Главная --> Публикации --> Отпочковаться по кампанелле Государство забирает у дачников 40 млрд рублей Скандальная доминанта Возможно полное замирание цен Внутриквартальные территории потеряны для строителей

По замкнутому кругу
Впрочем, неискушенным в тонкостях риэлторского дела участникам Круглого стола, доводы обеих сторон показались резонными. Например, Сергей Крячков, директор департамента маркетинга Агентства Нового типа Открытая компания был уверен, что у риэлторского кризиса несколько составляющих. Мало того, что в последнее время резко упала репутация самих риэлторов, так многие, как крупные, так и мелкие агентства, вдобавок испытывают кадровый голод. Количество грамотных и опытных специалистов катастрофически сокращается. Отсюда и все беды: нехватка людей зеркально отражается на качестве оказываемых услуг. Текучесть кадров в агентствах достигает 70 процентов. А если учесть, что часть времени уходит на адаптацию, то, о высоком качестве обслуживания говорить не приходится.

Во время проведения Круглого стола Новое на рынке риэлторских услуг, организованного ИД Квартира. Дача. Офис, который прошел в рамках международной выставки недвижимости ДОМЭКСПО, между его участниками разгорелся спор. Одни эксперты небезосновательно уверяли, что рынок риэлторских услуг переживает глубокий кризис. Другие, наоборот, предъявляли доказательства о том, что никакого кризиса нет. А если предпосылки к этому и появятся, то у брокеров имеется немало способов подавления его в зародыше. Например, возлагались надежды на широкое внедрение системы CRM.

Надо добавить, что выступление спикера основывалось на данных самых свежих социологических опросов и исследований, проведенных в городах России в августе 2007 года. Если 30 процентов опрошенных вообще ничего не знают о деятельности риэлторов, то другие две группы (40 и 30 процентов респондентов) разделились во мнениях. Первые знакомы с деятельность риэлторского труда, другие знают о нем понаслышке. И лишь каждый 7-8-й из опрошенных россиян либо уже воспользовались услугами риэлторских агентств, либо предполагают это сделать. Только 54 процента людей, получивших помощь при покупке или продаже квартиры, остались довольной услугой. Остальные, как говорится, не оценили качество сервиса. А 18 процентов респондентов заявили, что риэлторы ничем не отличаются от черных маклеров. Страшно подумать, почти каждый второй россиянин подвергает сомнению правовые действия риэлтора.

Да и в штатах фирм и компаний происходит постоянный поиск и отбор решительных и талантливых, кого можно выдвигать на руководящие должности. А недостаток кандидатов оборачивается слабым управлением, недостаточным контролем за деятельностью агентов. Получается замкнутый круг, - комментирует Сергей Крячков, - Низкое качество обслуживания, создает неважную репутацию компании. Плохая репутация, в свою очередь, отражается на подборе кадров. А нехватка специалистов выливается в плохую управляемость коллективом, что влияет на трудовую дисциплину. И вся цепочка проблем повторяется заново.

Теперь страна сильно изменилась, и из других профессий переквалифицироваться в риэлторы мало кто желает. Поэтому в Агентстве Нового типа Открытая компания господствует модель полного разделения труда. Катализатором выступает отдел рекламы, откуда в массы уходит информация об услугах, предоставляемых компанией. Клиентов встречают консультанты, которые рассказывают о ситуации на рынке недвижимости, информируют о стоимости столичных квартир. Правоведы знакомят потенциальных продавцов и покупателей с правоустанавливающими документами, объясняют, как должна происходить оплата или консультируют продавцов по юридическим тонкостям. Только после этого потенциальные покупатели передаются специалистам, кто работает либо на рынке вторичного жилья, либо на объектах застройки. Они осуществляют всесторонний показ дома и квартир, знакомят покупателей с инфраструктурой района. Не трудно догадаться, что и офисные сотрудники, и специалисты, работающие на объектах, лишь проводники на разных этапах одного и того же технолог
ического процесса. То есть у каждого сотрудника, задействованного в цепочке своя задача. Только такая специализация, по мнению спикера, помогает справляться в условиях риэлторского кризиса.

