Главная --> Публикации --> Новая ветка подземки разгрузит запад москвы Анапа открыла сезон инвестиций Офисные резервации

По данным страховщиков, около 80% страховых случаев с городскими квартирами приходится на заливы и около 10% на пожары. Ущерб от таких аварий может быть очень существенным, но если грамотно оформить страховой полис, то не придется тратиться на ремонт из собственного кармана. Самый простой способ обезопасить жилье от всевозможных рисков воспользоваться городской программой льготного страхования. В этом случае не надо вызывать страхового агента, оценивать рыночную стоимость жилья, заключать договор страховой взнос автоматически включен в квитанцию об оплате ЖКУ. Достаточно поставить галочку в графе Добровольное страхование и ежемесячно платить взносы из расчета 90 коп. за квадратный метр. В этом случае москвичи платят в несколько раз меньше, чем при коммерческом страховании на тех же условиях, а часть расходов берет на себя правительство Москвы. Оно покрывает 30% расходов при возмещении ущерба, а 70% берет на себя страховая компания. Такой полис включает сразу несколько рисков, а застрахованным по этой программе будет выплачена компенсация, если ущерб квартире нанесен в результате пожара или его тушения, взрыва бытового газа, аварии систем внутренних водостоков, отопления, водопровода или канализации. И даже если повреждение имущества произошло из-за сильного ветра (свыше 20 м в секунду) или урагана.

Городские власти не оставляют попыток сделать страхование жилья обязательным. Недавно с таким предложением обратилось к Госдуме правительство Москвы. По данным за 2006 год, в столице было застраховано всего 1,5 млн. квартир, а субсидии из городского бюджета на восстановление жилья составили 66 млн. руб. Но, пока чиновники обсуждают новое предложение, защита квартиры от всевозможных бед остается добровольным делом хозяев.

Тем, кто рассчитывает получить возмещение, приближенное к реальной стоимости имущества, лучше всего приобрести комплексный полис. Для этого перед заключением договора придется провести предстраховую экспертизу имущества. Эксперт страховой компании после осмотра квартиры определяет ее реальную стоимость и степень риска. В среднем тарифы у различных страховщиков примерно одинаковы: от 0,15 до 1% от стоимости квартиры. В расчет принимаются метраж квартиры, возраст дома, состояние коммуникаций. Если квартира на первом или на пятом этаже, а у дома деревянные перекрытия, то страховка обойдется вам дороже. А если в доме есть охранные системы или консьерж, противопожарная сигнализация, то это может снизить стоимость полиса.

Чтобы получить возмещение, нужно в течение трех дней с момента происшествия сообщить о нем в страховую компанию и предъявить свидетельство о собственности на квартиру, копии квитанций об уплате страхового взноса. Выплаты производятся из расчета 17 тыс. руб. за квадратный метр. Конечно, такая страховка не учитывает качества отделки квартиры, и при серьезной аварии этих денег вряд ли хватит на хороший ремонт. Зато в случае полного разрушения квартиры она гарантирует застрахованному предоставление другого жилья.

В последнее время, по оценкам экспертов, москвичи все чаще страхуют свою гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам. Нередки случаи, когда по вине одного из жителей дома страдают сразу несколько соседей. Чаще всего такие полисы приобретаются в тех случаях, когда в квартире затевается серьезный ремонт и риск затопить соседей или причинить другие неприятности возрастает. Можно застраховать и находящееся в квартире ценное имущество, например антиквариат или дорогую технику. Правда, тут не стоит экономить время лучше составить подробную опись с оценкой имущества. Лишь тогда можно рассчитывать на адекватную компенсацию при страховом случае.
Сразу после объявления города Сочи столицей Олимпиады-2014 эксперты рынка заговорили о резком росте цен на недвижимость. Обозреватель Ъ-Дома Андрей Воскресенский выяснил, что это не совсем так: цены поднялись заранее, еще на волне олимпийских ожиданий. Однако и сейчас в столице будущей Олимпиады есть хорошие перспективы для частного инвестора.

Стандартный полис, как правило, покрывает сразу все основные риски: пожар, залив, взрыв газа, удар молнии, противоправные действия третьих лиц, стихийное бедствие. Однако можно застраховаться и от отдельных рисков или, наоборот, расширить полис. Можно даже застраховать квартиру от падения самолета.

Есть и современные образчики. Город Сочи, конечно, не назовешь сплошной стройплощадкой, но тут и там, в основном на третьей-четвертой линиях от моря, попадаются семи-десятиэтажные монолитные дома, которых не было здесь еще три-четыре года назад. Эти дома, находящиеся по сочинским меркам где-то между экономклассом и низшим бизнесом, представляют собой отдельный и довольно-таки мутный рынок. Многие дома были построены без разрешительной документации. Например, есть в городе семиэтажный многоквартирный дом, который по документам проходит как гаражный комплекс с надстройкой. И что интересно, квартиры в этом доме продаются, по крайней мере, предлагаются к продаже.

Теперь я знаю, куда деваются из Москвы автомобильные пробки на время купального сезона: они перебираются в Сочи. По дороге от Адлера до центра города приходится не менее трех раз постоять в заторах на узком курортном проспекте. Вообще-то для приезжего, например меня, это не казалось слишком тягостным: можно ведь любоваться морем, которое слева внизу, и образчиками сталинской курортной архитектуры, которые справа вверху.

Конечно, большая часть олимпийских объектов сосредоточится в Адлере и Красной Поляне, а не в Центральном Сочи, но под это дело власти готовятся развернуть масштабную кампанию по ликвидации незаконно построенных объектов. Губернатор Краснодарского края Ткачев недавно заявил, что первые две сотни самостроя уже выявлены. С другой стороны, привязать к Олимпиаде можно что угодно -- хоть гостиницу, хоть офисный центр, пусть даже и в десятках километров от места проведения соревнований. Так что любой владелец земли в Сочи рискует оказаться на пути олимпийского движения.

