Главная --> Публикации --> Компания сначала откроет в новосибирске магазины одежды и лишь потом — супермаркеты Москвичи бросились скупать панельные дома Спутники столицы превращаются в ее мини-копии Новая ветка подземки разгрузит запад москвы Анапа открыла сезон инвестиций

По оценке Минэкономразвития Россия, в январе-июне 2007 года по сравнению с соответствующим периодом 2006 года ВВП вырос на 7,8% (против 6,0% в январе-июне 2006 года). Обнадеживающее выглядят и другие важнейшие макроэкономические показатели: прирост инвестиций в основной капитал за данный период составил 22,3%, увеличение золотовалютных резервов - 33,6% (по состоянию на 1 июля текущего года их объем был равен $405, 841 млрд.).

Несмотря на ряд пессимистичных прогнозов, российская экономика, опираясь на высокие цены на нефть и расширение внутреннего спроса, продолжает уверенно развиваться. Как долго она будет поддерживать заданный темп, пока неясно. Тем не менее, нынешняя ситуация похоже устраивает не только российских, но и западных инвесторов. Эксперты отмечают возросший уровень инвестиционной активности во всех секторах экономики, недвижимость при этом традиционно выступает в роли флагмана экономического роста.

В сегменте коммерческой недвижимости наибольшую активность демонстрировали как раз иностранные инвестиционные фонды. В начале марта компаниями GVA Sawyer и Knight Frank было объявлено о создании инвестиционного фонда Rutley Russia Property Fund, который будет вкладывать средства в офисные, торговые и складские проекты. По предварительным данным, в российскую недвижимость фонд собирается вложить порядка $1 млрд. Другой инвестиционный фонд Raven Russia в этом году уже успел значительно увеличить свой инвестиционный портфель. Так, недавно фонд объявил о создание совместного предприятия с российским девелопером компанией RDI Group. Новое СП будет заниматься строительством крупного логистического комплекса класса А на Каширском шоссе, объем инвестиций при этом оценивается в районе $100 млн.

На фоне общего экономического подъема определенные опасения вызывает лишь укрепление курса рубля по отношению к доллару. Дискуссии по этому вопросу ведутся уже достаточно давно, однако, то, насколько остро отразится этот фактор на конкурентоспособности российской промышленности, пока неясно. С одной стороны сильный рубль стимулирует рост импорта, в том числе удешевляет ввозимое из-за рубежа оборудование, с другой снижает рентабельность непосредственно российских экспортеров. Впрочем, по данным МЭРТ, в июне 2007 можно было наблюдать положительную динамику индекса промышленного производства. В целом за январь-июнь 2007 по сравнению с аналогичным периодом 2006 года он составил 7,7%. В таком контексте дальнейшее укрепление курса рубля Центробанком для удержания инфляция в пределах заданного 8 процентного уровня, становится наиболее вероятным сценарием, хотя дефляционный потенциал такого шага по-прежнему оценивается аналитиками неоднозначно. На данный момент ИПЦ в годовом исчислении (с июля 2006 по июль 2007 года) уже достиг отметки 8,8%. Впрочем, международных инвесторов это не пугает, скорее наоборот, укрепление номинального курса национальной валюты обычно ведет к увлечению притока спекулятивного капитала. Так, в первом полугодии 2007 года чистый ввоз капитала в РФ года составил $67 млрд. против $14,5 млрд. за аналогичный период 2006 года (рост в 4,6 раза). При этом в первом квартале 2007 года чистый ввоз капитала составил $13,8 млрд., а во втором квартале - $53,2 млрд.

В целом высокая активность зарубежных институциональных инвесторов объясняется продолжающимся падением доходности на европейских рынках. Необходимость держать планку толкает консервативные западные фонды во все более рискованные проекты, коммерческая недвижимость в этом случае выглядит явно предпочтительней, как наиболее понятный актив.
Роль иностранных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости постоянно растёт, и всё новые иностранные инвесторы и девелоперы заявляют о своих планах по освоению российского рынка. Эта ситуация будет продолжаться до тех пор, пока российский рынок не сравняется по доходности с европейскими рынками, а это ожидается ещё нескоро, - резюмирует генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.

Ещё один складской комплекс в районе подмосковного Климовска британский фонд построит совместно с белорусской компанией Феликс.
Новой тенденцией на рынке обещает стать приобретение финансовыми структурам долей в строительных и девелоперских компаний. Так, инвестиционный фонд Morgan Stanley Special Situations Fund III недавно приобрел 25% акций питерского девелопера RBI, а холдинг Базовый элемент 30% австрийской строительной компании Strabag.

