Главная --> Публикации --> Московский стройкомплекс подвел итоги первого полугодия Александр семеняка: средний платеж по ипотечному кредиту - 12 тысяч Живите бизнес-классом На шахматном поле ипотечного рынка россии появилась новая фигура – ипотечный брокер Отпочковаться по кампанелле

Самые распространенные ситуации, когда возникает общая собственность на недвижимость, - это наследование, приватизация и приобретение имущества в период брака.

Разбираем особенности сделок с жильем, оформленным в общую совместную или долевую собственность.

Вторая разновидность - общая совместная собственность - обычно возникает у супругов. Семейное имущество больше похоже на единый объект, которым муж и жена пользуются сообща, без юридического разделения их полномочий.

Как правило, общая собственность является долевой. Ее участники относительно самостоятельны: могут распоряжаться своей долей в праве собственности, требовать ее выдела в натуре, от собственного имени выступают в сделках с общим имуществом и т. д.

+ Определение доли каждого участника общей собственности.

Каждому - своя доля
Если квартира (дом) находится в долевой собственности нескольких лиц, то по закону возможны следующие действия:

! Если доли не определены соглашением сособственников, то они признаются равными (ст. 245 Гражданского кодекса РФ). А если один из участников долевой собственности с согласия остальных произвел неотделимые улучшения общего имущества, скажем, сделал в квартире дорогой ремонт, провел перепланировку и т. п., то имеет право на соразмерное увеличение своей доли в праве собственности.

Это может понадобиться, если жилье приватизировано в долевую собственность без определения долей и кто-либо из совладельцев собирается совершить сделку с причитающейся ему долей - продать, заложить и т. д. Или, например, если каждый из сособственников (либо один из них) хочет, чтобы было выделено соответствующее его доле имущество, которым можно будет пользоваться индивидуально.

+ Раздел общего имущества между всеми совладельцами либо выдел доли одного из них.

Определить такой прирост можно по взаимной договоренности - в соглашении всех сособственников. Для надежности документ лучше заверить у нотариуса, там заодно помогут точнее вычислить новое распределение долей. Если согласия достичь не удастся, то вопрос об изменении долей с учетом вклада одного из участников решается в суде. Разумеется, при этом понадобится подтверждение расходов на общее имущество: трат на стройматериалы, оплату работ и т. д.

Требуется ли для таких сделок согласие остальных совладельцев квартиры? Этот вопрос решается неоднозначно. С одной стороны, если есть письменное соглашение участников долевой собственности о разделе имущества и кто-то из них, используя свою часть квартиры, временно заселяет в нее других лиц, то необходимости дополнительного согласования с остальными сособственниками нет.

В результате такого действия определяются части общего имущества, которыми каждый из сособственников будет пользоваться самостоятельно. Это может пригодиться как для личного удобства, так и для совершения сделок, связанных с передачей имущества во временное пользование - например, для сдачи внаем комнаты в общей квартире или для заселения жильцов по договору безвозмездного пользования.

+ Продажа и другие сделки с долей.

! С другой стороны, на практике нанимателю комнаты в такой квартире для подстраховки лучше просить у наймодателя письменное согласие всех совладельцев жилья на сдачу внаем, чтобы в случае конфликтов между ними сохранить право на пользование снятой жилплощадью.

! При этом действует правило: если доля отчуждается по возмездной сделке - прежде всего это купля-продажа и мена, - то остальные совладельцы имеют преимущественное право приобретения.

По закону участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом (ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

На заметку
Однокомнатная квартира является неделимым объектом. Поэтому лицам, желающим получить свою долю в натуре, полагается соразмерная денежная компенсация (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Она определяется по соглашению сособственников, а в случае спора - судом.

Для соблюдения правила продавец доли обязан письменно известить всех сособственников о грядущей продаже с указанием цены и других условий планируемой сделки. Для надежности такое извещение лучше оформить почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. Если в течение месяца со дня извещения совладельцы квартиры не выразят желания купить продаваемую долю (сообщат об отказе либо вообще промолчат), то ее может приобрести любое лицо (ст. 250 ГК РФ).

Важно!
Если одним из участников долевой собственности на квартиру является несовершеннолетний, то для сделки с отчуждением его доли (продажи, мены, дарения и т. д.) обязательно нужно получить согласие органа опеки и попечительства.

Кстати
Преимущественное право покупки также применяется при продаже комнат в коммунальных квартирах, хотя сами комнаты находятся в индивидуальной собственности их хозяев (по закону долевой собственностью является только общее имущество в коммуналке: коридоры, кухня, ванная и т. д.).

Имуществом, находящимся в совместной собственности мужа и жены, может распоряжаться любой из супругов. Причем по закону автоматически предполагается, что это делается по взаимному согласию (ст. 253 ГК РФ). Таким образом, сделки может совершать один из супругов, не предъявляя доверенности от второго.

Муж и жена - в договоре одна сторона

Почему строек много, а доступного жилья мало?

Однако при продаже, дарении и ином отчуждении совместной недвижимости действует особое правило: необходимо нотариально удостоверенное письменное согласие второго супруга на сделку (согласно Семейному кодексу РФ). Такой документ требуется и в ситуации, когда квартира, приобретенная в период брака, зарегистрирована только на мужа-продавца, ведь жена в любом случае является сособственницей имущества, нажитого в браке.
Полезные советы для тех, кто мечтает купить недорогую квартиру в новом доме в черте столицы.

Дело в том, что в черте города сейчас преобладают новостройки двух типов. Первый - точечная монолитная застройка. Она по определению не может быть дешевой, поэтому строят преимущественно бизнес-класс и элитное жилье. Второй - панельные дома недорогих серий для муниципальных нужд (очередники, переселенцы из сносимых пятиэтажек и т. п.). В продажу такое жилье практически не поступает, и ситуация лучше не станет: московские власти уже неоднократно дали понять, что строительные приоритеты будут в пользу социальных программ.

Жилья в Москве вроде строится много. Это видит каждый, кто ходит и ездит по столичным улицам. То и дело натыкаешься на строительные заборы и традиционные таблички с извинениями за причиненные неудобства. Но когда дело доходит до визита к риэлторам, почему-то более-менее доступные по цене варианты обнаруживаются где-то за МКАД.

А вот если вы хотите квартиру подешевле и при этом вы непременно желаете новостройку, а не брежневскую девятиэтажку, проблемы будут.

Иными словами, если вам нужно жилье бизнес-класса и выше (т. е. не дешевле $5000 за кв. м), проблем нет - подходящие жилые комплексы есть практически во всех округах Москвы.

Москва или не Москва?

