Главная --> Публикации --> Рынок жилья — на пороге взрыва? Квадратные метры дворцов Доходный дом на море

Разрешение на частные инвестиции, в том числе капвложения от 500 млн руб., в федеральное недвижимое имущество будет давать правительство. Согласие правительства понадобится и в том случае, если стоимость госимущества выше 150 млн руб. Как сообщила правительственная пресс-служба на прошлой неделе, распоряжением правительства утверждена процедура, на основании которой инвесторы смогут модернизировать и реконструировать объекты федеральной недвижимости, в том числе и с последующим правом управления.

Правительство намерено контролировать заключение сделок по модернизации, реконструкции и последующей приватизации федеральной недвижимости, находящейся в распоряжении ФГУП, частными инвесторами. На прошлой неделе Михаил Фрадков подписал распоряжение, согласно которому все сделки по любым федеральным объектам недвижимости стоимостью от 150 млн руб. потребуют разрешения правительства России и инвестконкурса. Компании-девелоперы уверены, что федеральная недвижимость строго охраняется и так, и призывают отрегулировать ситуацию с региональной недвижимостью, где проблемы более серьезны.

По словам господина Кириленко, отсутствие процедуры приводило к тому, что права собственника -- государства -- нарушаются: нет независимой оценки госимущества, инвестконтракты заключаются без собственника, в итоге -- многочисленные судебные разбирательства. Напомним, что в июле на коллегии Росимущества (см. Ъ от 18 июля) руководитель этого ведомства Валерий Назаров посетовал на то, что в России массовый характер приобрела практика изъятия федеральной собственности без ведома государства. В 2006 году таких нарушений, выявленных при внутренних проверках в министерствах и ведомствах, насчитывалось 8 тыс.

Как пояснил Ъ Валерий Кириленко, начальник отдела экономики и программ департамента имущественных и земельных отношений МЭРТа, постановление, прописывающее процедуру разрешения, было разработано для привлечения внебюджетных инвестиций для капитального строительства объектов федеральной собственности, закрепленных за госучреждениями и ФГУП. Новый документ не распространяется на сделки с имуществом акционерных обществ, так как имущество ОАО не является федеральной собственностью. К тому же, напомнил Валерий Кириленко, основным инструментом федеральной инвестполитики остаются адресные инвестпрограммы, в которых не используется частный капитал.

Авторы постановления рассчитывают, что инвестору будет выгодно работать по новой схеме: часть площадей в реконструируемом (строящемся) объекте может перейти в его собственность либо у инвестора будет преимущественное право на долгосрочную аренду площадей, в случае если весь объект останется государственным. Однако в МЭРТе затрудняются с прогнозами о том, насколько федеральная недвижимость этой категории будет востребована.

Новое постановление, пояснили в МЭРТе, создаст прозрачную процедуру заключения договоров. Сделке будет предшествовать оценка госимущества или прав собственности, объема требуемых расходов на проект, определение минимальной цены на право заключения договора и распределение долей в готовом объекте. Получить разрешение правительства на капвложения можно будет, победив в соответствующем аукционе.

Замгендиректора девелоперской компании Новая площадь Евгений Фетисов полагает, что активность инвесторов будет напрямую зависеть от того, как пройдут первые аукционы по привлечению инвестиций в федеральную недвижимость. Доступ к этим аукционам должен быть у широкого круга компаний,-- назвал он главное условие. Но господин Цогоев полагает, что к аукционам по реконструкции недвижимости ФГУП должны допускаться компании, подтвердившие финансовую состоятельность, например, в виде банковских гарантий. Пакет документов, регулирующих порядок проведения аукционов, пояснили в МЭРТе, пока лишь разрабатывается.
Сейчас 62% автовладельцев в Москве держат автомобили просто на улицах или во дворах. Но городские власти твердо намерены к 2007 году половине 50% всех столичных автовладельцев дать по месту в современных многоярусных гаражах, а к 2010 году довести долю счастливцев до 85%.

Теоретически постановление относится ко всем объектам федеральной недвижимости, например, комплексам зданий министерств, администрации президента и даже Кремля. Но, по мнению девелоперов, решение правительства будет намного актуальнее не для Москвы, а для регионов, власти которых примут аналогичные решения по госнедвижимости субъектов федерации. В Москве вся городская и федеральная собственность уже несколько лет передается инвесторам по итогам конкурсов и аукционов,-- говорит директор по инвестициям Panorana Estate Артем Цогоев. По его словам, в решении правительства нет ничего принципиально нового -- господин Цогоев не припомнил случая, когда в Москве госсобственность передавалась инвестору без согласия собственника. Но, по его словам, в регионах часто встречаются нарушения при заключении инвестконтрактов.

Дефицит площадей в столице и перенасыщенность автомобилями вынудили городские власти обратить внимание также и на самые передовые принципы гаражного строительства.

В Москве планируют строить различные типы таких гаражей: самые небольшие - это дворовые на 30-50 мест. Будут также крупные подземные и надземные гаражи. На крышах некоторых подземных гаражей создадут парки и игровые площадки.