Каков же выход из создавшейся ситуации? С. Крячков видит его в детальной специализации каждого из сотрудников агентства по работе с недвижимостью. Время всезнаек, по его утверждению, проходит. Если 15-17 лет назад, когда в риэлторский бизнес вливались безработные инженеры, врачи, учителя и люди других самых разных профессий, которыми руководило желание найти работу и прокормить семью, и которым приходилось осваивать брокерскую деятельность во всем объеме, то теперь таких учеников найти крайне трудно. Учебных заведений, кроме курсов, по подготовке кадров в области недвижимости по-прежнему не существует.

Это целая стратегия, которая нацелена на создание долговременных и прибыльных взаимоотношений с клиентами через понимание их индивидуальных потребностей. Кроме того, помимо решения задач, непосредственно направленных на повышение лояльности клиентов, CRM способствует оптимизации деятельности компании в целом.

Не ждать с моря погоды
А вот Ольга Гусева, руководитель департамента маркетинга ГК Домостроитель, выступившая с докладом Система CRM как один из ключевых элементов повышения уровня сервиса на рынке недвижимости, крайне удивилась: о каком кризисе идет речь? После ценового рывка, у покупателя, наоборот, проснулся интерес к приобретению жилой недвижимости. Об этом говорит возрастающее количество клиентов. Но даже если предположить наличие кризиса, то и в этих условиях компаниям нужно думать о развитии. Не стоит дожидаться трудных дней, а потом паниковать, лучше всего заранее освоить систему CRM.

Как пояснила Ольга Гусева, для того чтобы предложить клиенту ту или иную услугу, которая бы отвечала всем его порой даже не высказанным пожеланиям, мало стандартных отношений, какие сложились еще вчера в большинстве компаний и агентств. CRM основывается, прежде всего, на комплексе статистических закономерностей. Они могут быть самыми разными, начиная от самого активного возраста покупателей квартир, и заканчивая темпами продаж в то или иное время года. Вооружившись данными системы, у агента появится возможность более тесного взаимодействие с клиентом, понимание не только его потребностей, но и своевременной реакции на них. CRM позволяет выработать не только единый стандарт качества обслуживания, но в то же время найти свой, индивидуальный стиль общения с потребителем.

Что такое СRМ? обратилась к залу Ольга Гусева, - Это эффективный инструмент для взаимоотношений с клиентами. Это к тому же и инструмент для достижения собственных целей в бизнесе. Это качественный и количественный источник информации. Это - источником новых идей. Сегодня, зачастую, мы ориентируемся только на собственный опыт и интуицию. Но соответствует ли наша интуиция истинным потребительским запросам? Не всегда. Чего уж скрывать, иногда, казалось бы, даже самая интересная рекламная компания успеха не приносит. По одной простой причине, что ее организаторы не смогли найти своего потребителя. В итоге получается, что человеку, который сидит на диете, мы стараемся продать торты и пирожные.

Некоторое время назад мне довелось регистрировать ипотеку в одном подмосковном городе. Сотрудникам регистрационной палаты был сдан под расписку ряд документов, в том числе доверенности сторон сделки на их представителя, нотариально заверенные копии учредительных документов, три оригинальных экземпляра договора ипотеки, нотариально заверенная копия кредитного договора и копии свидетельств о праве собственности на закладываемые объекты.

Стоит сказать, что внедрение CRM позволило ГК Домостроитель создать единую клиентскую базу данных, автоматизировать процесс продаж и маркетинга, значительно сократить количество рутинных операций, а также сроков реагирования на запросы клиентов, интегрировать систему с сайтом компании и многое другое.
По закону договор ипотеки должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. Человек неподготовленный при походе туда может потерять время и нервы. Юрист М2 рассказывает о том, какие сюрпризы ожидают посетителей регистрационных палат в Московской области.

Уведомление о приостановлении регистрации договора было датировано днем, когда я приезжал в регистрационную палату за документами во второй раз и получил ответ, что документы пока не готовы. Возникает вопрос: как в таком случае могло появиться уведомление о приостановлении регистрации? Допустим, его изготовили позднее, а прошедшее число поставили случайно. Регистратор просто ошибся, с кем не бывает.