Левая документация не единственный риск при покупке недвижимости в Сочи. Московские девелоперы, работающие в этом городе, отмечают, что новые риски возникли как раз в связи с будущей Олимпиадой. При покупке земли в Сочи следует проявлять обоснованную осторожность, так как множество земельных участков будет изыматься государством под строительство спортивных объектов и сопутствующей инфраструктуры,-- предупреждает Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации Лидер.-- Без точных данных о планах федеральных властей на тот или иной надел начинать реализацию инвестиционных проектов довольно рискованно.

На самом деле никакого резкого скачка цен в начале июля не было,-- рассказывает генеральный директор компании Винсент Недвижимость (занимается продажей элитной недвижимости в Сочи) Эдуард Филиппов.-- Цены поднялись практически до существующего сейчас уровня еще раньше, на волне олимпийских ожиданий. За прошедший месяц действительно некоторые элитные объекты подорожали на 10-15%, другие остались на прежнем уровне. Но надо иметь в виду, что строящиеся элитные жилищные комплексы в Сочи можно буквально пересчитать по пальцам. Спрос и сейчас значительно превышает предложение, и со временем он будет только расти. Инвестируя в квартиры на ранней стадии строительства, можно получить до 100% прибыли в течение двух-трех лет, даже если цены останутся на нынешнем уровне.

Впрочем, земля, особенно на первой (ниже Курортного проспекта) и второй (сразу за ним) линиях, сейчас продается активно. Правда, слухи о том, что сразу после решения МОК о проведении Олимпиады в Сочи цены подскочили чуть ли не до миллиона долларов за сотку, оказались сильно преувеличенными. Сочинские риэлтеры рассказали мне о сделке, которая прошла в начале июля: 2,8 сотки земли были проданы за $3 млн. Но, во-первых, эту землю выкупила девелоперская компания, а не частный покупатель, во-вторых, этот случай даже не единичный, а единственный. Обычная же цена сотки земли на первой линии -- $150 тыс., на второй -- $100 тыс. Что, конечно, тоже немало: такие же цены в окрестностях Рублевского шоссе.

Интересно, что если в дешевых секторах недвижимости очень популярны инвестиционные покупки квартир с целью сдачи в аренду, то покупатели элитного жилья таких бизнес-планов не строят. Только в единичных случаях наши покупатели интересуются возможностью сдачи квартир в аренду,-- говорит Эдуард Филиппов.- Большинство предпочитает иметь возможность в любой момент приехать в собственную резиденцию на берегу моря.

Действительно, если в тех комплексах, которые будут сданы в 2008-2009 годах, еще есть предложения в пределах $4 тыс. за квадратный метр, то цена готовых домов класса премиум -- $10 тыс.

Эксперты не прогнозируют поступательного роста цен в Сочи. Вот, например, какое мнение высказал советник президента Олимпийского комитета России Мирослав Мельник: Ожидания стремительного роста цен на жилье в Сочи сильно завышены. Понятна эйфория, охватившая после 4 июля всех, кто имеет бизнес-интересы в Сочи, но всякое явление крупного масштаба и благой направленности всегда имеет теневые стороны. На протяжении более шести лет в Сочи будут вестись строительные работы в огромном объеме, город будет весь перекопан, дороги будут запружены грузовиками, панелевозами, цементовозами и так далее. При этом нужно учитывать, что дорог в Сочи мало, город расположен истинно между Сциллой и Харибдой: с одной стороны море, с другой горы -- расширяться особо некуда. Можно сказать, что знаменитый курорт на несколько лет превратится в стройплощадку. Кому нравится жить в подъезде, где в какой-то из соседних квартир делается капитальный ремонт? Даже в Афинах, где гораздо просторнее, во время подготовки к Играм-2004 нечем было дышать, на всех поверхностях лежал слой строительной пыли -- все это порядком досаждало местным жителям. Так что эпопею подготовки к Олимпиаде-2014 нужно еще пережить, а уже потом в Сочи настанет золотой век.

Обязательные элементы жилищного комплекса класса премиум -- высокое качество строительства, развитая инфраструктура и близость к морю, охраняемая придомовая территория. Например, комплекс Королевский парк, который строит московская компания МР Групп, включает огромную территорию -- 2,3 га. Он расположен поблизости от гостиницы Рэдиссон САС Лазурная -- это хоть и Хостинский район, но в нескольких километрах от центра города. Есть у него и собственная фишка -- коттедж на крыше. Не пентхаус, а именно двухуровневый коттедж с вертолетной площадкой на крыше. Кроме самого коттеджа будущий владелец получит в свое распоряжение и всю крышу -- с ландшафтным дизайном и бассейном. В настоящее время крыша Королевского парка еще не продана. Цена на этот объект, естественно, договорная, но еще месяц назад она составляла $10 млн. Сейчас, возможно, уже больше.

Жилые комплексы класса премиум в Сочи
Королевский парк
Жилой комплекс недалеко от отеля Рэдиссон САС Лазурная на территории английского парка площадью 2,3 га. Инфраструктура: клубные рестораны, мини-маркет, фитнес-клуб, подземный трехуровневый паркинг. Площадь квартир от 95 до 370 кв. м, высота потолков -- более 3,2 м. Квартиры оснащены цифровой связью, интернетом, системами видеонаблюдения. Шесть коттеджей от 700 до 900 кв. м с бассейнами. Пентхаусы от 95 до 169 кв. м. Сдача в эксплуатацию -- третий квартал 2008 года.

