Главная --> Публикации --> Транспортные штрихи к портрету современной недвижимости Бывает трудно Московский стройкомплекс подвел итоги первого полугодия Александр семеняка: средний платеж по ипотечному кредиту - 12 тысяч Живите бизнес-классом

Лоббисты-коммерсанты...
На сегодняшний день в столичной подземке работает 173 станции. По данным начальника Московского метрополитена Дмитрия Гаева, подземка, рассчитанная на 6 млн пассажиров в день, в часы пик перевозит свыше 9 млн. 10 из 12 линий работают со сверхнормативной нагрузкой, четыре исчерпали пропускную способность - это Таганско-Краснопресненская, Серпуховско-Тимирязевская, Калужско-Рижская и Замоскворецкая ветки. 95% пересадочных узлов имеют двух-трехкратный перегруз.

На днях столичные власти решили порадовать москвичей, проживающих за МКАД, в спальном районе Жулебино: мол, одноименная станция метро откроется на год раньше запланированного срока - в 2011 году. Но 250 тысяч жулебинцев (по численности это пол-Рязани) отнеслись к новости скептически - им уже не раз обещали, что станцию вот-вот откроют. Почти потеряли надежду и жители Солнцева, которым метро сулят уже два десятилетия. По последним планам руководства Московского метрополитена к 2010 году в Москве планируется построить шесть новых станций, три из которых должны открыться уже в этом году. Удастся ли на этот раз выдержать сроки и почему открытие новых станций постоянно откладывается? Известия попытались найти ответы на эти вопросы.

...или умельцы из Минфина?
Средства на развитие метросети выделяются из столичного и федерального бюджетов. Об оплате 50 на 50, как раньше, речи нет.

Спасти столицу от транспортного коллапса может только активное метростроительство. Но даты открытия новых станций последние годы регулярно переносят. Яркий пример - Солнцево. Этот район появился на западе Москвы еще в начале 80-х. И с тех пор ходят разговоры о скором начале строительства. Однако работы даже не начались. Зато Деловой центр и Международную в районе Москва-Сити построили, как и обещалось еще 13 лет назад, в 2005 и 2006 годах. Очевидно, обеспечить подвоз рабочей силы к гигантским бизнес-центрам оказалось важнее, чем доставить ее же домой куда-нибудь в Митино. Продавцы коммерческой недвижимости в Сити по достоинству оценили такой подарок. Своих станций ждут москвичи из Жулебина, Митина, Строгина, Ново-Переделкина, Новокосина - а это миллионы человек. Всего, по оценкам специалистов, более 20% населения столицы живет в зонах транспортного дискомфорта. Речь не только об окраинах. Жителям Марьиной Рощи приходится пешком идти до ближайшего метро (троллейбусы стоят в пробках) до 20 минут. При этом в постановлениях середины 90-х станция Марьина Роща значится как строящаяся. Ее и вправду построили и даже хотели открыть в 1998 году, вот только тоннели туда так и не провели. Теперь обещают к 2009 году. Зато недавно открыли 17 лет строившуюся Трубную - как раз в разгар офисного строительства на одноименной площади.

Метростроевцы подтверждают, что строительство новых станций откладывается из-за нехватки средств.

- Наши умельцы из Минфина на протяжении долгого времени все сокращали и сокращали свою часть. Досокращались до того, что платят менее 10%, - сокрушался на одном из заседаний правительства мэр Москвы Юрий Лужков.

В Мытищи подземка не придет
Смета трехлетнего плана составляет 103,5 млрд рублей. Первым делом строители обещают закончить все долгострои.

- Мы это учитывали и поэтому раньше в каждом постановлении заявляли программу-максимум, - говорит Гаев. - Отдельно отмечалось, что планы могут корректироваться в зависимости от объемов инвестиций. Чаще всего планы действительно корректировались. Но теперь таких проблем нет. По крайней мере, на ближайшие три года у нас есть четкий объем инвестиций, который может корректироваться только в сторону увеличения. Речь идет о гарантированном минимуме, который не связан с федеральными дотациями. Он в 5-6 раз превышает цифры, которые предусматривались в прошлые годы. И теперь мы уже можем делать более-менее конкретные прогнозы.

