Главная --> Публикации --> Rbi потратит на жилье и коммерческие объекты в петербурге и регионах больше $1 млрд Города подмосковья: бронницы Компания сначала откроет в новосибирске магазины одежды и лишь потом — супермаркеты Москвичи бросились скупать панельные дома Спутники столицы превращаются в ее мини-копии

- Проведение в конце августа аналитической конференции уже можно назвать одной из традиций Московской ассоциации риэлторов. Я считаю, что это наиболее оптимальное и удобное время: для большинства участников мероприятия летний отдых уже позади, и конференция знаменует собой наступление нового делового сезона. С другой стороны, летние каникулы на рынке недвижимости позволяют всем его участникам перевести дух, остановиться и по-новому оценить все, что произошло и происходит. Таким образом, наши аналитики, приглашенные на конференцию, имеют все возможности для того, чтобы быть максимально объективными в своей оценке ситуации. Мы надеемся получить наиболее вероятный сценарий развития событий на московском рынке жилья, коммерческой и загородной недвижимости, ждем качественных прогнозов.

- Профессиональное обсуждение проблем рынка недвижимости накануне возможной сезонной активности продавцов и покупателей становится уже традицией?

- Безусловно, подобные мероприятия необходимы всем специалистам рынка. Они дают им возможность всегда быть в теме, позволяют рассмотреть ту или иную проблему с разных сторон. Ведь главное достоинство всех наших конференций, форумов и конгрессов в том, что они собирают в одном месте и в одно время лучших профессионалов рынка и таким образом обеспечивают полярность мнений и точек зрения по какому-либо вопросу. А все присутствующие имеют возможность сопоставить мнения и выбрать то, которое кажется им наиболее верным. Кроме того, участники таких встреч получают огромное количество полезной информации, необходимой для практической деятельности.

- Насколько, по-вашему, полезны и значимы подобные конференции, форумы, конгрессы по недвижимости для участников и особенно для людей, наметивших изменить свои жилищные условия в ближайшем будущем?

- В прошлом году на аналитической конференции, организованной МАР, самый обсуждаемый и острый вопрос касался безудержного роста цен на жилье. Какой, по вашему мнению, вопрос станет главным на нынешней конференции? Какие еще вопросы планируется обсудить на этом мероприятии?

Что же касается потребителей риэлторских услуг, то есть людей, задумывающихся об изменении своих жилищных условий, - к их услугам прогнозы лучших аналитиков рынка, мнения независимых экспертов. Я думаю, это значительно облегчает основную задачу потребителей: принять правильное решение в отношении судьбы собственной недвижимости.

Общая же и основная цель конференции - получить всесторонний анализ глубинных процессов и ценовой ситуации на рынке жилой, коммерческой и загородной недвижимости, который поможет риэлторским компаниям расставить приоритеты и выстроить стратегию своей будущей деятельности. Рынку недвижимости нужны сегодня серьезные исследования в области ценообразования, динамики и тенденций для создания успешных инвестиционных и девелоперских проектов. Для построения бизнеса важен точный прогноз.

- 2007 год изменил ситуацию в сфере недвижимости. Сегодня мы работаем на рынке отложенного спроса: покупатели ждут дальнейшего снижения стоимости жилья. Но время идет, а обвала цен не наблюдается. Более того, недавно аналитики заявили о том, что ценовой порог достигнут, московским квартирам некуда больше дешеветь. Сколько смогут выжидать покупатели? Я думаю, что многие участники конференции будут анализировать сегодняшний рынок и прогнозировать, когда же произойдет всплеск активности - это станет одной из главных тем мероприятия.

Осень - это время особой активности и для Московской ассоциации риэлторов. У нас множество интересных планов.

- Поделитесь с планами ассоциации на ближайшее будущее. Что еще интересного готовит нам МАР в осеннем сезоне 2007 года?

Еще одно заметное предстоящее событие - региональный конкурс профессионального признания на рынке недвижимости Московские звезды. Впервые он проводился в 2006 году и сразу привлек к себе всеобщее внимание, поскольку одна из основных задач конкурса - повышение общественной значимости нашей профессии. Уверена, что и в этом году конкурс станет одним из главных событий года.