Иными словами, в ближайшее время, вполне возможно, цены на сочинскую недвижимость расти перестанут (а то и пойдут на спад), чтобы лет через пять-шесть снова пойти в рост. Так что у частных инвесторов еще есть время и возможности.

Новая Александрия
Находится в центре Сочи на проспекте Пушкина. Панорамный вид на море, горы, парк Дендрарий. Дом 23 этажа, высота потолков -- 3,3 м. Инфраструктура: бассейны, кинотеатр, фитобар, ресторан, фитнес-центр, детские игровые комнаты, SPA, салон красоты. Волоконно-оптическая и цифровая связь, эфирное и спутниковое телевидение. Квартиры от 90 до 148 кв. м. Пентхаусы с открытыми террасами -- 290 кв. м. Сдача в эксплуатацию -- второй квартал 2008 года.

Цена: $7,5 -11,5 тыс. за 1 кв. м.

Александрийский маяк
Расположен в центре города в 70 м от моря вблизи аквапарков Маяк и Луна-парк, концертного зала Фестивальный. Обзорный вид на море. Подземный паркинг, зона бытового обслуживания, фитнес-центр, тренажерные залы. Круглосуточная охрана, профессиональная система видеонаблюдения. Высота этажа -- 3,3 м, квартиры -- 182,2 кв. м, пентхаусы -- 320 кв. м. Сдан в эксплуатацию.

Цена: $6-10 тыс. за 1 кв. м.

Миллениум Тауэр
Находится в 150 м от моря рядом с парком имени Фрунзе. На территории, где расположен комплекс, планируется создать элитный район Золотой треугольник. Инфраструктура: клубный SPA-центр, бассейн с морской водой, ресторан, тренажерный зал, фэшн-студия. Квартиры с разнообразной архитектурой и планировкой, площадь -- от 59 до 170 кв. м. Двухуровневый пентхаус. Вид на море и горы, собственный пляж. Сдача в эксплуатацию в 2008 году.

Цена: $10 тыс. за 1 кв. м.

Сады Семирамиды
Расположен вблизи гостиницы Рэдиссон САС Лазурная. Закрытая охраняемая территория -- 4,5 га. Подземный паркинг. Бассейн с раздвижной крышей. Оздоровительный центр, кафе-бар, ресторан, детские площадки, игровые зоны. Вертолетная площадка на крыше. Квартиры с панорамным видом на море площадью от 90 до 300 кв. м с остекленными лоджиями-террасами. Срок сдачи в эксплуатацию -- второй квартал 2009 года.

Цена: $4,5-9 тыс. за 1 кв. м.

Ideal House
Комплекс располагается на юго-западном склоне горы Бытха в Хостинском районе Сочи в парковой зоне в 300 м от пляжей морской набережной. Рядом городской яхт-клуб, сочинский Центральный стадион, парк Дендрарий. Монолитно-кирпичное здание от 16 до 22 этажей. Квартиры от 70 до 136 кв. м. Планируемый срок сдачи в эксплуатацию -- четвертый квартал 2008 года.

Цена: $4-8 тыс. за 1 кв. м.

Премьер
Находится на пересечении Кубанской улицы и Морского переулка рядом с Художественным музеем, Зимним театром, морской набережной, портом, ресторанами и ночными клубами. Собственная парковая зона. Инфраструктура: фитнес-клуб, бассейн, бутики, офисные помещения, служба сервиса и уборки. Верхние этажи комплекса -- панорамные пентхаусы, индивидуальный магнитный ключ от лифта. Квартиры от 60 до 139 кв. м. Сдача в эксплуатацию в 2007 году.

Цена: $3,5-6 тыс. за 1 кв. м.

Самый поверхностный поиск в интернете выдает адреса большого числа агентств недвижимости, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге, которые специализируются на продаже недвижимости за рубежом. Не покидая пределов МКАД или КАД (или даже не отходя от компьютера), можно прицениться к недвижимости примерно в 60 странах мира. Из этого моря информации мы решили остановиться не на массовых направлениях (Болгария, Хорватия, Испания, Чехия, Греция, Крым-ведь-тоже-заграница), а на недвижимости в более престижных точках планеты.

Цена: $6-9 тыс. за 1 кв. м.

К сожалению, не все наши клиенты понимают прелести французской провинции,-- говорит Кристина Тузова, директор по развитию компании EstateService.-- Примерно одинаково покупателей интересует недвижимость в Париже и на Лазурном берегу -- в Ницце, Канне, на мысе Антиб. В Париже спросом пользуются квартиры всех ценовых категорий -- до €300 тыс., до €500 тыс., до €800 тыс., до и от €1 млн. Главное требование клиентов -- расположение в центральных районах, то есть 1-м, 6-м, 8-м, 7-м округах. На Лазурном берегу предпочтения выглядят совсем по-другому. Там в первую очередь ищут особняки ценой свыше €2 млн. Весьма популярны и предложения в категории €5-10 млн и выше. Гораздо меньшей популярностью пользуются апартаменты, притом самые дешевые -- до €300 тыс.

Мы говорим Франция - подразумеваем Ницца
В отличие от лондонского рынка элитной недвижимости, где редкий покупатель не имеет российского паспорта, на французском рынке большинство покупателей обладают другими паспортами. В списке по национальностям покупателей наше место -- пятое (впереди идут англичане, немцы, сами французы и голландцы).

Париж очень похож на Москву перепадами цен в зависимости от престижности района и еще большей разницей в цене с пригородами.