В назначенный срок я прибыл получать зарегистрированные договоры и услышал в ответ сакраментальное приходите завтра. Так повторялось несколько раз, пока мне не заявили, что регистрация договора ипотеки приостановлена, уведомление будет мне вручено. В самом факте приостановки нет ничего необычного, но обстоятельства, сопровождавшие ее, немало меня озадачили.

Но все упомянутые недочеты меркнут по сравнению с тем, о чем пойдет речь далее. Если все вышеуказанные требования в принципе законны (если бы документы уже не были предоставлены ранее), то все остальное повергает в ступор.

Но это недоразумение, к сожалению, оказалось не единственным. В частности, вызывал удивление перечень недочетов, из-за которых регистрация не могла быть завершена. В частности, в уведомлении говорилось, что стороны не предоставили документы, подтверждающие полномочия лиц, которые подписали доверенности на представителя. Между тем в расписке указано, что заявителем сданы копии протоколов и приказов о назначении соответствующих лиц на руководящие должности.
Согласно уведомлению, стороны забыли нотариальные копии учредительных и иных документов, необходимых для осуществления регистрации. Но если бы специалист, готовивший уведомление, потрудился свериться с распиской, он бы увидел, что все эти документы были сданы. А вот куда они могли деться в регистрационной палате никто не знает.

По каким причинам появились все остальные требования тоже не совсем ясно. Вспоминается фраза из анекдота: Ну не нравишься ты мне! Но чиновник обязан делать свою работу в соответствии с законодательством, а не со своим внутренним убеждением. Что самое обидное никакие законные методы борьбы применить к этим чиновникам нельзя.

В уведомлении чиновники сообщают, что процесс регистрации договора приостановлен в связи с тем, что заявителем не были предоставлены: справка о соотношении суммы сделки и активов организации по балансу на последнюю отчетную дату, сам баланс с отметкой налоговой службы о его принятии, справка из ИФНС об отсутствии задолженностей по обязательным бюджетным платежам, а также уведомление собственника земельного участка о залоге объектов, расположенных на этом участке. Почему я должен уведомлять собственника земли об операциях со своей недвижимостью, не понятно. Как собственник имущества, по закону я имею право его продать, подарить, уничтожить, заложить, никого не уведомляя о своих действиях.

Если сравнивать с остальными сферами рынка недвижимости куплей-продажей вторичного или первичного жилья, то рынок найма уютно засиделся в старых добрых 1990-х. И вытягивают его оттуда вовсе не городские власти, а потерпевшие и риэлторы, которым небезразлична собственная репутация.

Снять квартиру в Москве тяжело: дорого, хлопотно и небезопасно. Нельзя сказать, чтобы городские власти не пытались контролировать частный наем эту своеобразную сферу рынка недвижимости. Но властям интересна преимущественно заключительная фаза процесса регистрация договора аренды с уплатой соответствующего налога. В остальном нанимателю предоставлена полная свобода в общении с откровенными мошенниками и жуликоватыми владельцами жилья.

И проводили. Встал, отряхнулся и подался в управу. Так, мол, и так: на вашей территории, ваши арендаторы. А там смеются: Взрослый человек, а ведете себя как ребенок! Во-первых, нужно обращаться в солидные булочные, зарекомендовавшие себя многолетней работой на рынке. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Во-вторых, в нормальной булочной на стене кабинета директора висят все реквизиты и копия лицензии на торговлю продуктами питания. Какой у них номер лицензии? Не знаете? То-то же! В-третьих, нужно внимательно изучать договор кассовый чек. Какие у вас претензии к чеку?

Плюшка московская
Вышел утром в булочную. Продавщица подала нарезной батон и московскую плюшку, приняла сторублевую купюру, положила в ячейку кассы и мило улыбнулась:
Что еще?
А сдачу?
Сдачу? Какую еще сдачу? Паша, проводи.

А ведь для того, чтобы называть себя агентством недвижимости, даже лицензия не нужна (в отличие от булочной).

