Главная --> Публикации --> Москвичи бросились скупать панельные дома Спутники столицы превращаются в ее мини-копии Новая ветка подземки разгрузит запад москвы Анапа открыла сезон инвестиций Офисные резервации

Заместитель начальника аналитического управления Антанта-КапиталАлександр Потавин напомнил, что кризис на ипотечном рынке США уже привел к резкому падению цен на облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Так два американских хедж-фонда под управлением инвестбанка Bear Stearns уже потеряли около 1,6 млрд долл. Сопоставимые потери понесли инвестиционные фонды и банки из других стран: немецкие IKB, Union Investment Management, Frankfurt Trust, а также австралийский банк Macquarie, сказал А.Потавин.

Ипотечный кризис на прошлой неделе окончательно вышел за рамки США. Проблемы на рынке субстандартного кредитования в Америке негативно отразились и на финансовых рынках Европы. Главным сигналом стало то, что крупнейший французский банк BNP Paribas заявил о приостановке выплат /из-за невозможности расчета чистой номинальной стоимости/ по паям трех своих инвестиционных фондов, вкладывавших средства на рынке субстандартной ипотеки США. Ликвидность полностью испарилась в некоторых сегментах рынка секьюритизированных ценных бумаг США, что делает невозможной справедливую оценку стоимости некоторых активов, вне зависимости от их качества или кредитного рейтинга, говорится в заявлении BNP Paribas.

Таким образом, массовый вывод средств западных инвесторов из фондов, инвестировавших средства на кредитном рынке США вызвал обвал на мировых фондовых площадках. Это на прошлой неделе вызвало проблемы на денежном рынке еврозоны, что спровоцировало сильный рост ставок однодневных кредитов на долговом рынке в странах Западной Европы. В конце прошедшей недели на западных финансовых рынках был налицо кризис ликвидности и доверия в сегменте межбанковского кредитования. Для улучшения ситуации с банковской ликвидностью ЕЦБ совершил крупнейшее в истории вливание кредитов в рамках однодневного тендера с фиксированной процентной ставкой 4 проц годовых. Дабы сгладить эффект схлопывания ликвидности примеру ЕЦБ последовали Федеральная Резервная Система США, а также Банк Канады, Банк Японии и Резервный Банк Австралии. По оценкам А.Потавина, эти меры должны стабилизировать ситуацию на европейских фондовых и финансовых рынках. О том, что пик ипотечного кризиса уже пройден, заявляют и представители японских финансовых властей.

Аналитик компании АТОН Инга Фокша напомнила историю развития событий на рынке ипотеки. Так, раздувание ипотечного рынка в США прошло в условиях изначально низких процентных ставок, отмечает она. Когда в первой половине 2003 г экономика США залечивала последние раны от обвала фондового рынка в 2000 году, процентная ставка ФРС составляла 1 проц годовых. В стране оказалось много свободных денег и банки готовы были предоставлять их на минимальных требованиях всем желающим. Желающих было хоть отбавляй, под такие-то ставки! Многие стали обзаводиться домами, квартирами, получить кредит было не сложно. Критерии предоставления кредита снижались, его могли получить даже люди с низким уровнем дохода. В результате, в США доля сектора кредитования subprime /для заемщиков с низким уровнем дохода/ составила 10 проц всего американского ипотечного рынка. Однако когда ставка начала повышаться у многих таких заемщиков начались проблемы, поскольку они этого не планировали. Начались отсрочки выплат по процентам и основному долгу, чего надеялись избежать уже кредиторы, однако не получилось, сказала И.Фокша.

Поэтому игрокам фондового рынка аналитик советует сокращать длинные позиции по ценным бумагам во время локальных волн роста и воздерживаться от среднесрочных покупок. Спекулянтам же имеет смысл играть внутри дня по коротким позициям, говорит А.Потавин.

Однако аналитики опасаются, как бы проблемы на фондовом и кредитном рынках не привели к негативным последствиям в экономике. Например, у инвестиционных банков могут возникнуть проблемы с привлечением денег для финансирования сделок своих клиентов по крупным сделкам слияний и поглощений. В этом случае, мы можем иметь эффект системного кризиса, когда одни негативные эффекты будут рождать все новые и новые, - сказал А.Потавин.