Многие планы метростроевцев так и не были реализованы. Так, в начале 90-х годов на Замоскворецкой линии планировали открыть две станции - Беломорскую и Улицу Дыбенко. А на Арбатско-Покровской между Площадью Революции и Курской хотели построить Хмельницкую. Канул в Лету и грандиозный план развития Калужско-Рижской линии, которую хотели продлить до подмосковных Мытищ, а заодно проложить тоннели от ВДНХ к обделенному метро Ярославскому шоссе. Теперь проектировщики считают, что в строительстве этих объектов нет необходимости. Правда, не исключают, что вернутся когда-нибудь к этим планам.
С окончанием дачного сезона хлопоты вокруг сбора урожая сменились тревогой о сохранности имущества, оставляемого на зиму в садовом товариществе. С какими проблемами при страховании загородного дома можно столкнуться, разбиралась обозреватель Денег Елена Ковалева.

- В городе есть много станций и тоннелей, наполовину готовых, - рассказывает Дмитрий Гаев. - Их мы и будет доделывать в первую очередь. В декабре первые пассажиры спустятся на Сретенский бульвар. Частично готовые объекты есть на Митинской, Люблинской линиях. Я прекрасно помню о предложении пустить метро в города-спутники. Но подумайте, к чему это приведет? Сперва нужно наладить порядок на транспортных узлах в центре города. Вот, к примеру, станция Трубная - ею почти не пользуются на вход-выход, зато 106 тысяч человек каждый день делают там пересадку. Это значит, что 106 тысяч человек ушли с других транспортных узлов.

Особое место на рынке дачного страхования занимает Росгосстрах, агенты которого работают со своими клиентами по 20-25 лет. Они продают хорошо знакомый потребителям страховой продукт, который не меняется десятилетиями, и потребители этим довольны,-- признается представитель одной из страховых компаний.-- И все попытки различных компаний войти на этот рынок наталкивались на реальную войну агентов, дело доходило до драк. Тем не менее дачные страховки имеются в арсенале большинства страховщиков.

Дача для большинства россиян -- это зачастую единственная возможность построить дом и посадить дерево. Да и сына растить на свежем воздухе лучше, чем в городе. И чтобы быть уверенным, что с домом ничего не случится, его лучше застраховать. Сейчас, по окончании дачного сезона, для этого самое время. По оценкам экспертов, загородное имущество сегодня охвачено страхованием где-то на 70%,-- говорит замдиректора департамента имущественного страхования компании Энергогарант Марина Шальнева. По оценкам РЕСО-гарантии, объем рынка дачного страхования составляет более 30 млрд руб. Основная масса страхователей -- пенсионеры. Удивительно, но страховая культура у пенсионеров выше, чем у вполне обеспеченных людей,-- отмечает замгендиректора СГ Межрегионгарант Александр Варенцов.

На третьем месте по популярности страховых случаев находится риск повреждения водой и риск стихийных бедствий, куда помимо водных рисков входят ураган, землетрясение и еще несколько катаклизмов. Страховаться лучше сразу по обоим. Риск повреждения водой подразумевает ущерб, нанесенный прорывом канализации, водопровода, отопительной системы и системы пожаротушения. К водным стихийным бедствиям относят ливневые дожди, оползни, наводнения и град. Например, однажды в результате ливневых дождей произошел оползень, и дачный дом одного из наших страхователей съехал с горки, на которой он стоял,-- рассказывают в компании Цюрих. Риск стихийных бедствий актуален и для дач, выстроенных у водоемов,-- там, где возможны наводнения. Если бы затопленная дача была застрахована только по риску повреждения водой, страхователю в выплате бы отказали. Другое дело, что застраховать такую теоретически затопляемую дачу довольно проблематично. На страхование не принимаются строения, расположенные в зоне, которой угрожает возникновение обвалов, оползней, наводнений и т. п.,-- предупреждает начальник отдела страхования имущества компании Согласие Артем Плотников.

