Главная --> Публикации --> Ипотека. андеррайтинг, или кто может получить ипотечный кредит Ипотечный кризис испугал лишь промышленников Поздно ставить "точки" "система-галс" выбрала направление Дачные, садоводческие, огородные и гаражные объединения получат новую финансовую отчетность

По мнению заместителя директора Сибирского грузового терминала Натальи Шелухиной, сейчас логистический рынок Новосибирска формируют не столько местные компании, сколько иностранные и столичные. Крупные ритейлеры такие, как Auchan, Рамэнка, Metro AG, Лента, используя новые технологии, помогают рынку расти не только количественно, но и качественно, отмечает эксперт. Они предъявляют высокие требования к логистике и готовы оплачивать услуги склада класса А. С Шелухиной согласен коммерческий директор компании Bee Logistic Валентин Прибытков. Он считает, что с приходом крупных торговых сетей потенциал логистического бизнеса растет, но затрудняется оценить емкость новосибирского рынка подобного рода услуг.

Городу нужно больше современных складов, уверены эксперты. Однако они не готовы реально оценить ни потребности клиентов, ни даже существующую емкость рынка. Пока что логистические компании вводят в эксплуатацию все новые очереди терминалов.По подсчетам DSO Consulting, сейчас в Новосибирске насчитывается 710 000 кв. м современных складов. Из них к классу А можно отнести около 100 000 кв. м, к классу В около 110 000 кв. м. Денежную емкость новосибирского рынка складских услуг в 2007 г. аналитики компании оценивают примерно в $50 млн. Арендные ставки по складам класса А составляют сейчас $130-150 кв. м в год, включая НДС. В 2006 г. в городе и его окрестностях были введены три складских комплекса класса А комплекс Bee Logistic (15 000 кв. м), комплекс Национальной логистической компании (10 000 кв. м) и склад Холидей классик (9000 кв. м).

С начала 2007 г. логистические услуги подорожали незначительно насколько, эксперты еще не посчитали. Обычно ставки поднимаются на величину инфляции, говорит Прибытков. Хотя в 2006 г. аренда качественного склада в Новосибирске подорожала на 20-25%. В этом году управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков не ожидает такого роста ставок.

Как правило, клиентами логистических центров являются иногородние и международные компании. Основные потребители услуг класса А ритейлеры и дистрибуторы, говорит директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева. Стоимость услуг терминалов растет вместе с инфляцией, стоимостью энергоресурсов, зарплатой. Но ценовая политика у разных складских операторов разная, отмечает Ермолаева. Ставки зависят от загрузки склада, от занятости ресурсов, даже от времени суток. На стоимость услуг влияют также особенности обработки товара, структуры и частоты отгрузок. Фактически цены устанавливаются для каждого конкретного клиента с учетом его потребностей, особенностей груза и его хранения. В среднем за год ставки возрастают на 10%.

Сибирский грузовой терминал ведет строительство третьей очереди склада класса А (первая очередь, 10 000 кв. м, запущена в 2004 г., вторая очередь 20 000 кв. м). Как сообщил директор Сибирского грузового терминала Максим Жучков, сейчас заканчивается сооружение силовых полов, почти закончена кровля, закладываются автомобильные доки. Компания планирует ввести третью очередь в эксплуатацию 1 октября этого года. Помимо собственных средств Сибирский грузовой терминал привлекает банковские кредиты (список инвесторов компания не уточняет), общий объем инвестиций составит около 100 млн руб. Генеральный подрядчик компания Вилсан, с которой Сибирский грузовой терминал давно сотрудничает. Одновременно, по словам Жучкова, ведется проектирование и оформляется разрешительная документация для четвертой очереди. Мы ведем переговоры с инвесторами, специализирующимися на недвижимости такого рода, а также с потенциальными клиентами. Окончательное решение [с кем подписывать договор] еще не принято, сообщил Жучков.

Большинство логистических центров и складских помещений в Новосибирске располагаются либо в Толмачевском районе, рядом с аэропортом Толмачево, либо неподалеку от железнодорожных путей. Город Обь, расположенный в 15 км от Новосибирска, где реализуют проекты несколько девелоперов, удовлетворяет необходимым параметрам, поскольку расположен в непосредственной близости и от аэропорта, и от железной дороги, которая продолжает оставаться главной транспортной артерией региона. В Толмачевском районе областной администрацией зарезервирован участок для промышленно-логистического парка, распоряжение о строительстве которого подписал губернатор области Виктор Толоконский.

