Главная --> Публикации --> Аренда квартиры. хозяину на заметку Ипотека. андеррайтинг, или кто может получить ипотечный кредит Ипотечный кризис испугал лишь промышленников Поздно ставить "точки" "система-галс" выбрала направление

Аналитики консалтинговых компаний зафиксировали снижение темпов роста арендных ставок на московские квартиры. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в 2007 году цены на квартиры бизнес- и элитного класса вырастут на 10--15%. По его мнению, такая ситуация связана со снижением общего роста цен на рынке продаж. Вопрос выставления цены за аренду стал более продуманным. Арендодатели хотят избежать распространенной ситуации, когда объект недвижимости выставляется на рынок по высокой цене, срок экспозиции значительно увеличивается, клиента нет, и через какое-то время приходится снижать арендную плату, -- говорит г-н Ковалев.

Сценарий, по которому осенью развивается ситуация на рынке аренды, хорошо известен всем потенциальным квартиросъемщикам. После окончания периода отпусков спрос на столичное жилье растет в геометрической прогрессии и подогревается за счет самых разных категорий мигрантов -- новых студентов, гастарбайтеров, иногородних россиян. За квартирами эконом- и бизнес-класса объявляется настоящая охота, предложения уходят с рынка буквально за считанные часы. Согласно исследованиям различных специалистов рынка недвижимости, только за прошлый год арендные ставки выросли на 20-35%, немалую роль в этом сыграли резкие сезонные колебания спроса. Однако в этом году арендаторов ждет приятный сюрприз.

Однако есть и очень дорогие квартиры, цены на них растут вне зависимости от общей ситуации на рынке. Так, согласно исследованию компании Blackwood, уровень максимальной арендной платы в первом полугодии 2007 года повысился с 35 до 50 тыс. долл. в месяц. Такие квартиры располагаются, как и раньше, в наиболее популярных и дорогих районах города -- на Чистых прудах и Остоженке, все более востребованным становится и район Замоскворечья.

По данным компании МИЭЛЬ -- Аренда, средняя стоимость найма однокомнатных квартир бизнес-класса составляет 1279 долл. в месяц, двухкомнатных -- 2135 долл., трехкомнатных -- 3900 долл., а многокомнатных -- 10 143 долл. В свою очередь, руководитель отдела аренды компании МИАН -- агентство недвижимости Наталья Сивко утверждает, что средние арендные ставки в сегменте бизнес-класса в среднем чуть более 1800 долл. Что касается элитных квартир, то здесь разброс цен большой: от 3500 долл. до 18 000 долл. в месяц, -- говорит она.

Замдиректора компании МИЭЛЬ -- Аренда Мария Жукова утверждает, что с начала года однокомнатные квартиры эконом-класса подорожали на 6,62%, двухкомнатные -- на 9,15%, а трехкомнатные -- более чем на 4%. Таким образом, стоимость найма квартир эконом-класса составила 709 долл. в месяц для однокомнатных квартир, 799 долл. для двухкомнатных и 941 долл. для трехкомнатных. А по оценке руководителя управления аренды квартир компании ИНКОМ-недвижимость Галины Киселевой, в этом году цены аренды в этом сегменте поднялись на 5%, но в некоторых случаях 10%. Но не стоит забывать, что обычно наиболее значительный скачок цен происходит в сентябре-октябре. Подводить какие-то результаты 2007 года до окончания этого периода преждевременно. Тем не менее, по нашим прогнозам, рост цен в 2007 году не превысит 10%, -- говорит г-жа Киселева.

Жилье эконом-класса, как и недвижимость самой дорогой категории, в меньшей степени подвержено общим тенденциям рынка. Высокий спрос на дешевые квартиры есть в любое время года. Согласно аналитике компании МИАН, на сегодняшний день три четверти сдаваемых в аренду квартир -- объекты эконом-класса, но востребованность жилья этой категории по-прежнему значительно превышает предложение.

