Главная --> Публикации --> Спутники столицы превращаются в ее мини-копии Новая ветка подземки разгрузит запад москвы Анапа открыла сезон инвестиций Офисные резервации

По объектам общей площадью около 455 000 кв. м строительные или проектные работы уже начались. Среди таких проектов жилой комплекс Звездный-2 (корп. 10 и 13) общей площадью почти 100 000 кв. м, многофункциональный проект Sky Towers (83 000 кв. м) стоимостью $190 млн, элитный комплекс Монблан (33 000 кв. м) в Большом Сампсониевском проезде. Общий объем инвестиций в эти проекты составит $639 млн, а планируемые поступления $1,2 млрд, говорится в меморандуме. Полученные средства будут направлены на строительство еще 452 000 кв. м. Эти объекты пока находятся на инвестиционной стадии (оформление прав на застройку, согласование документации). Общий объем инвестиций в эти проекты составит почти $860 млн, при этом Строймонтаж сможет заработать на них более $2 млрд.

Строймонтаж до 2011 г. собирается построить в Санкт-Петербурге 930 000 кв. м жилья, говорится в информационном меморандуме банка Зенит, подготовленном к выпуску облигаций компании. Дмитрий Боголюбов, директор по связям с общественностью Строймонтажа, эту информацию подтвердил.

Кроме того, у компании есть еще и перспективные проекты, находящиеся на самой ранней стадии проработки. В настоящий момент существует возможность приобретения прав на эти проекты, а их реализация будет зависеть от текущих инвестиционных возможностей компании, говорится в меморандуме. Всего предусматривается строительство 600 000 кв. м, в том числе 520 000 кв. м жилья экономкласса и 80 000 кв. м бизнес-класса.

Среди крупных проектов квартал Московский, подразумевающий строительство на месте производственных объектов 228 000 кв. м жилья. Объем инвестиций в этот проект составит около $380 млн, а его реализация может растянуться до 2015 г., говорится в информационном меморандуме. Компания также планирует построить четыре элитных жилых комплекса общей площадью около 117 000 кв. м. На их строительство будет потрачено $390 млн, но зато заработает компания на продаже квартир в этих комплексах $737,8 млн.

230 000 кв. м жилья в год для одного петербургского застройщика многовато, особенно учитывая большое количество заявленных масштабных проектов, в частности Балтийскую жемчужину, Главстрой (купил под комплексную застройку два участка земли общей площадью более 700 га. Ведомости), считает генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Кроме того, он напоминает, что в Питере, как и в Москве, наблюдается стагнация цен на рынке жилья. Впрочем, успех реализации планов компании будет больше зависеть от макроэкономических факторов в стране, доступности ипотечных кредитов и, как следствие, стабильного спроса на жилье. В этом рынок такое количество квадратных метров проглотит, констатирует Барков.

Правда, только часть из них (около 22 000 кв. м) будет реализована до 2011 г., а остальные рассчитаны на более поздний срок, говорит Боголюбов.

Инвесторам, желающим вложить свободные средства в недвижимость, эксперты советуют обратить внимание на коттеджные поселки Подмосковья. Этот рынок из года в год стабильно растет. По данным исследования, проведенного аналитическим центром ирн.RU, в этом году строится на 35 поселков больше, чем в предыдущем, причем расширяется география строительства осваиваются новые направления и более отдаленные от МКАД территории. За год существенно увеличилось и количество операторов этого сегмента рынка. Число работающих компаний выросло на 37% (со 110 до 151). По оценкам ирн.RU, общий объем рынка коттеджных поселков вырос по сравнению с прошлым годом на 111,4% и составил 18 млрд. долл. При этом подмосковные коттеджи показывают более плавную и стабильную динамику роста цен, чем московские квартиры. За последние пять лет коттеджи в среднем дорожали на 20 40% ежегодно, тогда как цены на столичное жилье демонстрировали резкий скачкообразный рост, который сменялся стагнациями и ценовой коррекцией вниз. За 2003 и начало 2004 года цены на московские квартиры выросли вдвое. С весны 2004 по конец 2004 года на рынке была стагнация, в первую половину 2005 года наблюдался минимальный рост цен по 1% в месяц. С осени 2005 по осень 2006 года стоимость жилья снова выросла в два раза, а потом началась стагнация и коррекция вниз.


