Главная --> Публикации --> Чубайс в питере разводит мосты Дом на новый лад Москва нашла 120 га под жилье "мосгоргеотрест": "по геологическим причинам дома в столице рушились крайне редко" "вторичка" — дело профессионалов

В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь. Наниматели тоже нередко охотятся за вариантами без посредников.

В странах без социалистического прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сегодня там все сделки происходят строго в рамках законодательства.

Аренда и найм
Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем.

О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству Интерфакс-Недвижимость рассказали эксперты риэлторских фирм столицы.

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).

Сначала нужно определиться с юридической терминологией, - говорит руководитель юридического департамента МИАН-агентство недвижимости Хая Плещицкая. - По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жилье предоставляется по договору найма. В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом).

В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), - разъясняет юрисконсульт корпорации БЕСТ-Недвижимость Ольга Запевалина. - В действующем законодательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица (граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма.

Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора.

Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма.

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт).

Права и обязанности
Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые конкретные пункты закона (Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке:

Наниматель вправе: с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать все или честь занимаемого жилого помещения в поднаем, с согласия наймодателя.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; осуществлять текущий ремонт (если договором не установлено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Неприятности по найму
В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того, данный сегмент рынка имеет более долгую историю и сложившуюся практику, говорит Мария Жукова.

Наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Законодательная база, регламентирующая отношения нанимателя и наймодателя квартир невелика, - считает Ольга Запевалина. - Основной законодательный акт, который регламентирует эти отношения - это Гражданский Кодекс РФ. В нем даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма, то в нем должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридической неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права. В настоящее время, как правило, заключаются договоры найма в устной форме, что противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор найма заключается в письменной форме, то часто в нем не описываются все условия найма.

Мы попросили специалистов отметить особенности российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о возможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сделки, если она проводится не профессионалами.

Жизненные обстоятельства всегда предлагают определенные корректировки даже для самых совершенных законов, - говорит Хая Плещицкая. - Это нужно учитывать в современной ситуации, как собственнику, так и нанимателю.

О.Запевалина отметила, что при передаче квартиры в найм, законодательством не предусмотрен акт приема передачи жилого помещения. Практика показала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей ее в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия, - рассказала О.Запевалина.

В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое в наем жилье, и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями, собственник, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства, его назвать нельзя.

Например, собственнику квартиры, сдающему ее в наем, лучше брать часть денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счет возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов за межгород и других проблем.

Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договоренности между сторонами в письменной форме, - советует М.Жукова. - В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить.

Еще одним неприятным сюрпризом для собственника может являться сам факт необходимости и единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями. Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участкового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закрепленным принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке. Не является законным решением и смена замков в квартире с последующим вынесением вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации виноватым может оказаться поступивший так хозяин.

Остатки былой привлекательности
Директор агентства недвижимости Открытая Компания Максим Каталов по нашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает.

Опрошенные агентством Интерфакс-Недвижимость сошлись во мнении, что безопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.

Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону. Со всех сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление идет по всем фронтам. Растет коммуналка, необходимость платить налоги становится все ощутимей, падает спрос - все больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже.

Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и единственным источником доходов, - сказал М.Каталов. - К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков.

Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону...
Постановлением Правительства Москвы «О первоочередных мероприятиях по приведению в порядок русла р. Яузы» в 2002 году разработан проект благоустройства зеленой зоны в пойме реки Яузы в районе усадьбы «Старое Свиблово» и прибрежной территории вдоль улицы Сухонская.

Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду.

Село Свиблово расположено «близ Москвы в семи верстах на реке Яузе», — писали в документах XIX века. По писцовым книгам 1623-1624 гг. принадлежало оно стольнику Андрею Плещееву. В 1677 г. при Михаиле Львовиче Плещееве тут построена деревянная церковь Живоначальной Троицы. Затем появились помещичьи хоромы с садом, скотный двор.

САД РЕГУЛЯРНЫЙ С РАНЖЕРЕЕЮ...

Первое графическое изображение территории усадьбы встречается на «плане Москвы с ситуацией около оного на тридцать верст» в 1762 году. Подробнее усадьба показана на «Геометрическом специальном плане села Свиблова» вдовствующей госпожи Марии Семеновны Голицыной: дом со всеми постройками и регулярный парк.

