Главная --> Публикации --> Народная команда россии обретает свой дом Закон о подготовке к олимпиаде упростит изъятие недвижимости у граждан по всей россии Почему у нас непопулярна идея "офиса за городом" Рынок жилья — на пороге взрыва? Квадратные метры дворцов

Интересно мнение по этому поводу самих застройщиков. Как сказала руководитель пресс-службы компании Дон-Строй Екатерина Куканова, Определяющей тенденцией этого года стала сегментация рынка недвижимости. Весной активно дешевел сегмент переоцененного в прошлом году низкокачественного жилья, цены на квартиры более высокого класса держались на стабильном уровне. После летнего затишья на рынке недвижимости, когда цены практически не менялись, а спрос поддерживался специальными летними предложениями от крупнейших застройщиков, осенью снова начнется плавный рост цен, особенно это касается сегмента качественного жилья - новостроек классов бизнес, премиум, де люкс. Это связано с сезонной активизацией рынка.

Одна знакомая с треском разделила по суду квартиру мужа. Деньги положила на счет в банке в надежде, что к осени цены на квартиры в Подмосковье поднимутся, а она, продав мамину однушку по высокой цене, сможет, наконец-таки, перебраться в Москву. Другие граждане России, наоборот, замерли в ожидании сентябрьского падения стоимости жилья. Что будет происходить с ценами на недвижимость с началом осени, попытался выяснить у экспертов и участников рынка недвижимости корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

Как пояснили в пресс-службе СУ-155, на сегодняшний день предпосылок к снижению цен нет, существуют предпосылки лишь к росту. Это связано, во-первых, с тем, что над Москвой висит постоянная шапка спроса. Чем больше проходит времени, тем меньше остается предложений, т.к. количество площадок для застройки ограничено. Во-вторых, все более доступной становится ипотека. Уже было объявлено об ипотеке под 7,5 проц в валюте; ГК СУ-155 запустила совместные ипотечные программы с Независимым строительным банком и банком Возрождение под 8 проц годовых в рублях.

Такого же мнения придерживается другой крупный застройщик - инвестиционно-строительная группа компаний СУ-15 По мнению специалистов компании, рост цен на недвижимость будет идти темпами, чуть опережающими темпы инфляции. Инфляция держится на уровне 9-15 проц, т.е. рост цен за год составит 15-20 проц. Ранее ПРАЙМ-ТАСС уже приводил мнение главы Росстроя Сергея Круглика, сравнивавшего изменения в ценовой политике на недвижимость с ростом инфляции в стране. Говоря о росте цен на жилье в 2008 г, С.Круглик отметил, что рост цен на жилье в следующем году, возможно, чуть-чуть превысит уровень инфляции. Здесь, сказал он, много факторов - это заработная плата граждан, а также снижение ставки ипотечных кредитов. Если ипотека снизится с 13 до 10 проц и чуть-чуть повысится зарплата, то граждане в целях инвестиций снова начнут активно покупать жилье.

Руководитель Центра стратегических исследований Росгосстраха Алексей Зубец утверждает, что в ближайшие годы инвестиционный взлет стоимости московского жилья, наблюдавшийся в 2005-2006 гг, уже не повторится. Во-первых, конечное потребление на рынке недвижимости столицы при нынешнем уровне цен практически исчерпано и его увеличение в ближайшие месяцы не может быть значительным, - говорит Алексей Зубец. - А без роста конечного потребления невозможен и спекулятивный рост стоимости жилья, делающий его востребованным инвестиционным инструментом. Во-вторых, резкий всплеск стоимости московского жилья в 2005-2006 гг опирался на значительное увеличение доходов российских компаний, ориентированных на экспорт /прежде всего, топливно-энергетических/, которые в значительной части были потрачены на выплаты персоналу. За счет этих средств представители среднего и высшего менеджмента смогли приобрести новое жилье. Но в 2007 г мы пока не видим заметного роста стоимости российского экспорта, поэтому сегодня нельзя ожидать значительного притока средств населения на рынок недвижимости, полагает росгосстраховец.

Больше всего покупателей удивляет то, что целое лето цены после перманентного шокирующего подъема 2005-2006 гг держались на одном уровне. Как долго продлится этот ценовой коридор?

Специалисты центра пришли к выводу, что подавляющее число потенциальных покупателей жилья /90 проц в целом по России и 92 проц в Москве/ считают уровень цен на недвижимость неприемлемо высоким. По стране в целом люди в среднем готовы расстаться с 73 тыс долл на приобретение квартиры, в Москве с 81 тыс долл.

