Главная --> Публикации --> Дмитрий якубовский заработал $100 млн на рублевском поселке Пик инвестирует $1 млрд в строительство жилья в новороссийске Регионы просят жилья Подмосковные «юга» Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы

Первая Вестфалика площадью 100 кв. м расположится в здании на ул. Менжинского, вблизи станции метро Бабушкинская, с владельцем помещения уже заключен договор аренды, рассказал директор и владелец Обуви России Антон Титов. По его словам, в течение сентября октября в столице будет открыто еще две точки, в 2008 г. пять, а к концу 2009 г. их число планируется увеличить до 2 К 2010 г. мы хотим завершить формирование федеральной сети и увеличить оборот компании до 4,6 млрд руб., говорит Титов. По его мнению, пока на рынке российский обувной розницы ни один из игроков не занимает даже 1%, у Обуви России есть шанс занять на нем влиятельные позиции. Рекламный бюджет на продвижение бренда в 2008 г. составит 65 млн руб., сообщил он.

Новосибирская компания Обувь России планирует в сентябре открыть в Москве первый магазин сети Вестфалика, в течение двух лет до 20, к 2010 г. сформировать конкурентоспособную федеральную сеть обувной розницы. За вход на столичный рынок компания заплатит вдвое дороже, чем в регионах.

Рынок Москвы интересен прежде всего из-за его емкости, объясняет Титов. Сейчас мы работаем в 24 городах. Их население в целом чуть больше 11 млн человек, а в одной Москве около 12 млн. Финам оценивает объем московского рынка обуви в 35 млн пар и $1,5-2 млрд, российского рынка в 280 млн пар и $10-12 млрд.

Источник из обувной сети Найт, осведомленный о планах Вестфалики в Москве, считает, что новосибирцы вовремя идут в столицу: среднеценовой сегмент сейчас самый перспективный в Москве.

Гендиректор крупнейшей сибирской обувной сети Монро Олег Маслов считает, что у Вестфалики слишком амбициозные планы. Он сомневается, что сеть сможет работать в Москве с прибылью (и даже не исключает убытков) из-за больших затрат на аренду и высокой стоимости персонала. Однако, по заверению Пыхаловой, у Аскании московские магазины весьма доходны. В Вестфалике, по словам Титова, ожидают, что рентабельность ее московских магазинов будет лишь на 2% ниже, чем в Новосибирске. Транспортно-логистические затраты компании будут невысоки: с 2006 г. в Москве работает оптовое подразделение Обуви России, а транспортные расходы на одну пару обуви ценой 1000-1200 руб. составят всего 10-15 руб., сказал Титов.

По словам Титова, узнаваемость бренда и продажи в Москве позволят осуществить последовательную экспансию в города европейской части России. Ради этого компания готова платить вдвое больше за вход на рынок: по данным Титова, вложения в открытие одного магазина 2 млн руб. против 1 млн руб. в регионах, аренда в столице в 2-2,5 раза дороже. Руководитель службы маркетинга новосибирской сети Аскания (три магазина в Москве площадью до 160 кв. м каждый) Элина Пыхалова говорит, что срок окупаемости магазина в столице не меньше двух лет, в Новосибирске редко больше полутора лет.

Окончание недели на мировых финансовых рынках, где проблемы фондов, инвестировавших в риски по ипотеке уровня subprime в США, с четверга распространились на межбанковский кредит, фондовые и товарные рынки (Ъ подробно следит за ситуацией с четверга), запомнится большинству трейдеров. По состоянию на 14.00 в Нью-Йорке (22.00 в Москве) ФРС США, Европейский центральный банк, центробанки Австралии, Канады, Японии предоставили на рынок межбанковского кредита ликвидности на $288 млрд. Но и эта цифра оказалась заниженной. В субботу агентство Reuters распространило собственную оценку масштабов вливаний: $326 млрд за два дня.

