Главная --> Публикации --> Закон № 214-фз: миссия выполнима? Rbi потратит на жилье и коммерческие объекты в петербурге и регионах больше $1 млрд Города подмосковья: бронницы Компания сначала откроет в новосибирске магазины одежды и лишь потом — супермаркеты Москвичи бросились скупать панельные дома

Районы, которые с помощью этих программ должны обрести вторую жизнь, объединяет прежде всего то, что зачастую они имеют общие границы, - рассказал корреспонденту РГ первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Константин Королевский. - Поэтому их увязка в единое целое может дать новую степень свободы для реорганизации данной территории в целом.

Попытку сдвинуть с места сразу две городские программы намерены сделать сегодня столичные власти. Первая из них предполагает реконструкцию жилых кварталов в районах сложившейся застройки столицы. Вторая - реорганизацию промзон с учетом интересов города. О важности обсуждаемой проблемы говорит хотя бы тот факт, что она вынесена на первое же заседание обновленного правительства, вести которое будет только что вышедший накануне из двухнедельного отпуска Юрий Лужков.

Ситуацию усугубляет то, что, как известно, от точечной застройки Москва решительным образом отказалась. Вширь ей строиться тоже давно уже некуда: за МКАД - территория Московской области. Но оказывается, чтобы найти свободную землю, не нужно и ходить так далеко. По крайней мере, у 13 жилых кварталов, разработка документации для которых приостановлена, по соседству имеются промышленные зоны, часть территории которых может быть использована как раз в качестве стартовых площадок для строительства новых домов. На северо-западе столицы это относится к микрорайонам 1, 3 и 16 в Покровском-Стрешневе, в ЮВАО - к микрорайонам 136 и 137 в Выхино, в ЮАО - к микрорайонам 2а, 2б, 3 и 14 в Царицыно. При этом жить москвичи останутся на привычном месте. Что же касается экологии, то понятие промзона в наши дни для многих предприятий весьма условно. Дело в том, что примерно треть их территорий занимают цеха, в которых давным-давно никто не работает, они превращены либо в офисы, либо в склады, сдаваемые в аренду. Тем не менее каждое предприятие - действующее или не действующее - по-прежнему ограждено огромной санитарно-защитной зоной.

Зачем нужна свобода тем же кварталам пятиэтажек, ожидающих решения своей участи? Напомню, эти кварталы правительством Москвы были сначала определены в программу реконструкции, то есть надстройки двумя-тремя этажами, - рассказал корреспонденту РГ руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин. - После того как в ходе публичных слушаний москвичи напрочь отказались жить в условиях непрекращающейся стройки над головой, им пообещали снести их дома и дать новые квартиры по соседству, как этого и требует городской закон. К сожалению, данное обещание нередко оказывается невыполнимым по единственной причине: в районе нет стартовых площадок для строительства новых домов. Нет новых домов, значит, некуда людей отселять. Именно по этой причине приостановлены работы примерно по двум десяткам кварталов.

Кроме того, убежден Королевский, обе программы благодаря объединению получат еще и более гармоничное развитие, так как у них появится возможность комплексно решать проблемы обеспечения данного района транспортом, а также развития всей инженерной инфраструктуры и коммуникаций. Нас натолкнул на новый подход опыт Большого Сити, где на площади в 1000 гектаров гораздо органичнее увязываются и интересы инвесторов, и интересы города, - поделился он с корреспондентом РГ.
Мир продолжает лихорадить от ипотечного кризиса. Люди, покупая квартиры в кредит, не задумываются над тем, чем они будут отдавать долг. В Америке более 150 тысяч клиентов не в состоянии погасить задолженность. Неужели нечто подобное грозит и России? Ведь в стране настоящий ипотечный бум: за последние четыре года объем выданных займов на квартиры увеличился в 16 раз!

Мы понимаем, что главной задачей реорганизации промтерриторий является сохранение рабочих мест, - говорит Владимир Хайкин, - так как Москва была и остается динамично развивающимся промышленным городом. Но если эффективно использовать лишь высвобождающуюся территорию, то в выигрыше останутся и москвичи, ожидающие решения своего квартирного вопроса, и сами фабрики и заводы. И в самом деле, из 19 тысяч гектаров земель, занимаемых промзонами, в соответствии с новой программой промышленности потребуется только 7,5 тысячи гектаров. Особенно если принять во внимание факт, что Москва сейчас делает ставку на высокие технологии и наукоемкие производства, которым и не нужны большие площади. Теперь дело за тем, чтобы грамотно распорядиться высвобождающимися 11,5 тысячи гектаров земли. Как считает Константин Королевский, благодаря им можно дополнительно к прежним столичным планам разместить как минимум 2,4 миллиона квадратных метров социального жилья, предназначенного очередникам, молодым семьям и т.д.