Как мы видим, в целом на рынке офисной недвижимости получили продолжение все прошлогодние тенденции. Так, можно наблюдать дальнейшую децентрализацию и вывод объектов за МКАД. И если среди объектов, сданных в эксплуатацию в январе-июне 2007 года, большинство расположены в пределах или вблизи третьего транспортного кольца, например бизнес-центры Шереметьевское подворье и Школа журналистов, то среди объектов, заявленных к строительству за тот же период, территориальный разброс гораздо выше. От торгово-офисного центра около м. Теплый стан, до нового делового района Химки-Сити за МКАД. В основном это связано с введением московским правительством запрета на строительство офисных помещений в ЦАО. Теперь основная масса новых объектов офисного строительства будет сосредоточена ММДЦ Москва-Сити. Так, по данным СТ девелопмент, 1 сентября этого года должна состояться закладка перового камня Башни Россия, также во 2-м полугодии должен быть сдан комплекс Северная Башня на 135 тыс. кв. м. Опасения вызывает лишь ситуация с парковками районе ММДЦ. Несколько крупных компаний, в том числе Unilever, отказались от офисов в Москва Сити из проблем с парковками. Чтобы избежать дальнейшего оттока арендаторов правительство уже анонсировало ряд инициатив. Например, строительство на выездах из делового центра нескольких перехватывающих парковок.

До самых окраин
В сегменте офисной недвижимости снижение ставок капитализации до европейского уровня ожидается в ближайшее 2-3 года. Ставки капитализации сейчас составляют 10-13% для класса В и 7-10% для класса А и постепенно падают, приближаясь к ставкам принятым на Западе, - рассказывает специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Армен Шаваршян. - Что касается стоимости аренды, то для офисов класса В она равняется $600-800/ кв.м в год, без НДС, для класса А эта цифра составляет $800-1200/ кв.м. в год, также без НДС. Таким образом, динамика арендных ставок характеризуется стабильным ростом на 5-10% в год, в зависимости от классности и местоположения. При этом, большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос как и раньше преобладает над предложением, а в некоторых сегментах превышает его в 2-3 раза. По информации Colliers International, в конце первого полугодия 2007 года средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3% (по сравнению с 1,7% в конце I квартала 2007 г.), в зданиях класса В 4% (по сравнению с 3,5% в конце I квартала 2007 г.) В настоящее время общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В в Москве составляет 6,1 млн. кв. м. За первое полугодие было введено 530 тыс. кв.м. качественных площадей, что на 26% превышает показатели 2006 года, - сообщают аналитики компании Praedium.

Все только начинается
Высокие темпы роста оборотов розничной торговли определяют долговременный вектор развития складского сегмента. Благоприятная экономическая ситуация позволяет поддерживать на стабильном уровне спрос в Москве и Санкт Петербурге, а активная экспансия федеральных торговых сетей на региональных рынках. Так, по данным Colliers International, в московском регионе объем неудовлетворенного спроса на помещения класса А составляет 1,5 млн. кв.м, что касается региональных рынков, то Масштабный девелопмент складских площадей в регионах фактически только начинается в этом году. Конечно, региональный складской рынок гораздо меньше московского, но в силу существующей пустоты, он является привлекательным для девелоперов, - отмечает Сергей Верещагин, на момент подготовки материала занимавший должность старшего консультанта отдела складских помещений CushmanWakefield StilesRiabokobylko. По его словам, на сегодняшний день ставки капитализации колеблются от 9,5 до 11%, а средние арендные ставки в районе 130$. Судя по всему в 2007 2008 гг. последние продолжат свой рост. В результате арендные ставки в оптимистичном варианте вырастут на 15%, в пессимистичном на 12%, прогнозирует руководитель департамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb Владислав Ковалевский. Таким образом, в ближайшие несколько лет сегмент складской недвижимости будет оставаться рынком продавца. Об этом свидетельствует почти нулевой уровень вакантных площадей. Тем не менее, несмотря на видимую стабильность, первые признаки будущей конкуренции ощущаются уже сейчас, а масштабность заявленных проектов уже породили в девелоперской среде сомнения в их успешности. Так по данным Praedium, во втором полугодии только в московском регионе планируется сдать около 1 млн. кв. м качественных складских площадей, строительство ещё 1 млн. 150 тыс. было анонсировано за тот же период. Осознавая возрастающие риски спекулятивного рынка, девелоперские компании начинают постепенно перестраивать свой бизнес, переходя к строительству по схеме build to suit. По мере насыщения спекулятивного сегмента интерес девелоперов все больше будут вызывать проекты build to suit. Существуют примеры, когда девелопер, обладая участком земли, подходящим для складского или индустриального проекта, отказывается от строительства на этом участке спекулятивного объекта, принимая во внимание сильное локальное окружение. Например, в радиусе нескольких километров от этого участка уже идет и завершается строительство крупных площадей. В таком случае, для того, чтобы избежать конкуренции со своими более крупными соседями, девелопер может выбрать путь развития нишевого продукта строительство проекта build to suit, - комментирует Сергей Верешагин. Правда, на данный момент основной объем составляют все-таки спекулятивные проекты. Так, за первое полугодие 2007 года были введены в эксплуатацию логистические парки Крекшино, Белая дача, Springs Park, а также транспортно-логистический комплекс Интертерминал-Предпортовый в Санкт Петербурге.
Федеральная налоговая служба заявила, что собирается серьезно заняться гражданами, сдающими квартиры в аренду. Фискальные органы обещают привлечь к уголовной ответственности тех, кто уклоняется от уплаты подоходного налога. Эксперты затрудняются предположить, насколько удачной будет борьба налоговиков, но уверены, что цены на рынке аренды жилья возрастут.