На июль 2008 г. Русской логистической службой запланировано открытие склада в Новосибирске (15 000 кв. м, 24 000 паллето-мест).

Национальная логистическая компания полным ходом ведет строительство второй очереди логистического парка класса А в городе Обь, сообщила Полина Винокурова, специалист по рекламе и связям с общественностью компании. Первая очередь (10 000 кв. м), сданная в эксплуатацию в 2006 г., уже заполнена. Завершить строительство второй очереди планируется летом 2008 г.

До насыщения рынка логистических услуг Новосибирску еще далеко, потребность в складских терминалах остается достаточно острой, тем более что географическое положение города как крупной развязки железнодорожного и воздушного транспорта делает его привлекательным для развития логистического бизнеса.
Вгороде заявлено несколько крупных проектов складских терминалов, но пока к строительству большей части будущих комплексов девелоперы не приступили.

Bee Logistic также работает над проектом второй очереди складского терминала. Как рассказал Прибытков, компания планирует его построить на участке в 3,5 га, прилегающем к первой очереди. Емкость будущего склада составит порядка 18 000 паллето-мест. Компания не ограничивается Новосибирском. Уже завершается строительство первой очереди складского терминала Bee Logistic в Санкт-Петербурге емкостью 22 000 паллето-мест, его сдача планируется в октябре этого года. Прибытков сообщил, что сейчас компания изучает площадки в Подмосковье. Как это ни парадоксально, мы развиваем свой бизнес из региона в центр, говорит он.

По данным ЦКН, арендные ставки с начала года выросли примерно на 25% и составили от 100 руб. за 1 кв. м в месяц за холодный необорудованный ангар до 250 руб. в месяц за капитальное строение с отоплением и крановым оборудованием. За хороший склад цена может достигать 350 руб. за 1 кв. м в месяц.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, в Нижегородской области насчитывается в общей сложности более 360 000 кв. м складских площадей, в том числе в областном центре более 250 000 кв. м. Современные складские площади, соответствующие классу А, составляют из этого числа не более 5%.

По словам Романа Трушина, менеджера Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), все остальные склады делятся на теплые и холодные, дефицита складских площадей старого образца в городе нет. А вот потребность в качественных складских площадях эксперты оценивают в 300 000-400 000 кв. м. Эту потребность, говорит Трушин, формируют в первую очередь ритейлеры и дистрибуторы. Приход в город крупных федеральных продуктовых сетей усиливает спрос.

Пока что качественный складской сегмент в Нижнем Новгороде представлен всего несколькими объектами. Среди них: комплекс площадью 10 000 кв. м дистрибуторской компании Алиди, 5000 кв. м реконструированных площадей холдинговой компании Логопром и ряд терминалов, построенных для собственных нужд производственными и оптовыми компаниями, такими, как Вимм-Билль-Данн, Coca-Cola, Нижфарм, Сладкая жизнь и др.

Энко в ближайшее время начнет строительство складского комплекса в Московском районе Нижнего Новгорода на территории бывшего завода. Исполнительный директор компании Виктор Домащук сообщил, что Энко планирует инвестировать в логистический комплекс более 100 млн руб. Ввод первой очереди площадью более 20 000 кв. м намечен на 2008 г. Предполагаемая площадь всего комплекса около 33 000 кв. м. Примерно треть из них компания, являющаяся оптовым поставщиком напольных материалов, планирует использовать для собственных нужд, остальные сдавать. Однако Надежда Данилова, менеджер риэлторской компании Адрес, оказывающей Энко услуги по продаже и аренде будущих площадей, говорит, что желающих купить эти площади гораздо больше, чем готовых арендовать.

Строительство современных складских комплексов начали оптовые компании ВКТ (Вкус, качество, традиции) и Энко. ВКТ строит логистический центр в 5 км от Нижнего Новгорода на участке в 19 га. Ирина Щукина, директор по логистике компании ВКТ, рассказала, что ввод первой очереди (20 000 кв. м) намечен на III квартал 2008 г. Первую очередь компания планирует полностью использовать для собственных нужд. Удовлетворив свои насущные потребности, ВКТ намерена построить еще 40 000-60 000 кв. м складских площадей для сдачи в аренду.

