Главная --> Публикации --> В.ресин: "работы на начатых объектах точечной застройки будут продолжены". московский стройкомплекс в сми Москвичи все чаще стали менять свои хрущобы на роскошные виллы в райских уголках планеты Сэкономь на дачном строительстве! Столичные власти объявили войну дебаркадерам Чтобы обеспечить петербуржцев отдельным жильем, понадобится $12 млрд

Последние годы цены на жилье стабильно росли. В прошлом году, по оценке директора по экономике компании Сибакадемстройнедвижимость Павла Смелова, был отмечен самый значительный рост цен на жилье за последние пять лет. Аналогичная ситуация складывалась и с начала текущего года. По данным аналитического центра Сибакадемстройнедвижимости, в I квартале новостройки подорожали на 18% и стоимость 1 кв. м в среднем поднялась до 39 800 руб., цены на вторичку выросли на 19,7%, в среднем до 52 170 руб. за 1 кв. м.

В июле цены на жилье в Новосибирске перестали расти. Цены столь высоки, что платежеспособный спрос исчерпал ресурсы для роста, полагают эксперты. Девелоперы пытаются стимулировать продажи, обещая покупателям подарки и призы.
Объем жилого фонда Новосибирска 26 млн кв. м, население 1,45 млн чел. Ввод жилья за 2006 г. составил 829 000 кв. м, в 2005-м 530 000 кв. м, в 2004-м 507 000 кв. м.

Но во II квартале рост замедлился, констатирует Сибакадемстройнедвижимость. На первичном рынке темпы роста снизились до 16% (до 46 000 руб. за 1 кв. м в среднем по городу), вторичка подорожала лишь на 5,7% (до 55 250 руб. за 1 кв. м). Продавцы квартир на вторичном рынке быстрее отреагировали на снижение спроса, в то время как строители по инерции продолжали повышать цены, говорит аналитик Сибакадемстройнедвижимости Федор Голованов.

По оценкам директора агентства Rid Analytics Елены Ермолаевой, по отношению к уровню декабря 2006 г. новостройки за полгода подорожали на 41%, вторичка на 51%.

Уменьшилось и число сделок. Количество сделок сократилось на треть, продажи встали, отмечает директор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров.

Цены встали
В июле цены встали как на первичном, так и на вторичном рынке, констатируют эксперты. По словам Голованова, по итогам июля можно говорить даже о скрытом снижении цен. Так, если в мае квартиры на вторичном рынке стоили в среднем по 55 250 руб., то в июне 55 150 руб. за 1 кв. м.

По данным Сибстата, по итогам первых месяцев 2007 г. средняя зарплата в Новосибирске составляла около 12 000 руб. в месяц.

Цены на квартиры столь высоки, что покупка жилья стала роскошью для большей части трудоспособного населения, считают эксперты. Платежеспособный спрос исчерпал ресурсы для роста, доходы населения не успевают за ростом цен на жилье, объясняет Ермолаева.

Арендовать жилье снова стало выгоднее, чем покупать по ипотеке, разъясняет Умаров. Если взять небольшую типовую квартиру, то ее аренда обойдется в 15 000 руб. в месяц, а ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составят не менее 22 000-25 000 руб. Для многих потенциальных покупателей это существенная разница, замечает Умаров. По его мнению, падение продаж отчасти обусловлено оттоком именно этой категории клиентов. По его оценке, на рынок аренды ушло около половины ипотечников.

Аренда дешевле ипотеки
Не спасает и ипотека, до сих пор выступавшая значимым фактором спроса. Платежи по ипотечным кредитам за небольшую квартиру составляют от 20 000 руб. в месяц и выше, что могут позволить себе не многие, отмечает специалист агентства недвижимости Байт Ольга Нагайцева.

Инвестиции в жилье теряют свою привлекательность и как финансовый инструмент. Так, на вторичном рынке инвесторы, доля которых в период динамичного роста доходила до 20-30%, стремятся зафиксировать прибыль, отмечает Нагайцева. Они избавляются от ставших ненужными квартир, вкладывая средства в другие финансовые инструменты. При этом большинство из продавцов не готовы снижать цены и предпочитают мириться с увеличением сроков экспозиции.