По словам аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, вероятнее всего осенью цены на квартиры в Москве будут колебаться вокруг текущих позиций в пределах плюс-минус 2 проц в отдельных сегментах рынка. Он согласен с выводами, которые сделал Росгосстрах в очередном исследовании. Эксперты Росгосстраха проанализировали поведение потребителей на рынке недвижимости. Центр стратегических исследований Росгосстраха провел исследование на тему недвижимости в июле 2007 г, оно охватило 44 города, включая все города с населением более 500 тыс человек. Было опрошено 13764 человека по репрезентативной выборке.

Как считает гендиректор аналитического агентства RWAY Александр Крапин, справедливая цена жилья находится в следующих диапазонах:

Исследователи Росгосстраха выяснили, что на сегодняшний день качеством своего жилья недовольны 49 проц семей, проживающих в крупных и средних российских городах. В Москве этот показатель составляет 47 проц. Тем не менее, потребители считают, что верхняя оценка приемлемой стоимости квадратного метра в крупных и средних российских городах должна не превышать 2,6 тыс долл, в Москве 2,9 тыс долл, что существенно ниже текущей средней цены квадратного метра /немногим более 4 тыс долл/.

Аналитик продолжает аргументировать: Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн работающих москвичей в размере 93,3 млрд долл. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере 29,63 тыс долл в год или 88,89 тыс за три года. Что, в свою очередь эквивалентно стоимости 1 кв м квартиры в 54 кв м в размере 1646 долл. Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале 1564 3128 долл больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше 2000 за 1 кв м, заключает Крапин.

в среднем для Москвы меньше или равно 1564 3128 долл за кв м;
в среднем для России меньше или равно 513 770 долл за кв м.
Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения: годовой оборот торговли порядка 70 млрд долл; численность работающего населения порядка 6,3 млн человек; значение процента накоплений от доходов порядка 25 проц, добавляет он. В своих изысканиях аналитики RWAY опирались на систему расчетов, принятую в экономически развитых странах, согласно которой жилье считается доступным, если оно соответствует 3 годовым доходам семьи с двумя или даже одним кормильцем до вычета налогов. Вместе с тем, на рынке жилья принято использовать термин домохозяйство. Его отличие от термина семья заключается в том, что домохозяйство может состоять и из одного человека, поясняет Крапин.

И навряд ли утешением послужит объяснение экспертов, что до последнего квартала 2005 г стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой цене жилья /не превышала ее полутора значений/, которая определяется уровнем доходов домохозяйств. К середине 2006 г уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском рынке.

Что же делать обывателю, узнав справедливую цену на жилье? К какому риэлтеру или застройщику бежать? По всей видимости, ни к какому. Как любит повторять моя коллега, мир несправедлив.

В свою очередь, оптимизм Центра стратегических исследований РГС не может не радовать. После того, как наступит балансирование спроса и предложения на рынке московской недвижимости, вызванное падением цен и ростом доходов населения /а это предположительно произойдет ближе к лету следующего года/, рост цен на жилье возобновится в темпе роста доходов населения около 10 проц в реальном исчислении и около 20 проц - в номинальном, заключают страховщики.

В заключении согласимся с выводами Крапина: Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для части 2005 г и части 2006 г привел к разбалансировке работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши

Сразу договоримся: если у вас есть свидетельство о праве собственности на земельный участок, дом и другие постройки, волноваться и бегать по инстанциям не нужно. Это же касается тех, кто лишь собирается приобретать дачный участок. Купить его вы сможете только у собственника, который по инстанциям уже побегал.

Обывателю, как песчинке, в этой глобальной игре на повышение цен, скорее, придется наблюдать за монстрами рынка недвижимости и выжидать момент наименьших потерь семейного бюджета.
Осенью прошлого года вступил в действие закон с длинным названием и непростым содержанием, положения которого, не мудрствуя лукаво, окрестили дачной амнистией. За что же нужно амнистировать ничем не провинившихся дачников и их владения?

Много лет мы жили спокойно, все выходные с мая по октябрь проводили за городом. Разве нельзя обойтись без всех этих формальностей, очередей и затрат? возмущаются дачники. Да, продолжать владеть любимой дачей можно и на основании старых документов и даже при их отсутствии. Но продать, подарить, завещать, сдать свой загородный капитал можно только при наличии документа единого образца свидетельства о праве собственности, выдаваемого отделениями Федеральной регистрационной службы.

