Главная --> Публикации --> Сделки с недвижимостью: с нотариусом или без? Любого россиянина всегда можно безнаказанно лишить собственности Аренда квартиры. хозяину на заметку Ипотека. андеррайтинг, или кто может получить ипотечный кредит Ипотечный кризис испугал лишь промышленников

Реклама двигатель торговли один из рекламных лозунгов нашего недавнего прошлого сегодня в полной мере может быть отнесен к рынку недвижимости. Причем разные цели аренда или продажа недвижимости подразумевают свои особенности в подаче товара, поскольку ориентированы на разную аудиторию. Есть различия и при продаже квартиры бизнес-класса или эконом-класса. Кому и как громко заявить о том, что собираешься продать? Как показать объект продажи в самом выгодном свете с помощью нескольких коротких строчек?

Продажа недвижимости трудное искусство, особенно в условиях стагнации рынка недвижимости. И многое зависит от рекламы объекта. Профессионалы рынка поделились с Собственником секретами мастерства рекламирования столь сложного товара.

Рекламируя продаваемую квартиру, можно выбрать в качестве средства коммуникации с потенциальным покупателем печатные СМИ, Интернет, а также кабельные телеканалы, или все это в какой-то пропорции. Каждый из способов имеет свои особенности применения, свои плюсы и минусы. И в каждом случае надо грамотно учитывать цену вопроса, а также соизмерять затраты на рекламу с ее эффективностью.

Прежде чем ответить на эти вопросы, требуется понять, какие средства рекламы доступны продавцу. Главная тенденция 2007 года: усилий и капиталов в рекламу продаваемого жилья приходится вкладывать заметно больше, чем в прошлом году, когда квартиры покупали даже без просмотра. Для рекламы квартиры при продаже хороши любые доступные средства, рассказывает руководитель отдела рекламы агентства недвижимости Статус Михаил Данилов. При этом продавцу, решившемуся на самостоятельную продажу, важно определиться, готов ли он к переговорам, торгу, самостоятельному оформлению документов, взаимодействию с государственными структурами и т. п..

Практически любое СМИ возьмет объявление, начинающееся со слова продам. Но, как показывает практика, в неспециализированных изданиях бесполезно рекламировать квартиру эконом-класса: эффективность будет крайне низка. А вот для элитных квартир прекрасно подойдут различные деловые СМИ, где среди целевой аудитории множество тех, кому по карману подобная недвижимость.

Печатные СМИ

Риелторы советуют при составлении объявления тщательно подходить к описанию характеристик квартиры, и в пункте Дополнительно обязательно указывать главные достоинства вашей недвижимости, будь то хороший ремонт, окна во двор, прекрасный вид из окна, близость парка, инфраструктуры и т. д. Но о правилах составления объявлений чуть ниже.

Но в любом случае стоит разместить объявление в специализированных СМИ. Таких достаточно много, причем большинство существует и в бумажном, и в электронном вариантах. Владельцы могут воспользоваться купоном на рекламу в газетах бесплатных объявлений. Какие-то издания размещают объявления только на платной основе, однако для владельцев недвижимости предоставляют серьезные скидки. К тому же у ряда изданий существуют специальные карты, которыми можно оплатить объявление, подав его по телефону.

Излишне говорить о том, что фотографии, размещаемые в каталогах, должны быть профессионального качества. Причем фотографию фасада дома, где расположена квартира, лучше делать в солнечную погоду. Для съемки интерьера желательно пригласить фотографа, специализирующегося на съемке интерьеров, иначе ваше объявление в ряду других будет выглядеть блекло, и деньги окажутся потраченными впустую.

Если речь идет о продаже элитной квартиры, то ее лучше рекламировать в иллюстрированных каталогах (например, Элитная недвижимость, Галерея недвижимости). Здесь следует иметь в виду, что чем дороже и элитнее продаваемое жилье, тем выше должен быть и уровень издания, выбранного для рекламы. Соответственно, выше будет и цена рекламного объявления.

Офлайновые СМИ имеют один серьезный недостаток задержку по времени, связанную с версткой и печатью. Объявления надо подавать заранее, и к тому же невозможно остановить публикацию объявления после подачи оно все равно будет напечатано, даже если вы уже продали квартиру. А к плюсам печатных изданий можно отнести их привычность и доступность для населения, ведь Интернет в России пока есть далеко не в каждом доме.