Согласно разрозненной статистике самих страховщиков, наиболее часто дачи страхуют от краж и пожаров, и наибольший ущерб, безусловно, приносят последние. Зимой пожары чаще всего происходят по вине бомжей, летом -- из-за неисправности электропроводки. Также весьма распространенными причинами пожаров являются строительные ошибки при устройстве печей и каминов. Бывают пожары, вызванные горением травы. В одной деревне выгорела как-то целая улица,-- вспоминают в РОСНО. Поэтому почти все страховщики готовы застраховать клиента только по одному, но самому дорогому риску -- Пожар. Стоит такая годовая страховка в среднем 0,5-0,6% страховой суммы для деревянных домов и 0,3-0,4% для кирпичных. При этом, казалось бы, один и тот же риск Пожар может иметь разную трактовку у страховщиков. В одних компаниях страховым случаем признается повреждение имущества только в результате возникновения открытого огня, а в других -- еще и в результате высокой температуры или задымления,-- предупреждает директор департамента имущественного страхования РОСНО в Московском регионе Артем Искра.-- Если, к примеру, из-за пожара по соседству у клиента оплавились пластиковые окна или, например, пропахли дымом все вещи.

В страховку можно включить и ряд дополнительных рисков: от гражданской ответственности дачников до ветеринарной помощи проживающей на даче кошке или собаке. Среди набирающих сегодня популярность экзотических дополнений к дачному полису можно выделить ландшафтное страхование. Стоит такая страховка около 0,5% страховой суммы. При этом под ландшафтным дизайном страховщики понимают прежде всего специальное оборудование для его создания: скамейки, фонтаны, светильники и т. п. А вот сами растения или животные (рыбки в пруду, птички) страховщики из зоны своей ответственности исключают. Как правило, страховщики не страхуют растения и животных потому, что сохранность этих объектов напрямую зависит от ухода, который должен обеспечить хозяин. Оценить риски в данном случае довольно сложно. Хотя теоретически для отдельных VIP-клиентов страховщик может пойти на исключение и застраховать весь ландшафтный дизайн целиком,-- считает начальник управления андеррайтинга по страхованию физических лиц компании НАСТА Евгения Мягченкова.

Помимо перечисленных четырех основных рисков (пожара, противоправных действий третьих лиц, риска повреждения водой и стихийных бедствий) страховщики предлагают защиту от ряда менее частых рисков. В стандартный пакет также, как правило, входят риски взрыва бытового газа, наезда транспортных средств и падения летательных аппаратов. Такой годовой полис обойдется дачнику в среднем в 0,6-0,8% страховой суммы для деревянного дома и 0,4-0,7% для кирпичного строения.

На стоимость страховки влияет сразу несколько факторов. Так, например, по словам вице-президента компании Ренессанс-Страхование Натальи Карповой, тариф увеличится, если дом построен вне поселка (10%), если в нем имеются камин или печь (5%), если нет решеток или ставень на окнах (10%). И наоборот, понижающие коэффициенты предусмотрены, если установлена пожарная сигнализация (5%), присутствует сторож на участке (15%), ЧОП (10%), охранная сигнализация (5%), проведена огнезащитная обработка строения (2%), кто-то постоянно проживает в доме (5%) и если возраст дома не превышает 8 лет (3%). Отклонение от базового тарифа возможно не более чем на 20%,-- отмечает Наталья Карпова.

Застраховать дачу можно как на несколько месяцев (например, только на зиму), так и на год. Страховщики по понятным причинам считают второй вариант более оправданным. Страховать дачу только на зиму -- это все равно что страховать BMW X5 только в ночное время и без сигнализации, вероятность убытка -- 100%,-- уверен замдиректора департамента имущественного страхования СК МАКС Александр Агапов.-- Известно, что дачи подвергаются набегам поздней осенью и ранней весной, а зимой в них греются бомжи и, соответственно, их поджигают. Рачительный хозяин заботится о своем имуществе круглый год. Но как экономичный вариант сокращенная страховка интересна. Правда, стоит она на период ноябрь--апрель 60-70% аналогичной годовой страховки.