В 1702 году Свиблово уже приобрело более внушительные размеры и стало принадлежать девице Марии Семеновне Плещеевой, а в отказной книге 1704 г. затвержено за ее дядей кравчим Кириллом Алексеевичем Нарышкиным, который был значительно состоятельнее Плещеевых и жил за границей. На территории усадьбы в 1708 году он построил дом и каменную церковь Святой Троицы, которая сохранилась до наших дней. Этот стиль потом назвали «нарышкинским барокко». В 1716 году Нарышкин стал московским губернатором.

«НОВЫЙ ХОЗЯИН ИДЕТ!»

«Экономическое и камеральное описание 7 уездов Московской губернии» 1773 г. гласит: «Оная река (т. е. Яуза)… в самые мелкие места в летнее жаркое время глубиной бывает 8 аршин, шириною 10 сажен… Господский дом каменный ветхий… При оном селе… хлеб родится очень худо, сенные покосы посредственные. Лес дровяной осиновый и березовый». Активная перестройка усадьбы, скорее всего, началась при новой владелице — генерал-майорше Марии Ивановне Высоцкой. Ко всему прочему добавляется при саде «ранжерея». «Крестьян в жительстве нет, и обрабатывается земля присылаемыми из других вотчин наемными людьми». А наибольший расцвет имения условно отнесен к 1790-1820 годам. От той поры сохранились господский дом и людской флигель. А центральная часть оранжереи в 70-е гг. ХХ столетия была разобрана.

Автор фабричных построек — Тимофей Простаков. В РГАДА сохранился альбом «Описание, фасад и планы Свибловской суконной фабрики». Генеральный план всего комплекса (с усадьбой) в альбоме показывает перемены по сравнению с описанием усадьбы 1772 года. Изменились композиция строения, подъезд к нему и связь с окружающим ландшафтом. Впервые на этом плане появляется круглый пруд с островом и павильоном в излучине Яузы. Русло реки в пределах фабричной территории изменено, появились новые протоки.

В 1821 году Н.П.Высоцкий продает усадьбу московскому купцу 1-й гильдии И.П.Кожевникову. Привлеченный близостью реки и обилием леса тот строит по последнему слову техники на берегу Яузы ниже усадьбы тонкосуконную фабрику. Сукна Кожевникова находят большой спрос за границей, особенно в азиатских странах (а там в них знают толк).

В 1833 г. власти пускают в действие городской водопровод, конкуренты строят суконную фабрику выше по Яузе — река в результате мелеет. Технология ткацкого производства нарушается так, что Кожевников разоряется.

На «Военно-топографическом плане Московской губернии» 1838 года показаны два больших копаных пруда к западу от господской усадьбы и один — к северо-востоку. Связи с рекой они не имеют. Северо-восточный пруд в настоящее время утрачен, но сохранился ключ, наполнявший его. Исчезает регулярность парка, но парковые насаждения занимают значительную площадь. Сохраняется оранжерея, а ягодники уступают место плодовым деревьям. Сохраняется пруд с островом. Окружение усадьбы сильно изменено: Кожевников вырубил к этому времени значительную часть лесов.

На геоподоснове 50-х годов еще показана полукруглая двухэтажная центральная часть оранжереи. Людской флигель и главный дом долгое время использовались как жилье. Территорию усадьбы вдоль подъездной аллеи занимали огороды, погреба, сараи, тут строились индивидуальные дома. Церковь была действующей до 1938 года.

В 1867 г. усадьбу покупает московский купец 2-й гильдии Бакши Кириллович Халатов. Общие размеры имения сокращаются почти вдвое. Пойма реки начинает зарастать кустарником. В 1903-1910 гг. в связи с постройкой окружной железной дороги от усадьбы отчуждается южная территория.

В 1980 г. главный дом и церковь начали реставрировать. В 1995 г. территория усадьбы была передана приходу Троицкой церкви. В церкви возобновились службы, был приведен в порядок людской флигель. Но главный дом продолжает разрушаться. Прилегающая пойма Яузы захламлена. Утрачены старые 150-летние опорные деревья — липы и белые тополя. Территория бывших плодовых садов и частично парка застроена жилыми домами разной высотности (от 3 до 16 этажей). А сам памятник архитектуры — усадьба Свиблово — не имеет законно установленных границ памятника и охранной зоны, а, следовательно, режима охраны и использования территории.

В послевоенные годы шло интенсивное строительство жилых домов вблизи и на территории усадьбы (один трехэтажный дом построен даже на месте одной из аллей регулярного парка).