Упрощенный порядок оформления в собственность (иными словами, дачная амнистия) может понадобиться тем, кто приобретал или получал участки давно, еще в советское время. У таких дачников, которых, кстати, очень много, нет свидетельства, удостоверяющего права на их владения, а зачастую и вовсе нет никаких документов на участок и дом.
Выходит, что человек, многие годы отдыхавший на любимой фазенде, вложивший в ее обустройство немало средств, формально не считается ее полноправным владельцем. Что уж говорить о тех, кто и вовсе оттяпал часть ничейной земли, прирезав ее к своему участку без разрешения! Подобные юридические неувязки можно ликвидировать по новому закону, поэтому его и назвали амнистией.

Для того, чтобы оформить участок в собственность (зарегистрировать и получить свидетельство), потребуется:

Общие правила оформления земли

Часто как первого, так и второго документов у дачников нет. Или есть, но выписаны они очень давно, по давно устаревшим правилам, и необходимая информация в них просто отсутствует. Придется побегать по инстанциям, внося уточнения и дополнения.

- Документ, который подтвердит права на участок.
- Кадастровый план участка.

В отделение Росрегистрации необходимо представить следующие документы:

Как только эти документы будут собраны или получены заново, можно обращаться за регистрацией права собственности в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) по месту нахождения участка.
За государственную регистрацию нужно будет заплатить пошлину в размере 100 рублей.

Все перечисленное в наличии? Тогда в течение месяца после подачи документов вы получите свидетельство.
На словах процедура выглядит несложно. Что же касается практики, то не всегда все проходит гладко: чтобы получить необходимые документы, приходится посещать инстанции и тратить деньги. Давайте рассмотрим несколько типичных ситуаций, связанных с оформлением земли, в одной из которых вы, возможно, узнаете свою.

- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ, подтверждающий право на участок;
- кадастровый план участка;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- заявление о государственной регистрации права собственности на участок.

Документы на участок есть, но право собственности в них не указано.

Оформление земли

- акты (решения, распоряжения) о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование;
- свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения или о праве постоянного (бессрочного) пользования;
- выписки из похозяйственных книг на земельный участок в сельском населенном пункте (выдаются и заверяются местным органом власти поселковым советом, местной администрацией);
- акт о предоставлении участка, в котором не указан вид права на землю.

У многих дачников есть документы, подтверждающие выдачу им участка. Но в них не указано право собственности. Вот какие справки старого образца можно подавать напрямую в Росрегистрацию:

Получение кадастрового плана (об этом см. ниже).
Подача документов (паспорта, документа, подтверждающего право на участок, квитанции и заявления) в территориальный орган Росрегистрации.
Получение свидетельства.

Владельцам таких документов повезло: процедура регистрации будет довольно короткой. Нужно будет только заплатить пошлину и написать заявление, а также получить кадастровый план. Процесс будет выглядеть так:

В советские времена земля под дачи выделялась целым предприятиям или организациям, а они уже распределяли наделы земли между своими сотрудниками. Такие дачники создавали дачные объединения (кооперативы или товарищества) и в лучшем случае получали документ о членстве в этом объединении (книжку садовода). Никаких других документов на участок не выдавалось. Вопреки распространенному заблуждению, книжка садовода прав на участок не подтверждает. Придется сначала пройти процедуру приватизации, т. е. бесплатно приобрести этот участок в свою собственность, чтобы впоследствии зарегистрировать его.

Документов нет, участок в дачном объединении.

Дачник самостоятельно, в произвольной форме, готовит описание местоположения границ участка: подробно описывает его границы, площадь, близлежащие постройки или территории (например, участок, дом соседа, лес, дорога).
Правление товарищества или кооператива выдает заключение, которым подтверждается, что участок действительно закреплен за дачником, а составленное им описание соответствует действительности.
В территориальный орган местного самоуправления (обычно в райцентре) подается заявление о приобретении участка в собственность, прилагаются описание местоположения границ участка и заключение правления.
Если ранее ни один из членов вашего дачного объединения не обращался с заявлением о предоставлении участка в собственность, местная администрация вправе запросить дополнительно две справки:
- копию документа, который подтверждает права на землю самого товарищества, заверенную правлением (в самом правлении и выдается);
- выписку из реестра юридических лиц, подтверждающую, что ваше товарищество действительно существует (выдается территориальным отделением налоговой инспекции).
В двухнедельный срок после подачи документов дачник получает решение о предоставлении участка в собственность.
Получение кадастрового плана участка.
Обращение в Росрегистрацию за получением свидетельства