Российский же рынок пока остается более-менее стабильным. Не исключено, что локальное дно уже близко и многие профучастники планируют наращивать длинные позиции по акциям при достижении индексом РТС отметки в 1850 пунктов.

Говоря об ипотечном кризисе, аналитик УК Метрополь Елена Чернолецкая внешним риском называет то, что вливания Центробанков ряда стран существенного объема средств на рынок потребуют отдачи, и перед рынком опять может встать опасность невыплаты средств. Пугает также и слух о возможности экстренного заседания ФРС США с целью понижения ставки с текущего уровня в 5,25 проц годовых. Подобные ожидания указывают на некоторую истеричность в настроениях западных трейдеров. Впрочем, ФРС пойдет на такой шаг, так как это стало бы признанием системного кризиса в американской экономике, что автоматически повлечет за собой серьезный обвал на мировых рынках акций, - сказала Е.Чернолецкая.

И несколько слов по поводу страхов за российский ипотечный рынок. Уже вполне понятно, что ипотечный кризис - это не локальная проблема, а глобальная - она подорвала уверенность инвесторов и высушила ликвидность финансовых корпораций. Страхи распространяются на все рынки, а падение индексов заставляет сомневаться в затянувшейся коррекции, ведь мировая экономика серьезно заражена, полагают одни. В этих условиях все больше россиян стали опасаться того, что мировая инфекция может распространиться и на российский ипотечный рынок. И.Фокша уверена, что проблемы, подобные американским, российскому рынку не страшны. Российский ипотечный рынок прошел другой путь, имеет другую специфику и риски с ним связанные.

Начальник же отдела рыночного анализа Собинбанка Александр Разуваев и вовсе считает, что динамика мировых индексов в очередной раз дает инвесторам в российские активы возможность купить их дешево. Дорогая нефть и внутренний российский позитив временно отошли на второй план, однако не нужно драматизировать ситуацию. Изменение привлекательности российских ценных бумаг возможно только в случае серьезного спада мировой экономики. Данный сценарий пока считается маловероятным. Будущие выборы в России не являются фактором неопределенности для рынка. Серьезное изменение политической и макроэкономической линии маловероятно, а возможный рост государственных расходов позитивно скажется на экономическом росте и ликвидности финансовых рынков, - сказал А.Разуваев.

Аналитик указывает и на то, что размеры рынков США и РФ отличаются. Если в США ипотечное кредитование хорошо развито, то российскому рынку еще расти и расти. В России ипотечный рынок составляет 1,3 проц от ВВП, в то время как в остальных развивающихся странах это соотношение составляет 6 проц, а развитых до 50 проц. Потенциал роста данного сектора в России велик, но сейчас по ипотечным схемам приобретаются лишь 5 проц недвижимости. При этом на долю просроченных ипотечных кредитов приходится 1 проц. Таким образом, развитие нашего рынка ипотечного кредитования находится в процессе развития, несмотря на высокие цены на недвижимость. И последнее, стартом турбулентности финансовых рынков послужило понижение агентствами Moody’s и Standard Poor’s рейтинга облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. На российском рынке развитие данной ситуации невозможно только потому, что рынок ипотечных облигаций в России находится в зачаточном состоянии. В первую очередь, с точки зрения законодательной базы: многие аспекты дальше законопроектов не зашли, да и выпуск подобного рода облигаций не самый дешевый и быстрый. А класс инвесторов в этот вид бумаг еще и не сложился к тому же. Когда речь заходит о кризисе ипотечного кредитования, мне вспоминается технологический кризис 2000 года в США. Разве может быть кризис того, что у нас не развито?, - заключила И.Фокша.
Ирина получила в наследство 2-комнатную квартиру на Таганке и решила продать ее. По совету друзей Ирина разместила в жж-сообществе zhilploshchad объявление примерно такого содержания: А кто купит у меня квартиру за разумные деньги? Посредникам просьба не беспокоиться. В течение недели нашелся покупатель, Ирина встретилась с ним и юристом, они обсудили детали договора, сторговались, поехали в банк, где покупатель арендовал ячейку, и рассчитались. Все остались довольны.