Если ориентироваться в Париже по названиям, известным жителям других стран, то на бульваре Сен-Жермен (6-й округ) скромная двухкомнатная квартира площадью 43 кв. м будет стоить €535 тыс., а трехкомнатная площадью 84 кв. м -- €880 тыс. Новостройка в Клиши практически такой же площади (85 кв. м) ценится вдвое дешевле -- €425 тыс.

Правило последний этаж не предлагать на Лазурном берегу имеет для российских покупателей не тот смысл, что на родине. Часто в многоквартирных домах квартира на последнем этаже (или дуплекс на последних) стоит дороже, чем апартаменты соседей снизу. Наверху к собственно квартире добавляется терраса, прибавляющая как квадратные метры, так и дополнительную плату за открывающийся вид, в результате чего квартира попадает в далеко не бюджетную категорию.

Те покупатели, которые ищут на Лазурном берегу квартиры нижней ценовой категории, похоже, платят в первую очередь за престиж, за возможность похвастаться жильем на Кот-д`Азур, в Канне или Ницце. Приведем примеры подобных дешевых апартаментов. Ницца, студия в центре города площадью 32 кв. м -- €230 тыс. Ницца, двухкомнатная квартира на второй линии от моря, площадь 54 кв. м, нуждается в ремонте -- €190 тыс.

Что касается близости моря, то особо дорого стоят виллы на первой линии. Такие предложения единичны. Порой поиск занимает несколько месяцев. А цены на такие объекты только растут,-- говорит госпожа Тузова из EstateService.

Что касается вилл, то два важнейших фактора, влияющих на ценообразование,-- престижность места и близость к морю. Порой практически не отличимые друг от друга особняки, один из которых располагается, например, в Канне, а второй -- в 15 минутах езды на машине от Канна, могут различаться по цене в три раза. Найти роскошную виллу за €2 млн в окрестностях престижного места не составляет труда.

Самая дорогая вилла на Лазурном берегу, которую удалось обнаружить среди предложений компании EstateService, стоит €50 млн, расположена на мысе Феррат в доме общей площадью 1200 кв. м -- 41 комната, 13 ванных. На участке в 100 соток есть домик для прислуги. Море, разумеется, вот оно, так что в бассейн на участке несложно набирать морскую воду.

Вместе с ценами при приближении к морю растут, разумеется, и площади вилл, земельных участков, число туалетов, ванных комнат и мест для автомобилей в гараже, мраморных скульптур на участке, улучшается качество систем видеонаблюдения и охраны и т. д. Например, вилла в Сен-Тропе общей площадью 560 кв. м на участке восемь соток, но с прямым выходом на пляж продается за €24 млн. Вилла на мысе Антиб практически такой же площади и практически на таком же участке и тоже прямо на берегу стоит €22 млн. В то же время вилла площадью 700 кв. м в историческом центре Ниццы, но без какого-либо намека на удобный доступ на пляж может быть куплена за €5 млн, а повезет, так и дешевле.

Можно, например, отдохнуть в отеле в Доминиканской Республике. Сам отель предварительно купив. Отель с 12 однокомнатными и 3 двухкомнатными номерами общей площадью 678 кв. м в центре городка Сосуа продается за $400 тыс. Но это мы отвлеклись, ведь речь идет о жилой недвижимости, а отель -- это уже коммерческая. Жилой дом (три спальни, две ванные, гостиная, кухня, терраса на крыше) общей площадью 115 кв. м, расположенный неподалеку от упомянутого уже отеля, продается за $200 тыс.

Острова в океане
У любителей теплых морей и белоснежного песка есть возможность выбирать из большого количества предложений в странах, которые не всякий сумеет быстро найти на карте мира. Чтобы не путать клиентов, некоторые агентства продвигают данный товар как недвижимость на Карибских островах, вполне резонно полагая, что между многочисленными мелкими государствами Карибского бассейна нет существенной разницы.

Интерес к Карибскому региону не очень высок, но достаточно стабилен,-- говорит Кирилл Долгинский, консультант компании Belle Fleur.-- В первую очередь российских покупателей интересует недвижимость на островах Сен-Мартен (он принадлежит наполовину Нидерландам, наполовину Франции) и Ангилья (британская колония), есть интерес к французскому острову Сен-Бартельми. В первую очередь востребованы виллы в ценовом диапазоне от $1,5 млн до $3,5 млн. За эти деньги удовлетворяются основные требования большинства клиентов -- огороженная территория, площадь виллы от 500 до 700 кв. м, близость к воде. Апартаменты интересуют наших клиентов гораздо меньше, хотя с появлением проектов от крупных компаний, таких как Westin Hotels Resorts, способных предложить объекты высокого уровня, этот интерес начинает возрастать. Обычно виллами в данном регионе интересуются те, кто уже приезжал на эти острова на отдых, то есть это не случайный выбор. Вилла чаще всего покупается для краткосрочного отдыха -- три-четыре недели в году, остальное время ее можно сдавать в аренду. С учетом того, насколько эти острова популярны у туристов, особенно из США, заполняемость виллы в высокий сезон, то есть примерно с середины ноября до середины апреля, может достигать 60%, а цена аренды при указанных ценовых рамках стоимости вилл -- $6-15 тыс. в неделю, а в Рождество и Новый год -- примерно в два раза выше. Как видите, это вполне привлекательно и с точки зрения инвестиции. И, между прочим, вполне сопоставимо по ценам с объектами аналогичного уровня в Подмосковье.

Виллы в Коста-Рике площадью от 300 до 1000 кв. м на земельных участках от 16 до 80 соток имеют цену от $1 млн до $4,5 млн.

Цены на виллы на Синт-Маартене (как и на французской части того же острова, называемой Сен-Мартен) начинаются с $800 тыс.