Стоит иметь в виду, что на страхование не принимаются дома в аварийном состоянии (с изношенностью более 60%) и строения, возведенные не на законных основаниях. У некоторых страховщиков установлены возрастные ограничения для страхуемых объектов. Предельный возраст дома на момент страхования не должен превышать 70 лет для каменных строений (кирпичных, из стеновых блоков); 40 лет для деревянных строений (бревенчатых, брусовых) и строений смешанной постройки; 30 лет для щитовых (каркасных) строений,-- рассказал Артем Плотников. Незавершенные объекты строительства принимаются на страхование только при наличии кровли, запечатанных или закрывающихся дверных и оконных проемов,-- отмечает руководитель управления страхования имущественных видов и ответственности страховой компании Стандарт-Резерв Наталия Кузюткина.

Для быстроты оформления полиса многие страховщики предлагают страховку загородных строений без предварительного осмотра -- по фотографии страхуемого дома. На страхование без осмотра, как правило, принимаются дома стоимостью до $30-50 тыс. При покупке такой страховки клиенту важно обратить внимание на несколько деталей: правильно оценить стоимость страхуемого объекта, выяснить, указана ли в договоре стоимость застрахованного имущества. Многие компании при заключении договора указывают только заявленную клиентом страховую сумму. Таким образом, стоимость имущества определяется страховщиком уже на момент наступления страхового случая. Это чревато тем, что она может оказаться либо меньше, либо больше определенной в договоре страховой суммы,-- предупреждает Артем Искра. Кстати, переоценка собственного имущества страхователем встречается чаще, чем недооценка. Важно помнить, что при этом стоимость полиса увеличивается, а при наступлении страхового случая компания заплатит ровно столько, сколько нужно для восстановления всего, что пострадало,-- признает директор по розничному бизнесу Национальной страховой группы Светлана Расинская.

И еще, если вам все же посчастливилось окупить свою дачную страховку, не спешите радоваться. На следующий год полис, скорее всего, подорожает для вас процентов на 20.

При страховании дачи следует заранее выяснить, какие именно документы будут подтверждать ваш имущественный интерес на строение при наступлении страхового случая (свидетельство на право собственности на строение, разрешение на строительство, акт приемки, БТИ и т. д.). Кроме того, при выборе страховщика стоит обратить внимание на стоимость услуги по сбору всех документов, необходимых для страховой выплаты. Важен также механизм оценки ущерба и осуществления выплат. Многие страховые компании устанавливают процентное соотношение элементов в составе строений, исходя из которого производится выплата (к примеру, фундамент -- 10%, окна и двери -- 7% и т. д.),-- рассказывает Артем Плотников. Но это не всегда выгодно для клиента. Другой вариант компенсации ущерба -- возмещение по восстановительным расходам. Но такой полис у некоторых страховщиков продается дороже. В нашей компании тариф, подразумевающий выплату по восстановительным расходам, будет на 25% выше, чем по восстановлению ущерба по удельным весам,-- отмечает Евгения Мягченкова.

На этой неделе председатель Госстроя России Николай Кошман посетил с официальным визитом США. В ходе поездки по Штатам г-н Кошман, в частности, провел консультации с представителями американских строительных компаний по вопросам строительства и эксплуатации высотных зданий в России. В Москве сейчас буквально началась эпидемия высотного строительства: риэлтор стремятся обогнать друг друга по этажности возводимых зданий. Правда, как отмечают специалисты, подобная затея может выйти столице боком: проконтролировать качество возводимых в Москве высоток практически невозможно, к тому же большинство компаний, работающих в столице, просто не умеют возводить высотные здания. В результате уже через несколько лет после окончания строительства некоторые «небоскребы» могут начать «заваливаться».

Из-за отсутствия строительных норм и правил большинство московских высоток сейчас строят «на свой страх и риск». Через некоторое время это может привести к катастрофическим последствиям, считают эксперты.