С учетом реализации заявленных проектов, подсчитали эксперты, уже в 2008 г. количество складов класса А в Нижнем возрастет примерно в четыре раза, однако до полного удовлетворения имеющихся потребностей недостаточен и десятикратный рост.

Обещает пополнить парк качественных площадей Нижнего и ХК Логопром, но не за счет нового строительства, а за счет реконструкции имеющегося комплекса. Общая площадь реконструированных и доведенных до класса А площадей этой компании составит 50 000 кв. м.

Компания Тезаурус НН (входящая в логистическую сеть Литер) планирует строительство логистического комплекса площадью 26 000 кв. м в Автозаводском районе, в поселке Доскино. В строительство и оборудование предположительно будет инвестировано около 4,8 млрд руб.

Заявленные, но еще не начатые проекты обещают существенно пополнить парк качественных складских площадей. В первую очередь это планируемое строительство мультимодального комплекса класса А площадью около 50 000 кв. м в районе нижегородского аэропорта. Правительство Нижегородской области нашло для этого проекта стратегического инвестора немецкую компанию Garbe World Cargo Center (входит в Garbe Group), которая готова инвестировать в проект более 1,4 млрд руб.

Компания Алиди планирует построить в Кстовском районе рядом с существующим терминалом еще около 40 000 кв. м складских площадей.

Нижегородская компания Дельта капитал получила одобрение инвестсовета при губернаторе на строительство логистического комплекса на трассе Москва Казань.

Опять же в Кстовском районе, на трассе Нижний Новгород Казань, на территории бывшей птицефабрики управляющая компания Кстовский индустриальный парк планирует строительство индустриально-логистического парка. На его территории будут размещены пять складов площадью 7500 кв. м каждый.

IKEA приобрела в этом же районе 170 га земли для строительства логистического комплекса, но, по предварительной информации, он будет использоваться для собственных нужд компании.

Пермь Новые качественные объекты на складском рынке Перми появятся не раньше чем через два-три года. Пока что в городе потребителям предлагаются в основном постройки старого образца, плохо приспособленные для современной логистики.

Обилие проектов, говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, свидетельствует об интересе к складской недвижимости как местных, так и внешних инвесторов. Однако, предостерегает она, близость Москвы делает эти проекты довольно рискованными. У ритейлеров, которые, как предполагается, станут основными клиентами строящихся терминалов, всегда есть возможность доставить товар из Москвы в течение дня. Для того чтобы эти проекты стали успешными, необходимо, считает Романчева, ориентироваться на импорт привлекая в область зарубежные товары и растаможивая их на месте. Трушин называет еще одним препятствием для развития складской недвижимости в регионе плохое состояние дорог и постоянные пробки на главных магистралях Нижнего Новгорода.

Подавляющее большинство складов на пермском рынке отапливаемые объекты, позиционируемые как класс С, их доля, по подсчетам риэлторов, составляет около 60%. Еще 38% предложения эксперты относят к классу D, это холодные помещения. Таким образом, качественные площади занимают в общем объеме рынка не более 2%. Правда, говорит генеральный директор компании MVM Андрей Ярославцев, через два-три года их доля должна возрасти в Перми заявлено несколько крупных складских проектов. По его оценкам, для инвесторов этот сегмент может стать достаточно интересным, сейчас его доходность достигает 15-20% годовых.

Средние арендные ставки для отапливаемых складов класса С, по информации Эр-Капитал, на начало лета 2007 г. составили 288 руб. за 1 кв. м в месяц, цены продаж 17 853 руб. за 1 кв. м. Холодные склады можно было снять в среднем по 110 руб. за 1 кв. м, купить по 10 315 руб. Квадратный метр складских помещений класса В обходился покупателям в 18 039 руб.

В 2006 г. крупный проект реализовал чайный дистрибутор Май. Он реконструировал помещения компании Пермрыба, сделав акцент на ответственном хранении товаров и продуктов в холодильных камерах. Площадь склада составила 20 000 кв. м, реконструкция обошлась, по разным оценкам, в $3-5 млн.

Инвесторы обратили внимание на склады чуть более года назад. В середине 2006 г. в городе появилась первая из современных складских построек комплекс на ул. Деревообделочной. Его девелопером стала компания Frans Maas Истра, активное содействие в его реализации оказала Фуд Трейд, которая занимается продажей продуктов питания в Перми. Склад площадью 1500 кв. м ориентирован только на аренду.

