Главная --> Публикации --> До самых до окраин Деревья растут до небес Продать квартиру – это тебе не мацони кушать! Жилье для автомобиля обходится москвичам недешево Не выбрал управляющую компанию? квартплата будет расти и расти

Разобраться в изобилии кредитных программ человеку, не посвященному во все тонкости кредитного рынка, довольно сложно. Каждый банк, если верить рекламе, предлагает и выгодные условия, и низкие процентные ставки. Для самостоятельного выбора оптимальных условий необходимо располагать запасом свободного времени. А после того как вам удалось выбрать приемлемый вариант, необходимо еще правильно заполнить все документы, чтобы банк одобрил кредит на необходимую вам сумму. Ведь любой банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин.

Борьба за клиента на рынке потребительского кредитования привела к тому, что получить кредит сейчас проще, чем потом его погасить. Причем, как показало исследование журнала Деньги, благодаря черным кредитным брокерам даже неработающий москвич сегодня может получить в банке до миллиона рублей. Чем это для него обернется, выясняли Владимир Меркулов и Елена Ковалева.

К тому же сотрудничество брокеров с банками дает возможность их клиентам получить ряд преференций, что, как утверждают брокеры, попросту невозможно при самостоятельном обращении в банк. Учитывая ряд специальных условий и скидок, предоставляемых банками-партнерами по ипотеке, вряд ли заемщик подберет более выгодные условия самостоятельно,-- говорит директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. Согласен с ним и заместитель гендиректора МИЭЛЬ-Брокеридж по регулярному рынку Алексей Шленов: Что касается ситуации, когда человек самостоятельно обращается в банк, то, на мой взгляд, единственной более выгодной программой, предложенной банком, может считаться лишь программа, предусматривающая корпоративную скидку от работодателя.

Помочь как в выборе, так и в оформлении документов может специализирующийся на этом посредник -- кредитный брокер. Воспользовавшись его услугами, можно сэкономить не только время, но и деньги. Ведь кредитный брокер может выбрать лучшее предложение на рынке, основываясь на предварительной детальной оценке финансовых возможностей клиента и с учетом всех его пожеланий. Это особенно актуально для рынка ипотечного кредитования, отличающегося многообразием предложений и сложностью этого специфического продукта для физических лиц. Но самое главное -- именно в ипотеке любой процент не в пользу заемщика может обернуться в итоге серьезными переплатами.

Помимо подбора банка брокер может помочь правильно заполнить кредитную заявку и анкету. Зачастую именно эти документы -- камень преткновения для многих желающих взять кредит в банке. За счет того, что инфраструктура кредитного рынка в России до конца не сложилась, у брокеров -- как у белых, так и у черных -- есть возможность повлиять на решение банка в пользу заемщика,-- признаются в одной известной брокерской компании. Скажем, добропорядочные клиенты зачастую очень подробно описывают в кредитной заявке все свои расходы и доходы. Банк, проанализировав приведенные цифры, может отказать в кредите, если размер платежа по кредиту превысит 50% от ежемесячного дохода заемщика. Таково требование Банка России. Брокер может подсказать, какие расходы указывать обязательно, а о каких можно и промолчать. Например, банки чаще всего не могут проверить наличие других кредитных обязательств клиента. В частности, информация по кредитным картам остается закрытой для банка практически всегда, и брокер может посоветовать клиенту не сообщать о его кредитной карте в заявке на новый кредит.

Если говорить о получении потребительского кредита, то в этом случае вряд ли стоит рассматривать помощь брокера как способ сокращения издержек: затраты на посредника доходят до 10% от одобренной банком суммы кредита. Если стоимость услуг брокера по ипотеке компенсируется за счет различных преференций со стороны банков, то в случае с потребительским кредитованием идет в основном экономия времени,-- говорит гендиректор компании Фосборн Хоум Василий Белов.

Стоимость услуг брокера по подбору выгодных клиенту условий по ипотечному кредиту, как правило, находится в пределах 1,5% от одобренной банком суммы кредита. Набор же услуг -- от выбора программы кредитования и квартиры до полного оформления жилья в собственность -- увеличивает стоимость услуг в среднем до 6%. Некоторые брокеры берут фиксированную ставку за услуги, разбивая их на несколько отдельных и назначая для каждой свою цену. Клиент в этом случае вправе выбирать необходимый ему набор предлагаемых услуг.

Однако получить одобрение банка на кредит -- это лишь часть задачи, стоящей перед заемщиком. Сбор и оформление документов не менее трудоемкий процесс, чем получение кредита. И этот процесс вполне можно переложить на плечи брокеров.

В конце июня компания Фосборн Хоум объявила о запуске совместных программ с компаниями, специализирующимися на рынке строительства и недвижимости. Клиенты, направленные в Фосборн Хоум этими компаниями, будут обслуживаться бесплатно. В рамках этих программ подписаны соглашения с несколькими банками -- это Первый чешско-российский банк, Ай-Си-Ай-Си-Ай банк Евразия и Инвестсбербанк, которые будут оплачивать услуги брокера за клиента.

Однако не за все услуги брокеры требуют деньги. Так, компания Кредит Стар осуществляет поиск информации о предложениях банков бесплатно. Клиент в этом случае заполняет заявку с указанием необходимых параметров кредита на сайте компании, которая, проводя предварительный скоринг, отправляет анкету непосредственно банкам. К клиенту же приходят готовые предложения от банков, отвечающие его пожеланиям. Мы вообще не берем денег с клиента, заключая прямые договоры с банками, которые выплачивают комиссию за каждую закрытую сделку,-- говорит президент Кредит Стар Сергей Севрюгин.