Долги перепродают

Этим же вопросом недавно заинтересовался Центробанк, направив запросы в российские банки. Результаты оказались прямо противоположными американским - наши люди в отличие от гринго мало того, что добросовестно делают взносы, так еще и умудряются досрочно погашать ипотечные кредиты. Что же происходит?

- Рефинансирование - естественный процесс конкурентной борьбы за клиента, - поясняет замдиректора центра кредитного анализа Первого республиканского банка Наталья СОПОВА. - Это заставляет банки искать новые пути привлечения недорогих ресурсов и совершенствовать процесс обслуживания ипотечных кредитов.

Как считают эксперты, возвращают в основном старые кредиты, взятые под тогда еще фантастические проценты. Переплачивать не хочется никому, и российские банки быстро это поняли, введя услугу рефинансирования. Здесь все просто как дважды два: вы находите банк, предоставляющий такую услугу, тот досрочно погашает денежки за вас банку, который когда-то выдал кредит, и с этого момента вы будете должны уже другому кредитору, но под меньшие проценты.

Аналитики Центробанка полагают, что немаловажную роль в деле досрочных погашений сыграло государство. В ряде регионов власти субсидируют отдельные категории граждан.

Деньги отдает государство

Россияне хитрят, чтобы не быть обманутыми

Как отмечают банкиры, заемщики куда серьезнее относятся к ипотечным кредитам, чем к займам на всякие телевизоры-холодильники. Сумма-то огромная, а потому волей-неволей вызывает к себе уважение. Однако долгие годы реформ и всевозможных революций приучили народ перестраховываться. Этим и объясняется еще один странный факт, приведенный статистиками от финансов: несмотря на то, что самый популярный срок займа - 10 - 15 лет, кредит в среднем выплачивается в два раза быстрее.

Предпосылок для кризиса нет

Как считает ряд экспертов, существует и еще одно объяснение этому. Квартира, купленная в кредит, до полного возвращения суммы находится в залоге у банка-кредитора. А случаев мошенничества, когда вдруг находятся некие невыписанные владельцы квартиры, история знает немало. Хорошо, если квартира застрахована от потери титула (страховая компания вернет деньги), а если нет? Увы, тогда вы оказываетесь на улице, а банк остается с носом - взять-то с вас нечего. Поэтому перед тем, как выдать вам денежки, службы безопасности проверяют юридическую чистоту приобретаемого жилья. То есть практически стопроцентная гарантия того, что из жилья вас никто не выгонит. Чем активно и пользуются россияне - несмотря на то, что многие могут себе позволить купить недвижимость за счет собственных средств, они предпочитают оформлять ипотеку, выждать мораторий на досрочное погашение (обычно - 6 месяцев) и быстренько вернуть все долги без штрафов и дополнительных комиссий.

КСТАТИ

- Неправильно проводить аналогию ипотечного рынка в России с рынком США, - считает гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр СЕМЕНЯКА. По его мнению, отбор заемщиков в Штатах менее тщательный, нежели у нас. Так, часть американских невозвращенцев и ранее имели проблемы с банками. Еще одна разница - в ставках. В России она постоянна на весь срок кредитования. Процентные ставки в Америке - совсем другое дело. Там они плавающие, и банки меняют их в зависимости от направления и силы финансовых ветров. Опровергнув вероятность наступления кризиса на российском рынке, Александр Семеняка оптимистично предположил, что ставки по ипотечным кредитам в России и за рубежом могут выравняться к 2009 году и составят примерно 8% годовых.

Для досрочного полного или частичного погашения многие россияне пользуются так называемыми налоговыми вычетами. Раз в жизни человеку предоставляется шанс вернуть себе налоги за прошлый год, если он приобрел квартиру. Пока максимальный размер премии составляет 130 тысяч рублей. Для Москвы, конечно, сумма смешная, но, допустим, в Поволжье этого порой хватает, чтобы окончательно рассчитаться с кредиторами. Что люди охотно и делают.

Заберите у налоговой свои 130 тысяч!