Природный комплекс развернется в районах Медведково (всего 83,6 га) и Свиблово (всего 33,8 га) и займет площадь в 117,4 гектара. Предусмотрены пешеходные мостики через реку, реконструкция березовой рощи с добавлением других древесных пород и созданием полян и куртин, автостоянки вне зоны и т.д. В Медведково разместится зона массовых действий с соответствующими павильонами, физкультурно-оздоровительный комплекс, «рыбацкая деревня» и городок аттракционов. В Свиблово — водоем с островом и парковым павильоном. Кроме того, появится освещенная зимняя лыжная трасса, будут оборудованы детские и физкультурные площадки (доступные для инвалидов) и единый прогулочный маршрут вдоль Яузы.

РЕКОНСТРУКЦИЯ БУДЕТ НЕЛЕГКОЙ

Видовых точек будет пять. Хорошему обзору способствует перепад прибрежных высот (крутой левый и пологий правый берега). Здания и сооружения займут лишь 0,2% площади, водная поверхность — 14,3%, проезды, дорожки и площадки — 0, 8%, а озелененные участки — 84,7 процента. По сути — это прецедент в подобного рода реконструкции природы в городской среде.

При проектировании комплекса в основу ставилось сохранение флоры и фауны и создание благоприятного микроклимата в городе. Парк должен стать экологическим коридором, призванным восстановить нарушенный рельеф второй и третьей надпойменных террас, очистить берега от лишней и вредной растительности. Зеленая зона поделится на закрытые, полузакрытые, полуоткрытые и открытые пространства, всего 13 ландшафтных участков. Эстетически продуманы все видовые точки и перспективы, а также учтены стихийные тропинки (протопы), места кострищ и мусорных свалок.

Основные входы в парк расположатся со стороны ул. Русакова у жилых домов № 33 и 35, со стороны ул. Седова, 1-го Ботанического и Лазоревого проездов от входа в усадьбу и у пересечения с ул. Серебрякова. Со стороны правого берега — от местных проездов, идущих от Сельскохозяйственной улицы. Длина прогулочного маршрута будет 1,7 км, его продублирует второй — около 1,5 км, идущий у подошвы третьей надпойменной террасы и открывающий панораму реки и парка. Оба маршрута закольцованы. Главное тут — изумительные виды на природу и смена впечатлений при движении по прогулочным тропинкам.

ПАРКОВАЯ ПЕРСПЕКТИВА

На расчищенных берегах прудов, в пляжной зоне тень от ивы русской даст возможность принимать не только солнечные, но и воздушные ванны. Круглый водоем и холм с павильоном превратятся в своеобразную парковую композицию, открывающую сверху круговую панораму на залесенные пейзажи склонов пойменных террас, открытые пространства лугов и болот, мягкие изгибы берегов и плавно текущую Яузу. Все это дополнят многолетние цветы.

Из нынешней растительности будут оставлены влажно-травные осоковые луга и водно-болотные участки. Клен ясенелистный придется выкорчевывать под корень. Будут расчищены поляны вокруг старых лип, тополей, вязов и кленов остролистных. Для создания игры светотени по ходу прогулки, для частично затененных участков отдыха, игры осенней окраски листвы вдоль маршрута будут высажены компактные группы растений…

Территория будущего парка — это зеленая ось, связующая природную зону Москвы и ближнего Подмосковья. Сюда входят реки Яуза и Чермянка и природно-исторический парк «Останкино». К долине Яузы примыкают жилые комплексы районов Бабушкинский, Лосиноостровский, Южное и Северное Медведково с их многоэтажной застройкой. Территория служит естественным средозащитным буфером между промзоной №51А «Осташковское шоссе» и Медведково.

Парку придается районное значение, при котором принято соотношение 50 человек на гектар, что по нагрузке составляет 455 человек на всю площадь одновременно. В перспективе зона будет развиваться за счет вывода гаражей, складских помещений и промышленных объектов.

В рамках проекта по воссозданию парка будет развиваться бульвар по Староватутинскому проезду, реконструирована Осташковская улица. Что-то придется убрать с территории. В основном автостоянки (их пять примерно на 910 машино-мест). Будет выведено ТОО «Автострада-2» с дорожно-ремонтной техникой. Останутся на прежнем месте храм преподобного Серафима Саровского, русская школа картинга «Пилот», ООО «Блеск-плюс», художественно-производственное объединение «Вель», опытно-экспериментальный завод «Иреа» по производству особо чистых химических веществ и реактивов.

