Главная --> Публикации --> Строительно– сберегательные кассы. накопить и купить Народная команда россии обретает свой дом Закон о подготовке к олимпиаде упростит изъятие недвижимости у граждан по всей россии Почему у нас непопулярна идея "офиса за городом" Рынок жилья — на пороге взрыва?

Во вторник в США вновь появились негативные новости с рынка высокорискованной ипотеки США. Негативные финансовые прогнозы привели к обвалу бумаг компаний Wal-Mart и Home Depot Inc примерно на 5%. Ситуацию спровоцировали новые признаки кризиса в области кредитования. Sentinel Management Group Inc., управляющая активами на сумму $1,6 млрд, для избежания вынужденной ликвидации сообщила о намерении прекратить погашение вкладов инвесторов. Однако регулирующие органы отказались удовлетворить эту просьбу. В результате компании, работающие на рынке недвижимости, потеряли от 4% до 8% капитализации. Усилия центробанков по поддержанию ликвидности не смогли успокоить инвесторов. Эксперты полагают, что рынку потребуется намного больше средств выхода из кризиса. Появившаяся ликвидность пойдет на рефинансирование проблем -- взятые взаймы деньги придется отдавать. Таким образом центробанки элементарно перенесли пик неплатежей и банкротств на более поздний срок. Интервенции лишь на время успокоили симптомы, глубинные же проблемы остались нерешенными,-- считает главный экономист Дойче Банка Ярослав Лисоволик.

Волна коррекции вновь прокатилась по мировым рынкам. Более чем полуторапроцентное падение на американском рынке привело к тому, что по принципу домино снижением открылись все остальные. Это еще раз показало, что кризис мировой финансовой системы далек от завершения. Однако российские эксперты уверены, что индекс РТС все равно продемонстрирует рекордный рост в конце года.

Одним из факторов, спровоцировавших общее снижение мировых фондовых индексов, стало то, что вчерашний день для инвесторов -- последняя дата подачи заявок на вывод средств из американских фондов в этом месяце. Этот день принес инвесторам одни неприятности,-- поясняет трейдер Альфа-банка Дмитрий Садовый. С ним соглашается и исполнительный директор JP Morgan Дерик Перлин: фонды принимают заявки на вывод средств до середины месяца, поскольку им необходимо время, чтобы определиться с позициями, которые они будут сокращать. Похоже, что пик этих заявок пришелся на время, близкое к пятнадцатому числу, что отразилось на увеличении волатильности на рынке и росту объемов торгов,-- полагает Дерик Перлин.

Отрицательная динамика американского рынка привела к обвалу фондовых рынков -- сначала в Азии, а затем и в Европе. Азиатские индексы в начале торгов потеряли от 2 до 3,2%. Лидером общеазиатского падения стал индонезийский индекс JSX INDEX, который обвалился на 6,4%. Европейские индексы продемонстрировали более сдержанную динамику, снизившись на в первой половине дня на 0,7-1,2%. Российский рынок открылся снижением на 1,31%. На момент закрытия торгов индекс РТС потерял 2,02%, остановившись на отметке 1886,8

Аналитики сходятся во мнении, что последствия ипотечного кризиса оказались гораздо более существенными, чем предполагалось. Однако многие из них еще рассчитывают на то, что к концу года российский рынок оправится от потрясений. По мнению Сергея Жарова, в ближайшее время индекс РТС может опуститься до 1850 пунктов, а к концу года достигнуть 2100 пунктов. По расчетам аналитиков Альфа-банка, индекс РТС достигнет к концу года 2150 пунктов. У Дойче Банка еще более оптимистичный прогноз -- 2600 пунктов. Коррекция создает более выгодные условия для возвращения инвесторов на российский рынок в четвертом квартале,-- считают аналитики банка.

Продажи зарубежных инвесторов затронули и российский рынок. Но резкого оттока не произошло. Инвесторы осторожно принимают решения и пока не списывают Россию со счетов,-- констатирует управляющий директор инвестбанка КИТ Финанс Сергей Жаров. По его словам, если бы отмечались панические продажи иностранных инвесторов, российский рынок мог бы просесть на 8%.