Все выше и выше
Сохраняется высокая инвестиционная активность и в сегменте торговой недвижимости. Опираясь на расширение внутреннего спроса, федеральные сети ведут активную экспансию на региональные рынки. По данным МЭРТ, оборот розничной торговли за январь-июнь увеличился на (14,2%), в тоже время динамика реальных располагаемых денежных доходов населения в январе-июне 2007 г. также сохранилась на достаточно высоком уровне прирост относительно соответствующего периода прошлого года составил 11,2 % при опережающем приросте реальной заработной платы (17,5%). Такая динамика способствует повышению и без того высокой инвестиционной привлекательности торговой недвижимости. Конечно, как и во всех других сегментах, ставки капитализации в текущем году продолжают свое снижение. В настоящее время ставки капитализации в Москве достигают 8.5-9.0%, в регионах -10%. Для сравнения, минимальные ставки доходности на торговые объекты в 2003 году составляли 16%, - поясняет старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Ольга Стрелец. Падение ставок капитализации в будущем году продолжится, но и риски вложения в торговую недвижимость снизятся. Для торговой недвижимости сегодня ставка капитализации зафиксирована на уровне 9-10%, к 2010 г. возможно снижение ставок до 6-7%, что будет связано, в том числе, с вводом новых качественных объектов, - прогнозирует первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. По словам Ольги Стрелец, на сегодняшний день предложение качественных торговых помещений, соответствующих международным стандартам, в Москве и регионах ниже спроса, уровень незанятых площадей в качественных торговых центрах составляет менее 1%, и маловероятно, что в ближайшие три года эта ситуация изменится, несмотря на планируемый ввод в эксплуатацию порядка 2,5 млн. кв.м качественных торговых площадей в Москве, 0,5 млн.кв.м. - в Санкт- Петербурге и порядка 4 млн.кв.м. - в регионах России. В целом в Москве проблема нехватки качественных торговых помещений усугубляется дефицитом подходящих площадок для строительства крупноформатных современных торговых центров в пределах МКАД. Дефицит подходящих площадок в Москве объясняет повышенный рост интереса девелоперов к региональным рынкам, которые, также пока далеки от насыщения, при этом там нет таких ограничений, связанных с дефицитом земельных участков.
Среди заметных событий можно выделить закрытие крупнейшей инвестиционной сделки по продаже торгового центра в подмосковных Котельниках, принадлежащего Metro Group. Покупателем выступил крупный американский фонд Apollo Real Estate Advisers. Объем сделки составил приблизительно $100 млн. Другой инвестиционный фонд норвежский Eastern Property пока только планирует потратить $400 млн. на покупку торговых центров. Подходящими объектами для покупку могут стать недавно выведенные на рынок торговые центры Щука, Шереметьевский, Lotte Plaza.

По закону если гражданин получает дополнительный доход (например, от сдачи квартиры внаем), он обязан задекларировать его и самостоятельно исчислить налог к уплате. Сведения нужно представить в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Это может сделать лично арендодатель или его представитель на основании доверенности. Если же гражданин внезапно перестал получать доход до завершения этого срока, ему необходимо подать декларацию о фактически заработанных средствах. Законодательство дает на это всего пять дней. Налог надо уплатить в течение 15 дней после подачи декларации.

Срок давности
В этом году Федеральная налоговая служба наконец-то решила приступить к борьбе с уклоняющимися от уплаты налогов рантье. Разговоры об этом велись уже несколько лет, однако к активным действиям налоговиков подтолкнула недавняя реорганизация ведомства. Напомним, что по ее итогам контроль над уплатой налогов физическими лицами перешел в ведение одного управления. Чиновникам стало гораздо легче наблюдать за выплатой гражданами сразу нескольких налогов, обращая внимание на все проблемы и несоответствия. Именно после реорганизации налоговая служба фактически объявила о начале крестового похода за квартирными доходами.

Закон предусматривает уголовную ответственность налогового должника, но пока не было вынесено ни одного приговора арендодателю-уклонисту. Теоретически статья 198 УК РФ грозит неплательщикам годом тюрьмы. А если за три года не заплатить государству 500 тыс. рублей налога, это будет караться уже тремя годами лишения свободы. Такая сумма налоговой задолженности рассматривается как уклонение от уплаты в особо крупных размерах. Нетрудно подсчитать, что накопить ее в состоянии только владелец жилья, получающий от арендаторов более 107 тыс. рублей ($4 тыс.) в месяц.