ПАРК СТАНЕТ ЭТАЛОНОМ

В парке предусмотрены строительство ресторана на 80 посадочных мест, торговых павильонов с кафе, прокат спортинвентаря, торговля книгами, цветами и игрушками. Физкультурно-оздоровительный комплекс будет включать в себя заливной каток, бассейн, теннисные корты, стадион. В зоне массовых действий разместятся открытая эстрада на 200 зрителей, зимняя площадка для строительства ледяных скульптур.

Предусмотрено создание фонтанов и очистных сооружений закрытого типа. Никаких новых автостоянок на территории парка не будет (кроме временной на 25 машин за пределами «рыбацкой деревни», состоящей из 4 домиков по 50 кв.м, рассчитанных на пребывание 4 человек в каждом).

Единовременное количество посетителей парка составит порядка 11 тыс. человек, это 10 % от численности населения прилегающих микрорайонов. По окончании всех работ парк должен стать эталоном для обустройства подобных участков на территории Москвы.

Проектируются сады непрерывного цветения из шиповника, калины обыкновенной, боярышника, жимолости, таволги и т.п. Транзитную дорогу от ул. Молодцова через мост над Яузой к Староватутинскому пр. оформит липовая аллея, у входов на которую будут разбиты яркие масштабные цветники. Вторая аллея пересечет парк, начинаясь от ул. Грекова и идя по насыпи метро — техногенному холму, с которого откроется прекрасный обзор зоны активного отдыха и долинных пейзажей. Цветники в зоне аттракционов могут стать мини-фестивалем для цветоводов районных управ. А в зоне детского городка возможно обустройство дендрария из карликовых пород и штамбовых форм кустарников. Здесь же может быть высажена крупная елка, которую будут наряжать к новогодним праздникам.

Первичный рынок жилья — это квартиры в новостройках и частные дома, еще не имевшие хозяев. Соответственно вторичный рынок — это жилье, уже имевшее хозяев, или, говоря профессиональным языком, «историю». Именно отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т. е. ее юридическая чистота, является одним из неоспоримых аргументов «за» при приобретении квартиры на первичном рынке. Кроме того, первичный рынок предлагает квартиры в зданиях, как выражаются строители, «последнего дня». Это значит, что при их строительстве были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии.

Материалы предоставлены ООО «АМПИР. Архитектура. Интерьер». Особая благодарность руководителю проекта, главному ландшафтному архитектору г. Москвы Т.Вольфтруб. Историческая справка подготовлена архитектором Н.Лоренцсон.

«Панель» и «монолит»

В 2003 году квартиры на первичном рынке столицы и Подмосковья стабильно дорожают. По словам начальника отдела маркетинга компании «ТрастХолдинг СК» Людмилы Шаровой, в июле средняя стоимость одного квадратного метра составляла $1196, а в августе — уже $123 Таким образом, за один месяц цена увеличилась на 2,8%. В наступившем осеннем и предстоящем зимнем сезонах понижения цен не ожидается. Напротив, аналитики утверждают, что цены на жилплощадь будут постоянно увеличиваться. В результате в текущем году прирост цен на недвижимость составит порядка 20%. Согласно прогнозам, в начале следующего года стоимость квартир также будет увеличиваться.

Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет как минимум двести лет. Кроме того, в монолитно-кирпичных домах новоселов ждут высокие потолки и свободная планировка квартир. И еще одно: в первые годы после возведения дома грунт под ним проседает. От этого в панельных домах могут образоваться трещины, а монолитно-кирпичный дом оседает целиком. Благодаря безусловному превосходству над панельным жильем квартиры в монолитно-кирпичных домах, естественно, стоят дороже.

Все представленные на рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики.

Единственное условие, которое может омрачить покупку квартиры в новостройке, заключается в том, что в приглянувшемся новеньком доме все хорошие квартиры уже проданы за время строительства, и остались лишь малопривлекательные варианты, например на первом или последнем этажах или с видами на соседний дом. Но и в таком случае не стоит отчаиваться: как правило, в любом доме всегда «припасены» пара-тройка очень хороших квартир, и, чтобы одну из них приобрести, нужно выйти на руководство строительной организации или фирмы-инвестора.

Те, кто желает приобрести более дешевое жилье, обращаются к изучению ассортимента панельного жилья. Основные строители такого жилья в Москве — это ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3, которые продают панельные дома уполномоченным московскими властями компаниям.