Одно из главных осенний мероприятий МАР - Ежегодный межрегиональный Форум риэлторов. Он пройдет 5 октября 2007 года в Торгово-промышленной палате РФ и будет посвящен проблемам Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Для того чтобы наметить пути решения самых острых вопросов, соберутся крупнейшие игроки рынка недвижимости. Наряду с ними участники форума обсудят и традиционные темы: доступное и комфортное жилье в законодательном поле, развитие брокерской организации, новые технологии обслуживания клиентов и работы с персоналом, эффективная ипотека, укрепление положительного образа риэлтора и другие.

Градостроительный полигон Подмосковья

Среди наших ближайших планов и проведение чемпионата России по риэлторскому мастерству. Опыт проведения предыдущего чемпионата в мае этого года показал, насколько это эффективное обучающее мероприятие для специалистов компаний - профессиональных участников рынка. А просто для зрителей - это уникальная возможность познакомиться с риэлторской кухней.
Город Балашиха - это районный центр Московской области, расположенный в 7 км к востоку от МКАД. Балашиха является самым крупным городом Подмосковья. Население города составляет более 190 тысяч человек, а территория всего Балашихинского района - 249,5 кв. километра.

Реализация этой концепции уже началась. Предполагается, что окончательное преображение города закончится через пять лет, когда между Балашихой и столицей начнут курсировать поезда легкого метро. В дальнейшем опыт Балашихи предполагается распространить и на другие районы Подмосковья.

В конце 2003 года Правительство Московской области презентовало новую градостроительную концепцию, и Балашиха была выбрана испытательным полигоном для ее реализации. Новизна концепции заключается в том, что строительство здесь теперь ведется не точечно, а целыми микрорайонами, то есть комплексами с развитой инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Эти микрорайоны естественным образом отделяются друг от друга лесными массивами и водоемами, что обеспечивает дополнительный комфорт проживания.

Балашиха и ее жители

Всего, по данным местной администрации, в Балашихинском районе к 2010 году планируется построить около 3 млн.кв.м жилья.

Продажи квартир в Балашихе стабильны, а темпы нового строительства планомерно растут. Считается, что в ближайшем будущем жить в этом зеленом, уютном и тихом городе с богатой социальной инфраструктурой будет даже престижней, чем в столице.

Спрос на жилье в Балашихе неуклонно растет. Примерно 30% покупателей новых квартир в городе составляют местные жители, улучшающие свои жилищные условия, еще 30% составляют жители Москвы, решившие сменить столичную суету на подмосковное спокойствие и экологические блага, а остальные - это приезжие из северных регионов, желающие обосноваться поближе к Москве.

Новое жилье - высокие цены

Очевидно, что проводимые в городе работы (особенно будущая линия легкого метро) не могут не отразиться на уровне цен на жилье, который постепенно будет приближаться к московскому.

Уровень цен в новостройках города достаточно велик. В частности, в квартале Лукино в строящемся по индивидуальному проекту 17-этажном доме 3-комнатные квартиры площадью 85,6 кв.м сейчас предлагаются по цене 2,85 млн.руб. ($1300 /кв.м). Дом этот находится на стадии котлована, и со временем цены здесь поднимутся. Для сравнения: в 17-этажной новостройке на улице Твардовского, где оформление в собственность будет проводиться в августе 2007 года, 3-комнатная квартира площадью 68 кв.м продается за 4,54 млн.руб., а это уже эквивалентно $2600 /кв.м, что ровно в два раза дороже.

Балашиха известна своими новостройками, которые возводятся в соответствии с концепцией создания новых комплексных микрорайонов с собственной инфраструктурой. Сейчас Балашиха - один из самых быстроразвивающихся городов Подмосковья. Жилья здесь строится много, а застройка ведется комплексно.

Весьма интересен проект микрорайона бизнес-класса Солнцеград. Этот единый архитектурно-планировочный ансамбль занимает территорию 50 га, на которой кроме жилых корпусов разместится бизнес-центр, развлекательный комплекс, прогулочные аллеи и др. Проект предусматривает комплексную застройку по принципу город в городе. Общая площадь застройки составит 500 тыс. кв. метров. Полностью проект предполагается закончить к 2011 году, а сейчас цена 1 кв.м в жилом комплексе, намеченном к сдаче в IV квартале 2008 года, составляет от $1500 до $2060.