Скажете, бред? За две ночи прочитал на разных сайтах не менее полутора тысяч историй тех, кто в поисках съемной квартиры нарвался на так называемые информационные агентства. Мошенников, которые ничего не имеют против слова агентство, но отбрасывают в своих названиях слово информационное и добавляют слово недвижимости.
Юлия С. обратилась в одно из них. Ей тут же нашли подходящую квартиру, предложив подписать договор и заплатить 4 тыс. руб. за услугу и еще 100 руб. за бланки договоров (Чеки не дают, говорят, что автомат сломан). Дальнейшее понятно: данные о квартирах (адреса и телефоны), которые предоставляли девушке, оказывались ложными или устаревшими. Наконец, она заметила, что к договору не подкопаешься обязуются лишь предоставлять варианты квартир, а за правильность данных ответственности не несут. Юлия отправилась в агентство, где ей доходчиво объяснили смысл литературного термина оксюморон (сочетание несовместимого: медленно поспешая, светлая грусть и т. п.): На вопрос о возврате денег меня обложили матом, обвинили во фригидности и сказали, чтобы я, проститутка, пошла вон. Не связывайтесь с ними.

Информационщики чутко реагируют на критику. Наши предложения подозрительно дешевы? Подтягиваем цены ближе к рыночным: при таком спросе клиенты все равно валят косяком. Серьезные агентства не суют листок с телефонами, а напрямую сводят клиента с наймодателем? Отлично! Даем клиенту поговорить по телефону с владельцем квартиры и лично договориться о встрече.

Нет предела совершенству
Лохотрон!, Кидалово!, Воры!, Мошенники! это самые приличные эпитеты для упомянутых агентств. Обманутых клиентов душит обида, они злоупотребляют восклицательными знаками. Люди! Будьте бдительны! многие цитируют слова героя-антифашиста, не подозревая, что их случай почти в точности повторяется в топике десятки и сотни раз.
Сообщение Юлии С. помечено концом августа этого года, но ее обидчики выглядят динозаврами из 2004-го.

Все советуют вам платить только по факту? Естественно! Агент не просто передает вас хозяйке с рук на руки, а даже помогает немного подвинуть цену. Он получает только свои копеечные комиссионные, деньги хозяйке вы отдадите завтра по факту вселения (тогда же она передаст вам договор, вот только сегодня съездит к сыну за паспортом). Агент даже предупредит вас: Я печать поставил, но вы посмотрите, чтобы паспортные данные были правильно записаны. Лучше запишите сами, дама пожилая. А если завтра вас ждет закрытая железная дверь и записка: Срочно уехала к заболевшей внучке в Кукушкино, то какие претензии к агентству? Читайте договор.

Честные агентства предоставляют выездного агента, а информационщики по три раза назначают встречу и динамят? Без вопросов! Наш агент везет вас по выбранному адресу к радушному хозяину.

Чаще пострадавшие от какого-либо агентства ищут друг друга или зовут друзей на помощь, устраивают пикеты и объясняют ситуацию потенциальным клиентам. В случае силового контакта с охраной вызывают милицию. Вместо наряда обычно появляется участковый и, переговорив с директором агентства тет-а-тет, приглашает пострадавших за расчетом. Встречаются на форумах и угрозы неизбежной кары.

Впрочем, хамство, как и талант, не зароешь. Настырных лохов оскорбляют и даже бьют. Те сопротивляются, как могут. В свое время все ленты облетела новость о клиенте, который пришел в агентство с коробкой торта, но ее содержимое, которым он залепил в лицо директору, было отнюдь не тортом.

Единственная надежда на то, что в подавляющем большинстве случаев лохотронщики засвечивают свое настоящее имя и паспортные данные. Кое-где в подземных переходах продаются базы данных, позволяющие определить имя и адрес владельца мобильного телефона по номеру. Но мы ни в коем случае не рекомендуем применять этот метод идентификации, поскольку он противозаконен.

Агентства с ласковыми именами
Справедливость восторжествовала, и группа граждан отбила свои кровные. Что дальше? Да ничего. Напишут они на нескольких форумах что-то вроде: Ахтунг! Агентство Мустанг-консалтинг лохотронщики! Адрес: ул. Недотыкина, 13, в подвале. Агент Александр Алексеевич. Контактный телефон: 012 34 5 Они будут уверены, что поставили на лоб мошеннику пожизненное клеймо. Но через пару месяцев в подвале на Перетыкина, 31, появится кристально чистое агентство Хризантема-диалог, в котором будет работать все тот же Алексей Александрович.