В целом же весь ассортимент недвижимости на первичном рынке сегодня отмечен тенденцией к подорожанию. В ближайшие несколько лет эта ситуация вряд ли изменится. Цены на квартиры в столице и близлежащих областях будут расти в связи с повышением платежеспособности населения, неизменно высоким спросом на квартиры и дефицитом жилья.

Если же установить подобные контакты не удалось, можно попробовать другой ход: через риэлторскую фирму, коменданта здания или председателя ТСЖ собрать сведения о тех, кто на стадии строительства дома приобрел в нем квартиру, однако по какой-либо причине решил ее продать. Человек, продающий приобретенную на стадии строительства квартиру, всегда выигрывает, так как жилплощадь в строящемся доме дешевле, чем в уже построенном. Поэтому с каждым месяцем «дельцов», торгующих новыми квартирами, становится все больше. Если и такой вариант не прошел, можно попробовать еще один: купить так называемую «двухнедельную квартиру». Это квартира в новостройке, выкупленная у компании-застройщика риэлторской фирмой или соинвестором и имеющая «пакет имущественных прав». Юридически это вторичный рынок, а фактически — та же самая квартира в новостройке.

Сегодня в центре столицы средняя стоимость 1 кв. м составляет: $1700 в панельных и $2000 в монолитно-кирпичных домах. Но в новостройках, возведенных в центре, она часто значительно превышает указанные цифры. Например, цена 1 кв. м в доме № 6, стр. 1, в Варсонофьевском переулке (5 мин пешком до м. «Лубянка») составляет $2480–2970 в зависимости от индивидуальных характеристик той или иной квартиры. В новеньком доме, расположенном по адресу: Кривоарбатский переулок, вл. 6–8 (10 мин пешком до м. «Арбатская»), 1 кв. м стоит $3250.

Средние цены

Следующие три почетные места занимают Западный, Юго-Западный и Северный административные округа. В этих округах цена 1 кв. м в среднем равна: $1200 в панельных домах и $1500 в монолитно-кирпичных.

Вообще в центре столицы застройщики предпочитают возводить и продавать дома элитные и близкие по своим характеристикам к элитным.

В домах, построенных на юго-западе столицы, цены следующие. В доме на улице Ферсмана, вл. 9А (7 мин пешком до м. «Академическая»), 1 кв. м стоит $1500–200 В новостройке, возведенной по адресу: С. Бутово, мкр. 6А (5 мин пешком до м. «Бульвар Дмитрия Донского»), цена за 1 кв. м находится в пределах $1000–110 А на улице Профсоюзной, вл. 104–106 (3 мин пешком до м. «Беляево»), 1 кв. м стоит порядка $1400.

В Западном округе ситуация следующая. В новостройке на улице Крылатские холмы, вл. 37 (3 мин пешком до м. «Крылатское»), стоимость 1 кв. м составляет $1800–1900 в зависимости от индивидуальных характеристик конкретной квартиры. В новостройке на проспекте Вернадского, 37–39 (3 мин ходьбы до ст. м. «Проспект Вернадского»), цена 1 кв. м равна $1500–170 Конечно, среди новостроек в Западном округе есть и более дорогие предложения. Так, в доме № 2 на Можайском шоссе, расположенном в 7 мин ходьбы до м. «Кунцевская», 1 кв. м стоит $1550–2190.

В остальных административных округах столицы — Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном и Южном — цены ниже и колеблются в районе $1000 для панельных домов и $1200 для монолитно-кирпичных. Количество новостроек в этих округах также является достаточно скромным.

Вообще, новостроек в Юго-Западном округе Москвы заметно меньше, чем в Центральном или Западном округах. Та же ситуация наблюдается и в Северном административном округе. Новостроек там тоже мало, однако некоторое их количество в Северном округе имеется, и квартиры в них успешно реализуются. В новостройке на улице Мишина, вл. 26 (10 мин пешком до м. «Динамо»), 1 кв. м стоит $1800–220 В доме № 66 в Карамышевском переулке (10 мин на троллейбусе до м. «Полежаевская») цена 1 кв. м составляет $1400–150 Столько же — $1400–1500 — стоит 1 кв. м в новом доме № 6 в Факультетском переулке (несколько остановок на трамвае или 20 мин пешком до м. «Сокол»).