Во-первых, позволить себе квартиру в кредит по существующим ценам могут лишь 10 проц населения страны, а доходы одной трети населения вообще ниже прожиточного минимума, поэтому о массовости в этом сегменте речи пока не идет. В России фиксированные процентные ставки и относительно высокие, поэтому набрать кредитов по дешевке, как это случилось в США, не получится. Там ставки плавающие, за последние 4 года учетная ставка ФРС поднимались с 1-проц минимума до 5,25 проц годовых, что увеличивало ставки и на кредиты. В России ситуация обратная, ставки рефинансирования у нас снизились за этот же период примерно на 20 проц. Это же происходит и на кредитных рынках: еще пару лет назад стоимость денег там была заоблачной на фоне мировых площадок. В последнее время и нашим банкам присуще ослабление условий и критериев отбора заемщиков в процессе конкурентной борьбы. На сегодняшний день у нас также практикуется кредитование клиентов, не подтвердивших доходы. Таким образом, мы рискуем наступить на те же грабли, но к кризису это не приведет, - говорит И.Фокша.

Последовательность действий Если поиск покупателя через знакомых и в жж не увенчался успехом, лучший вариант обратиться в агентство недвижимости. Агент возьмет на себя всю черновую работу: оценит квартиру, даст объявление, предварительно разработав рекламную кампанию (то есть напишет завлекательный текст и повесит рядом с объявлением симпатичную картинку) причем объявления вывешиваются не только на сайте агентства, но и на всех крупных сайтах недвижимости, и кроме того отправляются в газеты. Звонки также будет принимать агент, предварительные переговоры ведет он же, с вами потенциального покупателя знакомят только в том случае, если он согласен со всеми условиями или предлагает какой-то особенный вариант (скажем, вы сбрасываете немного, а он отдает вам свою подержанную девятку), который можно было бы обсудить. Агент принимает аванс от покупателя и оформляет все документы. Вам остается только получить деньги.
Очевидные плюсы: с опытным агентом вы продадите квартиру быстро и без лишней нервотрепки.
Основной минус: услуги хороших агентств не дешевы (в среднем от 5% от стоимости квартиры), а в нехороших (там, где подозрительно дешево ценят работу агента) есть риск, что вам попадется недобросовестный агент, который договорится с покупателем и получит левое вознаграждение, убедив вас, например, снизить цену.

Такие радужные истории скорее исключение, чем правило. А по всем законам жанра Ирине должен был попасться сомнительный тип, который попытался бы обмануть ее, или Ирина вообще не нашла бы покупателя сама. В прошлом номере мы писали о том, как проверить юридическую чистоту квартиры, которую вы собираетесь купить. Если вы продаете, будьте готовы к тому, что долго и тщательно будут проверять вас. Кроме того, перед тем, как считать сделку по продаже квартиры состоявшейся, вам предстоит решить массу вопросов: определить рыночную цену квартиры, найти покупателя, подготовить все документы, получить деньги.

Изучите предложения по квартирам, расположенным в вашем районе, похожей планировки, в доме такого же типа. Показательными будут звонки после размещения объявления: если начнут обрывать телефон, значит вы скорее всего просчитались и ваше предложение ниже рыночного (но не настолько ниже, чтобы отпугнуть осторожного покупателя). Молчание на проводе цена завышена.