Директор по региональным продажам Эконики Николай Московкин считает, что у новосибирцев есть шанс закрепиться на столичном рынке, несмотря на острую конкуренцию в сегменте нижний middle. Целевая аудитория Вестфалики составит около 5 млн москвичей, говорит Московкин. И этот сектор будет уверенно расти вместе с оттоком потребителей с городских рынков. Но для того, чтобы занять свою нишу, сети нужно соблюсти высокие стандарты сервиса, который у Вестфалики страдает из-за сегодняшнего динамичного развития.
Финансовые власти США, ЕС и ряда других стран, направившие в конце прошлой недели не менее $326 млрд на погашение кризиса ликвидности на мировых рынках, сделали 13 августа одним из самых драматичных дней для инвесторов. С вечера пятницы по утро понедельника инвесторам предстояло решить для себя -- является ли происходящее коррекцией или полноценным кризисом, из которого нужно уводить деньги в сверхнадежные активы. Ответ можно наблюдать с утра на ведущих биржах мира, а во второй половине дня по Москве скажут свое слово инвесторы рынка, с которого все началось,-- США.

Тем не менее часть кредитов нужно отдавать уже сегодня (например, трехдневные кредиты репо ЕЦБ), а двое суток выходных фактически были даны мировым инвесторам на раздумья, является ли происходящее завершившейся коррекцией или лишь началом кризиса. Во втором случае понедельник должен открыться новым падением и уходом инвесторов в золото, облигации США и другие сверхконсервативные активы.

ЕЦБ, по данным Bloomberg, предоставил банкам краткосрочных кредитов на $213 млрд. Фондовые рынки по всему миру падали. Однако к вечеру индекс Dow Jones Industrial Average, открывшийся в пятницу утром на уровне 13 270,6 пункта, закрылся вечером на уровне 13 239,5 (-0,23%): вливания оказали свое воздействие. С 6 по 11 августа индекс даже вырос -- с начала недели его рост составил 0,43%.

В США пока не видят в происходящем особой проблемы -- так, находящимся под контролем государства ипотечным агентствам FannieMay и FreddieMac в пятницу было отказано в расширении операций по выкупу ипотечных кредитов в США. С другой стороны, список пострадавших на subprime растет: к примеру, в воскресенье стало известно, что кредиторами подавшей на банкротство американской ипотечной группы Homebanc Corp (крупнейший акционер -- группа Fidelity) были BNP Paribas, Deutsche Bank, Commerzbank, группа Fortis.

Кризис на рынке subprime mortgages (ипотечные кредиты, выдаваемые в США заемщикам с низким кредитным рейтингом) изначально был объявлен главой ФРС США Беном Бернанке, главой американского казначейства Генри Полсоном и целым рядом авторитетных и высокопоставленных банкиров локальным. Но с четверга проблемы ипотечной отрасли оказались заразными для всего мира. Рост невозвратов по ним в сочетании со снижением цен на жилье, наблюдавшимся во многих американских штатах, привел к масштабным убыткам компаний, специализировавшихся на этой деятельности. Значительная часть кредитных портфелей финансовых институтов была секьюритизирована, связанный с ними риск был перепродан инвесторам по всему миру. Поэтому панические настроения в относительно узком (хотя и впечатляющем по абсолютному размеру -- порядка $1 трлн, или 8% ВВП США) сегменте ипотечного рынка США, что уже очевидно, перешли на другие сегменты финансового рынка.