В микрорайоне 1 мая в 17-этажном панельном доме, намеченном к сдаче во II квартале 2008 года (эркер на кухне, два балкона) квартиры предлагаются по цене $2200-2250 /кв.м; в монолитно-кирпичном доме на улице Разина, намеченном к сдаче в III-м квартале 2007 года, - по цене $1785/кв.м; в 24-этажном доме на улице Свердлова, намеченном к сдаче в IV квартале 2007 года, - по цене $1925/кв.м.

В Балашихинском районе уровень цен ниже. Например, в деревне Пуршево в 7-этажной кирпичной новостройке, намеченной к сдаче в IV-м квартале 2007 года, 3-комнатная квартира площадью 64 кв.м продается за 2,89 млн.руб., что эквивалентно $1765/кв.метр.

К 2010 году в Балашихе появятся еще два новых микрорайона - Щитниково и им.Гагарина. В частности, в микрорайоне им. Гагарина на севере города в зеленой зоне недалеко от Горинского лесопарка сейчас уже возведено несколько многоэтажных домов. Цена квартир в 17-этажном доме, в котором пока идет монтаж цокольного этажа, составляет от $1760 /кв.метр.

Подмосковье сейчас уверенно опережает столицу по темпам роста цен на вторичную недвижимость . Этот факт обусловлен повышенным спросом на жилье экономкласса, которого в Москве практически не осталось. Наиболее высокие темпы роста цен демонстрирует Балашиха, где цены поднимаются в среднем на 6-8% в месяц.

Вторичный лидер

Одной из самых дорогих является квартира площадью 45 кв.м на двенадцатом этаже нового 17-этажного дома в микрорайоне Новый Свет, которая предлагается за 3,37 млн.руб., а это эквивалентно $2889/кв. метр. В хороших кирпичных домах при продаже 1-комнатных квартир 1 кв.м может стоить и больше - до $306 Например, за такую цену предлагается к продаже квартира на четвертом этаже 7-этажного кирпичного дома на улице Заречной.

Самый большой рост цен, как и во многих других местах, здесь отмечается на 1-комнатные квартиры, которые сейчас являются самым покупаемым и ликвидным жильем. На данный момент здесь предлагается к продаже около сотни 1-комнатных квартир разной площади и качества.

В Балашихинском районе наблюдается в целом аналогичная ситуация. Например, в Агрогородке 2-комнатная квартира площадью 44 кв.м на первом этаже кирпичной пятиэтажки продается за $88000, то есть за $2000 /кв.м, а в деревне Федурново - 3-комнатная квартира площадью 62 кв.м на втором этаже аналогичной пятиэтажки - за $120000, то есть за $1935 /кв.м.

Что касается 2- и 3-комнатных квартир, то уровень цен вторичного рынка в Балашихе сейчас составляет от $2200-2700 /кв. м в новых многоэтажных домах до $1800-1900 /кв. м в пятиэтажках.

Цены на аренду комнат и квартир в Балашихе не отстают от цен вторичного рынка. В настоящее время, например, 1-комнатную квартиру в хорошем доме, здесь можно снять за 14000-15000 руб./месяц. Комнату в Балашихе можно снять за 6000 руб./месяц.

Аренда

Конечно, это недешево, но по сравнению с Москвой, очень даже адекватная цена, которая представляет собой средний ценовой уровень, характерный для городов ближайшего Подмосковья.

А вот комфортабельная, укомплектованная мебелью и бытовой техникой 3-комнатная квартира на третьем этаже 10-этажного панельного дома на улице Свердлова уже обойдется в 28500 руб./месяц.

По словам г-на Маслова, согласно вступившим в силу 17 сентября поправкам к закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", специализированные учреждения юстиции уже не имеют права принимать документы, выданные муниципальными бюро технической инвентаризации (БТИ). "Со вступлением в силу поправок все БТИ должны прекратить свое существование, поэтому сделки с недвижимостью, зарегистрированные на основании подготовленных там документов после 17 сентября, будут считаться недействительными", - подчеркнул он. На смену муниципальным бюро должны прийти филиалы государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация", а их архивы будут переданы в федеральную собственность.