По мнению специалистов компании «КОНТИ», для строительства высотных зданий также требуется и очень высокий уровень технического оснащения компании-застройщика. «В США, например, процесс строительства небоскребов максимально индустриализирован, – говорит один из экспертов компании. – Максимальное число элементов конструкции здания изготовляется на заводе, а на месте все они просто собираются, как конструктор. Для строительства высотных зданий также требуются и специальные краны». Как отмечают специалисты, при строительстве небоскребов ни в коем случае нельзя экономить на рабочей силе, тогда как российские компании в основном приглашают «дешевых» рабочих из регионов и ближнего зарубежья. «Зачастую рядовые строители имеют весьма отдаленное представление о том, как строится многоэтажный дом, – сказал RBC daily бывший сотрудник компании, строящей высотки на западе Москвы. – При работе они допускают огромное количество технологических нарушений, причем все нарушения выявить просто невозможно». Схожей точки зрения придерживаются и в компании «КОНТИ». «Сейчас на высотных объектах все профессиональные работы у нас выполняют строители, в частности, из Южной Европы», – сказал RBC daily представитель компании.

Основная проблема массового высотного строительства в Москве заключается в отсутствии строительных норм и правил (СНиП), определяющих параметры возводимого здания. «В России есть СНиП для строительства зданий не выше 75 метров, т. е. приблизительно в 20 этажей (в Москве сейчас активно возводятся здания в 30-40 этажей. – Прим. RBC daily), – сказали RBC daily в группе компаний «КОНТИ». – Быстро решить эту проблему очень сложно – любые СНиП требуют испытаний, т. е. нужно построить в соответствии с ними здание, изучить, как оно стоит на грунте, как работают внутренние коммуникации и т. д.». В Москве же сейчас большинство строительных компаний работают «на свой страх и риск», буквально на коленке доводя проект до ума. «Предположим, архитектору необходимо разработать систему коммуникаций для обыкновенного панельного дома; для этого у него уже есть готовые СНиП, где рассчитаны все параметры, вроде диаметра водопроводной трубы, – сказал RBC daily директор одной московской строительной фирмы. – Когда же вы строите высотное здание, вам необходимо рассчитывать все параметры самому и зачастую подбирать их опытным путем. Поскольку на строителей обычно давят жесткие сроки, они порой ошибаются, и, грубо говоря, канализация на верхних этажах может просто не работать».

«Во-первых, необходимы тщательные исследования того, подходит ли Москва с геологической точки зрения для строительства небоскребов, – сказал RBC daily один геолог. – «Город небоскребов» Нью-Йорк стоит на твердом щите, обеспечивающем крепкое основание для высотных зданий, Москва же расположена на относительно рыхлых осадочных породах, в частности известняках». По словам эксперта, в этих известняках есть множество полостей, которые регулярно проваливаются. «Ситуация осложняется с каждым годом, – считает геолог. – Из-за бездействия московских властей в Москве бурится огромное количество нелицензированных скважин, забирающих воду с нижних горизонтов, поэтому ситуация с отводом грунтовых вод становится очень опасной: вместо того чтобы уходить по «верховодке», воды «буравят» землю и устремляются в образовавшиеся полости. Есть один любопытный факт, подтверждающий наличие таких полостей. Пока Москва-река протекает через столицу, она теряет 30 процентов своего объема: они пропадают в этих карстовых полостях». По словам специалиста, сейчас плохая карстовая обстановка сложилась в районе Октябрьского поля и Хорошевского шоссе.

По всей видимости, угрозу бесконтрольного возведения высоток в Москве сейчас почувствовали и столичные власти, которые вместе с Госстроем решили набираться опыта в США. По данным RBC daily, глава Госстроя Николай Кошман даже заключил с умудренными опытом американскими компаниями несколько соглашений о строительстве в России небоскребов. В целом Госстрой предлагает организовать 2-3 рабочие группы для консультаций между Россией и США, которые «рассмотрят вопросы организационного и технологического характера, связанные с планами строительства новых московских высоток». Московские эксперты в целом оценивают эти инициативы положительно, правда, некоторые из них сомневаются в целесообразности развития высотного строительства в российской столице.