Последовательность действий выглядит так:

Для начала поищите хоть какие-то справки, дающие вам основания для пользования участком: может, вы давным-давно купили этот дом в деревне, или его купили ваши родственники, а потом подарили вам или передали по наследству? Хоть что-то, связанное с биографией куска земли, должно остаться в семейных архивах договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство. Нередко случается, что на дом документы есть, а на участок нет. Тут действуют правила статьи 36 Земельного кодекса: тот, кто владеет домом, стоящим на земельном участке, имеет право оформить этот участок в собственность. Итак, с теми документами, что накопали в домашних архивах, или с пустыми руками, если ничего не нашлось, обращаемся в местный орган власти (чаще всего это поселковый совет, где должны быть записи об истории пользования вашим участком). Вам выдадут некий прелиминарный документ, служащий основанием для приватизации.

Документов на участок нет, участок приобретался индивидуально (скажем, ваша семья давно владеет домом в деревне, или участок выдавался некогда местными властями как личное подсобное хозяйство, но документальных подтверждений нет).

Дачник самостоятельно готовит описание местоположения границ участка (как указано выше).
Описание подается на утверждение в орган местного самоуправления (поселковый совет) вместе с найденным вами документом, подтверждающим ваши права, и заявлением об утверждении границ.
Через месяц местная администрация подготовит проект границ участка. На его основании она же в течение двух недель проведет приватизацию (принимает решение о предоставлении участка в собственность)
Получение кадастрового плана участка.
Обращение в Росрегистрацию за получением свидетельства (как в предыдущей таблице).

В данной ситуации последовательность действий будет выглядеть так:

Как видно из описаний процедуры регистрации, для оформления земли в собственность требуется представить кадастровый план участка. Дело в том, что, по идее, все земли в нашей необъятной стране учтены, подробно описаны и внесены в единый список кадастр. Получить план собственного кусочка родины можно в территориальном органе Роснедвижимости (Федерального агентства кадастра объектов недвижимости) по месту нахождения участка. Для этого нужно подать соответствующее заявление и паспорт. Здесь тоже возможны варианты:

Получение кадастрового плана

Чаще всего для уточнения сведений кадастра приходится за свой счет провести землеустроительные работы, а именно межевание описание участка с определением его границ. Такими работами занимаются специальные коммерческие организации. Их списки должны быть в вашем отделении Роснедвижимости, и они, понятное дело, негласно связаны с местной администрацией.

Все сведения об участке в кадастре имеются. В этом случае план выдадут в течение 10 рабочих дней после подачи заявления.
Сведения имеются, но их недостаточно. Кадастровый план вам выдадут, но в нем будет пометка о его неполноценности. При этом обязательно должна прилагаться справка с перечнем документов, которые вам нужно подсобрать.

Впрочем, федеральные власти пытаются взять ценообразование по контроль. Так, например, с июля Мособлдума установила предельную цену за услуги по межеванию не выше 450 рублей (УТОЧНИТЬ В ИЮЛЕ!!!!!) за сотку. Это значит, что профессиональный обмер стандартных 6 соток обойдется в 2 700 рублей. При этом с трудом верится, что получающие нынче неплохой доход от межевания коммерческие фирмы легко смирятся с ограничением цен. Вероятно, они попробуют получить прибыль, как-то реструктурировав цены. Так или иначе, ценовой беспредел затрагивает только дорогую землю вокруг крупных городов. В других регионах цена на кадастр устанавливается вообще не за сотку, а за весь личный земельный надел без учета его площади. Так, по сообщению портала СenterEstate в разных уголках страны за 2000 рублей можно обмерить и 6 соток, и 10 гектаров.

Выбрав организацию, вы заключаете с ней договор, в котором должен быть указан результат межевания подготовка документа Описание земельного участка. Не думайте, что платите лишь за то, чтобы человек с рулеткой просто обошел по периметру ваши владения. Работы предполагают сбор информации об участке в государственных фондах данных, сбор геодезической, картографической и прочей документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель, составление плана с графическим отображением всех объектов и т.д. В общем, работа большая и требующая времени (в среднем месяца полтора). Будьте готовы к тратам: например, стоимость таких услуг в среднем по Подмосковью составляет 8 000 15 000 рублей, а то и выше. Чем престижнее поселок или чем ближе он к МКАД тем алчнее землемеры.