Непрозрачное посредничество
Если вы все же решили обратиться к посреднику при получении кредита, важно правильно выбрать компанию-помощника. Посреднические услуги на рынке кредитования предоставляют и так называемые черные брокеры. В основном их деятельность связана с потребительским и автокредитованием, и это не случайно. Выдача ипотечных кредитов связана с более тщательным анализом соответствия доходов заемщика выбранному кредиту. К счастью, такой вид мошенничества затронул ипотечный рынок в меньшей степени из-за особенностей проведения ипотечных сделок, требующих государственной регистрации,-- рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка Дельтакредит Алла Цытович.-- Мошенникам не так просто воспользоваться плодами преступного сговора -- в отличие от легко реализуемых товаров при выдаче беззалоговых кредитов.

Однако нужно помнить, что все расходы в конечном итоге всегда ложатся на потребителя услуги и брокеры, работающие на банковских комиссиях, получают плату от банка, а банк эту плату закладывает в стоимость кредита, говорит начальник отдела продвижения розничных продуктов Номос-банка Михаил Коршунов. На нашем рынке пока рано говорить об оплате услуг брокера исключительно банками, более того, это нехарактерно и для зрелых рынков. Не стоит тешить себя иллюзиями и надеяться, что какие-то из ваших расходов оплатит банк,-- это не благотворительная организация. Эталонный рынок США показывает нам, что брокеру платят и клиент, и банк, причем большая часть дохода идет все-таки от клиента. Клиент платит за сервис, который не получил бы, обратись он в местное отделение банка. А банк, в свою очередь, платит брокеру за проданный продукт. Причем вознаграждение с этой стороны зависит и от самого брокера. Ему предлагается условная ставка, в случае продажи которой он получает гарантированное вознаграждение. Он может снизить эту ставку до оговоренного порога, но тогда страдает его комиссия, а может и повысить ее, заработав больше,-- рассказывает Павел Комолов.

Нередко в таких объявлениях зовут к сотрудничеству работников банков. Некоторые именуют себя кредитными брокерами и даже юридическими бюро, хотя чаще всего указывают только номер мобильного телефона -- и никаких имен. Объединяет их схема оказания услуг. Чаще всего такого рода мошенничества связаны с подделкой документов, необходимых для получения кредита, и с предоставлением телефонной поддержки для подтверждения данных заемщика,-- говорит гендиректор коллекторского агентства Секвойя кредит консолидейшн Елена Докучаева.

Разобраться в хитросплетениях кредитных программ черные брокеры не помогут, зато они предлагают в кратчайшие сроки обойти законные способы получения кредита в банке. Объявления о помощи в получении денег без аванса, справок, поручителей, прописки и работы можно встретить как на страницах газет, так и в интернете и расклеенных в метро и на улицах листовках. В одной лишь газете Сделка подобного вида объявлений мы насчитали около 30 Эти энергичные объявления, как правило, выглядят так: Кредит за час, без отказов, гарантия 100%, абсолютно надежно, работаем на результат с самыми безнадежными случаями.

Единичные случаи внутреннего мошенничества почти неизбежны, поскольку связаны с человеческим фактором. Всегда будут сотрудники, которые попытаются предпринять незаконные, в том числе и мошеннические, действия против организации, в которой они работают. Мы внедрили технологию, которая представляет собой систему раннего мониторинга и предназначена для выявления вероятных фактов мошенничества еще на этапе подачи заявления на кредит или фактов отклонения от установленных процедур. Также планируем внедрить дополнительные технологии, предупреждающие о мошеннических действиях как с внутренней, так и с внешней стороны,-- рассказывает руководитель управления по предотвращению мошенничества ДжиИ Мани Банка Кен Чемберлейн.

В этом смогли убедиться корреспонденты Денег, откликнувшиеся более чем на 20 объявлений с предложением о помощи в выдаче кредита. Зачастую в разговоре такие посредники, чтобы придать себе веса, упоминают крупные столичные банки -- Банк Москвы, ДжиИ Мани Банк, Русский стандарт, в которых свой сотрудник должен обеспечить лояльное отношение к оценке платежеспособности заемщика. Идем сразу в банк, там сидит наш человек, который материально заинтересован в получении кредита. Скажу, как себя вести, как и что заполнять,-- рассказывал мужчина, представившийся Олегом Ивановичем и пообещавший нам 300 тыс. рублей в кредит за один день.

Получить деньги в долг людям без прописки и работы чаще всего предлагают с помощью обналичивания товарного кредита. Вот как это делается. Заемщику помогают оформить кредит на покупку товара. Встреча с посредником назначается в торговом центре, где клиент выбирает товар на необходимую ему сумму и тут же его выкупает. Если нужна более внушительная сумма, оформляется кредит на покупку автомобиля. Сумма, выдаваемая клиенту на руки, ограничивается лишь щедростью посредника и составляет, как правило, от 40 до 60% стоимости покупки. Возможен вариант получения наличных и без товарного кредита, напрямую в банке. Сумма кредита в этом случае зачастую не превышает 50 тыс. рублей. Как говорят некоторые посредники, за один день можно оформить кредит в трех банках. Но, как и в случае с товарным кредитом, брокер заберет не менее 40%.

Как говорит вице-президент Банка Москвы Ирина Никитенко, наш банк в целях развития клиентской базы и увеличения объема продаж банковских продуктов наряду со стандартными формами работы привлекает кредитных брокеров. В связи с этим подчеркиваем, что банк, действуя в интересах клиентов, самостоятельно оплачивает услуги брокеров. Не советуем доверять предложениям сомнительных помощников, требующих оплату услуг непосредственно клиентом, так как это полностью противоречит концепции взаимодействия банка с кредитными брокерами. Кроме того, технологии рассмотрения кредитных заявок реализуются таким образом, чтобы не позволить предоставления кредита по протекции. В банке Русский стандарт комментировать предложения черных брокеров отказались.