15 августаарбитражный суд Москвы провел заседание по делу о признании недействительным инвестконтракта, по которому ООО СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского претендует на 51% комплекса, возводимого сейчас на месте гостиницы Россия. 29 ноября 2004 года СТ Девелопмент выиграл торги--конкурс по выбору девелопера-инвестора, проведенные правительством Москвы. В конкурсе участвовали также австрийская Strabag и ЗАО Монаб (дочерняя компания Еврофинанс-Моснарбанка), которое и выступает истцом в деле. Вчера суд отклонил ходатайство истца, имеющее принципиальное значение для исхода дела. Адвокаты Монаба просили суд истребовать у столичного правительства протокол совещания по реконструкции гостиницы Россия, проведенного 8 июня 2004 года. Адвокаты заявили, что СТ Девелопмент, предложивший на конкурсе наименьшую сумму инвестиций ($830 млн), участвовал в этом совещании и других организационных мероприятиях за полгода до конкурса. Это, по мнению истца, доказывает, что конкурс был притворным.


Дело о признании недействительным инвестконтракта на реконструкцию гостиницы Россия, проводимую ООО СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского, оборачивается не в пользу ЗАО Монаб, проигравшего в конкурсе. 15 августа арбитражный суд Москвы отказался истребовать документы, которые, по мнению Монаба, доказывают участие СТ Девелопмент в проекте еще до победы в конкурсе. Юристы считают, что у суда есть достаточно возможностей по-своему истолковать указания Высшего арбитражного суда, данные в пользу Монаба.

Обязательные указания, которые президиум ВАС дал суду первой инстанции, недвусмысленно требуют признать договоры с СТ Девелопмент недействительными. Суду, в частности, предписано установить, не является ли договор, обязывающий СТ Девелопмент выселить арендаторов гостиницы, притворной сделкой, прикрывающей передачу компании прав на спорный объект недвижимости, минуя установленный законом порядок. На эти указания и опирались вчера адвокаты Монаба. Однако адвокат комитета правительства Москвы заявил, что Монаб в своем иске ничего о притворной сделке не говорит и потому запрашиваемые доказательства к делу не относятся. Суд с этим аргументом согласился.

В декабре 2004 года правительство Москвы заключило с СТ Девелопмент договор, обязывающий урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы Россия. После этого 13 января 2006 года с СТ Девелопмент был заключен договор аренды земельного участка под строительство, а 28 июля 2006 года -- инвестконтракт, по которому право собственности на новый комплекс делится между компанией (51%) и московским правительством (49%). 23 января президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) по требованию Монаба признал недействительным конкурс. А дело о признании недействительными договоров президиум ВАС направил на новое рассмотрение в арбитражный суд Москвы.

Кроме того, суд потребовал от Монаба объяснить, какие именно его права нарушили договоры между СТ Девелопмент и правительством Москвы. Для обращения в суд истец, по общему правилу, должен объяснить, какое его право нарушено, без этого иск удовлетворен быть не может,-- комментирует господин Дасгупта. Адвокат Константин Скловский добавляет, что оспаривание торгов можно рассматривать как защиту публичных интересов, поскольку проигравших в конкурсе было несколько, а проведение законных торгов отвечает интересам общества. Однако арбитражный суд Москвы требует от Монаба обоснования того, каким образом признание инвестконтракта недействительным защитит права самой компании. Обосновать же это, по мнению юристов, непросто. Константин Скловский полагает, что требование обосновать нарушения прав Монаба, а также отказ истребовать доказательства притворности сделки можно рассматривать как попытку суда первой инстанции сузить смысл указаний президиума ВАС.

Юристы считают, что у суда есть возможности по-своему толковать указания президиума ВАС, направленные в пользу Монаба. Вопрос о том, какие доказательства учитывать при рассмотрении дела, суд первой инстанции может решать самостоятельно,-- говорит партнер коллегии адвокатов Гриднев и партнеры Ян Дасгупта.