- Спрос на жилье эконом-класса, как самое доступное, растет, а предложение в этом секторе сокращается, - утверждает Федор САРОКВАША, директор по связям с общественностью группы компаний СУ-15 - В основном такое жилье возводится в ближнем Подмосковье, в радиусе 10 км от МКАД.

Первый - районы, которые формально считаются частью Москвы, но реально находятся за кольцевой дорогой.

Претендентам на новостройки эконом-класса сегодня в основном приходится выбирать из двух вариантов.

При этом цены в московских районах, как правило, выше, чем в подмосковных, - даже если они расположены по соседству. (Подробнее о ситуации с ценами на подмосковные новостройки см. Ваш дом за 9 октября.)

Второй - города ближнего Подмосковья и прилегающие к ним районы комплексной застройки (типа Красногорья или Трехгорки).

Если же, несмотря на отсутствие лишних денег, вы все-таки хотите считаться москвичом, обратите внимание на Северо-Восточный и Северный округ столицы - большая часть недорогого по московским меркам коммерческого жилья (т. е. того, которое идет на продажу) сейчас строится там. Еще недавно чемпионом по новостройкам эконом-класса считался Восточный округ. Однако на сегодняшний день квартиры в Кожухове (этот микрорайон находится рядом с Люберцами, но относится к Москве) большей частью уже распроданы.

Этот момент стоит учесть тем, кто хочет на покупке квартиры максимально сэкономить. Ведь по факту московская регистрация нынче не дает никаких особых преимуществ по сравнению с подмосковной. А добраться до центра столицы из подмосковных городов зачастую проще, чем из расположенных рядом столичных замкадовских микрорайонов. В первых в качестве альтернативы пробкам на перегруженных трассах есть хотя бы электричка. А из вторых, как правило, можно выбраться только на автобусе, маршрутке или личном авто.

Возможный вариант - машиноместо арендовать. Средняя цена в наземном паркинге - $145 в месяц, в подземном - $310.

Кстати
$64 тысячи - столько в среднем стоит сейчас место в паркинге (как правило, это подземный гараж) в московских новостройках. По сравнению с ней средняя цена места в отдельно стоящем гаражном комплексе выглядит прямо-таки демократично - всего-то $28 тысяч.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (http://ирн.ru/).

Большинство новоселов предпочитают бросать свое авто на улице.

САО 4459
СВАО 4253
ВАО 4008
ЮВАО 3360
ЮАО 4071
ЮЗАО 5002
ЗАО 4083
СЗАО 3621
ЦАО нет
Районы за МКАД 3638
% к августу -1,0%
% за квартал +1,7%

Сколько стоят столичные новостройки эконом-класса (панель, $/кв. м в среднем)

...А внутренняя отделка - дело самих жильцов.

По данным аналитического отдела агентства недвижимости САВВА.

Где узнать перспективы своего будущего района?

Вопрос на засыпку

Скажем, стоило московским властям объявить о строительстве - в перспективе - новых станций метро, как цены в соответствующих районах сразу же подскочили на все типы жилья.

Вопрос это не праздный, поскольку от того, как предполагается развивать район, в котором вы собираетесь покупать квартиру, зависит и ее цена в будущем. А также возможность эту квартиру при необходимости быстро и выгодно продать.

Сделать это можно: в префектуре округа, на постоянно действующей Московской градостроительной выставке в архитектурно-строительном центре Дом на Брестской (ул. 2-я Брестская, 6).

Главный документ, определяющий будущее города, - Генеральный план. Генплан Москвы - публичный документ, с ним могут ознакомиться все желающие.

Обратите внимание на репутацию компании: как давно работает, что за это время построила (стоит по возможности посетить эти объекты и пообщаться с новоселами - все ли у них хорошо). Если компания работает с правительством Москвы и участвует в его социальных программах (снос пятиэтажек, строительство жилья для военных, объектов соцкультбыта и т. д.) - это большой плюс. Застройщики, которые настроены быстро срубить бабок, социальную нагрузку берут на себя неохотно.

Как выбрать застройщика

У представителей застройщика просите максимально подробную информацию об их объекте. И прежде всего - о законности самого строительства. Чтобы убедиться, что все чисто, следует ознакомиться как минимум с несколькими документами, подтверждающими право застройщика что-то строить на московской земле:

Чем больше посредников в цепочке между вами и застройщиком, тем выше риск.

инвестиционный контракт;

распорядительный акт правительства Москвы (т. е. распоряжение мэра или постановление правительства Москвы);

разрешение на строительство.

договор аренды земли;

Постарайтесь убедиться, что в компании налажена система единого учета потенциальных новоселов и ваша будущая квартира не продана кому-то еще.

! У застройщика должны иметься ВСЕ эти документы.

Что вам придется доделывать в новой квартире

! Если строительство ведется по 214-му закону о долевом строительстве, проблем нет: все договора долевого участия в этом случае регистрируются в обязательном порядке, что исключает двойные продажи. Однако большая часть застройщиков этот закон по-прежнему игнорирует.

Стандартный же набор работ, которые обычно требуются для обустройства квартиры в любой новостройке, таков:

Как это ни странно на первый взгляд, но чем комфортнее, дороже дом, тем менее готовой сдается новоселу квартира. Секрет в том, что хозяину предоставляется максимальная свобода для воплощения своих фантазий: как по общей планировке жилья, так и по обустройству отдельных помещений - индивидуальный выбор материала, цвета отделки, сантехники и прочего оборудования.

электропроводка: установка розеток, выключателей;

полы: заливка цементной стяжки; настил покрытия - паркета, линолеума и т. д.;

потолки: штукатурка, покраска;

стены: штукатурка, поклейка обоев или декоративная обработка другими материалами (покраска и т. п.);

! Обратите внимание: нередки случаи, когда трубы в новостройке не совпадают по назначению, оказываются подключены не к той системе, к которой необходимо, - скажем, труба, из которой должна течь горячая вода, хлещет холодной и т. п. Так что перед подключением оборудования обязательно проверьте правильность подключения труб и при необходимости исправьте погрешности.

сантехника: установка, подключение.

Тяжелые российские климатические условия со средними годовыми перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками сказываются на жилых домах далеко не лучшим образом. Поэтому необходима не только изначально высокая культура строительства, но и тщательная, дорогостоящая эксплуатация зданий.

На заметку
Не забывайте, что на расходы по отделке нового жилья распространяется налоговая льгота, которая предоставляется приобретателям квартиры (дома). Обязательное условие: в договоре и акте сдачи-приемки должно быть указано, что вы получаете жилье без отделки.