Кроме того, как оказалось, для получения кредита в банке можно без особых проблем купить необходимый пакет документов. Стоимость копии трудовой книжки, ИНН, справки НДФЛ и номера телефона, по которому готовы подтвердить, что человек работает в указанной организации, составляет от 3 тыс. до 10 тыс. рублей. Все наши фирмы реально существуют, не вы первый, кредит выдадут без проблем,-- заверяла девушка, ответившая на телефонный звонок. Другой брокер убеждал: Поверьте, 300 тыс. рублей для банка не такая большая сумма. Уверяю, наши бумаги пройдут проверку, деньги будут получены без проблем.

Наличие московской прописки позволяет получить более крупные суммы. Так, молодой человек, которого мы нашли по объявлению, гарантировал нам 300 тыс. рублей в тот же день -- правда, за 50% этой суммы. Зато оформление документов с места работы мы делаем бесплатно, тогда как в другом месте с вас возьмут не меньше 15 тыс. рублей, и работаем мы без предоплаты,-- сказал он. Максимальный же размер кредита, получение которого обещают предприимчивые посредники, достигает миллиона рублей. Доля брокеров в таком случае колеблется от 15 до 50%, а сроки решения вопроса -- от трех до десяти дней. Вы оплачиваете в бухгалтерию 10 тыс. рублей, мы даем полный комплект документов и список из десяти коммерческих банков с адресами, куда надо обращаться. Подав документы в любой из них, звоните нам, и мы занимаемся продвижением анкеты. По факту получения платите 15% от суммы,-- рассказывала девушка, ответившая на наш звонок.-- Будьте бдительны, участились случаи обмана, по другим объявлениям вас могут обмануть.

Обычно черный брокер предлагают вам сразу прийти к нему с набором документов, но имя банка, как правило, он не раскрывает вплоть до заключения кредитного договора, и это первое, что вас должно насторожить,-- отмечает Сергей Севрюгин. Самый простой способ проверить брокера -- посмотреть список банков, с которыми он работает, и позвонить в наиболее крупные банки с соответствующим уточняющим вопросом,-- советует гендиректор компании-брокера Кредитмарт Николай Корчагин. Чаще всего сами черные брокеры не ходят с клиентом в банк. Официальные брокеры, напротив, готовы сопровождать клиента в случае необходимости, и клиент сможет убедиться в том, что его брокер -- лицо, известное персоналу банка,-- говорит Сергей Севрюгин.

Отличить черного брокера от белого не так уж трудно. Отказы временно не работающему москвичу, как правило, приходилось выслушивать в процессе обзвона кредитных брокеров, имеющих свои веб-сайты с указанием адреса и городских телефонных номеров. Нередко на этих же сайтах можно встретить информацию примерно следующего содержания: Компания не занимается изготовлением справок о доходах и не трудоустраивает". Впрочем, по словам Павла Комолова, наличие у брокера сайта в интернете и офиса в центре города еще не является признаком его порядочности. Потенциального заемщика должна насторожить оплата услуг, которая берется не за результат, а за сам факт ее предоставления.

Не стоит забывать о возврате кредита и начисляемых процентных платежах. Просрочка платежей грозит судебными разбирательствами. Если же будет доказано, что заемщик возвращать кредит и не собирался, то, согласно ст. 159 УК РФ, ему может грозить уголовная ответственность. В соответствии с принятыми внутри банка процедурами осуществляются мероприятия досудебного урегулирования возникшей ситуации, а если данная работа не дает результатов, банк переходит к судебному взысканию долга или передает должника в работу одному из коллекторских агентств, аккредитованных банком,-- сказал начальник управления кредитной деятельности филиалов банка Союз Павел Шугаев. По словам Елены Докучаевой, услугами мошенников сознательно пользуются в основном те, кто заранее решил кредит не выплачивать, и довольно часто дело доходит до суда.

Радость от получения кредита незаконным способом может оказаться недолгой. При выявлении банком поддельных документов заемщик рискует попасть в черный список, чем навсегда испортит себе кредитную историю. А получить деньги, имея просроченные платежи по ранее полученному кредиту, оказывается гораздо труднее, чем получить первый кредит даже по поддельным документам. С учетом того, что банки обмениваются подробной информацией, можно смело сказать, что в дальнейшем заемщику трудно будет взять какой-либо кредит в любом другом банке,-- утверждает директор департамента ипотечного кредитования банка Хоум Кредит Владимир Гасяк.

-- Сотрудничая с ипотечными брокерами, мы, во-первых, получаем стабильный дополнительный клиентский поток, во-вторых, сокращаем себестоимость предоставления ипотечных кредитов: отдельные брокеры, обладающие значительным опытом и высокой квалификацией, проводят предварительный анализ платежеспособности потенциальных заемщиков, оказывают помощь в сборе документов, необходимых для оформления кредита, содействуют проведению ипотечной сделки.

Прямая речь
Нужны ли вам кредитные брокеры?
Георгий Тер-Аристокесянц, заместитель начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ-24:

-- В настоящий момент партнерами нашего банка являются порядка 10 брокерских компаний. Сотрудничество с кредитными брокерами для банков -- это еще одна возможность привлечь клиентов. К тому же некоторые брокеры проводят первичный андеррайтинг потенциального заемщика, что может значительно сократить затраты банка.

Алексей Аксенов, генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка:

-- Наш банк использует проверенные временем и опытом методы продвижения своих продуктов и поиска клиентов. Поэтому количество ипотечных брокеров, с которыми банк сотрудничает, невелико, и взаимодействие проходит пока в пилотном режиме.

Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка Дельтакредит:

-- Собинбанк сотрудничает с кредитными брокерами, особенно это актуально при развитии и продвижении ипотечных банковских программ. Кредитные брокеры являются дополнительным каналом продаж, предоставляющим к тому же возможность снижения операционных расходов банка по привлечению и сопровождению клиента в процессе сделки. Риск получения заявки от потенциального мошенника через кредитного брокера значительно меньше. Естественно, банк проводит аккредитацию кредитных брокеров и сотрудничает далеко не с каждым.