Самый дешевый объект недвижимости на Синт-Маартене (нидерландские Антильские острова), который можно найти,-- котлован, который через два года превратится в скромную студию площадью 55 кв. м за $200 тыс.

Сен-Барт, который на рынке США продвигается как остров миллионеров и островной Канн, входящий в состав французской заморской территории Гваделупа, вполне оправдывает свои прозвища. Предлагаемые к продаже особняки, расположенные на этом маленьком островке, стоят от $8 млн до $22 млн. Правда, среди российских клиентов этот остров не так популярен, как среди американских.

Господин Долгинский из Belle Fleur отмечает интересную деталь: российских покупателей не волнуют визовые различия между голландской и французской частью острова. Хотя по французским законам владение недвижимостью на территории Франции лишь небольшой плюс при получении визы, а по голландским -- десятилетний срок владения недвижимостью дает право претендовать на гражданство.

И еще. Тем, кто раздумывает о вилле на Карибах, обязательно стоит подробно выяснить все факты, касающиеся сезона ураганов. Дело в том, что одни острова ураганы всегда обходят стороной, другие не сильно обижают, а вот третьи временами буквально избавляют от недвижимости.

На гораздо большей по размеру и совсем уж демократичной Ямайке цены на виллы начинаются с $200 тыс. Разумеется, на этом острове можно найти жилье и гораздо более дешевое, но в таком случае вам могут не понравиться соседи (а уж как вы можете им не понравиться...).

На поверхности лежит одна из причин подобного ограниченного интереса. Швейцария относится к странам, где местная бюрократия обожает втыкать палки в колеса иностранцам, желающим приобрести недвижимость. Что, впрочем, никак не снижает числа этих самых желающих, а лишь поднимает ценовую планку (понятно, что из любого правила есть исключения, вопрос только в дополнительных расходах -- на адвокатов, инвестиции в национальную экономику и т. д.) Не вдаваясь во все подробности тамошнего законодательства, отметим, что россияне, все-таки купившие домик в краю сыра, хороших часов и надежных банков, в основном купили его там, где это проще всего сделать. А именно в кантоне Вале, на одном из местных горнолыжных курортов -- Вербье, Кран-Монтана, Лейкербад, Саас-Фе, Церматт. Покупается чаще всего так называемый дом для отдыха, в котором по закону не получится жить более шести месяцев в году и нельзя будет сдать в аренду в остальное время. Учитывая, что с подобными ограничениями аренда жилья на время катания на горных лыжах выглядит финансово более привлекательной, чем покупка, можно предположить, что россияне вкладываются в швейцарские домики для отдыха не только для того, чтобы в них жить, но и в инвестиционных целях.

Дом для отдыха поближе к банку
Россияне не главные покупатели на швейцарском рынке недвижимости -- их там всего 10%. Швейцария -- довольно специфическое направление, его нельзя назвать массовым, в отличие от Франции, Испании, Португалии, в какой-то степени Великобритании, то есть стран, в отношении которых сейчас можно говорить о русской волне,-- говорит генеральный директор компании Avenue Property Лариса Хорева.

Но все-таки некоторые ценовые ориентиры можно вычислить. Возьмем для примера дом в швейцарском стиле на курорте Вербье (почему-то почти все дома для отдыха имеют в описании характеристику в швейцарском стиле, а в список хозяйственных помещений дома столь же неизменно входит чуланчик для лыж). При общей площади 300 кв. м (шесть спален, три машиноместа) подобный дом будет стоить порядка €4-5 млн, при общей площади 500 кв. м -- около €9 млн.

Про цены говорить, увы, сложно, учитывая любовь швейцарцев писать в объявлениях о продаже дорогих вещей слова по запросу. Особенно это касается замков XVII века с мебелью, картинами и скульптурами, которые явно были куплены вскоре после новоселья.

В соседней Кран-Монтане двухэтажную квартиру площадью 120 кв. м можно купить за €1,65 млн. Отдельное шале общей площадью 600 кв. м на участке в 15 соток в той же Кран-Монтане продается за €4,4 млн. Домик по соседству, но меньшей площади (230 кв. м) и на совсем маленьком участке стоит всего €860 тыс.

Сэкономить можно, примирившись с наличием соседей. В малоквартирном доме из четырех апартаментов в том же Вербье можно купить квартиру площадью около 200 кв. м где-то за €1,8 млн.

Про недвижимость в этой экзотической стране можно сказать две вещи: хорошую и плохую. Хорошая состоит в том, что бразильская недвижимость очень дешева. На местном рынке есть хорошего качества квартиры по $500 за квадрат, вполне пригодные для проживания виллы у моря по $70 тыс. за штуку, а стоимость земли и вовсе попадает в пределы арифметической погрешности при переводе валютных курсов. Плохая новость состоит в том, что российские агентства, специализирующиеся на недвижимости за рубежом, предпочитают торговать более дорогими объектами других стран. Предложения бразильской недвижимости попадают в их базы данных в не очень большом количестве.

Это сладкое слово фазенда
В Бразилии иностранных покупателей недвижимости любят. Им сразу же выдается постоянная виза сроком на пять лет с правом проживания до шести месяцев в году. Инвестировав в национальную экономику $200 тыс., можно оформить вид на жительство и жить уже все 12 месяцев кряду.

Наиболее интересное предложение из этой страны, которое удалось найти в базах московских риэлтеров, выглядит так: фазенда в 125 км от Сан-Паулу, дом площадью 250 кв. м, участок площадью 38,2 га. Дома для прислуги, конюшни, фруктовый сад, бассейн, два источника питьевой воды. Можно завести бизнес по выращиванию страусов, как предполагают авторы объявления о продаже. Цена -- $500 тыс.