За непредставление декларации в срок нарушитель будет привлечен к ответственности -- должника оштрафуют на сумму в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.

Цена вопроса
Практически сразу инициативу налоговиков поддержали в столичной мэрии. Это будет стимулировать порядок, а также приносить дополнительные доходы, которые город не получает из-за того, что не платятся налоги с аренды,-- заявил не так давно заместитель мэра Москвы Юрий Росляк.

Немаловажно, что налоговые преступления имеют срок давности. Лицо не может быть привлечено к ответственности за уклонение от уплаты налогов, если со дня окончания периода, в течение которого оно было совершено, до момента признания гражданина виновным истекли три года.

Нетрудно подсчитать, что если бы налоговые органы смогли легализовать всех московских рантье, сумма отчислений в столичный бюджет составила бы примерно 450 млрд. рублей. Но пока 13% от своих доходов платят единицы. Так, в прошлом году лишь 5955 квартирных хозяев официально указали в налоговой декларации свои доходы от аренды и уплатили в бюджет 245,6 млн рублей.

Впрочем, даже без поддержки мэрии никто не сомневается, что главная цель налоговиков -- рынок аренды в Москве, самый насыщенный по объему средств. По приблизительным подсчетам, в столице ежемесячно сдается в аренду от 100 тыс. до 150 тыс. квартир. За год их владельцы получают около $4 млрд. Правда, стоит учесть, что большая часть этой внушительной суммы приходится на хозяев однушек экономкласса. Так называемый бизнес-сегмент занимает не более четверти рынка, а доля элитного жилья не более 5%.

Тем не менее именно к этому сектору у налоговиков претензий меньше всего. Практически все сделки здесь проходят через агентства недвижимости, нередко составляется официальный договор, заверенный у нотариуса, что подразумевает автоматическую выплату налогов. Причем официальная оплата аренды и юридическая чистота сделки важны здесь самим съемщикам (часто арендаторами выступают юридические лица -- компании, снимающие квартиры для своих сотрудников), которые заранее закладывают все издержки в планируемые траты на аренду. Таким образом, самый доходный сегмент рынка, по мнению экспертов, в большинстве случаев юридически чист. Конечно, из любого правила есть исключения. Скажем, стороны не хотят доплачивать риэлтерам и заключают устный договор. Именно эти случаи интересуют налоговые органы.

При этом уже сейчас понятно, что спрос на аренду жилья всех уровней в столице будет расти еще долго. Особенно это актуально для элитных квартир. Вариант с ипотекой не подходит тем, кто ищет себе качественное жилье в хорошем районе с уже сложившейся инфраструктурой, с охраной и подземной парковкой. Ну а сотрудников всех иностранных компаний, работающих в Москве, просто невозможно обеспечить подходящими гостиницами. Собственно говоря, дело даже не в дефиците отелей, просто для экспатов самые важные критерии -- близость к работе или школе ребенка. Получается, что для наиболее платежеспособных участников на рынке недвижимости приобретать квартиры просто нецелесообразно.

Следующий шаг инспектора -- выяснить наличие постояльцев. Здесь налоговикам помогает МВД в лице участковых милиционеров. Именно они должны проверить подозрительные квартиры и лиц, там проживающих. Пресс-служба ГУВД неоднократно подчеркивала, что такая работа ведется ими постоянно, а в последнее время даже активнее -- в связи со вступлением в силу нового иммиграционного законодательства. Недавно представители ГУВД заявили, что ими уже выявлены сотни неплательщиков. Честно говоря, такие заявления заставляют задавать еще больше вопросов. Как именно выявлены? Каким образом участковые смогли зафиксировать нарушение именно налогового законодательства? Что МВД собирается делать с этой информацией? Заведены ли уже какие-то дела и какие у них перспективы? Все это пока неизвестно.

Фискальная технология
Как же на практике можно установить вину неплательщика? Для начала работникам фискальных органов необходимо узнать о самом факте аренды. Сейчас налоговая служба может предположить, сдается ли внаем та или иная квартира, что называется, на основании собственных источников. Для инспекторов будут подозрительными те квартиры, которые находятся в собственности, но где никто не прописан. Кроме того, налоговики изучают данные Росрегистрации -- граждане, имеющие в собственности две или более квартиры, также попадают под подозрение. Еще фискалы уверяют, что ими отрабатывается информация, размещенная в СМИ и на сайтах. Сложно представить, что сотрудники ФНС целыми днями проверяют объявления из разряда "двушка в Южном Бутове. Логично будет предположить, что их больше заинтересует предложение как минимум бизнес-класса, особенно с уточнением без посредников. Впрочем, если серьезная недвижимость и сдается без участия риэлтеров, то в большинстве случаев это происходит по знакомству, а не через газетные объявления.