Сергей Костюков, начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка:

-- Помимо того что брокеры являются агентами банка по продаже его продуктов, они еще выполняют функции продвиженца услуг банка, обеспечивают обратную связь, позволяющую оценивать качество его продуктов и сервиса, поведение целевого клиентского сегмента, текущих клиентских предпочтений. Надежным брокерам мы стремимся передать на аутсорсинг предпродажи, таким образом оптимизируя время клиента при оформлении кредита и операционные затраты банка на этой стадии.

Альберт Фахрутдинов, заместитель исполнительного директора по ипотеке и розничному бизнесу банка Уралсиб:

-- Качественная работа кредитного брокера, безусловно, упрощает жизнь не только заемщику в части выбора подходящей ему кредитной программы, но и банку в части экономии времени при приеме документов.

Елена Каверина, начальник управления ипотечного кредитования Росевробанка:

-- Сегодня нет речи о сотрудничестве Номос-банка с кредитными брокерами. Это объясняется наличием отлаженной схемы продаж кредитных продуктов для физических лиц и стремлением банка предоставлять кредиты на максимально выгодных для клиентов условиях. Кроме того, на данный момент сложно оценить прозрачность деятельности брокеров, качество предоставляемых ими услуг, объективность выбора оптимальной программы кредитования.

Михаил Коршунов, начальник отдела продвижения розничных продуктов Номос-банка:

-- Кредитный брокер позволяет заметно увеличить доступность наших продуктов для клиентов. Они дополняют существующие каналы продаж продуктов банка и позволяют более полно быть представленными на рынке. К каждому брокеру предъявляются определенные требования, например его имидж на рынке, качество кредитных заявок и т. д.

Дмитрий Орлов, начальник департамента маркетинга и банковских продуктов Русского банка развития:

-- Брокеридж -- это новое направление развития дистрибуции банковских продуктов в России. Международная практика свидетельствует о том, что кредитные брокеры показывают наибольшую эффективность в дистрибуции крупных кредитов, в особенности ипотеки. Российский ипотечный рынок активно растет, и весьма возможно, что со временем именно он станет основной платформой развития кредитных брокеров как самостоятельной индустрии. Сегодня же через кредитных брокеров проходит незначительная часть дистрибуции кредитных продуктов по сравнению с тем, что идет через банковские сети.

Георгий Горшков, старший вице-президент банка Русский стандарт:

-- Банк рассматривает кредитных брокеров не как основной и единственный канал продаж, а как один из альтернативных.

Дмитрий Зайцев, директор департамента организации продаж Бинбанка:

-- Как любым клиентам, мы рады заемщикам, которые приходят к нам от кредитных брокеров. Но для них мы не делаем поблажек в части оценки кредитного риска, так как понимаем, что кредитный брокер сегодня лишь посредник между клиентом и банком. Он не партнер кредитной организации, информация от которого позволяла бы снизить расходы банка, направленные на проверку финансового состояния клиента. Отмечу, что качество услуг, предоставляемых многими кредитными брокерами, оставляет желать лучшего. Большинство стремится просто протолкнуть кредит в банк, перекладывая на плечи кредитной организации проблемы, связанные с невозвратом кредита. Тогда как в первую очередь необходимо определить, какой банк подходит для клиента, найти оптимальные для него условия и оценить его платежеспособность.
Начавшееся с конца 2006 - начала 2007 года снижение цен на жилье в Москве и Московской области вызвало некоторый диссонанс. С одной стороны все прекрасно понимали, что рынок перегрет, цены неоправданно высоки и ждали, когда же наступит ценовая стабилизация. С другой стороны повышение цены в некоторой степени вошло в привычку и остановка этого процесса вынуждает задумываться о том, что делать дальше?

Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка Глобэкс:

Общее повышение стоимости жилья зависит от множества общеэкономических факторов, среди которых и уровень доходов населения, и миграция, и цены на черное золото, и изменения в законодательстве. Но все-таки самый серьезный фактор, влияющий на цены, - локальный - соотношение спроса и предложения.

В Москве уже достигнут потолок цен на жилье, а в Подмосковье есть к чему стремиться

Дефицит свободных земельных участков и их высокая стоимость сдерживает темпы возведения новых домов ускоренными темпами, что при постоянном увеличении спроса на жилье (в основном за счет приезжих) неминуемо сказывается на повышении цен.

Таков закон любого рынка.

Однако на смену любому буму приходит период стагнации. Цены на московскую недвижимость превысили все возможные пределы. Стоимость квадратного метра стала не по карману не только людям со средним заработком, но и тем, кто зарабатывает выше среднего уровня.

В 2006 году - разгар ажиотажа на рынке - росту спроса способствовала и так называемая ипотечная подушка. Программа доступной ипотеки привлекла немало (по сравнению с прошлым периодом) дополнительных покупателей на рынок. Ползущие вверх цены также подстегивали инвесторов, которые, наблюдая рост цен на строительные материалы (щебенку, цемент, металл и пр.) могли ожидать повышение цен во вновь возводимых домах. Кстати, увеличение цен в новостройках всегда подстегивает продавцов жилья на вторичном рынке (закономерный процесс).

Учитывая, прежде всего, локальный фактор, дисбаланс спроса и предложения, диктующий ценовую политику на рынке жилой недвижимости, нельзя не отметить и один из макроэкономических показателей, пусть косвенно и неоднозначно, но все же влияющий именно на цену жилья. Этот показатель - цены на нефть. Как известно, с повышением цены на нефть на мировом рынке поднимаются цены на недвижимость. Видимо оказывает влияние курс доллара, валюты традиционно используемой при нефтепоставках и сделках с недвижимостью в России. Сегодня, как известно, цены на нефть ниже, чем в 2006 году.