Регионы просят огня
По оценке депутата Госдумы Галины Хованской, приблизительно 60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в некоторых городах и поселках люди всю зиму мерзнут. В 2006 г. доля капремонта жилья по стране не превышала 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50-60 млн кв. м в год) жилья, признался Владимир Яковлев, глава Минрегионразвития.

О серьезности вопроса напомнил в очередном послании Федеральному собранию президент России Владимир Путин. В результате впервые за последние почти 20 лет на капремонт жилого фонда выделяются огромные бюджетные средства.

Для осуществления программы капремонта, координации и контроля за всеми действиями в этой сфере прошедшим летом федеральным правительством была создана некоммерческая корпорация Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ФСРЖКХ).

В своем послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил до 2012 г. направить из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в надлежащее состояние, а также отселение жильцов из аварийных домов в общей сложности 250 млрд руб. Уже к концу текущего года на эти цели будет выделено 10 млрд руб. По закону каждый собственник должен добавить к бюджетным средствам как минимум 5% личных сбережений. Только на этих условиях можно будет получить государственную поддержку. Что касается отбора подрядных ремонтных организаций, то по закону правила их отбора устанавливают сами субъекты Федерации.

Как отметил директор департамента территориального развития Минэкономразвития России Ремир Мукумов, при разработке программы капремонта решение о непосредственном участии в ремонте самих жителей было принято не случайно. Это вопрос принципиальный. Жильцы, по его убеждению, должны быть заинтересованы в эффективном расходовании средств. А если проводить капремонт только за счет бюджета, то стоимость ремонта возрастет на 20-30%, потому что у исполнителей в таком случае нет стимулов для экономии.

Фонд, который, в частности, включил в себя деньги, полученные от распродажи ЮКОСа, наделен широкими полномочиями, рассказывает Сергей Круглик, глава Росстроя. Назначать и отзывать его руководителя может только премьер-министр РФ. Фонд начнет работать 1 января 2008 г., а 1 января 2012 г. будет ликвидирован. Предполагается, что со 2 января 2012 г. россияне сами начнут оплачивать капремонт. Естественно, это не касается граждан, проживающих в муниципальных домах.

Логика законов, связанных с капремонтом, одна, говорит Ремир Мукумов: финансовые потоки в регионы должны быть максимально прозрачными. На последнем этапе живые деньги перечисляются либо ТСЖ, либо УК. Тем самым создаются условия, чтобы средства случайно или намеренно не застревали во властных структурах.

Механизм распределения средств предусматривает определение лимитов каждому субъекту Федерации исходя из принципа пропорциональности общей площади жилых помещений в конкретном регионе. Однако сумма поддержки не может быть менее 500 млн руб. и более 8 млрд руб. Для получения необходимых для ремонта средств субъекты должны обратиться в ФСРЖКХ, поясняет Ремир Мукумов. Предварительно заявитель должен выполнить несколько условий. Среди них создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), проведение конкурсов по привлечению управляющих компаний (УК), выдача бюджетных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг конкретным людям, а не коммунальным предприятиям. На сегодняшний день, подчеркнул чиновник, все условия, необходимые для получения бюджетных средств, выполнили только четыре региона, остальным еще предстоит начать исполнять законодательные акты, принятые правительством РФ.

Сейчас, говорит Ремир Мукумов, решаются организационные вопросы: формирование наблюдательного совета фонда, его правления, назначение генерального директора, регистрация юридического лица, перечисление из бюджета уставного капитала фонда. К концу текущего года фонд будет готов к работе.

Контроль за использованием денег возлагается на муниципалитеты и на ФСРЖКХ. В течение первого года в регион, где будут выполнены все условия, будет перечислено 30% от установленного лимита. При оформлении очередного транша необходимо представить документы, в том числе подтверждающие, что жильцы заплатили свою долю. Если она составит менее 5%, то следующей поддержки ждать не следует.

По расчетам Галины Хованской, на полный капремонт российского жилого фонда потребуется 10 трлн руб. плюс 1,5-2 трлн руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению необходимых средств на капремонт, по ее мнению, должны быть бессрочными, поскольку до 1 марта 2010 г. такие деньги государство, задолжавшее гражданам за много лет, едва ли сможет выделить.

Однако для полного выполнения обязательств государства по капитальному ремонту выделяемых денег может не хватить. По времени государство тоже может не уложиться. В федеральном законе О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации указывается на обязательство бывшего наймодателя (т. е. государства) перед гражданами, ставшими собственниками муниципального жилья, по проведению капремонта в доме, если нормативные сроки эксплуатации здания (25-30 лет) истекли до момента приватизации (это положение в августе текущего года подтвердил Верховный суд РФ). В то же время в законе о введении в действие ЖК данная обязанность сохраняется за государством до 1 марта 2010 г.

До недавнего времени темпы ремонта не внушали оптимизма: с 2001 по 2005 г. выполнено лишь 40,4% от запланированных работ, из 180 600 кв. м отремонтировано только 70 300 кв. м. В последние два года финансовые вливания в капремонт увеличились, что позволило увеличить объемы работ. Если в 2002 г., сообщил Артур Кескинов, руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города, на эти цели Мосгордумой было выделено 4,9 млрд руб., в 2005 г. 16,5 млрд руб., то в 2007 г. уже 43 млрд руб. В московском правительстве говорят, что на проведение капитального ремонта им потребуется 360 млрд руб. Но столичная администрация рассчитывает на поддержку федеральных властей.

Ветшает златоглавая
Чрезвычайно остро проблема ветхого жилья стоит в Москве. Общий жилой фонд составляет более 192 млн кв. м, или около 40 000 жилых строений. В неудовлетворительном состоянии (с износом от 40% до 60%) и в ветхом (износ более 60%) находится приблизительно 15% всего жилищного фонда это 28 млн кв. м. Ежегодно неудовлетворительного жилья становится больше на 3 млн кв. м, подчеркнул руководитель столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин, тогда как строится нового жилья около 4,5-5 млн кв. м в год. А в целом по состоянию на середину текущего года, по словам столичного мэра Юрия Лужкова, около 30% московских домов ждут капремонта.

В дальнейшем видимо, лет через пять москвичи, как и все россияне, станут оплачивать капремонт за счет аккумуляции собственных сбережений. Только в 2009-2010 гг., когда будут отработаны соответствующие механизмы, говорит Артур Кескинов, перед владельцами квартир будет поставлен вопрос об отчислении средств на капитальный ремонт скорее всего в виде квартплаты, которая неизбежно возрастет. Насколько? Пока никто точно сказать не может. В столичном департаменте экономической политики и развития предполагают, что тарифы за жилищно-коммунальные услуги к 2011 г. могут вырасти в два раза.