Сколько можно сэкономить

КАЛЬКУЛЯТОР КП

Через пять лет основной долг составит 100 000 долларов. А проценты по ним за оставшиеся 10 лет - 82 50 Вот вам и экономия!

Допустим, вы взяли кредит на квартиру стоимостью 150 тысяч долларов под 15 процентов годовых на 15 лет. Попробуем посчитать, сколько можно выгадать, расплатившись всего за 5 лет. Таким образом, за первый год процент составит 22 500 долларов плюс 10 000 - плата по основному долгу. Год второй: проценты 21 000 плюс 10 000 (сумма основного долга уменьшается, соответственно проценты начисляются на остаток). Год третий: 19 500 плюс 10 00 Год четвертый: 18 000 плюс 10 00 Год пятый: 16 500 плюс 10 тысяч.

О проблемах офисной недвижимости в Киеве интервью Domik.net с Председателем Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительным директором группы компаний Планета Оболонь Алексеем КОТЕНКО.

Проблема офисной недвижимости в Киеве остается чрезвычайно острой. По мнению иностранных аналитиков, одной из причин, из-за которой крупные иностранные компании не торопятся открывать у нас свои офисы, - это дороговизна офисных площадей. Стоимость одного квадратного метра достигает 50 долларов, а то и выше, что является весьма высоким показателем даже для западноевропейских стран. Но отвечает ли это европейским стандартам? Увы, нет. Да и все ли арендодатели знают об уровне этих стандартов? Каковы они? Чем на самом деле наполнен этот сегмент коммерческой недвижимости в украинской столице?

- Алексей Юрьевич, для начала разговора как бы вы кратко определили суть и идеологию современного офисного центра?

Офисный центр второй дом

- Итак, все должно быть для жизни человека в офисе. Таким образом почти стирается грань между личной жизнью и работой

- В идеале офисный центр должен стать вторым домом. Может быть, сегодня для многих работников и их работодателей еще сложно это представить, но будущее за офисами, в которых люди будут жить. Чтобы они реально могли проводить в нем по 12 часов в день и чувствовали себя там комфортно. Уважающие себя офисы класса А, помимо самих служебных помещений, предусматривают апартаменты, где можно отдохнуть, воспользоваться ресторанами, кафетериями, фитнес-залами, бассейнами, спортивными комплексами, многим другим. На крайний случай даже переночевать. Чтобы человек не ехал в другой микрорайон, теряя время, а мог всем воспользоваться тут, на месте.

По европейской классификации

- Практически да. В Америке, Европе сегодня уже все так и устроено.

- Такая классификация существует, хотя она весьма условна. В Европе все здания, в которых находятся офисные помещения, дифференцируют по классам А, В, С и даже D. Правда, даже если взять отдельные современные комплексы, которые в нашей столице относят к классу А, то такая оценка для них весьма относительна. Неплохие по архитектуре сооружения действительно уже появились, но внутренняя инженерия их и внутренняя планировка еще оставляет желать лучшего.

- Как вы сегодня классифицируете офисную недвижимость? Какие основные черты этих классов? Благодаря чему можно сразу определить, к какому классу можно отнести то или иное помещение?

Признаков, которых надлежит придерживаться застройщики при сооружении такого рода зданий, около двадцати. А минимум шестнадцать из них должны полностью соответствовать всем требованиям класса. К примеру, это здание должно быть в административном центре или в прилегающих к нему районах хорошие места на Подоле, на Печерске и в некоторых других местах столицы.

Отдельно остановимся на наиболее важных требованиях, предъявляемых к помещениям класса А.

Второй это транспортная развязка, которая должна быть максимально удобной. Учитывается также удобство подъездов к зданию, широкие возможности для парковки возле него. В Киеве все находящиеся в центре офисные сооружения в удобных местах, но, если учесть наши пробки и загруженность улиц, то для большинства из них это фактор минус.

Первым признаком для класса А является то, что это должно быть новое здание. Ни в каком реконструированном здании невозможно устроить современную инженерию.

Чрезвычайно важный фактор это компоненты внутренней инженерии. В зданиях класса А должны присутствовать автономные системы энергоснабжения, водоснабжения. пожаротушения, вентиляции, кондиционирования и т.д. Независимо от работы городских систем, здесь все они должны реально работать. Именно поэтому для класса А требуется максимальная компьютеризация. Благодаря ей возможна дееспособность так называемой системы умный дом, которая для этого класса обязательна.