Наталья Сивко из компании МИАН, напротив, считает, что повышение цен в меньшей степени зависит от заявлений налоговиков: Сегодняшние реалии таковы, что доказать факт сдачи квартиры внаем, а, следовательно, дальнейшие попытки ухода от налогов может только платежный документ, подтверждающий передачу денежных средств за жилье. То есть доказать уход от налогов можно только при передаче денег с поличным либо с помощью расписок или иных документов, подтверждающих факт получения средств. Сделать это достаточно проблематично.

Одним из факторов развития рынка аренды может стать деятельность налоговиков. Как известно, Федеральная налоговая служба недавно даже предупредила, что может воспользоваться услугами участковых и соседей в деле ужесточения контроля за владельцами арендуемых квартир. Пока заявление (ФНС. -- Ред.) никак не повлияло на рынок, -- комментирует Мария Жукова, -- но вероятность, что эта инициатива повлияет на рост стоимости найма, есть. Вариантов два: люди как не платили налоги, так и не будут их платить либо будут перекладывать налоговое бремя на нанимателя. В этом случае стоимость квартиры может вырасти примерно на 15%. Это позволит получать необходимую сумму с учетом уплаты 13% налога. При сдаче квартиры юридическим лицам часто так и происходит.


В первом полугодии 2007 г. на рынке складов Московского региона впервые появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А. Спрос по-прежнему превышает предложение, которое пополняется медленнее, чем обещают девелоперы, что сохраняет высокие арендные ставки. Но конкуренция в первую очередь на уровне строительства в складском сегменте усиливается, а ставки капитализации постепенно снижаются, отмечают эксперты.

Если рынок аренды будет развиваться согласно прогнозам аналитиков, то ставки за вторую половину года вырастут на 5--10% в зависимости от сегмента. Правда, найти подходящее жилье будет все труднее. Причем на снижение предложения может повлиять не только сезонное повышение спроса. По оценкам экспертов, в первой половине года предложение на рынке аренды существенно пополнилось за счет квартир, владельцы которых решили повременить с продажей из-за общей неопределенности на рынке недвижимости. Однако если верить данным консалтинговых компаний, падение цен в секторе продаж закончилось, а в некоторых сегментах ставки стали понемногу подниматься в ожидании традиционно высокого осеннего спроса. Этим, безусловно, могут воспользоваться владельцы недвижимости, ожидающие подходящее время для продажи квартир. Тогда объем предложения на рынке аренды, вероятно, сократится, а значит, увеличится и время, которое придется затратить на поиск квартиры.



По данным Knight Frank, общий объем предложения складов по всем классам составляет 7,74 млн кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, объем предложения современных складов класса А и В в 2007 г. составил 3,16 млн кв. м, из них на класс А приходится 2,19 млн кв. м. Объем завершенных в первом полугодии объектов 206 999 кв. м. По оценке Colliers International, введено меньше 80 000 кв. м, что не превышает 15% от объемов, заявленных к вводу в 2007 г. Ожидается, что основные объекты будут сданы в эксплуатацию в III-IV кварталах текущего года.

Арендаторы осторожничают, не снимают площади на самых ранних стадиях из-за задержек с вводом объектов. Предпочитают подписывать договоры, когда уже что-то построено. Либо девелопер известный и имеет в активе осуществленные проекты, объясняет Рыбакова.

Потенциальный спрос на складские помещения огромен, уточняет Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). Но первое полугодие 2007 г. примечательно тем, что объем арендованных и купленных площадей вырос и составил 699 400 кв. м, т. е. начал реализовываться реальный спрос. Впервые на рынке появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А, подтверждают аналитики компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR).

Эксперты констатируют: из заявленных проектов только 50% доходят до реализации в основном из-за того, что девелоперы недооценили административные риски. Основными сдерживающими факторами развития складского рынка в JLL называют сложности с оформлением и переводом сельхозземель Подмосковья в нужную категорию, получением разрешения на строительство, неразвитость инфраструктуры в регионе.

По словам Вадима Прозорова, директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank, большинство объектов выходят на рынок на стадии строительства или проектирования. А построенные в отчетный период объекты могут быть поглощены рынком ранее. И лишь 67% построенных площадей (в Knight Frank говорят о более чем 248 000 кв. м) можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади предлагались еще в 2006 г.