Времена, когда инвестиции в московскую недвижимость приносили баснословную прибыль, похоже, прошли. Рынок встал. По данным аналитического центра ирн.RU, индекс стоимости жилья за первые шесть месяцев года снизился на 2,3%. Стагнация, по оценкам экспертов, продлится как минимум до конца года, да и в следующем году, судя по всему, ажиотажного роста не повторится. Однако инвестиции в недвижимость все еще могут быть выгодными. Главное выбрать для этой цели подходящий сегмент.

К тому же покупатель коттеджа может сэкономить на эксплуатационных расходах. Содержание коттеджа, по данным ирн.RU, с прошлого года почти не выросло и составляет в среднем около 350 долл. в месяц. А на содержание соответствующей по классу квартиры площадью 160 кв. метров внутри третьего транспортного кольца потребуется 400 долл. в месяц.

По мнению руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко, подмосковная загородная недвижимость более стабильна в плане систематического прироста стоимости. По его словам, столичный рынок сегодня уперся в свой ценовой потолок, а московские квартиры, которые соответствуют по классу загородным коттеджам, уже достигли цен на уровне 5 7 тыс. долл. за квадрат (бизнес-премиум). В то же время аналогичный загородный квадратный метр стоит только 3,3 тыс. долл., и это оставляет ему потенциал для дальнейшего роста.



Одно только но средняя площадь коттеджа, по данным экспертов, составляет сегодня 358 кв. метров. Поэтому в абсолютных цифрах среднестатистический загородный дом обойдется покупателю более чем в 1 млн. долл. Инвесторов, готовых выложить такую сумму, найдется немного. По данным исследования, проведенного недавно Центром стратегических исследований Росгосстраха, россияне в среднем по стране готовы потратить на приобретение квартиры только 73 тыс. долл., а в Москве 81 тыс.

По всей видимости, действия вашей сестры правомерны. В соответствии с Гражданским кодексом РФ несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, имеют право на регистрацию по месту жительства их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов. При этом согласие собственника не требуется.

Будучи собственником двухкомнатной квартиры, я проживаю и прописан в другом месте. Квартирой пользуются зарегистрированные в ней родственники сестра и ее муж. Недавно сестра без моего ведома прописала там новорожденного ребенка. Имела ли она на это право?

Я уезжаю из своей комнаты в коммунальной квартире в другой город и хочу предоставить ее для временного проживания племяннику. Но у нас не очень хорошие отношения с соседями. Какие документы необходимы для регистрации родственника? Нужно ли получать согласие от владельцев остальных комнат?

Однако, несмотря на прописанных в вашей квартире родственников, права собственности на квартиру вы не лишаетесь.

1) документы о праве собственности на комнату (свидетельство о государственной регистрации) или договор найма либо безвозмездного пользования с внесенными в него изменениями о предоставлении права пользования данным помещением вселяемому лицу;
2) согласие хозяев всех комнат на вселение гражданина в качестве члена семьи собственника либо проживающего по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования. От имени собственника (города Москвы) согласие на вселение дает уполномоченный орган исполнительной власти (Департамент жилищной политики Москвы);
3) в случае переселения несовершеннолетних в коммуналку из отдельной квартиры согласие родителей (усыновителей, опекунов), а также органа опеки и попечительства;
4) согласие получателя ренты или залогодержателя (при вселении в жилье, переданное по договору ренты либо находящееся в залоге);
5) справка об отсутствии у проживающих и вселяющихся лиц тяжелых форм хронических заболеваний, при которых проживание в одной квартире невозможно.

Чтобы зарегистрировать племянника по месту жительства в коммуналке, понадобится внушительный пакет бумаг. В соответствии с Постановлением правительства Москвы от 31.10.2006 г. № 859 ПП при вселении в жилые помещения, расположенные в коммунальной квартире, требуются:

В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Но выписать мужа без его согласия можно только через суд.

После развода бывший муж не желает выписываться из квартиры, которая находится в моей собственности. Какие меры следует предпринять?