Финансовая нестабильность, которую необходимо тушить вливаниями более $300 млрд за несколько дней, вряд ли может считаться случайностью, и вопрос лишь в том, будет ли 13 августа первым днем нового тренда -- бегства инвесторов от рисков, которые будут переоцениваться. Первым сигналом станет поведение инвесторов на бирже Токио: торги там откроются в 3.00 по Москве. Затем события будут развиваться в Лондоне и Франкфурте (12.00 по Москве; будет ли зафиксирован отток денег спекулятивных инвесторов из России, станет понятно в 10.30 с открытием биржевого рынка в РТС). Наконец, в 17.30 по Москве откроются торги в Нью-Йорке на NYSE. От итогов этого дня зависит многое -- известно, что ФРС США во вторник или среду может собрать внеочередное заседание, на котором, возможно, примут решение об экстренном снижении ключевых ставок. Если это произойдет, происходящее будет проблемой уже не нескольких дней или недель, а месяцев.

В какой степени ситуация вскроет системные проблемы мировых рынков, пока неизвестно. Развившаяся с середины 90-х индустрия хедж-фондов и весьма сложная система переторговывания рисков финансовых институтов по всему миру (отметим, основная доля денежных интервенций пришлась на ЕС, а не на США) перераспределила их не всегда предсказуемым образом. Значительная часть этой системы функционировала за рамками традиционного регулирования. Глобальная переоценка рисков во всем мире вполне может быть спровоцирована кризисом subprime -- так, МВФ в пятницу выпустил экстренное сообщение, в котором его представитель Масуд Ахмед подчеркивает, что фундаментальные факторы, поддерживающие рост мировой экономики, остаются неизменными, а происходящее возвращение к кредитной дисциплине -- здоровое явление.

Система лицензирования строительной деятельности в ее нынешнем виде не является панацеей от строительных бед. Она не может гарантировать высокого качества строительных работ. Учитывая, что каждый год выдаются десятки тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности, обеспечить жесткий контроль над выполнением всеми лицензиатами всех необходимых требований практически невозможно. Однако при нынешней системе лицензирования регулирующие органы обладают мощным оружием воздействия на застройщика, отмечает руководитель пресс-службы компании Сити XXI век Сергей Лядов.

Не первый год в России продолжается спор, отменять или сохранять лицензии для строителей. Одни опасаются, что без лицензий подрядчики большинства российских строек станут неконтролируемыми, другие что отмена лицензий приведет к монополизации отрасли, третьи утверждают, что либерализация строительного рынка неизбежна. В итоге в дискуссию оказались втянуты Госдума, президент и многочисленные лоббистские организации.

В частности, по официальным данным, в 2006 г. Росстрой выдал свыше 72 000 лицензий, а в 2005 г. 67 00 Каких-либо особых проблем с получением лицензии участники строительного рынка, как правило, не испытывают, а лицензирующие органы превратились в кормушку для чиновников. Большинство компаний стремятся под каждый объект создать юридическое лицо, которое ликвидируется сразу после завершения строительства, и претензии предъявлять уже не к кому, говорит Виталий Тарасов.

Deadline переносится
Согласно действующему законодательству контроль за строительной деятельностью компаний осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), которое является федеральным органом исполнительной власти. Оно же выдает лицензии на осуществление строительной деятельности. По словам менеджера отдела управления проектами Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Виталия Тарасова, всего в России выдано 240 000 лицензий на строительную деятельность и сотрудников лицензионной палаты не хватает, чтобы проверить каждую компанию на соответствие лицензионным требованиям.

Вопрос по отмене лицензирования строительной деятельности обсуждается уже не первый год, не исключено, что срок отмены лицензий 1 июля 2008 г. не финальная дата, и вполне вероятно, что лицензирование строителей будет продлено еще на какое-то время. Во многом отсрочка отмены лицензий обусловлена тем, что система регулирования строительной деятельности несовершенна, приложения к закону о саморегулируемых организациях до конца не разработаны, кроме того, отсутствует соответствующая нормативная и правовая база, в этой связи нет возможности контролировать строительную деятельность должным образом, отмечает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Несовершенство существующей системы лицензирования и общая тенденция отказа от лицензий в смежных отраслях, например в оценочной и риэлторской деятельности, привели к тому, что в Госдуму в 2003 г. был внесен закон о замене обязательного государственного лицензирования в строительстве саморегулированием. Соответствующие поправки в закон О лицензировании отдельных видов деятельности депутаты долго не принимали, и срок отмены лицензий постоянно переносился. Поначалу лицензии предполагалось отменить уже к началу 2007 г., однако 15 января 2007 г. Владимир Путин специальным указом продлил действие лицензий до 1 июля 2007 г., затем, уже 28 июня 2007 г., депутаты Госдумы увеличили этот срок до 1 июля 2008 г.

