Главная --> Публикации --> Будут повышены штрафы за злоупотребления с принадлежащей городу недвижимостью Шесть этажей помощи Московское строительство разворачивается лицом к народу Любовь к большим... и к маленьким Пугающая стагнация

По данным компании Миэль-Новостройки, в настоящее время соотношение монолита с индивидуальными проектами и панельных новостроек составляет 65:3 Однако действительно элитных объектов не больше 5 8% от общего объема застройки, заверяют эксперты.

За годы застройки Москвы серийными панельными зданиями их однообразие стало настолько привычным, что до недавних пор практически любой дом, возводимый по индивидуальному проекту, воспринимался как нечто особенное, предназначенное для избранных. Появилось даже не совсем верное мнение, что подобное жилье принадлежит исключительно к высшему классу. Но это далеко не так.

Подробный анализ технологий монолитного домостроения интересует скорее специалистов. Покупателей больше заботят потребительские характеристики монолитного жилья, его преимущества по сравнению с панельным. Особенность монолита заключается в том, что каркас будущего здания отливают из бетона, что позволяет получить единую конструкцию. Межквартирные стены выкладывают из бетона или кирпича, внешние из пеноблоков или кирпича. Для отделки фасадов также используют декоративный кирпич, краску и штукатурку, камень и плитку. В последние годы все большую популярность приобретают вентилируемые фасады. Как рассказал Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы компании Пересвет-Девелопмент, вентилируемые фасады проектируют таким образом, чтобы между стеной и отделочным слоем оставалось пространство. Тогда воздух свободно перемещается и происходит вентиляция стен. Специальный теплоизоляционный слой значительно повышает теплосбережение. Кроме того, фасад обшивают облицовочными влагостойкими панелями, которые также обладают хорошей теплоизоляцией. Вдобавок при монтаже вентилируемых фасадов не нужно выравнивать стены, что значительно удешевляет процесс.

Здания, сооружаемые в столице по индивидуальным проектам, принадлежат к разным классам и ценовым категориям. Это определяется не только технологией строительства, но и месторасположением объекта, качеством и ассортиментом инженерной начинки, отделкой мест общего пользования и пр.

При более детальном изучении объектов экономкласса можно сделать вывод: площади квартир в них практически такие же, как и в современных панельных домах. Поэтому здесь не без труда, но можно найти, например однушку, квартиру площадью 38 45 кв. м, двушку на 55 65 кв. м, трешку до 85 кв. м. Скажем, в доме, возводимом на ул. Молодцова (СВАО), площади квартир от 38 до 84 кв. м. Более просторные квартиры есть, но их очень мало. Например, в доме, строящемся на Нахимовском проспекте, имеются квартиры по 106 и 135 кв. м.

При возведении домов экономкласса застройщики стараются до минимума сократить затраты. И если на монолитном каркасе здания сэкономить сложно, то на ограждающих конструкциях (или проще внешних стенах) вполне реально. В недорогом монолите внешние стены, как правило, выкладывают из пеноблоков крупного серого кирпича. Он стоит дешевле, но дает хорошую тепло- и шумоизоляцию. Стены между квартирами и перекрытия отливают из бетона. Существенный минус такой технологии малая шумоизоляция. Для отделки фасадов чаще всего применяют красный кирпич, иногда плитку, совсем редко штукатурку и краску, поэтому первое впечатление о строении можно получить уже визуально. Большинство объектов экономкласса не имеют подземного паркинга (хотя в последние годы городские власти озабочены ростом частного автопарка и обязывают всех застройщиков, возводящих дома по индивидуальным проектам, устраивать подземные стоянки). В целом обеспеченность таких зданий машино-местами примерно 50% от общего числа квартир. Первые этажи могут быть жилыми, но довольно много проектов, где нижний этаж занят объектами инфраструктуры недорогими магазинами, аптеками, предприятиями службы быта.

Проекты, хотя и называются индивидуальными, не впечатляют архитектурными изысками. В квартирах есть балконы и лоджии, в последние несколько лет их остекляют в процессе строительства (раньше это делали хозяева, причем каждый на свой вкус, что наносило непоправимый урон фасадам). Кухни не меньше 8 кв. м. Вторые санузлы предусмотрены только в многокомнатных апартаментах. Высота потолков 2,8 2,9 м. Может быть проведено разделение на комнаты, но чаще застройщики не ставят межкомнатные перегородки, а лишь делают разметку высотой в кирпич.

Отделка холлов и вестибюлей соответствует классу: лифты Карачаровского механического завода, реже питерского ОТИСа; пластиковые стеклопакеты.

К выбору места для объектов бизнес-класса застройщики относятся более серьезно. По словам Владимира Воронина, президента финансово-строительной корпорации Лидер, такие дома также можно встретить практически по всей Москве, за исключением Болотного острова и района золотой мили.

Для строительства малобюджетных монолитов используют всю территорию города, за исключением ЦАО. В разных округах эти новостройки соседствуют как с заводами и шумными магистралями, так и с парками, скверами, водоемами.