Александр Лубенец, вице-президент банка Сибконтакт (банк специализируется на выдаче ипотечных кредитов), отметил спад по выданным кредитам в последнее время. В то время как банки изощряются, предлагая новые, более дешевые продукты, рост цен на квартиры сводит наши усилия на нет, говорит он. По словам Лубенца, с начала года из-за стремительного роста цен размер ипотечного кредита вырос на 30-50%, хотя формально ставки по ипотечным кредитам снизились на 1-2% до 11-12% годовых и даже 6-9% годовых (в валюте), поясняет банкир.

Часы и квадратные метры в подарок
А пока строители подсчитывают масштабы снижения продаж и придумывают меры по их стимулированию.

Тем не менее если экономическая ситуация в стране будет благоприятной, то очередной всплеск спроса на недвижимость гарантирован, убежден Лубенец. Возможно, ситуация изменится уже в конце августа, когда будущие студенты, приехавшие из соседних регионов, озаботятся жилищной проблемой, надеется он.

А компания Строймастер c начала мая до конца июля разыгрывала среди потенциальных покупателей бесплатную жилплощадь, рассказал коммерческий директор фирмы Михаил Остроменский. Каждый обратившийся в компанию получал право на бесплатные квадратные метры (от 1 до 7 кв. м), если в течение месяца заключал договор купли-продажи квартиры. В июле количество сделок увеличилось на 20% в сравнении с предшествующими, утверждает Остроменский.

Продажи упали примерно на 20%, говорит директор ПТК-30 Владимир Коновалов. Однако, по его словам, компания предвидела подобный сценарий и для увеличения продаж в мае запустила рекламную акцию Купи квартиру часы в подарок. В соответствии с ней каждому покупателю квартиры на объектах ПТК-30 будут подарены швейцарские часы стоимостью от 15 000 до 80 000 руб. в зависимости от цены квартиры. Эффективность акции Коновалов оценить затруднился.

Массовое строительство вместо точечного
Чтобы снять остроту жилищной проблемы, необходимо переходить от точечной застройки к комплексному освоению жилмассивов, решили новосибирские власти и определили перспективные площадки под многоэтажное строительство. Это микрорайоны Родники, Береговой, Ключ-Камышенский, Плющихинский, Весенний, Стартовый-Горский, Тихвинский, Южно-Чемской и Акатуйский суммарной площадью 518,1 га и общей емкостью более 4 млн кв. м жилья.
Юго-Восточный административный округ, площадь которого составляет 11% общей площади города, занимает четвертое место среди всех округов Москвы. В нем проживают около 900 тыс. человек. В ЮВАО насчитывается 12 районов: Выхино-Жулебино, Капотня, Кузьминки, Лефортово, Люблино, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Рязанский, Печатники, Текстильщики, Южнопортовый.

Замдиректора по экономике и финансам инвестиционно-строительной компании Эргоном Александр Чиркунов считает подарки для приобретателей жилья малодейственными акциями. Подарки не могут стимулировать спрос на жилье, полагает Чиркунов. Купля-продажа квартиры обычно очень крупная сделка для покупателя, поэтому на его решение могут влиять только серьезные факторы цена квартиры и ее месторасположение.

В настоящее время в округе функционирует 445 учреждений образования, 73 учреждения культуры, 108 медицинских предприятий, 512 спортивных комплексов, 1072 магазина, 29 рынков, 80 научных и проектно- конструкторских организаций.

На территории округа сосредоточено около сотни промышленных предприятий. По объемам выпуска промышленной продукции округ занимает ведущее место в городе. Некоторые из расположенных на территории ЮВАО предприятий имеют столетнюю историю. Это всем известные гиганты «Москвич», металлургический завод «Серп и молот», завод «Красный пролетарий», Люблинский литейно-механический и Московский шинный заводы, акционерные общества «Москабельмет» и «Московский подшипник», завод электротехнического оборудования «Хромотограф», нефтеперерабатывающий завод в Капотне, Карачаровский механический завод, АО «Микомс».

Из-за обилия промышленных предприятий значительная часть территории округа занята автомагистралями и железными дорогами. ЮВАО является вторым (после ЦАО) по насыщенности транспортом округом Москвы. Все магистрали работают с большой нагрузкой, и их заполнение транспортом превышает допустимые нормы в 1,5–2 раза. В общей сложности протяженность маршрутов в округе достигает 1026 км.