Правительство России начало новый этап борьбы с неучтенной недвижимостью. Об этом заявил вчера на пресс-конференции первый заместитель председателя Госстроя РФ Николай Маслов. Пока это выражается в том, что муниципальным властям запретили оценивать инвентаризационную стоимость жилья и другой недвижимости - этим отныне будет заниматься исключительно федеральная структура.

Как известно, до сих пор стоимость недвижимости существовала в двух категориях: оценка БТИ (фактическая остаточная стоимость) и рыночная оценка риэлторов. Причем зачастую эти оценки расходились в десятки и сотни раз. А ставки налога на недвижимость, к разочарованию Госстроя, да и многих муниципалитетов, рассчитывались именно исходя из значительно меньшей суммы, определенной экспертами БТИ. Поэтому неудивительно, что владельцы больших квартир или домов зачастую ежегодно переводят налоговикам всего по несколько десятков рублей. Разговоры о необходимости увеличить налогооблагаемую базу велись уже давно. Теперь же правительство приступило к конкретным действиям. Как пояснил корреспонденту газеты "Время новостей" заместитель директора управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Олег Самойлов, "введение новых правил - один из этапов подготовки к изменениям оценки стоимости объектов недвижимости с целью привести инвентаризационные цены в соответствие с рыночными". Примечательно, что именно "Ростехинвентаризации" в свое время было поручено разработать новые методики, позволяющие сблизить цены риэлторов с оценками БТИ. По мнению г-на Самойлова, если новая структура оправдает ожидания Госстроя, то немедленно начнет расти не только налогооблагаемая база, но и расходы собственников недвижимости. А это может привести к определенным изменениям на рынке - например, россияне, пытаясь сократить размеры налогов, начнут избавляться от избытков квадратных метров.
Уже больше полувека в нашей стране отмечается День Строителя.

По мнению Николая Маслова, такая реорганизация позволит выявить неучтенную недвижимость, в первую очередь дачное и коттеджное строительство. По оценкам Госстроя, в России существует около 10 млн незарегистрированных объектов, в результате чего бюджет недополучает налоги. Однако, по мнению многих экспертов, назначая "главным оценщиком" недвижимости федеральную структуру, власти заботятся не только об увеличении количества подлежащих налогообложению объектов, но и о том, чтобы со временем изменилась в большую сторону их цена, часть которой владельцы обязаны ежегодно выплачивать в качестве налога.

- Каково сегодня, на ваш взгляд, состояние рынка жилья в целом?

Без преувеличения, строительная отрасль сегодня одна из самых динамично развивающихся областей экономики и одновременно одна из самых проблемных. О том, что сегодня представляет собой современный рынок недвижимости, как скоро решится квартирный вопрос россиян и какое строительное будущее нас ожидает накануне этого праздника КДО рассказал президент Ассоциации Строителей России Николай КОШМАН.

Вторая заключается в том, что рынок недвижимости сегодня стал более цивилизованным. Улучшается качество возводимого жилья, совершенствуются технологии.

- Первое, что стоит сказать о современном рынке: сегодня в стране спрос на жилье значительно превышает предложение. Несмотря на то, что темпы строительства растут, они все же остаются недостаточными для удовлетворения потребностей хотя бы тех, кто имеет возможность приобрести жилье. Превышение спроса над предложением, естественно, является причиной роста цен. Это первая тенденция.

- Дело в том, что рынок, безусловно, развивается, однако проблемы остаются прежними. Одна из проблем, которая и десять лет назад, и сейчас остается не решенной это высокие административные барьеры, сложность в получении строителями исходно-разрешительной документации, что тормозит строительство и сказывается на конечной стоимости квадратного метра.

- Вы уже долгое время работаете в строительной области, насколько изменился рынок недвижимости вчерашнего дня по сравнению с сегодняшним? Какие основные трудности в этой сфере были тогда и сейчас?

Также для строителей весьма обременительной является проблема инженерной инфраструктуры. Она и раньше имела место, но сегодня мы столкнулись с огромной нехваткой энергоресурсов. Это следствие как непрозрачной схемы подключения к сетям, когда монополия начинает диктовать свои условия, так и износа перезагруженных систем. Все это приводит к тому, что застройщику, особенно в мегаполисах, сложно подсоединить объект к сетям, и предлагается за свой счет строить подстанции, что, естественно, повышает себестоимость строительства.

