Главная --> Публикации --> Не жди, пока клюнет красный петух Выбор стиля жизни: взгляд англичан на покупку недвижимости Дмитрий якубовский заработал $100 млн на рублевском поселке Пик инвестирует $1 млрд в строительство жилья в новороссийске Регионы просят жилья

И это только те, кто учтены спортивными ведомствами. Похоже, что в промышленном и экологически неблагополучном округе есть где разбежаться среди стоящего в заторах транспорта. Нет, конечно, жители ЮВАО не бегают по улицам. К их услугам — Кузьминский лесопарк, окрестности озер Белого и Святого в Жулебине, парк в Марьине, два десятка бульваров и скверов. Однако 10% зеленых массивов от общей площади округа вряд ли могут обеспечить достойные условия всем желающим поддержать свое здоровье. А уж о зонах отдыха и говорить не приходится.

Обычно юго-восток столицы характеризуют большими объемами строительства и недорогим жильем, концентрацией в округе промышленных предприятий, насыщенностью транспортом и неблагоприятной экологической обстановкой. Между тем всезнающая статистика считает, что каждый шестой житель Юго-Восточного административного округа — спортсмен.

Наибольшей популярностью у местных жителей пользуются спортивные комплексы «Энергия», «Комета», «Труд», «Спартак», каток в районе Марьино. Самое известное спортивное сооружение ЮВАО — уникальный комплекс «Москвич», который предоставляет возможность каждому попробовать себя в 20 видах спорта. Несмотря на неоднородное распределение спортивных центров, жителям ЮВАО не составляет большого труда найти себе занятие в каждом районе. Так, в Кузьминском лесопарке любители лошадей могут посещать конноспортивную базу, в районе Люблино есть стадион «Локомотив», в Марьине — два боулинг-центра, пейнтбол-клуб, Ледовый дворец, в Жулебине — оздоровительный комплекс «Витязь», в Текстильщиках — комплекс «Москвич», да и в окутанной вечным смогом Капотне есть пара тренажерных залов.

В местной префектуре не ждут чудес от постоянных обещаний городских властей вывести промзоны и увеличить природные комплексы. Поэтому префектура ЮВАО сама прилагает усилия в развитии спортивной инфраструктуры округа. Сегодня в ЮВАО насчитывается 870 спортивных объектов, которые ежедневно могут обслуживать 512 тыс. человек. В частности, 12 спортивных комплексов, шесть стадионов, 86 больших и малых бассейнов, два крытых ледовых катка, две конные базы. Плюс к этому — не поддающиеся учету боулинг-центры, тренажерные залы, полуподвальные салоны красоты с соляриями и дворовые спортивные площадки.

Можно лишь порадоваться за столь разнообразные спортивные пристрастия жителей ЮВАО. Очевидно, не за горами строительство бейсбольного поля, ледовой площадки для керлинга, искусственной волны для серфинга. Местные спортсмены ждут прочных канатов для перетягивания, огороженной площадки для массового кулачного боя и специальных призов любителям прыгать в мешках. Но это дело будущего. А пока на стадии завершения работы по строительству Дворца единоборств им. И. Ярыгина в Лефортове и плавательного бассейна в Жулебине. Кроме того, начато сооружение спортивного комплекса из быстровозводимых конструкций в Марьине. Как говорится, спорт не ждет. Помимо новостроек в округе завершена реконструкция спортивного комплекса «Курьяново» в Печатниках, стадиона «Локомотив» в Лефортове, стадиона «Капотня» в одноименном районе.

Исторически сложилось так, что некоторые районы: Лефортово, Текстильщики, Карачарово, — обеспечены спортивной инфраструктурой за счет разместившихся там промышленных предприятий. Построенные во времена социализма спортивные залы, бассейны и стадионы сегодня поддерживают свое существование благодаря продаже билетов и абонементов всем желающим. В то же время Выхино–Жулебино, Кузьминки и Печатники лишены заводских спортивных комплексов. Поэтому местные власти приняли специальную программу строительства спортивных сооружений в этих районах. В частности, в Марьине открыт стадион для игры в регби, а в Печатниках — велодром.

На Самокатной улице на месте пришедших в негодность детских спортивных площадок сооружен летний теннисный центр. Он включает в себя пять современных теннисных кортов, две тренировочные площадки, открытые трибуны и павильоны, а также закрытые помещения для тренерского состава.

Но префектура не намерена останавливаться на достигнутом. Вместе с жителями она держит высокую планку для прыжка и сохраняет темп разбега для броска. В 2004–2006 годах планируется построить 16 новых комплексов исключительно спортивного назначения. Так, предусмотрено сооружение двух плавательных бассейнов. Также в ближайшие годы будут построены два физкультурно-оздоровительных комплекса на Марьинском и Перервинском бульварах. Один такой ФОК уже есть в Марьине, но с возложенной на него нагрузкой справляется с трудом.

Кредит на то, чего нет
Внешне заем на покупку квартиры в строящемся доме выглядит как потребительский кредит без обеспечения, только на существенно большую сумму. Однако это не так, говорит директор по продажам группы компаний Домостроитель Сергей Махоткин. Потребительский кредит перестал быть возможным решением для жилищной проблемы более двух лет назад, добавляет он. Лимиты по необеспеченным потребительским кредитам не превышают $25 000-30 000, на эту сумму можно купить в лучшем случае 15 кв. м в Подмосковье. По данным Владимира Мильдзихова, руководителя направления ипотечного кредитования МИАН Агентство недвижимости, размер среднестатистического ипотечного кредита $130 000-170 000.

По инициативе префектуры к решению общих спортивных проблем привлечены и школьники. Чтобы они не проходили равнодушно мимо возможности беречь здоровье смолоду, решено переустроить все школьные участки в спортивные площадки. Несомненно, участие учеников в строительно-ландшафтных работах повысит уровень успеваемости в округе. Кроме того, префектура по соответствующему распоряжению мэра Москвы Юрия Лужкова разработала концепцию массового привлечения к спорту всех жителей округа. Она носит недвусмысленное название «Московский двор — спортивный двор». Понятно, что до 2004 года нужно обустроить спортивные площадки во дворах. Приятно будет мэру узнать об итогах спартакиады народов ЮВАО, принять непосредственное участие в олимпийских играх Капотня–2004 и поздравить значкистов ГТО на велодроме.
Чем на самом деле является ипотека новостроек самостоятельной финансовой услугой или всего лишь частью условий по покупке квартиры в строящемся доме? На московском рынке ипотеки новостроек этот вопрос только начал проясняться. Но похоже, что мировой ипотечный кризис заставит отложить развитие рынка в долгий ящик.

Чуть оптимистичнее в оценках этого рынка директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина, которая считает, что новое жилье продается в кредит в 30% домов. Дело обстоит намного лучше с самыми дешевыми новостройками. По данным Махоткина, в настоящее время с помощью ипотеки на рынке первичной недвижимости экономкласса в Подмосковье приобретается до 45-50% квартир, а представители отдела продаж СУ-155 этим летом озвучивали такие данные: продажи по ипотеке квартир в их домах составили до 40%.