Суть предлагаемых изменений состоит во введении в текст Градостроительного кодекса Российской Федерации представлений о саморегулируемых организациях как о полноценном субъекте градостроительных отношений с отдельными полномочиями по осуществлению регулирования профессиональной деятельности основных участников градостроительных процессов, рассказывает директор правового департамента Ассоциации строителей России Александр Самойлов.

Два закона
Комитет Госдумы по собственности и Ассоциация строителей России разработали законопроект О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части замены лицензирования строительной деятельности, представленный парламентариям депутатом Виктором Плескачевским.

Однако, по его словам, законопроект предлагает также создать дополнительный механизм обеспечения ответственности так называемые компенсационные фонды. Все члены саморегулируемой организации отчисляют часть прибыли в специальный фонд, и если кто-то из членов этой организации не выполнит свои обязательства, например не может достроить дом, то сумма ущерба, не покрытая страховыми выплатами, будет изъята из этого фонда. То есть члены организации собственными деньгами гарантируют качество выполняемых их коллегами работ.

По его словам, предполагается разделить всех участников строительного рынка на три группы: изыскателей, проектировщиков и строителей, возложив на их саморегулируемые организации обеспечение ответственности за действия своих членов перед потребителями. Для того чтобы стать участником рынка, новая компания должна войти в саморегулируемую организацию, которая определяет общие критерии, которым должен отвечать участник инвестиционно-строительной деятельности. Обязательным условием членства в саморегулируемой организации строителей является страхование гражданской ответственности за причинение ущерба третьим лицам, а также за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг, рассказывает Александр Самойлов.

Однако в организации малого и среднего бизнеса Опора России посчитали иначе. Вице-президент этой организации Александр Кожевников обратился в ФАС со специальным запросом, в котором попросил антимонополистов внимательно прочитать новый законопроект. И в федеральном ведомстве согласились с его опасениями.

Комплекс этих механизмов и инструментов саморегулирования объективно устраняет проблему обманутых дольщиков, а его реализация неизбежно приведет к удалению со строительного рынка недобросовестных организаций, считает Самойлов. По словам директора по маркетингу и продажам компании Квартал Сергея Лушкина, при такой организации солидарной ответственности потенциальные строители будут тщательно проверяться и недобросовестные участники строительного рынка будут отсеиваться, поскольку члены сообщества не заинтересованы в принятии на себя ответственности за некачественную работу таких компаний.

Это не первое письмо, которое получил Борис Грызлов по поводу саморегулируемых организаций в строительстве. Дело в том, что Ассоциация строителей России также направила петицию спикеру нижней палаты парламента, только по поводу альтернативных поправок, предложенных Институтом экономики города и депутатом Госдумы Мартином Шаккумом. По мнению ассоциации, альтернативный законопроект стал попыткой воспроизвести упраздненное лицензирование и усилить государственное вмешательство в строительную отрасль.

По мнению замглавы ФАС Андрея Цыганова, принятие этого законопроекта приведет к монополизации региональных строительных рынков. Кроме того, считает чиновник, в документе отсутствует четкое определение саморегулируемой организации. Более того, может возникнуть ситуация, когда большинство членов саморегулируемой организации могут стать собственностью одного или нескольких крупных хозяйствующих субъектов, а те, в свою очередь, смогут контролировать все решения организации. В результате позиция ФАС была изложена организацией Опора России в официальном письме спикеру Госдумы Борису Грызлову.