Восточный округ. В доме № 10 на Первой Прядильной улице, расположенном в 10 мин ходьбы до м. «Измайловская», 1 кв. м стоит $1200–140 В новостройке по адресу: Челябинская ул., вл. 15 (10 мин на троллейбусе до м. «Первомайская»), цена 1 кв. м составляет $105 А в новостройке на Зеленом проспекте, вл. 20, находящейся в 5 мин ходьбы до м. «Перово», 1 кв. м жилплощади стоит $911.

Северо-Восточный округ. В новом доме № 1-1 на Таймырской улице (10 мин на троллейбусе до м. «Бабушкинская») 1 кв. м стоит $109 В новостройке по адресу: Ярославское шоссе, вл. 26 (15 мин на троллейбусе до м. «ВДНХ»), цена 1 кв. м составляет $850–88 А в доме на улице Амундсена, вл. 19–21, расположенном в 2 мин ходьбы до м. «Свиблово», 1 кв. м стоит $1500.

Южный округ. В доме, расположенном на улице Велозаводской, вл. 2, откуда 10 мин ходьбы до м. «Автозаводская», 1 кв. м стоит $110 В новостройке по адресу: ул. Россошанская, мкр. 26, к. 84А (10 мин пешком до м. «Улица Академика Янгеля»), стоимость 1 кв. м составляет $1150–125 В новом же доме на улице Веселой, вл. 33 (10 мин пешком до м. «Царицыно»), 1 кв. м можно приобрести почти по такой же цене — за $1100.

Юго-Восточный округ. В доме на Волгоградском проспекте, вл. 24–26, откуда путь до м. «Волгоградский проспект» занимает не более 5 мин ходьбы, цена 1 кв. м составляет $1100–120 В новостройке по адресу: ул. Люблинская, 28, к. 4, расположенной в 7 мин ходьбы до м. «Люблино», 1 кв. м стоит $90 В новом доме № 6 на Петровском шоссе (15 мин на троллейбусе до м. «Рязанский проспект»), цена 1 кв. м также равна $900.

Андрей Куприянов
Руководитель группы маркетинга ДИПСа:
— Периоды экономического подъема и политической стабилизации всегда способствуют возрождению достаточно обширной категории населения, так называемого «среднего класса». Поэтому основной причиной роста цен является повышенный покупательский спрос. Сегодня люди рассматривают недвижимость не только как способ решить свои жилищные проблемы, но как один из надежных вариантов вложения денежных средств.
Снижение курса доллара в 2003 году также спровоцировало на приобретение жилья ту часть населения, в планах которого было решение жилищных вопросов в ближайшее время. С другой стороны, в последние 2–3 года на рынке происходят серьезные структурные изменения. Меняется качественный состав столичных новостроек. В настоящее время на рынке нового жилья преобладает монолитное домостроение. Заканчивается освоение некогда дешевых районов массовой застройки. Все это также привело к увеличению цены реализации объектов на первичном рынке.
Сегодня рынок недвижимости на подъеме. Он достаточно динамичен, живо реагирует на покупательский спрос. И цены на жилье скорее всего будут плавно расти и дальше. Темпы роста могут составить до конца 2003 года около 5–8%. По всей вероятности, нет оснований для снижения цен и в следующем году.

В каждом конкретном случае стоимость жилья определяется индивидуально и зависит от планировки (разница в цене между квартирой с удачной планировкой и неудачной может доходить до 15%), месторасположения дома (чем дальше от центра, тем дешевле), расположения квартиры (традиционно неликвидными считаются квартиры на первом и последнем этажах). Кроме того, стоимость зависит от организации, в которой приобретается квартира, вида из окон, наличия телефона, сигнализации и расстояния до метро.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
— Рост цен на жилье превысил даже самые оптимистичные прогнозы, которые высказывали эксперты в конце прошлого года. Стабилизации цен, и тем более их снижения, за летний период не произошло. Цены на квартиры в жилом комплексе «Лазурный блюз» в Строгине и на таун-хаусы в Куркине (компания вывела эти объекты на рынок во II квартале) выросли в среднем на 25–30%. Хотя специалисты рынка предсказывали увеличение цен на жилую недвижимость на 15–20% в течение всего года.
Спрос на жилье можно охарактеризовать как ажиотажный. Квартиры с удачными планировками и в интересных районах активно продаются в домах еще на стадии котлована. Кроме того, на рынке появилась новая тенденция — большой спрос на четырехкомнатные квартиры.
Опережающими темпами растут цены на новостройки в так называемых перспективных районах, как, например, Строгино, где происходит развитие и обновление инфраструктуры. Детские сады, школы, спортивные объекты, торговые комплексы — все это резко усиливает привлекательность жилья, находящегося поблизости.
Чуть меньшими темпами растут цены в малоэтажных домах Митина, мкр. 8Б, в силу большого предложения жилья. Хотя предложение достаточно интересное, поскольку микрорайон застраивается комплексно. С жилыми домами одновременно строятся детский сад, школа, физкультурно-оздоровительный центр.
Сегодня предложить многокомнатную квартиру с хорошей планировкой застройщику уже недостаточно. Уровень требований к жилью, которые предъявляют покупатели, будет только повышаться. Покупателей все больше интересуют не просто жилые дома, а дома, обладающие полным комплексом услуг, но услуг, которые по-настоящему нужны людям. Помимо стандартного набора из охраны и паркинга в современные жилые комплексы входят элементы инфраструктуры, которые связаны с содержанием помещений, обеспечением безопасности имущества и здоровья людей, организацией условий для активного отдыха. На основе маркетинговых исследований специалисты компании «Сити-XXI век» включили в инфраструктуру нового жилого комплекса «Лазурный блюз» фитнес-центр с тренажерным залом, солярием, залом для занятий аэробикой и кабинетом массажа, приемный пункт прачечной-химчистки, салон красоты, игровые комнаты для взрослых и детей, кафе.