Оценивая эффективность рекламы, стоит помнить, что объявление работает до выхода следующего номера издания. Таким образом, еженедельное издание берет деньги за рекламу квартиры в течение одной недели, а ежемесячное за месяц рекламы. Качество рекламы для дорогих квартир зависит от размера объявления, от качества бумаги и печати издания. Ценится каждый лишний сантиметр журнальной площади, поскольку он позволяет создать более развернутое и благоприятное представление об объекте. Кроме того, при размещении рекламы необходимо узнать, где распространяется издание и каков его тираж это напрямую влияет на эффективность объявления. И не забывать спрашивать о скидках: каталоги предоставляют их частным владельцам в размере 15-20%.

Однако Интернет с каждым годом становится все более эффективной рекламной площадкой для продажи недвижимости. Дело тут в том, что покупатели недвижимости люди обеспеченные и чаще всего технически продвинутые. У них имеется доступ к Сети и давно выработалась привычка искать информацию именно там, к тому же это можно сделать намного быстрее, чем просматривать все объявления в печатных изданиях. Недаром практически все специализированные газеты обзавелись электронной версией. Хороший вариант разместить объявление в электронной базе на специализированном портале без бумажной версии.

Интернет

Кабельное ТВ
Довольно большой охват целевой аудитории обеспечивает реклама на местном телевидении и спутниковом канале Из рук в руки (он транслируется на открытом Инфоканале в пакете НТВ-Плюс и вещательном пакете Созвездие на Комкор-ТВ). К тому же здесь целевая аудитория сегментирована по территориальному признаку (кабельное ТВ) и уровню достатка (спутниковое ТВ). Реклама на спутниковом телевидении неплоха и по соотношению цена качество. Фотообъявление на одном из таких каналов можно показывать несколько раз в день в течение двух недель за 2000 руб.

Чтобы выявить эти порталы, достаточно набрать в поисковой системе ключевые слова типа куплю квартиру. Большинство таких сайтов принимают объявления бесплатно. В ряде баз с фотографиями, которыми пользуются профессионалы, объявления платные, хотя цена вопроса существенно меньше, чем в офлайновых СМИ. Что касается элитных квартир, то в Интернете есть возможность разместить не только фотографию, но и видеотур по квартире. Учитывая, что элитные квартиры продаются достаточно долго, это может быть оправданной мерой.

Существуют и нестандартные методы рекламы, но их результат сравнительно сложно прогнозировать, и сами по себе они являются занятием трудоемким, а иногда требующим дополнительных капиталовложений. Например, в Интернете существуют форумы по недвижимости; на бесплатных веб-ресурсах можно создать собственный сайт об объекте и попробовать продвигать его; при продаже коттеджа имеет смысл поставить щит вдоль дороги недалеко от места продажи, напечатать листовки и разложить в почтовые ящики, раздавать рекламную продукцию на выставках, презентациях, конференциях. При этом риелторы предостерегают от рекламы объекта с помощью электронной рассылки: раздражение, которое вызывает спам у возможных покупателей, не позволяет отнестись к рекламируемой квартире с должным интересом.

Альтернативные методы

При составлении рекламного объявления существуют определенные правила. Очень популярна модель правильного составления рекламного объявления под названием AIDA. Согласно ей, реклама должна последовательно: а) привлечь внимание (Attеntion), например броским заголовком, рисунком, красивым интерьером; б) вызвать интерес (Intrest), например выгодой от покупки именно вашей квартиры или дома; в) вызвать желание (Desire) обратиться именно по вашему объявлению; г) наконец, побудить к действию (Action) купить у вас квартиру.

Правила составления объявлений

Видно, что этот документ дался разработчикам с большим трудом. Ведь перед ними стояла задача совместить интересы жителей и строителей, которые в большинстве случаев не совпадают. Москвичи традиционно против любого вмешательства в сложившуюся застройку, а городу, во-первых, нужно строить по 5 млн кв м в год нового жилья, а во-вторых, выполнять требования Генплана по размещению объектов социальной инфраструктуры, торговли, культуры и спорта. Полностью запретить так называемую точечную застройку мы не в состоянии. Эдак все строительство в городе остановится, поскольку, например, в ЦАО уплотнительным можно считать любой объект. Нужно искать разумный компромисс, признавался обозревателю МК высокопоставленный чиновник стройкомплекса.