По оценке консалтинговой компании Russian Research Group, на конец июля 2007 г. 1 кв. м производственно-складской площади в столице стоил $1690.

В черте Москвы и непосредственно у МКАД складов строится немного. Как правило, это небольшие помещения класса В после реконструкции, которые тем не менее из-за дороговизны земли стоят дорого.

Ольга Рыбакова объясняет стабилизацию ставок недосдачей заявленных площадей на фоне растущего спроса и дорожающего строительства. С другой стороны, ожидание того, что ставки по мере реализации миллионных проектов должны снизиться, не дает цене аренды слишком вырасти.

Ценовые ограничители
Ставки аренды в первом полугодии стабилизировались на уровне $115-135 за 1 кв. м в год для комплексов класса А, $100-125 за 1 кв. м в год для класса В. А вот уровень операционных расходов растет, добавляют в Colliers Int. Для складских помещений класса А он составил $30-40 за 1 кв. м в год, что обусловлено ростом расходов на содержание и обслуживание складских комплексов. По словам Рыбаковой, арендодатели все чаще применяют систему open book, когда цена за обслуживание пересчитывается в зависимости от объема предоставленных услуг за определенный период.

В Colliers Int. прогнозируют сохранение текущего уровня арендных ставок и превышение спроса на качественные складские объекты над предложением. Также, по мнению экспертов, будет увеличиваться количество объектов, построенных для собственных нужд. А сроки аренды удлинятся до 8-10 лет.

Общий объем спроса на высококачественные складские помещения площадью свыше 2000 кв. м был в 2,5 раза выше аналогичного показателя за первую половину 2006 г. Сохранение цен на неизменном уровне отчасти объясняется задержкой ввода площадей в эксплуатацию, соглашается Прозоров. И, по мнению эксперта, до конца 2007 г. тенденция, при которой объемы площадей, заявленные к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы фактически вводимых площадей, сохранится.

Новый склад на достаточно большом участке, скорее всего, будет класса А, говорит Рыбакова, поскольку разница в стоимости строительства невелика, а ставки аренды складов А и В различаются существенно, и арендаторов привлечь проще.

Найти склад
Рынок все же расширился благодаря появлению новых качественных проектов, констатируют в Colliers Int. Но в Московском регионе в первом полугодии 2007 г. предложение складов в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным объектом, отмечают в компании Knight Frank. Девелоперы предпочитают строить логистические комплексы класса А. Они же превалируют в предложении.

Доля вакантных площадей в целом, по оценке JLL, составляет 0,6%. Объем вакантных помещений класса А не более 1%, считают в Colliers Int., тогда как в Knight Frank говорят о 2,9% в классе А и 1% в классе В.

Статистику по складам класса С и D эксперты не ведут, ссылаясь на то, что многочисленные старые ангары и прочие приспособленные под хранение сооружения учету не поддаются, но пока объем такого предложения значителен, хотя тоже ниже спроса.

В Colliers Int. говорят также об увеличении спроса на складские помещения площадью 5000-10 000 кв. м (26% от общего объема спроса на помещения класса А и В). На помещения площадью 1000-3000 кв. м, ранее составлявшие наибольшую долю в совокупном спросе, в первом полугодии 2007 г. пришлось 11% от общего объема спроса. Неизменно востребованы помещения площадью 3000-5000 кв. м (20% спроса). Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10 000 кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений в основном крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.

Неудовлетворенный спрос на склады класса А в Colliers Int. оценивают в 1,5 млн кв. м. Спрос со стороны логистических компаний превалирует (31% от общего спроса, по оценке Colliers Int.). Это отражает общемировую тенденцию развития компаний 3PL (third party logistics), интегрирующихся в бизнес-процессы клиентов, связанные с управлением цепочками поставок, отмечают в Knight Frank.