Третий признак уровень архитектуры здания. Если офисный комплекс расположен в исторической части, то сооружение должно соответствовать архитектуре этих мест. Если речь идет о местах делового центра, то непосредственно в проектировании должны быть заложены новые технологии, современные элементы отделки.

- Сколько времени такой офисный центр может быть дееспособным в случае отключения городской системы электричества или других?

Система умный дом должна обеспечивать экономию абсолютно всех ресурсов, ею они все регулируются. По подсчетам, такая система должна обеспечить экономию около 30% от всех затрат в год. Это колоссальный эффект!

Системы комфорта и безопасности

- Сколько угодно! Практически внутренние системы такого здания ничем не отличаются от централизованных. В экстренных же случаях они проявят свою самодостаточность. При отключении городских систем, резервная система обеспечит бесперебойное функционирование всего офисного центра.

- Есть ли сегодня такие лифты в Киеве?

- Говоря о других признаках, обратим внимание на лифты. Важна не столько классность этого компонента инженерии, сколько скорость лифтов. Пользователи не должны ждать появления кабины лифта после его вызова более 30 сек. Все должно быть направлено на экономию времени. Это отвечает требованиям комфорта, что особенно важно в часы пик. Изначально должна быть решена проблема первичной загрузки пассажиров: заход выход. К примеру, если в бизнес-центре может одновременно работать 3-4 тыс. человек, то в часы входа на работу и выхода из помещения будет колоссальный поток людей. В это время с использованием лифтов они должны добраться к рабочим местам в течение 2-3 мин. Для этого в одной шахте надлежит устроить движение двух лифтов одновременно и в целом рассчитать, сколько должно быть лифтов, с какой скоростью они должны работать, чтобы все происходило максимально оперативно. Это под силу только лифтам класса А.

- Какие существуют требования относительно объема площади на одного сотрудника, машиномест, других факторов?

- Да, мы делали такой анализ и можем сказать, что есть такой лифт в здании Леонардо. Но само здание не является высотным, и потому присутствие такого класса лифта непоказательно. Может быть, найдется еще несколько, не больше. В иных офисных центрах стоят хорошие лифты известных фирм, но это оборудование - средней классности. В одном офисном комплексе, который только планируется соорудить в Киеве, предполагается устройство 12 лифтов. Такие лифты класса А будут соответствовать мировым стандартам и обеспечат весь пассажиропоток.

Следует учитывать также показатель возможностей парковки машин. Идеальным вариантом в Европе и в мире считается расчет: одно машиноместо на 100 кв. м. офисных помещений. Хотя мы знаем, что это вообще-то немного. На самом деле реально на одно машиноместо используется 300 кв.м., и в Киеве этот вопрос никак не решается.

- В офисном помещении класса А для рядового сотрудника должно быть отведено не менее 6 кв.м., для менеджеров высшего звена - не менее 25 кв.м. Поэтому на сегодняшний день и существует проблема выбора таких офисных помещений, которые бы соответствовали этим требованиям. Иному потребителю по месту расположения, архитектуре в целом помещение подходит, но в нем не всегда удается найти необходимую площадь.

В идеальном варианте компания должна иметь возможность заказать все позиции системы умный дом, которых около 30: необходимое количество телефонных линий, желаемые провайдеры, частные охранные компании и т.д. Ни по одной из позиций не должно быть никаких проблем! В Киеве во многих случаях есть еще проблемы с расширением АТС, с провайдерами.

Если говорить о системе безопасности, то она предполагает обязательное видеонаблюдение, кроме того, охрану на каждом этаже и для каждого офиса отдельно.

- Да, действительно, и в ситуации с обслуживанием офисных помещений сегодня поставить точку нельзя. Для этого должна быть нанята профессиональная управляющая компания. Это не ЖЭК, не какая-то еще организация, а профессиональный управитель. Им может быть и сам девелопер. Но сегодня, как правило, застройщик непосредственно выступает управителем офисного здания. Строительная компания делает это, потому что ей проще: она знают все нюансы, какую технику или оборудование заказывали и как с ними надлежит работать. Помимо этого, в Киеве появляются и профессионые управители. В целом же, если оценивать их обслуживание по пятибалльной системе, то уровень работы в лучшем случае тянет на тройку. И все же складывается тенденция, что у каждого офисного центра есть своя обслуживающая здание компания. Иначе такой офис не может нормально функционировать.