Ответом на сложившуюся ситуацию стало замедление темпов роста цен на самые дешевые виды жилья. В первую очередь движение цен вверх приостановилось на дома, называемые в народе плохой кирпич и плохая панель (пятиэтажные хрущевки и девятиэтажки с маленькой кухней). Другие категории зданий в это время еще дорожали. Однако в течение первых месяцев 2007 года рост цен прекратился практически у всех типов домов, более того, впервые за весьма длительный период цены поползли вниз. Это при том, что стоимость строительных материалов и земельных участков не снизилась, а желающих улучшить свои жилищные условия стало только больше.

Минимальной стоимости квадратного метра этой зимой достигла плохая панель - $3854, в то время как панель более высокого уровня в этот же период составила $4185.

По публикуемым данным средняя стоимость квадратного метра в Москве с 22 по 29 января снизилась в среднем на $5 и составила $420 Через месяц-полтора снижение в среднем составило 0,16%. Соответственно снизалась и доходность от вложения в недвижимость. Аналитики ирн считают, что теперь вкладывать в недвижимость выгоднее, чем хранить деньги на депозите примерно в 3,6 раз. Раньше разрыв между уровнем доходов от недвижимости и банковским вкладом был больше.

Снижение цен в сегменте наименее привлекательных (низколиквидных) жилых зданий также нельзя рассматривать как некоторую закономерную тенденцию. Во-первых, это снижение незначительно (в среднем максимум 5-7% с начала года). Во-вторых, оно явилось следствием перегрева рынка - как одного из периодов его цикличного развития. Вполне возможно, что с началом осени - периода активизации рынка, ценовая ситуация выровняется. Этому может способствовать и наблюдаемый сейчас рост предложения жилья, точнее говоря его возвращение на уровень 2005 года.

Дифференцированное снижение цен закономерно. Как известно, основными факторами, определяющими стоимость, являются местоположение, инфраструктура, состояние дома. Цена высоколиквидного жилья практически не меняется, поскольку оно наиболее востребовано.

Более того, если в Москве уже достигнут потолок цен на жилье (тем самым определена красная планка по России), то во многих районах Подмосковья есть к чему стремиться. Поэтому за МКАДом (особенно в радиусе 20-25 км) цены могут подняться довольно сильно. Хотя в ряде городов, чья экономика уже давно активно интегрируется в столичную, движение цен может быть практически неощутимо. Мало того, там тоже может наблюдаться снижение цен на недвижимое имущество. Однако, рассчитывать на то, что 1 кв. м будет стоить в пределах одной среднемесячной зарплаты тоже не приходится!

Вообще, по мнению большинства аналитиков и профессионалов рынка недвижимости не стоит ставить на незначительное падение цен. Оно может не иметь продолжения, являясь неким трамплином для роста цен в сентябре-октябре, как это было 5-7 лет назад. Вспомним 2000-2002 годы: летнее затишье очень активно использовали покупатели, а осень-начало зимы, наоборот, продавцы. В любом случае темпы снижения цен не сопоставимы с темпами их роста, когда за 1-1,5 года квадратный метр подорожал на 70% (элита) -130% (эконом-класс).

Как ни странно не очень выгодно инвестировать с целью сдачи в аренду. Арендные ставки давно стоят на месте и вызвано это по видимому простым обстоятельством: у кого есть деньги - тот покупает (например, в кредит), а у кого денег нет, не может себе позволить снять.

Выгодно ли инвестировать в жилье сегодня? Думается, что дать однозначного ответа на этот вопрос невозможно. Очевидно, что инвестиции в недвижимость не принесут быстрых денег, как этого можно было ожидать прежде. Что касается длинных денег, то недвижимость во все времена была прекрасным способом вложения капитала. С точки зрения приобретения или отчуждения (продажи) квартиры с целью размена, съезда или другого вида улучшения условий проживания, современные ценовые колебания вряд ли можно рассматривать как достоинства или недостатки. Подешевела или подорожала в равной степени не одна квартира, а все в одном ценовом сегменте.

Российская газета. Жилье замерло до весны
Автор: Ольга Игнатова
До весны следующего года цены на жилье в России будут находиться в стагнации. Однако затем последует бурный всплеск, сопоставимый с тем, который сопровождал рынок в течение 2006 года, когда в целом по России жилье подорожало более чем на 40 процентов, а в Москве - на 10 Этот прогноз вчера на пресс-конференции в Москве обнародовали эксперты рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Не потеряет и тот, кто, как говориться, возьмет паузу. На фоне неясной ситуации зачастую правильнее всего подождать периода стабилизации. Вполне возможно, что уже к концу года (после осенней активизации) станет понятной ценовая тенденция будущего года и можно будет оценить выгоду или убыточность какой-либо операции на рынке недвижимости.

А вот будет ли этому способствовать ипотека - вопрос спорный. Банки сегодня не слишком охотно кредитуют первичный рынок. Ведь при ипотечных сделках объектом залога становится квартира, которую в случае нарушения заемщиком обязательств по погашению кредита банк всегда может успешно реализовать. И в убытке уж точно не останется. Когда же недвижимость еще только в проекте или строится, то неизвестно какой ликвидности в результате получится продукт и вообще получится ли. Поэтому крупные отечественные банки чаще всего (примерно в 80 процентах случаев) сегодня выдают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке.

Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что, пока Россия не выйдет на темпы строительства - 100 миллионов квадратных метров в год, ни о каком снижении стоимости квадратного метра не может идти и речи. Пока платежеспособный спрос на недвижимость вдвое превышает существующее на рынке количество предложений, будет продолжаться тенденция роста с некоторыми периодами стагнации, - считает он. Напомним, что согласно национальному проекту о доступном и комфортном жилье достигнуть годовой планки в 80 миллионов квадратных метров страна должна уже в 2008 году. Эксперт уверен в успешном развитии национального жилищного проекта, который, естественно, не закончится в будущем году. И, значит, уже к 2010 году Россия постарается выйти на темпы строительства жилья по 100 миллионов квадратных метров в год.