Россия значительно уступает многим странам по обеспеченности качественными торговыми площадями. По данным агентства Cushman Wakefield, на 1000 наших соотечественников приходится всего 22 кв. м магазинов, тогда как на 1000 шведов 344 кв. м, англичан 238, французов 219, чехов 143, венгров 9 Страна в шесть раз отстает по этим показателям от Польши и в пять от Венгрии. Россия уступает даже Румынии (26) и опережает лишь Украину (20). Исключение Москва, где на 1000 жителей приходится 150 кв. м торговых площадей: немного меньше, чем в Италии, но побольше, чем в Германии.

В пресс-службе Еврофинанс-Моснарбанка воздержались от комментариев до окончания судебного разбирательства.

Тем не менее это не является гарантией быстрой окупаемости крупного современного торгового центра. Получить землю, согласовать проект у чиновников и построить здание мало. Недостаточно доставить широкий ассортимент качественных и доступных по цене товаров и обучить квалифицированных и вежливых продавцов.

Средние зарплаты в бывших странах соцлагеря сопоставимы, россияне голосуют за современные торговые центры (GLA) рублем. В Москве 1 кв. м новых торговых центров дает розничный оборот $34 000 в год, по России в целом $58 00 По этим показателям московские моллы стоят вровень со среднеевропейскими, а региональные опережают их.

Консультанты используют разные методики. В частности, международная компания Colliers International разделила российские города с населением более 300 000 человек на четыре группы. Ее эксперты назвали наиболее привлекательными для возведения торговых комплексов Омск, Новосибирск, Уфу, Пермь, Красноярск, Челябинск, где покупательная способность населения высока, а конкуренция между торговыми сетями невелика.

Нужно возвести его в нужном месте с удобной для поставщиков и потенциальных покупателей транспортной инфраструктурой, учитывать покупательную способность населения и перспективы ее роста. Чтобы учесть нюансы, ритейлеры прибегают к помощи консалтинга.

В других городах неоднозначная ситуация, считают в Colliers. В Астрахани и Оренбурге низкое предложение накладывается на малый потенциал. А в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре конкуренция между несколькими крупными игроками может вскоре заполнить рынок качественных торговых площадей.

В Ярославле и Набережных Челнах прямо противоположная ситуация: высокая обеспеченность площадями при небольшой покупательной способности.

Срок окупаемости в этой ситуации больше зависит от удачного расположения торгового центра: ставки аренды на Петровке, Тверской и Садовом за последний год выросли на 36%, 43% и 42% соответственно, тогда как на Арбате упали на 10%, а на Пятницкой улице на все 30%.

У консалтинговой компании Cushman Wakefield немного иные критерии. Ее специалисты полагают, что строительство современных торговых центров для последующей сдачи площадей становится выгодным бизнесом, хотя их площадь за 10 лет с 1997 по 2007 г. выросла с 97 000 до 2,5 млн кв. м. В Москве ставки аренды стабилизировались на уровне $2100 за 1 кв. м в год и, по прогнозам Cushman Wakefield, могут снизиться.

Вопрос в том, насколько стоит доверять аналитикам. Ведь девелоперы и ритейлеры наверняка прислушивались к их прогнозам, возводя торговые центры в регионах, признанных сейчас неперспективными. Получается, что специалисты не самым внимательным образом знакомились с экономическими показателями в изучаемых регионах, не разработали четких критериев возможного роста покупательского спроса.

Кроме неудачного расположения будущего молла строителей и арендаторов могут преследовать и иные риски. В частности, бессистемное выделение городской администрацией земель под застройку из-за не разработанных вовремя перспективных планов развития, слабость инфраструктуры, наконец, отсутствие конкуренции между якорными арендаторами. Затруднения с окупаемостью может вызвать недостаточная платежеспособность населения.

Можно согласиться и с перспективностью Красноярска там обеспеченность GLA ниже 30 кв. м на 100 жителей. Регион интересен для реализации новых проектов. Зарплаты выше, чем у соседей, 13 869 руб., хотя темпы ее роста не столь впечатляющи 1,6 и 3,95 раза по сравнению с 2004 и 2000 гг. Уфа и Челябинск также выглядят заманчивыми городами там на 1000 жителей приходится всего 60-70 кв. м GLA, а рост зарплаты за последние три года составил 83% и 77%.