- Алексей Юрьевич, всем известно, что сегодня вопрос эксплуатации зданий очень болезнен, по крайней мере для жилых сооружений. Как решается этот вопрос относительно офисных помещений?

- Есть еще такой признак, как высота потолков в помещениях. В мире принято, чтобы она была на уровне минимум 2,7 м. В Европе это более четко определено и более строго этого показателя придерживаются. Для наших компаний характерно несколько его увеличивать - к 2,75 м. И все же, на мой взгляд, 2.7 м. без подвесного потолка для офиса это мало.

- Как должна быть решена в офисах класса А высота потолков и планировка помещений?

В офисе класса В ничуть не хуже

Обратим также внимание на планировку помещений. Она должна быть открытой. И это касается не только помещений класса А, но и класса В. Чтобы компания вошла в помещение и сделала расстановку в нем своей мебели или рабочих мест так, как ей этого хочется.

- Теоретически эти два класса отличаются только тем, что у класса А должны обязательно присутствовать все те параметры, которые я перечислил. У класса В некоторые 2-3 параметра могут уступать. Скажем, по месту расположения в Киеве здание может находиться близко к исторической среде, но не в ней самой.

- А если взять класс В, то чем он существенно отличается от класса А?

- Большим недостатком это считаться не будет.

- А если, допустим, фитнес-центр будет отсутствовать?

- Давайте проведем аналогию, к примеру, с гостиницами классов 4-х 5-ти звезд. Согласитесь, что класс 4-звездочной гостиницы может ничем не отличаться от 5-звездочной, или отличаться настолько, что клиент даже этого не заметит. А реально 5-звездочная гостиница отличается тем, скажем, что там три бассейна, а в 4-звездочной их два. Может быть, в офисном центре класса В будет не фитнес-центр, а минимально тренажерный зал, ресторанчик, массажный кабинет. Тогда, как в классе А должно быть все по максимуму. Причем бассейн для него возможен, но не обязателен. Такого рода вопрос каждый девелопер решает для себя с целью привлечение потребителей.

- Но ведь тогда сама идея офиса, в котором почти живут люди, реализована не будет?

- Да, и чтобы его производительность, своего рода коэффициент полезного действия, благодаря этому, была максимальной.

- Иными словами, в классах А и В все решения отталкиваются от того, что время это деньги

- Что характерно для других классов С и D?

Кабинетная система с минимумом комфорта

Класс D еще проще. Это может быть обычное административное здание производственного предприятия. Потребители заходят на территорию этого предприятия через заводской КПП, поднимаются на свой этаж, где расположены несколько арендованных офисных комнат с надписями о фирме над дверями.

- К классу С можно отнести как новые здания, так и реконструированные. Офис класса С это, как правило, известная всем кабинетная система. Особых требований к ремонту не предъявляется. О внутренней инфраструктуре в таком варианте речь вообще не идет. Это место, в котором только предоставляются кабинеты для офисов, телефоны с ограниченным количеством линий, туалеты. Абсолютный минимум.

Офисная недвижимость в столице: догонит ли Киев Европу? Ч. 2

К примеру, в Киеве, к классу С можно отнести бизнес-центр Плаза, что на Московском проспекте. Это реконструированное здание. Возраст его, в прошлом долгостроя, уже около 20 лет. Здесь предполагались какие-то производственные цеха. То есть здания класса С могут быть совсем убогими, вплоть до уровня класса D, но могут быть и переделанные под офис, где хоть минимально, но удовлетворены какие-то требования. Пусть они не оснащены современным оборудованием, но более менее комфортные. В них есть отдельный вход, два лифта, 3-5 телефонных линий.

Борьбы классов на рынке нет. Преобладает один

Решение острейшей проблемы офисной недвижимости требует осознания главных требований, которые предъявляются к зданиям разного класса офисов. Об этом шла речь в первой части настоящей публикации. Продолжая разговор на эту тему с Председателем Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительным директором группы компаний Планета Оболонь Алексеем КОТЕНКО, редакция Domik.net попросила дать анализ фактического состояния дел на рынке. Кроме того, мы повели разговор о том, какой объем предложения офисных помещений необходим столице, чтобы ценовая ситуация существенно изменилась, и о других аспектах проблемы.

- Класс А в украинской столице представлен разве что двумя-тремя зданиями, то есть весьма мало. Больше всего, на наш взгляд, здесь представлен класс С. Пусть это не убогие, но реконструированные или в оптимальные сроки построенные здания.