Московское правительство считает, что жилищный фонд пришел в упадок вследствие нецелевого растрачивания федеральным центром капремонтных денег, которые граждане исправно платили много лет (2% от коммунальных платежей). Теперь настало время отдать людям долги, говорит Юрий Лужков. Из выделяемых для всей страны 250 млрд руб. Москва, по оценке Артура Кескинова, может рассчитывать на 12-30 млрд руб. Остальные необходимые средства столичные власти обещают найти в своей казне. В первую очередь в порядок будет приводиться муниципальное жилье.

В то же время внезапное перекладывание бремени капремонта на простых граждан (да и многих непростых) может оказаться непосильным, поскольку, как заметил Юрий Лужков, финансовые затраты на капитальный ремонт достигают 20-25% от сметной стоимости дома. Поэтому в ближайшие годы столичные власти будут осуществлять ремонт за счет бюджетных средств.

Перекладывание на граждан-собственников ответственности за состояние всего домового хозяйства (а не только квартир) не новость. В новом Жилищном кодексе, вступившим в силу в 2005 г., об этом ясно говорится. В принятом Мосгордумой в середине текущего года в первом чтении законопроекте Основы жилищной политики г. Москвы также недвусмысленно начертано: Собственник помещения обязан нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Станут ли товарищества товарищами
Уже до конца 2007 г. москвичам предстоит выбрать управляющую компанию, а для тех, кто не определится с выбором, в первой половине следующего года столичные чиновники должны на конкурсной основе отобрать управляющие организации. Затем, когда жилищный фонд будет передан на баланс УК или ТСЖ, город начнет возмещать новым хозяйственникам долги за не выполненный ранее капитальный ремонт.

Московский мэр выступил за постепенное перекладывание ответственности по капремонту на жильцов, в первую очередь на тех, которые приобрели новую недвижимость недавно. Что касается хозяев квартир, проживающих в домах, возведенных 30-40 лет назад, то их дома, заверяет столичный градоначальник, будут отремонтированы за счет города. В любом случае, перед тем как бразды правления перейдут к ТСЖ или жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), бремя капремонта должно нести государство, заявляют в московском правительстве.

Отдельно и долго можно говорить об оформлении в собственность нежилых помещений с этим у жильцов часто ничего не получается, поскольку подвалы, чердаки и все остальное прочее съедобное уже предусмотрительно официально и на законном основании распродано разным коммерческим структурам. А ведь именно этим козырем размахивали власти, мол, ТСЖ будут сдавать многочисленные нежилые помещения в аренду и получать с этого прибыль на свои нужды.

В новых законодательных документах, касающихся жилья, акцент делается на ТСЖ. Предполагается, что жильцы, объединенные в товарищества, станут решать вопросы домоуправления лучше и гораздо эффективнее, чем это делали и делают ДЕЗ, ЖЭК и другие подобные организации. Однако в том, каким способом жильцы-собственники в будущем станут оплачивать ремонт, куда начнут перечисляться деньги, кто будет все это контролировать, как уберечь большие накопления людей от инфляции и вероятного дефолта, еще много неясностей, отмечает Галина Хованская. На пути создания товариществ остается очень много нерешенных вопросов.

Само создание ТСЖ проблематично до проведения капремонта (люди справедливо опасаются попасть в западню, ведь на них повесят все расходы по капремонту), а проведение капремонта невозможно без создания ТСЖ, поскольку в соответствии с законом только ТСЖ могут подать заявку на оказание финансовой помощи.

Что касается прилегающих территорий, то здесь все еще гораздо сложнее. Землю город никак не хочет передавать в собственность жильцам под разными предлогами. По замечанию Сергея Глазунова, научного сотрудника Института проблем управления РАН, столичные власти яростно сопротивляются приватизации городской земли.

Не стоит также забывать, что сейчас приватизировано не все жилье всего около 80%. В связи с этим возникает вопрос: как, к примеру, будет проходить ремонт в домах, где есть муниципальные квартиры? Нанимателям государственных квартир нет никакого резона вступать в ТСЖ им в любом случае обязаны делать ремонт местные/региональные власти. Но можно ли вообще провести там капремонт с заменой, к примеру, всех коммунальных инженерно-технических коммуникаций, идущих через все этажи? К тому же какая-то часть владельцев квартир, испугавшись предстоящих непосильных расходов, может расприватизировать свое жилье, вернув его вновь нерадивому хозяину-государству, это по закону возможно. Тогда на оставшихся граждан-собственников нагрузка значительно возрастет.

Даже если ТСЖ успешно создано, это отнюдь не означает, что у него все пойдет как по маслу. Подходящую УК товарищество может еще и не найти, потому что УК не благотворительная организация, она заинтересована взять на эксплуатацию новые дома, а не старые. Как подчеркивает Сергей Шиянов, председатель ТСЖ на Перовской улице в московском Восточном административном округе, управляющей организации нужны прибыли, а не убытки. Ей выгодно взять на эксплуатацию новый дом, тогда лет 20-25 можно спокойно копить на ремонт. А если срок капремонта назрел, то это лишь нервотрепка, издержки и головная боль. Оттого, заключает Сергей Шиянов, в том же Перове более чем на 500 домов (все старые) нет ни одной УК.

В то же время, по уверению Петра Бирюкова, руководителя комплекса городского хозяйства, бывшего префекта московского ЮАО, в столице создание ТСЖ идет нормальными темпами: Где-то процесс формирования товариществ идет быстрее, где-то медленнее. Это связано с личной инициативой жителей района. Здесь надо больше работать с людьми. Чтобы в том или ином округе создавались ТСЖ, руководители районов должны активнее вести работу с жителями. В Южном округе функционирует около 700 ТСЖ больше, чем в других округах. Нам нужно побыстрее уходить от монополии ДЕЗ в сторону создания УК. Тогда жители смогут сами следить, на что тратятся их деньги.

Пока товарищества, несмотря на бурную агитацию властей, приживаются с трудом. Предполагалось, что уже с 1 января 2007 г. граждане-собственники дружными рядами поспешат объединяться в ТСЖ. Но народ сомневается. Пока по стране насчитывается лишь около 10% многоквартирных домов, которые управляются ТСЖ и подобными организациями. У населения, объясняет ситуацию Галина Хованская, нет ни времени, ни специальных знаний для соответствующей организационной работы.

Высказывается мнение, что неподъемный капремонт с благословения нового закона Основы жилищной политики г. Москвы (пока еще остается законопроектом), пробиваемый людьми с весьма пухлыми кошельками, именно на это и рассчитан без лишнего шума и пыли разгрузить центр столицы от бедноты и среднего класса, которые будут не в состоянии проводить капитальный ремонт в своих старых домах, построенных 50-100 и более лет назад, а значит, начнут в массовом порядке распродавать свою собственность по выгодным для девелоперов ценам и переезжать на периферию и за город.

