Главная --> Публикации --> Квадратные метры дворцов Доходный дом на море

Кузбасс Капитал Инвест стал развивать собственную сеть торговых центров под брендом Калина, говорится в сообщении компании. 18 августа был открыт первый ТЦ в поселке Промышленная, рассказала руководитель отдела по связям с общественностью Зинаида Жук. Там девелопер реконструировал старое складское помещение, приобретенное ранее. Инвестиции в проект составили 50 млн руб. Жук сообщила, что до конца года в городах и поселках области будет открыто еще не меньше 10 Калин, следующие два объекта в поселке Яя и Прокопьевске. По словам Жук, площадь комплексов составит 3800-4000 кв. м, около половины будет занимать супермаркет Чибис, а второй этаж небольшие магазины непродовольственных ритейлеров. Арендная ставка превысит 300 руб. за 1 кв. м в месяц, уточнила Жук. Доходность проекта она комментировать не стала.

Девелоперская компания Кузбасс Капитал Инвест открыла первый магазин собственной сети под брендом Калина. В кузбасских провинциях торговая инфраструктура развита недостаточно, и проект обещает быть успешным, если ему не помешает использование чужой торговой марки.

Хотя концепция Калины довольно размыта (обязательный супермаркет сочетается с произвольным набором непродуктовых торговцев), она будет доходна, считает гендиректор сети супермаркетов Сибириада Алексей Касимов. Во-первых, низкая арендная ставка привлечет арендаторов, а во вторых, потребительские рынки кузбасских провинций далеки от насыщения. По данным DSO Consulting, средняя ставка аренды первых этажей торговых коридоров малых городов Кузбасса составляет 600 руб., вторых этажей 400 руб.

До этого у Кузбасс Капитал Инвеста не было опыта создания торговых форматов, девелопер предпочитал приобретать, обустраивать и сдавать коммерческие площади арендаторам. Сейчас компании необходимо реинвестировать полученную от управления недвижимостью прибыль, пояснил источник в Кузбасс Капитал Инвесте. Размер прибыли не разглашается.

Коммерческий директор сибирской розничной сети Быстроном Тимофей Герасько, напротив, считает формат Калины удачным для глубинки. В небольших населенных пунктах двухэтажные ТЦ будут привлекать внимание чисто визуально, объясняет Герасько. К тому же муниципалитеты таких поселений часто оказывают поддержку инвесторам архитектурно продуманных торговых комплексов.

Жук возражает, что для малых городов концепция не может быть более жесткой: там нет широкого выбора арендаторов, и компания не может запланировать предпочтения. Однако один якорный арендатор известен: все Чибисы обоснуются в новых ТЦ в городах, где откроются Калины. По словам Жук, компания рассматривает города и поселки с населением не менее 6000 человек.

По словам Жук, менеджерам компании понравилось название Калина, когда обсуждался бренд сети. Между тем в Новосибирске Сибакадеминвест ранее сдал в эксплуатацию ТЦ Калина-центр. Член совета директоров Сибакадеминвеста Сергей Дьячков сказал, что у компании нет претензий к коллегам из Кузбасс Капитал Инвеста.

Владелец обувных сетей Вестфалика и Фабрика обуви Пешеход Антон Титов говорит, что у ритейлеров повышенный спрос на качественные торговые площади в маленьких сибирских городах. Обычно там предлагаются перестроенные из крытых рынков магазины или помещения в бывших домах культуры, говорит Титов. Поэтому торговые центры среднего класса были бы нам интересны. По словам Титова, который в Кемерове арендует площади рядом с Чибисом, соседство супермаркета обеспечивает магазину высокую проходимость. Конкурирующих сетей подобного формата в Кузбассе нет, говорит он.

Застройка юго-востока столицы идет ударными темпами. В нынешнем году здесь возведут 440,5 тыс. кв. м жилья. Почти треть новостроек (120 тыс. кв. м) появится в реконструируемом районе Некрасовка.