Махоткин считает, что возможность купить новостройку в кредит в первую очередь зависит от застройщика. Если застройщик берет на себя труд договориться с банком и предоставить ему всю необходимую информацию о проекте и получить его одобрение (этот процесс получил название аккредитации), то покупателю ответят да на его вопрос о возможности кредитования. В ином случае ипотека невозможна, невзирая на все усилия покупателя. И таких неипотечных новостроек в Московском регионе, по данным Владимира Мильдзихова, около 85% от всех строящихся многоквартирных домов.

Что касается объема кредитования строящегося жилья, то в ответ на этот вопрос приводились только какие-то общие цифры. По прогнозам банковских экспертов, объем выданных в 2007 г. ипотечных кредитов составит $31 млрд, из них примерно $12-15 млрд должно прийтись на рынок новостроек. Таким образом, несмотря на то что далеко не каждую новостройку можно купить в кредит, ипотека уже стала заметным явлением на рынке новостроек, и это случилось именно в 2007 г.

По оценкам директора департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit Вадима Пахаленко, приводимым агентством Финам, в настоящий момент на ипотеку приходится 10-12% сделок с недвижимостью, совершаемых в России, а в отдельных регионах этот показатель достигает 50-70%.

Анализируя правовую основу кредита на новостройки, Вячеслав Шаламов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы, отмечает, что кредит предоставляется банком на финансирование строительства, обеспечением по кредиту в указанном случае является залог прав требования по договору долевого участия, а также кредиты на приобретение недвижимости на этапе строительства могут предоставляться банками под поручительство юридического лица.

Что до конкретных схем сделок по ипотеке, то, как считает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании Домострой, как правило, банки готовы кредитовать объекты, реализуемые застройщиками в соответствии с 214-ФЗ или по схемам, действующим до вступления в силу этого закона.

Некоторые банки в качестве условия получения кредита требуют поручителя (или нескольких) с доходом не ниже, чем заявлен у заемщика. Поручитель необходим, как правило, до получения прав собственности на квартиру так поступает Сбербанк, такое условие выдвигает и ВТБ 2 В ряде случаев продавец новостройки выступает сразу же и поручителем заемщика именно так происходит в кредитных программах под 8% на новостройки, предлагаемые МГСН-инвест и Бест Консалтинг.

Схем по таких сделкам фактически две. Заемщик заключает с банком кредитный договор и договор залога прав. Отдельно заемщик заключает договор инвестирования с праводержателем (обычно им является застройщик или девелопер), рассказывает Мильдзихов. Во втором случае обеспечением кредита может выступить вексель. В случае вексельной схемы банк получает в залог вексель компании-застройщика как обеспечение кредита, говорит Михаил Романов, руководитель ипотечно-лизингового департамента МГСН.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека новостроек является далеко не самостоятельным кредитным продуктом, впрочем, это вполне укладывается в мировую практику. Ипотека не самостоятельная услуга, если судить по западному опыту, рассказывает Олег Шинкарь, генеральный директор рекламно-выставочного холдинга Привет (компания организатор выставок Недвижимость, Второй дом, MREF). Там на каждый конкретный объект-новостройку есть своя форма ипотеки, а покупатель уже получает готовое упакованное предложение, куда включены и жилье, и программа банка. Ведь человеку нужен не абстрактный ипотечный кредит, а ипотечный кредит на квартиру, которую он выбрал. А этот объект кредитует только один банк и только на таких условиях. В этом и проблема. То есть абстрактно вроде бы банки готовы давать деньги, но конкретно

Если застройщик и банк подписывают между собой ипотечное соглашение и оговаривают все залоговые условия и условия работы с клиентами, это заметно ускоряет процесс. Если человек целенаправленно обращается к компании-застройщику за покупкой квартиры, то он 100%-но получает кредит. Поручителем при такой схеме работы выступает застройщик, поскольку он берет на себя обязательства достроить объект, сообщили в пресс-службе компании СУ-155.

Считается, что банки боятся высоких рисков, связанных с рынком нового жилья, а именно недостроя, и посему кредитование в этой сфере развивается весьма неактивно. Но доступность ипотеки новостроек зависит от того, насколько застройщик готов идти навстречу банкам и тем самым покупателям, чтобы у них был выбор из нескольких финансовых услуг на одну квартиру. Пока застройщики в массе своей не готовы к активной работе с ипотекой как весьма сложной в технологическом и финансовом плане, так и требующей определенной прозрачности.

К этому мнению присоединяется Федор Сарокваша, директор по рекламе и PR ГК СУ-155: Ипотека довольно давно выведена на рынок, и люди активно следят за ее развитием. Поэтому, приходя в офис продаж, потенциальные покупатели в любом случае интересуются, продаются ли квартиры в кредит.

И только останавливающиеся продажи заставляют застройщиков прибегать к ипотеке, на которую возлагают главные маркетинговые надежды, в том числе по возможности удержать ценовую планку при пониженном спросе. Сергей Махоткин говорит: На протяжении последних лет ипотека являлась одним из сильнейших драйверов развития рынка недвижимости.

Это нежелание можно было наблюдать на выставке Недвижимость-200 Из доброго десятка объектов, предлагаемых риэлторскими компаниями и большинством застройщиков, лишь на 1-2 можно было получить ипотеку. Несколько домов, плакаты о продаже которых со штампиком ипотека встречались с завидным постоянством, тоже уже не продаются в кредит. Объяснение от менеджеров, работающих на стенде, было стандартным: А там квартир осталось всего 1-2, зачем их продавать по ипотеке? Невозможно купить в кредит и самые интересные по соотношению цена/качество объекты они хорошо продаются и так, говорят застройщики.

Уйдет или останется?
А предпосылки к тому, что ипотека новостроек будет к концу года сильно сокращена, есть. На той же выставке Недвижимость в кулуарах говорили о том, что выдачу кредитов на новостройки сейчас фактически свернули крупнейшие банки. Официально многие банки заявили о переносе секьюритизации своих кредитных портфелей.

Ипотека и ограниченность площадок в городе два стимула к тому, чтобы цены на жилье не падали, считает Шинкарь. И если вдруг ипотека уйдет с рынка, то застройщикам придется нелегко.

Недостаток ликвидности, связанный с американским ипотечным кризисом, затронул и российские банки, и они пересматривают в сторону уменьшения программы корпоративного финансирования, в том числе и на строительство. Произошло повышение ставок на 1% в корпоративном секторе, говорит Михаил Романов. Он считает, что на розничном кредитовании эта проблема пока не отразилась. Но уже есть тенденция к более тщательному андеррайтингу, технически увеличены сроки на большие лимиты, некоторые банки пересмотрели позицию по VIP-заемщикам, добавляет Романов.

Свой прогноз о том, что 30-40% ипотечных банков остановят в ближайшие 2-3 месяца выдачу ипотечных кредитов, дал президент и председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов (по информации Прайм-ТАСС). Причина понятна: в условиях ипотечного кризиса банкам сложно находить долгосрочные источники фондирования. Однако пока, по информации Шаламова, все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, продолжают выдавать кредиты.