Ну а лично руководитель Федеральной налоговой службы Михаил Мокрецов призвал самих граждан быть бдительнее и сообщать в налоговые органы о фактах сдачи жилья в аренду без заключения договора. Мы очень рассчитываем на поддержку сознательных граждан, которые наблюдают за своими соседями, сдающими квартиры,-- не так давно заявил он журналистам. По его мнению, граждане должны быть заинтересованы в соответствующем контроле, так как это обезопасит их собственное жилье.

Впрочем, участковые не единственные помощники налоговой инспекции в борьбе за квартирные доходы граждан. Скажем, у товариществ собственников жилья тоже может быть информация о гражданах, сдающих квартиры. Налоговики уверяют, что уже направили соответствующие официальные запросы всем ТСЖ.

Но самая большая проблема для налоговых органов -- доказать наличие договорных отношений между жильцами квартиры и ее хозяином, не говоря уже о факте передачи денег за услуги найма.

В ряде регионов уже работают соответствующие телефоны доверия. Так, в Ростовской области специальные телефонные номера для таких обращений есть уже во всех налоговых инспекциях. Бдительному соседу достаточно сообщить адрес сдаваемой внаем квартиры, указав по возможности срок, с которого она находится в аренде. Затем работники налоговой службы на месте проверят достоверность этих фактов. Впрочем, с юридической точки зрения здесь не все так просто. Заявления соседей и знакомых не могут быть доказательством вины человека, если это не установит суд. А значит, ФНС придется их привлекать в качестве свидетелей обвинения. На такое, понятное дело, готов не каждый.

Пути обхода
Существует множество других юридических хитростей, позволяющих обойти или существенно снизить налогообложение. Хозяин квартиры может заключить с жильцом договор безвозмездного пользования. При этом объекта налогообложения просто не возникает. Юридически подкованный рантье будет привлечен к ответственности, только если съемщик сам заявит сотрудникам налоговых органов, что платит за проживание.

Конечно, отсутствие договора с арендатором не освобождает от обязанности платить налог. Вообще, независимо от соблюдения или несоблюдения формы сделки человек должен будет заплатить налог, если доказано, что он получил с нее доход. Но без письменного договора или даже расписки поймать хозяина квартиры на уклонении от уплаты налогов практически невозможно. Для этого придется проводить спецоперацию со всеми ее атрибутами -- скрытым наблюдением, мечеными купюрами и группой захвата. Этот вариант возможен только в том случае, если арендатор согласится сотрудничать с налоговыми органами.

По словам представителей ФНС, в такой ситуации теоретически может пострадать квартиросъемщик. Ведь если он живет бесплатно, значит, получает доход в материальной форме. А с доходов, как известно, необходимо платить налоги. Впрочем, юристы затрудняются оценить шансы на удачный для налоговой инспекции исход такого дела в суде.

Другой вариант -- хозяин квартиры обменивается с жильцом подробной информацией о себе. В таком случае они могут сообщить фискалам, что являются дальними родственниками или близкими знакомыми, приехавшими в столицу по делам и оплачивающими только коммунальные услуги.

Очевидно, заявления ФНС не более чем попытка припугнуть арендодателей. Однако это станет неплохим поводом поднять цену за аренду, благо предложение пока существенно превышает спрос. Эксперты уверены, что общий уровень цен на рынке возрастет уже этой осенью, но пока затрудняются ответить, насколько именно. Возможно даже, что в итоге они сравняются с банковскими ипотечными кредитами, что повысит спрос на ипотечное кредитование. Но, увы, это будет выбор между плохо и очень плохо -- в любом случае прежде всего пострадает кошелек квартиросъемщика.

Кстати, у арендодателя имеется вполне легальная возможность снизить налог почти вдвое. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, такую деятельность можно считать индивидуальным предпринимательством. Регистрация в качестве предпринимателя без образования юридического лица (700 рублей, если делать все самому; примерно 3 тыс. рублей, если доверить это специальной фирме) позволит перейти на упрощенную систему налогообложения -- 6% от доходов в месяц плюс примерно 1% фиксированного платежа в Пенсионный фонд. В таком случае налоговики будут учитывать расходы предпринимателя: ремонт квартиры, оплата коммунальных услуг, рекламные объявления, услуги риэлтера. Кроме того, квартира будет освобождена от налога на имущество.

Принцип, на котором базируется строительная статистика Китая понятен и привлекателен, поэтому его охотно взяли на вооружение. Значение 1 кв. м. на гражданина в год очень неплохо смотрится в отчетах, а соотношение: 1 человек 1 метр, ласкает слух.

Показатель один квадратный метр на человека в год, который так полюбили наши чиновники, появился не случайно. Скорее всего, примером послужил стремительно развивающийся Китай. Дело в том, что в этой густонаселенной стране, по данным Росстроя, еще в 2004 году вышли на ежегодный уровень строительства 1,3 млрд. кв. м. жилья. Получается примерно по одному метру на человека. Продуктивность китайского стройкомплекса вызывает уважение. Все амбициозные российские мегапроекты, принятые в рамках реализации нацпроекта доступного жилья, выглядят на его фоне провинциальными стройками.