В случае же аварии владелец здания или организация, отвечающая по договору за эксплуатацию здания, должны в полном объеме возместить нанесенный гражданам ущерб.

Так, авторы поправок предложили дополнить Градостроительный кодекс статьями, регулирующими техническую эксплуатацию построек. Их проект устанавливает основные правила эксплуатации зданий, а также вводит госнадзор за соблюдением всех предъявляемых требований, который должен осуществлять Ростехнадзор. В случае выявления нарушений ведомство получит право привлечь виновников к ответственности. Размер штрафа может достигать 100 МРОТ для должностных лиц и ПБОЮЛ, а также 1000 МРОТ для юридических лиц.

Pro et contra
Пока парламентарии спорят, как сформировать новые саморегулируемые организации, далеко не все участники строительного рынка согласны с самим фактом отмены лицензий. Получается, что строительством сможет заниматься любой, даже не имеющий строительного образования. Наверное, никто не захочет лечиться у врача без диплома. Так и в строительстве независимый орган должен подтвердить твою компетенцию, говорит управляющий компанией Альпенбау Гернот Кламмер.

Но несмотря на протесты лоббистских организаций, оба законопроекта будут рассмотрены депутатами Госдумы.

Сходную точку зрения высказывает первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. Есть специальные виды работ, и это касается не только строительной деятельности, которые нуждаются в обязательном лицензировании. И в строительстве оно необходимо, так как в этой сфере существуют

По словам директора по маркетингу группы компаний Конти Юрия Синяева, если отменить лицензии, предложение может увеличиться за счет увеличения числа участников рынка, но в то же время могут появиться недобросовестные компании. Количественное увеличение с потерей такого важного критерия, как качество, сегодня недопустимо. Лицензирование должно быть сохранено как минимум до того времени, когда будут утверждены новые технические регламенты на проектные и строительно-монтажные работы.

Однако у отмены лицензий хватает и сторонников. Цель законопроекта по отмене лицензирования строительной деятельности не монополизировать рынок, а ввести ответственность профессионального сообщества за действия его конкретных участников и тем самым отсечь недобросовестные компании. Это должно снизить риски в строительной сфере. Но за все надо платить. Взносы в компенсационный фонд и обязательное страхование ответственности подрядчика при осуществлении своей деятельности будут дополнительными издержками для застройщиков, что приведет к увеличению цен на рынке недвижимости, считают в Сити XXI век.

серьезные риски. Мы в лицензировании видим не инструмент давления государства на строителей, а реальный механизм регулирования и контроля. Отмена лицензирования может привести к появлению фирм-однодневок и ухудшению качества строительства, говорит он.

Кроме того, по его мнению, одновременно с отменой лицензирования деятельности можно ожидать появления в законодательстве требований финансовых гарантий к подрядчикам, как это было сделано в случае с туристическими компаниями.

По словам генерального директора МИАН-Девелопмент Олега Рубина, наличие лицензии как таковой ни в коем случае не гарантирует качества строительства и не защищает потребителя от некачественного исполнения работ, поскольку все зависит от грамотности работы службы заказчика и от квалификации подрядчиков. Поэтому отмена лицензирования повлияет разве что на сокращение бюджетных расходов, связанных с содержанием аппарата, управляющего лицензированием.

Опыт, сын ошибок
Камнем преткновения в споре сторонников и противников лицензий является накопленный в мире и России опыт работы саморегулируемых организаций. Согласно проекту федерального закона № 348631-3 О саморегулируемых организациях таковыми признаются созданные в целях саморегулирования на условиях участия, или членства, негосударственные некоммерческие организации, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности по признаку единства отрасли или рынка производимых товаров (работ, услуг) или объединяющие субъектов одного вида профессиональной деятельности. Аналогичные структуры уже существуют в мировой и российской практике.