Новый виток развитие складского хозяйства получило в апреле 2007 г. после совещания губернатора Пермского края Олега Чиркунова с логистическими операторами региона. Власти решили привлечь внимание инвесторов к наименее развитому сегменту коммерческой недвижимости Перми.

Строительством складов заинтересовались и продуктовые ритейлеры. Компания Норма, владеющая сетью магазинов Норман-Виват, в 2006 г. начала переоборудовать под склад один из корпусов бывшего велосипедного завода Велта. В результате, сообщил генеральный директор Нормы Вадим Юсупов, площадь склада составит 30 000 кв. м, а объем инвестиций в реконструкцию будет равен $15-17 млн. По замыслу девелопера склад будет обслуживать магазины продуктовой сети Норман-Виват.

На совещании у главы региона представители компании РК. Логистика предложили проект создания регионального логистического центра. Его площадь может составить 100 000 кв. м, а предполагаемый размер инвестиций 3 млрд руб.

По мнению аналитиков консалтинговой группы Эр-Капитал, среди препятствий, мешающих складскому бизнесу, нехватка свободных земельных участков под строительство терминалов. Земли, пригодные для размещения складов, часто бывают заняты различными постройками, для начала работ требуется провести ряд мероприятий по их сносу, что ведет к увеличению затрат на строительство и срока окупаемости проектов. Руководитель компании Сатурн-Р Александр Репин ранее заявлял, что строительство складов не слишком привлекательно для инвесторов из-за невысокой доходности.

К 2011 г. Линия 7 намерена построить еще один склад класса А, на этот раз для сдачи в аренду. Его общая площадь по планам должна составить 50 000 кв. м. Правда, до сих пор компания еще не определилась с выбором места.

В настоящее время на рынке заявлено сразу несколько проектов качественных складов. Наиболее масштабные планы у компании Линия 7, которая сейчас заканчивает строительство первого в городе склада класса А площадью 1500 кв. м. Склад будет использоваться Линией 7 для собственных нужд компания помимо логистического бизнеса занимается оптовой торговлей продуктами питания. Сдать склад планируется уже в сентябре 2007 г., хотя, скорее всего, сроки ввода будут пересмотрены.

По мнению опрошенных Ведомостями экспертов, желание девелоперов строить качественные склады (хотя в Перми не хватает любых складов) вполне объяснимо. В данном случае компания, которая построит склад класса А, получит за свои площади максимальные деньги от арендаторов, говорит коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев.
На сегодняшний день строительная отрасль демонстрирует устойчивый рост. Так, по данным Росстата, в первом полугодии 2007 года объем строительства в стране по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 25,5 процента и составил 1189,3 миллиарда рублей. Может сложиться впечатление, что дела в этом секторе экономики, как нигде, благоприятны. Однако и по количеству проблем строительной отрасли трудно найти конкурентов.

В 2008 г. центр торговли и логистики Гигант обещает ввести в эксплуатацию первую очередь одноименного склада класса А, ориентированного на хранение продуктов питания. Площадь склада, расположенного в Свердловском районе Перми, составит 35 000 кв. м, срок сдачи второй очереди намечен на 2009 г.

На практике это приводит не только к увеличению сроков сдачи объекта, но и к росту стоимости недвижимости. Ведь сегодня, как отмечает вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко, около 30 процентов от стоимости квартиры составляют взятки, которые застройщики платят за ускорение оформления документов.

Одно окно для всех чиновников
Трудности начинаются отнюдь не на стройплощадке, а еще на этапе запуска проекта. По словам президента Российского союза строителей Виктора Забелина, поступательное развитие отрасли уже затормозилось по ряду причин. Одна из важнейших - сроки согласования. К примеру, на 100-квартирный жилой дом необходимо получить от 170 до 180 согласований, - отмечает специалист. В итоге весь процесс согласования занимает в среднем около года. Иначе говоря, порой возвести здание можно быстрее, чем подписать необходимые документы.

Прозрачные финансы
Безусловно, многие проблемы в строительной отрасли связаны не только с бюрократией, но и с внутренними причинами. О том, что у большинства компаний есть неиспользованный резерв для снижения сроков сдачи и стоимости зданий, свидетельствуют результаты исследования Автоматизация в управлении бизнес-процессами в строительстве, которое провели аналитики АСР.