Еще один фактор, который может повлиять на рынок новостроек, конфликты застройщиков с государственными службами. Наиболее широкую огласку получило судебное решение, связанное с неуплатой налогов компанией МИАН (встречный иск компании к ФНС будет рассмотрен 1 октября) и с заявлением ФАС, адресованным питерской компании Строймонтаж, по поводу некорректной рекламы ипотеки на их объекты. Согласно сути претензии таким правом по закону наделены только финансовые учреждения, имеющие соответствующую лицензию.

Ипотечный кризис затронул такие программы банков, как нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, ломбардные схемы, однако в большинстве своем они с новостройками не связаны, добавляет Виктория Щербакова, руководитель брокерского направления ипотечной брокерской компании Кредит Макс.

Виктория Щербакова тоже считает, что частные случаи не меняют динамики развития этого сектора, рынок ипотеки новостроек работает и будет работать в обычном режиме. Сергей Махоткин добавляет, что ипотечный кризис на Западе вряд ли сможет оказать воздействие на рынок кредитования новостроек, так как банки не могут секьюритизировать кредиты до получения права собственности, т. е. до того момента, когда эти квартиры уже ничем не будут отличаться от вторички, а этот срок составляет от одного до двух лет.

Если такая практика будет распространена на весь рынок, то ипотека новостроек может сильно пострадать до сих пор ее преимущественно продвигали именно застройщики, а не банки. Однако, считает Мильдзихов, так как претензии ФАС к компании Строймонтаж предъявлялись не к самому факту рекламы ипотеки, а к содержанию рекламных носителей, то кардинальных перемен на рынке ипотеки не ожидается.

В последний год наметилась тенденция к тому, что брокеры аккредитуют новостройки в различных банках, тем самым давая покупателям хоть какой-то выбор программ. Директор департамента ипотечных сделок компании Фосборн Хоум Наталья Россошанская считает, что ипотечные брокеры сейчас могут предложить достаточно широкий выбор новостроек либо уже аккредитованных, либо тех, которые возможно аккредитовать в том или ином банке. Эта практика сейчас оказывается под угрозой.

Еще один конфликт, который имеет шансы повлиять на рынок и, что более вероятно, на взаимодействие между банками, ипотечными брокерами и застройщиками, связан с поиском виноватых в приостановке выдачи кредитов Москоммерцбанком. Банк обвинил брокеров в том, что они предоставляли ему дефолтных заемщиков и поддельные документы. В целом это привело к тому, что уровень доверия между банками и брокерами снизился, что может негативно сказаться на выдаче кредитов.

Михаил Романов считает, что ставка 8%, которая предлагается сейчас на некоторые из строящихся объектов, на самом деле выгодна банкам, невзирая на то что она ниже инфляции. Важно лишь то, под какую ставку привлечены ресурсы самим банком. Скажем, если под 5%, то банк спокойно может выдавать валютные кредиты по ставке 7-8% и получать в рамках совместных программ с застройщиком поток клиентов, обозначает он пути развития этого рынка.

Еще одним фактором, сужающим рынок ипотеки, оказываются, как ни странно, низкие ипотечные ставки, которые предлагают банки совместно с застройщиками. Неожиданный эффект на события последнего времени отмечает пресс-служба СУ-155: В ГК СУ-155 резко возросла доля выкупа квартир по полной стоимости. Стоит отметить, что после объявления некоторыми банками о снижении процентной ставки и отмене первоначального взноса в равной степени растет спрос на ипотеку и увеличивается количество людей, покупающих квартиру по 100%-ной цене.

Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга инвестиционной компании МГСН, говорит о том, что после прошлогоднего 100%-ного подорожания недвижимости возможность ее приобретения в ближайшей перспективе (даже с привлечением кредитных средств) осталась лишь у немногих. Соответственно, не стоит и ожидать, что потребитель легко и быстро адаптируется под новые ценовые условия и будет готов к дальнейшему повышению стоимости жилья, добавляет она.

Что дальше?
На рынке ипотеки новостроек присутствуют как программы со ставками ниже инфляции, которые тем не менее выгодны банкам, так и факторы, которые явно сужают рынок ипотеки, делая его менее доступным для покупателей. Главным же двигателем развития ипотеки новостроек выступают весьма низкие доходы населения, которое если и может позволить себе покупку жилья, то только с помощью кредита.

Объяснение просто: по статистике, сейчас на каждого россиянина приходится 21,1 кв. м, в Европе этот показатель 40 кв. м. По мнению главы Минрегиона Владимира Яковлева, обеспеченность жильем должна составить не менее 36 кв. м на душу населения, а нынешние объемы строительства позволяют приобретать жилье лишь 2% россиян за полную стоимость. Еще 20% могли бы купить его за счет своих или заемных средств при условии, если бы было что приобретать, считает Яковлев.

Сергей Махоткин считает, что увеличить долю рынка ипотеки свыше половины от всего рынка будет достаточно сложно, но в целом отношение к ипотеке меняется к лучшему: люди стали намного более образованными во всех вопросах кредитования. Тем временем, по словам Ланы Волохиной, ипотечная программа по приобретению жилья в новостройке на стадии строительства является самой востребованной и спрос на нее растет с каждым годом.

Скорее всего с рынка исчезнут программы без первоначального взноса, ужесточатся требования к заемщику, но ипотека обещает развиваться даже вопреки нежеланию банков и застройщиков.

Спрос, как и принято в экономической науке, является главным двигателем прогресса на рынке. Поэтому, невзирая на неизбежные кризисы и конфликты, которые могут даже замедлить развитие, речь ни в коем случае не идет о том, что банки прекратят кредитование новостроек. Вячеслав Шаламов оптимистично смотрит в будущее: Перемены на рынке ипотечного кредитования строящейся недвижимости возможны, но связаны они будут скорее всего не с ипотечным кризисом, а с развитием данного направления ипотечного кредитования в России. На наш взгляд, изменения могут быть связаны с ценовой политикой, проводимой банками. А именно: возможно снижение ставок, проведение различных маркетинговых акций, направленных на привлечение внимания потенциальных клиентов. Возможен выход новых банков на рынок кредитования недвижимости на этапе строительства.

Вывод нескольких крупных предприятий, реконструкция кварталов на территории ЦАО обеспечат застройщиков фронтом работ, а рынок недвижимости пополнит новыми предложениями, уверены участники рынка. Высокие затраты девелоперов, связанные с получением участков, умноженные на сложности оформления и реализации проектов, не способствуют снижению цен. Но покупателей элитного жилья волнуют его эксклюзивность и качество, а не цена, говорят риэлторы.

Хотя Москва один из самых дорогих городов мира, элитные дома самая малочисленная часть его жилого фонда, примерно 5-7% от общего объема, по оценкам экспертов. Перспектива развития рынка элитной недвижимости напрямую зависит от наличия площадок, пригодных для возведения престижных новостроек.

Сергей Лазарев, президент KFS-Group, отметил, что в столице на данный момент есть несколько наиболее популярных районов сосредоточения элитного жилья это Остоженка, Патриаршие пруды, Плющиха, Хамовники.

Спор о географии
По всем канонам основным критерием элитности дома является выигрышное место. Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК Конти, уточняет, что класс проекта на 75-80% определяется местоположением дома. Остальные критерии, такие как архитектура, материалы, качество отделки, лишь дополняют этот главный. Большинство экспертов склонны при определении мест допустимого строительства элитных объектов рассматривать только площадки в центре Москвы.