Проекты большинства домов предусматривают широкий строительный шаг, что позволяет развести несущие балки на большее расстояние. В конечном итоге такая методика дает возможность проектировать квартиры любого метража и планировки, по желанию покупателя можно без проблем объединить две или несколько квартир. Планировки свободные. На практике получается, что клиент приобретает единое пространство и его только предстоит сделать жильем. В квартиры подведено тепло, установлены радиаторы с терморегуляторами, качественные стеклопакеты. Разводку электричества проводят лишь до электрощитка, поэтому новоселы вынуждены дополнительно заказывать проект размещения розеток и выключателей в соответствии с утвержденной планировкой и оплачивать его. Кстати, согласовывать за дополнительную сумму придется и сам проект, если владельцы откажутся выполнять планировку по базовым чертежам, предложенным застройщиком, и предпочтут перекроить жилище на свое усмотрение.

На этапе строительства здания бизнес-класса напоминают этажерку: внутренних стен нет, конструкция держится на несущих балках. Внешние стены выводят из обычного кирпича или монтируют вентилируемый фасад. Для отделки фасадов используют декоративный кирпич, плиты, штукатурку.

Подземный паркинг обязательная опция для объекта бизнес-класса, причем количество машино-мест должно соответствовать числу квартир. В домах используют инженерию известных отечественных и зарубежных компаний, устанавливают системы пожаротушения и очистки воды, иногда свой центральный тепловой пункт, что обеспечивает подачу горячей воды в дни ее отключения в районе. Как рассказал Даромир Обуханич, генеральный директор Первой Ипотечной Компании, при строительстве Дома на Пресне применяют инженерные системы только от ведущих мировых производителей, гарантирующих высокие потребительские качества и долговечность продукции. Бесшумные лифты обеспечивают повышенную плавность хода и отсутствие вибрации. Оптоволоконные телекоммуникации позволяют пользоваться телефонией цифрового качества, сверхскоростным Интернетом, подключаться к многочисленным спутниковым и кабельным телеканалам. Система приточно-вытяжного вентилирования круглосуточно обеспечивает квартиры чистым и свежим воздухом, поддерживает нужный температурный режим. В престижных домах применяют и другие нетрадиционные решения. Например, в ЖК Режиссер (ул. Пырьева) установлены дымоходы, так что новоселы смогут обзавестись камином.

Квартиры в домах бизнес-класса просторные. По словам директора по маркетингу ГК Конти Юрия Синяева, площадь однокомнатной составляет 60 70 кв. м, двухкомнатной 70 120 кв. м, трехкомнатной 120 150 кв. м, четырехкомнатной 150 200 кв. м. Например, в ЖК на ул. Академика Волгина, вл. 12 14, корп. 8, площади от 45 до 158 кв. м. Как правило, большие апартаменты ориентированы по разным частям света, что является существенным преимуществом (скажем, в ЖК Вилланж инсоляция трехсторонняя). Уже в двухкомнатных квартирах предусмотрен гостевой санузел, в предлагаемых проектах намечено, где можно разместить гардеробную комнату, под кухню выделяется от 12 кв. м. Значительный плюс высокие потолки (от 3 м). Дома бизнес-класса сдают с качественной отделкой мест общего пользования (применяют керамогранит и даже мрамор). Просторные холлы имеют интересные планировочные решения. К примеру, по данным ГК ПИК, при отделке холлов комплекса Дом на Пресне предусмотрено использовать мрамор, гранит, венецианскую штукатурку.

Самые интересные проекты разрабатывают под элитные дома. Тут важно все и местоположение, и архитектура, и отделка, и инженерная начинка. По европейским критериям элитный дом может располагаться только на выигрышных площадках в центре города. Приветствуется близость исторических и архитектурных памятников, хорошие виды на достопримечательности. Большинство московских экспертов придерживаются такого же мнения. Например, Александр Дьяченко, директор по развитию компании Welhome, уверен: расположение элитного дома за пределами Садового кольца понижает его класс. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество, согласно классификации их компании объекты за пределами ЦАО относятся к классу business+, а не элит. Хотя Андрей Ровкач, руководитель инвестиционных проектов HomeHunter, предполагает, что нехватка площадок под новое строительство заставит девелоперов обратить внимание и на другие престижные участки, а также на район Москва-Сити. Правда, сегодня консультанты чаще скептически относятся к такого рода предположениям, а застройщиков, которые позиционируют дома, возводимые на территории периферийных округов, как элитные, обвиняют в некомпетентности.

В объектах бизнес-класса большое внимание уделяют инфраструктуре. Скажем, в доме на ул. Волгина предусмотрены супермаркет и фитнес-центр. В ЖК Лосиный остров (Погонный проезд) создадут физкультурно-оздоровительный комплекс с саунами, кафе, ресторан, детский клуб. В жилом комплексе на ул. Дмитрия Ульянова будет фитнес-центр с бассейном. По словам Владимира Воронина, масштабные проекты предоставляют все возможности обеспечения инфраструктурой. Кроме того, не возникает проблем с устройством гостевой стоянки, а обширные внутренние дворы позволяют архитекторам и ландшафтным дизайнерам проявить фантазию в оформлении зон отдыха и детских площадок.

До недавних пор эксперты считали, что элитный дом не может быть большим максимум на несколько десятков квартир. Но недостаток земли и сложности получения участков заставляют застройщиков возводить многоквартирные здания. Например, в ЖК Коперник на Якиманке (одном из самых дорогих) количество квартир превысило сотню, а в комплексе Остоженка Парк-Палас, что в Коробейниковом пер., их 128.