Вчера Ведомостям не удалось точно узнать, не возникнут ли претензии у парфюмерного концерна Калина. Источник в компании, попросивший не называть его, пояснил, что необходимо выяснить, есть ли совпадения в категориях товаров и услуг в случае использования одинаковых брендов, и только тогда решать вопрос о необходимости защиты интеллектуальной собственности.
В минувшую субботу, 14 июля, во время традиционного объезда городских объектов, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин знакомился с ходом строительства новостроек на севере и в центре столицы, реконструкцией района Некрасовка. Особое внимание первый заместитель мэра уделил микрорайону Щербинка, где возводят жилье для военнослужащих.

В свою очередь застройщики посетовали Владимиру Ресину на трудности оформления документов, разрешающих строительство инженерных коммуникаций. Зачастую сбор бумаг и получение необходимых согласований занимает больше времени, чем возведение самого дома. Похожие трудности возникли при прокладке питающих лучей от строящейся электроподстанции Руднево, которая обеспечит электроэнергией Некрасовку и ряд других столичных районов. Владимир Ресин взял решение данного вопроса под личный контроль.

На совещании в управе района Люблино обсуждали наиболее проблемные вопросы реконструкции Некрасовки. Стало известно, что руководство города решило увеличить размер компенсации за вывод гаражей, попадающих в зону строительства. (Кстати, выплата уже началась.) Так что в скором времени территорию начнут освобождать от подобных сооружений. В связи с этим Владимир Ресин подчеркнул, что необходимо работать с каждым конкретным собственником, чтобы не было недовольных. Со своим народом воевать не надо. Каждое судебное слушание оборачивается колоссальными убытками для города. Мы теряем время, а кредит времени это самое дорогое в строительстве. С людьми надо договариваться, сказал глава стройкомплекса.

Застройка микрорайона уже началась. Строители ударно работают, чтобы к концу текущего года сдать в эксплуатацию необходимые военным дома. Ресин подчеркнул, что ранее опыта строительства такими сверхтемпами у стройкомплекса не было.

Микрорайон особой важности
Следующее совещание Владимир Ресин провел в Щербинке (Южное Бутово). Тендер на застройку этого микрорайона группа компаний СУ-155 выиграла еще в декабре 2006 года. Согласно условиям конкурса до 2010 года в Щербинке должно быть возведено 410 тыс. кв. м жилья и необходимая инфраструктура. При этом на инвестора возложена обязанность по строительству городских инженерных сетей и сооружений, обеспечивающих всю территорию застройки, включая площади, на которых будут возводить так называемые бюджетные дома. Более 260 кв. м жилья передадут военнослужащим министерства обороны.

Среди сложностей освоения площадки перенос с территории застройки существующей линии электропередачи. Нынешний проект предполагает частичный перенос ЛЭП на территорию садовых участков, но руководитель стройкомплекса напрочь отверг это предложение. Зачем людям жить под ЛЭП? Такую трассу принимать нельзя. Надо проектировать новую, подчеркнул он.

Работы начаты пока во втором и третьем микрорайонах Щербинки, полностью переданных московским властям. Здесь возведут 18 жилых домов серии И-155 и ИП-46С общей площадью 260 тыс. кв. м. Из них 110 тыс. кв. м (восемь зданий) жилье для военных. В текущем году начнется строительство школы и детского сада, которые введут в строй в I квартале 2008 года.

Глава стройкомплекса также сообщил, что спорная ситуация о принадлежности земельных участков в Щербинке пока окончательно не урегулирована. Вопрос находится на стадии разрешения. Московская область предоставила нам земельные участки для строительства жилья для военных на территории второго и третьего микрорайонов. Нерешена и проблема с третьим и четвертым микрорайонами. В общем-то наш спор продолжается, пояснил Ресин.

По окончании совещания в беседе с журналистами Ресин сказал: Каждый день работ мы фиксируем на фотопленку, чтобы потом можно было посмотреть, с чего мы начинали. По графику в этом году в Щербинке должно быть построено 260 тыс. кв. м жилья. Пока мы не отстаем, постараемся и дальше выполнять работы своевременно.

Он также сообщил, что в столичном стройкомплексе разрабатывается новый типовой проект дворовой территории сдаваемых в эксплуатацию жилых домов. За образец принято взять столичный район Куркино.