- Алексей Юрьевич, мы говорили об офисных зданиях по европейской классификации. Сегодня ее стараются применять и у нас. Насколько насыщены эти сектора в Киеве? Скажем, класс А у нас представлен или его вообще нет? Какие тенденции ощутимы?

- На ваш взгляд, почему сегодня в Киеве, в основном, сдают в аренду, но не продают?

На сегодняшний день ощутима тенденция повышения спроса минимум на класс В. На них сейчас наибольший спрос.

Суть в том, что класс А, как мы уже говорили, реально не представлен. Но что-то озвучено именно как класс А и, соответственно, за помещения в такого рода зданиях взимается цена Наши строители сооружают здания как можно дешевле (с использованием в нем обычных или средней классности лифтов, с минимальной, относительно дешевой отделкой), чтобы затрат было минимум, а прибыль получилась максимальной. Если по статистике нормальный офис (для этого уже существует общепринятая формула расчета арендной стоимости квадратного метра) должен быть окупаем за 5-7 лет, то у нас, как утверждают эксперты, окупаемости добиваются за 1,5 года. Только за счет того, что помещение названо классом А! Так какой же смысл сразу продавать такое здание, если его можно посредством аренды за столь короткий срок окупить, и только потом уже продать?

- Как нам известно, в Москве бизнес-центры уже во многих случаях продаются. По статистике, примерно 50 на 50 продажа и аренда.

- Возвращаясь к теме класса А, какие цены преобладают сегодня в немногочисленных зданиях этого класса?

К вопросу о ценах и объемах предложения

- Какова потребность в офисных помещениях киевского рынка, на ваш взгляд?

- Со значительной натяжкой можно отнести к классу А здание Леонардо. При аренде стоимость квадратного метра полезной площади здесь 80 долл. США с учетом НДС. При продаже квадратный метр стоит 10 тыс. долл.

В наиболее современном киевском офисном помещении 35-40 тыс. кв.м. общей площади, и вакантного предложения в этом здании нет. В столице же, по оценкам экспертов, необходимо 500-800 тыс. кв.м. офисных площадей для того, чтобы стабилизировать ситуацию и чтобы началась жесткая конкуренция по классности. То есть, когда уже человек может задуматься: если есть конкретное количество офисных площадей класса А, то дальше остается только выбрать наиболее подходящее по цене и уровню качества. Спрос и предложение более-менее начнут выравниваться только при таком количестве.

- Если говорить в двух словах, то потребность эта колоссальная. По статистике, в Киеве свободных или вакантных площадей не более 5% - в то время, когда нормальные показатели 8-10%.

- Да, согласен с вами! И совершенно оправдано в связи с этим сегодня говорить о своего рода болезни рынка - из-за катастрофически малого предложения.

- Люди, имеющие бизнес и использующие офисы в городах Европы, говорят нам, что платить у нас по 50 или 80 долл. за кв.м. офиса это очень дорого даже для них.

- Могу сказать, что сейчас уже работает где-то 10-15% компаний, которые сами по себе никакого непосредственного отношения к Украине не имеют, в том числе и 3-4% - московские. Большинство действует через подставных украинских резидентов. Можно надеяться, что тенденция к увеличению части застройщиков с высокими европейскими стандартами производства будет углубляться.

- Представляется странным то, что на рынке жилой недвижимости есть проблема, суть которой в нежелании строителей видеть конкуренцию. Это позволяет им строить, как говорится, что попало и продавать за весьма большие деньги. Но ведь есть немало солидных и известных западных компаний, которые пытались проникнуть на наш рынок, но их сегодня здесь нет.

- Реализованных и реализующихся проектов немало. Есть данные, учитывающие завершенные постройки, которые только формально не сданы в эксплуатацию, но уже действуют. Они включают в себя здания класса А и В. К примеру, будет открыт современный офис на Спортивной площади, на ул. Боженко Антоновича, Львовские ворота на ул. Артема и ряд других. Они сами позиционируются как класс В и А. Я назвал только часть айсберга. А до конца 2007 середины 2008 гг., как стало известно, предполагается ввести примерно 300 тыс. кв.м. офисных площадей.

- И все-таки иностранных строителей не так много, чтобы решить проблему украинского дефицита. А по объему предложений класса А, В рынком выдвигается необходимость в десять раз больше, чем есть. Есть ли какие-то проекты, которые сейчас реализуются?

- Соответственно, за это время могут быть созданы заделы, которые позволят к 2010-2012 гг. дополнительно ввести такие же объемы?