Иногда с экспертами трудно спорить. Например, обеспеченность сибирских мегаполисов Омска и Новосибирска современными торговыми центрами, по данным Colliers International, близка к нулю, или ниже 50 кв. м на 1000 жителей. Но зарплаты местных жителей растут высокими темпами: в Омской области она, по данным Росстата, достигла 10 160 руб. и выросла по сравнению с 2004 г. в 1,85 раза, а с 2000 г. в 6,9 раза, в Новосибирской 10 938 руб., 1,9 и 6 раз соответственно.

Оценкам консалтинговых агентств не всегда стоит доверять. В частности, затоваренной площадями (125 кв. м на 1000 жителей) названа Самара. Среднестатистический заработок там составляет 10 856 руб., но город с неплохими темпами развития (зарплата выросла в 1,7 раза по сравнению с 2004 г. и в 4,9 по сравнению с 2000 г.) и рядом инвестпроектов вряд ли можно назвать неперспективным. Неясно, почему в таком случае удачной точкой для строительства называется Пермь. На Каме обеспеченность торговыми площадями не намного меньше, чем на Волге (около 90 кв. м на 1000 жителей), а заработная плата и темпы ее роста примерно равны самарским (10 821 руб., 1,7 и 4,5 раза соответственно).

Можно согласиться и с оценками перенасыщения площадями Ярославля, Казани, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга. Зарплата в этих регионах 10 124, 10 325, 9239 и 12 551 руб. соответственно, значительно ниже московской (Росстат оценивает ее в 20 791 руб., Мосгорстат в 25 500 руб.), а обеспеченность качественными торговыми площадями выше. Но интересно, какие эксперты рассчитывали потенциальную покупательную способность жителей этих городов 2-3 годами раньше и обосновывали необходимость строительства в них обширных торговых площадей?

В 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон). В соответствии со ст. 1 кадастр — это систематизированный свод сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В нем содержатся данные о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. Кроме этого информация о расположенных на земельных участках объектах. Обратите внимание: в самом понятии кадастра нет никакого указания на необходимость определения стоимости каждого земельного участка! Однако в той же статье встречается понятие «государственный кадастровый учет земельных участков». Под данным термином законодатель понимает описание в Едином государственном реестре земельных участков. Таким образом, каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других и осуществить его качественную и экономическую оценки. Более того, одной из целей создания и ведения государственного земельного кадастра (в соответствии со ст. 4 Закона) является обеспечение экономической оценки земли, учета ее стоимости в составе природных ресурсов и установление обоснованной платы. Размер платы должен указываться в Едином государственном реестре земель.

Наконец, непонятно, почему эксперты консалтинговых агентств не обратили внимание на близкую к столице Калугу, где средняя зарплата приблизилась к 10 000 руб., а темпы ее роста (5,8 раза по сравнению с 2000 г.) едва ли не самые высокие в Центральном округе. Или, например, Калининград, где зарплата (11 413 руб.) приблизилась к среднероссийской, а темпы ее роста (более чем в два раза по сравнению с 2004 г. и 6,5 по сравнению с 2000 г.) и вовсе выглядят впечатляюще.
Постановлением столичного правительства «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы» были утверждены показатели кадастровой стоимости столичных земель. Поскольку в соответствии с этим постановлением арендная плата и ставка налога за землю будут рассчитываться на основе кадастровой стоимости каждого отдельного участка земли, возникает ряд вопросов. Первый: как отразится появление подобных «тарифов» на землю на строительстве объектов недвижимости? Второй: а не «похоронят» ли эти показатели стоимости малый и средний бизнес?

В мае 2003 года правительством Москвы была утверждена кадастровая оценка городской земли, которую провел Москомзем. Результаты оценки: 1516 кадастровых кварталов и неоправданно высокие цены на землю. При этом в постановлении столичного правительства № 417 прямо указывается, что «возможно применение результатов государственной кадастровой оценки земель в качестве базовой основы для исчисления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной цены земли, стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков». И не просто возможно. В постановлении правительство Москвы дает указание Москомзему, Департаментам имущества, экономической политики и развития Москвы совместно с городским Управлением Министерства РФ по налогам и сборам разработать в IV квартале 2003 года проекты необходимых документов. Они нужны для расчета стоимости городской земли исходя из показателей кадастровой оценки.