Согласно Жилищному кодексу РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя помещения по договору социального найма, но продолжает в нем жить, он сохраняет такие же права, как и сам наниматель.

Обязан ли я при разводе выписаться из квартиры, которую наша семья занимает на основании договора социального найма?

Я приобрел квартиру с прописанным в ней человеком. На стадии оформления документов и регистрации права собственности продавец обещал выписать своего родственника, но так и не сделал этого. Как мне поступить?

Если же вы перестаете пользоваться данной площадью, ваша жена может добиться вашей выписки через суд.

Хочу зарегистрировать в своей квартире родственника. Появятся ли у него основания впоследствии претендовать на жилплощадь?

Необходимо подать в суд исковое заявление с просьбой выписать родственника прежнего владельца. В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего хозяина, если иное не установлено законом.

Однако следует учесть возможные проблемы с выпиской, поскольку осуществить ее можно только с согласия человека. В противном случае придется обратиться в суд, что вовсе не гарантирует положительного результата. Ведь если ваш родственник окажется примерным жильцом (будет вносить коммунальные платежи в срок, не станет нарушать права соседей и т. д.), то вам придется приложить усилия, чтобы обосновать перед судом необходимость его выписки.

Как владелец вы можете зарегистрировать на своей площади кого угодно. Регистрация по месту жительства или временного пребывания не дает права собственности на квартиру.

В моей трехкомнатной квартире зарегистрированы пятеро. Могу я прописать еще одного родственника?

Чтобы избежать неприятностей, следует заключить с родственником договор безвозмездного пользования, где будет предусмотрен срок проживания, коммунальные платежи, которые он должен вносить, и другие важные для вас условия. Если родственник не захочет выписаться добровольно, вы сможете подать в суд исковое заявление с прикрепленным соглашением. После окончания срока действия договора оснований для дальнейшего проживания у него не останется.

Если квартира приватизирована, то ограничения по количеству зарегистрированных граждан законом не предусмотрены.

Занимая квартиру на основании договора социального найма, в соответствии с Жилищным кодексом РФ вы вправе вселить в нее супруга, детей, родителей, а также других граждан в качестве проживающих совместно с вами членов семьи. Но если после этого общая площадь квартиры составит менее учетной нормы на одного человека, наймодатель может не дать согласия на регистрацию. На вселение несовершеннолетних детей к родителям разрешение остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.

Самой дорогой девелоперской компанией мира до недавнего времени была Sekisui House. Она разместилась на Токийской бирже в 1970 г. и сейчас стоит $9,25 млрд. В этом году на LSE дебютировали русские девелоперы. И тут же шокировали мировое бизнес-сообщество: 1 июня группа компаний ПИК разместила акции в Лондоне и была оценена в рекордную для рынка сумму $12,3 млрд. Из российских компаний, которые торгуются на LSE, по стоимости с ПИК (сейчас $11,8 млрд) сопоставимы АФК Система ($13 млрд) и Магнитогорский металлургический комбинат ($11,6 млрд). В интервью Ведомостям президент и основатель группы компаний ПИК Кирилл Писарев рассказал, почему девелоперские компании начали все чаще организовывать продажи своих акций на биржах и для чего это сделала его группа.


До и после IPO президент группы компаний ПИК Кирилл Писарев сделал много неожиданных открытий

Ситуация была очень банальной: компании требовались деньги, а у нас наступил некий предел по заимствованию денежных средств и, по сути, предел в развитии. Нам нужно было идти дальше. Было два пути: частное размещение или IPO. Посчитали, что продать акции на бирже правильнее.

С чем было связано решение продать часть акций группы компаний ПИК на бирже?

Нормально. (Улыбается.)

Как чувствует себя человек, бизнес которого рынок оценил в миллиарды долларов?

Это сугубо личный вопрос.

Половину акций привлекла компания, половину акционеры. Как вы планируете потратить свою часть?

Конечно. Наверное, будут финансовые инвестиции мои и моего партнера Юрия Жукова. Я думал о некоей персональной диверсификации, так же как и мой партнер. Но это не значит, что мы выходим из дела. Для нас группа компаний ПИК остается основным бизнесом.