Например, фонд Raven Russia объявил о создании совместного предприятия с российской девелоперской компанией RDI Group для строительства крупного логистического комплекса класса А на Каширском шоссе. Объем инвестиций в строительство составит более $100 млн. Кроме того, в марте Raven Russia и турецкая компания EGL Holdings объявили о создании совместного предприятия для строительства нового логистического комплекса общей площадью около 55 000 кв. м рядом с аэропортом Шереметьево. Объем инвестиций составит около $56 млн, сообщили в Colliers Int. Кроме того, вместе с Aldama Limited фонд возводит логистический терминал Восточный (300 000 кв. м) в Ногинском районе, а совместно с группой Авалон собирается построить в крупных городах около 1 млн кв. м складских помещений.

Доходные хранилища
Высококлассные логистические комплексы в столичном регионе интересны крупным российским и иностранным компаниям. Информация об инвестиционных сделках в этом сегменте украшает небогатый пока перечень достижений российского рынка коммерческой недвижимости. Но в первом полугодии не было сделок, напоминает Рыбакова. Построенные объекты хорошего качества были куплены в 2005-2006 гг., инвесторы ждут появления новых объектов либо организуют СП с компаниями, строящими склады.

Складские проекты реализуют Росевродевелопмент, МЛП. Евразия Логистик увеличивает темпы строительства, компания намерена ввести на рынок свыше 600 000 кв. м площадей до конца года, Parkridge Holdings в начале 2008 г. приступает к строительству логистического центра площадью около 150 000 кв. м и общей стоимостью $120-150 млн, продолжается строительство комплекса Крекшино на Киевском шоссе. Вступило в завершающую стадию строительство логистического парка Покров общей площадью около 60 000 кв. м на Симферопольском шоссе, перечисляет Прозоров. Девелоперская компания MosCityGroup начала строительство логистического комплекса Eco Logistics площадью 400 000 кв. м в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе. Окончание строительства намечено на 2009 г. Объем инвестиций в проект составит около $300 млн.

Прозаические коробки для хранения грузов по-прежнему приносят большую доходность, чем другие сегменты, отмечают в CW/SR, хотя ставки доходности и снижаются по мере насыщения рынка до 9-10% во II квартале 2007 г. Для сравнения: доходность в офисном секторе находится, по данным Colliers Int., в диапазоне 8,5-9,5%, в торговом 9,5-10,5%, а склады, по оценке компании, могут принести 10-11%. В Knight Frank говорят о 10-12% годовых в 2007 г.

Пока склады в основном строятся в 30-километровой зоне вокруг Москвы. Правительство Московской области приняло программу по развитию транспортно-логистической системы. К 2010 г. в области запланировано создание трех технопарков, 26 индустриальных парков и 13 логистических центров. Объем государственных инвестиций в программу составит не менее 244 млрд руб.

По мнению Прозорова, девелоперская активность в области ведет к усилению конкуренции. Особенно на юге Подмосковья. Раньше вообще объектов не было сейчас они появляются, появилась и конкуренция, говорит по этому поводу Рыбакова.

По итогам первого полугодия 2007 г. складские площади класса А составили 64% от общего объема ввода, или 96 780 кв. м, на класс В пришлось 36% (53 400 кв. м), подсчитали аналитики Praktis Consulting Brokerage.

За первое полугодие 2007 г. в эксплуатацию было введено 10 складских объектов классов А и В общей площадью более 150 000 кв. м. До конца года планируется ввести не менее шести крупных терминалов. Эксперты рынка отмечают возрастающий спрос на качественные помещения и рост сделок по схеме build-to-suit.

На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжает наблюдаться существенный дисбаланс спроса и предложения. По оценкам специалистов London Consulting Management Company, уровень заполняемости действующих складских комплексов класса А и В близок к 100%, в течение ближайших лет они прогнозируют на них ажиотажный спрос. Арендаторы стали предпочитать площади в офисно-складских комплексах, поэтому арендные ставки в них на 10-15% выше, чем в аналогичных по классу терминалах.

Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis Consulting Brokerage, относит к наиболее значимым высококлассным объектам, введенным с начала года, складской комплекс PNK-2 и третью очередь складского комплекса Астрос Логистик. По его словам, подавляющая доля новых складов (почти 80%) предназначена для сдачи в аренду и только три объекта были реализованы компаниями для собственных нужд. Владислав Ковалевский, директор департамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb, называет это формирующейся тенденцией рынка на нем стали действовать профессиональные операторы, пришедшие на смену крупным ритейлерам, строящим склады под свои потребности.

Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, считает, что предложений на продажу в качественных терминалах сейчас нет, хотя существует спрос на покупку площадей от 5000 кв. м со стороны конечных потребителей или логистических компаний. В качестве примера он приводит продажу складских площадей в многофункциональном торгово-складском комплексе Старая деревня (класс В). Цена предложения находилась в диапазоне от 600 до 700 евро за 1 кв. м (в зависимости от этажа). Сейчас предложение в данном комплексе, ввод которого намечен на 2007 г., отсутствует все распродали.

Спрос на современные склады превышает предложение, считает и Андрей Смирнов, руководитель направления производственной и складской недвижимости Бестъ. Коммерческая недвижимость. Приход иностранных игроков и создание внутри торговых компаний логистических подразделений меняет представление рынка о правильной логистике. Клиенты, говорит Смирнов, стали предпочитать отапливаемые помещения с предоставлением дополнительных услуг (погрузка-разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).

Перспективной для Петербурга Мельников называет реализацию проектов по схеме build-to-suit (строительство складов под конкретные нужды арендатора). Эксперт уверен, что за этим будущее складского сегмента региона. Несмотря на то что такие объекты располагаются вдали от города, они полностью заточены под требования клиентов. Для тех, кому нужен склад меньше 10 000 кв. м, а таких сейчас большинство, build-to-suit станет единственно возможной схемой, прогнозирует Мельников. Ощутимой проблемой для арендаторов он называет то, что 90% складских помещений сейчас рассчитано на крупных клиентов. Через три-четыре года ситуация изменится: будет введено 2-2,5 млн кв. м высококлассных складов, в том числе рассчитанных на небольших арендаторов, успокаивает рынок Мельников. По оценке губернатора Ленобласти Валерия Сердюкова, в области в ближайшие годы планируется построить 3 млн кв. м помещений транспортно-логистического назначения.

Владислав Ковалевский считает, что величина активного спроса превышает 1 млн кв. м. По его мнению, ставки аренды в 2008 г. вырастут на 12-15%. Существующие сейчас ставки для класса А это 3000-4000 руб. за 1 кв. м в год, для класса B 2200-3000 руб., говорит Смирнов.

По данным Praktis Consulting Brokerage, больше всего современных складских объектов (45,9%) за 2006-2007 гг. было построено в промышленной зоне Шушары (Пушкинский район Ленобласти). Ковалевский отмечает, что промзона Шушары становится одним из лидеров предложения складских площадей. Андрей Смирнов согласен, что вновь создаваемые комплексы тяготеют к южной зоне Кольцевой автодороги, где, собственно, сосредоточены основные грузопотоки.

Вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас отмечает, что если раньше терминалы размещались вблизи Санкт-Петербурга, то теперь многие логистические компании проявляют большой интерес к размещению объектов вдоль федеральных трасс, что свидетельствует об их ориентации на российского потребителя. Во Всеволожском районе в первом полугодии 2007 г. вступил в строй офисно-складской комплекс Onninen. В 2007 г. в том же районе планирует ввести в эксплуатацию логистический терминал Международное логистическое партнерство (МЛП). Финский концерн Sponda планирует построить в Ленинградской области промышленно-логистический парк на площади в 50 га. Объем инвестиций должен составить более $70 млн.

По мнению Мельникова, концентрация 80% проектов в сфере складской недвижимости на Московском шоссе может привести к перенасыщению предложения на этом направлении. Девелоперы уже сейчас должны понимать, что не все компании ориентированы на южное направление, говорит он. Для многих арендаторов, занимающихся внутренней логистикой, привлекательны северные направления, например Выборгское шоссе, где сейчас ощущается острый недостаток предложения.

В августе этого года в Шушарах был заложен производственно-логистический центр по переработке мяса и рыбы стоимостью 550 млн руб., заказчиком которого выступило агентство Шушары. Планируемая производительность нового завода 60 т в сутки.