В ходе проведения работ по межеванию может выясниться, что фактический размер вашего участка не соответствует размеру, указанному в документах. Это несоответствие может объясняться тем, что в советские времена мало заботились о точности 6 соток резали на глазок. Вот и получилось, что у одного дачника участок 6,5, у другого 5,7, у третьего аж 7 соток. Кроме того, сам хозяин мог вольно или невольно прихватить лишнее, когда ставил забор. Или, скажем, умышленно присвоил часть пустыря за домом. Неучтенные куски земли можно легализовать вместе с законно полученным участком, но лишь в тех случаях, когда у владельцев прирезанных площадей нет к вам претензий. Если участок разросся за счет владений соседа, тот должен письменно подтвердить, что ничего не имеет против. А если имеет, то вам придется либо забыть о собственных притязаниях, либо идти в суд. Если же участок стал больше за счет дороги, поля, леса, нужно получить согласие местной власти. Она закроет глаза далеко не на любой самозахват. Здесь принято руководствоваться региональными предписаниями. Так например, в законе Московской области О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области указан максимальный размер участка для дачного строительства 12 соток (0,12 га). А значит, 6 соток под Москвой, в принципе, можно превратить в 12 за счет ничейных окраин и с согласия властей. Практика показывает, что можно, скажем, превратить их и в 15, уговорив местную администрацию. Но тут важно не зарываться: Росрегистрация тоже не лыком шита отказывается регистрировать участки, сильно превышавшие положенный в регионе максимум.

Самозахваченные территории

Оформление построек

Опять же, сказанное касается мест, где земля ценность и дефицит. А в глубинке, где на многие километры непаханные поля и нехоженые леса, все проще

Правда, все, что сказано выше, касается лишь дачных и садовых домиков и хозяйственных построек, которые предназначены для отдыха и по закону жилыми строениями не признаются. Если вы хотите зарегистрировать жилой дом, к нему будут предъявлены требования по всем тем же санитарным нормам (вода, канализация, отопление, электричество, пожарная безопасность и т.д.), что и к любым другим жилым строениям. Те же требования относятся к любым домам, построенным на участках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Во всех этих случаях для регистрации все-таки понадобится получить техпаспорт в БТИ. Если у вас есть современное свидетельство о праве собственности на участок, полученное в 1999 году и позднее, процедура оформления дома упрощается. При подаче документов в Росрегистрацию не нужно предъявлять документ на участок и кадастровый план эти сведения уже есть в реестре.

Однако мало просто утвердить свою собственность на кусок земли. Права на строения, что высятся на нем, придется оформить отдельно. Также по упрощенной ныне процедуре. Отныне дачникам не нужно приглашать сотрудников БТИ и составлять техпаспорт на дачный дом, баню, гараж, сарай, хозблок. И разрешение на строительство (которого у многих как не было, так и нет) предъявлять никому не нужно. Однако на любой объект недвижимого имущества должно составляться описание, называемое декларацией. В ней указываются все сведения о постройке (год создания, площадь, материал стен) и ее обладателе, а также кадастровый номер участка. Бланки деклараций выдаются в местном отделении БТИ, иногда имеются в поселковом совете или правлении дачного кооператива, а также на сайте Роснедвижимости (kadastr.ru/документы). Итак, для оформления права собственности нужно обратиться в территориальный орган Росрегистрации с паспортом, документом на участок, кадастровым планом, квитанцией об уплате госпошлины и декларацией об объекте недвижимого имущества. Через месяц после подачи документов можно получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Возникает резонный вопрос: если так выглядит упрощенная процедура регистрации загородного добра, какова же была усложненная? По подсчетам некоторых риэлтеров до вступления дачной амнистии в действие оформляющим дачу в собственность нужно было посетить до 15 различных инстанций!

Стоит поторопиться?

С одной стороны, нам предсказывают скорый бум строительства поселков эконом-класса. С другой земля дорожает, стройматериалы тоже. Возникает вопрос: за счет чего загородные дома могут быть доступными?

Новый закон дал дачникам некоторые послабления, но легкой процедура государственной регистрации от этого не стала. Только представьте: вам предстоит получать документы в правлении дачного товарищества или местной администрации, находить землеустроителей, ждать результатов межевания, согласовывать лишние сотки, заполнять и сдавать декларации, ждать свидетельства И все это, заметьте, в области, а не в городе. И часы приема у всех госчиновников кратки, и ведут они его лишь по будним дням. Если учесть все это, вовсе не покажется, что до 1 марта 2010 года (до этого срока действуют правила дачной амнистии) так уж легко все успеть. Можно, конечно, передоверить беготню с документами юридической или риэлторской фирме, оказывающей подобные услуги. Но это удовольствие довольно дорогое. Цена прежде всего зависит от того, какие документы уже есть на руках у дачника. Но в любом случае стоимость услуг будет 500 долларов и выше. Притом что межевание в цену юридического сопровождения чаще всего не входит. Если же вы вознамерились продать дачу через агентство, то за помощь в оформлении собственности также надо будет заплатить отдельную комиссию, составляющую процент от стоимости недвижимости.