Но в бизнес будете вкладывать?

Пока не в полном объеме. Они привлекались под вполне конкретные задачи основная часть денег пойдет на приобретение новых проектов, уже купили участки под застройку в Светлогорске, Москве, Калуге. Кроме того, мы хотели улучшить наш кредитный портфель, погасив ряд не очень удобных займов.

Деньги, привлеченные компанией, уже освоены?

Около $1 млрд до и около $800 млн после.

Каким был объем заимствований компании до IPO и сейчас?

Два года назад мы не имели столь ясного представления о реальной стоимости компании. Но была проделана довольно серьезная работа, и ближе к размещению у нас появилось понимание стоимости компании. Я очень рад, что нам удалось организовать крупнейшее размещение в Европе в области недвижимости [по объему привлеченных средств] и крупнейшее non-REIT девелоперское IPO в мире.

Вы рассчитывали, что ПИК могут так дорого оценить?

Дело в том, что ситуация была очень тяжелая, потому что вслед за китайским [фондовым] рынком посыпался российский. Это привело к тому, что андерайтеры нам даже предлагали снизить ценовой коридор. Мы постарались соблюсти некую грань: с одной стороны, дали возможность нашим будущим акционерам заработать и не стали задирать цену, а с другой не пошли на поводу у банкиров, игравших на понижение. Посчитали, что самый целесообразный вариант разместиться по нижней границе.

Почему так поздно была определена цена размещения?

Себя оценивать тяжело поведение наших акций оценивает рынок. Если взять период с 1 июня (нашей даты размещения) до конца июля (до начала ипотечного кризиса в США, который потянул все фондовые индексы вниз) и сравнить индексы РТС, MSCI Emerging Markets (индекс по развивающимся рынкам) и компаний, разместившихся в одно время с ПИК, то видно, что наши бумаги показывали лучшие результаты.

Как оцениваете итоги размещения?

Компания размещалась в достаточно сложный период, рынок падал, и многие инвесторы, планировавшие участвовать в IPO, просто испугались. Потом посмотрели, как ведут себя акции, на компанию и рискнули. Инвесторы, которые покупают акции сейчас, приезжают сюда, смотрят наши объекты. Они берут бумаги по любой цене и сидят в них как стратегические инвесторы. Мы ощущаем очень большой спрос.

Но какое-то объяснение есть?

Конечно, предлагают. Но это вопрос будущего. IPO это же не просто хотелка: захотел и разместился. Мы размещали очень маленький пакет, тем не менее это позволило нам привлечь с рынка достаточно серьезные деньги.

Консультанты не предлагают продать дополнительный пакет на бирже?

В основном это инвестиционные фонды, в том числе государственные азиатские. Около трети всего размещения азиатские, остальные американские и европейские. Наши акционеры очень качественные, и мы крайне довольны ими. С одной стороны, плохой рынок в момент размещения ограничил число потенциальных инвесторов, но с другой он выбросил из этого числа именно спекулянтов.

Кто приобретал акции группы?

Есть, но их мало.

А российские акционеры есть?

Это закрытая информация.

Какой самый большой пакет был продан одному покупателю?

Это неправда. В таком случае у других компаний тоже не IPO, потому что у них те же самые инвесторы, что и у нас. В ходе IPO у нас появилось более 100 новых акционеров, что говорит само за себя.

Участники рынка утверждают, что ПИК продавала только крупные пакеты и IPO компании больше похоже на частное размещение.

Мы провели 86 презентаций в течение 10 дней, и вопросы были от общих до узкоспециализированных. Но больше интересовало состояние рынка и российской экономики в целом. Все отмечали, что, несмотря на некие колебания, экономика достигла устойчивых результатов и рынок недвижимости будет серьезно развиваться. Кого-то интересовал возврат на акционерный капитал. Некоторые инвесторы смотрели на качество команды, которая делала презентацию. Им было интересно, как люди разговаривают, как общаются, отвечают на вопросы. Ведь у каждого инвестора есть своя методика определения качества компании.

О чем больше всего беспокоились инвесторы?