По данным Титула, арендные ставки на склады класса С и D составляют 130-200 руб. за 1 кв. м в месяц. Наличие любой качественной составляющей, например рампы или погрузчика, может увеличить стоимость аренды даже холодной площадки до 250 руб. за 1 кв. м в месяц, добавляет менеджер по аренде промышленно-складских помещений АН Альтаир Лариса Сухарь. Коммунальные платежи добавляют к расходам арендаторов примерно 30 руб. за 1 кв. м в месяц.

По данным Уревича, до конца 2007 г. в эксплуатацию должны быть введены шесть складских объектов общей площадью около 200 000 кв. м. Это первая очередь складского терминала класса А МЛП Уткина Заводь площадью 72 000 кв. м, складской комплекс ПАН площадью 20 000 кв. м, вторая очередь терминала класса В Старая деревня площадью 5340 кв. м, интертерминал Предпортовый площадью 25 000 кв. м. Компания Ресурс-Экономия планирует до конца 2007 г. ввести первую очередь складского терминала в Шушарах. В планах Raven Russia Ltd и Avalon Group в текущем году построить первую очередь логопарка Нева площадью 55 000 кв. м.
Ростов-На-Дону Город готовится стать крупным логистическим центром юга России. На ближайшие годы о строительстве высококлассных терминалов заявили ГК Авалон совместно с британским инвестфондом Raven Russia, французская MLP и Евразия Логистик, а Национальная логистическая компания уже сдала первую очередь комплекса НЛК-Батайск.

Кроме НЛК высококлассные логистические терминалы намерены построить ГК Авалон совместно с британским инвестфондом Raven Russia, французская MLP и Евразия Логистик. У Авалона и Raven Russia уже есть участок площадью 47,6 га вблизи федеральной трассы М4 Дон они купили его осенью 2006 г. почти за $50 млн. Здесь будет построен складской комплекс общей площадью 230 000 кв. м, его примерная стоимость оценивалась в $166,6 млн.

Планов громадье
В июле этого года в регионе появился первый терминал класса А Национальная логистическая компания (НЛК) ввела первую очередь НЛК-Батайск (около 10 км от Ростова, подъезд с федеральной трассы Баку Ростов) площадью 10 000 кв. м и емкостью склада 18 000 паллето-мест, сообщила специалист по связям с общественностью НЛК Полина Винокурова. После завершения строительства следующих очередей общая площадь терминала составит 50 000 кв. м, емкость около 70 000 паллето-мест, проектом предусмотрены разгрузочный путь длиной более 300 м (с железнодорожной рампой), стоянка на 200 большегрузных и парковка на 150 легковых машин.

Ростов важный транспортный узел для юга России, поэтому строительство логистического парка в этом городе входит в планы реализации сетевого проекта Евразия Логистик, говорит директор по связям с общественностью компании Наталья Полухина. По ее словам, Евразия Логистик планирует построить комплекс общей площадью около 300 000 кв. м и вместимостью примерно 500 000 паллето-мест. Сейчас компания изучает земельные участки вблизи основных трасс с возможностью организовать железнодорожную инфраструктуру, добавляет Полухина.

Весной 2007 г. администрация Ростовской области заключила соглашение с MLP о строительстве логистического комплекса проектной стоимостью около $100 млн. Пока компания подбирает площадку, говорит менеджер MLP.

Наследие прошлого
Пока на долю качественных складов в Ростове-на-Дону приходится не более 10% от существующих площадей, классификация остальных ограничивается понятиями отапливаемый холодный.

Для реализации новых крупных проектов потребуется не менее двух-трех лет, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Зачастую участки под строительство являются землями сельхозназначения и перевод их в другой статус может сдвинуть сроки, предупреждает эксперт. Но если планирующие объекты будут построены, они удовлетворят текущий повышенный спрос на качественные складские площади, считает директор отдела складских и производственных отношений Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) Егор Дорофеев.

По оценке Дорофеева, существующий объем складских помещений в городе составляет 400 000 кв. м, в основном это помещения класса D, C, B, уровень вакантных площадей 20-25%. Замначальника отдела коммерческой недвижимости центра недвижимости Нирлан Светлана Аксенова отмечает, что склады по старинке классифицируются как отапливаемые (их около 40%), холодные и располагающиеся в подвальных помещениях жилых домов.