Активнее всего за отмену лицензирования высказывается Ассоциация строителей России. Было бы странно, если бы бизнес выступал за сохранение административных барьеров и государственное вмешательство в экономику. Обязательно следует обратить внимание на то, что решение об отмене лицензирования было принято государством исключительно по своей инициативе, без какого-либо давления строительного сообщества, которое всегда относилось к лицензионной процедуре достаточно лояльно. Неэффективность и ненужность этой процедуры просто стала очевидна, говорит Александр Самойлов.

По словам Алексея Аверьянова, в большинстве западных стран процесс регулирования строительной деятельности осуществляется посредством саморегулирования. Но этот опыт был накоплен десятками лет и инициировался гражданским обществом.

Строительный комплекс может достаточно эффективно работать как в условиях жесткого государственного регулирования, включающего лицензирование, как в Китае, так и в условиях отсутствия и саморегулирования, и лицензирования, например, в Польше. Однако все же в наиболее экономически развитых западных странах широко и весьма эффективно используются различные модели и механизмы саморегулирования: в США, Великобритании, Германии, Франции, Испании, говорит Александр Самойлов.

По его словам, предусмотрено обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтора как гарантия ответственности перед клиентом, также с определенной периодичностью осуществляется инспекция работы сертифицированных компаний. Однако большинство риэлторских компаний, работающих в настоящий момент на рынке, оценивают отмену лицензий в своей области скорее негативно.

В России переход к саморегулируемым организациям произошел в сфере риэлторской деятельности, где лицензии были отменены еще в 2002 г.Несколько лет назад риэлторы взялись за создание добровольной системы сертификации своих услуг. Новая система главным образом предусматривает обучение риэлторов. Разработана единая программа обучения, для осуществления которой аккредитуются специальные учебные заведения. Кроме того, разработан набор правил, которыми должен руководствоваться риэлтор во время работы (ведение документооборота, требования к договорам, которые заключаются с клиентами, и др.), рассказывает Юрий Синяев.

После отмены лицензирования в 2002 г. государство лишилось возможности контролировать риэлторов, участились случаи нарушений закона. Уже через два года многие участники риэлторского рынка пришли к мнению, что лицензирование все же необходимо, но уполномоченный государственный орган должен только выдавать лицензию. Прежде чем ее получить, риэлторская компания должна пройти сертификацию в профессиональной организации. Таким образом, чиновники лишаются основы для коррупции, добавляет Виталий Тарасов.

Несколько лет назад отмена обязательного лицензирования для риэлторов привела к появлению большого числа сомнительных сделок. Этим вопросом последнее время озадачено все профессиональное риэлторское сообщество, говорит руководитель отделения Октябрьское Поле компании Инком-Недвижимость Михаил Раздольский. По словам руководителя аналитической службы компании Новый город Натальи Ветлугиной, после отмены лицензирования для риэлторов с прозрачностью на рынке стало хуже. Лицензии у нас, конечно, весьма условны и формальны, но они все-таки сдерживали приток на рынок совсем уж недобросовестных и непрофессиональных компаний, объясняет эксперт.

Лицензирование было отменено и в оценочной деятельности. Я бы провел параллель с отменой лицензирования для оценщиков. Ранее был порядок получения лицензий, в течение последнего года из-за неразберихи с введением нового законодательства возникла масса проблем, которые непонятны клиентам, оценщикам и самим организациям, которые теперь должны были перерегистрироваться, но долгое время не могли этого сделать, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Однако опыт самоорганизации риэлторов вряд ли будет использован участниками строительного бизнеса. Опыт накоплен, но не обобщен для такой работы потребуются многие месяцы. Ассоциация строителей России скорее лоббистская организация, для превращения ее в саморегулируемую структуру, которая нужна рынку, также потребуется немало времени, считает эксперт департамента недвижимости инвестиционной компании Финам Сергей Харченко.