Ведомости. Москва не закрывается
Автор: Бэла Ляув
Мэру Москвы Юрию Лужкову не удается навязать застройщикам квоты на продажу квартир москвичам по льготным ценам. Федеральная антимонопольная служба выступила против новых правил. Чиновники этого ведомства считают, что введение квот ущемит права россиян и ограничит конкуренцию.

Что же касается напугавшего многих кризиса, который поразил ипотечный рынок в США, то здесь эксперты едины во мнении: России ничего подобного не грозит. Как считает руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, нашу страну не совсем корректно сравнивать с США. В Америке около 90 процентов сделок по приобретению недвижимости проходят через ипотеку и риски неплатежей ключевым образом влияют на рынок. А у нас, как уже было сказано выше, только 10-12 процентов покупателей используют ипотеку, поэтому ее роль на рынке не является определяющей, а самый дорогой московский рынок вообще перенасыщен живыми деньгами.

Начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Владимир Брыков подтверждает, что ФАС не дает мэрии реализовать постановление. Чтобы заложенные в документе нормы заработали, департамент подготовил изменения в городские документы о проведении конкурсов и аукционов и согласовывает их с ФАС. Но ведомство Игоря Артемьева их забраковало. [Поправки] не согласуются с положениями действующего жилищного и земельного законодательства, сетует Брыков.

Постановление О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 г. Юрий Лужков подписал 23 января. Представляя документ на заседании столичного правительства в ноябре прошлого года, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин объяснял необходимость такой программы тем, что до 60% жилья в Москве приобретается иногородними, в том числе для спекулятивной перепродажи. А это увеличивает стоимость квартир. Поэтому он предложил ввести преференции для граждан, проживающих в Москве на законных основаниях не менее 10 лет.

Время новостей. Воспитательный налог
Автор: Ирина Склярова
Требования закона, как известно, не всегда сочетаются с нормами морали. Понимание же чиновниками этих требований и буквальное следование нормам права еще чаще грешат против этики. Пример этому продемонстрировала недавняя переписка между Федеральной налоговой службой и Министерством финансов относительно налогообложения родителей, взявших на воспитание приемного ребенка. По версии чиновников, содержание детей приравнивается к бизнесу, а договор о передаче ребенка на воспитание является разновидностью договора возмездного оказания услуг.

Предложения мэрии Москвы нарушают права граждан России и ограничивают конкуренцию на строительном рынке, объясняет позицию ФАС Владимир Ефимов. По его словам, по Конституции все равны и имеют право на свободу передвижения и места жительства. Получается, что органы власти вмешиваются в деятельность хозяйствующего субъекта, в том числе давая указание о заключении договоров в приоритетном порядке с определенной категорией покупателей, объясняет Владимир Ефимов. В нынешнем виде предложения столичной мэрии неприемлемы, утверждает чиновник. У столичного правительства масса способов решить проблему с доступным жильем для москвичей: строить социальное жилье, стимулировать ипотеку для молодых семей, уверен Ефимов.

С точки зрения формальных фискальных обязанностей налоговиков интерес к детским средствам вполне объясним: любые деньги в виде выплат частным лицам двигаются от источника выплат к получателю, и при получении денег налоговые обязанности либо возникают, либо не возникают, если на то есть указание в Налоговом кодексе. Ввиду того, что кодекс ничего не говорит ни о природе выплат за воспитание приемных детей, ни о налогах с этих выплат, ни о льготах по этим налогам, фискалы решили разобраться с бесхозными деньгами, направив запрос в Минфин.

Вопросом о том, каким образом квалифицировать деньги, которые получают приемные родители, взявшие ребенка на воспитание в семью, в мае нынешнего года задались сотрудники Федеральной налоговой службы. Речь идет о приемных родителях. В отличие от усыновления, юридического акта, в силу которого между ребенком и его усыновителем устанавливаются личные и имущественные отношения, аналогичные отношениям между кровными родителями и детьми, процедура приема в семью имеет срочный характер (то есть длится до совершеннолетия), и государство не снимает с себя обязанности заботиться о ребенке. До совершеннолетия государство выделяет на содержание ребенка материальную помощь: на питание и одежду. Отдельно выплачиваются деньги и самим приемным родителям, в среднем 6,5-7 тыс. руб. в месяц в зависимости от возраста ребенка.

В такой ситуации Минфин решил использовать произвольное логическое мышление. Согласно статье 4 Семейного кодекса к имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством, применяется гражданское законодательство, поскольку это не противоречит существу семейных отношений, - говорится в письме Минфина от 28 июня 2007 года. Далее мысль министерского чиновника перескакивает на удобную статью Гражданского кодекса: Статьей 779 ГК определено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Через некоторое время пришел ответ - официальное письмо министерства за подписью заместителя министра Сергея Шаталова о налогообложении этих выплат, а ФНС направила его нижестоящим органам для ознакомления. Оказалось, что эти выплаты подлежат обложению единым социальным налогом (ЕСН).

Газета. Иностранным самолетам готовят аварийную посадку
Автор: Елена Огнева
За последний месяц резко увеличилось количество авиационных инцидентов с самолетами зарубежного производства. Такой вывод содержится в докладе, который, как стало известно Газете, готовится в одном из транспортных ведомств России. При этом исследования Росавиации последних лет, напротив, свидетельствуют о недостаточной надежности российских машин.

Далее делается вывод о коммерческой природе принятия ребенка в семью. Поскольку предметом договора о передаче ребенка на воспитание в семью, предусматривающего оплату труда приемных родителей, являются действия - фактические и юридические, связанные, в частности, с воспитанием, содержанием и образованием ребенка, то такой договор является разновидностью договора возмездного оказания услуг, - указано в тексте письма. Из этого следует, что выплаты, производимые органами опеки и попечительства в пользу приемных родителей по договору о передаче ребенка на воспитание, являются объектом налогообложения ЕСН.