Транспорт

Экология и история

До последнего времени транспортная ситуация в ЮВАО считалась самой сложной в Москве. Недавно началась реконструкция транспортного узла Выхино, где будут построены пешеходные переходы и автомобильные развязки. Предполагается, что после того, как к концу 2003 года в районе Лефортово будет введен в строй участок третьего транспортного кольца, улучшится обстановка на Волгоградском и Рязанском проспектах. В ближайшей перспективе планируется строительство дороги — дублера Волгоградского проспекта.
На территории Юго-Восточного округа действуют три линии Московского метрополитена: Таганско-Краснопресненская, Калининская и Люблинская.

В соотношении с промышленными предприятиями зеленые насаждения занимают менее 13% площади округа. «Легкими» округа считается один из красивейших и любимых москвичами природный массив — Кузьминский лесопарк площадью около 100 га. Этот парк и расположенный на его территории дворцовый ансамбль считаются памятниками мировой культуры. Кроме того, в ЮВАО находится старейший парк Москвы — Лефортовский, где первые деревья были посажены самим Петром I.

К сожалению, под воздействием промышленных и транспортных предприятий в округе сложилась неблагополучная экологическая ситуация. Сосредоточение большого количества источников загрязнения беспокоит не только экологов, но и медиков, которые связывают рост заболеваний в округе непосредственно с деятельностью предприятий.

Сегодня в округе действует 10 соборов, церквей, часовен, среди которых уникальные памятники архитектуры XVII века — величественный ансамбль Николо-Перервинского монастыря и комплекс «Рогожская слобода».

В природный комплекс округа входят городские парки, зеленые набережные Москвы-реки, Люблинские пруды и пруд Садки. По распоряжению столичного правительства в округе активно ведутся работы по озеленению территории.

По темпам строительства ЮВАО занимает одно из лидирующих мест в городе. По информации префектуры округа, прошлогодний план социально-экономического развития выполнен полностью.

Строительство

В первом полугодии 2003 года строители не снизили темпов. Плановые задания по строительству перевыполнены на 6%. Объем жилищного строительства, развернувшегося главным образом в районах Люблино, Южнопортовый, Выхино-Жулебино, Текстильщики и Кузьминки, составил около 600 тыс. кв. м. Намечено до 2005 года возвести жилой квартал общей площадью 30 га в микрорайоне Кузьминки (от улицы Окской до Волжского бульвара).

Объем возведенного жилья достигает 741 тыс. кв. м. Большая часть новостроек приходится на районы Люблино, Кузьминки и Марьинский парк. В рамках городской программы «Молодой семье – доступное жилье» 18 семей получили ордер на квартиры в Марьине, в новом доме на улице Верхние поля.

ЮВАО — один из самых недорогих округов столицы. По данным руководителя пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгения Редькина, максимальная цена в самом дорогом районе округа Лефортово приравнивается к средним ценам по Москве — $1,2 тыс за 1 кв. м.

Округ является одним из лидеров по реализации программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. Всего по этой программе сдано около 100 тыс. кв. м жилья. Вместе с тем отставание наблюдается по вводу муниципального жилья. Столь печальный факт несколько смягчает активное строительство школ, детских садов, торговых и спортивных центров.

В целом рост цен в округе соответствует общегородским тенденциям: в среднем 3% в месяц. Как отметил Е. Редькин, в округе есть и перспектива по продаже торговых и коммерческих площадей.

В основном в ЮВАО ведется строительство типового жилья. В таких районах, как Марьино, Люблино, Печатники, находящихся в непосредственной близости от МКАД, строители предпочитают возводить панельные дома. Их можно быстро построить и тут же приступить к продаже квартир. Дело в том, что многие покупатели, желая сократить сроки ожидания заветной квартиры, отдают предпочтение именно этому сектору жилья, как более быстровозводимому. Рынок остро реагирует на подобные тенденции. В течение последних месяцев цены на квартиры в панельных многоэтажках существенно выросли, и сейчас они варьируются от $800 до 1 тыс. за 1 кв. м. Близость не столь давно проведенной в Марьине линии метрополитена существенно повысила популярность района.