Специалисты обращают внимание и на экологический аспект строительства высотных зданий в Москве. По планам московских властей, пространство Москвы будет формироваться по принципу кратера: все высотные стройки отнесут на периферию города, а в историческом центре преимущественно сохранится малоэтажная застройка. Опасность этой ситуации заключается в том, что Москва рискует просто задохнуться: уже сейчас высотные здания строят в естественных коридорах, до этого не застраивавшихся, для того чтобы западный ветер «продувал» столицу. «Существуют исследования, по данным которых, по периметру высотной застройки создаются восходящие воздушные потоки, которые препятствуют притоку воздуха в центральные районы», – сказал RBC daily московский архитектор Глеб Соболев. При этом, как говорит г-н Соболев, высотные жилые здания в Москве не будут обеспечивать должного комфорта проживания. «Я делал проект с высокой плотностью застройки и малой этажностью, – говорит архитектор. – Стоимость коммуникаций в таком проекте была выше по сравнению с высотной застройкой, но зато это обеспечивало гораздо больший уровень комфорта. На мой взгляд, строительство небоскребов в Москве целесообразно вести, как в Лондоне или Париже, где большая часть высоток собрана в отдельном современном квартале».
Сейчас ипотечные кредиты выдаются под 9-10% годовых, но есть способ снизить этот процент -- взять кредит с плавающей ставкой, величина которой зависит от состояния межбанковского рынка. Правда, есть риск, что плавающая ставка окажется выше обычной, но, кто не рискует, тот не выигрывает.

По мнению экспертов, существуют и другие факторы, осложняющие строительство небоскребов в Москве. Во-первых, это оползневые склоны, на которых некоторые строительные компании уже умудрились построить свои высотки. К чему это может привести, наглядно свидетельствует здание Академии наук на площади Гагарина, «сползающее» сейчас в Москва-реку. «Одно из жилых высотных зданий, элитные квартиры в котором сейчас широко рекламируется в СМИ, сейчас столкнулось со схожими проблемами и стало сильно наклоняться», – сказал RBC daily один из независимых московских экспертов. – Важно также отметить, что строительству «тяжелых» высотных зданий в Москве препятствует и низкая плотность подстилающих пород. Здание МГУ на Воробьевых горах, например, стоит на огромной бетонной подушке высотой с треть главного здания. Для тогочтобы порода не поплыла под тяжестью здания, во время его строительства ее замораживали, причем, по слухам, холодильные машины продолжают работать и сейчас». Любопытно, но со схожими проблемами уже столкнулся Шанхай: центр города буквально «заставили» небоскребами, которых подстилающая порода просто не выдержала, начав под их тяжестью проседать.

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки по кредиту и некоего базисного индекса, который будет влиять на итоговую процентную ставку. Если индекс идет вверх, то и суммарный процент возрастает, и заемщику придется платить больше. Если же значение индекса падает, заемщик может сэкономить на выплате процентов. Через определенные промежутки времени (3, 6, 12 месяцев) индекс пересматривается, и каждый раз заемщик выплачивает кредит с учетом его нового значения.

Конкуренция на рынке ипотечного кредитования продолжает расти. Банки в поисках новых клиентов снижают ставки по кредитам и осваивают новые валюты. Например, Банк Москвы предложил кредит под 7% годовых в швейцарских франках. В этой же валюте выдает кредиты на жилье и Инвестсбербанк. Альтернативой стандартным программам явилось кредитование с плавающей процентной ставкой. Она в большей степени зависит от темпов инфляции, цен на нефть или международного облигационного рынка, чем от срока кредитования и формы подтверждения дохода.

Также процентная ставка может быть привязана непосредственно к базовому показателю, и необязательно это ставка BBR. Она рассчитывается как базовый показатель плюс/минус фиксированный процент на весь период кредитования. Как правило, надбавка банка не превышает 2%. Иногда ставки включают первоначальный дисконт: например, BBR минус 0,35% в первые шесть месяцев, затем BBR плюс 1,2% за оставшееся время кредита.

По статистике, на Западе больше половины ипотечных кредитов (55%) оформляется под плавающую процентную ставку. При этом банки, опасаясь банкротства клиентов при резком увеличении базовой ставки, устанавливают черту, выше которой они не поднимут ставки ни при каких условиях. В Англии, например, плавающая процентная ставка привязана к базовой ставке Банка Англии (BBR), которая пересматривается каждый месяц. Кроме того, ставка может быть установлена самим банком. Как правило, она немного выше, чем BBR, но постоянно следует за ее взлетами и падениями. В мае 2006 года самая низкая стандартная ставка составляла 5,45%, а самая высокая -- 6,49%.