А судьи кто? Как оценить квартиру, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей баснословной цифрой? Справедливая цена это рыночная цена. За полгода до продажи начните читать специализированные газеты (Из рук в руки, Недвижимость и цены, Квадратный метр), просматривайте сайты аналитические (например, ирн.ru) и агентские (mian.ru, inkom.ru) изучайте динамику цен и примеряйте показатели на свою квартиру. Основные критерии в оценке стоимости квартиры это район, удаленность от метро (этот фактор играет роль в сегменте квартир эконом-класса и совершенно не важен в элитном секторе), категория дома (панель, кирпич, моноблок), этаж, размер кухни, инфраструктура, а так же перспектива сноса, если вы продаете квартиру в хрущевке. Немаловажную роль играет и состояние квартиры. Ремонт может быть решающим фактором, если, скажем, район неблагоприятный, первый/последний этаж в этом случае чистая квартира с евроремонтом, безусловно, будет стоить дороже. Но вряд ли по цене она сравнится с неотремонтированной квартирой в благоприятном районе в непосредственной близости к метро. Экология и инфраструктура сегодня едва ли не решающие факторы в определении цены. В рейтинге, составленном РБК совместно с Главной геофизической обсерваторией им. А.Е. Воейкова, на первом месте по загрязненности идут южные районы Москвы (столичный юг разделил сомнительную пальму первенства еще с 11 городами, в том числе Екатеринбургом, Кемерово, Магнитогорском и другими).

Пакет документов выглядит так:

Документальное кино Какие документы вам понадобятся? В первую очередь действительные паспорта всех участников сделки. Затем правоустанавливающие документы на квартиру. Даже если вы решили не связываться с агентством и сами продаете квартиру, тем не менее предварительно проконсультируйтесь с риэлтором (консультация, само собой, стоит дешевле полноценных услуг и вряд ли обойдется в сумму большую, чем $1 000).

Исчерпывающий перечень документов в каждом случае индивидуален. Если у квартиры есть наследники или в период приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние дети, вам необходимо будет предоставить отказные от всех этих лиц (подробно об этом мы писали в июльском номере).

- справка БТИ экспликация и поэтажный план;
- выписка из домовой книги;
- нотариальное согласие супруга на сделку.

Консультанты: Инна Игнаткина, директор территориального отделения Тверское МИАН-агентства недвижимости;
Алексей Лебедев, консультант агентства недвижимости Мой дом.


Караул, грабят! Чаще на рынке недвижимости случаются истории с недобросовестными продавцами, чем с покупателями. Однако принцип никому нельзя верить актуален и для продавца. Никогда не берите деньги с рук, не проверив их предварительно в банке. Вариант денег в чемоданчике неприемлем ни при каком случае даже если вы продаете квартиру лучшему другу. Чтобы избежать неприятностей (и дружбу сохранить), отнесите деньги в банк и проверьте их. Воспользуйтесь банковской ячейкой (подробнее об этой банковской услуге читайте в нашем следующем номере), при этом тщательно прочтите условия договора, чтобы в непредвиденном случае (например, если сделка по какой-то причине отменится), вы могли получить деньги.

Такие радужные истории скорее исключение, чем правило. А по всем законам жанра Ирине должен был попасться сомнительный тип, который попытался бы обмануть ее, или Ирина вообще не нашла бы покупателя сама. В прошлом номере мы писали о том, как проверить юридическую чистоту квартиры, которую вы собираетесь купить. Если вы продаете, будьте готовы к тому, что долго и тщательно будут проверять вас. Кроме того, перед тем, как считать сделку по продаже квартиры состоявшейся, вам предстоит решить массу вопросов: определить рыночную цену квартиры, найти покупателя, подготовить все документы, получить деньги.

Ирина получила в наследство 2-комнатную квартиру на Таганке и решила продать ее. По совету друзей Ирина разместила в жж-сообществе zhilploshchad объявление примерно такого содержания: А кто купит у меня квартиру за разумные деньги? Посредникам просьба не беспокоиться. В течение недели нашелся покупатель, Ирина встретилась с ним и юристом, они обсудили детали договора, сторговались, поехали в банк, где покупатель арендовал ячейку, и рассчитались. Все остались довольны.