Отвечая на вопросы журналистов, руководитель департамента строительства также заявил, что столичные власти планируют отказаться от новых проектов точечной застройки в городе. По его словам, Москва в основном застроена, свободных площадок нет. Если они и возникают, то в ущерб тех территорий, которые можно было бы использовать для других целей. Жители, отстаивающие свои дворы от точечной застройки, правы, поэтому правительство Москвы отказывается от подобных проектов в городе, сказал Ресин.

Новостройки севера и центра столицы
Заключительным этапом субботнего маршрута Ресина стала стройплощадка на Ленинградском шоссе. Здесь возводят жилой комплекс Северный парк, состоящий из трех жилых и одного нежилого корпуса. Дома имеют различную этажность 20, 30 и 40 этажей. На состоявшемся после осмотра стройки совещании детально рассматривали ход строительных работ. Ресин поставил перед строителями задачу сдать дом до конца текущего года.

В настоящее время финансирование и проектные решения изменяются таким образом, чтобы делать все дворы такими, как в Куркине. На сегодняшний день считаем их эталоном. Причем старые дворы тоже приведем к этому образцу, сказал Ресин. Новый проект дворовой территории включает в себя детскую площадку, цветники и даже площадку, где можно проводить собрания жильцов на свежем воздухе.



Организация, возводящая Северный парк, ведет и строительство эксклюзивного многофункционального жилого комплекса на Новом Арбате в ЦАО Москвы. Это здание станет последним жилым домом на Новом Арбате, поскольку свободной земли под жилую застройку на данной улице больше не осталось. Новостройку также планируют передать под заселение до конца года.

Согласно последним данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2007 года увеличился на 60% и превысил 200 млрд рублей. Для сравнения, за весь 2006 год банки выдали ипотечных кредитов на сумму 240 млрд. Ожидается, что в этом году рынок ипотеки значительно превысит официально прогнозируемые 300 млрд рублей. В прошлом году лидерами ипотечного рынка по-прежнему оставались Сбербанк России ($4,3 млрд) и ВТБ 24 ($0,76 млрд). Впрочем, отмечая положительную динамику, чиновники и риэлтеры все же лукавят. Дело в том, что доля приобретения недвижимости с помощью ипотеки пока ничтожно мала и растет незначительно. Сегодня она составляет 1,53% от всего объема покупаемого жилья. По данным Счетной палаты, в настоящее время ипотека доступна только 1315% россиян. Нынешняя цена недвижимости, особенно в крупных российских городах Москве и Санкт-Петербурге (а также в Московской и Ленинградской областях), в сопоставлении со средней заработной платой в Российской Федерации не позволяет надеяться на то, что ипотека станет массовой. Однако госслужащие, ответственные за национальный проект Доступное жилье, не сдаются.

Пока американские банки трясет от последствий массового невозврата ипотечных кредитов, в России при помощи ипотеки рассчитывают сделать жилье доступным.
Большинство соотечественников по-прежнему считают ипотеку сложным путем приобретения недвижимости. Потенциальных заемщиков не устраивают условия кредитов, а российские банки зачастую излишне щепетильны в выборе клиентов.

С начала года чиновники неоднократно заявляли о намерении к 2008 году снизить ипотечную ставку почти вдвое с нынешних 1314% до 6,5% годовых в рублях. В августе глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик заявил, что ипотечная ставка к концу года может опуститься до 10,511%. По его словам, через два года квартиру можно будет купить под 89% годовых, а ипотека станет доступна для 30% россиян. В этом году банки должны в четыре раза превысить план по объему ипотечных кредитов, а к концу 2007-го в стране будет сдано 56 млн кв. м жилья.