ВВП будет расти на 7-7,5% в год. Рост реальных доходов населения может составить 11-13% за год. В ближайшее время я не вижу никаких отрицательных факторов, влияющих на темпы роста экономики. Цены на нефть растут, приток наличности увеличивается, и российский рынок останется привлекательным для иностранных инвесторов в силу своей высокой доходности.

А как вы оцениваете состояние российской экономики?

Это не опцион как таковой, а green shoe пакет для поддержки рынка в течение месяца. Когда акции продаются, у банка появляется определенная сумма денег для поддержки котировок. В случае если акции сильно падают, то они начинают покупать, если растут, то продают. То, что они не потратили все деньги, говорит о том, что не требовалось поддерживать курс акций. Я знаю, что у некоторых конкурентов эти деньги были потрачены в течение первых трех дней.

Почему организаторы IPO реализовали право опциона только наполовину?

Зарубежные инвесторы были впечатлены результатами, которых мы достигли за неполные 13 лет деятельности. ПИК единственная компания в первой двадцатке, которая абсолютно не связана с любого рода приватизационными процессами. Все, что сделано, сделано своими руками. Они говорили: молодцы, ребята! Но когда началось роад-шоу, я не ожидал такого количества негатива со стороны отечественных СМИ, аналитиков, банков. Например, Уралсиб, с которым нас связывали достаточно продолжительные деловые отношения (был организатором всех облигационных займов ПИК. Ведомости), накануне размещения выпустил негативный прогноз, который был абсолютно конъюнктурным. Западные банки были в шоке и спрашивали: Почему российские компании так друг друга не любят? Я не мог объяснить. Люди, с которыми мы общались в Москве, как будто специально негативно настраивались против нас.

Почему вы отменили в России ряд встреч с инвесторами?

Мы девелоперская компания, а не строительная. Бизнес везде одинаковый, и у нас он более открытый, чем везде. Почему мы были в 10 странах и везде к нам было положительное отношение, а в России ни один из банков так не отнесся?

А может, это в принципе отношение к строительным компаниям, бизнес которых закрыт больше других?

Разделилось на две половины: одна искренне радуется успеху, а вторая нет.

Как отреагировало бизнес-сообщество на то, что ПИК стала самой капитализированной компанией в Европе в секторе жилой недвижимости?

По большому счету ничего, потому что мы в таком режиме работали последние полтора года. Тогда сложно было начинать работать по-новому была внедрена новая система корпоративного управления, принятия решений, которой мы жестко следовали в последнее время. Мы более четко отслеживаем показатели, на которые ориентируются инвесторы, аналитики, и пытаемся отстроить бизнес таким образом, чтобы они отвечали требованиям рынка.

Что для вас изменилось с точки зрения управления компанией?

Мы будем реализовывать ее в обозримом будущем, но пока программа не разработана.

В вашем меморандуме указано, что вы предусматриваете опционную программу для менеджмента. Можете рассказать о ней подробнее?

Сейчас нет.

Есть хотя бы понимание, кто получит акции и из чьей доли?

Есть несколько интересных идей, которые сейчас не хотелось бы раскрывать. Основная задача увеличить динамику, улучшить качество бизнеса. Основной рост компании мы ожидаем от развития в регионах. Это правильный и динамичный путь, потому что регионы повторяют историю Москвы и Московской области.

Как компания будет развиваться дальше?

Региональную политику мы строим, исходя из того, как идет миграция в РФ. Она идет с севера на юг и с востока на запад. Соответственно, юго-запад России интересный объект для инвестиций. Мы серьезно смотрим на ЮФО, Краснодарский край и Ростовскую область. Интересный регион Волгоград, в частности, мы открыли там новый офис. Изучаем Самару, Саратов, Казань, Астрахань.

В каких новых регионах вы начали работать?

Не более 25% проектов. Мы хотим сохранить те объемы строительства в Москве, которые у нас есть.

Какая часть проектов приходится на Москву?

Если вы мне скажете, что такое доступное жилье, я отвечу на этот вопрос.

Будете ли вы развивать направление доступного жилья в Москве?