Капремонт кусается
Ясно одно: если жилищные законы заработают в полную силу, большинству москвичей придется всерьез призадуматься об откладывании средств на черный день капремонта. В противном случае придется менять место жительства.

Формально малообеспеченные (фактически одинокие пенсионеры) наверняка получат льготы на капремонт, которые реально работать не будут. Недавно Министерство регионального развития подготовило и направило на согласование в правительство поправки в статью 159 ЖК, согласно которым льготники смогут получать субсидии на оплату не только жилого помещения и коммунальных услуг, но и капитального ремонта дома. Эта норма, объясняет Галина Хованская, снизит затраты пенсионеров, но никак не повлияет на ситуацию с катастрофическим состоянием жилья от проведения капремонта за счет государства федеральные власти по-прежнему открещиваются. Поправка касается обычных текущих платежей, допустим, вместо 120 руб. надо платить 100 руб., что для многих, конечно, существенно. Однако, когда речь идет о необходимости провести капремонт срочно, этот механизм не работает. Примечательно, что бюджетные деньги будут выделяться только на условиях софинансирования. То есть жители ветхих квартир должны собрать 5% требуемой суммы. Но это неподъемная ноша для малообеспеченных, которые часто как раз и проживают в ветхих домах.

Иван Лясников, директор по связям с общественностью компании Vesco Realty, полагает, что в случае принятия нового столичного жилищного закона удар будет в первую очередь нанесен по владельцам квартир в историческом центре Москвы: За счет дороговизны капремонта начнется выдавливание жителей из более престижных в менее престижные районы.

Простор для малого бизнеса
Так или иначе, но капитальное обновление столицы началось: 31 августа этого года Юрий Лужков подписал распоряжение о капитальном ремонте жилого фонда столицы. В распоряжении, в частности, отмечается, что капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирных домов планируется провести без отселения граждан. Ответственность за проведение капитального ремонта возложена на Петра Бирюкова.

Между тем, по словам Максима Шевченко, генерального директора управляющей компании Романов 5, после взятия одного из домов в управление с износом 80% для проведения полноценного капитального ремонта его компании потребовалось собрать с каждой квартиры по нескольку десятков тысяч долларов. Капитальный ремонт одного московского квадрата в среднем обходится в $70, считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов. Поэтому, по его мнению, взваливать ремонтные работы на плечи жителей можно только в том случае, если дом находится в идеальном состоянии, тогда в распоряжении людей есть много лет для целевого накопления денег.

капремонте строители-монтажники укрепят и утеплят стены. Предстоит основательно отремонтировать или заменить лифты, которые в некоторых домах практически не функционируют.

В домах, подлежащих капремонту, будут меняться системы отопления, водоснабжения и канализации, заменена электропроводка, сантехническое оборудование, кровля, оконные блоки и двери, включая балконные (при большой степени износа и деформации). Во всех квартирах, в холлах и на лестничных клетках будут проведены отделочные работы. При необходимости в некоторых типах зданий при

Стройкомплекс должен развернуться в сторону капремонта, сформировав внутри себя структуры, которые займутся выявлением ветхих и аварийных объектов, созданием типовых проектов их ремонта и проведением необходимым работ, заявил Юрий Лужков на одном из последних заседаний московского правительства. По его словам, при существующих темпах строительства около 4 млн кв. м в год городской земли не хватит даже до 2020 г. (что, правда, несколько расходится с заявлениями руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина). Поэтому строителям придется переключаться на капитальный ремонт жилого фонда. Объемы капитального ремонта резко отстали от потребностей города. А ведь это тоже строительство, и оно даст возможность московскому строительному комплексу развиваться дальше, подчеркнул столичный градоначальник.

По словам Артура Кескинова, уже до 2008 г. будет заменено более 2500 лифтов и свыше 5700 модернизировано. А к 2012 г. все 90 000 московских лифтов, находящихся в жилых домах, будут готовы к продолжительной эксплуатации до 25 лет, после чего жильцы будут решать их судьбу самостоятельно. Эксперты отмечают, что стоимость капитального ремонта сильно колеблется от дома к дому и в ряде случаев сопоставима с ценой нового жилья таких же размеров.

Раньше строители по большом счету неохотно занимались капитальным ремонтом и не только из-за отсутствия финансирования. Возводить новый дом гораздо проще, и, в принципе, это не требует никаких заморочек, да и сдавать в эксплуатацию новое жилье уже по традиции научились с многочисленными недоделками. А капремонт, в котором полно разных нюансов, как раз и подразумевает кропотливую и качественную работу как окончательный итог.

Но едва ли московским строителям в данном случае нужно особое приглашение. Ведь многим строительно-ремонтным фирмам, особенно, конечно, крупным, в Москве уже становится тесно, а теперь за счет госзаказа для них открывается оперативный простор есть где приложить силы и получить прибыли.

По словам Петра Бирюкова, столица планирует отремонтировать за свой счет без отселения жильцов все дома, возведенные до 1991 г. Вся работа будет проводиться в два этапа: первый до 2014 г. и второй до 2021 г. Особую проблему он видит в индивидуальных домах, капремонт которых будет проводиться, соответственно, по индивидуальным проектам. По его оценке, в общей сложности для проведения капремонта столице потребуется около 60 000 человек. Однако дефицита в рабочих руках не будет, поскольку к работам активно, по его словам, будет привлекаться малый бизнес.

Теперь, когда столичные власти высказались против точечных застроек, а на капремонт выделяются большие и реальные деньги, все изменилось. От желающих осваивать бюджетные средства в Москве нет отбоя, констатирует Артур Кескинов. Поэтому Юрий Лужков поручил своим заместителям, курирующим данную сферу, отбирать строительно-ремонтные организации только по конкурсу.

Широкомасштабный и беспрецедентный капремонт потребовал изменений и в правительстве Москвы. В структуре столичного строительного комплекса создано специального управление, задача которого координировать все работы по мониторингу состояния жилых зданий, разработке типовых проектов и непосредственному проведению капремонта.

УК или непосредственно ТСЖ смогут привлекать мелкие фирмы для проведения специфических работ: одни будут менять окна, другие перекладывать кровлю, третьи штукатурить и красить подъезды и т. д. Кроме того, намечается участие в московских тендерах на ремонт строительных фирм и бригад из Белоруссии. Вдобавок, продолжает Петр Бирюков, столица начнет интенсивно готовить кадры в ПТУ и колледжах, чтобы подключить к ремонту молодежь.