Акция по переименованию
По данным управления ЖКХ города, в Челябинске из 21 млн кв. м жилого фонда в управлении муниципалитета осталось лишь 500 тыс. кв. м жилья в общежитиях. Весь остальной жилой фонд,-- отмечает начальник челябинского городского управления ЖКХ Александр Любимов,-- уже находится в управлении частных структур. Причем на долю 15 самых крупных управляющих компаний -- а всего в городе насчитывается 73 УЖК -- приходится практически 90% всего жилого фонда -- 18 млн кв. м жилья.

Челябинск можно назвать передовиком в сфере ЖКХ: местные власти создали вместо ликвидированных муниципальных предприятий новые частные. Говорить о том, что на этом бизнесе они смогут много заработать, не приходится. Напротив, это может привести к снижению уровня услуг, предоставляемых жителям старых многоквартирных домов.

Как пояснил Александр Любимов, в коммунальном бизнесе Челябинска представлен и капитал из других сфер. В частности, порядка 50 работающих сегодня управляющих компаний в городе были созданы застройщиками для управления своими домами. Но каждая компания обслуживает, как правило, не более 20-30 тыс. кв. м жилья, максимум 100 тыс. кв. м, тогда как в ведении каждой крупной УЖК, созданной на базе муниципалитета, находится порядка 3 млн кв. м жилого фонда.

По сути, Челябинск можно было бы назвать передовиком в развитии рыночных отношений в коммунальной сфере. Но, как выяснилось, муниципальные власти на самом деле не сильно отстранились от управления многоквартирными домами. Реально рынок управляющих организаций в городе на две трети представлен структурами, образованными на базе муниципальных предприятий и организаций. Именно они и входят в число наиболее крупных УЖК. Соответственно, и руководящий аппарат данных управляющих организаций в основном представлен бывшими руководителями тех же самых муниципальных предприятий.

Развитию этого бизнеса мешает множество факторов. Одна из главных проблем в том, что в наследство от МУПов новым УЖК досталось жилье весьма разной кондиции: новые дома, которым требуется максимум косметический ремонт, стоят вперемешку с бараками, требующими капитального ремонта. В то же время новый Жилищный кодекс не позволяет средства, собранные с одного конкретного дома, перераспределять на обслуживание других, гораздо больше в них нуждающихся. И зачастую это приводит к тому, что созданные в результате ликвидации МУПов управляющие компании вынуждены снижать уровень предоставляемых услуг.

Уборка по тротуарам
Стать высокоприбыльными компаниями УЖК в ближайшее время вряд ли смогут. Руководители управляющих компаний в один голос говорят о том, что это не крупный и даже не средний бизнес. Если говорить о нормах рентабельности, которые сегодня заложены в тарифы на оказание коммунальных услуг, то они с трудом позволяют окупать имеющиеся затраты,-- говорит руководитель одной из управляющих компаний Челябинска (бывшего МУПа) господин Герасименко.

Новые компании не для старых домов
В управляющих компаниях, появившихся с подачи застройщиков, рассказывают, что у них совершенно иной подход к организации бизнеса. Правда, и цены существенно выше. Директор УЖК Владимир Фатеев отмечает, что тарифы частных компаний на 10-20% выше, чем в бывших муниципальных предприятиях. Конечно, я могу уменьшить расценки -- посадить одного начальника ЖЭКа на сто домов, сделать один приемный день. Это будет стоить вполовину дешевле, чем у муниципалов, но и качество услуг, соответственно, будет ниже,-- говорит он.

Могу привести пример,-- рассказывает господин Герасименко.-- У меня на участке есть новый девятиэтажный дом, собранных средств с которого (по утвержденным тарифам) хватает и на качественную уборку территории, и на текущий и капитальный ремонт остается. А есть еще двухподъездный двухэтажный трущобный дом, 1946 года постройки, в котором живет всего 16 малоимущих семей. В результате тех денег, которые собираются с них, элементарно не хватает даже на выплату зарплаты дворнику. Если посчитать, то с такого дома можно собрать максимум 80-90 рублей в месяц на дворницкую зарплату, в то время как по законодательству он должен получать минимум 1860 рублей. Учитывая, что мы коммерческая организация, решить эту проблему можно только двумя путями -- либо повысить стоимость услуги для жильцов, что тарифом не предусмотрено, либо уменьшить для этих домов нормативы и уровень обслуживания. Что мы и сделали -- теперь дворник убирает здесь только тротуар. Другого выхода нет.