Технология сооружения элиты мало отличается от той, по которой строят недвижимость менее высокого класса. Дома создают из монолита, бетон используют лишь в несущих конструкциях, межквартирные стены выкладывают в несколько рядов из кирпича, что обеспечивает более надежную звукоизоляцию. Внешние стены тоже кирпичные, отделка декоративный кирпич пастельных тонов, штукатурка и краска, каменные плиты. При строительстве дома в стиле хай-тек фасад делают панорамное остекление с применением металла (Коробейников пер.,1, Посольский дом на Арбате, Crustal House на Арбате).

Но главное достоинство элитного объекта максимальное количество инженерных опций: центральное кондиционирование (на таком здании никогда не висят короба кондиционеров), новейшая система очистки воды, цифровая телефония, скоростной Интернет, спутниковое телевидение. Электронное оборудование умный дом позволяет жильцам управлять бытовой техникой на расстоянии. В зданиях стоят высококачественные лифты известных зарубежных фирм не только привлекательные внешне, но и бесшумные, с удобной системой управления.

Минимальная площадь квартир в элитных домах, как правило, за 80 кв. м, максимальная 300 500 кв. м. Например, в Остоженка Парк-Паласе есть квартиры по 370 кв. м, а в Копернике более чем на 400, на целый этаж. Жилплощадь имеет свободную планировку, каждый хозяин самостоятельно заказывает проект (хотя можно воспользоваться базовой разработкой). Во многих квартирах предусмотрены зимние сады, эксплуатируемые террасы. В доме Шоколад на Таганке в каждой квартире устроен камин. Украшением зданий служат самые престижные квартиры пентхаусы.

Следует отметить, что на этапе строительства стоимость метра площади в домах эконом- и бизнес-класса отличается незначительно. Скажем, в комплексе Дмитровский диапазон цен составляет от 3,2 до 4,8 тыс. за кв. м, в ЖК на ул. Академика Волгина 3,8 4,4 тыс. Это объекты бизнес-класса. А в доме на Щелковском шоссе (экономкласс) метр стоит 4,1 4,6 тыс. долл. Но после сдачи госкомиссии бизнес-класс продолжает дорожать, тогда как эконом практически нет. И если в экономе максимальные цены составляют 6 7 тыс. долл. за 1 кв. м, то в бизнес-классе 10 11 тыс. В сегменте жилья бизнес-класса разброс цен гораздо шире, что во многом определяется как местоположением дома, так и его инженерно-техническими параметрами, уверяют эксперты. По данным агентства элитной недвижимости TWEED, цены на элиту тесно привязаны к месту чем оно престижнее, тем дороже. Например, на Остоженке средняя стоимость 1 кв. м 26 тыс. долл., на Патриарших Прудах 22 тыс., в Замоскворечье 18 тыс., на Таганке 12 тыс. долл.

Роскошные входные группы отделывают дорогими материалами, мрамором, витражами, деревом, венецианской штукатуркой. На зоны общественного пользования выделяют до 20% от общей площади дома. В жилых комплексах, рассчитанных на несколько десятков, а то и сотню квартир, нежилые этажи обычно отведены под объекты инфраструктуры. В Остоженка Парк-Паласе предусмотрены фитнес-центр с бассейном, салон красоты, игровая комната, в ЖК Дом на Смоленской набережной есть тренажерный зал, сауна, салон красоты, турецкие бани, бильярдная комната, в Копернике фитнес-центр, прачечная, ресторан.


Те инвесторы, которые полтора-два года назад прикупили домик где-нибудь на побережье Черногории или апартаменты в Болгарии, сегодня увеличили свои вложения в два-три раза. И хотя пик роста позади, потенциал для нового удорожания местных метров до конца не исчерпан.

По мнению Владимира Воронина, до конца 2007 года в домах эконом- и бизнес-класса, наиболее вероятен рост цен в пределах инфляции на 15 %. Стоимость метра в этом сегменте ориентировочно составит 4,5 11,5 тыс. долл. А Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити XXI век, не исключает, что рост цен превысит уровень инфляции. По мнению эксперта, цены будут увеличиваться в основном за счет расширения спроса при ограничении предложения. Хотя он и допускает, что ситуация на рынке слегка изменится с появлением новых крупных объектов, выход которых запланирован на конец 2007-го начало 2008 года. В элитном сегменте, по прогнозам специалистов компании Blackwood, рост цен по итогам года составит 5 10%. А по мнению Андрея Ровкача, к январю цены могут вырасти на 20 % по сравнению с прошлогодними показателями.

Против повышения цен говорит все та же динамика прошлого. Стадию активного удорожания жилья почти все восточноевропейские страны уже пережили, и в 2007−м рост стоимости явно замедлился. В 2004 2005 годах болгарский рынок недвижимости рос на 25 45% в год. По данным Национального статистического бюро, за первое полугодие 2007 года квадратный метр жилья подорожал в Болгарии на 15% по сравнению с 27% в 2006−м. Закономерно ожидать, что и дальше тренд будет идти вниз. Тем более за последние годы объем предложения на местном рынке вырос в разы, и сегодня число апартаментов в новых строящихся комплексах гораздо больше количества покупателей. Кроме того, в 2007 году состоялось долгожданное вступление страны в ЕС, и потенциал этого события как ценообразующего фактора исчерпан. Некоторые эксперты то же самое говорят и в отношении Черногории, поскольку ожидание вступления в Евросоюз разогрело цены: за последние два-три года недвижимость подорожала на 60 75%, а на побережье и вовсе на 100 120%. Так что само вступление, скорее всего, уже не вызовет подобного эффекта. Тем более что достигнутый ценовой уровень высок. В курортных городах той же Черногории стоимость 1 кв. м приближается к московским ценам 2 3 тыс. долларов.
Шансы заработать есть