Владимир Путин на одной из встреч с членами Общественной палаты тоже обратил внимание на то, что коррупция в сфере капремонта и сноса жилья в России еще очень высока.

Кормушка для бюрократов?
Строители еще только приступают к масштабному капремонту всей страны, а эксперты и аналитики, заглядывая вперед, уже обсуждают и прогнозируют вероятные результаты. Далеко не все настроены оптимистично. У многих вызывает беспокойство тот факт, что колоссальные бюджетные средства вливаются в сферу, в которой крутятся огромные деньги и которую сильно обвил спрут коррупции. Об этом много говорится, но конкретные меры не принимаются, негодует Николай Маслов, академик Академии ЖКХ России.

Николай Маслов, в свою очередь, добавляет: Система ЖКХ всегда была черной дырой. Закачай туда хоть 200 млрд руб., хоть 300 млрд руб. Реформу ЖКХ чиновники завели в тупик, с самого начала в ней ставились заведомо ложные задачи. Масса денег списывается на ЖКХ, но никто не контролирует выполнение работ. Если 250 млрд руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только увеличится. То жилье, которое названо аварийным и ветхим, таким же и останется, а параллельно будут ветшать остальные дома. Выделяемые сегодня миллиарды рублей пойдут лишь на укрепление коррупции. Капитального ремонта не будет, будет показушное латание дыр.
Отделочные работы при строительстве собственного загородного дома, будь то скромный таунхаус или трехэтажный каменный особняк, самостоятельный и не дешевый процесс.

По мнению Галины Хованской, жилищное законодательство содержит в себе много лазеек для манипулирования и махинаций. Она подчеркивает, что и сегодня ЖК не запрещает муниципалитетам финансировать капремонт. В статье 165 говорится, что в целях создания условий для управления домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК бюджетные средства на проведение капремонта. Могут, а не обязаны! подчеркивает Галина Хованская. Это значит, как договоримся. Слово может открывает дорогу для произвола и субъективизма, это абсолютно коррупционная норма, потому что коррупция начинается именно там, где нет ясных и понятных всем правил игры.

Камень, дерево, бумага
Внешняя отделка необходима для того, чтобы строение приобрело законченный вид. Выбор материалов зависит от класса и параметров объекта.

Количество вариантов отделки позволяет домам, находящимся в одном поселке, отличаться друг от друга, не вызывая ощущения шанхая, так что не каждый замечает сходство с первого взгляда, но в то же время не вздрагивает от стилевой разноголосицы. Этим зачастую пользуются застройщики как одним из способов превратить типовой, состоящий из одинаковых домов поселок в нечто более ликвидное. Очень находчиво все дома внешне индивидуальны.

Иногда для отделки домов различной категории выбирают так называемые блок-хаусы (один из видов вагонки). Из-за недорогой цены этот вид отделки распространен в экономклассе. Однако если блок-хаус выполнен из мореной лиственницы, то стоить это будет совсем не дешево. Такую отделку часто выбирают любители дерева. Например, объясняет Яхонтов, дом из пеноблоков, отделанный деревянными блок-хаусами, выглядит так, как будто при строительстве применялись только натуральные материалы.

В домах бизнес-класса и класса de luxe применяется отделочный либо клинкерный кирпич российского или импортного производства, говорит заместитель генерального директора компании Миэль Загородная недвижимость Владимир Яхонтов. Также для отделки фасадов часто используется штукатурка.

Кирпичные дома и дома из пенобетона отделывают снаружи простой штукатуркой, а уже на нее наносят фасадную краску. Наружная отделка штукатуркой используется все реже ее необходимо производить только качественными материалами с помощью опытных специалистов. В противном случае могут появиться трещины. А дефекты фасада сразу же придают новому дому запущенный и неухоженный вид. Не последнюю роль здесь также играют агрессивные внешние факторы, перепады температуры, влажность, свойственные климату Московского региона.

Если для строительства дома выбрано дерево, оцилиндрованное бревно или брус, тогда внешняя отделка минимальна. Бревно или брус, как правило, дополнительно шлифуется. Швы при необходимости обрабатываются специальным герметиком. Далее все покрывается краской с антисептиком или тонируется антисептическими составами, рассказывает руководитель направления строительства и отделки департамента развития агентства недвижимости Doki Андрей Крыленко.

Также дома экономкласса отделывают декоративной искусственной плиткой под камень. Она обычно используется при отделке цоколя. На окна ставятся пластиковые стеклопакеты.

Как уверяют застройщики, для элитных домов используются натуральные отделочные материалы. Это камень, гранит, мрамор, дерево-алюминиевые блоки. А для окон в ход идут рамы из твердых пород дерева, добавляет Николай Резвяков, начальник архитектурного отдела компании КомСтрин. Если же бюджет заказчика ограничен, то самым экономичным будет каркасный, или канадский, дом. Это самое простое решение и с точки зрения внешней отделки. 2-этажный дом можно построить за 2-3 месяца, а продажная цена 1 кв. м составит $550-650 с отделкой, утверждает Крыленко. Облицовывают такие строения обычно сайдингом (вид облицовочной металлической или пластиковой полосы шириной от 12 см), кирпичом или вагонкой.

Сотрудник одной из строительных компаний рассказал, что дом площадью 500 кв. м можно обшить блок-хаусом за две недели. Если покупатель выберет фасад, облицованный кирпичом, то ему придется подождать месяц.

При облицовке декоративным кирпичом обычно используют марки Besser, Rosser. Очень красивым застройщики называют кирпич Фагот украинского производства или кирпич производства Латвии (Lode) и Эстонии (Terca). Самым дорогим вариантом будет облицовка фасада кирпичом Aseri Tellis (от 35 до 45 руб. за штуку). Если нужен экономный вариант, то подойдет кирпич заводов Победа (Санкт-Петербург), Каширского и Голицынского заводов.

Дмитрий Гусев, генеральный директор компании Русстройтрест Cтроительные инвестиции, говорит, что если речь идет о доме высшей ценовой категории, то на его отделку уйдет от шести до девяти месяцев. Стоимость работ в этом случае составит от $400 за 1 кв. м и выше. Непринципиально, какими материалами будет отделываться фасад или крыша.

Стоимость работ по обшивке фасада сайдингом, включая монтаж опорного каркаса (необходим как основа), в среднем составит 1470 руб. за 1 кв. м. Оштукатуривание цоколя под плитку 450 руб. за 1 кв. м. Стоимость работ по облицовке плиткой напрямую зависит от цены самой плитки, но в среднем 800 руб. за 1 кв. м. Обшивка стен профильным крашеным листом с утеплением обойдется в среднем в 1500 руб. за 1 кв. м, включая материалы. То есть в эту цену входят крашеный профлист и утепление минеральной ватой толщиной 200 мм.