Российский потребитель пока лишен всего этого разнообразия. Для выдачи кредитов на российском рынке пока используются два индекса: LIBOR для кредитов в валюте и MosPrime -- для рублевых. Ставка LIBOR (London Interbank Offered Rate, или Лондонская межбанковская ставка предложения) высчитывается Британской банковской ассоциацией. 16 ведущих банков Лондона предоставляют свои процентные ставки по кредитам на сроки от месяца до года. После этого отсекаются четыре самых низких и четыре самых высоких значения, а из оставшихся получают среднее арифметическое, которое публикуется как LIBOR для соответствующего периода и валюты. MosPrime (MosPrime Rate -- Moscow Prime Offered Rate) рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основании котировок, предоставленных восемью российскими банками. Список банков пересматривается не чаще раза в год, при включении банков в указанный список принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объем операций и наличие опыта работы на московском денежном рынке.

Принципиально другой тип плавающих ставок -- ставка-скидка. Ее смысл заключается в пониженной процентной ставке на определенный период времени. Скидки рассчитаны на то, что в первое время клиент будет тратиться на переезд и обустройство нового жилища. Банк предоставляет заемщику скидку, которой он может пользоваться от нескольких месяцев до 25 лет. Однако на практике этот срок ограничивается двумя-пятью годами. Как правило, чем короче период кредитования, тем на большую скидку можно рассчитывать. По окончании льготного периода заемщик возвращается к стандартной ставке. Клиент может выбрать и ступенчатый дисконт: например, 3,5% скидки на шесть месяцев, затем 0,5% на два с половиной года. Правда, многие заемщики пытаются выплатить как можно большую часть долга в льготное время.

На 8 октября ставка MosPrime 3M составляла 7,5%, MosPrime 6M -- 7,2%, LIBOR -- 5,54%. Надбавка банков для рублевых кредитов колеблется в районе 5-8%, валютных -- 5-6%. Таким образом, если клиент будет оформлять долларовый кредит сейчас, то, учитывая значение LIBOR, расплачиваться с банком он будет под общую ставку минимум 10,54%. В условиях, когда можно взять кредит под фиксированную ставку в 9%, плавающая ставка невыгодна. А вот если LIBOR снизится до уровня 2003 года (1,4%), процент по кредиту будет всего 6,4%.

Не каждый заемщик захочет постоянно отслеживать изменения ставок и переживать, как это может отразиться на кредите. Поэтому в основном плавающей процентной ставкой пользуются финансово подкованные люди, которых не пугает возможное повышение ставок и которые знают, как извлечь выгоду из этого продукта. Эта программа выгодна для тех клиентов, кто способен прогнозировать основные тенденции экономики и делать из этого выводы, а также для клиентов, планирующих погасить кредит досрочно в короткие сроки,-- говорит член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. В основном заемщики, которые рассчитывают получить кредит под плавающую процентную ставку, стараются отследить динамику индекса и выбрать максимально низкую отметку. При таких условиях получается довольно выгодный расклад. В третьем квартале 2007 года данная ставка равнялась 4,75%. Соответственно, индексируемая ставка для кредитов до 15 лет составляла 9,75% годовых в рублях (5% плюс MosPrime 3M 4,75%), что являлось одним из самых привлекательных предложений на рынке ипотеки,-- рассказывает директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка КИТ Финанс Елена Журавлева.

Если клиент все же решился на плавающий кредит, то лучше выбрать максимально короткий срок кредитования. Если это 20 лет, то стоит серьезно задуматься, если же это 5-7 лет (а это пока наиболее реальный вариант для большинства заемщиков), то можно смело выбирать плавающую ставку,-- говорит начальник управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Сергей Арзянцев. Если в течение 10 предыдущих лет, например, ставка L?BOR снижалась, то последние 2 года она растет, и предсказать, как она будет себя вести на протяжении срока действия кредита (10-25 лет), не возьмется ни один экономист,-- предупреждает вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович.