Татьяна Пошморга
Директор центра маркетинга и рекламы компании «Жилищная инициатива»:
— В прошлом году многие говорили о стабилизации цен на жилье в 2003 году. Однако эти прогнозы не оправдались. Цены на недвижимость растут, и сегодня средняя стоимость квадратного метра приближается к $1300.
Все происходящее на рынке зависит от множества факторов: это и стабилизация экономики, и рост платежеспособности населения, который привел к повышению потребительского спроса, и увеличение себестоимости строительства, так как растут с завидным постоянством цены на стройматериалы и энергоносители. Очевидно, что спрос на жилье, а следовательно, его цена в большей степени зависит от курса доллара. Его падение и колебания курса евро привели к тому, что недвижимость стали приобретать не только для жилья, но и как способ сохранения накопленных сбережений.
На росте цен сказалось и то, что на рынке новостроек увеличилась доля более качественного, а значит, более дорогого кирпично-монолитного жилья, тогда как доля дешевого, возводимого в районах массовой застройки, резко сократилась.
Нельзя отрицать и тот факт, что начинает работать ипотека. Все больше банков готовы предоставлять ипотечные кредиты, между ними возникает конкуренция, и, надеюсь, что в обозримом будущем в России, как и во всем мире, большинство желающих будут покупать жилье в кредит.
Сегодня рынок на подъеме, и думаю, что до конца года цены будут плавно расти, особенно на качественное жилье.

Сергей Грибов
Заместитель генерального директора компании «Арсенал-Холдинг»:
— Все покупатели квартир на первичном рынке делятся на тех, кто приобретает квартиру просто «для себя», и так называемых инвесторов. Если человек покупает квартиру, чтобы самому в ней жить, а не перепродавать или сдавать в аренду, то, конечно, ему невыгодно откладывать приобретение жилья по той причине, что в ближайшее время стоимость жилья на первичном рынке столицы будет только увеличиваться. Представители строительных компаний считают, что, возможно, цены на первичное жилье несколько стабилизируются, если перестанут дорожать строительные материалы. Однако на стоимость жилья в столице влияет помимо строительных материалов еще целый ряд факторов, анализ которых показывает, что цены на жилплощадь в Москве будут расти. Аналогичная тенденция прослеживается и на рынке недвижимости Подмосковья.
Иногда человек, имея лишние деньги, хочет инвестировать их в недвижимость, с тем чтобы позже выгодно ее перепродать или иметь стабильный доход, сдавая жилплощадь в аренду. Вместе с тем ситуация на рынке такова, что ждать уже некогда: цены на жилье растут по нескольку раз в месяц. Поэтому стоит поторопиться. Конечно, можно отслеживать колебания цен и собирать информацию, которая поможет определить момент, когда цены немного остановятся в росте. Но ждать подобного понижения, приобретая жилплощадь для себя, довольно рискованно.
Спикер Совета Федерации, лидер партии Справедливая Россия Сергей Миронов предложил создать в России еще одну государственную монополию -- строительную. Вчера в Уфе на встрече с представителями российского строительного бизнеса он заявил, что готовит и вскоре представит законопроект, предусматривающий создание государственной строительной корпорации. Госкорпорация, по версии г-на Миронова, должна заняться всеми основными вопросами строительного рынка -- от раздачи заказов строителям до обеспечения населения доступным жильем. Спикера при этом не смущает, что в прошлом году подобная инициатива, выдвинутая Министерством регионального развития, не нашла поддержки ни в Министерстве экономического развития, ни -- что еще важнее -- в администрации президента.