Другие специалисты предлагают оставить лицензии, но изменить требования для их получения. Этот процесс должен включать проверку знаний и качества оказываемых услуг. А в настоящее время ни один проверяющий орган в России, к сожалению, не выполняет своих прямых функций в полном объеме, считает руководитель отдела городской недвижимости АН Tweed Алена Бригаднова.

Другие пути
Некоторые участники рынка недвижимости, дистанцируясь от споров на тему отмены лицензий, предлагают иные способы регулирования строительной деятельности. Наиболее перспективным и верным представляется увеличение минимального уставного капитала строительной организации как минимум до 5 млн руб. Таков минимальный размер уставного капитала управляющей компании инвестиционного фонда, которая ничего не строит, и краны у нее не падают. Кроме того, можно принять за правило обязательное получение банковской гарантии на сумму, равную сметной стоимости строительства, перед выдачей разрешения на строительство, говорит директор юридического департамента компании Домострой Александр Раков.

По мнению Шершнева, правильным было бы использовать международные ассоциации, стандарты и членство в них. Это позволило бы избежать на строительном рынке тысяч фирм-однодневок с лицензией, которые использовались для черных операций. Во многом международные стандарты появились на базе американских стандартов, которые возникли еще в XIX в. после пожара, уничтожившего Чикаго. Именно в этот момент стало ясно, что для строительства действительно нужны единые нормы, правила и требования, говорит эксперт.
Некоторое время назад в столице прошла заметная пресс-конференция, на которую собрал журналистов председатель правления ипотечного банка ДельтаКредит Игорь Кузин. Темой пресс-конференции стал возможный кризис на ипотечном рынке, схожий, по мнению г-на Кузина с кризисом, поразившим ипотечный рынок в США. В штатах банкиры резко снизили требования к ипотечным заемщикам: выдавали кредиты без первоначального взноса, без документов, подтверждающих уровень доходов. В результате заемщики перестали платить по долгам, а десятки компаний обанкротились. Отечественные банки практически копируют поведение заокеанских коллег.

По словам Харченко, от лицензирования не имеет смысла отказываться сразу. Возможно, некоторое время на рынке должны сосуществовать две формы доступа новых игроков на рынок, чтобы была возможность сравнить их эффективность, и если система саморегулируемых организаций окажется работоспособной, функции лицензирования можно передать ей.

Россия не Америка, но
В выводах банкира есть определенная логика. Конечно, Россию не совсем корректно сравнивать с США. В Америке около 90% сделок по приобретению недвижимости проходят через ипотеку и риски неплатежей ключевым образом влияют на рынок.

В погоне за клиентами они выдают все больше рискованных кредитов без первоначального взноса, людям с низкими доходами или вовсе без подтверждения дохода, замечает Кузин.

Сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита действительно поражают либерализмом. Ряд банков опустил планку требований к клиентам ниже всяких разумных пределов. Казалось бы, когда речь идет о самом необходимом и дорогом для человека продукте - собственном жилье, банки должны убедиться в платежеспособности клиента и оценить, по силам ли ему тянуть процентное бремя в течение многих лет.

А в России только 10% покупателей используют ипотеку, поэтому ее роль на рынке не является определяющей, а самый дорогой московский рынок, вообще перенасыщен живыми деньгами. Однако, по мнению специалистов аналитического центра ирн.ru через 2-3 года примерно 35%-50% наших граждан станут приобретать квартиры в кредит, вот тогда и может наступить кризис.

В ситуации с нулевым первоначальным взносом все оказывается строго наоборот. В период стагнации или коррекции цен вниз, человеку проще отказаться от погашения кредита и потерять жилье, за которое, по сути, еще ничего не выплачено. К тому же, людям свойственно переоценивать свои силы. В результате банки оказались в роли искусителей, предлагающих клиентам сыграть в ипотечную рулетку с нулевым взносом.