Специалисты, опрошенные Газетой, с оценкой транспортных чиновников не согласились.

В небольшой выдержке из доклада, оказавшейся в распоряжении Газеты, в частности, говорится: В последнее время благодаря публикациям в СМИ сложилось устойчивое мнение, что подавляющее количество авиационных инцидентов в гражданской авиации России происходит с самолетами отечественного производства, а с импортными самолетами - не происходит совсем. Авторы доклада со СМИ не согласны и приводят статистику этого месяца. Например, в августе более трети авиационных инцидентов произошло с импортными воздушными судами: американскими Вoeing 737, Вoeing 747, Вoeing 757, Вoeing 767, британским ВАe (British Aerospace) 125-700, международным Airbus 319, шведским SААВ 200 Среди наиболее серьезных авиационных инцидентов - отказ шасси, незапуск двигателя, отказ бортового компьютера, отказ двигателя, выключение двигателя в полете и т.д. Это при том, что налет на импортных воздушных судах существенно меньше в сравнении с налетом на отечественных, - утверждают авторы исследования.

Кроме того, по мнению специалистов, не совсем верно ориентироваться на данные последнего месяца, не учитывая статистики хотя бы с начала текущего года в целом. Насколько мне известно, у Росавиации есть статистика инцидентов за весь последний год - и она не в пользу российского авиапрома, - заметил Олег Пантелеев. С этой статистикой, кстати, не без труда ознакомился корреспондент Газеты. Подготовлена она Ространснадзором. Из нее следует, что за весь прошлый год на долю российской авиатехники, которая эксплуатируется отечественными перевозчиками, выпало большее количество инцидентов, чем на долю импортной. Разница, впрочем, невелика: около 10-15%.

Прежде всего налет на импортных самолетах, имеющихся у российских авиакомпаний, отнюдь не маленький. В целом соотношение импортной авиатехники и российской у наших авиакомпаний примерно 1 к 10, - заявил корреспонденту Газеты эксперт авиарынка, пожелавший остаться неизвестным. - Но если говорить о чартерных перевозках, то здесь импорта подавляющая часть. При этом в чартерных перевозках эксплуатация самолета наиболее интенсивная: машина стоит на земле ровно столько, сколько необходимо, чтобы прилетевшие пассажиры успели покинуть самолет и сели новые на обратный рейс - предполетная подготовка в идеале должна быть закончена за то время, пока идет регистрация рейса. А ведь именно с чартерами происходит большинство инцидентов.

Наблюдатели полагают, что подобное решение было принято не только по экономическим соображениям, но и в связи с возможными досрочными парламентскими выборами в Израиле. Добившись безвизового обмена с Россией и СНГ, партия Наш дом - Израиль, значительное число избирателей которой составляют выходцы из бывшего СССР, надеется привлечь дополнительные голоса.

Коммерсантъ. Русских зовут в Израиль
Авторы: Павел Белов; Григорий Асмолов
Власти Израиля вчера приняли решение об отмене визового режима по отношению к гражданам России. За это единогласно проголосовала в Иерусалиме межминистерская комиссия по туризму. В ближайшее время это решение должно быть утверждено израильским кабинетом. Правда, оно вступит в силу только в том случае, если Москва согласится отменить визовый режим для израильских граждан.

Вчера вечером в МИД РФ не смогли ответить, согласится ли Россия на введение безвизового обмена с Израилем. По данным Ъ, ответ российской стороны будет сформулирован ближе к октябрю, когда в Израиль на заседание межправительственной комиссии отправится российский премьер Михаил Фрадков.
При правильно выстроенной ипотечной системе и доходы граждан возрастают, и новые рабочие места появляются, и население резко перестает стареть, и даже наркомания исчезает. По крайней мере в этом уверяют знающие люди. Каким же образом грамотная схема обеспечения граждан жильем на льготных условиях выведет Россию на новый виток экономического развития?

Теперь в течение ближайших недель решение об отмене визового режима с Россией должно поступить на утверждение израильского правительства. Скорее всего, вердикт будет положительным, хотя глава МИД Израиля Ципи Ливни уже заявила, что такое решение может быть только обоюдным. Другими словами, Москва также должна предоставить гражданам Израиля возможность въезжать в Россию без виз.

Тем временем председатель комитета Госдумы по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев продолжает критиковать методы созданного в 1997 году государственного Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Ему гораздо ближе и симпатичнее опыт Восточной Европы, заключающийся в создании стройсберкасс.

Президент России в своем весеннем послании Федеральному собранию объявил, что пришла пора решать социальные проблемы страны при помощи испытанных западной цивилизацией рычагов. Одним из них является ипотека. Этой осенью в правительстве создадут рабочую группу, которая подготовит предложения по развитию ипотеки в России.

Ипотека улучшает жилищные условия российской семьи и нормализует ее психологический климат. Если же человек, отказывая себе во всем, отчаянно копит доллары, чтобы спустя годы приобрести скромное жилье, то назвать его полноценным членом общества язык не поворачивается. В этом заключается первый главный социальный эффект ипотеки, позволяющий улучшить психологическую обстановку в стране.

Дом, вода и хлеб

Итак, ипотека является мощным социально-экономическим механизмом за счет своей гарантоспособности. Под недвижимость выделяются «длинные» деньги — банкиры ей доверяют. Ипотечный залог связывает денежные потоки, вращающиеся в экономике страны. Система оборота финансовых средств упорядочивается — они не воруются, не разбазариваются и не исчезают. Соответственно повышается уровень жизни россиян. Вот и второй положительный эффект от создания грамотной системы льготного кредитования граждан.