Понятно, что никто не будет заниматься продажами квартир в Сан-Паулу или Рио-де-Жанейро за комиссионные, сопоставимые со стоимостью авиабилета в Бразилию.

Потенциальному покупателю можно посетить город Ригу, который все-таки ближе, чем Рио, и пообщаться с местными риэлтерами. Они уже давно торгуют апартаментами и таунхаусами в крупных бразильских городах, а по-русски в Латвии говорят не хуже, чем в Москве. Квартира общей площадью от 56 до 148 кв. м стоит от €56 тыс. до €148 тыс. Видимо, бразильские $500 за квадрат превращаются в €1000 путем сложной конвертации через эскудо и лат.

За $330 тыс. можно приобрести виллу или, если пожелаете, фазенду уже не в 125 км, а в непосредственной близости от Сан-Паулу, в охраняемом садовом товариществе, то есть, извините, кондоминиуме, два этажа плюс чердак, участок 29 соток (страусов уже не повыращиваешь), бассейн, беседка для шашлыков. Цена -- $330 тыс.

Насколько теория соответствует практике? Рассказывает Лариса Хорева из Avenue Property: Интерес россиян к недвижимости США достаточно велик. Хотя это направление нельзя назвать абсолютным лидером, все-таки сказывается дальность расстояния, но тем не менее на этом рынке есть свои покупатели, которые помогают удержать его в первой десятке предпочтений россиян. Что касается цен, то колебания коснулись в большей степени жилья экономкласса, недвижимость класса de luxe устойчива и основательных ценовых изменений не претерпела, хотя в стороне, конечно, не осталась. Но информация, которая в последнее время часто проходит в прессе относительно падения цен, приводит к тому, что многие люди, заинтересованные в приобретении недвижимости за рубежом, стали более пристально изучать американский рынок. На сегодняшний день однозначно балом правит Майами. Что вполне объяснимо: яркий, динамичный курорт. Великолепный климат, океан, пляжи, сеть каналов -- раздолье для яхтсменов. Предпочтения покупателей довольно сложно определить: равным образом пользуются популярностью и виллы, и апартаменты, и пентхаусы. Хотя в последнее время наметилась очевидная тенденция к приобретению жилья в закрытых комплексах, с панорамными видами на океан, с собственными причалами для яхт.

От Беверли-Хиллз до Майами-Бич
Недвижимость в США, судя по всем законам экономики, в настоящее время должна казаться россиянам очень привлекательной. Во-первых, снижаются цены в долларах на квартиры, кондоминиумы, виллы. А из-за укрепления рубля это удешевление должно быть особо заметно нашим согражданам.

Нормального (по московским меркам) качества квартира в многоэтажном доме в одном квартале от моря в том же Майами с тремя спальнями и общей площадью 184 кв. м стоит $850 тыс. (тоже вполне московские мерки).

Теперь о ценах. Дачный домик в Майами классом чуть повыше того жилья, в котором традиционно проживают таджикские гастарбайтеры, занятые строительством подмосковной дачи, можно купить за $150 тыс. За квадратный метр это будет ниже $2000.

Вообще же предлагаемая российским клиентам нью-йоркская, а точнее, манхэттенская недвижимость находится преимущественно в ценовом интервале от $500 тыс. до $21 млн. В случае нижней ценовой планки это будет односпальная клетушка на 117-й Восточной-стрит с видом на Парк, как уверяет продавец, хотя по карте острова Манхэттен видно, что парк разглядеть будет затруднительно. В случае верхней ценовой планки это дуплекс (двухэтажная квартира) с пятью спальнями и террасой, в которой произведением искусства является не только кухня и вид на Парк такой, что лучше не придумаешь.

Среднего уровня вилла (двух-, трех- или четырехспальная) в штате Флорида стоит в интервале $250-450 тыс.

Подписи

Теперь посмотрим на Америку с другой стороны -- не с Атлантического океана, а с Тихого. Цены на виллы в Беверли-Хиллз (штат Калифорния) начинаются примерно с $1,5 млн (три спальни, две ванные) и заканчиваются примерно на уровне $19 млн (до 7 спален, до 12 ванных, гимнастический зал, винный подвал, бассейн, на участке поработали ландшафтные дизайнеры из Японии). Цены, кстати, вполне обсуждаемы, поскольку калифорнийские риэлтеры слегка подзабыли, как выглядят покупатели.

Париж похож на Москву перепадами цен в зависимости от престижности района ({euro}300 тыс.-- {euro}1 млн за квартиру)

Квартира в многоэтажном доме в одном квартале от моря в Майами площадью 184 кв. м стоит $850 тыс.

Лучший способ отдохнуть в Доминиканской Республике -- купить отель за $400 тыс.
Если вовремя менять кредиторов, можно прилично сэкономить, убежден ипотечный заемщик из Санкт-Петербурга Динар Аминов. Полгода назад он рефинансировал свой кредит от государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в Абсолют-банке и выиграл почти $16 00 Впечатляющая экономия возникла из-за разницы ставок. В 2005 г. Аминов брал в АИЖК кредит под 14% годовых в рублях, а сейчас его обязательства 10,5% годовых в долларах. Это еще не все. Кредит для меня подешевел, а квартира за это время, наоборот, подорожала с $54 000 до $130 000, радуется Динар. Теперь у него есть возможность кредитоваться на большую сумму: денег хватит и на погашение старого кредита, и на ремонт, а может, и на новое жилье.

В Бразилии недвижимость в десять раз дешевле, чем в Москве (от $500 за 1 кв. м)

ДЛЯ УМЕЮЩИХ СЧИТАТЬ

Не случайно услуга по рефинансированию кредитов, появившаяся у нас чуть больше года назад, становится все более популярной.