А судьи кто? Как оценить квартиру, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей баснословной цифрой? Справедливая цена это рыночная цена. За полгода до продажи начните читать специализированные газеты (Из рук в руки, Недвижимость и цены, Квадратный метр), просматривайте сайты аналитические (например, http://ирн.ru/) и агентские (http://mian.ru/, http://inkom.ru/) изучайте динамику цен и примеряйте показатели на свою квартиру. Основные критерии в оценке стоимости квартиры это район, удаленность от метро (этот фактор играет роль в сегменте квартир эконом-класса и совершенно не важен в элитном секторе), категория дома (панель, кирпич, моноблок), этаж, размер кухни, инфраструктура, а так же перспектива сноса, если вы продаете квартиру в хрущевке. Немаловажную роль играет и состояние квартиры. Ремонт может быть решающим фактором, если, скажем, район неблагоприятный, первый/последний этаж в этом случае чистая квартира с евроремонтом, безусловно, будет стоить дороже. Но вряд ли по цене она сравнится с неотремонтированной квартирой в благоприятном районе в непосредственной близости к метро. Экология и инфраструктура сегодня едва ли не решающие факторы в определении цены. В рейтинге, составленном РБК совместно с Главной геофизической обсерваторией им. А.Е. Воейкова, на первом месте по загрязненности идут южные районы Москвы (столичный юг разделил сомнительную пальму первенства еще с 11 городами, в том числе Екатеринбургом, Кемерово, Магнитогорском и другими).
Изучите предложения по квартирам, расположенным в вашем районе, похожей планировки, в доме такого же типа. Показательными будут звонки после размещения объявления: если начнут обрывать телефон, значит вы скорее всего просчитались и ваше предложение ниже рыночного (но не настолько ниже, чтобы отпугнуть осторожного покупателя). Молчание на проводе цена завышена.

Последовательность действий Если поиск покупателя через знакомых и в жж не увенчался успехом, лучший вариант обратиться в агентство недвижимости. Агент возьмет на себя всю черновую работу: оценит квартиру, даст объявление, предварительно разработав рекламную кампанию (то есть напишет завлекательный текст и повесит рядом с объявлением симпатичную картинку) причем объявления вывешиваются не только на сайте агентства, но и на всех крупных сайтах недвижимости, и кроме того отправляются в газеты. Звонки также будет принимать агент, предварительные переговоры ведет он же, с вами потенциального покупателя знакомят только в том случае, если он согласен со всеми условиями или предлагает какой-то особенный вариант (скажем, вы сбрасываете немного, а он отдает вам свою подержанную девятку), который можно было бы обсудить. Агент принимает аванс от покупателя и оформляет все документы. Вам остается только получить деньги. Очевидные плюсы: с опытным агентом вы продадите квартиру быстро и без лишней нервотрепки. Основной минус: услуги хороших агентств не дешевы (в среднем от 5% от стоимости квартиры), а в нехороших (там, где подозрительно дешево ценят работу агента) есть риск, что вам попадется недобросовестный агент, который договорится с покупателем и получит левое вознаграждение, убедив вас, например, снизить цену.

Пакет документов выглядит так:

Документальное кино Какие документы вам понадобятся? В первую очередь действительные паспорта всех участников сделки. Затем правоустанавливающие документы на квартиру. Даже если вы решили не связываться с агентством и сами продаете квартиру, тем не менее предварительно проконсультируйтесь с риэлтором (консультация, само собой, стоит дешевле полноценных услуг и вряд ли обойдется в сумму большую, чем $1 000).

Исчерпывающий перечень документов в каждом случае индивидуален. Если у квартиры есть наследники или в период приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние дети, вам необходимо будет предоставить отказные от всех этих лиц (подробно об этом мы писали в июльском номере).

- справка БТИ экспликация и поэтажный план;
- выписка из домовой книги;
- нотариальное согласие супруга на сделку.

Консультанты: Инна Игнаткина, директор территориального отделения Тверское МИАН-агентства недвижимости;
Алексей Лебедев, консультант агентства недвижимости Мой дом.
Массовое увольнение произошло прямо в ходе заседания регионального совета безопасности, на котором присутствовали все провинившиеся.

Караул, грабят! Чаще на рынке недвижимости случаются истории с недобросовестными продавцами, чем с покупателями. Однако принцип никому нельзя верить актуален и для продавца. Никогда не берите деньги с рук, не проверив их предварительно в банке. Вариант денег в чемоданчике неприемлем ни при каком случае даже если вы продаете квартиру лучшему другу. Чтобы избежать неприятностей (и дружбу сохранить), отнесите деньги в банк и проверьте их. Воспользуйтесь банковской ячейкой (подробнее об этой банковской услуге читайте в нашем следующем номере), при этом тщательно прочтите условия договора, чтобы в непредвиденном случае (например, если сделка по какой-то причине отменится), вы могли получить деньги.