Болгарию и Черногорию риэлтеры называют фаворитами сезона у российских покупателей зарубежной недвижимости. Интерес к этим странам необыкновенно высок по разным причинам. Болгария великолепное соотношение цены и качества жилья. Зато Черногория безвизовый въездной режим для россиян, потрясающая природа и море, поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость Юлия Титова. Законодательство Черногории разрешает иностранцам беспрепятственно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в стране. К тому же в Черногории исторически сложилась охрана права частной собственности на землю, так как земля всегда находилась в частном владении и никогда не отчуждалась. И, конечно, цены: в обеих странах ежегодный рост на протяжении последних трех лет составлял 30 40%. Однако эксперты дают разные прогнозы относительно того, будет ли продолжаться рост в дальнейшем.

Другой фактор, говорящий за рост цен, сегодняшняя стоимость курортной недвижимости в этих странах все еще ниже, чем в курортных зонах Италии, Франции и Испании. Особенно если говорить о Болгарии, где цена на курортные апартаменты начинается от 45 50 тыс. евро, а домик в деревне можно присмотреть в пределах 20 тыс. К тому же, несмотря на остывание рынков, темпы роста цен здесь все еще выше, чем в большинстве стран Европы. Так, по данным Бест-недвижимости, с начала года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на курортах Болгарии выросла с 1,1 тыс. до 1,4 тыс. евро, а в новостройках на курортах Черногории с 2 2,5 тыс. до 3 4 тыс. евро за 1 кв. м. Если в Черногории жилье за первое полугодие подорожало на 17%, то в Испании этот показатель равен 5,7%, во Франции 3,5%, в Бельгии 6,6%, приводит примеры генеральный директор Avenue Property Лариса Хорева. Эксперты предполагают, что активный рост продлится, по крайней мере, еще несколько месяцев.

С другой стороны, в пользу дальнейшего роста цен говорит, во-первых, все еще высокий спрос, в первую очередь со стороны иностранных покупателей. Поток инвесторов остается стабильным. В статье Гарриет Мейер, опубликованной в The Independent от 10 июня этого года, рассказывается, что очень многие британские first buyers все чаще предпочитают начинать свою карьеру домовладельца в странах Восточной Европы. Поскольку цены в самой Англии непомерно высоки, молодые люди покупают дома и квартиры на континенте. Потом сдают их в аренду и постепенно копят деньги на жилье на родине. Для россиян покупка жилья здесь тоже имеет немало привлекательных сторон, особенно если выбирать между приобретением квартиры в Сочи и на побережье Адриатики. При сопоставимых ценах восточноевропейские квартиры в новостройках сдаются с отделкой под ключ, а качество соответствует евростандартам. В стоимость недвижимости зачастую бывает включена полная или частичная меблировка, полное оборудование санузлов, беспроводной интернет, спутниковое телевидение и множество других удобств, рассказывает Юлия Титова. Недвижимость на этапе строительства продается с предоставлением удобных схем оплаты. На продажу предлагаются комплексы с комфортабельной и современной инфраструктурой, включающей бассейны, СПА, рестораны, магазины, детские площадки. Московский и сочинский рынки, предлагая аналогичную инфраструктуру, выставляют несопоставимые цены на жилье, при этом стоимость обслуживания сильно отличается.

Рост идет в горы
Пока наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты, преимущественно в новостройках. Это обусловлено несколькими причинами. Как поясняет Юлия Титова, во-первых, это предполагает возможность выбора планировки, расположения на определенном этаже, вида из окна. Во-вторых, большинство застройщиков дают возможность беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства. Таким образом, покупателю не приходится сразу отдавать всю сумму, а поэтапно выплачивать ее в течение года без удорожания недвижимости. В-третьих, строительство комплексов апартаментов ведется в соответствии с новейшими строительными технологиями, дома возводятся по системе кирпич-монолит, обязательно обладают повышенной тепло-, гидро и звукоизоляцией, сдаются с полной отделкой. Стандартная комплектация практически всегда включает окна с двойным остеклением. Полы на кухне, в санузлах и на террасах покрываются керамической плиткой, в спальнях и гостиных ламинат, паркет или ковролин, стены ровные, покрашенные акриловой краской в комнатах и отделанные керамической плиткой в санузлах. Ванная и туалетная комнаты полностью укомплектованы качественной сантехникой и аксессуарами. Многие застройщики дарят новоселам кухонную мебель в подарок, а иногда электрооборудование для кухни (плиту, холодильник, вытяжку), а также встроенные шкафы в спальнях. Есть и такие, которые продают полностью меблированные апартаменты, готовые к проживанию. В этих случаях в комнатах стоят телевизоры и музыкальный центр, предусмотрено все, вплоть до стильных покрывал и штор, рассказывает Юлия Титова. В большинстве случаев можно заказать полную обстановку, начиная от мебели и заканчивая столовыми приборами, за дополнительную плату. Покупателю-иностранцу не приходится сталкиваться с проблемами ремонта и обустройства новой квартиры, без хлопот и головной боли можно приезжать и отдыхать. Кроме того, многие застройщики и крупные агентства недвижимости предлагают возможность доверительного управления недвижимостью и сдачу в аренду апартаментов. К слову, сроки строительства в среднем что в Болгарии, что в Черногории занимают около года.