Воз и ныне там

Впрочем, дальнейшее снижение ставок, по словам экспертов, будет зависеть от макро- и микроэкономических показателей. Эксперты приводят в пример развивающиеся рынки Центральной Европы, где в начале 2000-х годовая ставка по ипотечным кредитам упала ниже 10% в национальной валюте, и размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту стал меньше, чем стоимость аренды квартиры. Ставка по ипотеке продолжала падать по 1,5% в год, до 6% годовых. Правда, столь низкую ставку могут предложить только стабильные финансовые организации, имеющие доступ к международному и долгосрочному фондированию. В России подобный процесс уже начался, однако необходимы акселераторы, говорит Кжиштов Новачевски. Во-первых, брокерам и финансовым консультантам следует максимально четко доносить до клиента параметры и стоимость ипотечных продуктов, их работа должна сделать ипотечный рынок более прозрачным. Второй важный параметр стабильная экономика, а значит, стабильная или низкая инфляция. В-третьих, присутствие на рынке международных игроков и наличие конкурентных предложений. Гораздо менее оптимистичной точки зрения придерживается директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. По его словам, реального снижения процентных ставок в ближайшее время ожидать не стоит. Как бы нас ни убеждали, для этого нет необходимых рыночных механизмов. Банкам сегодня удается привлечь ресурсы под 7,58% плюс неизбежные операционные расходы 12% плюс 0,51% доход банков, говорит Дорош. Существенное снижение рублевых процентных ставок пока возможно только в отношении отдельных льготных категорий граждан при условии активного участия федеральных и региональных органов власти.

В России процесс снижения ставок уже начался, соглашается директор департамента ипотечных продуктов ДжиИ Мани Банка Кжиштов Новачевски. Так, если в 2001 году ставки по ипотечным кредитам составляли в среднем 17% в валюте и 24% в рублях, то в настоящее время размер ставок существенно снизился. Банки довольно регулярно предлагают клиентам новые ипотечные программы, главным преимуществом которых являются более низкие ставки. Например, один из последних продуктов Первой ипотечной компании совместно с Банком жилищного финансирования программа ипотечного кредитования Новоселье с БЖФ. Согласно программе, ставки по кредиту на период до оформления квартиры в собственность составляют 10% годовых для долларовых программ и 12,5% для рублевых.

Но не все так плохо. Рынок недвижимости стагнирует почти год цены на квартиры не растут. Эксперты считают, что на стабильном рынке у ипотечного клиента появляются определенные преимущества. Во-первых, возможность выбора оптимального варианта без суеты, спешки и давления продавцов. Во-вторых, получение лучшего сервиса и дополнительных преференций. Обычно подготовка сделки по ипотечному кредитованию занимает время: приобретаемый объект недвижимости должен пройти оценку независимым оценщиком, проверку юридической чистоты и прочие процедуры. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита продавец вынужден в среднем две недели ждать, пока покупатель решит все вопросы с банком. Если темпы роста цен на жилье, как это было в 20052006 годах, составляли 35% в месяц, то такое ожидание стоило продавцу, соответственно, от 1,5% до 2,5% стоимости жилья. В подобной ситуации ипотечные сделки разваливались на глазах. Замедление динамики роста цен на жилье остановило эту тенденцию стоимость времени ожидания продавца существенно уменьшилась.

Ипотекофобия

Подводные камни

Тем не менее большинство россиян по-прежнему избегают приобретения недвижимости с помощью ипотеки. Вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович отмечает три причины ипотекофобии соотечественников. Основная субъективная состоит в финансовой безграмотности. Сегодня вы вряд ли найдете человека, который бы не слышал про ипотеку. Но проблема в том, что он только слышал и практически ничего не знает о ней. Ему даже в голову не приходит улучшить свои жилищные условия, говорит Цытович. Другая субъективная причина прочно въевшаяся в российского человека неуверенность в себе и своих силах. На первой встрече наши клиенты часто задают вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать кредит. Примечательно, что подобные сомнения мучают весьма благополучных во всех отношениях людей. По данным DeltaCredit, процент дефолтов (неспособность осуществлять выплаты по полученным займам или кредитам на оговоренных условиях) составляет менее 1% от всех кредитов. Дорош также отмечает, что россияне боятся заглядывать в завтрашний день, тем более принимать на себя обязательства такого масштаба, как ипотечный кредит. Средний срок кредитования сегодня составляет около 15 лет. За столь значительный период в жизни человека может многое измениться, а обязанность производить платежи по кредиту останется неизменной. Но вспомним, что еще семь лет назад единицы покупали автомобиль в кредит, а сейчас счет идет на сотни тысяч. На мой взгляд, понадобится не менее трех-четырех лет для того, чтобы ипотека перестала вызывать у россиян необоснованные страхи и опасения, говорит Дорош. Что касается объективной причины, то она, по словам Цытович, состоит в том, что в России очень мало строят жилья. А это, в свою очередь, является причиной высоких цен на недвижимость.