Однако пока отчетливо просматривается тенденция на повышение индексов. И в этих условиях выгода от пользования кредитом с плавающей процентной ставкой сомнительна. Зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский считает, что на сегодняшний день кредитование под плавающую процентную ставку имеет больше недостатков, чем преимуществ: Кредитный портфель с плавающими ставками может получить более низкий рейтинг, что нежелательно для банка, готовящегося секьюритизировать эти кредиты. Кроме того, кредиты с плавающими ставками для банков более сложны в обслуживании с технической точки зрения.

Правда, в этом случае заемщику стоит обратить внимание на условия досрочного погашения кредита. В основном банки берут комиссии за досрочное погашение в течение первых шести месяцев пользования кредитом. Но в зависимости от условий кредита этот срок может и возрасти. Например, при покупке готового жилья с помощью рублевого кредита, взятого в банке КИТ Финанс с процентной ставкой 5-5,5% плюс MosPrime 3M, ограничение на досрочное погашение будет действовать в течение пяти лет. Поэтому заемщику в этот срок придется платить комиссию в размере 5% суммы досрочного погашения.

Некоторые заемщики берут кредит на длительный срок, но с расчетом погасить его досрочно. Если в это время ставка будет приемлемой и даже пойдет на понижение, клиенту удастся значительно сэкономить на процентах. Особенно выгодно досрочное погашение при долларовом кредите. Ведь ставка LIBOR устанавливается на год и в течение этого времени не пересматривается. Человека, который берет кредит на короткую дистанцию (не более года) и понимает, что ему ставку устанавливают на один год, не волнует, как будет вести себя индекс в будущем,-- говорит советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина.

Например, если заемщик взял $100 000 в кредит на пять лет под плавающую ставку LIBOR 1Y плюс 5%, при нынешнем индексе общая ставка составит 10,54%, и первый год заемщик будет выплачивать $2137 в месяц. Если на второй год индекс упадет до 3%, ежемесячные платежи заемщика снизятся до $2080,4 И при этом за этот год заемщику удастся сэкономить $67 Если же на третий год индекс возрастет до 9% (как это было в 1989 году), клиенту придется платить $2241 в месяц.

Когда заемщики выбирают длительный период кредитования, они рассчитывают за счет этого снизить ежемесячные платежи. Сумма общей переплаты возрастает, но нагрузка на месячный семейный бюджет становится меньше. Если плавающий индекс будет относительно стабильным, растягивание срока кредитования также приведет к уменьшению ежемесячных платежей. Но помимо этого, если индекс начнет понижаться, ежемесячные платежи также будут снижаться. Взяв кредит с плавающей процентной ставкой, заемщик имеет возможность в дальнейшем уменьшить свои ежемесячные платежи, если индикативная ставка будет снижаться,-- говорит руководитель ипотечного центра департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка Агроимпульс Юлия Ермакова. Ежемесячный платеж будет перерассчитываться в зависимости от нового значения ставки, остатка задолженности по кредиту на момент пересчета платежа и количества платежей, оставшихся до окончания срока кредита.

Вместе с тем сейчас средняя ставка по обычному кредиту в долларах составляет 9%, в рублях -- 12%. Тогда как самая низкая плавающая долларовая ставка составляет 9,1% (LIBOR плюс 4%), рублевая -- 12,58% (MosPrime плюс 5%). Значения практически равны, разница лишь в том, что фиксированной ставке не страшны никакие экономические кризисы. Выгода будет очевидна только на фоне заметного понижения кредитного индекса, а вот при критической ситуации клиенту придется поволноваться. Если при росте переменной части плавающей ставки она становится невыгодной, заемщик всегда может перекредитоваться на устраивающих его условиях,-- говорит Алла Цытович. Однако Сергей Арзянцев отмечает: Все процессы взаимосвязаны, то есть одновременно взлетят и фиксированные ставки банков, так как в целом стоимость денег увеличится, а значит, нет смысла изменять вид кредитования.

Клиенту, выбравшему плавающую процентную ставку, нужно быть готовым к тому, что индекс будет постоянно лихорадить. Незначительное повышение ставок в отдельные периоды может компенсироваться их снижением в последующем, что позволит заемщику остаться в выигрыше и сэкономить на процентах,-- уверена Елена Журавлева.



Главная --> Публикации