Вместо этого появилось новое условие выдачи ипотечного кредита, без первоначального взноса. Однако подобный пиар-ход откровенно противоречит банковской житейской практике. А она показывает, что если человек внес хотя бы 10% от стоимости будущего жилья, он уже заинтересован в погашении кредита. Разумно также предположить, что если потенциальный заемщик накопил 10%-30% от стоимости жилья, то он в состоянии накопить и остальную сумму.

В тему ложится еще одно наблюдение, которое поможет проанализировать ситуацию с другой стороны. Любопытно, что в жилищном национальном проекте России с самого начала произошла существенная подмена понятий: доступное жилье трансформировалось в доступную ипотеку. Вместо строительства доступного жилья, власти сделали упор на развитие ипотеки. Но ипотека вторичный, вспомогательный инструмент для заключения сделок при покупке жилья, которое сначала должно быть построено, и только потом реализовано по доступным для граждан ценам. А если ничего не построено и продавать нечего, то ипотека утрачивает первоначальный социальный смысл и ее польза для рынка вызывает большие сомнения.

Доступные проценты или доступный метр

В свою очередь, это вытолкнуло на рынок граждан с живыми деньгами, которые спокойно относились к покупке квартиры и не видели поводов торопиться с приобретением жилья прямо сейчас пока все не расхватали. На этой же волне подтянулись и частные инвесторы, рассматривающие квартиры в качестве выгодного вложения средств. Их поведение было вполне естественно, ведь на лицо положительный ценовой тренд, да и квартиры начали разбирать быстрее обычного. Вполне понятно, что при увеличении спроса и уменьшении предложения, цена товара начинает стремительно ползти вверх.

Получилось так, что в России ипотека сыграла роль катализатора продаж в 2006 году. Тогда же выход ипотеки в массы отразился и на росте цен за квадратный метр. Так в Москве до широкого распространения ипотеки только 7%-10% граждан думали об улучшении своих жилищных условий в течение ближайшего года. После активной рекламы новых кредитных схем, снижения процентных ставок и предложений взять ссуду с низким начальным взносом (10% от стоимости будущей квартиры) или вообще без него число граждан, желающих улучшить свои жилищные условия выросло до 20%-30%. Подобная покупательская активность создала у продавцов и других участников рынка ощущение ажиотажного спроса на столичные квартиры.

Сегодня ипотечный рынок активно движется на встречу своим потенциальным клиентам, предлагая людям умопомрачительные кредитные программы (рассрочка на 40 лет с нулевым первоначальным взносом). Вероятнее всего это происходит из-за того, что цены на жилье достигли своего потолка и покупательский спрос нуждается в дополнительном подогреве.

Львиная доля заключенных договоров купли-продажи в итоге все-таки пришлась на покупателей с живыми деньгами, которые вытеснили с рынка основную часть ипотечников. Хотя и число ипотечных сделок в 2006 году по сравнению с 2005 годом возросло в два раза и составило по данным управления Федеральной регистрационной службы Москвы 9328 договоров. В 2005 году их было 4600, в 2004 году 4358, а в 2003 году 307 Поэтому ипотека внесла свой посильный вклад в разжигание квартирного ажиотажа.

В связи с этим, надо отметить, что если банки и дальше будут двигаться в заданном направлении, то к первому минусу ипотеки способствованию роста стоимости жилья, добавится и второй риск неуплаты по кредиту. Это может привести к кризису, когда доля ипотечных сделок составит 35-50% от их общего числа, то есть уже через 2-3 года.


Ипотечные программы служат якорем, удерживающим средний класс на рынке жилья и продолжающим создавать ощущение высокого спроса. В этих условиях ипотечные банки вынуждены идти на уступки клиентам, чтобы поддержать спрос в условиях нынешних цен на жилую недвижимость, хотя доля людей, которые реально могут воспользоваться ипотекой, очень мала, о чем не раз говорили даже высокопоставленные чиновники.



Главная --> Публикации