Правда, есть одно но. Управляющие компании, которые были созданы застройщиками, крайне редко берут на обслуживание старые дома. Для них это просто невыгодно. А у жителей старого жилого фонда никакого выбора фактически нет.

Поэтому для потребителя остается только два выхода -- либо перейти под управление небольшой УЖК, которая за отдельную, более высокую плату может предоставить целый комплекс дополнительных услуг (уборка в подъезде, озеленение, замена лампочек в подъездах и т. д.), либо остаться у крупной УЖК, которая будет предоставлять коммунальные услуги в рамках установленных тарифов и не выше того.

-- Практика показала, что муниципальный собственник унитарного предприятия обычно не способен в полной мере отвечать за принадлежащее ему имущество, способствовать поддержанию финансовой состоятельности предприятия в сложных экономических условиях. Конечно же, не все, но большая часть.

Юрий Тыртышов, заместитель министра регионального развития Российской Федерации:

К сожалению, не все из них вместе с изменением формы собственности смогут изменить методы хозяйствования и выжить в рыночных условиях. Но никто и не утверждал, что управление многоквартирными домами -- простой бизнес. Здесь требуется и высокая степень организации процесса управления, и соответствие его пожеланиям требовательных заказчиков. Поэтому для частных управляющих компаний крайне важно научиться находить общий язык с собственниками помещений.
Не верьте московским властям, когда они утверждают, что все пятиэтажки в столице будут снесены к 2010 году. Когда они говорят пятиэтажки, они подразумевают пятиэтажки сносимых серий. Жить в несносимых ничуть не лучше, однако в городскую программу они не попадают. Их можно было бы реконструировать с надстройкой нескольких этажей, однако подобные случаи в Москве единичны.

Принятие ряда нормативных правовых актов на федеральном уровне изменило ситуацию: решены вопросы содержания общего имущества в многоквартирных домах, четко разделены и выстроены договорные отношения с собственниками жилья, усовершенствована система оплаты жилья и коммунальных услуг, определены меры социальной защиты населения путем предоставления адресных субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Многие муниципальные предприятия стали изменять форму собственности, чтобы не оказаться вне рынка жилищно-коммунальных услуг.

В то же время инженерные коммуникации, окна и двери исчерпали свой ресурс уже, как минимум, процентов на 6 К тому же несносимые пятиэтажки изношены морально -- проще говоря, они чуть ли не по всем параметрам отстают от современных градостроительных норм. В них нет ни лифтов, ни мусоропроводов, кухни в большинстве случаев крошечные, а стены плохо держат тепло.

Сносить нельзя надстроить
Из всех 25,5 млн кв. м типовых московских пятиэтажек только 5,3 млн требуют немедленного сноса. Остальные 20,2 млн относятся к домам так называемых несносимых серий. Ресурс прочности позволяет оставить некоторые из них аж до 2030 года. Например, как показали выборочные исследования, проведенные МНИИТЭП по разным округам Москвы, износ несущих конструкций таких домов составляет всего 10-15%.

С опорами и без
Есть два основных способа увеличения этажности старых домов. Первый вариант -- надстроить новые этажи поверх уже существующих. Фантазия архитектора здесь ограничена прочностью старых конструкций. Другой способ -- поставить верхнюю часть здания на дополнительные опоры. Этим способом можно надстроить хоть 20 этажей.

Итак, ломать добротные стены несносимых пятиэтажек жалко -- жить в этих домах некомфортно. Одним капремонтом здесь не обойтись. Нужно приводить здания в соответствие с современными нормами градостроения. К тому же пятиэтажная застройка дает маловато жилплощади по отношению к занимаемой территории. Поэтому в Западной Европе, прежде всего в Германии, где на первом этапе индустриального домостроения активно возводили пятиэтажки, их комплексную реконструкцию часто совмещают с надстройкой. Реализация дополнительных площадей с лихвой покрывает расходы на приведения дома в божеский вид. Проект становится инвестиционно привлекательным.