Что такое доступность и чем она определяется? Вопрос о доступности один из тех, которые задавали наши потенциальные инвесторы. Он актуален во всем мире. При нынешних ставках по ипотечным кредитам процент людей, которые в состоянии купить жилье в кредит, в среднем составляет 20%. При снижении ставки с 12% до 6% доступность увеличивается до 40%. Ведь почему начали расти цены? Потому что резко увеличилась доступность жилья: в 2005 г. был резкий рост цен на нефть, тогда же многие банки объявили о своих ипотечных программах и начали снижать ставки. 1,5-2% в год достаточно серьезный фактор, влияющий на доступность. В апреле 2006 г. возникла точка, когда доступность жилья резко увеличилась, и произошел серьезный рост цен, который эту доступность абсорбировал. В 2006 г. цены росли с марта по август, после этого произошла некая стагнация и рост прекратился. А сейчас меня спрашивают, что может произойти с ценами. На это влияют два фактора: доходы населения и проценты по ипотечным кредитам. Доходы растут, ипотека дешевеет. Посмотрите на Восточную Европу, где в ряде стран, после того как государство стало целенаправленно работать на снижение процентов по ипотеке, ставки резко снизились, доступность жилья выросла, многие стали покупать жилье, что привело к росту цен.

Панельное жилье.

Квартиру нужно было покупать вчера. (Улыбается.) Объемы продаж сейчас оживились.

То есть квартиру нужно покупать сейчас?

На 100%.

Насколько загружены ваши домостроительные комбинаты?

В 2006 г. было 70/30.

Какая часть панельного домостроения приходится на Москву, а какая на область?

У нас есть мощности, производящие полнокомплектные дома, но это является скорее нашим конкурентным преимуществом как девелопера, чем признаком строительной компании.

Вы все время подчеркиваете, что ПИК не строительная компания, а девелоперская. Но ведь у вас много строительных мощностей.

На Западе такого нет: строители работают отдельно, а девелоперы отдельно.

Но в России многие так и работают СУ-155, Интеко.

По сути, это верно. Сегодня у большинства девелоперов проблемы с качественным строительством: на рынке не так много компаний, которые в состоянии в любой момент построить то, что хочет девелопер. Поэтому зачастую ему выгоднее создать собственные мощности.

А как же конфликт интересов? Ведь подрядной организации важно продать свои услуги как можно дороже, а вам купить их дешевле?

Конечно.

Строительный бизнес ПИК доходный?

Вопрос где центр прибыли. Поскольку у нас компания вертикально-интегрированная, прибыль консолидируется в управляющей компании ОАО Группа компаний ПИК.

Насколько по сравнению с девелоперским?

Какое решение примем, столько и зарабатываем. Мы же не для сторонних заказчиков строим.

А сколько вы зарабатываете на генподряде?

Сложно говорить, почему вдруг все решили разместиться. Мне кажется, что важно иметь определенное чувство ответственности, когда выходишь на публичный рынок. Как правило, за некачественной компанией, если она начинает падать, падают и конкуренты из этого сектора, а за сектором может упасть и весь рынок. Это не только игра самолюбия, но и очень серьезный шаг, который может иметь последствия на рынке. И об этом нужно серьезно думать. Еще не известно, что лучше остаться в тени и развиваться по своему сценарию либо провести IPO и, будучи публичным, не показать рост. IPO сделать можно, но потом можно негативно влиять на сектор и рынок. Я считаю, что емкость рынка до конца еще не исчерпана. Еще есть место для ряда некрупных размещений. Но не более того.

В течение полугода на LSE разместилось порядка пяти девелоперских компаний. В ближайших планах столько же. Как вы считаете, насколько велика емкость рынка? Почему девелоперы ринулись на фондовый рынок?

Если говорить о российской экономике, то у нас серьезный перекос в сторону нефтянки, металлургии и телекома, а другие секторы не были представлены. Девелоперы всегда занимали лидирующие позиции в мире [по стоимости компаний]. Просто сектор real estate появился у нас в стране недавно.

Раньше считалось, что самые капитализированные компании это сырьевые. Ваш опыт доказывает обратное. Как вы думаете, с чем связано, что девелоперские компании так дорого оценены?



Главная --> Публикации