О стандартных причинах отказов все знают, но зачастую клиенты не готовы к моральной травме. Например, когда отказ получают соискатели с приличными доходами. Основная причина отсутствие финансовой стабильности, необходимой для регулярного погашения задолженности. Если заемщик часто меняет место работы, скорее всего, ему откажут в кредите, несмотря на то, что его зарплата за последние несколько лет стабильно росла.

Несопоставимые с зарплатами цены на жилье, высокие процентные ставки по кредитам, неуверенность в завтрашнем дне... Так или иначе, у современного россиянина, нацеленного на решение квартирного вопроса, выбор небольшой арендовать жилье или воспользоваться ипотекой. Для того чтобы получить у банка в долг на десять лет $130 тыс. (цена двухкомнатной квартиры в Подмосковье), надо располагать совокупным доходом на семью около $3 тыс. в месяц. При первоначальном взносе 15% от стоимости квартиры около $1,5 тыс. из своих заработков семья должна ежемесячно отдавать в счет погашения кредита. Увеличивая срок кредита и размеры первоначального взноса, можно уменьшить выплаты. Но порядок сумм существенно не изменится надо быть готовым отдавать кредитору 4060% заработков. На этом этапе, по словам ипотечных брокеров, отсеивается немалая часть потенциальных клиентов за $1500 в месяц можно арендовать двухкомнатную квартиру в хорошем районе Москвы. Но если желание иметь собственный угол пересиливает страх лишиться половины доходов, то следующий этап выбор банка и ипотечной программы. Здесь стоит обращать внимание не столько на величину процентной ставки, сколько на комиссионные сборы банков. Например, если банк заявляет ставку 10%, у него может оказаться такое количество разных дополнительных сборов за ведение и оформление кредита, что в итоге расходы будут сравнимы с 12% в других банках, у которых сборы ниже или отсутствуют вовсе. Эксперты советуют сразу выяснить итоговую сумму кредита на выходе. А также постараться не стать жертвой ненавязчивого сервиса, когда банк настойчиво рекомендует купить квартиру именно у своего риэлтера, застраховаться у конкретного страховщика и т.д. После подачи заявления покупателя ожидает самая волнующая процедура собеседование в кредитном комитете банка и рассмотрение заявки в службе безопасности.

Скаждым годом все больше россиян рассматривают ипотеку как реальный способ приобрести жилье. Рынок ипотечного кредитования демонстрирует впечатляющую динамику. По итогам 2005 года доля ипотечного кредитования в ВВП составила 2,5%, а в 2006 году этот показатель увеличился до 5%. В условиях бурного роста одним из основных вопросов развития рынка ипотеки становится его ресурсное обеспечение. Не секрет, что при общей низкой капитализации российской банковской системы расширять ипотечные программы за счет собственных средств способны единицы. Небольшие и средние банки просто не имеют кредитных ресурсов, необходимых для долгосрочных программ, и, соответственно, не в состоянии конкурировать с крупными банками в перспективной сфере ипотечного кредитования.

Затем кредитный комитет называет сумму, которую готов выдать, и дает одобрение на покупку, действующее в течение трех-четырех месяцев. За этот срок заемщик должен не только найти подходящую квартиру, но и оформить сделку. Если не удалось уложиться в отведенные сроки, банк будет рассматривать заявку повторно. При этом эксперты не советуют предварительно искать подходящее жилье, вносить аванс, а потом обращаться в банк. Во-первых, банк может дать согласие на меньшую, чем рассчитывал заемщик, сумму или откажется кредитовать выбранную им квартиру. Особенно если это жилье с несогласованной перепланировкой, в пятиэтажном доме или здании, предназначенном под снос. Таким образом, заемщик рискует остаться без кредита и потерять аванс, который зачастую вносится на ограниченный срок. Впрочем, одновременный поиск квартиры и подбор банка задача тоже не из легких. Воспользоваться такой схемой самостоятельно сложно, и, скорее всего, придется прибегнуть к услугам ипотечных брокеров и риэлтеров. Последние зачастую работают в связке с банками. Ипотечный брокер подбирает кредитную программу, а риэлтер, зная требования банка к кредитуемой недвижимости, ищет квартиру. Эксперты называют этот вариант самым надежным. Однако покупателю придется пойти на дополнительные и труднопрогнозируемые расходы по оплате услуг двух посредников, отношения с которыми редко оформляются официально.
Соглашение о сотрудничестве в сфере рефинансирования и секьюритизации российской ипотеки, подписанное Банком ВТБ, UniCredit и Deutsche Bank, дает возможность средним российским банкам повысить эффективность собственных операций, а простым гражданам позволяет рассчитывать на более низкие ставки по ипотечным кредитам.