Да и в ближайшие год-два цены в этих странах все еще будут расти, хотя уже не такими темпами, как раньше. Так что с инвестиционной точки зрения покупка здесь все еще может принести определенный доход, если, конечно, не затягивать с выбором объекта. Сегодня рынок жилой недвижимости Болгарии наиболее привлекателен для инвестиций, считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Он сейчас все еще находится в стадии развития: появляются качественные проекты, в полной мере соответствующие мировым стандартам, а стоимость на невысоком уровне. Продлится это, по крайней мере, до тех пор, пока цены не сравняются со среднеевропейскими, тогда темпы роста могут снизиться. По мнению менеджера проектов курортной недвижимости компании Новое качество Елены Некрытовой, примерно то же самое можно сказать и в отношении Черногории: Это небольшая страна, следовательно, ресурсы под застройку ограничены. Она обладает огромными перспективами, но рынок быстро насытится. Сейчас Черногория проходит этап быстрого старта, который продлится еще пять лет, далее наступит период спокойного, уверенного развития. А пока мы наблюдаем недостаток качественных отелей высокого класса и большой спрос на недвижимость.

В последнее время среди россиян стала популярной покупка мелких объектов коммерческой недвижимости в комбинации с покупкой жилья. Однако более распространенной практикой индивидуальных инвестиций является приобретение нескольких объектов жилой недвижимости зачастую в одном комплексе, первого с целью личного использования, последующих с целью сдачи в аренду.

Как ни странно, частные дома покупаются россиянами реже, чем квартиры. Дело в том, что стоимость хорошего дома в Черногории зачастую превосходит ожидания покупателей из России. В Болгарии дома дешевле, но здесь с покупкой связаны дополнительные сложности (см. Болгария время выбирать). К тому же домов, находящихся на берегу моря, мало. По данным риэлтеров, дома на первой линии обычно превышают ценовой порог 1 млн евро. При этом за сумму 200 тыс. евро можно приобрести хорошие апартаменты с несколькими спальнями на первой линии. Кроме того, на выбор влияет и тот факт, что дом требует больших вложений, нежели апартаменты. Наличие бассейна и сада предполагает расходную часть на содержание в виде оплаты услуг персонала. А в случае с апартаментами эти расходы ложатся на всех владельцев недвижимости в комплексе.

Самые недооцененные и интересные с точки зрения инвестиций объекты, как считает управляющий директор Quest Bulgaria Крис Гудалл, находятся вокруг Софии. Здесь средняя цена до сих пор держится на уровне 152 евро (306 долларов) против среднего по стране уровня 347 евро (700 долларов). Районы вокруг Софии сегодня очень неплохое поле для инвесторов, утверждает Крис Гудалл. Также, по его мнению, по-прежнему привлекательны объекты недвижимости в самой Софии, а также в ближайших к ней деревнях и Варне. А вот в отношении Банско он предупреждает, что цены, скорее всего, пойдут вниз. Здесь слишком много новых проектов.

Если говорить о географии предпочтений, то в Болгарии сегодня наиболее популярные раскрученные курорты Солнечный Берег, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Св. Влас. Более отдаленные территории Балчик, Каварна, Бяла, Обзор, Царево, Приморско тоже начинают активно застраиваться, при этом цены здесь уже почти не отличаются от стоимости жилья, расположенного на известных курортах. Помимо приморской недвижимости набирает баллы и жилье на горнолыжных курортах Банско, Пампоров, Боровец, они сейчас почти столь же популярны, как и на побережье. Причем если средняя стоимость жилой недвижимости на болгарском побережье составляет 1000 евро за 1 кв. м, то на горнолыжных курортах жилье обойдется дороже около 1500 евро за квадрат.

В Черногории по спросу и плотности застройки лидирует Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Св. Стефан, Петровац). Менее застроены и более перспективны участки на отрезке от Св. Стефана до Петроваца Режевичи, Перажичи, Црвена Главица, города, расположенные в Бококоторском заливе, Котор, Херцег-Нови, Тиват и их пригороды. В Черногории интересными для иностранных покупателей сейчас стали удаленные от побережья города, в которых немалым спросом пользуются исторические здания. Цена таких объектов растет с каждым годом. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в них составляет 2,5 тыс. евро. Недвижимость в Будве и Бечичи приобретают россияне, а в Баре итальянцы. За последние два года спрос на недвижимость Черногории особо не изменился. Но перспективы его роста велики, замечает Елена Некрытова. Если говорить о ценовой категории, то наиболее востребовано жилье от 100 до 300 тыс. евро. Это прежде всего объекты на первичном рынке: коттеджи и апартаменты в элитных комплексах.

Также эксперты не советуют соблазняться на невероятно дешевую недвижимость в глубинке в маленьких городах и деревушках в отдалении от центра и курортов. Несмотря на то что дома здесь продаются по цене до 20 тыс. долларов, их приобретение интересно только в том случае, если покупатель хочет сбежать от шума цивилизации и жить со своей семьей в тишине и покое. Никакого заметного дохода такое вложение средств не принесет. Жилье в глубинке тоже будет дорожать как ответ на удорожание курортной и столичной недвижимости. Но это будет происходить скорее по инерции, а не по объективным факторам, считает Лариса Хорева.