Вообще говоря, и цена дома эконом-класса на месте не стоит: полгода назад к сегменту относили дома за $200 тыс., сейчас порой называют цифру вдвое большую. Впрочем, участники рынка уверены: снизить себестоимость (и рыночную цену) эконом-дома можно, причем можно сделать его еще дешевле, чем полгода назад. Вопрос: за счет чего? Основных стратегий называют обычно две: материалы и строительные технологии.

Предложения эконом-класса на сегодняшнем рынке практически нет. В основном участники рынка объясняют это тем, что рентабельными такие проекты могут быть лишь за счет масштабности. То есть под экономный поселок по определению нужен большой участок земли. Которая, заметим, дорожает: только за 2006 год рыночная цена подмосковной земли выросла в среднем на 30%. Стройматериалы же подорожали, по данным Министерства экономического развития, на 11,9%, опережая инфляцию (а по данным производителей стройматериалов на 23,7%).

Снижение себестоимости строительства в условиях удорожания строительных материалов возможно, считает генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов. Для этого необходимо перейти на альтернативные, более дешевые материалы, например, монолитный каркас: внутренние стены из железобетона, наружные из кирпича; каркасная технология, пенобетон, дерево альтернатива кирпичу. Это может обеспечить снижение себестоимости на 30-50%. Но за это, разумеется, придется расплачиваться снижением качества строительства.

Материалы

Технологии

Одним из наиболее традиционных материалов, позволяющих в разы снизить себестоимость строительства, является дерево, рассказывает президент группы компаний Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро Олег Маринин. Сравнительно низкая цена обусловлена не только дешевизной строительного материала, но и тем, что для таких построек не нужен дорогостоящий и трудно возводимый фундамент. Правда, по словам эксперта, в этом году по причине аномально теплой зимы древесина подорожала, что повлекло за собой увеличение себестоимости деревянного жилья на 40%. При этом рост стоимости на дома из кирпича или аналогичных материалов составил около 100%, отмечает Маринин.

Значительно снизить себестоимость строительства и стоимость дома эконом-класса на выходе (до $90 200 тыс.), уверен генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, можно за счет технологии модульного домостроения. Это, упрощенно говоря, сборка дома из готовых частей, как конструктор. Сами модули изготавливаются из ориентировочно-стружечной плиты, являющейся разновидностью фанеры, уже с камином, обоями и сантехникой. А на возведение данных конструкций на участке уходит всего два-три дня, рассказывает Аверьянов. С целью повышения рентабельности проекта можно использовать менее распространенные повсеместно строительные материалы, себестоимость которых значительно ниже, например, такие как пенобетон и каркасно-обшивная конструкция.

Как говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая, наиболее часто как инструмент снижения себестоимости строительства используют дешевые технологии. Например, каркасное домостроение, использование шлакоблоков, газоблоков, пеноблоков и т. д. Это, естественно, влияет на общую себестоимость дома на выходе, рассказывает Литинецкая. Еще один вариант, по ее словам, собственное производство: Для строительства масштабного проекта или большого количества поселков эконом-класса девелоперы покупают завод по производству материалов для строительства либо заключают с подобными заводами договора на длительное сотрудничество. В конечном итоге подобные шаги помогают снизить себестоимость строительства, и девелопер получает готовые дома по более низкой цене.

В любом случае и дешевые стройматериалы, и технологические хитрости не панацея для удешевления проекта. Такие факторы, как правильная (бесперебойная) организация труда, тоже хороши как дополнение. Даже использование дешевых материалов либо применение дешевых технологий не сможет компенсировать подорожание земли. Тем более не стоит забывать и том, что дешевые материалы не смогут вам гарантировать, что на выходе вы получите качественный, пригодный для постоянного проживания дом, говорит Олег Маринин. Так что фактически сделать проект доступным можно или за счет дешевой земли (соответственно, далеко от Москвы или даже за пределами области), или же за счет масштабности проекта.