Ипотека станет доступна?

Совместная Программа ВТБ, UniCredit и Deutsche Bank по рефинансированию и секьюритизации российской ипотеки, стартовавшая 9 августа, призвана снять эти ограничения для средних, в первую очередь региональных, банков с развитым ипотечным бизнесом, тем самым сделав их конкурентоспособными на рынке ипотечного кредитования.

Организаторы Программы не выдвигают жестких требований к объему накопленного портфеля, решающим фактором является развитие ипотечного бизнеса банка-участника, его способность генерировать значительные объемы выдачи в течение продолжительного времени. Важно, что участники будут выходить на внешний рынок под собственным брендом, а это является несомненным плюсом для развивающихся региональных банков. Кроме того, банкам предоставляется самостоятельность в формировании собственных ипотечных программ. Фондирование для каждого из участников Программы лимитировано и составляет $200 млн. Финансирование Программы в сумме до $2 млрд со стороны трех банков-партнеров будет осуществляться в течение двух лет. Однако, по словам старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, стороны рассматривают Программу как долгосрочную и планируют пролонгировать соглашение.

В пользу того, что Программа заработает, говорит и авторитетный состав участников проекта, и логика развития банковского рынка. Западные финансисты давно и с удовольствием используют инструменты рефинансирования и секьюритизации для привлечения дешевых финансовых ресурсов и повышения эффективности управления капиталом банка. Как считают эксперты, бум подобных операций в России тоже не за горами, российский рынок секьюритизации стремительно набирает обороты. Крупные банки уже формируют собственные объемные портфели кредитов. Так, летом 2006 года первой ласточкой секьюритизации отечественной ипотеки стал ВТБ, выпустивший облигации на сумму $88,3 млн с погашением в 2034 году. Его примеру последовали и другие участники рынка. Не прошло и года, как ВТБ в партнерстве с UniCredit и Deutsche Bank предложил опробованную схему по секьюритизации ипотечных кредитов российским банкам, которые не способны самостоятельно накопить достаточный портфель для секьюритизации.

Как считают эксперты рынка, участие в проекте позволит российским кредитным организациям повысить эффективность собственных операций за счет объединения активов многих банков в одной структуре и привлечения ресурсов для фондирования ипотечного бизнеса с различных сегментов рынка капитала и в виде разнообразных инструментов. Ведь при существующем уровне нормативов гораздо выгоднее не держать кредиты на балансе для получения процентного дохода, а секьюритизировать такие портфели, получая доход в виде разницы между ставками по ипотечным кредитам и стоимостью фондирования, а также от комиссионных платежей по обслуживанию кредитного портфеля, и направлять привлеченные средства на развитие бизнеса. Кроме того, при секьюритизации часть рисков передается инвесторам в ИЦБ. Таким образом, секьюритизация может стимулировать понижение ставок по ипотечным кредитам, что сделает кредиты более доступными для населения.

В рамках Программы рефинансирования и секьюритизации предполагается создание специализированной компании кондуита-накопителя. Для участников Программы схема операции будет состоять из двух этапов. На первом этапе банк-участник продает выдаваемые ипотечные кредиты на баланс своего отделения в кондуите. Таким образом происходит накопление пула кредитов. На втором этапе, после накопления пула, достаточного для секьюритизации, производится выпуск ипотечных бумаг на международном рынке.



Главная --> Публикации