Если в 1980−е годы россияне везли из Болгарии Слынчев бряг и трикотаж, то сейчас все чаще едут с целью прикупить дачу. Не мы первые те же англичане давно увидели инвестиционные преимущества вложений в местную недвижимость. До недавнего времени на долю жителей Туманного Альбиона приходилось до 50% сделок купли-продажи жилья. У россиян стимулов для приобретения здесь недвижимости также не мало. Во-первых, сходство менталитетов и культурных традиций. В этом плане Болгария намного ближе России, чем западноевропейские страны. Для них Болгария тоже привлекательна: бывшая 16−я советская республика в этом году стала полноправным членом Европейского союза. Во-вторых, многих радует мягкий климат и наличие черноморского побережья. И, наконец, главный аргумент низкие цены и перспективы роста стоимости жилья.

Купить дачу на берегу моря, куда можно вывозить детей на лето, подобрать тихую гавань для родителей-пенсионеров, приобрести квартиру или дом с расчетом на рост цен и последующую перепродажу все эти варианты можно найти в одном месте, в Болгарии.

Если говорить о таких крупных городах, как София или Пловдив, то здесь жизнь кипит круглый год: работают банки, компании, деловая активность не замирает ни на минуту. Курортные города (например, Варна или Бургас) зимой впадают в спячку. Снять квартиру там летом дороже, чем зимой, раза в два, именно поэтому местные домовладельцы пытаются сдать квартиру или апартаменты на полгода вперед, с мая по сентябрь, и тем самым отбить полугодовой вынужденный простой. Средняя цена найма в Варне и Бургасе летом одно или двухкомнатной квартиры обойдется в 150 200 евро в месяц. Но и эти цифры условны и зависят от района например, Гръцка-Махала в Варне самый дорогой район, в пик сезона здесь сложно найти квартиру и за 200 евро. Стоимость жилья также сильно варьируется в зависимости от места расположения и типа дома (вторичный рынок или новостройка) вилка составляет 500 1500 евро за 1 кв. м. Наиболее востребованы комплексы на первой линии побережья, здесь цены выше всего 1200−1500 евро за квадрат.

На любой вкус
Недвижимость Болгарии можно условно разделить на две части: жилье в крупных городах (София, Пловдив, Бургас, Варна, Стара-Загора и Велико-Тырново) и в так называемой малой Болгарии в небольших городах и селах. И там и там цены приятно удивляют: в Софии или Пловдиве можно подобрать апартаменты стоимостью 600 800 евро за 1 кв. м, в малых городах цена еще ниже от 200 400 евро за квадрат. Есть и варианты, где цена 1 кв. м превышает 1000 евро, но это скорее дома или квартиры класса люкс, находящиеся на берегу моря или в наиболее престижных районах крупных городов. Например, в Софии не так давно была зафиксирована сделка по цене 6 тыс. евро за квадрат. В любом случае найти жилье можно как для самых взыскательных потребителей, так и для клиентов, ориентированных на бюджетные варианты.

Интересно с точки зрения постоянного или временного проживания выглядят болгарские села они сказочно красивы. В них можно приобрести домики за совсем небольшие по московским меркам деньги 1 3 тыс. долларов. Подобных предложений в проспектах риэлтерских компаний вы не найдете, их надо искать самостоятельно, поездив по стране, тем более что сельские дома сильно отличаются друг от друга как по цене, так и по состоянию.

Города-спутники, находящиеся вблизи Софии или Пловдива, с точки зрения постоянного проживания или инвестирования вряд ли могут представлять интерес. Довольно часто основная часть их жителей составляет ромско-цыганское население. Они живут обособленно. Даже в Софии некоторые кварталы почти полностью заполнены цыганами. Чтобы приобрести квартиру здесь, нужно обладать весьма сильной тягой к экстриму. Единственное, что может привлечь в таких городах, стоимость жилья: снять двухкомнатную квартиру можно за 100 левов в месяц, причем с полной меблировкой, а целый дом площадью 150 200 кв. м можно купить за 20 25 тыс. евро. Впрочем, многие эксперты уверены, что интерес инвесторов может сместиться в сторону небольших городков, таких как Плевен, Габрово, Самоков, Ловеч. Ведь стоимость 1 кв. м здесь в два раза ниже, чем в раскрученных Софии или Бургасе.

При выборе банка чаще всего приходится полагаться на советы агента, который объяснит, какой банк более лояльно отнесется к вам как к заемщику. Для получения займа банк потребует подробную выписку по вашему счету, справку о зарплате, трудовой договор или копию трудовой книжки (стаж не менее шести месяцев), нотариально заверенное свидетельство о браке (если есть). Впрочем, банк может принять во внимание лишь информацию о доходах, подтвержденных банковскими выписками. Так, на мое обращение в софийский филиал греческого Пиреос Банка по вопросу предоставления ипотечного кредита банк принял положительное решение на основании моих доходов, большую часть которых составляли гонорары от издательств, перечисляемых на мой карточный счет.

Кредит или рассрочка?
Еще пару лет назад болгарские банки отказывались кредитовать россиян, а на запрос о займе отвечали: Сорри, но из иностранцев мы кредитуем только англичан. Однако время идет, и местные финансовые институты, видимо, поняли, какой значительный сегмент рынка они теряют. Поэтому уже в этом году многие объекты недвижимости (чаще всего вторичное жилье и только что сданные в эксплуатацию новостройки) можно купить в кредит.