Распространенный вид кровельного покрытия металлочерепица. Она бывает с покрытием из полиэстра, пластизола или пурала. Этот верхний слой служит защитой от воздействия внешних факторов. У нее небольшой вес и сравнительно невысокая цена. Однако при монтаже кровли будет немало отходов. Особенно на геометрически сложных, нестандартных крышах. А при повреждении внешнего покрытия металл начинает быстро ржаветь.

Шифером шурша
Из чего будет крыша, зависит от того, сколько заказчик готов истратить. Люксовый вариант отделки крыша, крытая медью, металлочерепицей или черепицей керамической, говорит Резвяков. Классическую глиняную черепицу удобно монтировать, а отходы в итоге минимальны. Черепичная крыша красива, устойчива к погодным воздействиям. Из минусов специалисты упоминают хрупкость и большой вес черепицы. Это, в свою очередь, скажется на стропильной системе дома она должна быть усилена. А дополнительное усиление приведет к дополнительным расходам. Если хотите, чтобы черепичная крыша служила вам долго, ходить по ней нежелательно, советует Крыленко.

Основные производители гибкой черепицы Tegola (Италия), Katepal и Ruflex (Финляндия), Iko (Канада), CertainTeed (США) а также ТехноНиколь (Россия). В АН Doki уверяют, что продукция российской ТехноНиколь является ведущей на рынках СНГ и выигрывает у западных аналогов по соотношению цена/качество.

Мягкая или битумная черепица широко используемый вид кровли. Она популярна, так как ее ценовая категория колеблется от эконом до элитной. Она удобна при монтаже, а процент отхода будет минимальным. Этот вид отделки имеет множество рисунков и цветовых решений. При правильной эксплуатации такое покрытие долговечно. Однако не стоит крыть этой черепицей крышу, если на улице сильные морозы или, наоборот, жара. Эксперты отмечают, что в таких случаях монтировать ее будет трудно.

Строители для экономии бюджета могут использовать при отделке крыши битумные листы или оцинкованное железо. Однако эксперты не советуют соглашаться на такие варианты, поскольку в этом случае качество оставляет желать лучшего, а крыша не прослужит долго.

В холдинге Rodex Group часто используют металлочерепицу Меrasystem. А в некоторых других предпочитают мягкую кровлю Braas. Но в 70% случаев применяется мягкая кровля (мягкая черепица шингелс), считает Яхонтов.

Так, по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе наиболее часто в загородном строительстве будет использоваться кирпич. Реже комбинированные материалы: они используются в основном на юге от Москвы. На этом направлении будет преобладать железобетон или дерево, говорит Лариса Кузьминова, директор департамента загородного жилья компании Новое качество. А еще жители Рублевки для отделки предпочитают натуральные материалы: ценные породы дерева, натуральный мрамор, гранит и стекло, добавляет директор по корпоративным связям компании Kalinka Realty Алексей Гайдин.

Сосна под ключ
В известной сказке про тех поросят герои тоже строили дома. Каждый из братьев построил себе домик из того, что ему понравилось: Наф-Наф из соломы, Ниф-Ниф из хвороста, а Нуф-Нуф из камня. Эти материалы, как ни крути, экологически чистые и заслуживают внимания. Застройщики говорят, что в настоящее время покупатели уделяют большое внимание качеству материалов. А еще они соотносят выбор материалов с местоположением поселка.

Многие состоятельные люди делают выбор в пользу более дорогих кедра и лиственницы, которые обладают лучшими характеристиками и неплохо выглядят. Главные преимущества лиственницы в том, что она не гниет, не синеет, не боится влаги и не выделяет смолы. Венеция не случайно стоит на лиственнице, напоминают строители. Еще плюс красивая текстура. Например, в коттеджном поселке Никольская слобода при отделке фасада Британского дома была использована лиственница, рассказывает Дыкина. К слову, стоимость дома из этого дерева в варианте под ключ обойдется покупателю в $1500-2000 за 1 кв. м.

Несмотря на то что в большинстве поселков все еще используют кирпич и бетон, популярность дерева быстро растет, утверждает PR-директор компании Северо-Запад Марина Дыкина. Самыми популярными являются хвойные породы: ель, лиственница, сосна. В России это обусловлено большим количеством материала и, соответственно, его невысокой стоимостью. Однако в данном случае дешевле не значит хуже, уверена она. А себестоимость строительства дома из сосны площадью 500 кв. м без инженерии, но с окнами и кровлей от $200 000 до $350 00 Сосна под ключ обойдется обладателю от $1000 за 1 кв. м.

Но хотя на рынке представлены кедровые срубы, это скорее всего кедровая сосна. Однако можно купить дома из канадского красного кедра. Он обладает низкой теплопроводностью, а его смолы целебными свойствами. Это, бесспорно, элитный материал. Стоимость дома из красного кедра под ключ $2000 за 1 кв. м.

Кедр менее распространен как материал, хотя по стоимости он практически не отличается от лиственницы. В компании Северо-Запад считают, что российский кедр один из лучших в мире. Толщина стен такого дома может составлять всего 100 мм.

Импортное лучше
Прежде чем приступить к работам по отделке, необходимо решить, у кого покупать материалы. Участники рынка говорят, что отделочные материалы, вызывающие доверие у большинства, все же импортные. Второй по популярности вариант это зарубежные марки, имеющие производственные мощности в России. И только потом российские марки. Называя причину своих предпочтений, бизнесмены ссылаются на качество продукции.

Почти не отделывать (разве что подчеркнуть фактуру дерева или другого материала) дом особый изыск и может выделить строение в ряду кирпичных замков. Те, кто может себе позволить загородный дом, зачастую хотят выделиться и быть не как все. Но это всегда непросто, потому что это не как у всех тут же начинают копировать, говорит Дыкина.

Покупая дорогие импортные материалы, строители рассчитывают на то, что производитель контролирует качество продукта. А люди, имеющие возможность построить или купить собственный дом, имеют повышенные требования к качеству используемых материалов, считает генеральный директор компании Промикс (входит в ГК Пересвет) Дмитрий Григорьев. С ним согласились многие игроки рынка недвижимости.

Чем дороже строящиеся загородные дома, тем больше при отделке используются импортные материалы. Пока они превосходят материалы российского производства с эстетической точки зрения и стоят, соответственно, дороже. Некоторые заказчики самостоятельно занимаются закупкой отделочных материалов, кто-то ставит эту задачу перед подрядчиком, кто-то организует тендер, рассказывает Яхонтов.

