Главная --> Публикации --> Почему у нас непопулярна идея "офиса за городом" Рынок жилья — на пороге взрыва? Квадратные метры дворцов Доходный дом на море

Москва застраивается хаотично. Девелоперские компании возводят бизнес-центры, ориентируясь скорее на место застройки, чем на генплан города. Потому активное возведение офисных комплексов в центре столицы власти стараются остановить. Но кому-то в этой азартной игре везет больше им площадки попадаются хорошие, с прекрасными видами из окон. Остальные выкручиваются на том участке и в том районе, где удалось найти и оформить стройплощадку (или существующее здание под реконструкцию).

В офисном секторе постепенно формируется новая категория бизнес-центров классов В и С. Если в начале эпохи рынка новоиспеченные предприниматели были готовы на любые помещения для своих фирм, то в 2000-х гг. они стали более разборчивыми. В свою очередь, девелоперы готовы идти на различные ухищрения, лишь бы заманить арендатора в бизнес-центр. Им это удается, даже когда офисы расположены в спальных районах.

Но в 2007 г. офисы категории С уже не представляют собой убогие НИИ или заводы начала 1990-х гг., перепрофилированные под офисы. Арендаторы желают чего-то большего. И девелоперы ловко расправились с миллионами квадратных метров старых московских фабрик, построенных из кирпича в начале прошлого века. Привлечь покупателей и арендаторов к таким новинкам помогли, конечно же, PR-менеджеры, внедрив в сознание игроков слово редевелопмент. Большинство таких зданий осталось в категории С (тот же комплекс Шереметьевский на ул. Полковой, 3, созданный компанией Визави). Однако по качеству внутренней отделки они часто не уступают офисам класса В. Иногда их действительно удается переоборудовать в В-класс (несколько бизнес-парков Визави на месте старых фабрик). Порой получается и категория А (Красная Роза на ул. Тимура Фрунзе, девелопер KR-Properties). Из офисов-В получаются самые выгодные бизнес-проекты. Реализуются они быстро, так как на несколько параметров комфортнее, чем С, ну а по ставкам аренды ниже А. (Средняя ставка аренды за 1 кв. м в сегменте А составляет $1300 в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, ставка между В- и В+ колеблется от $500 до $700 за 1 кв. м без эксплуатационных расходов и НДС.)

Русские девелоперы, хоть и любят поговорить о классе А, все же тяготеют к сегменту В. Если еще откровеннее, основной массе девелоперов приходится работать со зданиями класса С. По данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, в столице около 1,1 млн кв. м зданий класса А, около 3,8 млн кв. м офисной площади объектов класса В+, примерно 1,7 млн кв. м офисов В-. Категория С составляет приблизительно 12-15 млн кв. м.

Некоторые игроки рынка считают, что примерно такой политики придерживались и консультанты, которые сдавали в аренду площади бизнес-парка Гринвуд на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе (девелопер Coalco). Похожей стратегии придерживается компания Мосрыбхоз, сдающая объекты класса В на пр-те Андропова, вл. 4-10, в многофункциональном комплексе по ценам класса С. АЛМ-Девелопмент в Восточном округе, в Посланниковом переулке, 5, и на ул. Малой Семеновской, 9, полтора года назад предлагала помещения в комплексах классов В и В- по $300-35 Требовательность арендаторов к комфорту действительно растет, но при расчете ставок аренды местоположение все-таки остается приоритетным фактором. На основании этого принципа рождаются новые завлекательные приманки со стороны девелоперов и консультантов.
Проблема дефицита квалифицированных сотрудников с практическим опытом, волнующая весь рынок недвижимости, назрела и в тесно связанном с ним секторе ритейла. Не хватает специалистов практически всех квалификаций от кассира и продавца-консультанта до линейного и топ-менеджера.