С введением моратория на точечную застройку в Москве прогнозы аналитиков о динамичном развитии комплексной застройки территорий, предполагающем в том числе реализацию более масштабных жилых проектов, нежели малоквартирные клубные дома в центре, получили обоснование. В перспективных планах развития районов ЦАО основным ресурсом для строительства являются участки, освобождаемые после вывода производств, а также кварталы в центре города, намеченные под реконструкцию.

До недавних пор большинство элитных домов возводилось в центре города точечно. Современное жилое здание появлялось на месте сносимого небольшого особняка, что уплотняло застройку, а иногда уродовало уголок старой Москвы и, как правило, не приветствовалось жителями близлежащих домов.

Но, как отметил Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul's Yard, в настоящий момент проект Золотой остров развивается не такими темпами, как предполагалось изначально. Причин этому много, но основная несогласованность действий инвесторов и города, говорит он. По словам Андрея Ровкача, руководителя инвестиционных проектов HomeHunter, перебазирование производства Красного Октября должно завершиться к концу 2007 г., а сдача в эксплуатацию проекта Золотой остров планируется в 2010 г. Но с точки зрения масштабности проекта прогнозы выглядят неоправданно оптимистичными, и в лучшем случае проект выйдет на рынок в 2015 г., прогнозирует он.

Сергей Стешенко, заместитель генерального директора корпорации СХолдинг, напоминает: одна из таких территорий, где давно уже планируется возвести элитный район, западная часть Болотного острова от стрелки до Большого Москворецкого моста. На престижной территории планируется построить примерно 70 000 кв. м жилья, офисные и торговые комплексы, объекты инфраструктуры.

Строительство многофункционального комплекса Остоженка Парк Палас идет на участке площадью 1,3 га, ограниченном Коробейниковым и Турчаниновым переулками, Пречистенской набережной. Земельный надел считается одним из самых крупных в районе Остоженки. Застройщик компания Вессо-Линк Единая пейджинговая, входящая в ГК Инфайком. Жилая часть дома включает 128 квартир (34 543 кв. м). Срок окончания строительства 2008 г.

По мнению Владимира Воронина, президента ФСК Лидер, даже при отсрочке выхода проекта на рынок с большой долей вероятности можно утверждать, что Золотой остров не может быть неудачным. Расположение в самом центре столицы, в 100 м от Кремля, заведомо определяет престижность недвижимости.

Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент, добавила, что масштабной застройке элитной недвижимостью подвергнется сектор города между Большой Пироговской улицей и Комсомольским проспектом. В районе расположены Новодевичий монастырь, усадьба Трубецких, парк Мандельштама. В числе выводимых объектов завод Каучук, троллейбусный парк и др.

Объект 2007 г. ЖК Course House в районе Остоженки, клубный дом с закрытой территорией на 14 квартир с развитой инфраструктурой. Привлекательность квартир обеспечивается в том числе и за счет видов на храм Христа Спасителя и набережную Москвы-реки, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Крупный проект квартальной застройки в Хамовниках ЖЭК Фьюжн Парк ((застройщик Интеко). Участок площадью 3,5 га расположен в историческом районе Москвы, в квадрате, образованном ул. Усачева, М. Трубецкой, М. Пироговской и пер. Хользунова. Местность отличается хорошо развитой социальной инфраструктурой и удобными транспортными развязками. В результате реализации проекта на рынок выйдет 236 элитных квартир.

Проект застройки территории площадью 11 га на месте завода Каучук в Хамовниках (застройщик компания Уникор) предусматривает возведение 450 000 кв. м элитного жилья и офисов. Жилые дома предполагается объединить в четыре обособленных квартала. Реализация проекта позволит существенно улучшить экологическую обстановку место заводских корпусов займет жилой массив, третью часть площади которого составят зеленые насаждения. Застройку планируется завершить в 2011 г.

По мнению экспертов, хороший потенциал для элитного строительства не полностью реализован в Замоскворечье. На территории района много исторических особняков и памятников архитектуры. Наличие ветхого фонда позволяет комплексно осваивать обширные территории. Исторически здесь селились преимущественно купцы среднего уровня и государственные служащие, поэтому в сознании большинства москвичей этот район не связан с представлениями о роскоши и исключительности, отмечает Владимир Воронин.

Еще одна площадка располагается на ул. Погодинской (проект Дом на Плющихе), другая жилой комплекс Смоленская Застава между Смоленским бульваром и Плющихой. Готовится к выходу на рынок также клубный дом класса de luxe на Смоленском бульваре, вл. 24, вблизи пешеходной зоны Старого Арбата. По данным компании Blackwood, в настоящее время проект находится на этапе проведения подготовительных работ, огорожена строительная площадка.

После вывода мелких производств интерес для девелоперов представляют земли в районе ст. м Новослободская. Проект Итальянский квартал реализуется на ул. Долгоруковской. Жилой комплекс, занимающий квартал площадью 2,5 га, находится внутри жилого района сразу за Садовым кольцом. Срок сдачи объекта 2008 г.

По словам Александра Дьяченко, директора по развитию компании Welhome, под элитное строительство начинается освоение территории Таганского района. До недавних пор девелоперы не решались возводить там элитные дома сказывалось соседство с непопулярным промышленным ЮВАО. Но за счет вывода мелких производств, реконструкции старых особняков рейтинг района подрос, а высокая конкуренция вытеснила часть девелоперов с западной части ЦАО на восток и юго-восток. Динамичный процесс сказался выходом на рынок сразу нескольких новых проектов. Один из них Шоколад в Тетеринском переулке, второй Гончарный на одноименной улице, третий клубный дом в районе Серебрянической набережной. Девелопер пока не готов открывать информацию о проекте, продажи, которые обещают начаться осенью, будут закрытыми, уточняет Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome.

По данным пресс-службы Главстроя, в настоящее время ведутся работы по проектированию объектов на 14 участках, расположенных на территории реконструируемых кварталов. В дальнейшем планируется увеличение площадок под строительство за счет признания домов аварийными и отселения жителей и собственников нежилых помещений. Общая площадь проекта 239 500 кв. м, из них жилая 77 780 кв. м.

Масштабное строительство намечается в районе Мещанский. Проект предусматривает реконструкцию ветхого и аварийного жилого и нежилого фонда, расположенного на территории Рождественского бульвара и кварталов 263-268, 270 района Мещанский со строительством нового высококомфортабельного жилья и административных площадей класса А, предусматривается также строительство торговых и гостиничных площадей. Инвесторами по реконструкции указанной территории определены две компании: кварталы 263, 264, 265, 266 отошли Главстрою, а кварталы 267, 268, 270 компании Опал.

Компания Парк Сити Инвестмент курирует застройку участка площадью 14,3 га на наб. Тараса Шевченко, освобождаемого после вывода Бадаевского завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти. Детали проекта в компании пока не раскрывают, ограничиваясь краткой информацией на сайте, где говорится, что будет построена 1621 шикарная квартира, 85 000 кв. м офисных площадей класса А-премиум, 55 000 кв. м торговых площадей и мест для отдыха и развлечения.