В ипотечных портфелях российских банков доля кредитов, выданных с целью рефинансирования, пока составляет 1-3%. На Западе цифры на порядок выше. Исходя из нашего международного опыта а мы выдаем ипотечные кредиты в 33 странах мира, могу сказать, что рефинансирование составляет от 30 до 60% ипотечного портфеля банков, говорит Кжиштов Новачевски, директор департамента ипотечных продуктов ДжиИ Мани Банка, российской дочки GE Money Bank. Нет сомнений, что популярность рефинансирования будет расти и в России, ведь при грамотном подходе ипотечный заемщик с кредитом 1,5-3-летней давности может сэкономить порядка трети своих изначально предполагавшихся расходов по кредиту.

Первыми в прошлом году перекредитовывать граждан взялись КИТ Финанс, ВТБ 24 и Райффайзенбанк. КИТ рефинансировал кредиты собственных клиентов, два других банка предложили услугу заемщикам своих конкурентов. Сейчас таких банков уже добрых полтора десятка есть из кого выбрать. А выбрать явно имеет смысл.

Большинство заемщиков просто не знают о самой услуге перекредитования либо недостаточно хорошо умеют считать, сетуют финансовые консультанты. По нашим наблюдениям, кредиты рефинансируют люди с финансовым, экономическим образованием, потому что они в состоянии самостоятельно подсчитать, какая будет экономия, свидетельствует Станислав Аксенов, директор ипотечного центра КИТ Финанса.

Идея сама по себе тривиальна: вы просто сравниваете ставки по ипотеке и перекредитовываетесь в банке, где ставка пониже. За последние три года в России ставки снизились в среднем с 18 до 11% годовых в рублях и с 13-15 до 10-11% в долларах. При переоформлении кредита возникают некоторые издержки, однако если разница в ставках составляет 2 процентных пункта, то, по заверению президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, можно уже спокойно рефинансировать экономия будет существенной. Почему же рост спроса на столь выгодную услугу не носит взрывообразного характера?

Свой первый ипотечный кредит 800 000 руб. на 240 месяцев под 14% годовых Динар взял в Санкт-Петербургском ипотечном агентстве, региональном операторе АИЖК. Общая сумма выплат по кредиту должна была составить внушительные 2,4 млн руб. Однако ежемесячный платеж в 10 000 руб. Аминова, чей месячный доход составляет порядка 60 000 руб., не очень обременял. Может быть, он и не стал бы перекредитовываться, но однажды случайно набрел на описание услуги по рефинансированию кредитов на сайте ипотечного брокера. Расчеты меня впечатлили, вспоминает металлург. Получилось, что, перекредитовавшись на такой же срок, я сэкономлю более 400 000 руб.!

Сам бы я никогда не рассчитал выгоду от рефинансирования, подтверждает слова специалиста наш герой Динар Аминов. Образование у меня среднее. Работаю простым плавильщиком на металлургическом предприятии. Аннуитетными расчетами никогда не занимался.

Но операция все равно была для него выгодной, ведь ежемесячный платеж снижался на 25% до $30 К моменту перекредитования нашему клиенту оставалось платить в течение 225 месяцев по 10 000 руб., то есть общая сумма выплат составляла 2,25 млн руб., говорит замгендиректора компании Кредитный и финансовый консультант (КФК) Алексей Казарин, помогавший Аминову. По новому кредиту с платежом 7600 руб. в месяц он получил общую выплату за 20 лет 1,824 млн руб. Экономия 426 000 руб..

К тому моменту Динар уже 15 месяцев погашал кредит в АИЖК. Учитывая, что в первые годы выплаты по процентам занимают в аннуитете (ежемесячном платеже) львиную долю, получилось, что погашение собственно тела кредита к тому моменту составило всего 20 000 руб. Поэтому пришлось брать в Абсолют-банке кредит на $30 000 чтобы рефинансировать почти не сократившийся основной долг АИЖК, рассказывает Динар.

НАЛОГОВЫЙ НЮАНС

Разумеется, фирма Казарина, как и другие ипотечные брокеры, старалась не из чистого альтруизма. Комиссия КФК составляет от 5000 руб. до 2,5% от суммы нового кредита. Еще нужно учесть, что при рефинансировании заемщик несет такие же накладные расходы, что и при первичном получении кредита: оценка залога $100-150, госрегистрация от $300, комиссии банкам до 1-1,5% от кредита. В общей сложности набегает порядка $200 Но благодаря работе через брокера Динару это обошлось дешевле, и итоговая экономия составила 393 000 руб.

Дело в том, что ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья и суммы уплаченных по кредиту процентов. Государство за счет уплаченного гражданином подоходного налога может возместить заемщику 13% стоимости квартиры но не больше, чем 1 млн руб., то есть таким образом вернуть можно 130 000 руб. Кроме того, напоминает главный экономист финансово-консультативной компании FIdea Артем Плотников, заемщик имеет право возмещать ежегодно 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту. Учитывая, что сумма процентов сопоставима с размером самого кредита, налоговый вычет с процентов по кредиту весьма приличная экономия.

Существенный момент: официальная зарплата Динара по основному месту работы составляет всего 4500 руб. Получай он таким образом 60 000 руб., экономить начал бы раньше только не факт, что в итоге сэкономил бы больше.

Однако, чтобы не прогадать на налогах при рефинансировании, белым заемщикам надо помнить одну важную деталь. Не стоит заявлять налоговый вычет по ипотечному кредиту, если вы в течение ближайших трех лет собираетесь его рефинансировать. Вычет с основной суммы кредита вы, конечно, получите. Зато после рефинансирования потеряете право на вычет 13% по расходам на обслуживание кредита. Почему так происходит? Потому что согласно законодательству рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Считается, что это кредит на погашение прежнего кредита, объясняет Плотников из FIdea. А налоговая льгота распространяется только на жилищные кредиты. Поэтому, если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования. Тогда получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей.