Изменить ситуацию способно создание системы одного окна. В этом случае строители могли бы получить сразу все необходимые разрешения. Уже в начале этого года заместитель министра регионального развития РФ Юрий Тыртышов представил проект, который позволит упростить процесс прохождения экспертиз при строительстве объектов. Согласно документу все согласования будут проводиться в одном органе. Сейчас же, по данным Ассоциации строителей России (АСР), компании вынуждены проходить по 13 экспертиз и собирать около 180 подписей.

Генеральный директор девелоперской компании Альянс Континенталь Алексей Чаленко подчеркивает, что на Западе сегодня наблюдается огромный интерес к российской строительной индустрии. Останавливает инвесторов именно низкая финансовая прозрачность рынка. Улучшить ситуацию в этой сфере - в интересах самих же строительных компаний.

Проанализировав деятельность более 50 компаний - лидеров отрасли, эксперты пришли к выводу: лишь в 12 процентах организаций регламентированы более 80 процентов бизнес-процессов, в 63 процентах регламентированы лишь 30-50 процентов. Иначе говоря, лишь в 12 процентах строительных компаний бумаги находятся в порядке, и то на 80 процентов. А в большинстве других фирм имеются широкие возможности для нерационального распоряжения денежными и иными средствами.

Где искать кадры?
Еще одна важная проблема данного сегмента экономики - это дефицит кадров. Светлана Рычкова, консультант кадрового агентства ЮНИТИ-СЭТ, отмечает: По нашим наблюдениям, сегодня на рынке труда востребованы сметчики, прорабы, конструкторы, архитекторы, проектировщики, специалисты по согласованию и т.д.

Основной показатель финансовой прозрачности - формирование отчетности по международным стандартам. В настоящее время, по данным экспертов АСР, таким образом работают лишь 6 процентов опрошенных строительных компаний.

В целом, по прогнозам рекрутеров, напряженная кадровая ситуация в строительной сфере сохранится еще долго. Сейчас потребность рынка жилья намного превышает возможности отрасли. Так, по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, к 2010 году в России должно быть введено в эксплуатацию более 80 миллионов квадратных метров. Кроме того, реализация программы Доступное жилье повлечет за собой спрос на квалифицированный персонал не только в Москве, но и в регионах России.

По мнению Светланы Рычковой, для многих соискателей мотивирующим фактором, наравне с достойным компенсационным пакетом, является перспектива профессионального роста в компании, например, возможность повышения квалификации и посещения языковых курсов.

Не отключайте стройку
Острота кадрового вопроса сопоставима по уровню сложности с накопившимися за долгие годы инфраструктурными проблемами. Ставшая уже легендарной тема плохих дорог и железнодорожных сообщений актуальна и в строительной сфере. Так, совладелец международной группы КНАУФ Николаус Кнауф обращает внимание на такую проблему, как отсутствие достаточного количества вагонов и локомотивов у Российских железных дорог: С 1993 года из оборота РЖД изъята одна треть вагонов, поэтому необходимо строить новые заводы по производству вагонов и локомотивов.

Одно из последствий кризиса строительной отрасли 90-х годов - это то, что в настоящее время значительная часть профессионалов уже не молодые люди. Поэтому необходимо стимулировать приток молодежи в отрасль и дать ей возможность перенимать опыт у старшего поколения. При разумном подходе и заинтересованности работодателей потенциала российской молодежи достаточно для обеспечения рынка квалифицированными кадрами, - подчеркивает консультант ЮНИТИ-СЭТ.

В целом, можно говорить, что в стоимости будущего квадратного метра заложены издержки не столько на само возведение объекта, сколько на создание инфраструктуры. По словам руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Круглика, выходом из этой ситуации могло бы стать разграничение затрат. Мы убеждены, что уровень бюджетной системы (субъекты Федерации, муниципальные образования. - Ред.) должен нести ответственность за строительство своих объектов, а инвестор и застройщик лишь непосредственно за возводимое жилье. В этом случае покупатель будет платить именно за квартиру, а не за всю сопутствующую инфраструктуру, а также появится возможность адекватно оценить уровень реальных затрат и заявляемой цены, - отмечает Сергей Круглик.

Кроме того, по словам Николауса Кнауфа, российской промышленности для ее развития в будущем необходимо больше энергоносителей - неважно, будет это газ или электроэнергия. Здесь не обойтись без строительства новых электростанций.



Главная --> Публикации