Сергей Стешенко видит перспективу в расширении географии элитного домостроения. Валех Рзаев, руководитель пресс-службы компании Forum Properties, также считает, что рынок элитного жилья как со стороны потребителей, так и со стороны застройщиков и консультантов начал приходить к отказу от сложившихся стереотипов. В настоящее время столичные девелоперы рассматривают не только участки внутри Садового кольца, но и смежные территории.

Екатерина Тейн, директор департамента жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, считает, что по мере сокращения площадок под элитное строительство в центре города на первый план будут выходить районы на западе, юго-западе и северо-западе столицы. Восточные и юго-восточные районы на данный момент не могут рассматриваться как альтернатива элитному строительству в центре, отмечает она. Среди перспективных мест для элитных новостроек в ФСК Лидер назвали Кутузовский проспект, Рублевское шоссе, Сокол, Крылатское, район Поклонной горы и Воробьевых гор.

По мнению Кайдо Каармы, директора департамента элитной недвижимости компании Миэль-Новостройки, перспективны также районы, находящиеся поблизости от комплекса Москва-Сити, например Пресненский, где есть ряд промышленных предприятий, после вывода которых появится возможность для комплексной застройки территорий.

Решить проблемы

Хотя Андрей Уфимцев, директор по продажам АН Новое качество, считает, что периферийные районы не место для новостроек класса de luxe, а говорить о децентрализации рынка элитного жилья пока преждевременно. Такого же мнения придерживается и Александр Дьяченко. Он считает, что строительство элитных домов не только за пределами ЦАО, но даже за Садовым кольцом автоматически понижает классность дома. При позиционировании новостройки девелопер максимум может рассчитывать только на отнесение его к классу В+. При наметившемся процессе вывода производств и поквартальной реконструкции территории в центре города площадок под элитное строительство еще хватит лет на 20, считает он.

Среди основных барьеров эксперты называют несовершенное земельно-правовое регулирование. Бюрократические проволочки и трудности, связанные с получением участков под строительство, продолжают препятствовать здоровой конкуренции, сетует Андрей Уфимцев. Лишь немногие строительные площадки попадают на открытый тендер.

Объявление о реализации крупномасштабных проектов в центре города вряд ли обернется затовариванием рынка элитного жилья, считают риэлторы. Процесс тормозит длительный процесс получения разрешительной документации. Первые примеры масштабной застройки это подтвердили согласования проекта на Красном Октябре длятся уже не первый год, говорит Екатерина Тейн. По словам Виктора Козлова, коммерческого директора компании Авгур Эстейт, даже если первые шаги на пути получения земельного участка были успешными, еще не факт, что проект состоится.

Немало проблем доставляет застройщикам освобождение земельного участка под строительство. По словам Натальи Усовой, основные сложности связаны с расселением ветхого жилого фонда и выводом промышленных предприятий. Например, прежде чем начать строительство Дома на Плющихе, компании Дон-Строй предстоит снести несколько жилых домов и нежилых зданий и переселить жильцов в другое место. Но далеко не всех старожилов устраивает такая перспектива.

Серьезным препятствием станет мораторий на точечную застройку в Москве, так как именно в точечном строительстве многие девелоперы недавно видели потенциал для своей работы в центре города.

Максим Темников считает, что самые выигрышные участки часто являются самыми проблемными при освоении. Если земельный участок находится рядом с парком или водоемом, по нему могут быть наложены ограничения по близости расположения к природному ландшафту, по вырубке деревьев, по плотности застройки и др. Например, объемы проекта могут быть существенно сокращены, объясняет он.

Расселение дома возможно только с предоставлением жилплощади в том же районе, отмечает Максим Темников, член совета директоров Mirax Group. Чтобы подобрать варианты квартир, порой застройщикам требуется времени не меньше, чем на строительные работы.

По словам Ульяны Алиевой, руководителя департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties, в центре Москвы существуют проблемы с инженерными сетями. Часто девелоперам приходится строить автономные источники тепло- и водоснабжения для обслуживания дома.

Юрий Синяев отмечает, что не всегда можно получить точные карты по размещению коммуникаций в центре города, что при строительстве может повлечь за собой серьезные финансовые проблемы, например связанные с их переносом.

По мнению Екатерины Тейн, проблемой крупных проектов является сложность привлечения финансирования. Необходимые суммы составляют десятки, а иногда и сотни миллионов долларов,

Реализация проектов в центре также вынуждает девелоперов адаптировать свои проекты к исторической застройке, отмечает Ковалев. По данным ФСК Лидер, серьезного отношения требуют памятники архитектуры, расположенные в зоне строительства. Приходится выделять дополнительные средства их реконструкцию. Как вариант сохранение старых зданий или их фасадов. Например, в рамках проекта Каучук здание в составе заводского комплекса, построенное архитектором Клейном, сносить запрещено, поэтому принято решение перестроить внутреннее пространство под модные на западе квартиры лофты. Строительство лофтов также намечено в несносимых корпусах фабрики Красный Октябрь.

Денежный интерес
Общий объем инвестиций в проект Дон-Строя Дом на Плющихе эксперты оценивают в $110-150 млн, реализация крупномасштабного проекта на месте завода Каучук в Хамовниках обойдется более чем в $800 млн, а Золотой остров в сумму около $1 млрд.

говорит она. Я считаю, что, для того чтобы выходить на элитный рынок недвижимости в Москве, нужно иметь диверсифицированный портфель проектов с различными сроками их реализации, говорит Сергей Стешенко. Это необходимо в первую очередь для минимизации рисков.

В большинстве случаев информация об участках поступает из личных контактов, в меньшей степени от посредников. Часто посредниками в сделках по приобретению земельных участков выступают частные лица. Сама по себе информация о свободном участке не представляет интереса и ничего не стоит. Оплачивается только работа посредника, которая приводит компанию к подписанию документов по участку. В таком случае гонорар посредника может составить 5-10% от стоимости объекта или проекта, делится Козлов.

Одна из серьезных затратных частей приобретение земли. По словам Виктора Козлова, в основе выбора площадок экономическая выгода от реализации проекта. Предел минимальной прибыли каждая компания определяет для себя индивидуально. В Авгур Эстейт, например, рентабельность проекта обычно не опускается ниже 30%. Если участок неинтересен какой-то компании, он может быть востребован другими участниками рынка теми, кто допускает для себя менее высокой процент прибыли.

По оценке СХолдинга, инвестиционные затраты при строительстве элитного жилья составляют $7000-11 000 на 1 кв. м общей площади. 10% это стоимость земельного участка, 12-18% это инженерные коммуникации, остальное стоимость проектирования и строительства объекта, а также доля города, уточняет Стешенко.

По данным департамента элитной недвижимости Миэль-Новостройки, стоимость земельного участка под строительство элитного жилого объекта в центре рассчитывается исходя из средней суммы в 38,25 млн руб. за 1 га. К этой сумме необходимо прибавить также расходы на прокладку инженерных коммуникаций и электросетей. По словам Темникова, только стоимость земли в проекте с учетом расселения и доли города может достигать $10 000-15 000 за 1 кв. м общей площади дома. А Екатерина Тейн считает, что до $10 000 за 1 кв. м доходят затраты девелопера только на покупку земли и прохождение согласований.