Кроме того, недвижимость, заложенная по ипотечному принципу, является самым надежным гарантом. Она всегда востребована и стоит дорого. Больше жилья людям нужны разве что хлеб и вода.

Как ипотека страну лечит

Третий положительный эффект: за счет вовлечения большого объема средств в жилищное строительство увеличивается объем заказов в отрасли. Растет заинтересованность строителей в клиентах, конкуренция. Все это положительно сказывается на стройиндустрии, которая вместе со смежными отраслями промышленности является серьезным работодателем в стране.

В результате в нынешней российской ипотеке способны принять участие лишь 10–20% россиян при общем количестве нуждающихся — 20 млн человек (из более чем 143,3 млн, населяющих Россию). За счет казны жилищные проблемы сегодня решает всего 1% «бюджетников» — военных, врачей и учителей. Тем временем российская недвижимость совокупной стоимостью $500 млрд на протяжении последних 100 лет медленно разрушается. Хотя ее можно было бы заложить, взять под гарантию ценных объектов деньги, улучшать собственное материальное положение, социальные условия в стране и даже национальную экономику. Еще одно положительное следствие идеально организованной ипотеки.

На данный момент в России ипотека фрагментарна, хаотична и малоэффективна. Она сегодня доступна лишь тем лицам, среднемесячный доход которых составляет более тысячи долларов в месяц.

По результатам последних опросов общественного мнения, большинство россиян не имеют экономической стабильности и соответственно легко переходят из одной социальной прослойки в другую. Сегодня в России более 2/3 рабочих мест — неконкурентоспособные и, следовательно, низкооплачиваемые.

Заемщик и не подозревает, что своим поступком поворачивает страну на путь экономического и социального развития. Растет потребительский спрос, снижается инфляция, увеличиваются пенсии, и люди начинают верить в прекрасное будущее.

Ипотека тянет за собой «длинные» деньги. Их можно было бы инвестировать в развитие российской промышленности и создание конкурентоспособных рабочих мест. Создание одной такой вакансии, например программиста на малом предприятии, стоит $10 тыс., на крупном — $100–200 тыс.

Вот что сказал по этому поводу председатель думского комитета по ипотечному развитию Иван Грачев: «Уровень российских доходов зависит от объемов общего производимого пирога. Если сейчас строительство составляет 5–10% ВВП, то при развитии отрасли пропорционально будут увеличиваться и доходы населения. Конечно, уровень благосостояния зависит и от того, как делить этот государственный пирог. Ведь, что бы о нем ни говорили, пирог огромный. Благодаря ипотеке происходит упорядочивание использования бюджетных денег. Если в нормативно-правовом акте написано, кто сколько должен получить, то около 90% до адресата дойдет. Даже при нашей коррупции. Социальная ипотека — ясный и точный механизм использования бюджетных денег без существенного увеличения зарплат».

Рассмотренные выше проблемы — структурно-экономические. Остались еще задачи социального характера, решаемые отчасти за счет психологического эффекта ипотеки. «Тут главное, чтобы появилась перспектива, — говорит И. Грачев. — Кроме того, человеку уже не надо ехать за границу, чтобы устроить свою жизнь. Спрашиваешь, например, россиянина, зачем ты едешь в Европу — мало зарабатываешь? Нет, говорит, зарабатываю тысячу долларов, знаю, что и две смогу заработать. Но квартиру при такой зарплате все равно не куплю».

За развитием строительной инфраструктуры и ростом благосостояния российских граждан неизбежно подтянется жилищно-коммунальное хозяйство. Таким образом, мы уже видим, как решаются проблемы безработицы, бедности, экспортно-сырьевой ориентированности страны и низкого уровня развития промышленности. Нерешенной остается только одна проблема, главная беда России, по мнению Владимира Путина, — инфляция. Ее рост зависит от количества так называемых лишних денег в стране: чем их больше, тем выше уровень инфляции. В России много нефтедолларов, которые, как ни парадоксально, некуда вкладывать, в том числе и потому, что рискованно. За счет развития долгосрочной ипотеки лишние средства, пущенные под гарантии недвижимости, начинают вращаться в национальной экономике и приносить в нее доход. Произойдет то, о чем мечтают все российские экономисты, — общая сумма денег совпадет с объемом производимых и реализуемых товаров.

Жизнь в долг

Если рассматривать опыт зарубежных стран, то в США систему ипотечного кредитования начали развивать в период Великой депрессии, после Второй мировой войны. Выбрав государственную модель развития, американское правительство смогло обеспечить квартирами семьи военнослужащих, преодолеть экономический кризис и стать образцом для других стран. В ФРГ ипотеке дали старт также после Второй мировой, когда полстраны лежало в руинах. Немцы сумели быстро восстановить национальную промышленность, в том числе и с помощью стройсберкасс — банков, в которых жители накапливали деньги на первоначальный взнос. Кстати, сейчас в Германии заложено 99% всей недвижимости, что позволяет вкладывать вырученные под надежные гарантии деньги — около $100 млрд — в улучшение жилищных условий и в общее развитие национальной экономики.

С другой стороны, жизнь в долг может сломать человека слабого или оказавшегося в неблагоприятной ситуации, что, впрочем, происходит реже. «Не нужно забывать, — говорит И. Грачев, — что у нас до сих пор существуют люди, не сумевшие приспособиться к новым условиям капитализма, и таких — от 5 до 15% населения».

Те же американцы давно вычислили: долг главным образом стимулирует рост и личного благополучия, и национального. Психологи давным-давно выявили специфическую модель поведения человека, живущего в кредит. Такой способ приобретения материальных благ становится стимулом для роста заработков. Риск ипотечных кредитов во всем мире — 1%, в России же и того меньше — 0,1%. Из 100 тыс. льготных ссуд на покупку жилья, выданных в нашей стране за пять лет, только две признали несостоявшимися из-за отказа заемщиков выплачивать деньги.



Главная --> Публикации