Впереди планеты всей
Например, Подмосковье уже отрапортовало о выходе в конце этого года на мировой уровень (пресловутый 1 кв. м. на человека в год). При этом половина строящегося в Московской области жилья составляют дорогостоящие и большие по площади коттеджи с таунхаусами, а половина многоэтажных домов возводится московскими застройщиками для москвичей. Специалисты аналитического центра ирн.ru, полагают, что Москву и область целесообразнее считать за одно образование, поскольку их территориальные, административные и социальные границы практически стерлись.

Поэтому в нашей стране разговоры о строительстве квадратного метра на человека в год ведутся уже сегодня. Чиновники активно дробят Россию на территориальные и административные единицы, и в зависимости от получившейся ситуации в каждой области, бравируют достижениями или рассыпаются в оправданиях.

В столицах стройки ограничены
Сегодня в нашей стране уже исторически сложились плотно застроенные и густо заселенные города, которые активно притягивают людей. Это Москва и Санкт-Петербург. Разумно предположить, что в этих центрах сложнее вести масштабную застройку.

Еще несуразнее выглядят заявления о пятикратном превышении мирового уровня строительства от администраций небольших подмосковных городов, с населением 30-40 тыс. человек. Вполне понятно, что для строительства до 5 квадратных метров на человека там достаточно заложить несколько многоэтажных домов. Поэтому статистика, конечно, остается статистикой, но здравый смысл в этой гонке за метрами терять также нежелательно. В то же время не совсем понятно желание каждого отдельного города или региона примерить на себя эту среднюю по стране цифру. Кто сказал, что в каждом отдельном образовании должно ежегодно строиться равное количество жилой площади на человека?

По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, вести активную застройку в провинции гораздо легче и выгоднее. В конце-концов Россия занимает шестую часть суши, поэтому сосредоточить жизнь в трех-пяти точках вряд ли целесообразно. Уже сегодня интуитивно понятно, где будут расположены локальные столицы, которые следует сделать новыми точками притяжения миграционных потоков.

В частности, стройкомплекс Москвы уже несколько лет назад вышел на свою предельную мощность. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров в ходе пресс-конференции по итогам нацпроекта Жилье в 2007 году, также признал, что северная столица, вероятнее всего, не будет строить более 3 млн. кв. м. жилья в год или 0,7 кв. м. на человека соответственно. Это обусловлено естественными ограничениями дальнейшего роста крупных городов.

У нас тоже есть тенденции к росту благосостояния отдельных регионов. Так для России одним из новейших пунктов притяжения стал Краснодарский край, привлекший людей хорошим курортным климатом и зимней Олимпиадой 2014 года. Вероятнее всего, за счет этих факторов в ближайшие годы в Краснодарском крае будет построено больше чем 1 кв. метр на человека в год.

Так Екатеринбург притянет жителей с Урала, Новосибирск послужит магнитом для Сибири, Хабаровск и Владивосток привлекут людей с Дальнего Востока. В США это уже сложившаяся практика. В Америке нет одного конкретного города, куда стремятся попасть все, кто хочет достичь успеха в жизни. Центрами притяжения там являются такие мегаполисы как Вашингтон, Нью-Йорк, Бостон, Чикаго, Лос-Анджелес, Сан-Франциско. А в современном Китае количество городов-миллионников уже перевалило за 120 штук.

Найти в непосредственной близости от Кольцевой автодороги место для коттеджной застройки -- задача не из простых. Все земли либо уже заняты, либо непригодны под индивидуальное жилищное строительство. Одно из немногих исключений -- поселок Новые Вешки, расположенный к северу от Москвы всего в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Здесь на 70 га отгороженного от Москвы смешанными лесами участка планируется построить 560 коттеджей и рассчитанных на проживание двух семей дуплексов. Для коттеджного поселка территория довольно внушительная, подобных размеров загородных проектов в самом ближнем Подмосковье -- считанные единицы. Такова одна из причин того, почему Новые Вешки назвали жилым комплексом. Вторая причина -- близость к Москве, предполагающая полностью городской формат проживания. О третьей причине упомянем чуть позже.

Всего лишь средняя цифра
Поэтому разумнее рассчитывать на новые перспективные точки притяжения миграционно-активной части населения, чем на расширение старых устоявшихся центров. А требование от каждого отдельного региона и даже города выполнять план по ежегодному введению в эксплуатацию определенного количества квадратных метров на человека слишком напоминает советские методы управления экономикой. Скорее всего, показатель 1 кв.метр на человека в год общий ориентир для страны, который может плавать вверх и вниз по отдельным областям в зависимости от их строительной политики.
Иногда, чтобы понять все достоинства и недостатки строящегося жилого объекта, достаточно узнать, как его позиционируют девелоперы. Именно такова ситуация с поселком Новые Вешки, который, вопреки сложившейся традиции, назвали не коттеджным поселком, а жилым комплексом. Что же из этого следует?