Если речь идет о строящихся апартаментах на побережье, то агенты по продажам чаще всего советуют не ипотеку, а варианты с рассрочкой от строительной компании. Не на все строящиеся объекты банки соглашаются выдать кредит, заявляют они. Впрочем, рассрочка тоже неплохой вариант. Так, один из застройщиков предлагает следующую схему: 10% стоимости недвижимости клиент платит при заключении предварительного договора, следующие 30% в течение года тремя равными траншами, на остаток (60%) предоставляется рассрочка, напоминающая стандартный банковский кредит. При рассрочке на пять лет удорожание на остаток составит 5% годовых, на семь лет 6,7%, а на десять 7,8% годовых.

Кредит предоставляется в размере 65 90% стоимости жилья, а процентные ставки варьируются от 7 до 9% годовых в евро. Максимальный срок займа для иностранцев составляет 10 15 лет. Как и в России, местные банки не отказывают себе в удовольствии нажиться на комиссиях. До 2 3% суммы кредита может составлять комиссия за открытие счета и оформление кредита, говорит один из риэлтеров.

Есть при сделках аспекты, о которых стоит знать заранее, иначе можно оказаться без денег и без квартиры. В нотариальном акте можно вписать сколько угодно совладельцев с указанием долей, что приводит иногда к сложностям при оформлении купли-продажи. Если кто-то из совладельцев умер или не желает продавать свою часть, то сделка не может состояться. Заверениям продавца о том, что в течение месяца-двух все станет на свои места и все подписи будут на месте, не стоит верить. Лучший вариант, когда в нотариальном акте вписан всего один владелец, но на вторичном болгарском рынке такое случается редко. Поэтому покупателю (или его представителю) нужно проверить перед сделкой подлинность и актуальность всех доверенностей от всех собственников, вписанных в нотариальный акт.

Иностранцы могут без всяких трудностей приобрести недвижимость, особенно если речь идет о квартире или апартаментах. Оформление сделки проходит быстро: выбираете жилье, риэлтеры сторон (продавца и покупателя) готовят нотариальный акт свидетельство о собственности. После оформления свидетельства выплачиваете продавцу деньги, и вот вы уже собственник квартиры. При покупке же виллы, дома или участка следует иметь в виду, что земля иностранцам не продается, а сдается в долгосрочную аренду, срок которой, впрочем, не имеет верхнего предела. Для того чтобы купить землю или дом в собственность, необходимо стать юридическим лицом. Для оформления недвижимости покупатель иностранное физическое лицо должен представить копию загранпаспорта и доверенность на человека, имеющего статус долгосрочного пребывания в Болгарии. При покупке на юридическое лицо учредительные документы на фирму.

В последнее время российские банкиры и риэлтеры явно занервничали. У банков заканчивается валюта для выдачи ипотечных кредитов. Привлечь дополнительные средства им мешает кризис ликвидности на международных рынках и всеобщее недоверие к ипотечным активам. Внутренние инвесторы, ранее активно выкупавшие пулы кредитов, заняли выжидательную позицию. По словам участников рынка, в России остановлены все сделки по секьюритизации ипотечных активов. Происходящие в банковской сфере разломы воспринимаются риэлтерами и застройщиками как катализатор, способный изменить цены на жилье в сторону их понижения. По экспертным оценкам, на долю ипотечных сделок приходится около 15 20% рынка недвижимости. Однако сокращение спроса даже в таком небольшом объеме может спровоцировать если не обвал, то значительную коррекцию цен на недвижимость. Сохраняют спокойствие лишь окологосударственные структуры и западные банки. Растерянность, царящая на ипотечном рынке, им только на руку.

Передача денег также имеет особенности. На первом этапе подписывается предварительный договор, в котором расписано, кто, что и в какой срок обязуется сделать. Продавец, например, должен предоставить нотариально заверенные доверенности на продажу от всех вписанных в нотариальный акт собственников, а покупатель при предъявлении этих документов от продавца внести оплату и получить свидетельство о собственности. Зачастую продавцы сразу при подписании предварительного договора требуют выплачивать залог капаро, которое составляет в Болгарии от 10 до 15% оценочной стоимости объекта. Этого делать не стоит лучше всего пойти в банк и положить деньги в банковскую ячейку. Доступ к ней продавец получит после выполнения всех договоренностей и получения продавцом свидетельства о собственности.
Отсутствие внутреннего рынка секьюритизации открывает крупным западным дорогу к российской ипотеке.

Из-за мирового кризиса ликвидности средние и мелкие банки, а также ряд крупных банков, которые заимствовали за рубежом, могут уйти с рынка ипотеки либо существенно сократить объемы кредитования.

Ипотека подорожает
Первым среди российских банков отказался от долларовых ипотечных программ Юниаструм-банк. Его представители объяснили этот шаг невысокой долей долларовых кредитов и запуском новых ипотечных программ. Однако участники рынка подобные аргументы не восприняли всерьез. И в этом есть резон, если сигнал банка-отказника рассматривать в качестве первого симптома кризиса, надвигающегося на российский ипотечный рынок. Похоже, дело идет к этому.

Повсеместно ужесточаются требования к качеству заемщиков, процедуре андеррайтинга, залогу, изменяется продуктовая линейка в сторону консервативных программ. По словам заместителя председателя правления банка Хоум Кредит Владимира Гасяка, некоторые банки начали сокращать высокорискованные предложения по ипотечному кредитованию. Речь в данном случае идет о кредитах без первоначального взноса, с экспресс-оценкой платежеспособности, использованием малоликвидного залога. Впрочем, это касается не всех банков, а только тех, которые не могут долго держать ипотечный портфель у себя на балансе и вынуждены задумываться о его привлекательности для инвесторов, подчеркивает г-н Гасяк.