Таких проектов в столице реализовано уже немало. Мансарды получили как пятиэтажки времен Хрущева и Брежнева, так и дома в четыре-пять этажей, возведенные до эпохи индустриального домостроения. Принципиальной конструктивной разницы здесь нет. Все реализованные на сегодняшний день проекты разработаны разными архитекторами. И ни один не получил до сих пор массового применения. Сейчас реконструированные пятиэтажки с мансардами можно увидеть в разных местах Москвы -- на бульваре Генерала Карбышева в Хорошево-Мневниках, на 1-й и 2-й Владимирских улицах в Перове, на 5-й Парковой улице в Измайлове и на Нижней Первомайской в Восточном Измайлове. Например, дом 15 по 1-му Тушинскому проезду до реконструкции имел секции в четыре и пять этажей. Они были надстроены до шести и семи этажей соответственно.

Несущие конструкции пятиэтажки в большинстве случаев позволяют опереть на них еще два дополнительных этажа, второй из которых -- мансардный. Надстройку выполняют из легких элементов на основе деревянных балок или тонкостенных стальных профилей. При этом можно не усиливать несущие стены и не отселять жильцов на период строительства. Большинство квартир на двух верхних этажах -- двухуровневые.

Самая большая проблема возникла с жильцами, ведь реконструкция велась без их отселения,-- рассказал Жилому дому бывший руководитель этого проекта Александр Хаджин.-- Хотя мы не использовали башенных кранов, стройка доставила жильцам немало неудобств. Зато мы поменяли им окна и выделили порядка $1 тыс. на ремонт каждой квартиры. К тому же дом получил наконец лифт и мусоропровод. А городу досталось 20% от новой жилплощади. Несмотря на это, у наших подрядчиков не сложились отношения с префектурой, и на другие дома той же серии распространить положительный опыт не удалось.

В Ломоносовском районе ЮЗАО есть десяток пятиэтажек, сделанных по конструкции, аналогичной серийным восьмиэтажным домам. Фактически это облегченный вариант тех же восьмиэтажек со стенами, способными нести на три этажа больше, без лифтов, но с отверстиями для лифта между лестничными пролетами, с трехметровыми потолками и большими кухнями. Идея надстроить такой дом напрашивалась сама собой. Решение было разработано ОАО НИИЭП им. Б. С. Мезенцева и реализовано в 2000 году.

К тому же при сносе пятиэтажки жильцы могут получить новые, более просторные квартиры, а при реконструкции на увеличение жилплощади рассчитывать не приходится. Кстати, по той же причине надстраивать пятиэтажки с отселением жильцов куда менее выгодно, чем сносить, и город не очень заинтересован в таких проектах.

Обычно именно из-за протестов жителей срываются планы по надстройке мансард на крышах пятиэтажек. Ведь для подобной операции требуется согласие всех собственников квартир. Не каждый готов считать утепление фасадов, а также появление в доме лифтов, мусоропроводов и балконов (стандартный набор благ, предлагаемый жильцам нижних этажей) оправданием для шумной и потенциально опасной стройки у себя над головой.

У проектов, предполагающих надстройку двух мансардных этажей, есть и пара финансовых изъянов. Квадратный метр жилья в надстройке обходится процентов на десять дороже, чем в новом доме. При этом продать новые квартиры не так уж легко. Потенциальные покупатели не хотят жить в хрущевке по соседству с обычными обитателями пятиэтажки.

Еще этой весной префектура Юго-Восточного округа планировала надстроить сразу пять домов на улице Юных Ленинцев. Но, как заверили корреспондента Жилого дома в окружном управлении по строительству, от этой идеи пришлось отказаться именно из-за несогласия жильцов. О том, чтобы отселить недовольных, не может идти речи: переселенческих фондов и так не хватает.

Сохранив несущие конструкции, наружные стены и межэтажные перекрытия пятиэтажки, мы сэкономили большие деньги,-- объяснил Жилому Дому технический директор компании Олег Горячев.-- Сама такая постройка стоила по тем временам около 20 млн рублей (сейчас ее стоимость по крайней мере на 40% выше). Кроме того, надо учитывать, что еще несколько миллионов ушло бы на снос здания и вывоз строительного мусора. Другое преимущество реконструкции перед новым строительством -- мы не тронули внутриквартальные проезды.