Оксана Новикова
Заместитель генерального директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Наиболее ликвидными по-прежнему считаются однокомнатные квартиры. Но вместе с тем как раз они-то на рынок поступают крайне редко. В Москве дефицит дешевого жилья. Районы массовой застройки, такие, как Марьино, Южное Бутово, Новопеределкино, уже полностью застроены. Лишь иногда там ведется точечное строительство объектов по типовым проектам, но цены на квартиры в таких домах соотносимы со стоимостью жилья в монолитно-кирпичных домах. За лето цены на панельные дома выросли на 20%. В настоящее время покупательский спрос смещается в сторону более дорогого сегмента первичного рынка — монолитно-кирпичных домов эконом- и бизнес-класса. Нехватка недорогого типового жилья в Москве стимулирует спрос в Подмосковье.

По замыслу спикера Совета Федерации, государственная строительная корпорация во многом бы решила проблему с доступным жильем, выравняв цены на рынке. Хотя себестоимость жилья понемногу растет в силу роста цен на стройматериалы, электроэнергию, топливо, эти факторы не обосновывают нынешний галопирующий рост цен на дома и квартиры, считает спикер верхней палаты. Если бы государственная строительная корпорация получила право на организацию строительства на земельных участках во всех городах России, то она, по мысли г-на Миронова, могла бы брать субподрядчиком строительные компании с заранее определенной нормой прибыли. Правда, как эта утопичная конструкция поможет бороться с ценами на вторичном рынке, который многократно шире рынка новостроек, спикер предпочел не обсуждать.

О необходимости создания новой инстанции, контролирующей строительный рынок, Сергей Миронов заявлял еще полгода назад. Идея так и осталась идеей. Однако спикер от нее не отступился -- ведь тема формирования рынка доступного жилья в стране не теряет актуальности. За прошлый год в целом по России жилье подорожало на 55%, а в отдельных регионах на 150--200%, ипотека, в том виде, в каком она реализуется на федеральном уровне, доступна не более 5% граждан, заявил г-н Миронов, выступая в Уфе.

Безусловно, о том, чтобы получить заказ от государства, мечтают все компании. Местные же власти тем самым лишатся возможности самостоятельно выстраивать отношения с застройщиками. По мнению спикера, это снизит уровень коррупции на строительном рынке. В самих же строительных компаниях считают, что это всего лишь переместит коррупцию на более высокий уровень.

Госкорпорация, по планам Сергея Миронова, заключала бы подряды на строительство недвижимости для предоставления его потом стоящим в очереди на получение квартир и жилья, которое дается на условиях социального найма. Строительным компаниям придется несколько умерить аппетиты, но в целом они будут заинтересованы в сотрудничестве с этой корпорацией, поскольку такое сотрудничество будет означать государственный заказ на многие годы, -- уверен г-н Миронов.

В октябре прошлого года идею государственного регулирования строительного рынка выдвигало Министерство регионального развития. Тогда на заседании рабочей группы по нацпроекту Доступное жилье заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышов поднял вопрос о создании госкорпорации по строительству. По словам замминистра, создание госкорпорации предполагало ежегодный объем инвестиций в размере 30--40 млрд руб. и продажу жилья по фиксированным ценам очередникам. Против такой идеи выступили и в МЭРТ, и в президентской администрации, и в Росстрое, сочтя, что корпорация будет монопольно диктовать условия на рынке жилья.

Также в пользу новой монополии, по планам г-на Миронова, из антикоррупционных соображений может быть изъята часть функций Росрегистрации, Роснедвижимости, Росстроя и Ростехнадзора. Государственная строительная корпорация будет должна взять в свое ведение вопрос юридического оформления и выделение участков земли под строительство жилья. Кроме того, г-н Миронов предлагает передать в ведение госкорпорации вопрос о выдаче заключений на предмет готовности жилого дома к сдаче. Сейчас в этой сфере наблюдается огромный уровень коррупции, а передача этого вопроса в ведение государственных строительных корпораций позволит решить этот вопрос, -- убежден лидер Справедливой России.



Главная --> Публикации