Скорее всего, банки, испытавшие проблемы с ликвидностью, в ближайшее время начнут сокращать объемы кредитования под любым предлогом, чтобы растянуть имеющиеся деньги до лучших времен и не приостанавливать свою деятельность, прогнозирует директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

Абсолютная зависимость
Пока резкого повышения ставок не произошло. Банки проедают запасы, но многие начинают задумываться о перепродаже портфелей вплоть до выхода с рынка. Причина непредсказуемость в части привлечения внешних ресурсов. Основные события развернутся тогда, когда ставки поползут вверх и банки начнут схлопывать программы, рассуждает один из наших собеседников.

Не за горами увеличение процентных ставок по ипотеке. Многие специалисты склоняются именно к такому сценарию. Если ситуация на мировых финансовых рынках не стабилизируется, то через полгода ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на один-три процента, предполагает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. При этом не исключено, что ставки в долларах вырастут более заметно, чем рублевые. Последние могут подняться с нынешних 11 12 до 12 13%, а долларовые с 9 10 до 11 13%.

Если это произойдет, то возникнут предпосылки для концентрации ипотечного рынка в руках госбанков и западных финансовых структур. Заметна тенденция перетекания клиентов мелких и средних банков, приостановивших или свернувших ипотечные программы, в более крупные банки, говорит заместитель генерального директора компании Кредит Макс Вячеслав Комаров. Если эта тенденция получит развитие, то узкий круг игроков сможет диктовать заемщикам свои условия. В условиях рынка продавца возрастет доходность ипотечного бизнеса (сегодня, по разным оценкам, маржа банков составляет 1 3%). Некоторые банкиры уже пытаются спекулировать на всеобщей нервозности, заявляя: ресурсы подорожали, поэтому с сегодняшнего дня ставка по кредиту будет не 12, а 14% годовых.

По словам заместителя начальника управления риск-менеджмента Сведбанка Александра Сиперковскиса, может усилиться расслоение между крупными успешными банками, в том числе дочками западных банков, и небольшими игроками, не имеющими поддержки в виде крупных зарубежных финансовых структур или серьезной депозитной базы. Например, для дочек западных банков удорожание ресурсов составит порядка 5 10 процентных пунктов (0,05 0,1 процента), для очень крупных российских банков 25 процентных пунктов. Тогда как для большинства средних и мелких российских банков, не имеющих обширной депозитной базы и планировавших заимствования на Западе через секьюритизацию (продажу) своих кредитных портфелей, стоимость привлечения может возрасти на два-три процента, прогнозирует г-н Сиперковскис.

Дорогой ипотечный концентрат
Концентрация ипотечного рынка не сулит ничего хорошего и рядовым потребителям. В этом случае ставки по кредитам вырастут, условия кредитования ужесточатся. Такая стратегия будет выгодна спекулятивным фондам, заинтересованным не в масштабах, а в высокой доходности инвестиций. Конкуренция за клиентов будет сведена к минимуму. В то время, когда на российском ипотечном рынке было всего несколько ведущих операторов, они могли удерживать ставки по кредитам на достаточно высоком уровне, не опасаясь конкуренции, рассуждает г-н Комаров из Кредит Макс.

Параллельно с консолидацией рынка может начаться скупка накопленных российскими банками ипотечных активов с дисконтом. Ее могут инициировать крупные западные инвесторы, в том числе американские спекулянты. Это означает, что российский ипотечный рынок попадет в абсолютную зависимость от крупнейших международных фондов, поскольку в стране не создано внутреннего рынка секьюритизации ипотечных активов. И он не появится до тех пор, пока не откроется пенсионная система. Поскольку американский рынок лихорадит, крупнейшие американские спекулянты могут направиться в Россию и выступить организаторами офшорной секьюритизации русских ипотечных активов, полагает один из экспертов. По его мнению, эти неконтролируемые процессы могут угрожать экономической безопасности страны.

Болезненнее всего ипотечный кризис может ударить по строительным компаниям. Сегодня ставки по кредитам на приобретение новостроек и так высокие. Но это еще полбеды. Главная проблема заключается в том, что очень немногие банки хотят работать со строительными компаниями и новостройками. Документация, которую предъявляют строители, шокирует юристов банков. Мало кто готов рисковать, даже несмотря на более высокую доходность, говорит г-н Комолов из Независимого бюро ипотечного кредитования. Ситуация усугубляется еще и тем, что теперь рефинансировать такие кредиты будет практически невозможно. Уже в ближайшее время немногочисленные ипотечные программы по кредитованию новостроек могут оказаться свернутыми.

Единственное утешение для потенциальных клиентов ипотечных банков возможное снижение цен на жилье. Если сократится число ипотечных заемщиков, то снизится спрос на недвижимость, полагает директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. Тем более что рынки недвижимости ряда крупных городов (в том числе и Москвы) никак не могут выбраться из стагнации. Казалось бы, спекулятивные инвесторы в условиях дефицита финансовых инструментов должны вкладываться в недвижимость. Однако этого не происходит. По всей видимости, они ощущают, что цены на жилье перегреты, предполагает один из экспертов.



Главная --> Публикации