Стол для тумбочки
Второй способ надстройки -- с помощью дополнительных опор -- лишен многих недостатков первого. Правда, на сегодняшний день этим способом в Москве перестроена лишь одна пятиэтажка по адресу Химкинский бульвар, Это здание серии I-515-5/МИ в 2002-2003 годах реконструировал инвестиционно-строительный холдинг НПП Тема.

На четырех новых этажах потолки, естественно, выше и квартиры дороже. Надстройка опирается на рамный железобетонный каркас, который держится на уходящих на десятиметровую глубину буронабивных сваях. Старая и новая части дома передают нагрузку на грунт независимо друг от друга. То есть нижняя часть дома не подвергается дополнительной нагрузке и стоит под верхней, как тумбочка под столом,-- метафора, которую в таких случаях используют архитекторы.

В подъездах появились лифты, мусоропроводы, комнаты для консьержек. Дом не только сделался выше, но и раздался вширь -- до 18 м в поперечнике. Квартиры в старой части здания подверглись полной перепланировке, получили просторные кухни и обширные прихожие. Совмещенные санузлы остались только в однокомнатных квартирах. Правда, потолки остались 2,5 м, а звукоизоляция по-прежнему оставляет желать лучшего. Но в большую часть этих квартир были переселены жильцы из сносимых пятиэтажек, а им к низким потолкам и голосам соседей за стеной не привыкать.

От трех до восьми
Сейчас по похожей схеме надстраивается трехэтажный дом на улице Менжинского. Реконструкция без отселения жильцов привела здесь к серьезному конфликту. Трехэтажный дом по адресу ул. Менжинского, 20, к. 1 был построен в 1957 году, когда здесь еще был город Бабушкин. Капремонт не проводился с тех пор ни разу, а потому неудивительно, что здание пребывает не в лучшем состоянии. Стены во многих местах облупились, инженерные коммуникации старые, а горячей воды здесь никогда и не было.

Площадь квартир выросла с 4460 до 9636 кв. м. А себестоимость квадратного метра в надстроенном доме оказалась в результате на 9% ниже, чем в новостройке. Это при том, что здание пришлось построить девятиэтажным вместо запланированных десяти этажей исключительно ради соответствия требованиям по инсоляции. Если поставить этот метод реконструкции пятиэтажек на поток, экономию можно довести до 15%.

Чтобы разорвать этот порочный круг, решено было привлечь инвесторов к проекту надстройки здания. Так же планировали поступить с другим наследием Мособлтары -- корпусом 1 дома N19 по той же улице Менжинского. За оба проекта взялось ООО Стройвизинг. Архитектор Алексей Бутусов разработал интересные проекты надстройки этих домов.

Ситуация осложняется тем, что дом не муниципальный, а ведомственный. Причем объединение Мособлтара, которому он когда-то принадлежал, разорилось еще в 1991 году. В результате дом ветшает, а муниципалитет совершенно не обязан приводить его в порядок. Жилищно-эксплуатационное предприятие Импульс-Жилстрой с трудом находит деньги на содержание здания и мечтает спихнуть его на баланс города. Муниципалитет же, в свою очередь, не соглашается принимать дом без капремонта.

В результате этих манипуляций жильцы должны получить капремонт дома, лифты, лоджии, новые инженерные сети, батареи и сантехнику. Кроме того, инвесторы обещали выделить каждой квартире небольшую сумму на косметический ремонт.

Дом 20 должен вырасти до восьми жилых этажей. Новая часть здания будет передавать нагрузку на грунт с помощью пилонов. Верх здания построят из монолита в неснимаемой пенопластовой опалубке. Эти конструкции на 20-30% легче стандартного железобетона. Всего добавится 7 новых трехкомнатных квартир, 28 двухкомнатных и 45 однокомнатных.

На первый взгляд аргументы противников надстройки здорово отдают паникой и сводятся в общем-то к следующей формуле: Как же можно поверх трех этажей строить еще пять? Все это обязательно рухнет нам на головы. С другой стороны, жильцов понять можно. Разъяснительной работы с ними никто не проводил, проекта не показывал. Реконструкция при этом ведется с множеством мелких нарушений. А вновь проложенные отопительные трубы уже дали протечки в некоторых квартирах. Местный суд завален исками, правда, ни одного решения в пользу несогласных до сих пор не вынесено.