В секторе В за последние годы наметились две тенденции. Первая: бизнес-центры, которые позиционируются как здания В, В+ или В-, сдаются по ставкам А-класса в местах, где на них особенно большой спрос (Башня-2000, здание класса В+, ставки за 1 кв. м доходят до $2000). Вторая тенденция строительство комплексов, которые по характеристикам попадают в категорию В- или В+, но сдаются по ставкам ниже $400 за 1 кв. м, т. е. практически по ценам С-категории. При оценке таких офисов следует принимать во внимание, включены ли в ставку расходы на эксплуатацию и НДС, которые обычно составляют $60-100 за 1 кв. м. Почти во всех известных случаях на понижение ставок влияет район города. Как правило, это непрестижные округа, на окраинах, в спальных районах, далеко от центра. Некоторые собственники таких проектов даже специально демпингуют. Косинская Плаза, один из девелоперов которой компания Placon, а владелец Лев Леваев, находится на ул. Косинской, в районе ст. м. Выхино. Девелоперы раскрыли данные о ставках аренды, которые будут начинаться в здании от $390 за 1 кв. м и доходить до $450, включая эксплуатационные расходы и НДС. Создатели проекта признались Ведомостям, что политика невысоких цен ведется ими намеренно, чтобы привлечь как можно больше арендаторов на МКАД (практически там находится Косинская Плаза). Например, Выхино считается районом, где деловая среда совершенно не сформирована. Бизнес-центр благодаря невысоким ставкам, сравнимым с ценами в категории С, должен заполниться арендаторами быстро. Приманка рассчитана на бэк-офисы крупных компаний. Окупаемость проекта предположительно составит 6-7 лет. Ведь одно дело продавать офисные площади в раскрученных местах, например во вторых очередях комплексов вроде Верейская Плаза, Яуза Тауэр, Туполев Плаза. И совсем другое когда офис находится далеко и никому не известен.

Отделы по персоналу торговых компаний бросили все силы на поиски кадров. Они не устают обсуждать свою проблему на отраслевых конференциях. Как выразился один из хедхантеров на сентябрьской X Международной конференции Торговля в России, это только во времена Наполеона казалось, что люди в государстве не кончаются, что их можно использовать как дешевую рабочую силу до бесконечности, и вдруг открытием для всех стало, что кадры заканчиваются. Поэтому стоимость сотрудников растет, будь-то руки или головы. Агенты-рекрутеры подчеркивают, что ритейлерам не хватает именно специалистов с образованием и стажем. Еще лет пять назад ритейлеры легко находили работников нужной квалификации, а теперь рынок труда превратился в рынок кандидата, сетуют кадровики даже из международных компаний, таких как IKEA.

Одной из причин стал слишком агрессивный рост сетевых операторов. Одним из последствий увеличение заработных плат. В Москве в течение 2007 г. зарплата топ-менеджеров выросла на 100%, рядовых сотрудников от 30% до 50%, по данным рекрутинговых агентств. Для примера: у крупнейшего оператора Пятерочки во всех филиалах России ставка в среднем увеличилась за год на 20%.

Конечно, заработки подрастают и по причине общей инфляции. Но работодатели стараются использовать разные альтернативные варианты, лишь бы не увеличивать свои расходы. Компания Core Competences провела исследование, в результате которого обнаружился повышенный интерес работодателей к категории сотрудников подешевле. Ведь у ритейлеров в запасе целый набор ухищрений, которыми они пытаются заманить новых кандидатов. В целом наблюдается два подхода к поиску и удержанию сотрудников. Одни компании стараются решить вопрос консервативно, пользуясь уже имеющимися внутри сети ресурсами, таких большинство. Другие применяют радикальные методы.

Но торговые операторы не спешат повышать зарплаты ценным специалистам, несмотря на их дефицит. Они делают это только в крайних случаях. Например, когда в столице появляется новый транснациональный игрок, который оценивает сотрудников выше, чем остальные сети, то всем приходится следовать его примеру, чтобы кадры не утекли к конкурентам. Особо чувствительны к такой ситуации региональные города, в некоторых из них до сих пор нет ни одного национального или зарубежного ритейлера. Если в Челябинске до появления Седьмого континента зарплаты рядовых менеджеров держались на уровне примерно 8000 руб., то после освоения города федералом местным супермаркетам пришлось поднять оклады как минимум на 1000 руб.

Работодатели используют и популярные ныне нематериальные способы привлечения кадров, которые активно продвигают маститые рекрутеры. Для молодых сотрудников изобретены, например, такие приманки, как ученический или стажерский договор, по которому выплачивается получка меньшая, чем у опытных специалистов на тех же должностях. Разумеется, в конце этого длинного тоннеля стажеру светит карьерный рост тоже расхожий аргумент-приманка на современном рынке труда.

Консерваторы любят разные системы бонусов и спецпрограмм от банальных ежеквартальных премий до оригинальных систем вознаграждения. Например, в пермском отделении компании Семья ради эксперимента ввели бригадную премию за качество обслуживания, которую получает каждый участник сформированной команды только в том случае, если вся команда преуспевает в продажах. Есть индивидуальная программа, по которой в Семье кассиры и продавцы получают дополнительно к зарплате по 3000 руб., если досконально выполняют все стандарты по обслуживанию посетителей.