Рынок складской недвижимости один из слабо развитых в Ростове, констатирует Сосницкий. Работающие склады либо построены еще в советское время, либо под них используются бывшие промышленно-производственные площадки, характеризует рынок замдиректора АН Парус Максим Хмель.

Но несмотря на несовершенство складских комплексов, их площади востребованы. Многие местные предприниматели ищут небольшие площади подешевле, замечает Хмель.

Подъехать длинномерным автомобилям к 80% складов трудно, а возможности совершить какой-то маневр и вовсе нет, нет систем вентиляции и пожаротушения, отсутствуют пандусы, эстакады, перечисляет Сосницкий жалобы арендаторов. Из-за высокой плотности застройки участка перестроить площадки зачастую невозможно.

Предложений продаж складских площадей мало, единодушно заявляют опрошенные риэлторы. По сравнению с 2006 г. цены продаж выросли на 15-20%, оценивает Аксенова и прогнозирует, что в ближайшие полгода эта динамика сохранится. База в районе Соленого озера (10-й км трассы Ростов Баку) с открытой площадкой (1500 кв. м) и складами (1500 кв. м) выставлена на продажу за $1,5 млн, говорит Сухарь. А в Мясниковском районе (1 км от Ростова по Родионово-Несветайской трассе) недавно построенные склады продаются по 20 млн руб. за 2500 кв. м, рассказывает Хмель.

Новинкой этого года стали склады компании Мегамаркет, которые заняли часть бывших площадей Ростсельмаша. Начальник коммерческого отдела Мегамаркета Алексей Ельников говорит, что новый комплекс относится к классу С+, площадь неотапливаемых складов 34 000 кв. м, есть стоянка для легковых и грузовых авто, разворотная площадка, эстакада, пожарная и охранная сигнализация, отдельный въезд для грузовых и легковых машин. Арендная ставка с учетом НДС и коммунальными услугами составляет 180 руб. за 1 кв. м в месяц, отдельно оплачиваются счета за электроэнергию. Несмотря на то что реконструкция еще полностью не завершена, половина комплекса уже сдана в аренду, рассказывает Ельников.

Классу В соответствуют реконструированные в 2005 г. склады Северо-Кавказского логистического предприятия. По данным компании, она управляет более 20 000 кв. м отапливаемых складов на ул. Луговой (вблизи речной порт и федеральная трасса М4 Дон). Одновременно здесь можно проводить обработку до 30 крупнотоннажных и более 20 грузовых автомашин.

Склады с услугами
К качественным складским площадям можно отнести только около 30 000 кв. м, говорит Дорофеев. Лучшие складские помещения это максимум класс В, считает Сосницкий, они заняты всерьез и надолго, свободных площадей практически нет. К таким складам можно отнести всего 8-10 объектов, продолжает эксперт, в среднем они сдаются по 180-300 руб. за 1 кв. м в месяц. Цена продаж, по данным Сосницкого, за год увеличилась до 25 000-30 000 руб. за 1 кв. м.

Спрос на комплексные логистические услуги меньше, чем на обычную аренду складов, говорит Амитон, тем не менее вакантных площадей у Юлкома немного. Спрос на складские и транспортно-экспедиционные услуги формируют в основном федеральные и международные компании, местные предприниматели зачастую пытаются организовать процесс самостоятельно, предполагая, что это легче и дешевле, поясняет он. Управляющий Юлкомом уверен, что в перспективе спрос на услуги компании будет расти, поэтому компания намерена расширять свои складские мощности. Сумму планируемых затрат Амитон не называет.

Комплексные складские услуги (приемка груза, ответственное хранение, сборка заказов, отгрузка, документооборот, проведение инвентаризаций) предлагает клиентам и Южная логистическая компания (Юлком). Площадь неотапливаемых складов на ул. Доватора 14 000 кв. м, из них более 6000 кв. м оборудованы системой четырехуровневого стеллажного хранения, рассказывает управляющий Юлкомом Александр Амитон.



Главная --> Публикации