Да, обращение в известную фирму по определению гарантирует от контакта с информационщиками. Но много ли надежных агентств известно москвичу? А иногороднему? К тому же фирмочки обычно эксплуатируют не хризантему и не мустанга, а корни, узнаваемые до затертости: пром, строй, бизнес, инвест и т. п. А наряду с очень известной компанией, зарегистрированной как ЗАО, в Москве некоторое время действовало информагентство с тем же названием, но ООО.
К сожалению, три четыре солидные компании на рынке аренды практически монополизм, явление неприятное и опасное для рынка. Факторы, которые ведут к этому, следует устранять, а не поддерживать.

Особенно ценны сообщения тех агентств недвижимости (настоящих), которые не боятся выносить сор из избы и помещают подробные сведения об уличенных в мошенничестве сотрудниках. Но заявлять, что даже в солидной компании есть риск нарваться на нечистоплотного агента, который исчезнет с вашими деньгами, несправедливо: настоящее агентство недвижимости исправляет свои ошибки.

Наймодатель не имеет права вламываться в квартиру, когда ему вздумается. И этот вопрос (вплоть до смены замка и хранения опечатанного запасного ключа у председателя ТСЖ или другого лица) вам придется решать самостоятельно. Часто хамство арендодателя и бегство квартиранта это усложненный вариант все того же лохотрона. Но и солидные компании в таких случаях зачастую беспомощны и не спешат выручать своего бывшего клиента.

Когда агент встречает агента
Впрочем, даже 15 лет компании на рынке не спасут ее клиента от причуд наймодателя. Компания обеспечит справки, подтверждающие психическое здоровье и отсутствие наркозависимости у владельца квартиры, но они не всегда могут (да и хотят) объяснять ему, что квартирант это собственник на правах аренды.

Если память на цифры слабовата, записывайте телефоны в простенькой таблице (лучше по последней цифре), хотя бы с указанием станции метро. Решите заранее, годятся ли для вас такие объявления: цена по договоренности, кв. пустая на длит. срок, для одинокой девушки/женщины, камин, двуспальная кровать, биде или те же камин и биде, но строго для граждан РФ. Примите также за истину, что найти квартиру в Москве, да еще в 5 10 мин пешком от метро, дешевле, чем за 19 20 тыс. в месяц, практически невозможно. 17 тыс. очень подозрительно. Дешевле зачеркивайте сразу.

Кроме того, значительная часть объявлений об аренде в газетах принадлежит не хозяевам (зачем им напрягаться, если услугу оплачивает съемщик?), не лохотронщикам и не крупным агентствам, а агентствам небольшим, но вполне приличным. Проблема в том, что, когда встречаются два агента, им приходится урегулировать вопрос гонорара. Каким-то образом получается, что за все платит арендатор. Вам это надо? Поэтому есть смысл самому заняться поиском и обзвонить с утра объявления из свежей газеты. Опыт общения с хозяевами и риэлторами, которые выдают себя за таковых, в любом случае не повредит.

Куда ты денешься?
Почему власти не борются против информагентств, деятельность которых полностью подпадает под определение мошенничества (ст. 159 Уголовного кодекса)? На ум приходят два ответа, которые вовсе не противоречат друг другу.
Первый ответ: а зачем? Ничего похожего на движение обманутых дольщиков не возникнет. К тому же съемное жилье в значительной мере проблема приезжих. Они (белые, синие воротнички, а в большей степени даже черные) жизненно необходимы Москве. Нечто вроде германской или калифорнийской акции День без гастарбайтера это ясно продемонстрировало бы. Но не припомню ни одной речи столичных чиновников со словами благодарности иногородним и иностранным работникам. И ни одной речи без нескрываемого посыла: Здесь вам не папин дом! Ничего против информационщиков не должны иметь и солидные агентства недвижимости, ведь в конечном счете обманутый и морально подготовленный к солидным тратам клиент идет к ним.