Но хитом года с подачи рекрутинговых агентств стала, пожалуй, завлекалочка из разряда нематериальных мотиваций. Так называемая приманка на систему ценностей. О ней с трибуны говорили рекрутеры на конференции Торговля в России. Состоит она в том, что опытный менеджер по персоналу на собеседовании с очередным кандидатом заглядывает ему прямо в душу, вычисляет, какие у него профессиональные и карьерные ценности. И подобно гипнотизеру убеждает новобранца в том, что он пришел в правильную компанию, которая готова все это ему дать. Опытные HR-менеджеры говорят, что, кроме хороших зарплат, на кандидатов уже почти ничего не действует.

Молодежь ритейла клюет и на интересное содержание работы, и на внутрикорпоративные соревнования. Например, в сети музыкальных магазинов Союз много лет проводились состязания между торговыми точками, по итогам недели выбирался лучший московский магазин, сделавший больше всего продаж, потом выбирался лидер месяца и полугодия. Ведущими становились обычно магазины в самых бойких местах в центре столицы. Многие операторы идут сейчас на то, чтобы самостоятельно растить сотрудников, обучая их. Пятерочка очень активно практикует тренинги и даже переучивает своих кассиров и продавцов в директоров.

Есть специфический фактор, усугубивший дефицит в сфере ритейла, это быстрый рост сетевых компаний. Последние годы показали, как операторы готовятся к выходу на фондовые биржи. Крупные федеральные сети ведут очень агрессивную политику: они расширяются в регионах, скупая и бренды торговых компаний, и их недвижимость. У крупнейшей в России по объемам продаж продуктовой сети X5 уже 539 собственных и 591 франчайзинговый филиал, включая бренды Пятерочка и Перекресток. Чистая выручка компании в первом полугодии 2007 г. составила $2,348 млрд, валовая прибыль $617 млн. В планах сети в первую очередь стоит покупка гипермаркетов Карусель примерно на $1 млрд. После чего компания продаст либо часть недвижимости, либо часть своих акций стратегическому международному инвестору-ритейлеру.

К радикальным способам решения кадровой проблемы относятся заморские аутсорсинг и аутстафинг. Та же Пятерочка уяснила на практике, что передача некоторых бизнес-процессов подрядчикам обходится сети в целом дешевле, чем содержание армии штатных специалистов. Правда, российские ритейлеры все еще настороженно относятся к аутсорсингу из-за опасений утечки внутренней информации или же отсутствия квалифицированных подрядчиков (таких мало среди логистов и т. п.). Аутстафинг (вывод персонала за штат компании) используется, например, в наиболее активные сезоны продаж. Привлечение нештатных кассиров сокращает ежегодные расходы компании на персонал.

Сегодня на столичном рынке недвижимости спрос и предложение на жилье велики. Однако как сделать оптимальный для себя выбор, правильно решив проблемы, связанные с приобретением или продажей недвижимости?
С 20 по 23 сентября в ЦДХ на 17-й выставке Недвижимость 2007 вы можете получить комплексные ответы на все вопросы, которые могут возникнуть в процессе выбора подходящего варианта.

Розничная торговля в России считается самым выгодным сектором для инвестиций. Вполне возможно, что торговые операторы искусственно создают ажиотаж вокруг кадровой проблемы, дабы привлечь к ней внимание потенциальных сотрудников.

Особенность предстоящего мероприятия в том, что здесь представлен самый большой спектр предложений жилья в Москве и Московской Области. Также можно будет получить наиболее полную информацию о ходе реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России в московском регионе и городской программы Молодой семье доступное жилье.

Организаторами Выставки выступаю Домостроительный комбинат № 1, Ассоциация Инвесторов Москвы, выставочная компания Привет-Expo, при поддержке Правительства Москвы.

Событие будет интересно не только покупателям, но и специалистам-профессионалам, которые смогут в ходе проведения семинаров и круглых столов повысить свой профессиональный уровень.

Именно социальная направленность Выставки Недвижимость-2007 отличает ее от многих других. Потенциальные покупатели имеют возможность напрямую ознакомиться и установить личные контакты с представителями компаний-застройщиков, крупнейших риэлтерских, банковских структур и получить ряд компетентных консультаций у специалистов.

Центр жилищного кредитования ознакомит заинтересованных посетителей с полным спектром ипотечных программ, представленных на рынке недвижимости.
В работе центра примут участие специалисты крупнейших банков: Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвы, Московский Международный Банк, Росбанк, Городской Ипотечный Банк и другие.

Признанные лидеры рынка, такие как ОАО Домостроительный комбинат № 1, ЗАО Строительное Управление 155, Корпорация Главмосстрой, Группа компаний ПИК, Строительный Концерн Крост представят центральный тематический раздел
Новостройки Москвы и Подмосковья. Посетители смогут получить представление о предложении на квартиры в новостройках столицы и ее пригородах.