На отведенном под застройку участке когда-то располагались сельхозугодья ВДНХ, однако несколько лет назад статус территории был изменен и переведен под ИЖС. По территории поселка протекает небольшая речка Зверинушка, которую впоследствии дополнят системой озер. В одном разведут рыбу, остальные отдадут на откуп любителям иных видов активного и пассивного водного отдыха. Но это в будущем. Пока же заросшая тиной речка скорее напоминает место обитания черепахи Тортиллы. Такова обычная практика многоэтапного строительства -- облагораживать территорию только тогда, когда основные работы непосредственно подходят к участку. По этой же причине зелени между уже построенными домами пока немного. Хотя первые посадки (в соответствии с названиями улиц -- Кленовой, Рябиновой и т. п.) уже сделаны. Да и вообще ландшафтный дизайн поселка разработан чуть ли не раньше его архитектуры.

Один из основных козырей поселка -- транспортная доступность. От метро Алтуфьевская на машине путь занимает пять-семь минут. Можно добраться общественным транспортом, а после окончания строительства поселка сюда пустят новую линию маршрутного такси. Причем поскольку протяженность Алтуфьевского шоссе за пределами МКАД не превышает 5 км, оно не перегружено даже летом, в дачный сезон. Более того, часть шоссе предполагается расширить, добавив по одной полосе в каждую сторону. Таково обременение застройщика за право возведения Новых Вешек. Несмотря на близость к Москве и МКАД, городского шума здесь не слышно благодаря особенностям рельефа местности и полосе непричесанного смешанного леса. Да и господствующие ветра не только улучшают экологию севера Подмосковья, но и способствуют шумоизоляции. Шума можно ожидать только со стороны поселений, непосредственно граничащих с Новыми Вешками.

Типов домов тоже немало. На первом этапе строительства можно было выбирать из 16 вариантов, сейчас линейку расширили до 4 Все дома имеют фирменные названия, данные им канадскими разработчиками: Кембридж, Франклин, Кардифф, Эшвуд и другие, а их площадь составляет от 220 до 600 кв. м. Такое обилие вариантов связано с тем, что вносить принципиальные изменения в конструкцию каркасных деревянных домов, в отличие от кирпичных и монолитных, нельзя. Как и выстроить на территории поселка дом иного типа. Хотя в каталоге Новых Вешек и присутствует фраза но если вам больше по душе традиционный кирпичный дом, мы для вас построим такой, на практике она означает лишь то, что внешняя отделка дома может быть выполнена из полноразмерного немецкогоTWEED клинкерного кирпича.

Но самое интересное в поселке -- это коттеджи, разработанные в Канаде. Вообще, каркасные дома из бруса (и канадские, и финские, и прочие) в России пока еще не вошли в моду. Новые Вешки станут первым подмосковным поселком, полностью состоящим из таких коттеджей. Технологию их возведения можно изучить прямо на месте. Каркас из соснового бруса обкладывается утеплителем (пенополистиролом), поверх которого выстилается особый бумажный материал, усиливающий теплоизоляционные свойства стен, а также облегчающий сцепление с материалами, используемыми для наружной отделки дома. Пока наружной отделки нет, дом выглядит довольно забавно -- эдакий коттедж в подарочной упаковке. В дальнейшем бумажный слой будет скрыт выбранной покупателем наружной отделкой: камнем, немецкой клинкерной плиткой, декоративными смартбордами (существует больше 30 вариантов отделки).

Впрочем, варианты планировки могут быть самыми разными. Как и этажность домов. Хотя все они и называются трехэтажными, некоторые, за счет того что расположены на участках с перепадом высоты, могут с разных сторон иметь два и три этажа. Все коттеджи имеют встроенный гараж на две машины (в дуплексах -- на одну), а чтобы бензиновые испарения не проникали в дом, предлагается установить систему воздушной защиты, избавляющую от запахов за счет перепада давления. Дома сдаются под чистовую отделку с подключенными сантехническими, электрическими и водопроводными системами и системой воздушного отопления.

Пожалуй, главный недостаток поселка состоит в том, что придомовые земельные участки тут небольшие (6-8 соток, хотя бывают и 22), из-за чего застройка кажется слишком плотной. Впечатление усиливается и тем, что с фронтальной стороны домов отсутствуют заборы, имеется лишь отгороженный задний дворик. Спрятать дом за многометровым забором не разрешат ни за какие деньги. Это, если угодно, психологический ход: так создается однородность среды проживания. Это же можно назвать и третьей причиной, по которой Новые Вешки назвали жилым комплексом. Чрезмерное увлечение открытостью заметно и во внутренней планировке. Для того чтобы оценить ее в полной мере, в поселке возвели несколько демонстрационных коттеджей, в разных стилях отделав их интерьеры. В одном из этих домов, например, размещенное у окна джакузи приподнято до уровня подоконника. А напротив окна соседнего коттеджа. Конечно же, это дизайнерская провокация, но она хорошо иллюстрирует западность мышления. Это же заметно и во всей внутренней планировке. Практически весь первый этаж занимает единая гостинно-кухонно-обеденная зона. При этом расположенные на других этажах спальни и комнаты иного назначения небольшие. Подкупает большое количество подсобных помещений и выходящая во внутренний двор веранда.