И, разумеется, в объявлении стоит сделать упор на выгоду приобретения или реальное преимущество именно вашего предложения. В каждом конкретном случае могут быть свои плюсы: например, при продаже дома на Рублевке несомненным конкурентным преимуществом станет большой участок земли, при продаже квартиры в городе близость к центру и метро. Если в качестве основного преимущества вы хотите представить цену, начать объявление можно словом Срочно!. Видя такое объявление, среднестатистический читатель делает вывод, что продавцу срочно нужны деньги, поэтому цена демпинговая и с возможностью торга. Для дома с историей имеет смысл написать небольшой текст, упоминающий о событиях, связанных с этим местом. В общем, стоит преподнести свою квартиру привлекательно и продать ее будет намного проще. Другой вопрос, что иногда даже риелторы теряются в поиске достоинств той или иной недвижимости. Так что увлекаться не стоит.
В Москве не утихают акции протеста против застройщиков. К уже известным горячим точкам добавились новые в Жулебине и на улице маршала Бирюзова, где в конце минувшей недели дошло до драки. Столичные власти винят в происходящем различные политические силы, остро нуждающиеся в площадках для пиара. Глава стройкомплекса Владимир Ресин официально попросил политиков оставить строителей в покое, пообещав, что с точечной застройкой власти и жители разберутся самостоятельно. И в тот же день вышло постановление мэра О мерах по упорядочению размещения объектов капстроительства на застроенных территориях.

Справка считается действительной при наличии на ней подписей трех чиновников главы стройкомплекса Владимира Ресина, префекта административного округа, в котором инвестор намерен реализовать свой проект, а также руководителя Москомархитектуры Александра Кузьмина. Последний также возглавил специальную Межведомственную комиссию по оценке соответствия размещения объектов капитальной застройки техническим, градостроительным и иным регламентам. В горадминистрации надеются, что комиссии еще на раннем этапе удастся отловить заведомо проблемные проекты, и уличных конфликтов станет меньше.

На первом этапе власти намерены исключить практику размещения на застроенных территориях новых объектов капстроительства, не предусмотренных социальными городскими программами. Это, очевидно, очередной камешек в огород коммерческих застройщиков, для которых у горадминистрации остались только неугодья и промзоны. Кроме того, в постановлении указывается, что никакое строительство впредь не будет вестить на озелененных и благоустроенных территориях, а также во дворах жилых домов, не подлежащих сносу. Чтобы построить что-нибудь в зоне сложившейся застройки, надо будет сначала оповестить о своих планах жителей, организовав публичные слушания. А уже потом обращаться за соответствующим разрешением в правительство Москвы. Причем, помимо всех прочих документов инвесторам надо будет предоставить справку о том, что их объект не является точечным.

Эксперты отмечают, что новые инициативы властей прибавят хлопот инвесторам, которым нужно будет собрать доказательства и получить справку о том, что их проект не вызовет протеста у жителей. При этом критерии, позволяющие отнести объект к категории точечных, в документе не указываются.

На пресс-конференции в пятницу Владимир Ресин сообщил, что, судя по звонкам, поступившем на прямую линию в течение месяца недовольство москвичей вызывают 255 объектов. Из них 132 еще не начали строится. Вся документация по ним, а также по другим зданиям, намеченным к строительству в районах сложившейся застройки, будет подвергнута дополнительной ревизии. Если чиновники признают какой-либо объект точечным, его на радость жителям исключат из планов перспективного строительства.

Вчера на сайте правительства Москвы было опубликовано постановление #712-ПП, утверждающее порядок признания домов аварийными и подлежащими сносу. Согласно документу, решение о сносе жилья будет выносить специальная городская межведомственная комиссия, куда войдут представители департамента ЖКХ, жилищной политики, Москомархитектуры. Ранее такие решения принимали префектуры, которые теперь будут лишь направлять заявки в комиссию. Для признания дома аварийным будут использоваться основания, утвержденные в постановлении правительства России, а не в документах столичной мэрии, как ранее. Постановление четко прописывает случаи, когда дом может быть признан непригодным для жилья,-- объяснил Ъ депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов ('Единая Россия').-- Это ветхие дома, которые могут обрушиться от старости (они сносятся в плановом порядке и их перечень утверждается постановлением правительства Москвы.-- Ъ), чрезвычайные ситуации -- оползни, удары молнией и техногенные катастрофы, например взрывы газа. По словам депутата, раньше решение о сносе принимали сразу несколько инстанций на основании различных документов -- ГОСТов, СНИПов. Часто конечное решение было противоречивым и вызывало недовольство жителей,-- добавил господин Москвин-Тарханов.-- Теперь процедура будет подчиняться одному органу, принимающему решение на основе единого документа.