Каждый из 1200 присутствовавших в зале чиновников, представителей контролирующих инстанций и силовиков, наверное, не раз вздрогнул, когда речь шла о пособниках и даже заговорщиках, которые помогают наглым самовольным строителям творить свое черное дело.

Кроме того, было зачитано распоряжение губернатора Кубани Александра Ткачева с длинным списком других наказанных: кто получил строгий выговор или предупреждение, а кто отделался замечанием.

- Это только начало, все саботажники, которые не желают добра нашему краю, в лучшем случае отделаются горючими слезами, - предупредил Ткачев тех, кто еще уцелел.

Губернатор вообще эпитетов не жалел. Говоря о процессе чистки краевых кадров, он не скупился на красочные выражения.

Особое раздражение краевых властей вызвало то, что в некоторых районах после жестких предупреждений, прозвучавших в середине июля, ничего не сделали. Вице-губернатор Александр Ремезков прочитал список муниципальных образований, где не снесли ни одной сараюшки, не то что гостиницы или магазина.

В чем же провинились уволенные чиновники и их уже предупрежденные коллеги? В последние два года в Краснодарском крае выявили около 10 тысяч незаконно построенных объектов. Только за последний месяц со времени предыдущего совета безопасности, когда было обещано, что полетят головы, к этой цифре прибавилось еще 400 с лишних обнаруженных незаконных строек.

Кроме чиновников, в потворстве обвинены и судьи. Один судья из Хосты умудрился узаконить 21 участок в Красной Поляне, хотя этот горный курорт относится к Адлерскому району. С этим чудом попросили разобраться краевой суд. Более 1400 самовольных объектов до сих пор остаются нетронутыми в Краснодаре. В некоторых местах южного региона борьба с валом самодеятельного строительство ведется формально: сносят какие-то хижины и палатки, а дворцы богатых самовольщиков стоят незыблемо. Такого подхода, как считают краевые власти, быть не должно: Этим господам давно пора для начала отключить газ, воду и свет, но вы этого не делаете, потому что получали от них вознаграждение. Этот грозный упрек чиновники проглотили молча.

А вот по массе самозастроя давно и уверенно лидируют не сельские районы, а ключевые города края - Краснодар и Сочи. Другой ключевой город - Новороссийск, напротив, ходит в любимцах: здесь с самовольным строительством борются давно и успешно, там снесли 1327 объектов и будут сносить и дальше. В Сочи же по 97 процентам от всех выявленных самозастроев не принято никаких решений.

Оказалось, что, хотя губернатор действиями милиции в целом доволен, коррумпированных покровителей надо искать и в органах.

- Мы натолкнулись на жесточайшее сопротивление со стороны нарушителей и их коррумпированных покровителей, - доложил о своей части борьбы с самозастроем начальник Главного управления внутренних дел Краснодарского края Сергей Кучерук.

Губернатор не раз повторил, что край должен быть вычищен от самозастроя. А особое внимание надо уделить Черноморскому побережью, где это явление давно стало обыденным - таково поручение президента.

- Я приезжаю в Сочи, и люди мне говорят: вот гостиница заместителя начальника городского УВД, вот это тоже его дом, - негодовал Ткачев. - Если на таком уровне идет лоббизм интересов, о чем еще можно говорить? Так мы получим недоверие и отторжение от органов власти, а это страшное явление.

Но таких строений у моря - сотни. Разделят ли они печальную судьбу этой гостиницы? Власти обещают, что снисхождений не будет.

Чтобы слова не расходились с делом, тут же после совещания сотни его участников и десятки журналистов были вывезены на образцово-показательный снос недостроенной семиэтажной гостиницы в Хосте. Прямо на пляже вместо легкого солярия владелец отгрохал капитальное строение и нежданно поплатился за это да еще в присутствии массы зрителей.



Главная --> Публикации