По правде говоря, Новые Вешки -- объект не такой уж и новый: активное строительство началось в 2006 году, а первая очередь застройки сдается в декабре нынешнего. Однако менее интересным для покупателей он от этого не становится. Полностью строительство (а оно будет вестись в четыре этапа) завершится в 2010 году. Уже проданы все дома первой очереди строительства, около 30% второй (они поступили в продажу три месяца назад) и зарезервирован ряд участков третьей очереди. Иными словами, больше половины будущих домов пока не обрели хозяев, поэтому выбирать пока есть из чего. За год начала активных продаж цены на коттеджи выросли вдвое, на сегодняшний день они начинаются от $3,5 тыс. Цена земли включена в цену покупки -- участки без подряда не продаются.

Что касается инфраструктуры, то она соответствует и габаритам, и классу поселка. Учитывая приближенность Новых Вешек к Москве, в чем-то ее можно даже назвать избыточной. У главного входа в поселок разместится небольшой торговый комплекс с мини-маркетом, кафе, парикмахерской и банкоматом, а в разных частях поселка -- детские и спортивные площадки, теннисные корты. Будет здесь и медицинский центр. В 2009 году появится школа -- сейчас ведутся переговоры о ее постройке. А те, кто переедет в поселок раньше, могут водить детей в одну из двух расположенных по соседству частных школ.

Площадь поселка (га): 70
Общее количество участков: 560
Площадь участков (соток): 6-20
Стоимость коттеджей ($/кв. м): от 3500 (в цену включена стоимость земельного участка)
Сроки окончания строительства: четвертый квартал 2010 года
Заказчик-застройщик: Далан-Строй
Девелопер: ГК Савацкий

Жилой комплекс Новые Вешки
Местоположение: Алтуфьевское шоссе, 1,5 км от МКАД

Отрицательные
Небольшая площадь участков земли;
низкая степень изолированности от соседних коттеджей;
непосредственное примыкание объекта к уже существующей застройке;
единственный въезд на территорию комплекса;
небольшое количество зеленых насаждений (на данный момент).

Характеристики проекта
Положительные
Хорошая транспортная доступность;экологическая чистота участка и используемых при строительстве материалов;
широкий выбор типологий коттеджей (40 видов) и места их расположения;
сдача домов в стоянии под чистовую отделку;
наличие полного комплекса внешней и внутренней инфраструктуры.

-- Все северные направления вообще славятся хорошей экологией. Новые Вешки в этом плане не исключение. Как и наш проект поселок Северная слобода, 1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, Новые Вешки вполне можно рассматривать как альтернативу обычной городской квартире. Хотя, в отличие от Северной слободы, он находится на территории области, но непосредственная близость к МКАД, а также разнообразие инфраструктурной составляющей позволяют его так позиционировать. Что же касается относительно новой для Подмосковья технологии строительства, к которой на рынке пока отношение неоднозначное, то в ее пользу говорят быстрые темпы продаж, что свидетельствует о популярности коттеджей такого типа у покупателей.

Мнения конкурентов
Александр Орлов, генеральный директор инвестиционно-строительной компании Столичный зодчий:

-- Несмотря на близость к кольцевой дороге, экология поселка в целом благоприятна благодаря лесным массивам, окружающим Новые Вешки. Хорошая маркетинговая политика, правильное позиционирование объекта позволило ему занять достойную нишу на рынке загородной недвижимости. Кроме того, девелопер грамотно продумал внутреннюю инфраструктуру проекта: в поселке предполагается строительство медицинского центра, детского сада и школы, что немаловажно при выборе места для постоянного проживания. С другой стороны, на мой взгляд, цены на дома, выполненные по каркасной технологии, несколько завышены. Однако в условиях растущего рынка проекты даже с завышенной ценой могут рассчитывать на хорошие продажи, если основные характеристики проекта отвечают потребностям покупателя.

Олег Маринин, президент компании ООО Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро:

-- Это современное пригородное жилье европейского уровня. К недостаткам можно отнести выбранный строительный материал -- сэндвич-панели. Также минусом является то, что поселок граничит с хаотичной застройкой и действующим предприятием по производству деревянных окон, лестниц, дверей ОАО Вешки.

Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании ТЕРРА-недвижимость:



Если давать общую оценку, проект, на наш взгляд, современный и удачный. Недостатки с лихвой компенсируются преимуществами.



Главная --> Публикации