Мэр Москвы Юрий Лужков утвердил порядок признания жилых домов аварийными. Теперь решение о сносе будет принимать специальная комиссия, а не префектура. Комиссия, в свою очередь, будет руководствоваться постановлением правительства РФ, а не мэрии. Эксперты считают, что новый порядок не решит основную проблему, когда москвичей выселяют из домов, признавая строения аварийными, чтобы затем построить на освободившемся месте элитное жилье и офисы.

Недовольные все равно останутся, а вот число конфликтных ситуаций уменьшится,-- считает господин Москвин-Тарханов. Однако другой депутат Мосгордумы, зампред Яблока Сергей Митрохин уверен в обратном. Толку от этой комиссии не будет, ведь решение о плановом сносе домов все равно будет приниматься кулуарно, без участия жителей и общественности,-- считает он.-- А ведь существует множество прекрасных старых домов в местах, крайне привлекательных с точки зрения стоимости недвижимости, и инвесторы туда продолжат рваться. Уверен, что после парламентских и президентских выборов стройкомпании активизируются и будут, используя купленных чиновников, находить основания для сноса.

Напомним, что жилищные конфликты, связанные с признанием домов аварийными, обострились в конце прошлого лета, когда около 2 тыс. москвичей объединились в общественную организацию Оставьте нас в покое. Их дома должны были снести по решению столичного правительства, а жильцов отселить из центра на так называемую периферию. При этом собственники квартир утверждали, что дома признаются аварийными незаконно -- в интересах стройкомпаний, которые намеревались построить на месте снесенных домов элитное жилье и офисы. Часть жильцов попадали под распоряжение мэра, разрешающее отселять граждан в любой округ (например, с Таганки в Южное Бутово), если дом сносится не в плановом порядке, а в срочном. После ряда протестных выступлений депутаты Мосгордумы внесли в столичное законодательство поправки, разрешающие выселять жителей в другой район только в чрезвычайных ситуациях, что немного снизило напряженность.

Выяснить, что именно происходит с Генпланом развития города в процессе его актуализации, которая ведется в настоящее время, корреспондент РГ попытался у заместителя директора НИиПИ Генплана Москвы, члена-корреспондента Российской академии архитектуры и строительных наук Георгия Юсина.

Напомним, что в начале августа премьер-министр Михаил Фрадков подписал поправки, согласно которым часть ранее признанных аварийными домов будут не сноситься, а ремонтироваться, на что из бюджета РФ выделяется около 100 млрд руб. (Ъ сообщал об этом 9 августа). Однако документ, инициированный Минрегионразвития, в большей степени направлен не реконструкцию жилищного фонда в регионах, и поэтому столичных жителей это коснется в последнюю очередь. Реконструкция домов в столице все равно намного дороже, чем новое строительство,-- уверен Сергей Митрохин.-- Тем более на месте старых малоэтажных домов можно построить огромные жилые корпуса с большим количеством квартир.
Москва живет, развивается и строится в соответствии с Генпланом. Это, кажется, знают все. Однако механизм, по которому работает самый главный план развития столицы, то, как он влияет на градостроение, экономическое положение, обычно остается за кадром. Что учитывается в Генплане, можно ли менять его по ходу реализации, как соотносится Генплан со стратегией развития города до 2025 года, которую начали разрабатывать московские власти? От ответов на эти вопросы во многом зависят комфорт москвичей, их благосостояние, стиль будущей жизни.