Следующая проблема, которая в последние годы стала ключевой, - это дефицит земли под застройку.

- Во-первых, приоритеты уже заданы нам руководством государства, которое определило национальный проект Доступное жилье как приоритетный. Именно его реализация должна стать сейчас важнейшим направлением работы строителей.

- Какие направления в работе строительной отрасли вы назвали бы приоритетными?

Наконец, третий приоритет это внедрение в строительстве института саморегулирования. Сегодня два альтернативных проекта по саморегулированию представлены на рассмотрение в Государственную думу. В разработке одного из них наша Ассоциация принимала непосредственное участие. Важно, чтобы саморегулирование в ближайшие сроки было принято строительным сообществом, потому что его механизмы позволят определить ответственность строителей перед потребителями, в том числе и финансовую.

Следующим важным направлением работы строительной отрасли является сегодня совершенствование системы технического регулирования. До ноября мы должны разработать новый техрегламент и крайне важно, чтобы соблюдение строителями его требований обеспечивало комплексную безопасность возводимых объектов на всех этапах: проектирования, строительства, эксплуатации

- Отвечая на этот вопрос, нужно, прежде всего, четко понимать причины недоступности жилья. Почему сегодня для большинства граждан квадратные метры не доступны? - Потому что цены на жилье растут с каждым днем. А причины роста цен это не капризы строителей. Сегодня, чтобы строителям получить исходно-разрешительную документацию нужно пройти 137 согласований. Это реалии, и при нынешнем уровне коррупции в нашей стране, не удивительно, что стоимость квадратного метра растет в геометрической прогрессии. В связи с этим ответ напрашивается сам собой: весь нацпроект и жилищную политику должно курировать государство. Когда все рычаги будут в одних руках необходимость в согласованиях отпадет и жилье станет более доступным.

- Что необходимо сделать, чтобы жилье в стране стало по-настоящему доступным?

Наконец, если мы будем больше внимания уделять проблеме аварийного жилья, то это также будет способствовать повышению доступности. Необходимо создать фонд переселения из ветхого и аварийного жилья. Это позволит начать снос аварийных зданий и освободит место под застройку социального жилья, а значит, появятся новые предложения для постоянно растущего спроса.

Еще один фактор, который может способствовать повышению доступности, - это исключение монополизма на рынке строительных материалов. Монополизм вызывает искусственное накручивание цен, создавая искусственный дефицит. Если же от монополизма перейти к системе госзаказа, то мы сможем снизить цены на стройматериалы, и, следовательно, на жилье.

- Два года в масштабах истории срок, конечно, не большой, но для жизни организации значительный. И мы активно использовали этот период. Во-первых, Ассоциация выросла сегодня мы объединяем более 600 индивидуальных и ассоциированных членов, нас поддерживают и самостоятельные компании и целые объединения строителей.

- В июне вашей организации исполнилось два года, чего Ассоциация смогла добиться за время своего существования и какую роль АСР сегодня играет в решении жилищного вопроса?

Наконец, Ассоциация добилась того, что в Градостроительный кодекс внесены поправки, направленные на введение в строительстве института саморегулирования. Поправки сегодня переданы на рассмотрение в Госдуму.

Нашим первым масштабным проектом стало то, что мы инициировали принятие поправок в закон о долевом строительстве. Это был удачный старт, за которым последовало принятие поправок в 184-й закон: мы добились того, что в технический регламент включены ссылки на существующую нормативно-правовую базу. Для строителей это важное достижение, так как этими поправками удалось, избежать распаковки многочисленных нормативов, которые использовались в строительстве долгие годы, и соблюсти нормы документации, обеспечивающие безопасность. Если раньше технические регламенты подразумевали безопасность только на стадии обращения продукции, то мы добились требования безопасности на всем жизненном цикле строительства: изыскание, проектирование, строительство, эксплуатация, утилизация.

- Мы беседуем накануне Дня Строителя. Что Вам хотелось бы сказать и пожелать современным строителям России?

Что касается роли АСР в решении жилищного вопроса, я должен сказать, что Ассоциация вообще создавалась как реакция на качество принятого жилищного пакета законов. Строители поняли, что если они не начнут объединяться, то будет очень сложно решать те задачи, которые поставил президент.



Главная --> Публикации