И приступайте. Исходите из того, что вам будут врать в ответ на все вопросы: Да, компания Промстройбизнесинвест. Сайт? Временно на реконструкции. Холодильник? Конечно, есть, это ведь второй по важности предмет после унитаза. Хозяйка? Учительница немецкого языка, чудесная женщина. Нет, в тот же день вселиться нельзя. Как зачем ей два дня? Да, конечно, ей есть где жить, раз она сдает квартиру, но... Ей хватит одного дня! Устраивает? и т. д. Когда надоедят подобные диалоги, сделайте предложение, которое не дает возможности увести разговор в сторону: Встречаемся на квартире. У хозяина с вами договор, мне вас не обойти. Деньги со мной. Берете бланки, смотрим квартиру, едем к нотариусу, подписываем, расплачиваемся, я остаюсь в квартире. Дел на пару часов.

Мы вовсе не утверждаем, что властям города, решившим в течение нескольких лет построить десятки или сотни доходных домов, выгодна дороговизна и неустроенность рынка частного найма. И тем более не говорим, что им выгодна некоторая криминализация этого рынка, которая погонит соискателей жилья в доходный дом. Мы просто предполагаем, что борьба с этими явлениями не станет приоритетной для городских властей.

Второй ответ: похоже, столичные и федеральные власти обратили внимание на очередной, кажется, четвертый (после ипотеки, многоэтажного и малоэтажного строительства) эликсир для нацпроекта Доступное жилье доходные дома. Этот вид недвижимости действительно способен привлечь значительные инвестиции, ведь он сулит долговременный, надежный и не слишком хлопотный актив. Очевидно, привлекательность, рентабельность рынка доходных домов, принадлежащих крупным собственникам (девелоперам или муниципалитетам), в значительной мере зависит от состояния дел на смежном рынке частного найма.

В сфере аренды дорогого жилья в качестве средств продвижения могут использоваться и стандартные инструменты (Интернет, специализированная пресса), и креативные решения, такие, как виртуальные экскурсии по объекту, которые позволяют арендатору подобрать жилье и сэкономить при этом время.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
На рынке аренды жилья Москвы действительно очень высок объем теневых сделок. Особенно это характерно для нижнего ценового сегмента, который занимает наибольшую долю рынка. Рынок аренды квартир повышенной комфортности находится в более организованном состоянии: здесь и арендаторы, и арендодатели предпочитают пользоваться услугами агентств недвижимости, которые выступают гарантом чистоты заключаемых сделок. Кроме того, в сегменте элитной аренды все большую популярность и развитие получает формат апартаментов, причем наиболее привлекательными для клиентов являются апарт-отели и доходные дома верхнего ценового уровня. Это связано с особенностями данного вида недвижимости, который позволяет совместить высокое качество гостиничного сервиса с преимуществами проживания в собственной квартире.

Работа риэлтора начинается с первичной консультации собственника, на которой выясняется портрет потенциально подходящего арендатора, и заканчивается подписанием договора аренды. Зачастую риэлторы ведут своего клиента и дальше, чтобы в случае, если отношения наниматель собственник не сложились, помочь владельцу квартиры найти нового нанимателя, а нанимателю новое место проживания. Кроме того, существует такое предложение, как доверительное управление, когда владелец квартиры вообще не контактирует с нанимателем, а передает это право риэлтору, сам же только получает ежемесячную оплату. Что касается продвижения объектов, то наверняка у каждой профессиональной компании существуют свои методы. В целом есть некий единый стандарт комплекс мер, включающий рекламу, профессиональную рекламную рассылку, мониторинг существующих предложений с целью поддерживать в актуальном состоянии собственный пул объектов и многое другое. Перечень остальных приемов продвижения объекта может быть очень большим и зависеть только от уровня компании, ее технической оснащенности и от желания каждого конкретного риэлтора помочь клиенту качественно и быстро сдать квартиру.
Комфортная жизнь для многих людей ассоциируется в первую очередь с просторной и удобной квартирой. Именно поэтому все большее количество россиян желает улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день в качестве оптимального варианта для этого многие используют альтернативную сделку продажу старой квартиры и покупку новой. При этом человек одновременно является и продавцом, и покупателем. По оценкам экспертов рынка, сегодня порядка 60 80% сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, являются альтернативными.