Себестоимость строительства стремительно увеличивается и за счет роста стоимости материалов. По словам Уфимцева, рост цен на сырье объясняется монополизацией добывающих отраслей и увеличением железнодорожных тарифов. Серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников между добывающими производствами и строительной индустрией. Основной рост цен на строительные материалы пришелся на второе полугодие 2006 г.: арматура товарная выросла на 64,7%, песок строительный на 25%, раствор готовый цементный на 13,1%, говорит он.

По данным KFS-Group, в течение подготовительного периода тратится примерно 5-7% от инвестиционной стоимости проекта, на строительство сетей идет 5-10% от общей суммы, на проектирование 3-5%. Финансирование процесса расселения сносимых домов может составить 10-20% от стоимости проекта. Оставшаяся часть затраты на строительно-монтажные работы и доля города, которая в зависимости от места строительства составляет 30-50% от инвестиционной стоимости проекта.

Девелоперы, предложившие жилье, готовое к проживанию, получают преимущество перед конкурентами, продолжающими продавать пространство в бетоне. По словам Сергея Лазарева, в Европе и Америке сдача квартир с отделкой уже давно превратилась в тенденцию. В Европе квартира без отделки это полуфабрикат, качество дизайна интерьера является одним из весомых конкурентных преимуществ, соглашается Екатерина Тейн.

Конкурентное преимущество
Хотя элитное жилье и эксклюзивный товар, продавать его не становится проще. Покупатель стал более требовательным и не всегда соглашается платить астрономические суммы за недострой, каким являются так называемые квартиры со свободной планировкой. Согласно опросам, проводимым компанией Blackwood, квартиры с готовой планировкой и отделкой в Москве интересны покупателям. Спрос переориентируется на европейскую модель максимально готовое для проживания жилье. Основные мотивы нежелание клиентов тратить время на ремонт, а также необходимость скорого въезда в квартиру, объясняет Ковалев.

Хотя Сергей Лазарев отмечает, что в России достаточно высокий процент потребителей элитной недвижимости хотели бы после приобретения квартиры сделать в ней все под себя. У нас были мысли в своем проекте в Гранатном переулке реализовать несколько полностью отделанных квартир, но пока этот вопрос находится на стадии обсуждения, отмечает он.

Квартиры в домах ГК МИАН, например в Копернике на Якиманке, продаются отделанными.

По словам Кайдо Каармы, сейчас самой востребованной степенью отделки квартир является выполнение мокрых работ под чистовую отделку. Приобретая такую недвижимость, собственник может сразу после сдачи госкомиссии настелить полы, заняться декором стен и потолка и в кратчайшие сроки приступить к меблировке.

Сергей Стешенко тоже считает, что в элитных квартирах нет смысла проводить отделочные работы, поскольку те люди, которые покупают подобные квартиры, в состоянии сделать отделку под индивидуальные запросы. Единственное, что можно попробовать, на стадии строительства с каждым покупателем подробно обсудить отделку, составить техническое задание на отделку с применением индивидуальных материалов и выполнить отделочные работы, допускает он.

Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости АН Tweed, говорит, что с отделкой квартира выйдет на рынок в среднем на 30% дороже. По подсчетам Ульяны Алиевой, 1 кв. м станет тяжелее на $800-120 В СХолдинге предполагают, что затраты на отделку будут колебаться в районе $500-1500 на 1 кв. м, а Андрей Ровкач считает, что самая дорогая отделка может стоить около $3000-4000 за 1 кв. м. С увеличением стоимости растет и срок экспозиции, а соответственно, и риск непродажи объекта, девелоперам следует это учитывать, предупреждает Здрадовский.

Причина, по которой девелоперы не торопятся сдавать квартиры, готовые к заселению, увеличение объема привлекаемого финансирования и отсутствие хороших отделочников, объясняет Александр Дьяченко. По словам Павла Здрадовского, в зависимости от реализованной дизайнерской идеи стоимость проекта увеличивается в среднем на 15-30%. В случае, если такая квартира строится под определенную группу заказчиков, стоимость квартиры может быть увеличена до 50%, считает он.

По данным агентства элитной недвижимости Tweed, средняя стоимость 1 кв. м в сегменте дорогого жилья $17 000, стоимость машино-места $140 00 Если делить по районам, на Остоженке средняя цена 1 кв. м достигла $26 000, на Патриарших прудах $22 000, в Замоскворечье и на Плющихе $18 00 По данным компании Welhome, квартиры в Имперском доме, что в Якиманском переулке, в 2007 г. вышли на рынок по цене $3,8-10 млн за предложение, в Аквамарине на Озерковской набережной составляют $800 000-5,6 млн.

Цены будут расти
Выход на рынок новых проектов элитных домов не перекрывает спрос, поэтому нет веских причин надеяться, что цены станут ниже, считают риэлторы. По данным KFS-Group, стагнации в элитном сегменте жилой недвижимости не предвидится. Сергей Лазарев связывает это с несколькими факторами: все меньше и меньше остается земли под застройку в центре города, с каждым годом при строительстве элитного жилья используются все более современные и дорогие материалы и технологии, привлекаются именитые архитекторы, часто иностранные, соответственно, себестоимость строительства постоянно растет. А цены только индикаторы протекающего процесса. Валех Рзаев напомнил, что качественное элитное жилье во всем мире растет в цене вопреки колебаниям рынка. Оно уже воспринимается не утилитарно, как помещение для проживания, а как произведение искусства со своей историей и своими иррациональными законами формирования ценности, как живопись импрессионистов, антиквариат, подмечает он.

Впрочем, выбор этих стран вовсе не ущемляет интересы наших соотечественников. По оценкам экспертов, именно на Черноморском и Адриатическом побережьях сейчас отмечается бурный рост рынка недвижимости. Это значит, что инвестиции в жилье здесь будут особенно доходными. Главными определяющими факторами в процессе приобретения недвижимости для россиян являются близость к морю и местоположение в целом. А близость к морю и наличие живописного вида на море способны увеличить стоимость недвижимости в среднем в 1,5-2 раза.

По прогнозам специалистов компании Blackwood, рост цен по итогам года составит 5-10%. Элитный сегмент рынка наименее подвержен процессам, происходящим на рынке, говорит Юрий Синяев. До конца года элитная недвижимость может прибавить в цене 7-9%.
Как ни странно, одним из определяющих факторов в вопросах приобретения недвижимости за рубежом для россиян остается незнание или нежелание изучать иностранные языки. Не помогают многочисленные языковые школы и курсы, ведь язык можно выучить, только постоянно практикуясь. Конечно, русские не пропадут в Лондоне или Нью-Йорке российские колонии существуют во всех крупнейших мегаполисах. Однако все-таки при прочих равных условиях россияне оказывают предпочтение тем странам, где русский язык знают и понимают, Украине, Болгарии и Черногории.

Основной контингент иностранных покупателей жилья в Черногории состоит из граждан России, Великобритании и Ирландии, растет интерес со стороны граждан Франции, Норвегии и Германии. Стоит заметить, что средний рост цен на недвижимость в Черногории составляет 50% в год за последние 3-4 года (с 2004 по 2007 г.), отмечает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество. Черногория находится в первой пятерке стран по показателям привлекательности инвестиций в недвижимость. Россияне составляют ориентировочно 20% от общего числа покупателей недвижимости в Черногории.