Реальность

Ну, а что до экономии на земле, по расчетам аналитиков Blackwood, для реализации проектов нижнего ценового сегмента она должна стоить не дороже $4 тыс. за сотку. Если же земля покупается по более высокой цене, то, скорее всего, поселок не пройдет по экономике, и соответственно, придется поднимать цену за дом, говорит Литинецкая. И сейчас в основном поселки эконом-класса строятся в удалении от МКАД порядка 40 км и больше, где земля достаточно дешевая.

При последнем варианте снижается себестоимость квадратного метра, и тут напрашивается, казалось бы, аналогия с многоквартирным домом. Где, кстати, себестоимость, по словам Аверьянова, в разы меньше, чем при строительстве малоэтажного. Касательно малоэтажного дома, все зависит от материалов: если это каркасное домостроение, то стоимость кв. м может составлять около $600 (без коммуникаций, стоимости земли и т. д.), уточняет Литинецкая. Притом что стоимость кв. м в жилых многоэтажных домах (если строительство производится не кварталами) $750-85 В обоих случаях стоимость рассчитана исходя из базового уровня цен по состоянию на август 2007 года. По подсчетам же компании Миэль, стоимость типовой квартиры (46 кв. м) в многоквартирном доме будет равна цене 56 квадратов малоэтажного дома. Эксперты несколько противоречат друг другу, сравнивая себестоимость строительства многоквартирного и малоэтажного домов, однако едины во мнении, что за счет масштабности коттеджного эконом-проекта цену снизить можно.

Именно этими соображениями дешевая земля и масштабный проект и будут, по мнению участников рынка, руководствоваться девелоперы будущих загородных эконом-проектов. В ближайшем будущем, по нашему мнению, будет выходить очень много масштабных проектов, т. е. в последнее время наблюдается тенденция укрупнения эконом-класса (поселки от 500 домов и площадь от 200-300 га), прогнозирует Литинецкая. К основным тенденциям второй половины 2007 первой половины 2008 года можно отнести освоение территорий под застройку мегапроектов (более 100 га), о которых уже заявили несколько девелоперов, продолжает Аверьянов. Стоит ожидать и строительства поселков формата модульного домостроения, широко распространенного в Северной Америке, но до сих пор неизвестного в России. Ключевой объем предложений придется на загородные дома площадью 120-150 кв. м с земельным участком 8-10 соток, стоимость которых будет сконцентрирована в пределах $150-175 тыс..
КВАРТИРЫ С КОЛЕС

Перспективы

По данным компании "МИАН", в конце лета - начале осени 2003 года наибольшим спросом на первичном рынке пользовались трехкомнатные квартиры. Их доля в общей структуре продаж составила 36%. Далее по популярности следуют двухкомнатные квартиры (33%) и однокомнатные (22%). Средняя площадь проданных квартир увеличилась с 77 до 80 кв. м. Средний рост стоимости квадратного метра в августе составил 2.3%. "Продажи квартир, например, в жилом квартале на Ломоносовском проспекте начались еще до того, как пошла рекламно-информационная поддержка проекта. Только за первые две недели было реализовано около 50 квартир при стоимости от $1630 за кв.м, - говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости компании "МИАН". - Рост продаж характерен сейчас для всех сегментов жилья - от самого дешевого панельного до дорогих монолитно-кирпичных домов бизнес-класса".

В конце лета оживление на первичном рынке оказалось даже больше, чем на вторичном. Рост продаж составил в среднем 25%. Повышенным спросом пользуются квартиры любых типов - от недорогой "панели" до элитных. Спрос диктует высокие цены.

Дмитрий Пискунов, менеджер компании "Выбор+", считает, что выбор жилья эконом-класса сейчас достаточно велик, поскольку такие дома возводятся практически во всех районах Москвы и ближнего Подмосковья. Если сравнивать эконом-класс с панельными домами, то разница в цене окажется незначительной, а отличия в качестве - довольно существенными. Например, в Зюзине квартал 14Б, корпус 16, стоимость квадратного метра составляет всего $900-95 При этом дом монолитный, с индивидуальными планировками, с собственной инфраструктурой и расположен в десяти минутах ходьбы от метро. В сходном по характеристикам комплексе "Крым" (Азовская улица, владение 25-31) квартиры продаются по $930-1000 за кв.м. "Все больше покупателей понимают преимущества эконом-класса, относясь к выбору жилья более серьезно и требовательно", - заключает Пискунов.

Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ", полагает, что этим летом квартиры в панельных домах дорожали быстрее, чем в монолитно-кирпичных из-за нехватки на рынке объектов небольших площадей. "Высокие цены объясняются не улучшением качества строительства. Просто из-за небольшого метража квартиры в панельных домах в конечном итоге обходятся покупателям дешевле, тогда как цена "квадрата" бывает дороже, чем в монолитном доме", - объясняет она. На монолитное жилье эконом-класса цены этим летом выросли в среднем на 5%, на жилье бизнес-класса - на 15%, а на "панель" - сразу на 20%. Например, в районе Новопеределкино однокомнатные квартиры в домах серии П-44 в начале лета продавались по $950 за кв.м, что можно было считать адекватной ценой, учитывая неблизкое расстояние от центра столицы. К концу лета "однушек" по такой цене уже не осталось.

Пользуясь ситуацией, компании-застройщики постоянно повышают цены на свои объекты. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) с 10 сентября повысил цены на самые ликвидные квартиры в жилом комплексе "Олимп" (Олимпийская деревня, Мичуринский проспект, владение 2). Комплекс начал продавать с середины июля, тогда начальная цена была установлена в пределах $1240-1740 за кв.м. До начала сентября было продано около половины квартир в этом объекте. "Реализация идет с опережением графика, поэтому мы подняли цены на самые ликвидные квартиры на $60-150 за кв.м", - говорит Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС. Департамент с 1 сентября также увеличил цены продаж в комплексах "Наука", "Серебряный Бор" и в Куркине.

Самый высокий спрос сейчас наблюдается в секторе покупки жилья на стадии строительства. Договор инвестирования, заключаемый в таких случаях, позволяет покупателям существенно сэкономить. Многие рассматривают это как надежный способ вложения средств. Кроме того, на начальной стадии строительства покупателю предоставляется значительно больший выбор квартир. Повышенный спрос на новостройки, который сохраняется последние несколько лет, уже привел к тому, что к моменту окончания строительства панельного дома в нем остается не более 10% квартир, а в монолитно-кирпичном - не более 15% свободных площадей.

Нехватка в столице недорогого типового жилья стимулирует спрос на Подмосковье. Цены в Реутове, Одинцове, Люберцах, Мытищах, Красногорске растут сейчас даже быстрее, чем в Москве. Жилье там пользуется огромным спросом, а строительство ведется очень активно. Более того, растет спрос и на города дальнего Подмосковья - например, на недорогие монолитно-кирпичные дома в Солнечногорске, расположенном в 50 км от Москвы.

Свободных площадок под массовое строительство в Москве практически не осталось. Последняя из них - Ходынское поле, в южной части которого на площади 32 га разместится новый микрорайон бизнес-класса на 400 тыс. кв.м (18 монолитных корпусов переменной этажности). Инвесторами и застройщиками Ходынского поля являются компании "Мосфундаментстрой-6" и ДСК-3, управляемые ЗАО "Интеко". Ориентировочная стоимость микрорайона оценивается в $600 млн. Строительство 80 тыс. кв.м жилья проинвестирует "МИЭЛЬ", для которого Ходынка станет первым опытом вложения в крупный строительный объект. Продажи квартир уже начались, стоимость их пока составляет $1450-1750 за кв.м. Даже если цены не будут повышаться, эксклюзивное право на продажу квартир принесет "МИЭЛЬ" порядка $10-15 млн.

Помимо "Золотой мили" к престижным районам сейчас относятся также Замоскворечье, Плющиха, Чистые пруды. Стоимость метра в этих районах начинается от $3 тыс. Интересные проекты появляются в районе Хамовников. Растет популярность Фрунзенской набережной, а Смоленская, наоборот, утрачивает прежние позиции. Патриаршие пруды, где стоимость квартир уже составляет не менее $6 тыс. за кв.м, в обозримом будущем могут обойти даже "Золотую милю" и по стоимости, и по качеству жилья. К 2005 году, по прогнозам, цены на квартиры здесь вырастут на 25%.

В секторе элитной недвижимости цены растут не так быстро, как в эконом-классе. Самой большой популярностью, по данным компании Blackwood, пользуются квартиры в домах повышенной комфортности, площадью 100-200 кв.м по цене $3-4.5 тыс. за метр. По уровню спроса лидером остается Центральный округ Москвы. Цены на новостройки на Остоженке, в районе "Золотой мили", уже превысили $10 тыс. за кв.м. Так же как и в эконом-классе, цены на элитную недвижимость зависят от степени готовности дома. За время строительства цены вырастают на 50%. На стадии котлована можно купить жилье за $2.5-3 тыс. за метр, в уже сданном объекте - не менее чем за $5-6 тыс.



Главная --> Публикации