Новая программа предусматривает построить в Центральном и Юго-Восточном административных округах столицы еще 10 подобных объектов. Недавно прошел городской конкурс по подбору инвестора для сооружения такого гаража-стоянки на Марксистской улице, в доме за гастрономом "Таганский". Победитель конкурса НПО "Парсек" остановил свой выбор на конструкции автоматизированных гаражных модулей, которые разработало Волгоградское объединение "Баррикады".

Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города начал формировать программу развития гаражей-стоянок на базе автоматизированных гаражных модулей. В них автомашина помещается на свое место и затем выдается обратно владельцу при помощи подъемных механизмов. Такие гаражи довольно быстро собираются из модульных конструкций. Каждая ячейка высотой с 7-ми этажный дом, рассчитана на 20 машиномест и занимает площадь чуть более 50 кв. метров. Они размещаются отдельно от зданий по одному или по нескольку рядом друг к другу, их можно ставить вплотную к глухой стене. А можно, вырыв котлован, опустить конструкцию как стакан в землю. Гаражи такого типа впервые начали появляться в столице еще в начале 90-х годов. Сейчас их несколько: на выставочном центре на Красной Пресне, Скаковой улице, Краснопресненской набережной, пересечении Тверской с улицей Гашека. Все они были разработаны и изготовлены московским производственным объединением "Молния".

Чтобы пришпорить забуксовавший нацпроект Доступное жилье, правительство решило взять курс на массовое строительство доходных домов. И безжилищным гражданам, мол, будет хорошо, и государству. Кроме того, госчиновники обещают удешевление себестоимости строительства жилья, предназначенного для приобретения в собственность, и упорядочение тарифов на услуги ЖКХ. Однако эта позиция по-прежнему двойственна: ее можно назвать рыночно-госрегулятивной. Как заявил глава Минрегионразвития Владимир Яковлев, государство не будет диктовать цены на рынке производства и реализации стройматериалов, поскольку, по его словам, это один из сегментов, где все определяется спросом и предложением.

Принципиальной разницы между двумя вариантами нет, пояснил редакции Юрий Припаньковский, начальник отдела гаражного строительства Департамента градостроительной политики. В обоих есть свои достоинства. Обе конструкции вполне надежны, так как основные элементы - например, моторы, закупаются у лучший европейских производителей. Использовать западную продукцию полностью было бы дорого, а самое главное, она не выдержала бы московских перепадов температуры. "Производительность" наших гаражей, правда, чуть меньше, чем на Западе: там на получение машины уходит 40 секунд, у нас - полторы минуты, - разница небольшая. Шума от таких подъемников не больше, чем от грузового лифта, так что обитатели соседних зданий могут быть спокойны. Все хорошо, но вот цены... Только чистая себестоимость одного места без учета подведения коммуникаций составляет около семи тысяч долларов. В принципе, хозяином комплекса может быть гаражный кооператив, но психология многих наших автовладельца такова, что им нужно заперть гараж на ключ, возможно, построить там полочки, вырыть ямы для картошки. С механическими гаражами такое не пройдет. Поэтому, как считает Юрий Припаньковский, эти комплексы рассчитаны для сооружений в офисных зданиях, где преимущество будут иметь корпоративные клиенты.

Согласно ФЦП Жилище, к 2010 году 30% россиян смогут приобрести жилье за счет собственных средств. Менее обеспеченные граждане воспользуются так называемым жильем социального найма, то есть доходными домами. Есть также категория граждан, которым государство по закону обязано предоставить жилье, - военнослужащие, граждане, пострадавшие в радиационных катастрофах, переселенцы. Таких сегодня примерно 700 тысяч. Но прежде всего, считает глава Минрегиона, нужно разобраться с существующим жилищным фондом, сегодня 78% - это приватизированное жилье, а 22% - жилье, сдаваемое в наем.

Другое дело, когда имеет место факт умышленного сговора с целью поднять цены, - отметил министр. - В таком случае должна вмешаться Федеральная антимонопольная служба, как, например, это было два года назад в сфере производства цемента. По его убеждению, прямое вмешательство государства в механизм установления цен неприемлемо. Иначе мы получим то же самое, что и в сфере тарифов на услуги ЖКХ, - подчеркнул Яковлев. Он также добавил, что сегодня в этих тарифах заметна большая разница между ценой и себестоимостью. Это заявление он сделал в Воронеже на совещании с руководством региона. Все это следствие того, что на протяжении многих лет одни регионы поднимали цены, чтобы постепенно выйти на стопроцентную оплату, другие же старались их сдерживать. В итоге в невыгодном положении оказались именно последние, - подытожил Яковлев.

В этом году цемент уже успел подорожать в два раза, к тому же его не хватает, - жалуется вице-губернатор Воронежской области Александр Цапин. Несмотря на то что в регионе есть несколько цементных заводов и действует мощное предприятие по выпуску ячеистого бетона, везут туда цемент даже из Турции. К тому же с расширением жилищного строительства и потребность в нем будет только возрастать, добавляетЦапин. Министр ответил, что, по данным воронежских строителей, конкретное поручение направят в ФАС. По его словам, других путей нет, промышленность стройматериалов полностью в рынке.