Высокий потенциал Черногории
Сейчас цены на недвижимость в Черногории растут едва ли не самыми быстрыми темпами в странах новой Европы. Неудивительно страна как таковая образовалась всего чуть более года назад. Так что в 2006 г. в Черногории произошел прорыв на рынке недвижимости. Подобно многим развивающимся странам Черногория оказалась к такому бурному росту не готова. Колоссальный разброс цен, непрофессионализм ряда местных и иностранных агентств недвижимости, массовый приход на региональный рынок недвижимости российских и британских компаний внесли некую нестабильность. Ситуация выправилась уже в 2007 г. Но цены на недвижимость в Черногории остаются привлекательными для иностранных инвесторов, поэтому недостатка в них нет. Стоимость 1 кв. м жилья неподалеку от моря составляет в зависимости от района 1500-3000 евро. Более 3000 евро за 1 кв. м стоит недвижимость, расположенная непосредственно на берегу моря. Дополнительными ценообразующими факторами могут стать наличие собственного пляжа или пристани. В отдельных случаях стоимость 1 кв. м доходит до 5000 евро.

Впрочем, надо учитывать, что Черногория, площадь которой составляет 13 812 кв. км, небольшая страна, а значит, ресурсы под застройку здесь ограниченны. Хотя это государство весьма перспективно, рынку грозит быстрое насыщение. По оценке агентства Новое качество, сегодня Черногория проходит этап быстрого старта, который продлится еще пять лет, а затем наступит этап спокойного и уверенного развития рынка недвижимости.

По данным иностранных экспертов, опережающий рост цен на недвижимость в Черногории продлится еще несколько лет до тех пор, пока рынок не будет близок к насыщению. Пока что недвижимость раскупается еще задолго до окончания строительства. Спросом пользуются главным образом апартаменты на побережье Адриатического моря, каменные дома, дома в стиле кантри и просто земельные участки (также на побережье). Однако большой интерес демонстрируют иностранные покупатели недвижимости и к некоторым районам в континентальной части страны. В числе самых популярных районов Скадарское озеро, историческая столица Черногории Цетинье, горнолыжные курорты на севере страны Беласица и Дормитор. Первые два места из перечисленного списка интересны главным образом тем, что стоимость недвижимости здесь примерно в три раза ниже, чем на побережье. Но и Скадарское озеро, и Цетинье расположены в экологически чистых районах и, кроме того, недалеко от современной столицы государства г. Подгорица.

Во дворе Belvedere Residence будет находиться большой открытый бассейн с шезлонгами. Комплекс отличает развитая инфраструктура: двухуровневая парковка на 80 машино-мест, ресторан, wellness-центр, косметический салон, павильоны для занятий йогой, прачечная и химчистка.

Пока что современного жилья, отвечающего самым современным требованиям, в Черногории строится мало. Но достойные примеры уже есть. В городке Бечичи (побережье Адриатического моря, неподалеку от главного курорта страны Будва) началась продажа апартаментов в первом комплексе с обслуживанием уровня 4+ Belvedere Residence, строительство которого планируется завершить к III кварталу 2008 г. Бечичи славится галечно-песочным пляжем протяженностью 1,5 км, который в 1936 г. был назван лучшим пляжем в Европе и удостоен золотой медали на международном конкурсе в Ницце. Комплекс Belvedere Residence расположен в 100 м от пляжа на высоте около 40 м от уровня моря, что обеспечивает живописные виды с просторных террас апартаментов. В комплексе 91 апартамент площадью от 43 до 175 кв. м. Восемь апартаментов в партере комплекса имеют огороженные частные лужайки. В отдельном четырехуровневом здании на холме расположено 11 двухуровневых пентхаусов площадью 140-175 кв. м, оборудованных террасами-соляриями.

Ностальгия по Крыму
У россиян возрождается интерес к полуострову Крым как к туристическому направлению. В этом году Крым посетило рекордное количество наших соотечественников. Прирост российских курортников составил 62% по сравнению с прошлогодним показателем. Это больше, чем за все годы независимости Украины, отмечалось на июльском заседании совета министров Автономной республики Крым (АРК). Интерес к курортному направлению растет не только у наших соотечественников, но и у практичных европейцев. По словам министра курортов и туризма АРК Владимира Савельева, Крым начал приобретать популярность среди туристов из Великобритании. Если в прошлом году к нам приехало 279 жителей Великобритании, то в этом году 1656, указал он.

По оценкам менеджера проектов курортной недвижимости агентства Новое качество Елены Некрытовой, в последние три года недвижимость в Черногории растет в цене в среднем на 30-40% в год, а на побережье удорожание достигает 100-120%. Хотя за последние 18 месяцев цены на недвижимость в Черногории выросли почти на 80%, они пока еще остаются доступными относительно других европейских стран, считает она.

По информации главного управления статистики АРК, по итогам I квартала 2007 г. в Крыму более половины освоенных объемов инвестиций (примерно $89,7 млн) пришлось на строительство, а около трети этих средств на жилищное строительство. Объем инвестиций в жилищное строительство по сравнению с I кварталом 2006 г. возрос на 73%. Наиболее активные регионы Симферополь, Ялта, Евпатория, Алушта, Феодосия и Судак.

Впрочем, Крым популярен не только как курорт, но и как регион для выгодных инвестиций в недвижимость.

Особенно популярным направлением традиционно считается Южный берег Крыма (ЮБК). Географически ЮБК представляет собой узкую (от 2 до 8 км) полосу (длиной около 150 км) побережья Крымского полуострова, от мыса Айя на западе до массива Карадаг на востоке. Территория отличается комфортным субтропическим климатом средиземноморского типа. Самым популярным и дорогим городом ЮБК традиционно считается Ялта, где верхняя граница стоимости 1 кв. м жилья бизнес-класса сегодня достигает $11 00 В целом 92% недвижимости ЮБК находится в ценовом диапазоне $1500-5000, что соответствует категориям бизнес-класс и премиум. Впрочем, российские покупатели недвижимости в Крыму уважают также Гурзуф и Ливадию. Большая доля спроса приходится на единичные проекты классов премиум и de luxe, цена которых достигает $12 000 за 1 кв. м на этапе строительства и $15 000 за 1 кв. м в готовом доме или жилом комплексе.

По разным оценкам, число россиян в общей массе покупателей недвижимости в Крыму составляет около 40%. Выше интерес к Крыму только у жителей Украины, которые составляют половину всех покупателей недвижимости полуострова. Если раньше отмечалось значительное число заявок на приобретение недорогой крымской недвижимости от иностранных граждан (Германия, Израиль, Латвия, Польша), говорит Некрытова, то с ростом цен на жилье в Крыму число иностранных покупателей сократилось. Интерес же россиян к этому региону по-прежнему велик.