В компании КомСтрин доля использования российских материалов составляет 70% и только 30% приходится на импортные, говорит Резвяков. Он объяснил, что это обусловлено ценой и экономикой.

Предпочтение при проведении отделочных работ отдается материалам, произведенным в России по зарубежным технологиям, говорит заместитель генерального директора по реализации проектов холдинга Rodex Group Александр Черников. В данный момент средние затраты на отделочные материалы для одного дома составляют 580 000 руб. (18% от общей стоимости дома), сообщил он.

Лидеров в производстве и поставках как на российском, так и на зарубежном рынке выявить не удалось. Эксперты ссылаются на большое количество производителей и поставщиков, а также отсутствие статистики и исследований этих рынков.

Опрошенные Ведомостями эксперты подтвердили: сейчас в России можно купить почти все, когда речь идет о материалах для внешней отделки. Если что-то и не производится, то всегда найдутся фирмы, которые предложат со склада в Москве любой материал. В крайнем случае под заказ.

Импортные материалы дороже российских в два раза из-за транспортировки и посредников, сообщили в КомСтрин. В Rodex Group считают, что импорт дороже российских на 17-20%. А Виталий Тарасов, руководитель проектов отдела управления проектами компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, говорит, что ввоз добавляет к стоимости материалов не менее 30%.

Однако, по мнению Резвякова, в производстве керамогранита и керамической плитки лидируют Китай, Турция (экономкласс) и Италия (здесь закупаются материалы для элитной отделки). Он добавляет, что в настоящее время большая часть отделочных материалов производится в России под европейскими брендами (окна, двери, керамическая плитка для фасадов). Краски практически на 100% российского производства. Сейчас российские производители начинают догонять по качеству и конкурировать с Китаем, Турцией и Европой. В эту отрасль вкладываются средства для улучшения качества производимой продукции, резюмирует специалист.

Внешняя организация, которую нанимает заказчик, осуществляет технический надзор, отслеживая качество, сроки и объемы строительства. Изредка заказчики нанимают супервайзера. В его обязанности входит контроль над производимыми работами, рассказывает Яхонтов.

ОТК и другие
Но одной репутации производителя бывает недостаточно. Материалы могут пострадать из-за неправильной транспортировки или хранения. Поэтому, как правило, качество контролируется в несколько этапов. Например, некоторые компании перекладывают контроль на службу заказчика. Другие доверяют в этом вопросе генподрядчику. А кто-то открывает отдел контроля и надзора за строительством.

Качество отделочных материалов также должно контролироваться и на этапе выполнения работ. Тарасов приводит в пример облицовку плиткой (может использоваться при отделке цоколя здания). Есть несколько параметров, которые обязательно проверяются в процессе проведения работ. По его словам, это горизонтальность и вертикальность рядов, качество затирки и толщина швов. Все должно быть идеально ровным, без выпуклостей и трещин. Обычно качество и производители используемых материалов оговариваются с самого начала, а каждый этап принимает инженерно-технический надзор, рассказывает специалист. Нельзя выполнить укладку плитки, если предварительно инженер технадзора не увидел, как выполнены подготовительные работы, и не проверил их качество, заключает он.

В случае строительства жилья высшей ценовой категории за качество материала и его сохранность несет ответственность подрядчик. Особенно если речь идет о строительстве под ключ. На объекте обязательно есть представитель заказчика, который осуществляет входной контроль материалов, т. е. тщательно отсматривает их при поступлении. А в некоторых случаях (если речь идет о супердорогом строительстве) даже создается строительная лаборатория, которая берет пробы.

Практически в каждой компании, как правило, есть штатная служба, которая занимается приобретением материалов при больших объемах. Но они требуются не всегда. Например, для 2-этажного дома площадью 500 кв. м и высотой каждого этажа 3 м для внешней отделки стен кирпичом его понадобится всего 10 кубометров, уверяет Тарасов. А в процентном соотношении затраты на внешнюю отделку составят от 30% до 70% от общей стоимости дома, добавляет Григорьев.

Казалось бы, если создать собственные мощности по производству отделочных материалов, то риск купить продукцию плохого качества будет минимальным. Однако девелоперы и застройщики утверждают иное. По их мнению, это невыгодно. Позволить себе собственные заводы могут только компании-гиганты. А большинство российских компаний, занимающихся загородным строительством, не являются таковыми. Им проще материалы закупать.

Ветлугина приводит пример: около четырех лет назад они привезли потенциального клиента посмотреть дом, который стоял на Рублево-Успенском шоссе. На показе кроме клиента присутствовали агент продавца и собственник. В тот момент, когда клиент вышел на балкон, буквально в миллиметре от его головы пролетел оторвавшийся кусок декоративной штукатурки размером примерно 50 кв. см. Кстати, дом был свежепостроенный, уточняет она. Все, конечно, испугались, а больше всего собственник дома, но, к счастью, никто не пострадал.

Однако есть мнения, что зачастую работы по отделке выполняются некачественно. Если говорить об отделочных работах, к сожалению, халтуры в настоящий момент на рынке очень много, сокрушается Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Это касается любого вида отделки, будь то кирпич или штукатурка, рассуждает специалист. Качество этих работ оставляют желать лучшего. По ее мнению, в большинстве строительных компаний экономят на квалифицированных рабочих и нанимают в основном приезжих. Возможно, они и умеют строить неплохо, но привыкли это делать в условиях теплого юга. А в наших климатических условиях они делают плохо, нарушая технологии, и это приводит к тому, что, например, штукатурка начинает сыпаться, рассказывает она.

Наталья Ветлугина говорит, что за 15 лет работы на рынке недвижимости видела всего пару идеально оштукатуренных домов. Это было три года назад. Один из них был сделан по всем технологиям. Более того, к штукатурке идеально были подобраны дополнительные элементы: лепнина, мозаика, кованые элементы. Благодаря этому дом купили моментально, несмотря на то что он находился на Калужском шоссе и это не было стародачное место. Его цена была $1,2 млн, а остальные дома в этом же поселке продавались за $500 000-700 000.

Часто за отштукатуренный фасад пытаются выдать обычную покраску. Красят кирпичный коттедж или дом из пенобетонных блоков. Тут все зависит от порядочности застройщиков. Кроме того, на результат работы отделочников влияют погодные условия, качество основы (стен), грамотность выполнения подготовительных работ. Стены перед фасадными работами должны быть качественно выровнены, зашпаклеваны все швы, если есть неровные места, они должны быть загрунтованы и т. д. С точки зрения долговечности наиболее прагматичным будет решение отделать фасад облицовочным кирпичом или камнем. Да, в этом случае материал стоит дороже, но не нужно особой квалификации, чтобы выполнить работу, не нарушая технологии.



Главная --> Публикации