Реалии ожиданий

- Какова же к моменту будущего насыщения рынка может быть стоимость квадратного метра офиса?

- Да, действительно, где-то к 2010-2011 гг. ситуация на рынке может быть близкой к выравниванию соотношения между предложением и спросом.

- Возможен ли какой-то спад цен?

- Сейчас еще сложно ответить на этот вопрос настолько нестабилен рынок. По моему мнению, цены в любом случае будут расти, потому что реальных причини для спада нет. И есть колоссальный спрос. При этом есть цена, которая никому непонятна. Надо учесть также, что основные арендаторы помещений класса А это иностранные компании (минимум 70% всего количества потребителей). Они готовы платить, потому что им нужны свои места на наших рынках, и у них выбора нет. Но как только произойдет определенное насыщение, такого огромного спроса наблюдаться уже не будет.

Выравнивание соотношения спроса и предложения тоже неоднозначный процесс. Ведь даже на момент, когда в Киеве уже будет введено 500 тыс. кв.м. офисных площадей, не исключено, что здесь появится больше компаний, желающих работать в нашей столице. Ведь через 5 лет экономическая ситуация наверняка изменится.

- Да, по оценкам экспертов, процентов на 30 возможно. Но пока что мы предполагаем только рост. Ведь не так давно строительные организации обещали, что они сдадут в 2007 г. те объекты, о которых мы упоминали, но им это не удалось. По некоторым просто нет разрешения пожарных служб, по некоторым другие причины.

- Алексей Юрьевич, какой объем офисных площадей класса В сегодня в Киеве?

Есть и такая тенденция: в ряде киевских бизнес-центров происходят спекулятивные приобретения помещений. В отдельных из них как будто ничего не продается, а исключительно сдается в аренду. И все же часть площадей в них продана. Впоследствии они также сдаются в аренду. Потому говоря о 5% вакантных площадей, следует учесть, что из остальных занятых 95% где-то 2030% приобретены со спекулятивной целью - чтобы дальше сдавать в аренду или продавать как на вторичном рынке.

- Можно ли ожидать, что в Киеве в будущем будут отдавать предпочтение продажам офисов перед арендой?

- Порядка 200 тыс. кв.м. На наш взгляд, из названных 500 тыс. кв.м., которые уже сейчас необходимы, где-то 350-400 тыс. кв.м. должны быть класса В, остальные 150 тыс. кв.м. класса А. Класс А все же рассчитан на клиентов VIP-уровня, которых не так много.

- Ощущается ли, что сейчас существуют какие-либо искусственные преграды для насыщения рынка?

- Да, мы предполагаем, что именно так и будет. Насыщение предложения и конкуренция сделают более выгодной продажу перед арендой, поскольку срок окупаемости проекта 5-7 лет.

И об одном тонком вопросе - откровенно

- Да, это все те же известные преграды относительно отводов земельных участков, запрет на строительство высотных зданий, требования разных служб к примеру, пожарной.

- Лично мне такими вопросами заниматься не приходилось. Такой процент в проект не закладывается. Это весьма тонкий и индивидуальный вопрос. Но по рассказам знаю, что это тоже зависит от ряда факторов. В зависимости от того, с чиновниками какого уровня приходится иметь дело, где компания намерена строить здание, какие проблемы при этом приходится решать. К примеру, решение вопроса с жильцами, которых необходимо отселить. Если люди не согласны и устраиваются общественные слушания, то это тоже происходит не так прозрачно, как это представляется. Организовывается определенная инициативная группа бастующих, чьи выступления и сами общественные слушания протоколируются. Все происходит согласно законодательству, но со своими людьми, которые реально и живут на массиве, где должно быть строительство. Да, такая акция стоит денег Но потом появляются реальные несогласные и им говорят: уже вопрос решен, вы опоздали: мол, другие жильцы все провели, есть официальные подписи, все с ними согласовано, решения слушаний зарегистрированы в мэрии, прошли суды. По такой вот схеме это делается, как говорится, сплошь и рядом.

- Большой ли удельный вес взяток в себестоимости затрат девелопера еще на уровне проекта?