Развитие инфраструктуры региона привлекает в Крым российских застройщиков и инвесторов. Компания Оренбурггазпром (дочернее предприятие ОАО Газпром) намерена построить коттеджный поселок в районе Большой Ялты. Еще одна российская структура Национальная резервная компания намерена уже в этом году инвестировать в развитие рекреационного комплекса Алушты около $98 млн. А московские власти планируют принять участие в развитии курортов Восточного Крыма в рамках соглашения о сотрудничестве между Крымом и Москвой. В Крыму активно декларируются проекты века: объявлено о строительстве первой профессиональной марины в районе Алушты (ориентировочно $35 млн), возводятся яхт-центры (один из них будет находиться в Гурзуфской бухте, девелопер проекта ИК Крымский мост), дайвинг-центры, аквапарки. В целом ЮБК находится в стадии активного роста. В настоящее время здесь строится 60 объектов (52 комплексы квартир и апартаментов, восемь коттеджные поселки).

Недвижимость в Крыму приобретают не только российские физлица, но и компании, главным образом представители банковских структур и топливно-энергетического комплекса. Например, нефтяная компания Лукойл владеет санаторием Карасан (Алушта), на территории которого ведется строительство элитных коттеджей для топ-менеджеров компании. Вблизи поселка Гурзуф находится личная резиденция президента Лукойла Вагита Алекперова. Тюменская нефтяная компания владеет элитным санаторием Миндальная роща, правительство Татарстана коттеджным поселком в Форосе (усадьба Тесели), а Внешторгбанк элитным пансионатом им. Терлецкого, который также находится в Форосе.

Как и в Черногории, особым спросом в Болгарии пользуется недвижимость на морском побережье. Причем на первый план выходят не крупные районные центры вроде Варны и Бургаса, а достаточно мелкие города. Горный воздух, девственная природа и близость к морю делают Обзор (у древних греков Гелиополис, Город Солнца) одной из жемчужин Черноморского побережья. Обзор расположен в бухте с 10-километровым песчаным пляжем и окружен лесами и виноградниками. Горная цепь Стара Планина подступает к Обзору с запада, река Дунай омывает северную часть города. В городском парке еще сохранились колонны и фрагменты статуй некогда на этом месте был древнеримский храм в честь Юпитера. Именно здесь, в Обзоре, возводится уникальный жилой комплекс YooBulgaria.

Болгария: рост продолжается
Вступление Болгарии в ЕС ознаменовалось появлением на рынке новых проектов, об уровне качества и дизайна которых можно было только мечтать. Хотя болгарский рынок недвижимости вот уже три года демонстрирует динамичный рост, перспективы у него самые что ни на есть радужные. Руководитель отдела жилой недвижимости за рубежом компании Knight Frank Пэдди Дринг отмечает: Теперь, когда страна вступила в ЕС, доверие к рынку недвижимости будет только расти. В ближайшие два года мы предсказываем рост рынка в двузначном выражении. Если раньше граждане Великобритании и другие иностранные покупатели приобретали недвижимость в Болгарии главным образом для инвестиций, теперь значительно возросло число сделок, в которых курортная недвижимость покупается для себя.

Создание проекта YooBulgaria проходит в партнерстве с международной девелоперской компанией Unique Developments и канадским архитектурным бюро Diamond + Schmitt Architects лауреата свыше 100 национальных и международных архитектурных наград. Жилой комплекс YooBulgaria на 257 апартаментов (четыре корпуса) расположен на первой линии, в городе Обзор. Стоимость апартаментов от 80 000 до 300 000 евро. Развитая инфраструктура комплекса будет включать в себя многочисленные бутики, супермаркеты, бары, кафе и рестораны, SPA-комплекс, бассейн, теннисные корты и фитнес-центр. Завершение первой стадии проекта планируется в конце 2008 г. Апартаменты с 1-3 спальнями реализованы по принципу свободной планировки. Особое внимание создатели комплекса обратили на ландшафтный дизайн: садики, скверы и дорожки к морю.

Бренд Yoo, отличительными чертами которого являются новаторский дизайн и доступные цены, создали в 1999 г. лондонский девелопер Джон Хитчкокс и французский дизайнер с мировым именем Филипп Старк. Хитчкокс, которого журнал The Independent назвал Prada рынка недвижимости, прославился тем, что ввел в моду лофты. Первым результатом совместной работы стало бывшее здание телефонной станции в Лондоне, которое было реставрировано в духе классической урбанистической архитектуры 30-х гг. Проект Yoo, как и все последующие, был выполнен с соблюдением четырех основных принципов Старка: природы, культуры, минимализма и классики. Сейчас Yoo ведет проекты в ряде стран, включая Германию, Таиланд, Израиль, Америку, Австралию.

А вот у Украины дела обстоят не так уж плохо. Низкие показатели внешнеторгового баланса этой страны поддерживают ее кредитный рейтинг. Тем не менее Украина очень чувствительна к изменениям условий внешней торговли. Если, как мы полагаем, условия внешней торговли в 2008-2009 гг. заметно ухудшатся, прогнозирует Крамер, потребности во внешнем финансировании увеличатся, что увеличит финансовую неустойчивость этой страны.

Учитывая риски
Впрочем, приобретая недвижимость в развивающихся странах, необходимо принимать во внимание и страновые риски. Рейтинговое агентство Standard Poor's оценило степень устойчивости суверенных правительств по отношению к ухудшению рыночных условий. Анализ индекса подверженности риску ликвидности (Liquidity Vulnerability Index) составная часть исследования Как будут изменяться суверенные рейтинги стран EMEA (Europe, Middle East and Africa Европы, Ближнего и Среднего Востока и Африки), если произойдет ухудшение рыночных условий. Треть из 15 государств региона EMEA Латвия, Исландия, Болгария, Турция и Румыния окажутся наиболее уязвимыми, в случае если происходящее в настоящее время ухудшение ситуации с ликвидностью усилится. Пока мы не изменили ни одного рейтинга или прогноза по нему в связи с обострением финансовой ситуации, отметил кредитный аналитик Standard Poor's Мориц Крамер. Но за последние 24 месяца Standard Poor's понизило рейтинги или изменило рейтинговые прогнозы нескольких суверенных правительств в связи с ухудшением базовых кредитных факторов.

Похоже, что болгарское правительство сделало соответствующие выводы и решило радикально улучшить ситуацию. Недавно Совет по экономическим и финансовым вопросам ЕС одобрил Конвергентную программу, которая содержит прогнозы экономического и финансового развития страны до 2009 г. Министр финансов Болгарии Пламен Орешарски подчеркнул, что рекомендации cовета связаны с увеличением уровня профицита бюджета до 2% вместо предусмотренных 0,8%, а при благоприятной ситуации можно достигнуть и более высоких значений. Это необходимо, чтобы сократить риски, связанные с дефицитом по текущему счету. В ближайшие три года основной целью болгарского правительства станет сохранение устойчивого роста ВВП (6%) в условиях прогнозируемой макроэкономической среды.

Присутствие в названной группе государств вовсе не означает, что последует негативная рейтинговая акция, равно как и присутствие в более защищенной группе не означает последующей позитивной рейтинговой акции, пояснил Крамер. Все зависит от политической реакции властей. Действительно, недавно Standard Poor's подтвердило рейтинги Турции, так же как и прогноз стабильный по рейтингам этой страны, хотя уровень неустойчивости по отношению к изменениям на мировом рынке выше среднего. Подтверждение рейтингов отражает ожидания Standard Poor's, что принимаемые правительством Турции меры будут смягчать риски.



Главная --> Публикации