И вас посчитаем!

Для каждой категории земли определена удельная стоимость в зависимости от того, в каком районе города расположен земельный участок. Кстати, кадастровая стоимость рассчитывалась с учетом уже действующих договоров аренды и купли-продажи недвижимости. Так что в ближайшее время разница между рыночной стоимостью земли и кадастровой исчезнет. Разумеется, она вновь появится, когда вырастут рыночные цены на землю. Тогда кадастровую стоимость определят заново, поскольку она рассчитывается на основе анализа имеющихся договоров аренды и купли-продажи. И так до бесконечности.

В соответствии с Приложением № 1 к постановлению правительства от 3 июня 2003 года дешевле всего обойдется земля, отведенная под военные объекты, садовые участки и промышленные предприятия. Однако в каждом округе Москвы и в каждом кадастровом квартале — свои расценки. Всего выделено девять категорий земель:
• земли под жилыми домами,
• земли гаражей и автостоянок,
• земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса,
• земли учреждений и организаций народного образования,
• земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, спорта, культуры и искусства,
• земли под административно-управленческими предприятиями,
• земли под промышленными предприятиями, объектами коммунального хозяйства,
• земли под военными объектами,
• земли дачных и садоводческих объединений граждан.

Застройщикам и арендаторам стоит учитывать, что цены будут «подстегиваться» дефицитом свободных площадей в центре города. Уже сейчас городской Департамент имущества проводит торги на получение права аренды помещений в различных округах Москвы. При этом почти все помещения — подвальные, и площадь многих из них крайне мала. Теперь представьте себе: организация затратила серьезные средства для победы на торгах в расчете на то, что арендная плата будет несколько меньше рыночных стандартов, а получит помещение фактически по рыночным расценкам. При такой системе любой «дикий» рынок в сравнении с государством просто «отдыхает». Остается надеяться на то, что система торгов будет упразднена или арендная плата не вырастет.

Это есть наш последний...

В последнее время некоторые застройщики для получения земель под строительство стали покупать предприятия и вместо них возводить различные объекты недвижимости. При этом предприятие закрывали, перемещали или уменьшали его территорию. После появления кадастровой стоимости земель выкупать предприятия станет невыгодно. А затевать процедуру банкротства в отношении какого-либо колосса на глиняных ногах слишком долго и дорого.

Застройщикам придется хуже всего, поскольку им необходима земля либо в долгосрочную аренду, либо в собственность. Понятно, что в любом случае они должны будут заплатить довольно приличные деньги в городскую казну. Но их «счастье» будет явно не полным: они должны будут передать городу еще и процент (и не малый!) от общего количества построенных квартир. Никто не спорит с тем, что городу нужно жилье для очередников, но зачем при этом так старательно «топить» застройщиков?

Впрочем, есть еще надежда на бюрократию: пока все необходимые нормы будут доработаны, а механизмы отлажены — пройдет какое-то время. Но рано или поздно цены вырастут. И тогда нужно будет понять: как долго определенная категория граждан сможет успевать за ростом цен на недвижимость, как долго мелкий и средний бизнес сможет оплачивать аренду офисов.

Вот и получается, что застройщик оказался на распутье. Первый вариант: платить государству за землю в престижных районах столько, сколько оно хочет. Второй: активно возводить новые дворцы на месте садов, гаражей и военных полигонов. Третий: просто перестать строить.

Время сверхприбылей в строительстве постепенно уходит в далекое прошлое. Однако хочется надеяться, что вслед за ним не исчезнет качество строительства и само строительство. Никто не спорит, что за землю необходимо платить, но при этом нужно учитывать не только фактор престижности того или иного участка, но и разные возможности пользователей земли.

Есть, правда, вариант, при котором цены на рынке можно будет контролировать. Если крупные застройщики договорятся и снизят цены на квартиры и офисы, удельная стоимость теоретически должна будет снизиться. Но это слишком большой риск, который никому на сегодняшний день не нужен.



Главная --> Публикации