В рамках Выставки посетители смогут бесплатно проконсультироваться по вопросам юридических, налоговых, имущественных прав c официальными представителями городских структур и органов власти в Официальном консультационном центре

В разделе Все операции на вторичном рынке жилья крупнейшие риэлтерские компании, такие, как МИЭЛЬ, МИАН, ИНКОМ предложат гостям уникальную возможность осуществить любые операции по обмену, продаже или покупке жилья на вторичном рынке недвижимости.

Служба безопасности Сбербанка заподозрила руководство Кейстоуна в хищении, и в отношении Клименковой было возбуждено уголовное дело. Следователи утверждали, что из выделенных Сбербанком средств больше половины по подложным документам ушло на счета офшорной компании Crill Anstant, принадлежащей Клименковой. В конце 2005 г. Гагаринский суд Москвы признал ее виновной в хищении $22 млн и приговорил к восьми годам лишения свободы.

Компании-участники проведут конкурсы и розыгрыши среди гостей, а среди призов будут скидки на жилье, сувениры и подарки. Для посетителей с детьми будет работать Детский городок. Приходите с 20 по 23 сентября в ЦДХ на выставку Недвижимость 2007 и получите ответы на любые вопросы, связанные с рынком столичной недвижимости!
Офисный комплекс Царев сад на Болотном острове в 1998 г. начала строить компания Геннадия Шульмана Кейстоун. Для этого Сбербанк открыл кредитную линию в $150 млн фирме Линн, входившей в Кейстоун. К началу 2001 г. из нее было выбрано около $90 млн, однако за три года из заявленных 83 000 кв. м площадей строители возвели только 23 000 кв. м. После смерти Шульмана в 2001 г. акции Кейстоуна перешли гендиректору компании Елене Клименковой, а работы на участке прекратились.

Как стало известно Ведомостям, Царев сад может быть продан группе компаний ПИК. Об этом рассказали несколько девелоперов, застраивающих Золотой остров, куда входит Царев сад. Эту информацию подтвердил источник, близкий к компании ПИК (пресс-служба компании отказалась от комментариев). Источник, близкий к Сбербанку, сообщил, что Царев сад выставлен на продажу и переговоры идут с целым рядом девелоперов, в том числе и с ПИК. Назвать претендентов на Царев сад источник отказался. Представители Интеко, Капитал Груп, Mirax Group, Дон-Строя сообщили, что не заинтересованы в покупке этого объекта.

Царев сад в счет погашения долгов забрал Сбербанк. Несколько лет новый собственник пытался найти покупателя на бизнес-центр. Эксперты сомневались, что даже в случае продажи недостроя Сбербанку удастся вернуть потраченные деньги. Как рассказывал тогда один из топ-менеджеров банка, четыре подземных этажа Царева сада были затоплены, а чтобы держать первый этаж сухим, воду откачивали насосами. Кроме того, глубина этажей в построенном здании составляла 40 м при стандарте 20 м, поэтому помещение внутри темное. Два года назад менеджеры банка рассматривали несколько вариантов: продажа, завершение проекта собственными силами или привлечение соинвесторов.

Сумма сделки может складываться из двух частей готового здания (23 000 кв. м по $5000) и планируемого (60 000 кв. м по $1500), комментирует директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов. По его оценке, комплекс может стоить порядка $200 млн. Чепцов считает, что в строительство инвестору придется вложить еще как минимум $90 млн если он не будет сносить готовое здание. Заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров полагает, что ПИК может купить объект с дисконтом, поскольку здание законсервировано и требует большой дополнительной работы.

Ценность в Царевом саду представляет только земля, утверждает Сергей Рябокобылко, партнер Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko. Комплекс занимает территорию около 1 га, ограниченную с трех сторон Софийской набережной, Болотной улицей и Москворецким мостом. Сейчас первый этаж комплекса сдан в аренду Raiffeisenbank и Nokia, на втором расположен конференц-зал, а верхние пустуют. Рябокобылко считает, что инвестору целесообразнее снести здание и работать с чистого листа.



У группы ПИК есть ресурс, чтобы вдохнуть в комплекс жизнь, уверен Сидоров. В начале мая ПИК и ее акционеры продали в ходе IPO 15% акций компании за $1,85 млрд. Царев сад не первый объект группы ПИК в сфере коммерческой недвижимости. Компания уже строит торгово-офисный центр на 20 000 кв. м на Пресненском Валу, вл. 21, и занимается развитием территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, где планирует построить многофункциональный центр на 300 000 кв. м.



Главная --> Публикации