные пункты и поселения, в которых нет надобности строить по 1 кв. м жилья на душу населения в год, что декларируется как один из основных показателей выполнения наказа президента страны. Я имею в виду прежде всего Москву и Санкт-Петербург. Перенаселение в Москве, где дневное население составляет 10% населения России, уже совершенно очевидно. Да и в Московской области, например в Королеве, тоже нет надобности строить столько жилья. Королев - пример достигнутого баланса. Этот город имеет четко выраженные границы поселения и хорошо сбалансирован в смысле социального обеспечения и уровня развития рынка труда. Заставлять строить там порядка 150 тысяч кв. м, с учетом количества населения этого города, - значит нарушать баланс. Потому что рабочих мест впритык, инженерных мощностей тоже под завязку. Этому городу нет никакого резона увеличивать свой жилой фонд. И получается, что нельзя от всех регионов и муниципалитетов требовать одного и того же во имя достижения показателя по темпу строительства. И федеральные органы власти это понимают. Но я не думаю, что это смена направления в жилищной политике. Государственная власть четко определила: надо расширять географию жилищного строительства, уходя за пределы густонаселенных районов страны. Ведь сегодня только в Москве, Петербурге, Казани и Уфе мы достигаем сумасшедших показателей, а в России в целом такого темпа нет, и это неправильно.

- Значит, система обеспечения жильем неимущих граждан за счет покупателей коммерческих квартир в Подмосковье пока не изменится?

- Стройкомплекс Московской области вышел на уровень строительства 7 млн кв. м жилья в год, обогнав все регионы и почти достигнув пресловутого, но для многих заветного, показателя темпов строительства. А если бы у нас были достаточные мощности по электроэнергетике, то уже в этом году мы смогли бы построить 10 млн кв. м. Погоня за количеством квадратных метров для нас хороша только тем, что мы доказали работоспособность нашего административного ресурса, той команды управленцев, которая выстроила схему успеха. К тому же от объема строительства жилья зависит исполнение наших обязательств перед очередниками: именно благодаря набранному темпу ввода в строй жилья мы ежегодно отдаем бесплатно квартиры для 10-11 тысяч очередников. Хотя я считаю, что мы должны давать несколько больше. Когда началась раскрутка механизма жилищного строительства, одной из моих главных задач было наладить возведение многоэтажного жилья. Поскольку оптом строить быстрее и выгоднее с тем, чтобы строители часть построенного - от 8 до 20% и более - отдавали муниципальным образованиям.

- Несмотря на то что Минрегион говорит о строительстве социального жилья, предоставляемого на условиях найма?

- Нет. Ни пока, ни потом, надеюсь.

Все должны понимать, что строительство все равно стоит денег. А социальное жилье внаем - это жилье для иной категории граждан, это жилье другого рода. Будем строить и такое жилье, но в какой пропорции, пока сказать не могу. Только-только раскручиваем этот проект.

- Бесплатное жилье для граждан, которые действительно не имеют возможностей его приобрести, должно быть и будет всегда, потому что всегда будут немощные, нуждающиеся в нашей защите и заботе. Мы должны удовлетворить потребности людей, у которых есть определенные льготы и нет возможности приобрести квартиры. Но в областном бюджете мы сегодня не можем найти столько средств, чтобы предоставить бесплатные квартиры для 140 тысяч очередников. Кстати, если бы люди были уверены в том, что им дадут квартиру, очередь была бы в два раза больше.

- До недавнего времени инженерная инфраструктура создавалась только на средства инвесторов. С началом реализации жилищного национального проекта у вас появились для этого иные источники финансирования?

Более важная на сегодня для нас задача: чтобы квартиры, которые отдают инвесторы, обязательно доходили до тех граждан, кому они предназначены. Это те люди, перед которыми у нас есть обязательства. Для решения этой задачи мы сейчас создаем территориальные отделы по контролю за исполнением инвестконтрактов на территории Московской области. Губернатор Московской области Борис Громов разрешил увеличить штат министерства строительного комплекса больше чем в два раза именно для контроля за исполнением обязательств инвесторов перед администрациями, а также за тем, доходят ли квартиры до очередников. Новые отделы будут работать во взаимодействии с администрациями муниципальных образований.

- Новая редакция программы жилищной политики делает акцент на строительстве малоэтажного жилья. Подмосковная промышленность готова переориентироваться на такое строительство?

- Да, сейчас есть возможности пользоваться и федеральными источниками. Существует много проектов, которые частично финансируются по результатам выигранных нами конкурсов, устроенных федеральными ведомствами. Например, инженерная сеть в Дубне строится за счет федеральных средств, поскольку этот город теперь известен как свободная экономическая зона. Многое зависит от предприимчивости глав муниципальных образований, да и областной власти тоже. Желание получить средства есть, но чтобы получить финансирование, надо же деньги вложить в подготовку проекта. А как раз на подготовку проектов в муниципальных бюджетах не всегда находятся средства. В порядке самокритики могу сказать, что мы не всегда успеваем подготовить проектную документацию, согласовать техусловия, не всегда вовремя получаем экспертизу на проектно-сметную документацию. Наш губернатор жестко поставил задачу: создать одно окно для инвесторов, однако пока эта идея не воплотилась. С другой стороны, темп, заданный федеральными ведомствами, сбил с привычного ритма подготовительную работу инвестиционного процесса во многих регионах. Дело в том, что много согласований надо получать не в областных, а в федеральных инстанциях, которые осуществляют свои функции у нас на территории. Хватает волокиты и в областных организациях.

- Чего, на ваш взгляд, не хватает федеральной программе?

- Я сторонник малоэтажного строительства. Это когда областная стройиндустрия поднималась с колен, было выгодно наладить строительство многоэтажного жилья. Когда была проблема заманить инвесторов, мы позволяли им строить там, где они хотят, а не там, где хотели бы мы в соответствии с территориальным планированием и генеральными планами. Кроме того, еще надо было разработать или актуализировать эту градостроительную документацию. К настоящему времени эта работа завершена, и мы потихонечку заставляем инвесторов строить в достаточно удаленных от МКАД местах. Например, в Коломенском районе будем строить одно крупное поселение малоэтажной застройки и подобного же класса поселение в Ступинском районе - около 1,2 млн кв. м жилья малоэтажной застройки. Под такие проекты уже заключены договоренности о закупке и размещении в Подмосковье заводов по производству комплектующих по канадской и немецкой технологиям. Кстати, договорились об этом мы еще до презентации новой программы Минрегиона.

У меня, например, никогда такого не было, чтобы на приглашение принять участие в совещании половина глав администраций не отреагировала. (На августовское совещание по презентации программы Минрегиона прибыли представители 40 регионов. - Газета.) Я приготовил два вертолета, чтобы облететь область, думал: приедут губернаторы - полетим. Не полетели. Приготовил два шикарных автобуса, чтобы отвезти всех заместителей глав администраций, - поехало 12 человек, да и то - замы замов, от которых мало что зависит.

Более плотной работы с заместителями глав администраций по стройкомплексу. Я настаиваю на этом. Ведь они - главные организаторы исполнения и нацпроекта и новой программы.



Главная --> Публикации