Естественно, налоговые органы возместят вам не больше того, что вы сами уплатили в бюджет в качестве подоходного налога. Например, заемщик, получающий зарплату в размере 10 000 руб. в месяц, за год отдает в бюджет 15 500 руб. подоходного налога. Больше этой суммы ему не вернут.

Так что Динар правильно сделал, что не стал обращаться в налоговую за вычетом. Если бы он, исходя из белой суммы 4500 руб., оформил себе налоговый вычет до рефинансирования, то, по расчетам Казарина из КФК, ежегодно мог бы возвращать себе 6800 руб. и, таким образом, за 20 лет вернул бы себе 136 000 руб. в то время как на рефинансировании выиграл более 400 000 руб. Парадоксально, говорит Казарин, но пока что рефинансирование невыгодно для тех заемщиков, которые имеют высокие белые доходы и пользуются правом на налоговый вычет. И наоборот, для тех, кто имеет низкие официальные доходы, рефинансирование выгодно. Правда, для белых заемщиков ставки по кредитам в среднем на 0,5-1 процентный пункт ниже, чем для граждан, получающих зарплату в конверте, так что нужно все считать, считать и еще раз считать.

Чем меньше разница между ставками старого и нового кредитов, тем принципиальнее вопрос, когда воспользоваться вычетом. Если разница ставок меньше 2 процентных пунктов, то экономия вообще окажется отрицательной за счет потери льготы по процентным платежам.

Большинство банков рефинансирует на сумму до 70-80% от оценочной стоимости жилья. Для тех, кто сейчас рефинансирует ипотечные кредиты одно-двухгодичной давности, есть дополнительное преимущество: они увеличивают сумму кредита, говорит директор департамента продаж Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Если человек брал два года назад $30 000 на квартиру, то сейчас его квартира стоит чуть ли не $200 00 И под залог такой квартиры он может получить сумму гораздо большую, чем требуется ему на погашение. На эти деньги можно сделать ремонт квартиры или погасить имеющиеся потребкредиты. Можно инвестировать эти средства в землю, тем более что напрямую покупку земельных участков банки сейчас почти не кредитуют.

Экономия на процентах, впрочем, не единственная цель рефинансирования. Благодаря галопирующему росту цен на рынке недвижимости в 2005-2006 гг. российские заемщики под свои ипотечные квартиры, купленные год-два назад, могут получить по низкой ставке ресурсы на новые инвестиции.

А в Международный московский банк хоть и можно прокредитоваться до 80% оценочной стоимости квартиры, но исключительно на цели финансирования ремонта и благоустройства квартиры.

Правда, пока заемщики с опаской относятся к такому финансовому инструменту. Большая часть граждан берет деньги в размере, необходимом только для погашения предыдущего кредита. В Альфа-банке, например, с размахом рефинансируется всего 30% кредитов. Да и не все банки предоставляют такую возможность. В КИТ Финансе, например, рефинансируют исключительно на сумму, необходимую для погашения первого кредита.

К кому обратиться, если вы решили рефинансировать кредит? Скорее всего, к другому кредитору. У таких массовых кредиторов, как Сбербанк, АИЖК, DeltaCredit, вообще нет программ рефинансирования. У ВТБ 24 есть, но, как правило, не для собственных клиентов. В нашей практике есть случаи рефинансирования собственных кредитов. Но осуществление каждой подобной операции приводит к потере дохода банка, поэтому для принятия соответствующего решения нам требуются действительно серьезные основания и мотивация. Банк индивидуально рассматривает каждый подобный случай, рассказывает Елена Тарасова, старший вице-президент ВТБ 2 Не рефинансирует своих сейчас и КИТ Финанс. Абсолют-банк рефинансирует, но ставка для своих на 0,5 процентного пункта выше, чем для чужих.

КУДА ПОДАТЬСЯ

Банк, который предлагает эту услугу, понимает, что свои собственные клиенты тоже захотят рефинансировать кредиты на новых условиях, говорит специалист. Банкам это невыгодно: рефинансирование используется ими как инструмент привлечения чужих клиентов, причем уже проверенных, с хорошей кредитной историей. А для чего предлагать эту услугу своим клиентам, которые уже и так платят банку?

Банки вообще относятся осторожно к рефинансированию, отмечает Алексей Дорош из РИБ, и в этом состоит еще одна причина не слишком быстрого роста рынка этих услуг.

Посредники по ипотечным сделкам уже начали создавать инфраструктуру под грядущий бум перекредитования. Брокер Фосборн Хоум, например, в начале этого года открыл центр обмена ипотечных кредитов. Каждый заемщик, который хочет рефинансироваться, может внести в базу данных центра информацию о параметрах своего кредита, и наши специалисты подберут ему банк для перекредитования, обещает гендиректор Фосборн Хоум Василий Белов. По его словам, сейчас каждый месяц поступает 400-500 заявок.

Впрочем, банкиры единодушно считают, что услуга по рефинансированию все же будет набирать популярность. И дело тут не в дальнейшем снижении ставок (этого как раз на рынке не ожидают посмотрите, что творится сейчас на мировых финансовых рынках), а в повышении финансовой грамотности населения. Будущее за регионами там просто Клондайк. Там еще есть кредиты под 18% в рублях от АИЖК, и народ начинает потихоньку раскачиваться, свидетельствует Постнов из Национальной ипотечной компании.



Главная --> Публикации