Было получено согласие большей части жильцов, и работа началась. Строители поменяли часть внутридомовых инженерных коммуникаций, подготовили к работе чердак и установили подъемник. Тут в дело включились жильцы, не согласные с реконструкцией. Они снесли забор стройки и поломали часть оборудования. На рабочих бросались с кулаками. Строители подозревают, что часть стройматериалов тоже растащили жильцы-активисты.

На месте всех протестующих жильцов я бы согласился на надстройку дома. Наш проект безопасен и прошел все необходимые согласования,-- уверен автор проекта архитектор Алексей Бутусов.-- Лучше какое-то время потерпеть и улучшить свои жилищные условия. Ведь альтернативы у этих людей на самом деле нет. Дом не муниципальный -- если он развалится от старости, жильцов просто переселят куда-нибудь за МКАД. Использованная мною методика подходит и для пятиэтажек. Но применять ее повсеместно я бы не рекомендовал. С экономической точки зрения такое архитектурное решение на грани фола. Ведь квадратный метр новый жилплощади обходится в $900, тогда как строительная себестоимость того же метра в новостройке $600-700.

При этом большая часть жильцов -- за реконструкцию, но из-за упорства меньшинства стройка стоит. В самом неприятном положении оказались люди, купившие себе квартиры в надстраиваемом доме. Многие из них потребовали свои деньги назад, некоторые их уже получили. Но при нынешних ценах на жилье этих средств все равно не хватит на покупку новых квартир.

При этом у того же НПП Тема есть проект поквартальной надстройки хрущевок и брежневок. Из каждых трех рядом стоящих зданий среднее сносят. На его месте строится подземная автостоянка на 250 мест и башня, в которую переселяются жильцы двух соседних домов. Потом эти две пятиэтажки надстраиваются по уже опробованной на Химкинском бульваре схеме.

Впрочем, надстройка единичных пятиэтажек сталкивается со всеми теми проблемами, что и любая точечная застройка. Нелегко соблюсти требования по инсоляции. Редко удается предоставить жильцам новых квартир необходимое по градостроительным требованиям число машиномест. А, учитывая недавнее решение столичного правительства о запрете точечной застройки, сама возможность перестройки пятиэтажек оказалась под вопросом.

Надстройка по-немецки
Морально устаревшая панельная застройка середины ХХ века -- проблема, актуальная не только для постсоветского пространства. После войны невысокие панельные здания с минимальным набором удобств появились по всей Европе. Особенно много таких домов построили в ГДР. Кстати, здесь преобладали не пяти-, а шестиэтажки. Местные жители окрестили их Arbeiterschlie?fach, то есть в переводе с немецкого ячейки для рабочих.

Поначалу проект московскому правительству понравился. Для его реализации даже планировалось выделить квартал в Северо-Западном округе. Однако этого до сих пор не произошло и, видимо, уже не произойдет. Хотя единичная надстройка пятиэтажек, скорее всего, продолжится. В Бабушкинском районе все того же Северо-Западного округа планируется надстроить порядка 20 таких домов. По каким проектам это будет сделано, пока неизвестно. Конкурсы еще не проводились.

Все эти работы проводятся за счет жильцов, частично в кредит. Один квадратный метр обходится примерно в €600.

После объединения Германии панельные шестиэтажки поначалу хотели снести. Однако вскоре стало понятно, что куда экономнее будет реконструировать старое жилье. Ведь площадь подобной застройки огромна -- в одном Восточном Берлине около 300 тыс. квартир. Сейчас 165 тыс. из них уже подвергнуты санации, то есть, попросту говоря, переделаны в более комфортные жилища. В доме утепляют фасады, остекляют лоджии и пристраивают лифты, в квартирах меняют все инженерные коммуникации, окна и двери... Есть варианты реконструкции с перепланировкой квартир, но они распространены не так широко. На один дом уходит три-четыре месяца, время работы в одной квартире -- не больше четырех дней. Поэтому жильцам не обязательно отселяться на период реконструкции.



Главная --> Публикации