На возможность удорожания заимствований российских банков вследствие кризиса на ипотечном рынке США указал в понедельник вечером в эфире телеканала Вести 24 первый зампред Центробанка Алексей Улюкаев. С ним согласен и бывший зампред ЦБ Сергей Алексашенко, ныне гендиректор компании Меррилл Линч Секьюритиз. По его словам, так как финансовая система глобальная, то этот кризис затронет и Россию. Главным образом, он скажется на российских банках и компаниях, для которых станет дороже брать деньги на внешних рынках, заявил НГ Алексашенко и добавил, что это может привести к удорожанию ипотеки.

- Спасибо.
Кризис на ипотечном рынке США ставит под вопрос выполнение обещаний первого вице-премьера Дмитрия Медведева резко снизить в ближайшие годы ставку по ипотечным кредитам на российском рынке. Вызванное кризисом удорожание кредитных ресурсов на мировом рынке может не позволить российским банкам и дальше снижать кредитные ставки. Соответственно могут не оправдаться заложенные в приоритетный нацпроект Доступное жилье расчеты на развитие ипотеки.

Отметим, что в 2006 году средняя ставка по ипотечным кредитам составила примерно 11% годовых в рублях, в 2008 году согласно индикаторам нацпроекта она должна снизиться до 10%, в 2010 году до 8%, а к 2015 году вообще до 2 4%.

Опасения о грядущем удорожании ипотеки совпали с решением Москоммерцбанка, одного из лидеров рынка ипотечного кредитования, повысить с понедельника ставки по ряду ипотечных кредитов на 0,5 1%. И хотя другие банки пока не последовали этим путем наоборот, в понедельник Альфа-банк и банк Возрождение объявили о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, не исключено, что добиться указанных в нацпроекте Доступное жилье ориентиров не удастся.

Аналитик Совлинк Ольга Беленькая не исключает, что банки повысят ставки по ипотечным кредитам в ответ на подорожание денег на внешних рынках, откуда они привлекали средства для финансирования ипотечных программ. Следствием этого может стать некоторое снижение темпов роста выданных кредитов. Это самый быстрорастущий сегмент рынка банковских услуг населению, заявила Ольга Беленькая. В 2006 году он вырос на 188%, в первом квартале 2007 года к соответствующему периоду прошлого года рост составил 191%. Впрочем, признала аналитик, принципиального влияния на рынок недвижимости повышение ставок на 0,5 1% не окажет, поскольку повышение ставок может быть компенсировано увеличением сроков кредитования, что позволит сохранить стоимость регулярных платежей примерно на том же уровне. Снижение спроса на ипотечные продукты может случиться, если банки повысят ставки по ним не менее чем на 3 4%, считает Беленькая.

Между тем, в нацпроекте большая роль отводится именно развитию ипотеки. По словам Дмитрия Медведева, в 2006 году рынок ипотеки достиг 260 млрд. руб., а в этом году ставилась задача выдать кредитов на 300 млрд. руб. В последующие годы ожидается рост этого показателя, однако, оправдаются ли в полной мере надежды в условиях, если ставка по кредитам перестанет снижаться, не очень ясно. Очевидно, что чем выше ставка, тем ипотечные кредиты становятся менее доступными для населения. И это при том, что число семей, способных воспользоваться ипотекой, и так снижается. По словам Дмитрия Медведева, если в 2006 году их доля составляла 12%, то в 2007 году - уже не более 10%.

При этом Сергей Алексашенко считает, что серьезное влияние на российский рынок недвижимости изменение процентных ставок по ипотечным кредитам и возможное сокращение объемов кредитов едва ли окажут. Цены на жилье упадут лишь в том случае, если банки вообще прекратят выдавать ипотечные кредиты, считает Алексашенко.

На лучшее рассчитывают и другие эксперты. Глобальных изменений произойти не должно, отмечает руководитель департамента оценки ООО Финэкспертиза Наталья Самохина. По ее словам, рынок недвижимости достаточно стабилен и у него есть запас прочности к подобным потрясениям. С таким выводом согласен и вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Повышение ставки на 0,5% существенной роли не играет, с учетом того, что до этого ставки были снижены. Это не рост в 2 3%, сказал он. Кроме того, в России до 70% денег привлекается на внутреннем рынке, следовательно, последствия кризиса на мировых финансовых рынках будут не столь ощутимы. Хотя, признал Апрелев, ситуация на рынке кредитования совсем не простая. В России нет отлаженной системы рефинансирования ипотечного кредитования, нет длинных денег. Банки вынуждены привлекать депозиты сроком на 3 5 лет, а выдают ипотечные кредиты на срок до 25 лет, что создает угрозу для их стабильности.



Главная --> Публикации