Совещание в Воронежской области обозначило и проблему разграничения жилищных полномочий между центром и регионами. Хотим мы или нет, но все основные вопросы должны решаться на местах, - отметил министр и поставил задачу более предметно заниматься вопросами реформирования ЖКХ. Если на местах будут держаться за убыточные предприятия коммунального комплекса и жилищные структуры, а не заниматься их реформированием, то ничего хорошего не будет, пояснил Яковлев. Более предметно - значит привлекать в ЖКХ частный бизнес. Губернатор Воронежской области Владимир Кулаков пообещал, что в этом будут участвовать только те муниципалитеты, где оказание услуг ЖКХ будет осуществляться не муниципальными убыточными предприятиями, а созданными нормальными бизнес-структурами. Региональные власти делают ставку на малоэтажное и муниципальное жилье. Развивают и новые технологии - монолитное, каркасное домостроение. К настоящему времени по результатам строительства Воронежская область практически обогнала показатели 1990 года, когда вводилось 940 тысяч квадратных метров жилья. А к 2015 году регион рассчитывает выйти на ежегодный показатель ввода 1 квадратного метра на душу населения. Что и обозначено нацпроектом. Но даже в относительно благополучном в строительном отношении регионе 30-40% стоимости жилья приходится на материалы. Другая треть от сметной стоимости объектов уходит на запросы энергетиков. Еще 30% цены 1 квадратного метра - бесконечные платежи, которые требуют с застройщиков. Как образно выразился глава Минрегиона, единое окно создали, только выглядывают из него все те же чиновники.

Евросоюз проведет расследование деятельности международных рейтинговых агентств. Чиновников интересует, почему аналитики не отреагировали на ранние признаки американского кризиса на ипотечном рынке.

Дальнейший ход нацпроекта зависит от того, что будет заложено в стратегию массового жилищного строительства, которую представят 20 сентября на заседании правительства. Как подчеркивают в Минрегионе, стратегия разрабатывается с учетом всех категорий граждан, а вопрос о возведении домов для социального найма станет одним из основных.
Международные рейтинговые агентства могли предупредить инвесторов о возможном кризисе на американском ипотечном рынке, но не сделали этого, считают власти ЕС. Еврокомиссия начинает расследование деятельности агентств. Результатом этого расследования может быть создание новой системы предупреждения инвесторов о рисках.

Услуги агентств Standard Poor's, Moody's Investors Service и Fitch Ratings оплачивают корпорации, которым агентства присваивают рейтинги надежности.

Официальный Брюссель усомнился в компетентности агентств, главная задача которых предупреждать инвесторов о рисках. Представителей Евросоюза особенно беспокоит возможное возникновение конфликта интересов.

Агентства стали быстро снижать рейтинги облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, лишь в текущем году, хотя проблемы тянутся с прошлого года.

По словам официального представителя Еврокомиссии Антонии Мочан, озабоченность вызывает их медлительность в освещении ухудшения рыночных условий с середины 2006 года.

Расследование деятельности рейтинговых агентств возглавит представитель Еврокомиссии Чарли Маккриви. По словам господина Маккриви, результатом расследования может быть создание новой системы предупреждения инвесторов.

Торговля облигациями со скидкой продолжалась и после того, как результаты первого квартала 2007 года продемонстрировали рост числа неплатежей по ипотечным кредитам.

В российских представительствах рейтинговых агентств газете ВЗГЛЯД предложили обратиться в головные офисы.

Эксперты считают, что Чарли Маккриви, скорее всего, не предпримет конкретных действий до апреля 2008 года, поскольку в этот срок Комитет европейских органов регулирования рынков ценных бумаг и Международная организация комиссий по ценным бумагам (IOSCO) должны представить собственные расследования деятельности и рейтинговых агентств, и их менеджмента.

Moody's будет продолжать конструктивный диалог с контрольными органами и компетентными чиновниками, чтобы достичь полного понимания по поводу структурированного рынка финансов, различных игроков в этом секторе и роли рейтингов и рейтинговых агентств на рынке, говорит старший управляющий Moody’s Фредерик Древон.

В офис Standard Poor's оперативно дозвониться не удалось в силу разницы во времени, однако представитель компании не стал комментировать ситуацию западным информагентствам, заявив, однако, что S P будет участвовать в расследовании Евросоюза.

Леонид Слипчеко из Уралсиба согласен, что методика, которая используется рейтинговыми агентствами, не самая совершенная. Как показывают опыт и знания, полагаться только на рейтинги не совсем разумно. Другое дело, что никто не ожидал, что кризис настолько серьезно отразится на мировом рынке, говорит эксперт.

Представитель Fitch сообщил, что Еврокомиссия еще не обращалась в компанию. Мы будем готовы ответить на любые вопросы, которые могут возникнуть по поводу нашего бизнеса, отметил он.



Главная --> Публикации