Георгий Юсин: Абсолютно неверное впечатление. Дело в том, что Генеральный план развития города в принципе отличается от архитектурного проекта, в котором четко очерчен окончательный облик строящегося здания, его конструктивные, инженерно-технические и архитектурные решения. Город же, с одной стороны, складывался исторически, а с другой - организм, который продолжает развиваться и изменяться. В нем, безусловно, должны сохраняться такие вечные ценности, как природный ландшафт, историческая среда, культурные традиции. Но одновременно вместе с развитием экономики, технологий и культуры, с развитием человека и общества в целом город меняется.

Российская газета: Георгий Семенович, горожанам Генплан представляется незыблемым документом. Однако в последнее время, как не раз подчеркивают городские власти, возникла необходимость так называемой его актуализации. Возникает впечатление, что при разработке Генплана были либо допущены ошибки, либо город сознательно развивался вразрез с ним. В итоге теперь власти просто решили подогнать сам план, чтобы узаконить произошедшее.

РГ: По каким направлениям происходит актуализация Генплана? Правда ли, что многие столичные проблемы объясняются тем, что жилья в Москве строится больше, чем предусмотрено, а инфраструктура развивается в соответствии с записанными показателями в Генплане. Отсюда, дескать, и дефицит социальных объектов.

Вот и Генеральный план тоже должен развиваться вместе с городом. Иначе уже через несколько лет он обречен превратиться в архивный документ, наивную утопию. Для того чтобы Генеральный план был руководством к практическим действиям и реальному планированию и управлению, он должен отражать и современные задачи, и обозримое будущее города. Именно поэтому градостроительное законодательство Москвы предусматривает регулярную, один раз в несколько лет, актуализацию Генплана. Ее задача - учесть и то, как изменился город за предшествующий период, и то, что уже реализовано, и допущенные ошибки, и проблемы сегодняшнего дня, и новое понимание перспективных целей и задач развития города. В результате актуализации в Генеральном плане увязывается градостроительное планирование с долгосрочными, среднесрочными и годовыми городскими программами, а также с бюджетным процессом. Сегодня же актуализация этого документа необходима особенно, так как в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ, Генплан города должен стать еще одним московским законом.

РГ: На что сейчас делается акцент при планировании инфраструктуры?

Юсин: Актуализация ведется комплексно, по всем направлениям и разделам, ибо Генплан должен предусматривать устойчивое, сбалансированное развитие города. Диспропорции же, сложившиеся в развитии города, объясняются тем, что действительно в предыдущие годы объемы жилищного строительства превысили планируемые. Никто не мог предсказать в пору разработки Генплана, что так подпрыгнет и электропотребление в городе, и настолько увеличится количество автомобилей у москвичей. Этим объясняется в первую очередь отставание в развитии городской инфраструктуры. Если этот разрыв между ними будет продолжаться и дальше, то это может затормозить и темпы роста экономики города, и решение социальных задач.

РГ: Сейчас правительство Москвы приступило к разработке стратегии развития города до 2025 года. Как соотносятся между собой эта стратегия и действующий Генплан, рассчитанный до 2020 года?

Юсин: В первую очередь, на развитии городского транспорта, дорожно-мостовом строительстве, сооружении развязок, тоннелей и всей системы транспортных пересадочных узлов, парковок и гаражного строительства. Общественный транспорт является приоритетом номер один, так как сколько не строй дорог и развязок, персональное авто из пробок москвичей не вывезет.

Городу очень важно иметь такой документ, потому что он задает те параметры Генерального плана, которые должны соответствовать задачам экономического и социального развития столицы. В свою очередь, Генеральный план тоже влияет на стратегию, показывая возможности территории, которые могут быть использованы для ее реализации, определяя, какие виды деятельности целесообразны для города с точки зрения городских территориальных ресурсов. Таким образом, это два взаимосвязанных и одинаково важных документа.

Юсин: Актуализированный Генплан ориентирован на период до 2025 года. Подготовка стратегии же развития города его дополняет. Дело в том, что Генплан является документом территориального планирования, а стратегия определяет сценарий социально-экономического развития, социальный, демографический прогноз, прогноз структуры экономики (какова роль промышленности, торговли, финансовой и социальной сфер и т.д.). Стратегия также определяет возможные источники экономического роста, закладывает базу, как, за счет чего именно и в каких объемах будет расти валовой региональный продукт, какова будет его структура, какими инвестиционными ресурсами станет располагать город, какими бюджетными возможностями.



Главная --> Публикации