Наталья Сивко
Руководитель направления аренды МИАН агентства недвижимости:
Рынок аренды жилья, особенно эконом-класса, конечно, далек от идеального, еще предстоит много сделать, чтобы он стал цивилизованным. В последнее время из-за удорожания квартир на рынке купли-продажи интерес к аренде вырос. В связи с этим есть надежда, что не только профессионалы, но и сами участники сделки, собственник и наниматель, будут больше заинтересованы в законных методах аренды, поскольку именно последним приходится нести главное бремя материальных затрат, если по какой-то причине сотрудничество не состоялось.

По словам заместителя генерального директора компании МИЭЛЬ Брокеридж по регулярному рынку жилья Алексея Шленова, желающих просто продать свою квартиру и получить за нее деньги, ничего не приобретая взамен, немного. Если продаваемая квартира единственная, то альтернатива неизбежна.

Альтернативная сделка имеет ряд неоспоримых преимуществ. Первое сроки. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. В результате обе сделки реально провести в течение одного месяца (или за две недели при ускоренной регистрации). Другой плюс в том, что вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдена новая, и не рискуете, продав квартиру, надолго зависнуть с наличными.

При совершении сделок с использованием ипотеки многие риэлторские компании предлагают специальные условия своих банков-партнеров. Например, при смене однокомнатной квартиры на двухкомнатную с помощью одной из наших ипотечных программ ежемесячные платежи составят всего 20,4 тыс. руб. Схема сделки заключается в том, что риэлторы подбирают наиболее подходящий вариант нового жилья, одновременно организуя продажу имеющейся у клиента квартиры. При этом ипотечные брокеры обеспечивают полный комплекс услуг по подбору программы и получению кредита. Это позволяет клиенту сэкономить примерно 5 7% суммы займа, отмечает А. Шленов.

В ходе такой сделки продавец объекта недвижимости доплачивает, чтобы приобрести большую по площади и лучшую квартиру. Не все желающие улучшить жилищные условия готовы сразу оплатить разницу в площади. В этом случае целесообразно прибегнуть к ипотечному кредиту. На сегодняшний день порядка 10 15% альтернативных сделок на вторичном рынке жилья Москвы проводятся с привлечением заемных средств.

Кроме того, при альтернативе не обязательно искать равноценный вариант: вы можете продать свою квартиру дороже, а купить новую дешевле или приобрести жилье большей (меньшей) площади. При альтернативе шире выбор: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, чем тех, владельцы которых планируют прямой обмен.

Альтернативная сделка проходит быстрее, нежели обмен. Это связано с тем, что при прямом обмене предлагаемый объект должен понравиться вам, а ваша квартира новым жильцам, что бывает крайне редко. Экономия времени при альтернативных сделках осуществляется благодаря отсутствию жесткой обратной связи.

Дело в том, что этот специалист не просто находит покупателя на вашу квартиру и варианты для вас он организует всю сделку. Самостоятельно это осуществить очень непросто. Надо договориться со всеми участниками цепочки (их зачастую более десяти) обо всех нюансах, начиная от условий доступа к ячейке и заканчивая сроком, в течение которого подписывается акт передачи квартиры. Профессиональные риэлторы обязательно проверят готовность пакета документов на все квартиры.

Сложность альтернативных сделок состоит в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки. К тому же в отличие от так называемых прямых продаж деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Заключить подобную сделку без риэлтора очень трудно.

Любая сделка купли-продажи по-своему уникальна и имеет свои тонкости и особенности, резюмирует А. Шленов. Чтобы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего необходим опыт в проведении подобных операций. Если его нет, вы сильно рискуете, осуществляя обмен самостоятельно. Рекомендую обратиться за помощью к специалистам. В конечном счете вы сэкономите время, деньги и нервы.

Из-за сложности альтернативной сделки ее результат во многом зависит от профессионализма, опыта и квалификации риэлтора. Экономится не только время, но и нервы: после звонка в агентство клиенту останется только выбрать подходящий вариант из множества предложенных.



Главная --> Публикации